< О К Н О > Форум Клуба оценщиков :: Просмотр темы

Форум • Правила форума • Пользователи • FAQ • Поиск • Календарь • Регистрация • Профиль • Войти и проверить личные сообщения • Вход

нет права собствености

Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества

На страницу 1, 2, 3, 4 След.

Автор

Сообщение

Плытий Петр

Возраст: 47
Сообщения: 776
Откуда: м. Київ

Добавлено: Пт, 30 Ноя 2012 15:20

Ситуация следующая. Есть здание в центре одного города. Добротное, хороший ремонт, имело нормальную стоимость. На сегодняшний день решениями судов оно лишено собственников. Тоесть стало попросту ничейным. И вот я пока что не знаю что делать, и в каком направлении двигатся в плане расчетов стоимости. Может кто-то подскажет? Заранее спасибо.

_________________
Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік".

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пт, 30 Ноя 2012 15:40

А что от этого РС изменилось?

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...

Сергей_К

Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева

Добавлено: Пт, 30 Ноя 2012 15:50

Согласен с rudge, рыночная стоимость не поменяется.
Согласно ст. 335 Цивільного кодексу України, бесхозное имущество (если оно таковым признано) переходит в собственность органов местного самоуправления

Цитата:

Стаття 335. Набуття права власності на безхазяйну річ

1. Безхазяйною є річ, яка не має власника або власник якої
невідомий.

2. Безхазяйні нерухомі речі беруться на облік органом, що
здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, за заявою
органу місцевого самоврядування, на території якого вони
розміщені. Про взяття безхазяйної нерухомої речі на облік робиться
оголошення у друкованих засобах масової інформації.

Після спливу одного року з дня взяття на облік безхазяйної
нерухомої речі вона за заявою органу, уповноваженого управляти
майном відповідної територіальної громади, може бути передана за
рішенням суду у комунальну власність.

3. Безхазяйні рухомі речі можуть набуватися у власність за
набувальною давністю, крім випадків, встановлених статтями 336,
338, 341 і 343 цього Кодексу.

_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе.

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Пт, 30 Ноя 2012 16:53

Сергей_К писал(а):

Согласен с rudge, рыночная стоимость не поменяется.

А Баба Яга в моем лице против.
По определению рыночной стоимости и в наших сатндартах и в международных, везде фигурирует понятие "майно". Согласно тех же МСО, майно - это набор прав на конкретный объект. Нет прав - нет стомисоти ибо никто не может продать этот объект, нет продавца. А, как известно по тому же определению, для рыночной стоимости необходим продавец и покупатель. Далее, для определения рыночной стоимости (да и любой стоимости) объекта оценщик должен идентифицировать права на этот объект, а если нет собственника, то и нет прав (как изветно, права на объект недвижимости подверждаются определенным документом).

Сергей_К писал(а):

Согласно ст. 335 Цивільного кодексу України, бесхозное имущество (если оно таковым признано) переходит в собственность органов местного самоуправления

Цитата:

Стаття 335. Набуття права власності на безхазяйну річ

1. Безхазяйною є річ, яка не має власника або власник якої

невідомий.

2. Безхазяйні нерухомі речі беруться на облік органом, що

здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, за заявою

органу місцевого самоврядування, на території якого вони

розміщені. Про взяття безхазяйної нерухомої речі на облік робиться

оголошення у друкованих засобах масової інформації.

Після спливу одного року з дня взяття на облік безхазяйної

нерухомої речі вона за заявою органу, уповноваженого управляти

майном відповідної територіальної громади, може бути передана за

рішенням суду у комунальну власність.

3. Безхазяйні рухомі речі можуть набуватися у власність за

набувальною давністю, крім випадків, встановлених статтями 336,

338, 341 і 343 цього Кодексу.

Как я понял процедуру, то сначала бесхозная вещь береться на некий учет и учитывается в "подвешенном" состоянии один год. И только потом по решению суда такой объект может быть передан в коммунальную собственность.
Таким образом, если есть решение суда про лишения права собственности неких владельцев, но нет решения суда про передачу в собственность другому владельцу, то ни о какой рыночной стоимости речи быть не может.
Почему-то первое, что спрашивает покупатель/нотариус для осуществления сделки - документы о праве на имущество.
То, о чем говорит рудж может быть только при условии допущения, что документы о праве собственности на дату оценки существуют и есть у собственника или лица, которое его представляет.

Ну и как подтверждение, п. 5.3 Основных положений и принципов оценки МСО 2007: "Важливо підкреслити, що професійно визначена величина ринкової вартості - це обєктивна оцінка ідентификованих прав власності на певне майно на визначену дату."

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Сергей_К

Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева

Добавлено: Пт, 30 Ноя 2012 19:20

Серый писал(а):

Нет прав - нет стомисоти ибо никто не может продать этот объект, нет продавца.

Серый, вот не пойму, сегодня есть собственник объекта - РС=10, завтра суд лишил собственника права собственности, так что РС=0. Если с Вами заключат договор на предварительную оценку бесхозного имущества для взятия органами местного самоуправления на учет, Вы определите РС=0.

Правильно, согласно ЦК дается один год после публикации, это срок для заявления третьими лицами прав на бесхозное имущество. Если таких нет то имущество может быть передано в коммунальную собственность или гос. собственность.

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Пт, 30 Ноя 2012 20:40

Сергей_К писал(а):

Серый, вот не пойму, сегодня есть собственник объекта - РС=10, завтра суд лишил собственника права собственности, так что РС=0.

Да. Этого объекта для этого собственника рыночная стоимость равна нулю т.к. этот собственник не имеет прав и не может обменять их на энную сумму денег или что-то другое. Вобщем, он не может обменять свои права на что-то другое.
Или я тогда не понимаю требования НС и МСО идентифицировать объект оценки и связанные с ним права. Наверное, если есть требование, значит оно должно выполняться. Если не выполняется, значит должны быть некие последствия. Не может же быть такого, что:
- объект идентифицирован, права идентифицированы, РС=100 ед.;
- объект идентифицирован (ну типа пальцем ткнули), права не идентифицированы, РС=100 ед.
Нафига ж тогда норма, требование, если стоимость объекта не меняется независимо от того, выполняется ли оно или нет для конкретного субъекта относительно объекта.
Мы не оцениваем объект, мы оцениваем права собственника на этот объект.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Последний раз редактировалось: Серый (Пт, 30 Ноя 2012 20:59), всего редактировалось 2 раз(а)

Yourick

Сообщения: 708
Откуда: Киев и область

Добавлено: Пт, 30 Ноя 2012 20:40

Сергей_К писал(а):

Серый писал(а):

Нет прав - нет стомисоти ибо никто не может продать этот объект, нет продавца.

Я бы интерпретировал так:
1. нет собственника (нет прав) = нет РС
2. нет РС не значит РС = 0
Т.е. если нет прав на объект оценки, то с определёнными ограничениями и допущениями можно принять модель оценки с оговоренным видом стоимости и уж никак не РС, или как минимум квази-псевдо-сюрр-РС с ограничениями в стиле МСО

_________________
"я не оценщик, я только учусь"

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пт, 30 Ноя 2012 22:49

Уважаемые оппоненты, а где вы видели конкретного собственника в РС?
РС по своей сути обезличенная стоимость сложившаяся на рынке. Стоимость права собственности для конкретного оператора рынка никогда не будет РС, разве что совпадение. Вспомните классику. "А сколько это стоит? А вы продаете или покупаете?" По этому для банка (залог) будет своя стоимость, а для собственника - своя, но не РС.
В данном случае нет необходимости определять стоимость права (да же тут нет слова рыночная) конкретного собственника ибо его (собственника) нет.
Но РС есть и всегда будет пока будет рынок. Это та стоимость аналогичного имущества которая сложилась на рынке такого имущества.
Ведь это же нонсенс. По вашей логике, если мне не принадлежит, нет права собственности, то РС=0. Бред

work

Сообщения: 284

Добавлено: Пт, 30 Ноя 2012 23:26

Смотря какое постановление суда. Где побывал объект и чьим он был.

Приведу пример: дядя арендовал участок (не застроенный) построил на нем павильон. Через суд, на павильон оформили право собственности.
Требовали отчет для суда где определялась РС! Докажите дяде что его объект стоит 0, т.к. он он очень умный?

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Сб, 01 Дек 2012 13:10

rudge писал(а):

В данном случае нет необходимости определять стоимость права (да же тут нет слова рыночная) конкретного собственника ибо его (собственника) нет.

Повторяю еще раз свой вопрос, если нет разницы, почему тогда и НС, и МСО требую от оценщика идентифицировать права на объект оценки? Для чего мы у собственника объекта оценки требуем предоставить документы, подтверждающие его права на объект. Не для проформы же? Может для того, чтобы мы могли оценкить не просто объект как вещь, а именно те права, которые имеет заказчик в лице собственника или уполномоченное лицо от его имени в данном объекте. И если окажеться, что права заказчика не полные, наверное, мы скажем, что дорогой товарищ, не могу я тебе оценить полное право собственности, а могу лишь оценить тебе то право, которое тебе принадлежит (аренда/пользование/проживание и т.д.) или сказать, что нету утебя никаких прав, немогу я тебе ничего оценить. Почему в соседних ветках Вы же сами говорили, что если некие права не оформлены, то как минимум нужно внести корректировку на затраты, связанные с оформлением этих прав. А тут вдруг говорите, что наличие прав не влияет на стоимость объекта.
Почему нотариус при оформлении любого договора, который каксается объекта требует одну из сторон подтвердить свои права на объект?
Почему объект, обремененный правами третих лиц (например, сервитут прохода/проезда) стоит дешевле, чем аналогичный объект без обременений. А ведь с самим объектом физически никаких отличий нет.
МПО 1 "Оцінка нерухомості", п. 5.20.1. У підхлді порівняння продажів дані про порівняні продажі коригуються, щоб відобразити розбіжності між кожним обєктом порівняння та обєктом оцінки. Елементи порівняння включають права на нерухоме майно, що передаються, умови фінансування, умови продажу, .....

Грязнова, "Оценка недвижимости". Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):
1. права собственности на недвижимость;
2. условия финансирования;
3. условия и время продажи;
....

Драпиковский, Иванова "Оценка земельных участков"
До характеристик угод щодо земельних ділянок зокрема належать:
• правове відношення до земельної ділянки (враховується різниця в переліку прав, що передаються за угодою);
• умови фінансування угоди (співвідношення власних і позикових коштів, умови надання позики);
• умови платежу при здійсненні угоди (оплата грошима, розрахунок векселями, взаємозаліки, відстрочка платежу і т. ін.);
• обставини здійснення угоди (типові умови продажу, аффільованість покупця і продавця, продаж в умовах банкрутства тощо);
• дата продажу (відмінності в цінах на земельні ділянки за період від дати укладання угоди до дати оцінки, що відображають зміни ринкових умов — рівень інфляції, активність ринку (сезонна, циклічна, змішана); взаємодія попиту та пропозиції і т. ін.).
И т.д. можно приводить цитаты из прочих учебников. И везде практически всегда на первом месте стоят права на объект.

rudge писал(а):

Это та стоимость аналогичного имущества которая сложилась на рынке такого имущества.

Опять-таки. Вы сами употребили понятие "имущество", что само по себе не просто физический объект, а набор прав, связанных с этим объектом (Концепция земли и имущества, Концепция недвижимости, имуществ и актива, Основные положения общепринятых принципов оценки, МСО-2007).

rudge писал(а):

По вашей логике, если мне не принадлежит, нет права собственности, то РС=0. Бред

Почему бред. Если у Вас нет никаких прав на данный объект, то рыночная стоимость Ваших прав равна нулю.
Повторяю еще раз, оценщик оценивает не просто физический объект, а права, связанные с этим объектом.

Добавлено спустя 10 минут 23 секунды:

rudge писал(а):

Уважаемые оппоненты, а где вы видели конкретного собственника в РС?

РС по своей сути обезличенная стоимость сложившаяся на рынке.

В определенной степени согласен с Вами. Но, сначала определяются конкретные права конкретного субъекта на конкретный объект, а потом стоимость этих прав определяется на свободном рынке, как если бы они продавались на равне со всеми, в типичных условиях продажи этих прав и т.д.
Просто так сложилось, что если при выоде оцениваемые права не конкретизированы, то значит имеет ввиду полное право собственности. В противном случае, оцениваемые права конкретизированы, например, рыночная стоимость права аренды/пользования...согалсно договора аренды ... по состоянию на ... составила ...

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вс, 02 Дек 2012 13:09

Серый писал(а):

Повторяю еще раз свой вопрос, если нет разницы, почему тогда и НС, и МСО требую от оценщика идентифицировать права на объект оценки?

1. Я не говорил что нет разницы. 2 Для правильного выбора исходя из базы оценки, сегмента рынка и аналогов сравнения.

Цитата:

Для чего мы у собственника объекта оценки требуем предоставить документы, подтверждающие его права на объект.

Для того что бы выполнить требование закона в вопросе права на заказ оценки.

Цитата:

Может для того, чтобы мы могли оценить не просто объект как вещь, а именно те права, которые имеет заказчик в лице собственника или уполномоченное лицо от его имени в данном объекте.

Смотрите выше (2)

Цитата:

И если окажеться, что права заказчика не полные, наверное, мы скажем, что дорогой товарищ, не могу я тебе оценить полное право собственности, а могу лишь оценить тебе то право, которое тебе принадлежит (аренда/пользование/проживание и т.д.) или сказать, что нету утебя никаких прав, не могу я тебе ничего оценить.

См выше (2) А что Вы скажите заказчику при определении РС имущества переходящего в наследство? Права собственника отсутствуют по причине отсутствия оного (он уже в лучшем мире). Наследники, потенциальные, еще не получили ни каких прав. НО ОО ЕСТЬ и его РС нужно определить как минимум для налогов, как максимум для распределения наследуемого имущества между потенциальными наследниками. По Вашей логике РС = 0. Отсюда и делить нечего, да и налог = 0.
Расскажите это наследникам да и ДПС. И заказчик придет ко мне А ДПС познакомит Вас в СБУ Smile

Цитата:

Почему в соседних ветках Вы же сами говорили, что если некие права не оформлены, то как минимум нужно внести корректировку на затраты, связанные с оформлением этих прав.
А тут вдруг говорите, что наличие прав не влияет на стоимость объекта.

Где и по какому объекту?

Цитата:

Почему нотариус при оформлении любого договора, который касается объекта требует одну из сторон подтвердить свои права на объект?

Вообще то у него спросите

Цитата:

Почему объект, обремененный правами третьих лиц (например, сервитут прохода/проезда) стоит дешевле, чем аналогичный объект без обременений. А ведь с самим объектом физически никаких отличий нет.

Вы смешиваете два сегмента рынка. 1 - рынок аналогов обремененных сервитутом и 2 - рынок «чистых аналогов». См. НС и МСО по подбору аналогов.

Цитата:

МПО 1 "Оцінка нерухомості", п. 5.20.1. У підхлді порівняння продажів дані про порівняні продажі коригуються, щоб відобразити розбіжності між кожним обєктом порівняння та обєктом оцінки. Елементи порівняння включають права на нерухоме майно, що передаються, умови фінансування, умови продажу, .....

