| Автор |
Сообщение |
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
 Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 10:51 |
  |
Если ветхое строение непригодно для жилья, и таким образом ценность и полезность представляет лишь земельный участок, предлагаю такой алгоритм расчёта. п.23 НС №2 позволяет нам рассматривать земельный участок как условно свободный (без улучшений). Поправками характеристики оцениваемого участка приводятся к характеристикам объектов сравнения:
1) Если наш участок с подведёнными коммуникациями, а объекты сравнения нет (свободные неосвоенные участки), поправка на основе статистического анализа прироста цены.
2) Поправка "-" на стоимость демонтажа "хаты". |
|
|
  |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 11:04 |
|
| N.D. писал(а): |
| 2) Поправка "-" на стоимость демонтажа "хаты". |
Если Вы рассматриваете участок как условно свободный, то никакие хаты на нем Вас интересовать не должны априори, т.к. они не есть объектом оценки.
Учитывать Вы их можете только тогда, когда объектом оценки есть объект недвижимости - земельный участок с улучшениями как единый объект оценки. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 11:17 |
|
Это одна из возможных точек зрения.
Объект оценки - земельный участок, а не домовладение. Если рассматриваю его как условно свободный, то ветхая хата - это экономический износ участка. Потому и поправка в минус. |
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 11:30 |
|
| N.D. писал(а): |
| ветхая хата - это экономический износ участка |
как минимум очень спорно. экономический износ - влияние внешних факторов, а хата - нечто, присущее земельному участку |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 11:32 |
|
И опять же мы так и не решили, есть ли экономический износ именно у улучшений  )) |
|
|
|
|
Юта
Сообщения: 1692
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 11:40 |
|
| zanoza писал(а): |
| И опять же мы так и не решили, есть ли экономический износ именно у улучшений Smile)) |
Именно поэтому я считаю целесообразным считать износ улучшений методом срока жизни - тогда все износы будут учтены.
И опять же в "целях разумной предосторожности" считаю, что не стоит оценщику брать на себя ответственность пускать хатынку под снос - пусть она стоит 10 грн, но все-же стоит. Чтобы потом не было ненужных вопросов. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 12:02 |
|
| N.D. писал(а): |
Это одна из возможных точек зрения.
Объект оценки - земельный участок, а не домовладение. Если рассматриваю его как условно свободный, то ветхая хата - это экономический износ участка. Потому и поправка в минус. |
Это не одна из точек зрения, а единственно возможная. Даже если на земельном участке есть какие-то улучшения, но по заданию заказчика объектом оценки является земельный участок как свободный, то наличие этих улучшений даже не рассматривается. Клиента интересует, сколько будет стоить земля как свободная - на этот вопрос и должны ответить. Возможно, что он уже знает сколько стоит она с улучшениями и для принятия определенных решений (например, сносить самому) ему и нужна стоимость участка именно как свободного. А если Вы сделаете так как пишете, то Вы не ответите на задание о стоимости объекта оценки. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 12:25 |
|
| Серый писал(а): |
| Клиента интересует, сколько будет стоить земля как свободная - на этот вопрос и должны ответить. |
Если не ошибаюсь, то топикстартер не вы, и условие не так было сформулировано. Иначе о чём тут говорить 3 страницы комментариев.
Добавлено спустя 3 минуты 15 секунд:
| Юта писал(а): |
| N.D. писал(а): |
| ветхая хата - это экономический износ участка |
как минимум очень спорно. экономический износ - влияние внешних факторов, а хата - нечто, присущее земельному участку |
Я и не претендую на абсолютную истину. Но полагаю, что по отношению к условно свободному участку существующие улучшения - внешний фактор, который влияет на его стоимость.
Добавлено спустя 6 минут:
| zanoza писал(а): |
| И опять же мы так и не решили, есть ли экономический износ именно у улучшений )) |
Для этого надо ответить на вопрос - сколько привносит такое строение в стоимость застроенного участка. Если этот прирост составляет величину N, то:
Экон.износ = Стоимость замещения - Физ.износ - Функц.износ - N |
|
|
|
|
work
Сообщения: 284
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 14:48 |
|
приложите расчет, пожалуйста |
|
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 15:50 |
|
| work писал(а): |
| приложите расчет, пожалуйста |
Расчёт чего?
Для начала нужно провести сравнительный анализ - сколько стоят свободные земельные участки под застройку и сопоставимые участки, которые продаются с "хатками" под снос. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 16:44 |
|
Да собственно с того и началась тема, что расположенные в одном районе участки пустые и с ветхим домом, одинаковые вроде по всем остальным параметрам, стоят по разному - кто-то из продавцов считает дом плюсом, кто-то минусом. Соответственно и стоимость участков от пустых отличается какие-то в плюс, какие-то в минус. |
|
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 17:11 |
|
То есть, судя по усреднённому предложению, ветхий дом на стоимость земельного участка не влияет? Ок, это вывод, который можно обосновать, и который соответствует концепции "условно свободного участка". |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 17:13 |
|
Они даже в объявлениях в газетах печатаются в разделе "продам участок", а не "продам дом", "продам дачу" |
|
|
|
|
N.D.
Сообщения: 250
Откуда: Зап.Украина
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 17:21 |
|
| zanoza писал(а): |
| Они даже в объявлениях в газетах печатаются в разделе "продам участок", а не "продам дом", "продам дачу" |
Я видел это. Ну так если у вас есть объективный рыночный индикатор, откуда возникли сомнения и необходимость в корректировках? |
|
|
|
|
Андрей Яворский
Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ
|
| Добавлено:
Вт, 24 Июл 2012 18:04 |
|
| N.D. писал(а): |
| То есть, судя по усреднённому предложению, ветхий дом на стоимость земельного участка не влияет? Ок, это вывод, который можно обосновать, и который соответствует концепции "условно свободного участка". |
Улучшения в любом случае влияют. Нельзя сравнивать несравнимое. Об инженерном обеспечении участка почкму-то все забыли. Что значит "свободный участок" он в поле-огороде?
Есть незамысловатый способ уяснить вклад земельной составляющей: провести корреляционный анализ стареньких домовладений с новыми, с учетом размера земельного участка. |
_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
