Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков
  Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход
 Что получит покупатель, приобретая объект по максимальной стоимости? Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати
Начать новую темуОтветить на тему
Автор Сообщение
Ту4а



Сообщения: 43

СообщениеДобавлено: Вс, 08 Окт 2023 13:14 Ответить с цитатойВернуться к началу

Gorets11 писал(а):
что у Вас получился "ноль"...

Не у меня, а у покупателя по НЭИ, а должен быть плюс. ПОКАЖИТЕ мне плюс покупателя по НЭИ.


Gorets11 писал(а):
Вы ГЕНИЙ!

Спасибо. Поясняю для просто одаренных. В период функционирования печи применялось простое дисконтирование денежных потоков. А когда печь остановилась (по техническим причинам) - прогнозировал ЗАТРАТЫ на демонтаж печи (там был и плюс от материалов). К стати, так же считается стоимость лицензии на разработку месторождения, там обязательно предусматриваются затраты на рекульцивацию.

Gorets11 писал(а):
расчете реверсии недвижимости затраты на демонтаж считали

Еще раз разберитесь по сути реверсии - это стоимость объекта в пост прогнозный период. И капитализация применяется исходя из предположений:
прибыль стала постоянной;
объект будет эксплуатироваться вечно.
И что там в вечности - продажа, демонтаж - без разницы.


Gorets11 писал(а):
А причем тут сравнительный подход?

Вы спросили об определении реверсии сравнительным подходом - я ответил.
А по поводу стоматолога / гостиницы: надо быть СТОМАТОЛОГОМ, а не рвачем + дорогущее оборудование / а гостиница = обычный дом + нормальный хозяин. Что проще?


VladimirVI писал(а):
Ставка доходности задаётся инвестором исходя из своего ожидания («видения» рынка).

Я думал по этому поводу. Определив наилучшую (наименьшую, как дающую мах стоимость) ставку капитализации (дисконтирования) любым способом при определении рыночной стоимости для продавца, она будет такой же при определении стоимости приобретения для покупателя. Если у покупателя обоснуют меньшую ставку, то значит, что оценка была не по НЭИ. Это же касается и денежных потоков.


Gorets11 писал(а):
Как раз, именно эту способность недвижимости Ту4а напрочь отвергает...

Еще раз уточняю:
Есть объект (не обязательно недвижимость);
Ценится доходным подходом.
Определили рыночную стоимость по НЭИ.
Продали.
Где плюс покупателя в рамках того же доходного подхода?


VladimirVI писал(а):
У першому, пропонуєте оцінювачу самому встановити період дисконтування на основі ринкових даних, а у другому - відмовляєте.

Вроде учили так: период дисконтирования = периоду изменения денежных потоков. Потоки стали постоянными -> реверсия капитализацией.

_________________
Туча небо ... кроет
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Gorets11



Сообщения: 954
Откуда: Харьков
СообщениеДобавлено: Вс, 08 Окт 2023 22:01 Ответить с цитатойВернуться к началу

Ту4а писал(а):

Не у меня, а у покупателя по НЭИ, а должен быть плюс. ПОКАЖИТЕ мне плюс покупателя по НЭИ.

Ладно, раз уж Вы такой "настойчивый", давайте начнем в "нулевого" уровня. Напишите, пожалуйста, из 4каких составляющих состоит ставка дисконта. Только, не игнорируйте, пожалуйста, эту просьбу. Именно с составляющей ставки дисконта, также заложена и прибыль инвестора. Так и быть, если распишете, из чего она состоит - укажу. Wink


Ту4а писал(а):
Еще раз разберитесь по сути реверсии - это стоимость объекта в пост прогнозный период. И капитализация применяется исходя из предположений:
прибыль стала постоянной;
объект будет эксплуатироваться вечно.
И что там в вечности - продажа, демонтаж - без разницы.

Нда... Вы тут уже много бреда написали... Но этот - это вершина, какая-то!!!

Ту4а писал(а):
А по поводу стоматолога / гостиницы: надо быть СТОМАТОЛОГОМ, а не рвачем + дорогущее оборудование / а гостиница = обычный дом + нормальный хозяин. Что проще?

Что проще, спрашиваете? Отвечаю: оценщиком быть! Тут, как показывает Ваш опыт, вообще не надо ничего понимать... Подставляй себе формулы... Даже не понимая, что они означают... И бери денежку... Wink
А если серьезно, то Ваше утверждение однозначно указывает на то, что Вы в своей жизни даже квартирой не управляли... Иначе, подобную глупость не писали бы... Про полное незнание норм законодательства - я просто молчу...


Ту4а писал(а):
Я думал по этому поводу. Определив наилучшую (наименьшую, как дающую мах стоимость) ставку капитализации (дисконтирования) любым способом при определении рыночной стоимости для продавца, она будет такой же при определении стоимости приобретения для покупателя. Если у покупателя обоснуют меньшую ставку, то значит, что оценка была не по НЭИ. Это же касается и денежных потоков.

Забавно, а кто Вам сказал, что нужно брать какую-то "наилучшую" ставку капитализации? Не пробовали брать РЫНОЧНУЮ? Попробуйте! Хотя бы, для разнообразия! Wink


Ту4а писал(а):
Еще раз уточняю:
Есть объект (не обязательно недвижимость);
Ценится доходным подходом.
Определили рыночную стоимость по НЭИ.
Продали.
Где плюс покупателя в рамках того же доходного подхода?

Не надо МНЕ уточнять... Вы попробуйте сами ПОДУМАТЬ! В ставке дисконта / капитализации прибыль инвестора присутствует? Присутствует! Продавать объект после достижения окупаемости надо? Нет, не надо. Вам этих источников прибыли мало? Не жадничайте!!! Wink
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Ту4а



Сообщения: 43

СообщениеДобавлено: Вт, 10 Окт 2023 19:45 Ответить с цитатойВернуться к началу

Gorets11 писал(а):
Напишите, пожалуйста, из 4каких составляющих состоит ставка дисконта.

Gorets11 писал(а):
Вы попробуйте сами ПОДУМАТЬ! В ставке дисконта / капитализации прибыль инвестора присутствует?

Так оптом и отвечаю:
Вы определили ставку при оценке для продавца, пусть она будет 0,20 (не придирайтесь к числу). Чтобы покупатель получил плюс его ставка должна быть меньше (свойство знаменателя). Любая добавка к ставке только ее увеличит и даст не ноль, а минус для покупателя.
Но если вам удалось обосновать ставку для покупателя меньше чем 0,2, то это значит, что та первая оценка была не по НЭИ. Есть более высокая цена.
Другими словами:
- если по НЭИ >>> у покупателя ноль;
- если у покупателя + >>> значит не НЭИ.


Gorets11 писал(а):
Нда... Вы тут уже много бреда написали... Но этот - это вершина, какая-то!!!

Gorets11 писал(а):
Про полное незнание норм законодательства - я просто молчу...

С вершины виднее, вот Стандарт 1:
стоимость реверсии – стоимость объекта оценки, которая прогнозируется на период, следующий за прогнозным;
А вот еще:
Метод капитализации - один из методов оценки доходным подходом. По сути это разновидность метода дисконтирования денежных потоков, в рамках которого стоимость определяют как текущую стоимость ее будущих доходов. Разница лишь в том, что метод капитализации предполагает стабильность этих доходов (или постоянный темп их роста).


Gorets11 писал(а):
Не пробовали брать РЫНОЧНУЮ? Попробуйте!

Вот и попробуйте. Сначала для продавца, а потом и для покупателя и получите плюс для него. Слабо?

_________________
Туча небо ... кроет
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Gorets11



Сообщения: 954
Откуда: Харьков
СообщениеДобавлено: Вт, 10 Окт 2023 21:41 Ответить с цитатойВернуться к началу

Ту4а писал(а):
Gorets11 писал(а):
Напишите, пожалуйста, из 4каких составляющих состоит ставка дисконта.

Вообще-то, я просил Вас написать, из чего состоит та самая ставка... Я не просил Вас отвечать...
Не хотите писать? Так, к чему, тогда, весь этот диалог? Вы просто показываете, что ответ на Ваш вопрос Вам не интересен... Иначе, не гнули бы свою линию, а пытались смотреть на ответы и анализировать, что именно Вам в ответах написали.
Ту4а писал(а):

Вы определили ставку при оценке для продавца, пусть она будет 0,20 (не придирайтесь к числу). Чтобы покупатель получил плюс его ставка должна быть меньше (свойство знаменателя).

Никак не могу понять, откуда Вы весь этот бред выкапываете? Ставка дисконта, как и ставка капитализации - это характеристики ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ. Ни к продавцу, ни к покупателю, они никакого отношения не имеют. Они имеют отношение только к данному объекту недвижимости.

Ту4а писал(а):

вот Стандарт 1:
стоимость реверсии – стоимость объекта оценки, которая прогнозируется на период, следующий за прогнозным;

Не в качестве ответа, а так, ради "поржать"... Вы попробуйте ПОДУМАТЬ (автор этой формулировки, явно этого не делал): согласно этому выражению мы определяем сегодняшнюю стоимость имущества через стоимость этого же имущества через несколько лет... "Писатель" этой формулировки явно с головой не дружил: по его мнению, определить стоимость имущества через несколько лет значительно легче, чем определить стоимость этого имущества сегодня... Laughing Laughing Laughing
Это я к тому, что даже когда Вы читаете что-то, написанное "уважаемыми" людьми, не стоит забывать, что это писали просто люди... А каждому человеку свойственно время от времени "нести пургу".... Laughing Laughing Laughing
Хотя, конечно, поскольку в данном случае этот "бред сумасшедшего" имеет статус нормативно-правового акта, выполнять его надо... Но не все, что написано в наших НПА так уж необходимо цитировать в цивилизованном обществе... Embarassed
Ту4а писал(а):
А вот еще:
Метод капитализации - один из методов оценки доходным подходом. По сути это разновидность метода дисконтирования денежных потоков, в рамках которого стоимость определяют как текущую стоимость ее будущих доходов. Разница лишь в том, что метод капитализации предполагает стабильность этих доходов (или постоянный темп их роста).

стоимость определяют как текущую стоимость ее будущих доходов - именно из-за этого у Вас и получается тот "вечный ноль"... Попробуйте прочитать эту фразу несколько раз! Не быстро... Вдумчиво... И понять, что именно она означает. А потом вернуться к своему вопросу... Ответ на Ваш вопрос, почему Вы постоянно получаете ноль, когда пытаетесь вычесть текущую стоимость будущих доходов из рыночной стоимости содержится именно в этой фразе.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Ту4а



Сообщения: 43

СообщениеДобавлено: Вт, 17 Окт 2023 13:45 Ответить с цитатойВернуться к началу

Gorets11 писал(а):
Я не просил Вас отвечать...


Не хочу вступать в дискуссию, но вижу, что ваш максимум это поделить арендную ставку на стоимость предложения, назвать это методом экстракции и пилить дальше. А слышали ли вы как реально работает метод экстракции? Приблизительно так:
Дата (текущего года) продан объект (местоположение) за (сумма), общей площадью (число), соотношение общей и полезной площади (число). За прошлый год объект принес доход (число). Это в США.
А определяли ли вы ставку с применением коэффициента бета, или только пирожком складывали какие-то составляющие.
В обсуждаемом вопросе нет разницы каким способом определена ставка, главное - она будет одинакова и для продавца и покупателя. Отсюда и вечный ноль.



Gorets11 писал(а):
Не в качестве ответа, а так, ради "поржать"... Вы попробуйте ПОДУМАТЬ (автор этой формулировки, явно этого не делал):

Сильно. Поржать над Стандартом. Предлагаю сделать это на повышении.



Это последний комментарий ваших ответов. Больше не буду.
Для других формулирую проблему:

1-Объект оценен доходным подходом по НЭИ, продан и так же используется. В этом случае инвестиционная стоимость покупателя равна нулю. Смысл покупки по НЭИ? Или реально НЭИ не выполняется?

2-Объект оценен доходным подходом по НЭИ, продан, но используется более эффективно чем ранее. Есть ли перспектива у продавца предъявить материальные претензии к оценщику в том, что он оценил по неправильному НЭИ?

_________________
Туча небо ... кроет
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Gorets11



Сообщения: 954
Откуда: Харьков
СообщениеДобавлено: Чт, 19 Окт 2023 02:29 Ответить с цитатойВернуться к началу

Ту4а писал(а):

Не хочу вступать в дискуссию, но вижу, что ваш максимум это поделить арендную ставку на стоимость предложения, назвать это методом экстракции и пилить дальше.

Какое отношение имеет Ваше мнение о моей работе к теме обсуждения???
Surprised Surprised Surprised

Ту4а писал(а):
А слышали ли вы как реально работает метод экстракции? Приблизительно так:
Дата (текущего года) продан объект (местоположение) за (сумма), общей площадью (число), соотношение общей и полезной площади (число). За прошлый год объект принес доход (число). Это в США.

Не понял, а этот бред к чему? Не помню, чтобы я пытался обсуждать с Вами кто что и как делает в США... Вы гораздо более приземленных вещей никак понять не можете... Кажется, Вы слишком распыляетесь и это негативно сказывается на степени понимания Вами того, о чем идет речь...

Ту4а писал(а):
А определяли ли вы ставку с применением коэффициента бета, или только пирожком складывали какие-то составляющие.
В обсуждаемом вопросе нет разницы каким способом определена ставка, главное - она будет одинакова и для продавца и покупателя. Отсюда и вечный ноль.

Вообще-то, неважно каким методом определена ставка капитализации... Я просил Вас расписать ее составляющие!!! Неужели смысл даже этой простой просьбы не удалось понять?
Независимо от метода определения ставки, ее составляющие никуда не деваются и не меняются! Это, типа, как булочка: сами Вы ее г8отовите, Ваша жена это делает или Вы купили ее в магазине, ее составляющие все равно будут одинаковыми: мука, вода, вкусовые и ароматизирующие добавки... Так же и со ставкой капитализации... Поэтому я и просил Вас написать ее составляющие... Но, похоже, Ваши познания меньше, чем я предполагал...

Ту4а писал(а):
Сильно. Поржать над Стандартом. Предлагаю сделать это на повышении.

И не над такими глупостями в нашем законодательстве смеяться доводилось... В том числе, и на ПК... Это, ведь, не единственный пример идиотизма в нашем законодательстве вообще и в НСО в частности... Не вижу оснований, почему я должен воспринимать идиотизм, как "истину в последней инстанции"... Идиотизм - он и есть идиотизм... Даже если является нормативно-правовым актом... Поэтому, вообще не врубаюсь, с чего Вы решили, что я на ПК ржу над идиотскими нормами НПА меньше, чем на разных форумах...

Ту4а писал(а):
Это последний комментарий ваших ответов. Больше не буду.

Не переживайте, я не расстроюсь. Razz

Ту4а писал(а):
Для других формулирую проблему

Забавно... Вам мало того, что за месяц никто, кроме меня, на Ваши вопросы отвечать не захотел? Laughing Хотя, мне тоже любопытно посмотреть, найдется ли кто-то, кто захочет откликнуться на Ваш призыв... Особенно, после ознакомления с последними листами форума, где ответ на Ваши вопросы описан, примерно, 8-ю разными формулировками, но так и не понят... Surprised Laughing Laughing Laughing
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
zanoza
Spammer


Сообщения: 12986

СообщениеДобавлено: Чт, 19 Окт 2023 15:26 Ответить с цитатойВернуться к началу

Ту4а писал(а):

Для других формулирую проблему:

1-Объект оценен доходным подходом по НЭИ, продан и так же используется. В этом случае инвестиционная стоимость покупателя равна нулю. Смысл покупки по НЭИ? Или реально НЭИ не выполняется?

2-Объект оценен доходным подходом по НЭИ, продан, но используется более эффективно чем ранее. Есть ли перспектива у продавца предъявить материальные претензии к оценщику в том, что он оценил по неправильному НЭИ?


Вынесу-ка я ваш вопрос в группу на ФБ, может там что-то ответят:
ВІКНО на ФБ
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Серый
Оценщик футбола


Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Чт, 19 Окт 2023 19:27 Ответить с цитатойВернуться к началу

В первом случае очевидно, что сделка не состоится. Вывод: оценщик сорвал сделку.
Во втором случае оценщик нанес убытки.
Как ни крути, а виноват - оценщик Smile

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Ту4а



Сообщения: 43

СообщениеДобавлено: Пт, 20 Окт 2023 18:09 Ответить с цитатойВернуться к началу

Серый писал(а):
Как ни крути, а виноват - оценщик

Вывод - требование НЭИ фактически не исполнимо, а формальное исполнение чревато, верно?

_________________
Туча небо ... кроет
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Ту4а



Сообщения: 43

СообщениеДобавлено: Вс, 29 Окт 2023 15:53 Ответить с цитатойВернуться к началу

zanoza писал(а):
Вынесу-ка я ваш вопрос в группу на ФБ, может там что-то ответят:


Большое вам спасибо за расширение круга обсуждения. Было интересно.
По существу комментариев:

1. Да! Вопрос теоретический и не касается вида оцениваемого объекта. И не важно, каким подходом определено НЭИ. Заложив НЭИ в рыночную стоимость, мы отдаем всю эффективность продавцу. Можно отметить, что только доходный подход отвечает на вопрос "А что будет, если?..." Но доходный подход выбран не поэтому, а из за простоты аргументации. В нем дробь. И если после оценки объект стал более эффективным, то это значит, что оценщик не увидел или больший числитель, или меньший знаменатель, то есть, не выполнил требование НЭИ.
Наиболее близок к сути вопроса комментарий Rudge Serg, где вносится предложение учитывать период окупаемости для владельца. Не понятно, что делать, если объект уже окупился и приносит ту самую инвестиционную прибыль? Отдавать даром?

2. По ответственности. Тоже теоретическое обсуждение. Утверждение, что оценщик не несет ответственность после даты оценки вызывает некоторый напряг. Хочу отметить, что сам отчет выпускается после даты оценки и что? Его уже и рецензировать нельзя? А ретро оценка?

В статье 32 Закона об оценке утверждается:
"Оценщики и субъекты оценочной деятельности - субъекты хозяйствования несут ответственность за невыполнение или ненадлежащее исполнение условий договора, в частности, за недостоверность или необъективность оценки имущества, в соответствии с условиями договора и закона."
И логика простая: Закон -> Стандарт -> НЭИ отчета -> доказательство, что есть более эффективное использование объекта.
Не надо обсуждать, как доказано, есть доказательства и все. Давайте ответим на вопрос: можно ли отнести такое событие к недостоверной или необъективной оценке? Если да, то…это новый крючок подцепить оценщика.

Появился такой вариант решения. В соответствии с НЭИ определяются денежные потоки и ставка. Далее к этой ставке добавляется еще одна составляющая. Назовем ее риск инвестирования. Ведь продавец получает деньги, которые необходимо как то использовать. Определить эту составляющую можно как разницу между доходностью отрасли и доходностью депозитов (как вариант). Для покупателя этой составляющей нет – ведь он получает действующий объект. При тех же денежных потоках и получится его плюс.

Я не сторонник ФБ по ряду причин. Вас не затруднит ретранслировать мой ответ на ФБ? Спасибо.

Добавлено спустя 28 секунд:

zanoza писал(а):
Вынесу-ка я ваш вопрос в группу на ФБ, может там что-то ответят:


Большое вам спасибо за расширение круга обсуждения. Было интересно.
По существу комментариев:

1. Да! Вопрос теоретический и не касается вида оцениваемого объекта. И не важно, каким подходом определено НЭИ. Заложив НЭИ в рыночную стоимость, мы отдаем всю эффективность продавцу. Можно отметить, что только доходный подход отвечает на вопрос "А что будет, если?..." Но доходный подход выбран не поэтому, а из за простоты аргументации. В нем дробь. И если после оценки объект стал более эффективным, то это значит, что оценщик не увидел или больший числитель, или меньший знаменатель, то есть, не выполнил требование НЭИ.
Наиболее близок к сути вопроса комментарий Rudge Serg, где вносится предложение учитывать период окупаемости для владельца. Не понятно, что делать, если объект уже окупился и приносит ту самую инвестиционную прибыль? Отдавать даром?

2. По ответственности. Тоже теоретическое обсуждение. Утверждение, что оценщик не несет ответственность после даты оценки вызывает некоторый напряг. Хочу отметить, что сам отчет выпускается после даты оценки и что? Его уже и рецензировать нельзя? А ретро оценка?

В статье 32 Закона об оценке утверждается:
"Оценщики и субъекты оценочной деятельности - субъекты хозяйствования несут ответственность за невыполнение или ненадлежащее исполнение условий договора, в частности, за недостоверность или необъективность оценки имущества, в соответствии с условиями договора и закона."
И логика простая: Закон -> Стандарт -> НЭИ отчета -> доказательство, что есть более эффективное использование объекта.
Не надо обсуждать, как доказано, есть доказательства и все. Давайте ответим на вопрос: можно ли отнести такое событие к недостоверной или необъективной оценке? Если да, то…это новый крючок подцепить оценщика.

Появился такой вариант решения. В соответствии с НЭИ определяются денежные потоки и ставка. Далее к этой ставке добавляется еще одна составляющая. Назовем ее риск инвестирования. Ведь продавец получает деньги, которые необходимо как то использовать. Определить эту составляющую можно как разницу между доходностью отрасли и доходностью депозитов (как вариант). Для покупателя этой составляющей нет – ведь он получает действующий объект. При тех же денежных потоках и получится его плюс.

Я не сторонник ФБ по ряду причин. Вас не затруднит ретранслировать мой ответ на ФБ? Спасибо.

_________________
Туча небо ... кроет
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
zanoza
Spammer


Сообщения: 12986

СообщениеДобавлено: Ср, 13 Дек 2023 11:29 Ответить с цитатойВернуться к началу

Людмила Симонова обіцяє надати відповідь на це питання на семінарі. Реєстрація на семінар по посиланню нижче:

https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSczDJhRgJFLhUFPuCviHSzbjXbSFQRskojDb0DywXw0w5WUqA/viewform?fbclid=IwAR1T4D-2jgxvmwhO_MYPuqtqdl0Vlv1RL-kLzR0cS99Rr90XYsUI3p-n6N8
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Показать сообщения:      
Начать новую темуОтветить на тему


 Перейти:   



Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме