| Автор |
Сообщение |
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
 Добавлено:
Пт, 21 Апр 2017 13:40 |
  |
1000 извинений перед коллегами за мой комментарий о возможности продажи части здания. 
Названные мной варианты имели отношение к возможности продажи части дома (здания) без присвоения кадастрового номера земельному участку для этого дома (здания) . |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
   |
|
Gorets11
Сообщения: 961
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Пт, 21 Апр 2017 13:40 |
|
| seta писал(а): |
Тонкости понятия совместной собственности, долевой или общей понятны всем. |
Я этого не заметил. Поэтому и написал то, что написал.
Добавлено спустя 10 минут 50 секунд:
| SHE писал(а): |
Коллеги, в то -то и фишка что в правоустанавливающем указано 1/1 (я вроде бы указал это изначально) , а вот оценить надо 1/2 ...просто 1/2
по сути, Серый, ты меня понял  ,я так и написала в ограничении, допишу еще,что если че-то там отдельно выделят, то стоимость будет иной.
вот . |
Из нюансов, указанных Вами в разных сообщениях, можно сделать вывод, что речь идет о частном доме с одним собственником, владеющим полностью всем домом. Следовательно, Вы вполне можете оценивать так, как Вам заказали: 1/2 часть. Никаких "ограничений" и прочей лабуды можно не писать: просто возьмите в качестве объектов сравнения не "дома", а "части домов". В объявлениях о продаже - их, как грязи... При этом, можете смело учитывать, что, навскидку, примерно 3/4, если не больше, этих предложений доли сособственников в натуре не выделены. Можете спросить у знакомых риэлторов, когда они последний раз сталкивались с частью дома, выделенной в натуре... Уверен, не каждый риэлтор даже сможет вспомнить такой случай...
Добавлено спустя 4 минуты 25 секунд:
| Yourick писал(а): |
1000 извинений перед коллегами за мой комментарий о возможности продажи части здания.
Названные мной варианты имели отношение к возможности продажи части дома (здания) без присвоения кадастрового номера земельному участку для этого дома (здания) . |
Тогда немного понятнее Ваше сообщение... Действительно, без кадастрового номера ЗУ продать часть здания, как и само здание, нельзя... Но при наличии кадастрового номера, по-прежнему, никаких ограничений на продажу части здания нет... Хотя, появляются "заморочки", связанные с правами на ЗУ... |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 21 Апр 2017 13:59 |
|
Gorets11
та ну ...как раз в большинстве случаев продают 1/2 выделенные ( с отдельным входом, тех.паспортом и прочим)
Вы правильно поняли, у меня один собственник и оценить он просит 1/2. я оцениваю весь дом и потом просто прописываю стоимость 1/2 от этого дома.
но объект оценки "1/2 часть коттеджа" (у меня коттедж), сравниваю целый коттедж с такими же целыми, и потом вычисляю 1/2 |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
 |
|
miss appraiser
Сообщения: 93
|
| Добавлено:
Пт, 21 Апр 2017 15:22 |
|
| SHE писал(а): |
Gorets11
та ну ...как раз в большинстве случаев продают 1/2 выделенные ( с отдельным входом, тех.паспортом и прочим)
Вы правильно поняли, у меня один собственник и оценить он просит 1/2. я оцениваю весь дом и потом просто прописываю стоимость 1/2 от этого дома.
но объект оценки "1/2 часть коттеджа" (у меня коттедж), сравниваю целый коттедж с такими же целыми, и потом вычисляю 1/2 |
Объект оценки -целый дом. Просто в выводе арифметически выделите стоимость 1/2 части.
в реестре я обычно регистрирую стоимость целого дома.
Но если нотариусу втемяшилось, что оценить и внести надо по 1/2 части, то что тут поделаешь )
Какая-то мода пошла на сделки по 1/2, наверное, что-то поменялось в законодательстве... |
|
|
|
|
kaza4ello
Сообщения: 13
|
| Добавлено:
Пт, 21 Апр 2017 15:57 |
|
Товарищ Gorets11 все правильно отписал, просто в отчёте указать общую стоимость и "з них 1/2 вартості становить:" |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 21 Апр 2017 16:50 |
|
| miss appraiser писал(а): |
| SHE писал(а): |
Gorets11
та ну ...как раз в большинстве случаев продают 1/2 выделенные ( с отдельным входом, тех.паспортом и прочим)
Вы правильно поняли, у меня один собственник и оценить он просит 1/2. я оцениваю весь дом и потом просто прописываю стоимость 1/2 от этого дома.
