| Автор |
Сообщение |
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
 Добавлено:
Сб, 20 Окт 2012 23:26 |
  |
| Туровская писал(а): |
2. Про порядок визначення ринкової вартості частки нерухомого майна.
Експерту слід звернути увагу на різницю в постановці таких питань як:
1) визначення частки ринкової вартості нерухомого майна;
2) визначення ринкової вартості частки нерухомого майна, і відповідно до цього застосувати адекватні методи для їх вирішення (надання відповіді).
1) При виділі або поділі майна, що є у спільній сумісній власності (набутого, наприклад, в результаті спільної праці та за спільні грошові кошти членів сім’ї, подружжя), при одержанні від інших співвласників компенсації вартості частки спільного майна експерту слід визначати «частку ринкової вартості нерухомого майна».
Ст.370 Цивільного Кодексу України:
«У разі виділу частки із майна, що є у спільній сумісній власності, вважається, що частки кожного із співвласників у праві спільної сумісної власності є рівними, якщо інше не встановлено домовленістю між ними, законом або рішенням суду».
Ст.370 Цивільного Кодексу України:
«У разі поділу майна, що є у спільній сумісній власності, вважається, що частки співвласників у праві спільної сумісної власності є рівними, якщо інше не встановлено домовленістю між ними або законом».
Приклад 3.4
Ринкова вартість квартири становить 40000 доларів. Власники квартири: батько (3/4) і син (1/4). Визначити розмір компенсації за 1/4 частку майна.
В компенсації = 1/4 · 40000 = 10000 (доларів).
2) При визначенні вартості частки майна, яке надається в заставу; при оцінці майна у виконавчому провадженні (при примусовій реалізації об’єктів застави; зверненні стягнення на частку майна, що є у спільній сумісній власності тощо); при оцінці майна у процедурі банкрутства; страхуванні майна і т.п. експерт визначає «ринкову вартість частки нерухомого майна».
Це означає, що при використанні, наприклад, порівняльного підходу, експерт аналізує ціни угод по продажу подібних об’єктів до частки нерухомого майна (наприклад, 1/2 квартири), і, відпо-відно, обирає дані про ціни угод з частками майна (ціни часток квартир, а не ціни подібних квартир в цілому). При застосуванні доходного підходу аналізуються орендні ставки по оренді часток квартир (кімнат в квартирах або гуртожитках, комуналках), а не орендні ставки за оренду «цілих» квартир.
Приклад 3.5
Визначити ринкову вартість 1/3 частини садиби (земельна ділянка має 12 соток). Вартість садиби становить 120000$.
Експерт враховує, що 1/3 частина садиби має «куцу» земельну ділянку в 4 сотки; відсутність «цілісного» плануван-ня, спільні з сусідом не тільки межу, але і стіни; «зав’язані» комунікації тощо. Крім того, власник частки не може продати свою частку майна без обов’язкового попередження свого сусіда («переважне право покупки»).
При виконанні оцінки експерт за подібні порівняльні об’єкти обирає частки садиб, які продаються або орендуються на ринку, а не садиби в цілому. Використовуючи порівняльний і доходний підходи визначає ринкову вартість частки майна (наприклад, 35000$).
Зрозуміло, що «ринкова вартість частки садиби» в більшості випадків буває менше «частки ринкової вартості садиби».
Тобто:
35000 = Врин.частки (1/3) < 1/3 • Врин = 1/3 • 120000 = 40000
А от для присадибних земельних ділянок, вільних від забудови, часто буває навпаки.
Приклад 3.6
Земельна ділянка має площу 10 соток, її ринкова вартість становить 60000$. Частка ділянки – 5 соток, ринкова вартість частки – 35000$. Тобто ринкова вартість 1 м2 частки ділянки (70$) є більшою ринкової вартості 1 м2 цілої ділянки (60$).
Чимало громадян мають бажання жити в приватному будинку, але в міру свого фінансового становища не можуть дозволити собі купувати земельні ділянки великої площі, які найбільш оптимально підходять для будівництва і обслуговування житло-вого будинку. В зв’язку з чим, таким людям доступніше купити земельну ділянку меншої площі (3-5 соток), виклавши при цьому меншу суму грошей за всю ділянку, проте вартість 1 м2 ділянки для них буде більша ніж для площ в 10-12 соток.
Витяг з книги «Судова експертиза з оцінки землі та землекористування», 2010 рік,
стор. 53-55.
|
|
|
|
  |
|
Simona
Сообщения: 29
|
| Добавлено:
Чт, 22 Ноя 2012 23:55 |
|
Логично и теоретически абсолютно согласна с Туровской Л.В. А вот практически как быть, если ОО находиться в не столице нашей родины или в обласном центре, а на периферии. Ну нет таких аналогов, а если и был на сдачу, то один аналог и год назад. Видела отчет для ДВС с использованием коэф. ликвидности, ссылка на статью с журнала "Практика оценки" за 2009 год. Там какая-то таблица, по которой,в соответствии с принятыми рисками, и принимаеться этот коеф. Может кто-то пользовался или есть журнал  Очень хочеться почитать.
Добавлено спустя 35 минут 59 секунд:
Уважаемые, коллеги, наверно вы в своей практике сталкивались с такой ситуацией: ДВС обращается к оценщику для оценки 1/2 части квартиры, но доступа до квартиры нет. Год назад эта квартира уже оценивалась, но из-за процедурных моментов торги не состоялись. Заказывается повторно оценка, но уже другому оценщику. Доступа в квартиру и в прошлый раз тоже не было. Фото только снаружи дома. Никаких уведомлений собственикам про дату осмотра и оценке не посылались. ДВ по-барабану, ему нужен отчет. Как правильнее поступить процедурно? Поделитесь опытом. |
|
|
|
|
КонстантинЛепко
Возраст: 55
Сообщения: 1149
Откуда: Крым
|
| Добавлено:
Пт, 23 Ноя 2012 09:22 |
|
Отослать официальное уведомление-приглашение собственникам на осмотр квартиры. А после этого пусть ДВ и думает как вам обеспечить доступ. Толи с участковым, толи с Беркутом ) |
|
|
  |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 23 Ноя 2012 09:44 |
|
| КонстантинЛепко писал(а): |
| Отослать официальное уведомление-приглашение собственникам на осмотр квартиры. |
Это все должен делать гос. исполнитель. Оценщик к хозяевам не имеет никаого отношения и ничего посылать им не должне. Они ему вполне закооно могут ответить: Ты кто такой, давай, досвидания.
После ареста объекта любые действия с объектом только с разрешения и присутствия гос. исполнителя (типа как с наследством после смерти владельца - все только через нотариуса). Задача оценщика прибыть на объект в указанное исполнителем время и выполнить свои процедуры. Не пустят, требуйте документ, что вы были в указанное время на объекте, осмотр не произвели. Будут просить оценку без осмотра, требуйте документ, где будет указано, что вам заказали выполнить оценку без осмотра. Все должно быть оформлено документально так, чтобы все задания исходили от гос. исполнителя, иначе, вслучае шухера, очень легко крайним сделают оценщика. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Simona
Сообщения: 29
|
| Добавлено:
Пт, 23 Ноя 2012 11:36 |
|
Я спрашивала у ДВ, посылает служба уведомление - ответил, что нет. Тогда ему встречний вопрос: как в случае оспаривания результатов, ответил, что все может быть. Я отказалась от оценки, но хочется быть уверенной в своих действиях. Значит, если ДВ напишет выполнить оценку без осмотра, то в принципе возможна оценка? Может я не правильно поняла. Спасибо за помощь!!!! |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 23 Ноя 2012 14:36 |
|
| Simona писал(а): |
| Я спрашивала у ДВ, .... |
Нужно не "спрашивать", а посылать запрос письменный. Слова к делу не пришьёшь.
И если нет ответа то ждать ни чего не делая. За это не "накажут" ибо в договоре вы обязаны произвести оценку в соответствии с Законом и НС.
Если есть ответ то;
- или идти на осмотр по указанному адресу и дате;
- или делать оценку без осмотра прописав в отчете ограничения, если в ответе разрешено;
- или, если ответ "размытый", отказываться от оценки, ссылаясь на п. договора про стандарты оценки и наш Закон и НС, опять же письменно.
Удачи.
PS; да забыл. Из личного опыта, сдавать все документы в ДВС (договора,акты платёжки сам отчет) только по акту приема передачи с описью. Акт о выполненной работе подписанный ими забираем, а о про плате оставляем им без подписи и печати. Деньги получите потом и подпишите. (читай 13 Стульев )
Потом, когда потеряются доки, скажите спасибо |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Последний раз редактировалось: rudge (Пт, 23 Ноя 2012 14:39), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Плытий Петр
Возраст: 47
Сообщения: 776
Откуда: м. Київ
|
| Добавлено:
Пт, 23 Ноя 2012 14:38 |
|
| Simona писал(а): |
| Год назад эта квартира уже оценивалась |
| Simona писал(а): |
| Доступа в квартиру и в прошлый раз тоже не было |
тоесть оценка раньше другим оценщиком каким-то образом проводилась.
| Серый писал(а): |
| После ареста объекта любые действия с объектом только с разрешения и присутствия гос. исполнителя (типа как с наследством после смерти владельца - все только через нотариуса). Задача оценщика прибыть на объект в указанное исполнителем время и выполнить свои процедуры. Не пустят, требуйте документ, что вы были в указанное время на объекте, осмотр не произвели. Будут просить оценку без осмотра, требуйте документ, где будет указано, что вам заказали выполнить оценку без осмотра. |
+100. Такая оценка может быть с допущениями и оговорками что стоимость действительна при таком то состоянии квартиры (обычно - удовлетворительное или среднее). Хотя в даном случае исполнительная служба просто не хочет выполлнять свою работу.
Добавлено спустя 3 минуты 11 секунд:
как банковский служащий еще добавлю, что попадаются много отчетов для ДВС без фотографий. Оспорить легко, когда не написано мной вышеуказанное. Бывают забывают написать что осмотр не проводился. |
_________________
Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 23 Ноя 2012 14:49 |
|
Уважаемый Плытий Петр
А где написано что должны/обязаны быть фото? И как на этом основании можно оспорить? Естественно, если осмотр проводился или есть "застереження" про отсутствие осмотра с причинами. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Плытий Петр
Возраст: 47
Сообщения: 776
Откуда: м. Київ
|
| Добавлено:
Пт, 23 Ноя 2012 15:06 |
|
Уважаемый Rudge
не написано. Я имею ввиду что если в отчете указано что осмотр не проводился по такой то причиние, то проблем нет.
Оспорить? Спор происходит как известно, только тогда, когда одна из сторон не соглашается со стоимостю. Наведу пример: ознакамливаюсь с отчетом о квартире. Стоимость по моему мнению занижена. Далее мое мнение нужно донести до суда. Чесно признаюсь, цепляются к тому что нету фотографий только потому, что оценщик пишет "состояние квартиры такое то". Подлавливают на вопросе, проводил ли оценщик осмотр, так как в отчете не прописано. Если проводил, то возникает вопрос, почему не сделаны фотографии. Могут ответить что законодательно это не предусмотрено (не объязательно). Тогда тодошно выясняют что видел, когда был, и прочее. А всего то нужно защитить себя фразой "осмотр не проведен в силу таких то обстоятельств и оценка произведена либо по последним фотографиям, либо с оговоркой на принятое состояние квартиры. |
_________________
Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". |
|
|
|
Simona
Сообщения: 29
|
| Добавлено:
Пт, 23 Ноя 2012 15:13 |
|
Еще раз спасибо за ценные советы.!!! |
|
|
|
|
Плытий Петр
Возраст: 47
Сообщения: 776
Откуда: м. Київ
|
| Добавлено:
Пт, 23 Ноя 2012 15:15 |
|
извините пропустил ответ на Ваш вопрос
| rudge писал(а): |
| если осмотр проводился или есть "застереження" про отсутствие осмотра с причинами. |
|
_________________
Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". |
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Пт, 23 Ноя 2012 17:49 |
|
Петр, оспорить можно любую, самую золотую-брилиантовую оценку
| Плытий Петр писал(а): |
| Спор происходит как известно, только тогда, когда одна из сторон не соглашается со стоимостю. |
))) почему же, еще например, когда пытается затянуть дело
| Цитата: |
Тогда тодошно выясняют что видел, когда был, и прочее
|
да, ты просто Шерлок Холм в оценке
Как такой спец работает на банкиров-жуликов?
Добавлено спустя 2 минуты 10 секунд:
| Simona писал(а): |
| Год назад эта квартира уже оценивалась ... |
(тут какой-то очень веселый смайлик) Проблема на ровном месте, пусть напишут в отчете срок актуальности 2 года, или вы вырвали себе этот заказ? |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
Simona
Сообщения: 29
|
| Добавлено:
Пт, 23 Ноя 2012 19:11 |
|
Да, нет. По вине ДВС торги не состоялись, а заинтересованое лицо потратилось и на оценку, и на многое еще. ДВ сказал заказчику ищите другого оценщика сами. А мой знакомый решил мне сделать доброе дело, так сказать подзаработать  . Вот так мы и нашли друг друга |
|
|
|
|
Плытий Петр
Возраст: 47
Сообщения: 776
Откуда: м. Київ
|
| Добавлено:
Пт, 23 Ноя 2012 20:05 |
|
Ув. Владимир Владимирович
| Владимир Владимирович писал(а): |
| Петр, оспорить можно любую, самую золотую-брилиантовую оценку |
конечно, но не ту где присутствует логика
| Владимир Владимирович писал(а): |
| ))) почему же, еще например, когда пытается затянуть дело |
согласен.я навел один из вариантов, с которым сам сталкиваюсь часто
| Владимир Владимирович писал(а): |
да, ты просто Шерлок Холм в оценке
Как такой спец работает на банкиров-жуликов? |
скажу прямо, такие бывают "дебильные" проколы в отчетах, что тут детективом быть не надо. С чего Вы взяли что банкиры жулики. Кто же мы такие оценщики? Хотя я представляю как банковскую, так и независимую оценку. Что ж, я жулик вдвойне .
| Владимир Владимирович писал(а): |
| Проблема на ровном месте, пусть напишут в отчете срок актуальности 2 года |
не совсем понимаю этой фразы. |
_________________
Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". |
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Сб, 24 Ноя 2012 07:15 |
|
уходим от темы
| Плытий Петр писал(а): |
| присутствует логика ... |
с другой стороны присутствуют ангажированность, антилогика, формальные признаки и деньги )))
| Цитата: |
| С чего Вы взяли что банкиры жулики. |
С того, что существующая банковско-кредитная система преступно-порочна и это не я взял (у ВВ даже экономического образования нет))), это мнение ряда известных экономистов, а существующий финансовый кризис хорошо подтверждает их правоту
Хотя сам грешен, работал в банках 1993-1996 гг., но тогда это было в новинку, престиж там все такое
| Цитата: |
| Кто же мы такие оценщики? |
Интеллектуальные ремесленники, с тем или иным уклоном (юристы, строители, математики), мну так думаю.
))) Иллюстраторы, это по мнению Я.Маркуса, отчасти с ним согласен.
| Simona писал(а): |
| Вот так мы и нашли друг друга |
да ничего коллега бывает не заморачивайтесь
| Цитата: |
| не совсем понимаю этой фразы. |
какой документ устанавливает срок действия отчета для Ис? |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