Правильно. Работайте в нужном сегменте рынка в котором права на аналоги типичны правам на ОО. Если у оценщика нет 100% аналогов отвечающих характеристикам ОО то проводится корректировка но только тех аналогов характеристики которых отличны от характеристик ОО. Вообще то идеальны вариант подбирать аналоги со 100% совпадением характеристик ОО тогда и корректировки не понадобятся.

Цитата:

Грязнова, "Оценка недвижимости". Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):
1. права собственности на недвижимость;
2. условия финансирования;
3. условия и время продажи;
....
Драпиковский, Иванова "Оценка земельных участков"
До характеристик угод щодо земельних ділянок зокрема належать:
• правове відношення до земельної ділянки (враховується різниця в переліку прав, що передаються за угодою);
• умови фінансування угоди (співвідношення власних і позикових коштів, умови надання позики);
• умови платежу при здійсненні угоди (оплата грошима, розрахунок векселями, взаємозаліки, відстрочка платежу і т. ін.);
• обставини здійснення угоди (типові умови продажу, аффільованість покупця і продавця, продаж в умовах банкрутства тощо);
• дата продажу (відмінності в цінах на земельні ділянки за період від дати укладання угоди до дати оцінки, що відображають зміни ринкових умов — рівень інфляції, активність ринку (сезонна, циклічна, змішана); взаємодія попиту та пропозиції і т. ін.).

См выше. Для «работы» в сегменте рынка к которому принадлежит ОО

Цитата:

И т.д. можно приводить цитаты из прочих учебников. И везде практически всегда на первом месте стоят права на объект.

В учебниках, равно как и в НС и в МСО расписаны варианты подхода к оценке на все виды стоимости. Но если оценивается РС то и берите из учебника (НС МСО) то что присуще РС, а не специальной/инвестиционной и тп стоимостям. Не валите все в кучу.

Цитата:

А в чем проблема? См. мои пояснения/ответы выше.

rudge писал(а):

По вашей логике, если мне не принадлежит, нет права собственности, то РС=0. Бред

Цитата:

Почему бред.

По тому что БРЕД.

Цитата:

Если у Вас нет никаких прав на данный объект, то рыночная стоимость Ваших прав равна нулю.

А собственника 100 ед. Но это не РС. Это специальная стоимость для МЕНЯ = 0, а для СОБСТВЕННИКА = 100. Нет РС МОИХ ПРАВ Есть обезличенная РС типичных прав.
[quote]Повторяю еще раз, оценщик оценивает не просто физический объект, а права, связанные с этим объектом. [quote]Грязнова, "Оценка недвижимости". Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):
1. права собственности на недвижимость;
2. условия финансирования;
3. условия и время продажи;
Правильно. Но если мы определяем РС (а о ней речь) то при выборе сегмента рынка для отбора аналогов нужно учитывать как «физику» так и права. (см выше) Они должны быть типичные для конкретного сегмента рынка к которому относится ОО. По этому если в оценке ОО с сервитутом то и аналоги нужно брать в сегменте рынка с сервитутами. Если таковых(го) нет то берутся аналоги из другого сегмента рынка и вносятся поправки, которые как раз и учитывают, в том числе, права присущие ОО. Следовательно, РС на рынке с сервитутами не будет равен РС на рынке без сервитутов.

Цитата:

Грязнова, "Оценка недвижимости". Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):
…..
2. условия финансирования;
…..

Вот интересно, каким образом выше сказанное влияет на РС?
Лично мне, как продавцу, глубоко по барабану, откуда покупатель возьмет средства на покупку. Думаю, да же уверен, Вам как продавцу то же. Иль Вы коллега другого мнения? Иль Вы готовы продать товар ниже РС на сумму %% оплаченных покупателем за пользование кредитом?
Если РС товара = 100 ед, а покупатель купил этот товар на кредитные средства и ему он обошелся в 120 ед, то что РС товара будет равна 120 ед? Бред.
Условия финансирования учитываются только для покупателя что бы определить его реальные затраты на приобретения товара. Это уже специальная (для конкретного покупателя) стоимость (СС), НО НЕ РС товара сложившаяся на рынке аналогичных товаров. СС = РС + %на кредит.

Уважаемый коллега Серый, ну и другие оппоненты в этом вопросе. Не валите все в кучу. Бурите из НС, МСО и тп только те рекомендации которые относятся к оцениваемому ОО и к той категории стоимости которую вы определяете.

Сергей_К

Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева

Добавлено: Вс, 02 Дек 2012 16:48

Серый писал(а):

С этим согласен, при сравнении должны учитывать права на нерухоме майно, що передаються, но именно права присущи недвижимости, а не ее собственнику

Серый писал(а):

Повторяю еще раз, оценщик оценивает не просто физический объект, а права, связанные с этим объектом.

С этим тоже согласен перефразируя: мы оцениваем объект и связанные с ним права.

Серый писал(а):

Но, сначала определяются конкретные права конкретного субъекта на конкретный объект, а потом стоимость этих прав

С этим не согласен, так как (мое мнение) право собственности необходимо разделять на: права конкретного собственника (субъекта права) и сам объект собственности (объекта права).
Согласен, конкретный собственник реализует свое право собственности закрепленное законодательством (владение, пользование, распоряжение), что подтверждается документально и регистрируется в гос. реестре, таким образом подтверждая, что владеет он на законных основаниях (в т. ч. несет бремя содержания), что пользуется и получает какие-то выгоды (доход) на законных основаниях, что на свое усмотрение может распоряжаться имуществом (заложить, продать, подарить, уничтожить, а также отказаться от имущества) тоже на законных основаниях. Разве мы оцениваем это?
На мой взгляд, мы все же оцениваем объект и связанные с ним права, т. е. объект права.
Права пользования землей (ст. 120 Земельного кодексу України), сервитут (ст. 403 Цивільного кодексу України та ст. 101 Земельного кодексу України), ипотека (ст. 23 Закону України "Про іпотеку") неразрывно связаны с объектом, а не с конкретным собственником. Собственник меняется, а права и проблемы у объекта права остаются.
И если вернутся к понятию "безхазяйне майно" или "відумерла спадщина", то после постановки на учет, гос. регистратор должен выдать органу местного самоуправления Витяг из реестра с указанием всех прав и обременении.
Так какая разница для оценщика кому принадлежит объект оценки? До решения суда, собственного отказа от собственности, до момента смерти или до ликвидации юр. лица в реестре собственник Иванов или ООО "Иванов", после наступления события в реестре будет запись - "безхазяйне" или "відумерле". И что, от того что поменялась запись в реестре объект недвижимости стал меньше или больше стоить на рынке? Во всяком случае руководствуясь Цивільним кодексом можем приравнять такое имущество к государственной или коммунальной собственности, как первоочередных правообладателей (де-юре - безхазяйне, де-факто - державне).

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Вс, 02 Дек 2012 19:11

rudge писал(а):

А что Вы скажите заказчику при определении РС имущества переходящего в наследство? Права собственника отсутствуют по причине отсутствия оного (он уже в лучшем мире). Наследники, потенциальные, еще не получили ни каких прав. НО ОО ЕСТЬ и его РС нужно определить как минимум для налогов, как максимум для распределения наследуемого имущества между потенциальными наследниками. По Вашей логике РС = 0. Отсюда и делить нечего, да и налог = 0.

Расскажите это наследникам да и ДПС. И заказчик придет ко мне А ДПС познакомит Вас в СБУ

Это частный случай. На протяжении 6 мес. с даты смерти собственника все действия с имуществом возможно только по запросу нотариуса и никак иначе. По сути дела в данном случае нотариус выступает как уполномоченный собственника и выступает от его имени, например выполняя волю по завещанию. Поэтому в данном случае это некорректный пример.

rudge писал(а):

Цитата:

Почему нотариус при оформлении любого договора, который касается объекта требует одну из сторон подтвердить свои права на объект?

Вообще то у него спросите

Так я вам скажу. Чтобы идентифицировать те права относительно объекта сделки, которые одна сторона передает другой стороне в обмен на некие принадлежащие ей права, на пример на права на деньги.

Добавлено спустя 2 минуты 28 секунд:

rudge писал(а):

Ничего я не смешиваю. Выбираю аналогичные объекты, например, офисы. потом выясняю права, которые имеет собственник относительно данного объекта и сравниваю их с правами на оцениваемый объект, чтобы, при необходимости, внести корректировки.

Добавлено спустя 2 минуты 1 секунду:

rudge писал(а):

Не имеет значения, какой вид стоимости определяется. Права на объект все равно нужно идентифицировать, хоть для рыночной стоимости, хоть для ОСЗ, хоть для инвестиционной стоимости.

Добавлено спустя 1 минуту 27 секунд:

rudge писал(а):

Нет РС МОИХ ПРАВ Есть обезличенная РС типичных прав.

Нет. Есть рыночная стоимость кокретных идентифицированных прав на типичном рынке аналогичных прав, реализуемых при типичных условиях.

Добавлено спустя 12 минут 14 секунд:

rudge писал(а):

Цитата:

Грязнова, "Оценка недвижимости". Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

…..

2. условия финансирования;

…..

Вот интересно, каким образом выше сказанное влияет на РС?

Лично мне, как продавцу, глубоко по барабану, откуда покупатель возьмет средства на покупку. Думаю, да же уверен, Вам как продавцу то же. Иль Вы коллега другого мнения? Иль Вы готовы продать товар ниже РС на сумму %% оплаченных покупателем за пользование кредитом?

Если РС товара = 100 ед, а покупатель купил этот товар на кредитные средства и ему он обошелся в 120 ед, то что РС товара будет равна 120 ед? Бред.

Условия финансирования учитываются только для покупателя что бы определить его реальные затраты на приобретения товара. Это уже специальная (для конкретного покупателя) стоимость (СС), НО НЕ РС товара сложившаяся на рынке аналогичных товаров. СС = РС + %на кредит.

Неповерите, влияет. Например, объекты, которые находятся в залоге и по которым в результате купли-продажи происходит замена кредитора, продаются дешевле. Приведу пример: есть некий объект, стоимость которого на открытом рынке без обременений стоит 100 ед. Есть точно такой же объек, заложенный в банк. Текущая стоимость выплат по кредиту составляет пусть 20 ед. Нормальный покупатель не заплатит за объект больше 100 ед. Тогда я либо куплю необремененный объек за 100 ед. Либо перекуплю право у нынешнего заемщика за 80 ед. и еще выполню обязательства на 20 ед. В сумме теже 100 ед. Или объект с долгом на 20 ед. Тогда я уплачу за объект его рыночную стоимость за вычетом долга.
Или еще пример, правда, не относящийся к недвижимости, а к оценке бизнеса. При оценке предприятия учитывается фактор финансирования: при денежном потоке на собственный капитал - учет движения заемных средств, при денежном потоке на весь инвестированный капитал - в ставке дисконта как струкутра источников финасирования.

Добавлено спустя 3 минуты 20 секунд:

Сергей_К писал(а):

Ну тогда пусть земля сама за себя налоги платит, автомобиль пусть сам штрафы платит и бензин себе покупает.

Добавлено спустя 14 минут 46 секунд:

Сергей_К писал(а):

С этим тоже согласен перефразируя: мы оцениваем объект и связанные с ним права.

Серый писал(а):

Но, сначала определяются конкретные права конкретного субъекта на конкретный объект, а потом стоимость этих прав

С этим не согласен, так как (мое мнение) право собственности необходимо разделять на: права конкретного собственника (субъекта права) и сам объект собственности (объекта права).

Согласен, конкретный собственник реализует свое право собственности закрепленное законодательством (владение, пользование, распоряжение), что подтверждается документально и регистрируется в гос. реестре, таким образом подтверждая, что владеет он на законных основаниях (в т. ч. несет бремя содержания), что пользуется и получает какие-то выгоды (доход) на законных основаниях, что на свое усмотрение может распоряжаться имуществом (заложить, продать, подарить, уничтожить, а также отказаться от имущества) тоже на законных основаниях. Разве мы оцениваем это?

На мой взгляд, мы все же оцениваем объект и связанные с ним права, т. е. объект права.

Чьи права?. Мне кажеться, что мы все же оцениваем конкретные идентифицированные права субъекта на конкретный объект. Вот смотрите, например право собственности: право собственности Иванова на квартиру/здание/земельный участок/автомобиль... Или право аренды: право Иванова арендовать объект. Наверное так.

Сергей_К писал(а):

Права пользования землей (ст. 120 Земельного кодексу України), сервитут (ст. 403 Цивільного кодексу України та ст. 101 Земельного кодексу України), ипотека (ст. 23 Закону України "Про іпотеку") неразрывно связаны с объектом, а не с конкретным собственником.

Нет. Право пользования выдается субъекту.
Про сервитут Вы 100% неправы. Например, сервитут прохода/проезда через чужой участок к своему может быть необходим только конкретному/конкретным собственникам того участка, проход к которому необходим. Если у кого-то другого нет необходимости доступа к совему имуществу через чей-то участок/дом, то и сервитута не будет.

Сергей_К писал(а):

Так какая разница для оценщика кому принадлежит объект оценки?

Так зачем тогда нас обязывают взять документы на права у владельца этих прав и их идентифицировать.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Сергей_К

Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева

Добавлено: Пн, 03 Дек 2012 00:58

Серый писал(а):

Про сервитут Вы 100% неправы

В чем не прав?

Серый писал(а):

Например, сервитут прохода/проезда через чужой участок к своему может быть необходим только конкретному/конкретным собственникам того участка, проход к которому необходим. Если у кого-то другого нет необходимости доступа к совему имуществу через чей-то участок/дом, то и сервитута не будет.

Честно признаюсь, не понял смысла, особенно вторую часть.

Серый писал(а):

Т.е. у нас здания, земельные участки, автомобили имеют права. Интересно, какими законодательными актами закреплены именно права объектов. И интересно относительно чего эти права. Суда по всему, это права на собственников Ну тогда пусть земля сама за себя налоги платит, автомобиль пусть сам штрафы платит и бензин себе покупает.

Посмеялись.

Серый писал(а):

Сергей_К писал(а):

На мой взгляд, мы все же оцениваем объект и связанные с ним права, т. е. объект права.

Серый, разве я сделал какое-то открытие, я всего навсего раскрыл третий абзац п. 51 НС№1

Цитата:

51. Незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності:
...........................................................................................................................................................................................................................
ідентифікація об'єкта оцінки та пов'язаних з ним прав, аналіз
можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати
процедуру проведення оцінки та використання її результатів;

Что идентифицировали, то и оценили, стандарт нам не говорит идентифицировать собственника объекта оценки и его права.

John Doe

Сообщения: 114

Добавлено: Пн, 03 Дек 2012 08:38

Сергей_К писал(а):

ст.10 ЗУ "Про оцінку майна..."

Цитата:

Замовниками оцінки майна можуть бути особи, яким зазначене
майно належить на законних підставах або у яких майно перебуває на
законних підставах, а також ті, які замовляють оцінку майна за
дорученням зазначених осіб. Замовники оцінки повинні забезпечити
доступ суб'єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці
на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної
інформації про зазначене майно для проведення його оцінки.

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества

На страницу 1, 2, 3, 4 След.

Перейти:

Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме