< О К Н О > Форум Клуба оценщиков :: Просмотр темы

Форум • Правила форума • Пользователи • FAQ • Поиск • Календарь • Регистрация • Профиль • Войти и проверить личные сообщения • Вход

нет права собствености

Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества

На страницу Пред. 1, 2, 3, 4 След.

Автор

Сообщение

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 03 Дек 2012 09:33

Сергей_К писал(а):

Серый писал(а):

Про сервитут Вы 100% неправы

В чем не прав?

Серый писал(а):

Например, сервитут прохода/проезда через чужой участок к своему может быть необходим только конкретному/конкретным собственникам того участка, проход к которому необходим. Если у кого-то другого нет необходимости доступа к совему имуществу через чей-то участок/дом, то и сервитута не будет.

Честно признаюсь, не понял смысла, особенно вторую часть.

Объясняльщик из меня плохой, не спорю. Попробую на примере.
Есть некий земельный участок, например мой. Есть второй участок, например руджа. Его и мой участок расположены вдоль дороги. Есть третий учаток, например, ваш, он расположен за моим участком и подхода к нему кроме как через мой участок нет. Поэтому в судебном порядке может быть установлен сервитут в вашу пользу для прохода через мой участок к своему участку. Точно такой же сервитут не может быть установлен в пользу руджа, потому что он ему не нужен. Поэтому сервитут связан не с объектом, а с субъектом потому что по определению это право одного субъекта в частичном пользовании имуществом другого субъекта.

Добавлено спустя 14 минут 10 секунд:

Сергей_К писал(а):

Серый, разве я сделал какое-то открытие, я всего навсего раскрыл третий абзац п. 51 НС№1

Цитата:

51. Незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності:

...........................................................................................................................................................................................................................

ідентифікація об'єкта оцінки та пов'язаних з ним прав, аналіз

можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати

процедуру проведення оцінки та використання її результатів;

Что идентифицировали, то и оценили, стандарт нам не говорит идентифицировать собственника объекта оценки и его права.

Уже не раз говорили, что наши стандарты "немного по дибильному написаны". Напрмер, втех же МПО 1 "Оценка недвижимого имущества" то что в наших стандартах смешано в одну кучу, разделено на 2 понкта:
- идентификация недвижимости (заметте, именно недвижимости, а не недвижимого имущества, т.е. идентификация объекта недвижимости как физического объекта), которая подлежит оценке;
- идентификация имущественных прав, которые подлежат оценке.
Да даже если и читать наш стандарт

Сергей_К писал(а):

Цитата:

51. Незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності:

...........................................................................................................................................................................................................................

ідентифікація об'єкта оцінки та пов'язаних з ним прав, аналіз

можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати

процедуру проведення оцінки та використання її результатів;

Возникает вопрос: чьих прав, связанных с объектом оценки? Наверное, прав владельца/пользователя. Ну не может же здание иметь само на себя право собственности или право аренды или еще какие-то права.
Договор же купли-продажи/аренды/мены и т.д. подписывается не со зданием же, а с субъектом, который владет правами на здание.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пн, 03 Дек 2012 11:22

Уважаемый коллега Серый
Вы путаетесь в "правах", точнее в ограничениях, которые присущи как собственнику/распорядителю так и самому объекту. Вот пример.
Собственник имеет полное право. А объект имеет ограничения (сервитут). При этом последний абсолютно не зависит от прав собственника. Вот об этих "правах" и идет речь при идентификации ОО когда мы определяем его РС, обезличенную.
А вот если мы определяем специальную стоимость для конкретного собственника, то тут мы учитываем как "права" (ограничения) имеющиеся у ОО так и права на этот ОО у собственника. На пример нужно определить стоимость для совладельца имеющего 50% прав на объект владения который имеет сервитут. Тут мы учитываем все проблемы и ограничения. Но в таком варианте это не РС ибо это не типично для свободного рынка аналогичных объектов с аналогичными сервитутами, это специальная стоимость для конкретного собственника.
Если же мы определяем РС то права собственника нам не нужны.
Согласитесь что РС ОО с сервитутом, которым владеет собственник со 100% правами или собственник с ограниченными правами (50% - совладелец), будет одинакова в обоих случаях. При этом специальная стоимость первого будет равна РС, а специальная стоимость для второго не будет равна РС.
Вы привели пример с проходом. Ну неужели от того кто будет владеть ОО, Вы или кто то другой, изменится РС? Нет конечно.
"Выкиньте из головы" права собственника, имеющееся у него проблемы, а не у ОО при определении РС и все встанет на свои места.

PS: Плиз будьте корректны с фразами "не корректный пример". В моем примере я показал как будет меняться стоимость для покупателя в зависимости от того какими деньгами он пользуется. Вы же приводите пример по ЦИКу где "деньги" (кредитные или собственные) влияют на ЧДП. При этом РС такого ЦИК-а будет одинакова ибо РС определяется спросом и предложением, а не тем как управляется этот ЦИК. Обращаю Ваше внимание я говорю о РС, а не других видах стоимости

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 03 Дек 2012 12:25

rudge писал(а):

Собственник имеет полное право. А объект имеет ограничения (сервитут). При этом последний абсолютно не зависит от прав собственника.

Ой ли. Если у меня полное парво собственности на объект, то я и только я им владею, распоряжаюсь и пользуюсь. А если на объект наложен сервитут, то часть моего права пользования перешло к тому, в чью пользу этот сервитут наложен т.к. он имеет право частично пользоваться моим объектом для своих потребностей.
Цивільний кодес:

Цитата:

Стаття 395. Види речових прав на чуже майно

1. Речовими правами на чуже майно є:

1) право володіння;

2) право користування (сервітут);

Цитата:

Стаття 401. Поняття користування чужим майном

1. Право користування чужим майном (сервітут) може бути
встановлене щодо земельної ділянки, інших природних ресурсів
(земельний сервітут) або іншого нерухомого майна для задоволення
потреб інших осіб, які не можуть бути задоволені іншим способом.

2. Сервітут може належати власникові (володільцеві) сусідньої
земельної ділянки, а також іншій, конкретно визначеній особі
(особистий сервітут).

Стаття 402. Встановлення сервітуту

1. Сервітут може бути встановлений договором, законом,
заповітом або рішенням суду.

2. Земельний сервітут може бути встановлений договором між
особою, яка вимагає його встановлення, та власником (володільцем)
земельної ділянки.

Договір про встановлення земельного сервітуту підлягає
державній реєстрації в порядку, встановленому для державної
реєстрації прав на нерухоме майно.

3. У разі недосягнення домовленості про встановлення
сервітуту та про його умови спір вирішується судом за позовом
особи, яка вимагає встановлення сервітуту.

Стаття 403. Зміст сервітуту

1. Сервітут визначає обсяг прав щодо користування особою
чужим майном.

2. Сервітут може бути встановлений на певний строк або без
визначення строку.

3. Особа, яка користується сервітутом, зобов'язана вносити
плату за користування майном, якщо інше не встановлено договором,
законом, заповітом або рішенням суду.

4. Сервітут не підлягає відчуженню.

5. Сервітут не позбавляє власника майна, щодо якого він
встановлений, права володіння, користування та розпоряджання цим
майном.

6. Сервітут зберігає чинність у разі переходу до інших осіб
права власності на майно, щодо якого він встановлений.

7. Збитки, завдані власникові (володільцеві) земельної
ділянки або іншого нерухомого майна, особою, яка користується
сервітутом, підлягають відшкодуванню на загальних підставах.

rudge писал(а):

А вот если мы определяем специальную стоимость для конкретного собственника, то тут мы учитываем как "права" (ограничения) имеющиеся у ОО так и права на этот ОО у собственника. На пример нужно определить стоимость для совладельца имеющего 50% прав на объект владения который имеет сервитут. Тут мы учитываем все проблемы и ограничения. Но в таком варианте это не РС ибо это не типично для свободного рынка аналогичных объектов с аналогичными сервитутами, это специальная стоимость для конкретного собственника.

Нету здесь никакой специальной стоимости, не приплетайте ее сюда. Напомню еще раз, что по определению специальная стоимость равна сумме рыночной стоимости и дополнительной надбавке, отображающей конкретную заинтересованность в конкретном имуществе конкретного покупателя/арендатора/пользователя. Поэтому она всегда выше рыночной стоимости.

rudge писал(а):

Вы привели пример с проходом. Ну неужели от того кто будет владеть ОО, Вы или кто то другой, изменится РС? Нет конечно.

"Выкиньте из головы" права собственника, имеющееся у него проблемы, а не у ОО при определении РС и все встанет на свои места.

Повторяю еще раз, у физического объекта (здания/земельного участка/автомобиля) нет никаких прав (ну или тогда показите мне нормативный акт, где они прописаны). Права есть у субъекта - собственника прав на объект.
Полное право собственности = стоимость права владения + стоимость права пользования + стоимость права распоряжения. В этом случае собственник и только он определяет, кто пройдет через объект, пускать ли в него кого-то и т.д. Собственник и только собственник распоряжается им на свое усмотрение, собственник и только он владеет объектом. На объект наложили ограничение, что независимо от желания собственника по земельному участку/через офис/квартиру может ходить еще и Петров и члены его семьи, друзья, он может проносить через ваше имущество грузы, и т.д. и т.п. Появился еще один пользователь вашим имуществом. Поэтому стоимость права собственника уже составляет не полное право собственности, а сумму = право владения + право распоряжения + часть парва пользования (вторая часть перешла к Петрову). Объект физически не изменился никак относительно другого объекта, где права собственника не ограничены никак, а стоимость прав собственника стала меньше по сравнению со стоимостью прав собственника необремененого объекта. Как вы не понимаете, что обременяется не физический объект, а обременяются права собственника, он отдает часть своих прав третей стороне.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

kink

Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск

Добавлено: Пн, 03 Дек 2012 12:46

господа коллеги, вы хоть бы цель оценки и заказчика спросили у топик стартера перед тем как спорить Very Happy

Плытий Петр

Возраст: 47
Сообщения: 776
Откуда: м. Київ

Добавлено: Пн, 03 Дек 2012 13:25

читал суждения, не вмешиваюсь. Ребята, огромное спасибо за Ваши мнения. Я еще юристам запрос послал. Решение их по поводу законности здания напишу.

kink писал(а):

господа коллеги, вы хоть бы цель оценки и заказчика спросили у топик стартера перед тем как спорить

для продажи, залоговое имущество. Шикарный офисное здание в центре Николаева.

_________________
Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік".

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 03 Дек 2012 13:49

kink писал(а):

господа коллеги, вы хоть бы цель оценки и заказчика спросили у топик стартера перед тем как спорить

Ну если идти по логике то рыночная стоимость от цели оценки и заказчика независит ващще. У нас есть типичный объект с типичными правами на типичном рынке. А че там на самом деле - чьи-то типичные проблемы (или чьи-то нетипичные проблемы) Smile

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

kink

Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск

Добавлено: Пн, 03 Дек 2012 14:14

Плытий Петр писал(а):

для продажи, залоговое имущество.

внутрибанковская оценка? или ДВС?

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пн, 03 Дек 2012 14:24

Уважаемый Серый
1. У меня не просто так слово "право" для объекта взято в кавычки. Ну я уже молчу про уточнение далее по туксту (ограничения).

2. Считаем РС по Вашей "теории"
Вариант 1
Есть ОО - ЗУ с сервитутом, которым владеют человек с ограниченным правом. Частичное право = 70%. Сервитут составляет 10% от РС.
Считаем РС для него
РС1 = 70 - 10 = 60

Вариант 2
Тот же объект но уже продан. Дата оценки 03.12.2012 г Новый владелец человек имеющий полное право 100% При этом сервитут тот же 10%
РС2 = 100 - 10 = 90

Ситуация на рынке не изменилась, а РС разная. Вас это не смущает?

PS И еще не нужно коллега так уж очень конкретно применять юридическую терминологию к оценке. В ЦК плавсредство обозначено как недвижимость. Да и понятие амортизация в оценке и в бух учете абсолютно не совместимы.

Сергей_К

Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева

Добавлено: Пн, 03 Дек 2012 14:29

Серый писал(а):

Цитата:

При оценке важно идентифицировать реальный объект собственности и определить связанные с ним юридические права. Должны быть тщательно выявлены и измерены размер и характеристики реального актива. Клиент может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование имуществом. Связанные с объектом права могут представлять собой долю в совместной аренде или партнерстве. Собственность может быть обременена закладной или каким-то другим залоговым обязательством. Нормы зонирования могут воспрепятствовать реализации планировавшегося варианта использования. Прочие правовые ограничения могут сузить масштабы использования объекта.

И правовые документы на объект оценки мы просим не тля того чтобы посмотреть кто конкретно является собственником и переписать в отчет, а для того чтобы понять, какие права связаны с объектом и отобразить в отчете как эти права повлияют на стоимость.

Серый писал(а):

Есть некий земельный участок, например мой. Есть второй участок, например руджа. Его и мой участок расположены вдоль дороги. Есть третий учаток, например, ваш, он расположен за моим участком и подхода к нему кроме как через мой участок нет. Поэтому в судебном порядке может быть установлен сервитут в вашу пользу для прохода через мой участок к своему участку. Точно такой же сервитут не может быть установлен в пользу руджа, потому что он ему не нужен. Поэтому сервитут связан не с объектом, а с субъектом потому что по определению это право одного субъекта в частичном пользовании имуществом другого субъекта.

Серый, Вы вроде бы уже сами процитировали ст. 403 Цивільного кодексу и даже акцентировали внимание на п. 6 данной статьи. Не согласны с моим мнением, почитайте комментарии специалистов к Цивільному кодексу.
Например - НПК Цивільного Кодексу України. Дзера О. В. (український правник, доктор юридичних наук, професор. Заслужений юрист України. Член-кореспондент Національної академії правових наук України).
Из коментария к ст. 401

Цитата:

Суб'єктом сервітуту (сервітутного права) чи сервітуарієм завжди є власник пануючої (панівної) земельної ділянки. Це не конкретно визначена особа. Тому при зміні власників панівної земельної ділянки чинність сервітуту не припиняється. Не втрачає чинність сервітут і при зміні власника обслуговуючої земельної ділянки. Сервітут належить власнику земельної ділянки, в інтересах якої він встановлений. Сервітут обтяжує земельну ділянку, за рахунок якої надаються послуги іншій земельній ділянці.

Из коментария к ст. 403

Цитата:

4. Сервітут як право обмеженого користування чужим майном — це самостійний об'єкт права, тобто окремий об'єкт правової охорони. Але він не може бути окремим об'єктом цивільного обігу. Сервітут не може відчужуватися окремо від об'єкта права власності, який він обтяжує. Сервітут може переходити до інших осіб, але разом із тим об'єктом права власності, який він обтяжує.
................................................................................................................................................................................................................................................................
5. Специфічною особливістю сервітутного права, тобто права обмеженого користування чужим майном, є те, що воно не втрачає своєї чинності при зміні власника майна, обтяженого сервітутом. Власник майна, обтяженого сервітутом, може його відчужити будь-яким способом, не забороненим законом. Але факт відчуження цього майна не припиняє чинності сервітуту.

Так в чем я не прав?

P.S. Почему-то вспомнился текст с баннера: "Перепишу хату на кота".

_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе.

Последний раз редактировалось: Сергей_К (Пн, 03 Дек 2012 17:31), всего редактировалось 1 раз

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 03 Дек 2012 14:59

rudge писал(а):

2. Считаем РС по Вашей "теории"

Вариант 1

Есть ОО - ЗУ с сервитутом, которым владеют человек с ограниченным правом. Частичное право = 70%. Сервитут составляет 10% от РС.

Считаем РС для него

РС1 = 70 - 10 = 60

Вариант 2

Тот же объект но уже продан. Дата оценки 03.12.2012 г Новый владелец человек имеющий полное право 100% При этом сервитут тот же 10%

РС2 = 100 - 10 = 90

Ситуация на рынке не изменилась, а РС разная. Вас это не смущает?

Не смущает, потому что у Вас в корне все не верно.
Куда в первом случае делось еще 20% прав.
И в первом случае рыночная стомисоть чьих прав у вас получилась.
А у меня вот сейчас все получится.
Предположим стоимость необременнеого участка/объекта стоит 100.
Ваш вариант 1. Если есть частичное право у кого-то на 70%, то должен быть еще кто-то у кого есть оставшиеся 30%. Сумма 100.
Появился сервитут, который вы оценили в 10.
Тогда стоимость прав владельца 70% прав в объекте скорректируется и составит 70-(70*0,1)= 63. С какого это перепугу вы отняли полный сервитут на полный объект от частичного права.
Стоимость прав владельца 30% составит 30-(30*0,1) = 27.
Стои прав владельца сервитута уже известна и составляет 10.
Суммарная стоимость прав на объект всех владельцев прав составляет 63+27+10=100.
Ваш вариант 2. Есть один собственник, который владеет всеми полными правами. Стоимость его прав 100.
Появился сервитут стоимость которого составляет 10.
Тогда стоимость владельца полных прав скорректируется и составит 100-(100*0,1) = 90
Стоимость владельца сервитута уже известна и равна 10.
Суммарная стоимость владельцев всех прав суммарно равна 90+10 = 100.
Как видите, у меня все сходится.

Добавлено спустя 18 минут 44 секунды:

Сергей_К писал(а):

Серый, теперь Вам не нравятся Национальные Стандарты. Вы цитировали Грязнову, Драпиковского, я тоже процитирую уважаемого Вами дядьку Д. Фридман, Н. Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М.: Дело Лтд, 1995 (стр. 25)

Цитата:

При оценке важно идентифицировать реальный объект собственности и определить связанные с ним юридические права. Должны быть тщательно выявлены и измерены размер и характеристики реального актива. Клиент может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование имуществом. Связанные с объектом права могут представлять собой долю в совместной аренде или партнерстве. Собственность может быть обременена закладной или каким-то другим залоговым обязательством. Нормы зонирования могут воспрепятствовать реализации планировавшегося варианта использования. Прочие правовые ограничения могут сузить масштабы использования объекта.

И правовые документы на объект оценки мы просим не тля того чтобы посмотреть кто конкретно является собственником и переписать в отчет, а для того чтобы понять, какие права связаны с объектом и отобразить в отчете как эти права повлияют на стоимость.

Чьи права?
Я как раз таки и говорил, что мы берем документы для того, чтобы понять, какими правами в объекте владеет субъект.
Ведь в любом документе на собственность написано кто собственник и какими правами он владеет. В договоре аренды указан арендатор и какими правами аренды он в каком объекте владеет (на какой срок, имеет ли право субаренды, по какой ставке и т.д.)

Сергей_К писал(а):

Цитата:

Суб'єктом сервітуту (сервітутного права) чи сервітуарієм завжди є власник пануючої (панівної) земельної ділянки. Це не конкретно визначена особа. Тому при зміні власників панівної земельної ділянки чинність сервітуту не припиняється. Не втрачає чинність сервітут і при зміні власника обслуговуючої земельної ділянки. Сервітут належить власнику земельної ділянки, в інтересах якої він встановлений. Сервітут обтяжує земельну ділянку, за рахунок якої надаються послуги іншій земельній ділянці.

Из коментария к ст. 403

Цитата:

4. Сервітут як право обмеженого користування чужим майном — це самостійний об'єкт права, тобто окремий об'єкт правової охорони. Але він не може бути окремим об'єктом цивільного обігу. Сервітут не може відчужуватися окремо від об'єкта права власності, який він обтяжує. Сервітут може переходити до інших осіб, але разом із тим об'єктом права власності, який він обтяжує.

................................................................................................................................................................................................................................................................

5. Специфічною особливістю сервітутного права, тобто права обмеженого користування чужим майном, є те, що воно не втрачає своєї чинності при зміні власника майна, обтяженого сервітутом. Власник майна, обтяженого сервітутом, може його відчужити будь-яким способом, не забороненим законом. Але факт відчуження цього майна не припиняє чинності сервітуту.

Так в чем я не прав?

И Вы и рудж не правы в том, что сервитут ограничивает сам земельный участок (или другой объект, на который он наложен). Сервитут ограничивает права собственника, владеющего объектом, на который наложен сервитут. От того, наложен ли сервитут или нет, ни физические, ни качественные характеристики объекта не ограничиваются. А права собственника этого объекта уменьшаются как фактически (он уже не единственный пользователь), так и в стоимости - часть стоимости права пользования от него ушла к другому субъекту.
А суммарно стоимость полных прав на объект не изменилась, она просто разделилась между всеси субъектами, которые имею некие права на объект.
И в том, что мы оцениваем некие права объекта. Мы оцениваем конкретные права, конкретного собъекта в конкретном объекте. Но оцениваем их на открытом свободном рынке точно таких же прав других субъектов в аналогичных объектах. Это при определении рыночной стоимости. При определении других видов стоимости - согласно требований либо к определению конкретного вида стоимости, либо с учетом конкретных заданных условий (например, при определении инвестиционной или специальной стоимости).

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Сергей_К

Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева

Добавлено: Пн, 03 Дек 2012 15:42

Серый писал(а):

И Вы и рудж не правы в том, что сервитут ограничивает сам земельный участок (или другой объект, на который он наложен).

Ткните, пальцем где я такое написал.

_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пн, 03 Дек 2012 15:44

Вот Вот Вот уважаемый коллега Серый. Я сознательно утрировал пример не выложив такой же как у Вас расчет (вариант расчета мой 3)
Данные расчеты показывают что РС не зависит от того какими правами обладает конкретный собственник. В 1-м варианте (утрированном) права собственника повлияли на РС, а в последующих (2-й и Ваш = мой 3-й не выложенный) нет. Но а сервитут которым обременен объект оценки остался во всех расчетах и он то как раз и повлиял на стоимость.
Я да и коллега Серый_К не оспариваем тот факт что сервитут ограничивает права собственника. Это действительно так и прописано в законах. Но он (сервитут) присущ объекту а не собственнику. По этому при определении РС мне глубоко по барабану какие ограничения у собственника если я определяю РС, а не стоимость для этого собственника.
Ну коллега вы же сами расчетами показали что наличие прав (полного, общего) не влияет на РС.
Ведь смотрите, стоимость кв.м площадей общего пользования ниже стоимости кв м полезных площадей. При этом собственник один и тот же, допусти с полным правом.
К стати Вы правы что СС предусматривает "надбавку" к РС. Вот только эта, так называемая "надбавка", может иметь разные знаки. Все зависит от того как она влияет на рыночную стоимость. Если повышает ее то (+) если снижает, то (-). По этому я и называл Ваш пример "расчет специальной стоимости", для конкретного, а не обезличенного как в РС, лица.

Добавлено спустя 3 минуты 20 секунд:

Сергей_К писал(а):

Ткните, пальцем где я такое написал.

и мне то же Sad

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 03 Дек 2012 16:02

rudge писал(а):

Если речь идет о полном праве собственности, то да, абсолютно пофиг как оно распределено между собственниками и сколько их.
Повторяю в сотый (и последний раз): мы определяем стоимость конкретных прав собственника в конкретном объекте, реализуемых на открытом рынке по типичным условиям.
Ну вот нахрена мне знать стоимость полного права, если я приперся к вам с договором аренды. Есть у меня право аренды и интересует меня рыночная стоимость моего права в этом объекте - стоимость права аренды с точки зрения рынка. Прочие права и их стоимость пусть интересуют их собственников. Получается, что я спрашиваю у вас, сколько стоит мое право аренды, а вы мне в ответ выдаете стоимость всего полного права. И что мне с этим делать? Самому дальше вычислять?
Или нахрена мне знать стоимость полного парва, если я приперся к вам с договором сервитута. А вы мне в ответ выдаете стоимость полного права.

Добавлено спустя 8 минут 8 секунд:

rudge писал(а):

К стати Вы правы что СС предусматривает "надбавку" к РС. Вот только эта, так называемая "надбавка", может иметь разные знаки. Все зависит от того как она влияет на рыночную стоимость. Если повышает ее то (+) если снижает, то (-). По этому я и называл Ваш пример "расчет специальной стоимости", для конкретного, а не обезличенного как в РС, лица.

Нет. Специальная стоимость и согласно НС и согласно МСО предусматривает только надбавку, отобаржающую спцифичский интерес в конкретном имуществе конкретного потенциального покупателя/арендатора/пользователя. Например, я хочу именно эту квартиру, потому что в этом доме у меня еже есть квартира/живет мама и т.д. и готов доплатить некую сумму всерх рыночной стоимости за свое "хочу". При отсутствии этой специфической особенности, эта квартира может быть рассмотрена как и многие другие, и по рыночной стоимости.
Из собственной практики. При оценке офисного центра в рентроле арендаторов у одного была более высокая арендная ставка. Арндодатель узнал, что эта компания уже арендует в соседнем здании похуже бэк-офис для персонала. А офис в этом здании им нужен как имиджевый для размещения высшего руководства, переговорных. Вобщем такая себе представительская ширма. Арендодатель воспользовался этим и содрал арендную плату побольше.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Пн, 03 Дек 2012 16:42

Серый писал(а):

.... мы определяем стоимость конкретных прав заказчика в конкретном объекте, реализуемых на открытом рынке по типичным условиям.

Вообще то мы тут о РС объекта, а не прав на него.

Цитата:

Ну вот нахрена мне знать стоимость полного права, если я приперся к вам с договором аренды. Есть у меня право аренды и интересует меня рыночная стоимость моего права в этом объекте - стоимость права аренды.

Ну и считайте на здоровье. Вот только какое отношение имеет стоимость права аренды к стоимости самого объекта аренды? Заказчик хочет знать РС своего права аренды что бы продать его (если еще собственник разрешит) пожалуйста считайте. Вот только одно НО при продаже такого права не продается сам объект аренды. Это же разные ОО. Повторю мы тут про стоимость конкретного объекта.

Цитата:

Или нахрена мне знать стоимость полного парва, если я приперся к вам с договором сервитута. А вы мне в ответ выдаете стоимость полного права.

См выше

Цитата:

....Специальная стоимость и согласно НС и согласно МСО предусматривает только надбавку, отобаржающую спцифичский интерес в конкретном имуществе конкретного потенциального покупателя/арендатора/пользователя. .....

А куда Вы дели другого оператора рынка, продавца? Ведь он то же может прийти к Вам и заказать оценку на предмет определения стоимости объекта для него. С учетом его проблем и интересов. Вы что его проблему не будите учитывать в таком варианте? Или прибавите к РС?
Я думаю, да же убежден, что во время оценки к НС и МСО еще нужно логику применить, а не, пардон, тупо следовать им. Разве что для дяди майора можно логику отбросить. Он ведь кроме законодательных актов ничего не видит. Другое дело что ее нужно обосновать.

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 03 Дек 2012 16:54

rudge писал(а):

Серый писал(а):

.... мы определяем стоимость конкретных прав заказчика в конкретном объекте, реализуемых на открытом рынке по типичным условиям.

Вообще то мы тут о РС объекта, а не прав на него.

Опять за рыбу гроши. Нет рыночной стомиости объекта, есть рыночная стоимость прав на него. Если нет никаких ограничений, то априори имеется в ввиду стоимость полного права - права собственности. И тогда рыночная стоимость объекта равна стоимости полного права. Так сложилось, что если не указаны конкретные права, то это значит речь идет о полном праве. И пишут тогда рыночная стоимость квартиры № ..., общей площадью ..., расположенной по адресу ..., по состоянию на ... равна сто мульенов. Тем самым подразумевая о стоимости полного права собственности.
Но как только есть некое ограничение или оценивается некое одно право, то оно уже конретизируется: рыночная стоимость права аренды офиса ..., согласно договора аренды ... по состоянию на ... равн ....

Добавлено спустя 4 минуты 18 секунд:

rudge писал(а):

Это будет другая стоимость, но не специальная. Если бы имелась возможность скидки на равне с надбавкой, то так бы и писали скидка/надбавка. И, если честно, не предстваляю себе скидку на особый интерес 9если сможете, приведите пример). Если есть особый интерес, то это только за доплату, а не за скидку.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества

На страницу Пред. 1, 2, 3, 4 След.

Перейти:

Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме