Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Действия оценщика при перепланировке Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3, 4, 5  След. Автор Сообщение Gorets11 Гость Добавлено: Ср, 18 Мар 2015 15:14 Серый писал(а): Вам же автор дискуссии указал, что на старом тех. паспорте на 200 квадратов стоит отметка о самовольной перепланировке. Т.е. его вы использовать не можете. То смотря сколько заказчик "выложит"... Если же говорить серьезно, то, конечно же, необходим документ, подтверждающий законность владения дополнительными 18 метрами в данном помещении. Это может быть один из трех видов документов: 1. Справка из БТИ об изменении площади вследствие уточнения в процессе инвентаризации (самый простой вариант, но не факт, что самый дешевый). 2. Свидетельство о праве собственности на объект, подвергнутый перепланировке (реконструкции). 3. Решение суда о признании права собственности. В п.2 и 3 необходима регистрация, после которой данные документы вступают в юридическую силу, в п.1 регистрации не требуется. Серый писал(а): Планировал сказать следующее. Если в помещениях была перенесена перегородка/перегородки таким образом, что общая площадь объекта не изменилась, а произошли изменения только площадей отдельных помещений/комнат, то это будет как вы выразились "перепланировка отдельно от реконструкции". Т.е. была передвинута перегородка между двумя смежными комнатами таким образом, что площадь одной комнаты уменьшилась, а другой - увеличилась, но суммарно площадь не изменилась. Если же в результате перепланировки площадь суммарно квартиры/помещения №такой-то изменилась, то это уже перепланировка, которая перешла в реконструкцию. Но и в том и в том случае требуется получение разрешительной документации для проведения таких работ, а по их завершении - необходимо узаконить такие изменения путем внесения изменений в регистрационные документы. Понятно. Лично у меня по этому поводу возражений нет. Обсуждать, что является "реконструкцией", а что "перепланировкой", думаю излишне. Тем более, что лично я никогда этим вопросом плотно не занимался по простой причине: оба случая требуют одинакового пакета документов для своего узаконения. Поэтому, думаю, здесь уместен принцип: "от перестановки мест слагаемых сумма не меняется"... Серый писал(а): Последовательность регистрации новопостроенного объекта или реконструированного следующая: 1. разработка и утверждение проектной документации, получение дозволив на выполнение работ; 2. непосредственно выполнение самих работ; 3. ввод объекта в эксплуатацию, подтверждающий правильность выполнения строительных работ, соответствие объекта строительным нормам, санитарным и т.д.; 4. поход с документом о вводе объекта в эксплуатацию в БТИ, получение фактических обмеров; 5. поход в органы регистрации и получение документов о праве собственности на объект. Вот поэтому и говорю, что отсутствие штампа на новом паспорте БТИ косвенно подтверждает законность предыдущих этапов. Повторюсь, для оценщика пофиг, честно это сделано или нет, мы это не контролируем, главное для нас - отсутствие каких-либо штампов. Снова Вы меня удивили... С одной стороны - пишете все правильно... С другой стороны - мне не совсем понятно, почему Вы пропускаете мимо своего внимания следующее несоответствие: сами же пишете, что должен быть получен новый документ о праве собственности, а потом рассуждаете, что даже без нового документа о праве собственности Вам что-то там "подтверждает" новый техпаспорт без штампа о самоволке... Неужели Вы не видите, что эти два документа не стыкуются? Может, самое время задуматься над тем, что данный Техпаспорт вообще был подготовлен не "просто так", а например, для выполнения пункта, указанного у Вас под №4? Нам, действительно, без разницы, КАК был сделан тот или иной документ... Но нам не должно быть "без разницы" противоречия в документах... Серый писал(а): Следующий этап - регистрация изменения в реестре и получение новых документов о собственности на основании новых обмеров БТИ. И где в рассматриваемом нами случае эта регистрация? Вопрос ведь именно в том, что ее нет. А согласно ГКУ право собственности (в данном случае на "излишки" в 18 кв.метров) наступают именно с момента "государственной регистрации"... Следовательно, площадь есть, а собственника у нее нет... Но Вы, почему-то, настаиваете на том, что оценщик должен "закрыть глаза" на то, что он оценивает 18 метров непонятно кому принадлежащего имущества... А вот это уже - прямое нарушение требований законодательства об оценке... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 18 Мар 2015 16:46 Gorets11 писал(а): Снова Вы меня удивили... С одной стороны - пишете все правильно... С другой стороны - мне не совсем понятно, почему Вы пропускаете мимо своего внимания следующее несоответствие: сами же пишете, что должен быть получен новый документ о праве собственности, а потом рассуждаете, что даже без нового документа о праве собственности Вам что-то там "подтверждает" новый техпаспорт без штампа о самоволке... Неужели Вы не видите, что эти два документа не стыкуются? Может, самое время задуматься над тем, что данный Техпаспорт вообще был подготовлен не "просто так", а например, для выполнения пункта, указанного у Вас под №4? Нам, действительно, без разницы, КАК был сделан тот или иной документ... Но нам не должно быть "без разницы" противоречия в документах... Этап оформления документов не пройден до конца. Gorets11 писал(а): И где в рассматриваемом нами случае эта регистрация? Вопрос ведь именно в том, что ее нет. А согласно ГКУ право собственности (в данном случае на "излишки" в 18 кв.метров) наступают именно с момента "государственной регистрации"... Следовательно, площадь есть, а собственника у нее нет... Но Вы, почему-то, настаиваете на том, что оценщик должен "закрыть глаза" на то, что он оценивает 18 метров непонятно кому принадлежащего имущества... А вот это уже - прямое нарушение требований законодательства об оценке... С другой стороны вы предлагаете оценить то, чего по факту на дату оценки нет фактически. Есть только на бумаге. С одной стороны, мы оцениваем не кирпичи, а права на эти кирпичи, но с другой стороны ведь кирпичи по факту/в натуре должны соответствовать тому, что написано в бумагах. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Ср, 18 Мар 2015 17:09 В общем, ситуация сводится, мне кажется, к следующему. Для спокойной жизни оценщика, как уже выяснено, идентификация объекта оценки должна показывать совпадение того, что в бумагах и того, что в натуре вижу. Если же такого идеала нету, то пути 2, по хорошему: 1. Отказаться от работы, указав Заказчику на достижение вышеуказанного совпадения как необходимое условие для выполнения работы. 2. Выполнить работу... в соответствии с НС №1 четко оговорив предположения и допущения, положенные в основу работы, описав их и предупредив пользователя Отчета о том, что / как это может отразиться на стоимости объекта оценки (в смысле, нереализация этих предположений и допущений). Лучше - дважды или трижды по тексту Отчета. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Gorets11 Гость Добавлено: Ср, 18 Мар 2015 20:17 Серый писал(а): С другой стороны вы предлагаете оценить то, чего по факту на дату оценки нет фактически. Есть только на бумаге. С одной стороны, мы оцениваем не кирпичи, а права на эти кирпичи, но с другой стороны ведь кирпичи по факту/в натуре должны соответствовать тому, что написано в бумагах. Я не то, чтобы "предлагаю"... Я говорил о совершенно незаконном способе сделать так, чтобы и работу / клиента не потерять, и "задницу" хоть цветочком прикрыть... Если же говорить об оценке в полном соответствии с законодательством, то варианты я описывал выше: необходимо иметь документ, подтверждающий законность владения данным имуществом... Если ответственность готово взять на себя БТИ - пусть будет Справка, если же БТИ не берет на себя такой ответственности - то изменение правоустанавливающего документа с соответствующей регистрацией. Добавлено спустя 3 минуты 17 секунд: Grey Horse писал(а): 2. Выполнить работу... в соответствии с НС №1 четко оговорив предположения и допущения, положенные в основу работы, описав их и предупредив пользователя Отчета о том, что / как это может отразиться на стоимости объекта оценки (в смысле, нереализация этих предположений и допущений). Лучше - дважды или трижды по тексту Отчета. Чисто теоретически - можно... Но если, вдруг, по Отчету начнутся какие-то серьезные разбирательства, сразу возникает вопрос: на каком основании проводилась оценка "излишков", если законный владелец данного имущества не определен? Здесь мы наблюдаем прямое нарушение требований абз.2 ст.11 ЗУ "Об оценке", о чем я уже выше писал... Поэтому, для ПОЛНОГО спокойствия оценщика такой вариант не подходит: элемент "неожиданности" остается... Добавлено спустя 3 минуты 29 секунд: Одно уточнение для сообщения Grey Horse: Я описал случай, когда оценщик оценивает по техпаспорту, т.е., новую планировку... Если же по правоустанавливающему документу - то, действительно, можно отметить в Отчете наличие несоответствия между данными в документах и обосновать, почему именно расчет ведется по площади, указанной в правоустанавливающем документе... В этом случае, как я считаю, указанный Вами вариант вполне походит. Ivd3004 Сообщения: 58 Откуда: Kyiv Добавлено: Ср, 18 Мар 2015 23:39 Я хоч і не в КНУБІ навчалась, але вставлю своіх 5 коп. Різниця між переплануванням, реконструкцією та капітальним ремонтом досить незначна- після 2-х останніх треба вводити об'єкт в експлуатацію, а після перепланування- не потрібно; і 2-є останніх можуть змінити функціональне призначення об'єкту та його ТЕП; перепланування вносить лише зміни в конфігурацію приміщень. _________________ You may know me... But you have no idea who I am. Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 19 Мар 2015 09:03 Ivd3004 писал(а): Різниця між переплануванням, реконструкцією та капітальним ремонтом досить незначна- після 2-х останніх треба вводити об'єкт в експлуатацію, а після перепланування- не потрібно; і 2-є останніх можуть змінити функціональне призначення об'єкту та його ТЕП; перепланування вносить лише зміни в конфігурацію приміщень. Тільки но на попередній сторінці визначились, чим вони відрізняються, що в ході чого змінюється з посиланнаями на визначення в нормативній базі, як ви взяли і знову смуту внесли _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Ivd3004 Сообщения: 58 Откуда: Kyiv Добавлено: Чт, 19 Мар 2015 11:08 Так Ви правильно визначили, і самі сказали на основі чого- по нормативній базі. А моя смута наведена з практики та досвіду. Я це до того написала, щоб було розуміння, що перепланування може зробити будь-хто (власник у квартирі, садибі, віллі), а от реконструкція та капітальний ремонт - це вже документально важче. Правильніше сказати, в своій хаті- садибі, зносити несучі конструкціі та мережі власник може- він же там жити буде. Проте такі неузаконені зміни він в житті не відчужить. А от реконструкцію чи капітальний ремонт в багатоповерхівці на жаль власник однієі квартири не зробить, тому що може піддати небезпеці інших мешканців. Да й інші можуть на нього настукати... Якщо ж не настукали, то проблем при відчуженні цього відреконструйованого майна він не обереться- бумажна волокіта, про яку вже вище сказано в постах. _________________ You may know me... But you have no idea who I am. Ivd3004 Сообщения: 58 Откуда: Kyiv Добавлено: Чт, 19 Мар 2015 12:55 Ivd3004 писал(а): Різниця між переплануванням, реконструкцією та капітальним ремонтом досить незначна- після 2-х останніх треба вводити об'єкт в експлуатацію, а після перепланування- не потрібно; і 2-є останніх можуть змінити функціональне призначення об'єкту та його ТЕП; перепланування вносить лише зміни в конфігурацію приміщень. Трохи неправильно виразилась на рахунок кап.ремонту - вношу коригування та вибачаюсь за помилку в пості. При капітальному ремонті виконується заміна, оновлення та модернізація конструкцій та обладнання будівлі у зв"язку з їх фізичним зносом та руйнуванням. При цьому покращуються експлуатаційні показники, та планування будівлі і благоустрою території, без змін в габаритах об"єкту. _________________ You may know me... But you have no idea who I am. АлексОльга Сообщения: 13 Добавлено: Чт, 19 Мар 2015 21:21 ДБН А.2.2-3-2014 3.7 капітальний ремонт Сукупність робіт на об’єкті будівництва, введеному в експлуатацію в установленому порядку, без зміни його геометричних розмірів та функціонального призначення, що передбачають втручання у несучі та огороджувальні системи, при заміні або відновленні конструкцій чи інженерних систем та обладнання, у зв'язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням, поліпшення експлуатаційних показників, а також благоустрій території. Капітальний ремонт передбачає призупинення на час виконання робіт експлуатації об’єкта в цілому або його частин (за умови їх автономності). delta-m Сообщения: 82 Добавлено: Ср, 13 Апр 2016 08:47 Коллеги, подскажите как действовать. Есть 2 объекта оценки - 2 соседние квартиры. Собственник снес между ними несущую стену и сделал одно жилое пространство. Ясное дело, что самовольно. На данный момент, исполнительная служба описала 2 квартиры и планирует выставить 2 лота на продажу. Как определить рыночную стоимость? _________________ Добрым словом и пистолетом, можно сделать куда больше, чем просто добрым словом. Gorets11 Сообщения: 961 Откуда: Харьков Добавлено: Ср, 13 Апр 2016 08:56 delta-m писал(а): Коллеги, подскажите как действовать. Есть 2 объекта оценки - 2 соседние квартиры. Собственник снес между ними несущую стену и сделал одно жилое пространство. Ясное дело, что самовольно. На данный момент, исполнительная служба описала 2 квартиры и планирует выставить 2 лота на продажу. Как определить рыночную стоимость? Есть два варианта: 1. Отказаться от выполнения работ до тех пор, пока заказчик не приведет недвижимость в соответствие с документами. 2. "Не увидеть" отсутствия стены и оценивать две разные квартиры. Есть, конечно, еще вариант, оценить "как есть", а в Отчете "мелким шрифтом" указать, что "заказчику ай-яй-яй"... Но этот вариант, как по мне, самый худший: лучше уж "не заметить" отсутствия стены, а если какой-то вопрос по этому поводу возникнет - списывать на то, что стена была снесена "уже после"... Тем более, что отчуждение данных квартир все равно будет происходить по отдельности согласно правоустанавливающим документам... delta-m Сообщения: 82 Добавлено: Ср, 13 Апр 2016 09:23 Gorets11 писал(а): Есть два варианта: 1. Отказаться от выполнения работ до тех пор, пока заказчик не приведет недвижимость в соответствие с документами. 2. "Не увидеть" отсутствия стены и оценивать две разные квартиры. Да, отказаться было бы круто, но так работать не интересно. Факт перепланировок указан в Актах описи и ареста имущества, поэтому "не увидеть" не получится. Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 13 Апр 2016 10:05 А если пойти путем устранения перепланировки, т.е. восстановления стены. Например, из кирпичной кладки и восстановления планировки обоих квартир до исходного состояния путем восстановления всех внутренних перегородок, инженерных коммуникаций и т.д. Если это конечно возможно. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь edgar_po Сообщения: 966 Откуда: козацький край Добавлено: Ср, 13 Апр 2016 13:12 Серый писал(а): А если пойти путем устранения перепланировки, т.е. восстановления стены. оценщик должен провести идентификацию объекта оценки (то что есть на самом деле), проанализировать предоставленную документацию (указать на несоответствие документации), проанализировать рынок (найти подобные квартиры после перепланировки), оценить (используя коэффициенты, в том числе и на приведение документации в порядок (узнайте сколько стоит регистрация в Держреестре), условия реализации и т.д.) и выдать отчет. Проблемы документации - это не проблема оценщика. А "строить" стенки и рассказывать, что она была - это подделка документов и статья УК. Результаты торгов оформляються Актом ДВС и нотариус вносит данные в реестр, поэтому сделка будет по двум квартирам, но считать нужно по факту, т.к. собственник легко обжалует оценку квартир по-отдельности, а в случае как-есть уже будут вопросы к собственнику самовольной перепланировки, вплоть до штрафов. Думайте дальше сами. John Doe Сообщения: 114 Добавлено: Ср, 13 Апр 2016 15:48 ценить как обычно в соответствии документов минус стоимость построить стену. Чи и не проблема Серый правду говорит Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3, 4, 5  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме