| Автор |
Сообщение |
Зайка
Сообщения: 147
|
 Добавлено:
Чт, 03 Мар 2011 11:14 |
  |
Да видела я этот сайт. Вроде информации много, а того что ищешь конечно же нет... 
Но в любом случае спасибо за ссылочку  |
|
|
  |
|
nz
Сообщения: 9
|
| Добавлено:
Чт, 22 Янв 2015 11:52 |
|
ДОбрый день. Подскажите, плиз. А то запуталась.
Нужно оценить гостинницу + 3 земельных участка в собственности для залога.
Например, землю считаем отдельным отчетом. ГОстинницу тоже отдельным отчет срравнительным подходм. Но некоторые аналоги продаются с землей, а у некоторых земля в аренде. То есть нужно вычитать землю?
так как если я не вычту то у меня получитася стоиомтьс гостинницы с учетом земли, и и+ еще раз стоимость земли. Это вроде как неправильно.
Как правильно сделать? |
|
|
|
|
Mary
Возраст: 44
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 22 Янв 2015 13:14 |
|
Аналоги представляют собой стоимость земли с улучшениями, даже если земля в аренде (с арендой может быть дешевле, но не всегда). Землю можете вычесть или из цен аналогов гостиниц до проведения корректировок или потом (но тут надо учесть корректировку на коэф.соотношения пл.земли/пл.улучшений). |
_________________
Стань донором - спаси жизнь |
|
  |
|
nz
Сообщения: 9
|
| Добавлено:
Чт, 22 Янв 2015 13:48 |
|
Mary
Спасибо.
Вопрос усложняется.
Обьект гостинница (комлплекс куда входит и ресторан, и котельная), и 3 зем. участка на которые оформлены гос. акты и у всех трех разное назначение (земли ресторана, земли гостиннциы и земли лечебного корпуса). соотвественно эти земельные участки будут считаться каждый отдельно.
А по недвижимости я то буду считать как весь комплекс, тогда какую стоиомсть земли брать чтобы ее вычесть с аналогов? |
|
|
|
|
Mary
Возраст: 44
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 22 Янв 2015 13:52 |
|
Чтобы сейчас построить подобный комплекс, достаточно купить участок под коммерческую застройку |
_________________
Стань донором - спаси жизнь |
|
|
|
nz
Сообщения: 9
|
| Добавлено:
Чт, 22 Янв 2015 14:01 |
|
но мне нужно посчитать недвижимость отдельно. Так как вычесть землю тогда? |
|
|
|
|
Mary
Возраст: 44
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 22 Янв 2015 14:09 |
|
| Mary писал(а): |
| Землю можете вычесть или из цен аналогов гостиниц до проведения корректировок или потом (но тут надо учесть корректировку на коэф.соотношения пл.земли/пл.улучшений). |
и
| Mary писал(а): |
| Чтобы сейчас построить подобный комплекс, достаточно купить участок под коммерческую застройку |
Пошагово - считаете землю коммерции и считаете недвижимость, предварительно убрав землю из цен аналогов.
Бинго |
_________________
Стань донором - спаси жизнь |
|
|
|
Gorets11
Гость
|
| Добавлено:
Чт, 22 Янв 2015 14:35 |
|
| nz писал(а): |
ГОстинницу тоже отдельным отчет срравнительным подходм. |
Можно, конечно, и так... Но если рассматривать здание, как "гостиницу", то неплохо бы здесь вспомнить, что "гостиница" - это специфических БИЗНЕС... Это подчеркивается и тем обстоятельством, что гостиничная деятельность - лицензируемый вид деятельности... Другими словами - не является покупатель лицом, удовлетворяющим лицензионным требованиям - "гостиницей" данный объект выступать не может... Для оценки бизнеса, логичнее, использовать доходный подход, а не сравнительный... И, естественно, необходимо наличие специализации 2.1. Это если подходить к вопросу оценки трепетно...  Кстати, о том, что для оценки гостиниц используется ТОЛЬКО доходный подход, писалось и в зарубежной литературе, и в "Практике оценки". Правда, в "ПО" это писалось лет 10 назад...
Вывод: если хотите использовать сравнительный подход - оценивайте НЕ "гостиницу", а просто "нежилое строение". |
|
|
|
|
Mary
Возраст: 44
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 22 Янв 2015 14:43 |
|
| Gorets11 писал(а): |
| Это если подходить к вопросу оценки трепетно... |
Хватит уже трепет нагнетать  |
_________________
Стань донором - спаси жизнь |
|
|
|
nz
Сообщения: 9
|
| Добавлено:
Чт, 22 Янв 2015 14:55 |
|
так я оцениваю и не бизнес, а недвижимость которая используется под гостинницу. |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 22 Янв 2015 15:12 |
|
| Mary писал(а): |
| Хватит уже трепет нагнетать |
| nz писал(а): |
| так я оцениваю и не бизнес, а недвижимость которая используется под гостиницу. |
Вот, открытый момент для тех, кто оценивает недвижимость такого типа.
| НС №3 писал(а): |
| 36. Оцінка об'єктів у матеріальній та нематеріальній формах, вартість яких визначається вартістю цілісного майнового комплексу, що створений на їх основі (об'єкти, асоційовані з бізнесом), проводиться згідно з цим Стандартом з відповідним коригуванням та обґрунтуванням у звіті про оцінку доцільності застосування положень цього Стандарту для таких об'єктів. |
Формально гостиница не как бизнес - это действительно объект недвижимости. Направление первое.
С другой стороны, п. 36 говорит, что оценивать ее нужно с учетом требований Стандарта 3. Направление второе.
Может ли оценщик без открытого второго направления пользоваться Стандартом 3?.. 
Оценивать гостиницы, АЗС и пр.
Кому-то встречался ответ? Или практические ситуации? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Mary
Возраст: 44
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 22 Янв 2015 15:17 |
|
|
|
|
Gorets11
Гость
|
| Добавлено:
Чт, 22 Янв 2015 15:17 |
|
| Mary писал(а): |
| Gorets11 писал(а): |
| Это если подходить к вопросу оценки трепетно... |
Хватит уже трепет нагнетать |
Хорошо... Не буду...
Добавлено спустя 3 минуты 50 секунд:
| nz писал(а): |
| так я оцениваю и не бизнес, а недвижимость которая используется под гостинницу. |
А какая разница, как недвижимость "используется"? Разве у Вас стоит задача оценить "в существующем использовании"?
Для оценки имеет значение лишь то, как данный объект выгодно использовать в соответствии с принципом НЭИ... |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 22 Янв 2015 15:23 |
|
| Mary писал(а): |
| Что не целостный комплекс, а комплекс оцениваемых активов - то не 2 |
100%.
Но идиотский вопрос - может ли в своей работе (оценочной) применять Стандарт №3 тот, кто имеет только первое направление? Потоки там считать, мультипликаторы... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 22 Янв 2015 15:24 |
|
| nz писал(а): |
так я оцениваю и не бизнес, а недвижимость которая используется под гостинницу.
|
Так тогда и в аналогах у вас должны быть просто здания гостиниц. А не предложения к продаже действующих гостиниц, где учтены множество факторов: имущество (кровати, тумбочки, постельные принадлежности), кадровый потенциал, положение на рынке или репутация заведения (то что называется Гудвилом, если таковой имеется).
Вообще, вам правильно указали. В наших стандартах это нет (вернее, указано вскольз в НС3), а вот в международных это как раз таки нормально описано. Есть такие объекты, стоимость которых ассоциируется со стоимостью бизнеса, который ведется на их основе. К таким объектам относятся гостиницы, санатории, заправки и подобные объекты. И оценка их ведется как раз с точки зрения бизнеса на их базе, а не как объекта недвижимости. Ибо без этого бизнес-потенциала этот объект недвижимости в этом месте может ничего не стоить ибо он там не нужен. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