но объект оценки "1/2 часть коттеджа" (у меня коттедж), сравниваю целый коттедж с такими же целыми, и потом вычисляю 1/2 |
Объект оценки -целый дом. Просто в выводе арифметически выделите стоимость 1/2 части.
в реестре я обычно регистрирую стоимость целого дома.
Но если нотариусу втемяшилось, что оценить и внести надо по 1/2 части, то что тут поделаешь )
Какая-то мода пошла на сделки по 1/2, наверное, что-то поменялось в законодательстве... |
именно |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 961
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Пт, 21 Апр 2017 17:05 |
|
| SHE писал(а): |
Gorets11
та ну ...как раз в большинстве случаев продают 1/2 выделенные ( с отдельным входом, тех.паспортом и прочим) |
Не знаю, возможно, что в Одессе так... В Харькове и области - даже в случаях "отдельного входа" встретить часть дома, выделенную в натуре, практически невозможно... И тому есть вполне объективная причина: при выделении части в натуре, площадь, которую можно выделить, никогда не совпадает с площадью, так называемой, "идеальной" доли... А перераспределение долей - процесс, мало того, что небесплатный, но еще и слегка "гемороистый"... Поэтому, не обольщайтесь, когда видите дом "на два входа"... Читайте внимательно правоустанавливающие документы: если доля выделена в натуре - там должны быть прописаны все помещения, принадлежащие конкретному собственнику в данном доме. Причем, ТОЛЬКО эти помещения! Если же помещения не прописаны и не указана их (а не всего дома) - площади, то никакого выделения в натуре не было.
Кстати, техпаспорта тоже могут быть (а, часто, так и есть) у всех собственников по экземпляру... Но в этих Техпаспортах описан ВЕСЬ дом, а не часть...
| miss appraiser писал(а): |
Объект оценки -целый дом. Просто в выводе арифметически выделите стоимость 1/2 части. |
Можно у Вас поинтересоваться, КАКОЙ ВИД СТОИМОСТИ Вы таким образом получаете?
Спрашиваю не из праздного любопытства... Просто, насколько я понимаю определение "рыночной" стоимости (а именно ее чаще всего приходится определять), то мне сложно представить себе на реальном рынке реального адекватного покупателя, который готов будет заплатить за половину дома сумму, соответствующую арифметической половине стоимости всего дома... Все-таки, часть дома имеет определенные неудобства относительно целого дома... Разве не будет логичным предположить, что покупатель захочет, чтобы вызванные неудобства были для него компенсированы, хотя бы ценой? Интересно было бы узнать, лично Вы готовы были бы заплатить за половину дома сумму, равную половине стоимости всего дома?
Добавлено спустя 8 минут 41 секунду:
| SHE писал(а): |
Вы правильно поняли, у меня один собственник и оценить он просит 1/2. я оцениваю весь дом и потом просто прописываю стоимость 1/2 от этого дома.
но объект оценки "1/2 часть коттеджа" (у меня коттедж), сравниваю целый коттедж с такими же целыми, и потом вычисляю 1/2 |
Вдогонку... 
А Вы не думали убедить заказчика отчуждать не "1/2 дома", а сразу определить какие именно помещения будут отчуждаться, просчитать долю этих помещений в общем домовладении и оценивать уже эту долю? Понимаю что дополнительный геморрой, но зато на выходе Ваш заказчик получит уже выделенные в натуре части дома: и оставшуюся ему часть, и часть, которую он переоформляет...  |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Сб, 22 Апр 2017 07:00 |
|
а если бы это была 1/5 без выделения в натуре? искать аналоги 1/5?
я не вижу другого способа определить стоимость 1/2 (без выделения) как определение ее из общей стоимости, расписав при этом ограничительные условия.
отчуждается 1/2 без раздела. продает человек долю и все. одну мужу ,вторую жене. все. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 22 Апр 2017 12:45 |
|
| SHE писал(а): |
а если бы это была 1/5 без выделения в натуре? искать аналоги 1/5?
я не вижу другого способа определить стоимость 1/2 (без выделения) как определение ее из общей стоимости, расписав при этом ограничительные условия.
отчуждается 1/2 без раздела. продает человек долю и все. одну мужу ,вторую жене. все.
|
Никого не слушай. У тебя доля не выделена в натуре, значит считаешь весь дом и просто делишь стоимость на два.
А у кого там как в Харьковской области - это их проблемы. А если кому-то там геморно, дорого и т.д. - то это их проблемы. Это каким надо быть дибилом, чтобы отдать свои деньги неизвестно за что. Если площади не выделены в натуре и не закреплены конкретно за каждым собственником, то это значит, что все собственники во всех помещениях дома имеют равные права пропорциональной своей доле, т.е. имеют право доступа во все помещения в любое время суток. Т.е. ни одна из сторон даже элементарно не может поставить замок для какого-то уединения в отдельном помещении, элементарный вызов полиции и заставит поснимать все замки. Сегодня стороны в нормальных отношениях и договорились о таким разделе, а завтра поскандалили и договоренности идут в ... задний проход или в передний (кому как удобно). Такие вещи с покупкой невыделенной доли (да даже и выделенной) практикуют особые махинаторы, покупают такой объект, поселяют туда особый контингент (забулдыги, бомжи и т.д.), делают жизнь второй части жильцов невыносимой и вынуждают вторую часть продать подешевке. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 961
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Сб, 22 Апр 2017 14:43 |
|
| SHE писал(а): |
а если бы это была 1/5 без выделения в натуре? искать аналоги 1/5? |
Нда... А вот если бы Вы проводили, как положено, осмотры при оценке, и смотрели в документы ВНИМАТЕЛЬНО, у Вас даже вопроса такого не возникло бы...
| SHE писал(а): |
| я не вижу другого способа определить стоимость 1/2 (без выделения) как определение ее из общей стоимости, расписав при этом ограничительные условия. |
Опять же, рекомендую Вам начать осматривать объекты оценки, особенно, когда отчуждаются части, сравнивать имеющиеся документы с фактическим состоянием объектов... Да, и, конечно же, освежить в памяти нормы Гражданского Кодекса Украины... Полагаю, это поможет Вам довольно быстро "увидеть" и другие способы...
| SHE писал(а): |
| отчуждается 1/2 без раздела. продает человек долю и все. одну мужу ,вторую жене. все. |
Неужели Вы и правда в описанном Вами случае не видите СТАНДАРТНОЙ сделки? Т.е., Вы описываете процедуру сделки купли-продажи НЕВЫДЕЛЕННОЙ в натуре части и рассказываете, что такая продажа является чем-то неординарным... Хоть на свои же собственные слова обратите внимание и задумайтесь, с чем именно Вы имеете дело в данном случае и насколько много или мало за прошедшие 30 лет в Украине могло появиться домов с такими же стартовыми условиями, в появлении которых Вы сейчас принимаете непосредственное участие... Если уж, других Вам слушать так не хочется...
| Серый писал(а): |
| SHE писал(а): |
отчуждается 1/2 без раздела. продает человек долю и все. одну мужу ,вторую жене. все.
|
Никого не слушай. У тебя доля не выделена в натуре, значит считаешь весь дом и просто делишь стоимость на два. |
Я уже задавал этот вопрос ранее. Пока miss appraiser не ответила, может быть SHE или Серый смогут ответить на простенький вопрос:
Можно у Вас поинтересоваться, КАКОЙ ВИД СТОИМОСТИ Вы таким образом получаете?
Спрашиваю не из праздного любопытства... Просто, насколько я понимаю определение "рыночной" стоимости (а именно ее чаще всего приходится определять), то мне сложно представить себе на реальном рынке реального адекватного покупателя, который готов будет заплатить за половину дома сумму, соответствующую арифметической половине стоимости всего дома... Все-таки, часть дома имеет определенные неудобства относительно целого дома... Разве не будет логичным предположить, что покупатель захочет, чтобы вызванные неудобства были для него компенсированы, хотя бы ценой? Интересно было бы узнать, лично Вы готовы были бы заплатить за половину дома сумму, равную половине стоимости всего дома?
Я так понимаю, учитывая вашу общую убежденность в своей правоте, хоть кто-то из Вас без труда "заткнет" меня и обоснует, почему РЫНОЧНАЯ стоимость половины дома равна стоимости всего дома, деленной на два... Принимаются обоснования, как с точки зрения банальной логики, и с точки зрения законодательных норм... Хоть какое-то обоснование... А то, пока только, "никого не слушайте"... |
|
|
|
|
seta
Сообщения: 140
|
| Добавлено:
Сб, 22 Апр 2017 15:53 |
|
[quote="Gorets11"]
| SHE писал(а): |
Я так понимаю, учитывая вашу общую убежденность в своей правоте, хоть кто-то из Вас без труда "заткнет" меня и обоснует, почему РЫНОЧНАЯ стоимость половины дома равна стоимости всего дома, деленной на два... Принимаются обоснования, как с точки зрения банальной логики, и с точки зрения законодательных норм... Хоть какое-то обоснование... А то, пока только, "никого не слушайте"... |
Гы. Вы же сами выше давали ответ на этот свой, последний вопрос. Вы хвастались, что никто кроме Вас не отличает общую совместную и общую долевую собственность? Таким образом,
Вы лучше всех должны понимать, что, согласно законодальству, если доли не выделены в натуре в общей собственности и не зарегистрированы в установленном законом порядке, то рыночную стоимость 1/2 доли можно считать как стоимость всего объекта делённую на два. |
|
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 961
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Сб, 22 Апр 2017 17:34 |
|
| seta писал(а): |
Гы. Вы же сами выше давали ответ на этот свой, последний вопрос. Вы хвастались, что никто кроме Вас не отличает общую совместную и общую долевую собственность? |
Вообще-то, если говорить немного поближе к тексту, то не "хвастался, а "удивлялся", и не тем, что "только я знаю", а тем, что "другие не знают"... Но это не суть важно... В конце концов, кому интересны точности в формулировках?
| seta писал(а): |
Таким образом,
Вы лучше всех должны понимать, что, согласно законодальству, если доли не выделены в натуре в общей собственности и не зарегистрированы в установленном законом порядке, то рыночную стоимость 1/2 доли можно считать как стоимость всего объекта делённую на два. |
Спасибо хоть за такое обоснование. Правда, берут меня сомнения, что в этом случае уместно говорить о "рыночной" стоимости... Тем не менее, я бы принял обоснование, но я не совсем понял, каким именно законодательством Вы в данном случае руководствуетесь... Ведь идеальные доли (это те, которые НЕ выделены в натуре) спокойно продаются / покупаются на свободном открытом рынке, за них реально платят реальные деньги. Никаких ограничений в товарном обороте они не имеют. Также точно реальные доли (это те, которые выделены в натуре), совершенно свободно продаются / покупаются на свободном открытом рынке, за них также платят реальные деньги, никаких ограничений в товарообороте они не имеют. Есть "промежуточная" градация, когда реальные доли выделены самими владельцами путем составления Договора конкретного пользования... Это такой, промежуточный вариант, ведь при переходе прав собственности на какую-то долю, права по Договору конкретного пользования к новому собственнику не переходят... И вот эти виды долевой собственности я соотношу с правами на ВЕСЬ объект. И вопрос мой относился именно к разнице между стоимостью всего объекта и стоимостью двух половинок этого объекта. А в Вашем ответе я увидел то же самое, что и было: я другого варианта не знаю, поэтому буду "делить на два" (Вы извините, что я не дословно цитирую, но смысл, как я понял, в Вашем сообщении именно такой)...
А что касается долей, "не зарегистрированных в установленном законодательством порядке", то здесь не совсем понятно, что Вы имели ввиду. Если доля определена - значит она определена по закону, если не определена - значит не определена по закону... В обсуждаемом случае доля определена: она равна "1". Т.е., собственник владеет всем домом и он вправе распоряжаться любой частью этого дома... Хоть 1/2, хоть 1/10... Вы, как мне кажется, просто перепутали с общей совместной собственностью... В таких объектах считать доли конкретных совладельцев мы, действительно, не можем... И тогда мы считаем стоимость всего объекта, а как и какой вид стоимости используется в дальнейших документах - не наше дело... Но данный случай к обсуждаемому вопросу отношения не имеет. |
|
|
|
|
VladimirVI
Сообщения: 186
|
| Добавлено:
Сб, 22 Апр 2017 18:21 |
|
Відповідно до статті 368 ЦК України спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю.
Так, спільною сумісною власністю, зокрема, є:
- майно, набуте подружжям за час шлюбу, якщо інше не встановлено договором або законом (статті 60 - 74 Сімейного кодексу України (далі - СК));
- майно, набуте в результаті спільної праці та за спільні грошові кошти членів сім'ї, якщо інше не встановлено договором, укладеним у письмовій формі. Для визначення члена сім'ї можуть використовуватись їх ознаки, наведені у статті 3 СК, статті 1 Закону України від 7 квітня 2011 року № 3206-VI "Про засади запобігання і протидії корупції";
- квартира (будинок), житлові приміщення у гуртожитках, передані при приватизації з державного житлового фонду за письмовою згодою всіх повнолітніх членів сім'ї, які постійно в них мешкають, у їх спільну сумісну власність (стаття 8 Закону України від 19 червня 1992 року № 2482-XII "Про приватизацію державного житлового фонду");
- майно, яке використовується для ведення особистого селянського господарства, відповідно до закону (стаття 6 Закону України від 15 травня 2003 року № 742-IV "Про особисте селянське господарство").
Спільна власність вважається частковою, якщо договором або законом не встановлена спільна сумісна власність на майно (частина четверта статті 355 ЦК), тобто діє презумпція спільної часткової власності. Частки у праві спільної часткової власності вважаються рівними, якщо інше не встановлено за домовленістю співвласників або законом. Отже, якщо розмір часток у такій власності не було визначено і учасники спільної власності при придбанні майна не виходили з рівності їх часток, розмір частки кожного з них визначається з урахуванням вкладу кожного із співвласників у придбання (виготовлення, спорудження) майна.
Частка суб'єкта права спільної сумісної власності визначається, зокрема, при поділі майна, виділі частки зі спільного майна, зверненні стягнення на майно учасника спільної власності за його боргами, відкритті після нього спадщини.
ЗК України
Стаття 120. Перехід права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю або споруду
2. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Тобто, після набуття права власності зберігається той порядок, який діяв між попередніми власниками і наступні власники набувають вже існуючий стан |
|
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 961
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Сб, 22 Апр 2017 19:42 |
|
| VladimirVI писал(а): |
ЗК України
Стаття 120. Перехід права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю або споруду
2. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Тобто, після набуття права власності зберігається той порядок, який діяв між попередніми власниками і наступні власники набувають вже існуючий стан |
Если я правильно понял, ст. 120 Вы привели в ответ на мое заявление о том, что Договор конкретного пользования не переходит к новому владельцу?
Если так, то хочется спросить: а к правоотношениям, возникающим при переходе прав собственности на автомобили, или картины, или мобильные телефоны, Вы тоже применяете нормы Земельного Кодекса Украины?
Это я к тому, что ссылка на ЗКУ в данном случае не совсем уместна, поскольку каждый законодательный акт имеет свою сферу применения. И ЗКУ применим лишь в отношении земель.
По сути, все вышеприведенное, естественно, не вызывает вопросов. Может, Вы поможете ответить на дурацкий вопрос о том, соответствует ли рыночная стоимость половины дома величине целого дома, деленной на два? Во всяком случае, Вы стали бы покупать половину дома (не важно, выделена в натуре или нет) по такой же стоимости за квадрат, сколько и при покупке целого дома? |
|
|
|
|
VladimirVI
Сообщения: 186
|
| Добавлено:
Вс, 23 Апр 2017 13:09 |
|
Відповідно до ч. 4 ст. 120 ЗК України порядок користування спільною земельною ділянкою, у тому числі тією, на якій розташовані належні співвласникам жилий будинок, господарські будівлі та споруди, визначається насамперед їхньою угодою залежно від розміру їхніх часток у спільній власності на будинок, суд відповідно до ст. 88 ЗК України, бере до уваги цю угоду при вирішенні спорів як між ними самими, так і за участю осіб, котрі пізніше придбали відповідну частку в спільній власності на землю або на жилий будинок і для яких зазначена угода також є обов'язковою.
Відповідно до вимог ч. 1,2 ст. 358, ч. 1 ст. 369 ЦК України співвласники спільної часткової власності визначають порядок володіння та користування ним за своєю згодою, а співвласники спільного майна володіють і користуються ним спільно. Ст. 391 ЦК України передбачено, що власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування своїм майном. Відповідно до вимог ч. 3 ст. 358 ЦК України кожен із співвласників має право на надання йому у володіння та користування тієї частини спільного майна у натурі, яка відповідає його частці у праві спільної часткової власності. Зазначені вимоги закону передбачають, що при вирішенні вимоги одного із співвласників щодо виділу у натурі його частки, слід враховувати права і іншого співвласника на такий же виділ. Як було зазначено раніше, частки у праві спільної часткової власності вважаються рівними, якщо інше не встановлено за домовленістю співвласників або законом.
Добавлено спустя 17 минут 24 секунды:
При оцінці часток у праві власності потрібно, перше за все, прописувати у завданні на оцінку (договорі) ті приміщення, які припадають у користування на вказану частку (наприклад: житлова кімната літ. «1-1», половина приміщень загального користування). Тоді у оцінювача з'являються підстави вирахувати ту частку у спільному майні, яка фактично знаходиться у користуванні (у кв.м) і у подальшому визначити ринкову вартість з огляду на обмеження, які притаманні спільній власності (спільне користування загальними приміщеннями, що найбільш відповідає гуртожиткам) із застосуванням або методу пооб'єктного зіставляння цін продажів (пропонування) , або шляхом розрахунку коефіцієнта мультиплікації.
Вказані процедури оцінки доволі прості, але їх застосування пов'язане із додатковими описами, дослідженням ринку нерухомості. Тому на практиці простіше загальну вартість поділити на частки і зекономити купу часу. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
