Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков
  Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход
 Функциональный или Физический износ Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати
Начать новую темуОтветить на тему
Автор Сообщение
Филин Андрей
Ведущий Филин


Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Чт, 23 Авг 2007 11:15 Ответить с цитатойВернуться к началу

всё тема закрыта, я считаю по УПВСам, а Прагмат по прайсам Very Happy

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mailICQ Number
КовАл
Завсегдатай


Сообщения: 3883

СообщениеДобавлено: Чт, 23 Авг 2007 11:33 Ответить с цитатойВернуться к началу

Не, блин, видит Бог я долго терпел!!!!!
2 Филин Андрей, то, что Вы описываете:
Филин Андрей писал(а):
есть "теоретический" дом - состояние ужасное:
НЕТ: отопления (трубы, котел - отсутствуют на 100%), нет окон, нет дверей (вместе с коробками, подоконниками, стеклами)
ЕСТЬ: стены, штукатурка, полы, перекрытия и даже шифер, фундамент по умолчанию...
на мой взгляд присутствует условие "часткова втрата первісних функціональних (споживчих) характеристик об'єкта оцінки", т.е. допустим что он (дом) на день осмотра и оценки может выполнять свои первичные функции, но ЧАСТИЧНО не может их выполнять, например, обогревать то тело, которое осмелится в нем жить в холодное время года. Кто скажет что я не прав???

второй пример, "теоретический" двухэтажный дом с подвалом, состояние:
ЕСТЬ: стены, крыша, окна, двери и пусть даже злосчастное отопление, хоть и кабельное пусть есть....но..
НЕТ: перекрытий, вот так вот нет - рухнули они, либо их специально взорвали - не важно, нет их и все - ни между подвалом и перв этажом, ни меж первым и вторым.
на мой взгляд присутствует другое условие "повна втрата первісних функціональних (споживчих) характеристик об'єкта оцінки", т.е. я считаю что дом на день осмотра и оценки НЕ может выполнять свои первичные функции, так как вы войдя в него незамедлительно упадете с высоты 2 метра (минимум) прям в подвал...а вылазить, если после падения вы на это будете способны, не факт что вам будет удобно. Кто скажет что я не прав (2)???

есть физический износ (либо это незавершенный строительством объект) если у первого дома ИЗНАЧАЛЬНО предусмотрены и были в наличии: отопление (трубы, котел), окна, двери (вместе с коробками, подоконниками, стеклами), а вот функциональный износом это всё будет называться, если эти конструтивы не предусмотрены проектом, но в данных условиях они необходимы. Разница в том, что, наприме, при проектировании отопления учитывается толщина стены, объем помещений и т.д., тоже и с окнами. Так вот, если дом проектировался с учетом наличия в нем отопления, то его (отопление) нужно будет только востановить... т.е. предполагается, что в здании имеется место для установки радиаторов, сетей, котлов и т.д. А если здание проектировалось и было построено без данных коммуникаций, то для устранения данного износа потребуется не только восстановить, а вернее сделать, систему отопления, но и внести изменения в планировку здания. И стоимостное выражение данных износов будет разным.
Что касается перекрытий, которых нет (вариант №2), дык, Уважаемый, восстановите здание (т.е. верните ему первоначальные технические и технологические качества) и оно начнет выполнять свои функции... функции выполняет здание, а не его часть, а Вы так договоритесь до того, что отсутствие здания на земельном участке это 100% функциональный износ домовладения!!!
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
Trinichka



Возраст: 41
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Чт, 23 Авг 2007 11:47 Ответить с цитатойВернуться к началу

Laughing Laughing Laughing

_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь.
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mailПосетить сайт автораICQ Number
СИМа



Сообщения: 3602

СообщениеДобавлено: Чт, 23 Авг 2007 11:52 Ответить с цитатойВернуться к началу

Здравствуйте! Пыталась написать, но не могла долго войти, пришлось зарегистрироваться по-новому.
Может поможет прояснить ситуацию выдержка из статьи Ю.А. ЦЫПКИНА и др.
«…Функциональное устаревание (или функциональный износ объекта) заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Такой вид износа (может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т, д.) обусловлен в основном влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом и так же, как и физический износ, может быть устранимым и неустранимым.
К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков, сантехнического оборудования, покрытия пола и пр. Критерием износа, с точки зрения устранимости, является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ является устранимым. Величина устранимого функционального износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценку с обновленными элементами и его же стоимостью на ту же дату оценки без обновленные элементов.К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости здания из-за факторов, связанных как с избытком, так и с недостатком качественных характеристик здания. Например, на арендном рынке большим спросом пользуются двухкомнатные квартиры по сравнению с однокомнатными. Величину данного вида износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду этих квартир, умноженную на мультипликатор арендной платы (отношение цены продажи собственности к потенциальной арендной плате за нее), характерный для данного вида квартир. Таким образом, величина неустранимого функционального износа определяется путем капитализации потерь арендной платы.
Внешний износ или износ внешнего воздействия - это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного экономическими, политическими или другими факторами. Причинами внешнего износа являются общий упадок района, в котором находится объект; действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т. д.
Существенным фактором, влияющим на величину внешнего износа, является непосредственная близость к "малопривлекательным" природным или искусственным объектам - болотам очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, промышленным предприятиям и пр.
Если физический и, в определенной степени, функциональный износ можно устранить путем реконструкции или модернизации здания, те износ внешнего воздействия в большинстве случаев неустраним.
Способом измерения износа внешнего воздействия является анализ парных продаж (когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признака внешнего износа, внешнего воздействия, другой - нет). Разница в ценах позволяет сделать вывод о величине износа внешнего воздействия оцениваемого объекта.

_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
nasten6ka



Возраст: 39
Сообщения: 172
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Чт, 23 Авг 2007 14:18 Ответить с цитатойВернуться к началу

ох, начиталась всего-всего Smile сколько оценщиков, столько и мнений, но, Андрей Филин, по-моему, вы несколько не правы, потому как , действительно, ведете речь о физическом износе. а вот функциональный износ по УПВС вы уж никак не посчитаете, хотя, соглашусь с вами в некоторой степени, что можно пользоваться удельными весами конструктивов, но....гм, неслишком корректно, что ли... т.к. если физический износ весьма просто разбить на конструктивы и считать как средневзвешенный, но функциональный, как собственно, и экономический, относится в большей степени ко всему зданию в целом. потому как функциональный износ - это своего рода несоответствие объекту недвижимости новым конструктивным архитектурно-планировочным решениям и технологиям, применяемым в строительстве. также хотела бы заметить, что современные конструкции, у которых функционального износа нет, куда менее долговечны, чем старые здания и сооружения советских времен, но тем не менее тот же яркий облицовочный металлический профиль, легкие каркасные конструкции, новые архитектурные решения, интересные геометрические (стереометрические) формы тех же супермаркетов, универмагов и т.д., и т.п. они ценятся на рынке куда выше и более привлекательны для обывателя/потребителя, чем старые угрюмые долговечные конструкции.
как я определяю функциональный износ? сравниваю стоимость здания новых архитектурных решений, конструкций за м.кв. и зданий-аналогов оцениваемому объекту по конструктивному решению. разумеется, все объекты должны быть одного функционального назначения, расположены приблизительно в одном районе и т.п. вот отношение этих стоимостей и будет коэффициентом функционального износа.
а если как вы хотите, по элементам..., то..., ну, очень я сомневаюсь, что если в здании старые окна, двери и т.п., оно может быть новым по своему архитектурно-конструктивно-планировочному решению - нет, не будет. поэтому корректнее считать функц. износ в целом по объекту.

_________________
краткость - сестра таланта, но враг гонорара
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mailICQ Number
Филин Андрей
Ведущий Филин


Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Чт, 23 Авг 2007 18:21 Ответить с цитатойВернуться к началу

Нац стандарт №2
Цитата:
Іншим способом урахування функціонального зносу є визначення вартості заміщення об'єкта оцінки шляхом використання інформації про вартість функціонального аналога, що не має ознак функціонального зносу, наявних у об'єкта оцінки;


а вот єто нельзя посчитать по УПВС???????

беру тайм-аут до понедельника.....

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mailICQ Number
nasten6ka



Возраст: 39
Сообщения: 172
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Вс, 26 Авг 2007 18:27 Ответить с цитатойВернуться к началу

Филин Андрей писал(а):
Нац стандарт №2
Цитата:
Іншим способом урахування функціонального зносу є визначення вартості заміщення об'єкта оцінки шляхом використання інформації про вартість функціонального аналога, що не має ознак функціонального зносу, наявних у об'єкта оцінки;


а вот єто нельзя посчитать по УПВС???????

беру тайм-аут до понедельника.....


гм....а вы считаете, что функциональный аналог 1969 года не имеет признаков функционального износа в 2007 году?
позволю себе не согласиться Wink 40 лет - это, в принципе, срок даже для технологий строительства Smile

_________________
краткость - сестра таланта, но враг гонорара
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mailICQ Number
Филин Андрей
Ведущий Филин


Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Пн, 27 Авг 2007 11:59 Ответить с цитатойВернуться к началу

nasten6ka писал(а):
Филин Андрей писал(а):
Нац стандарт №2
Цитата:
Іншим способом урахування функціонального зносу є визначення вартості заміщення об'єкта оцінки шляхом використання інформації про вартість функціонального аналога, що не має ознак функціонального зносу, наявних у об'єкта оцінки;


а вот єто нельзя посчитать по УПВС???????

беру тайм-аут до понедельника.....


гм....а вы считаете, что функциональный аналог 1969 года не имеет признаков функционального износа в 2007 году?
позволю себе не согласиться Wink 40 лет - это, в принципе, срок даже для технологий строительства Smile


хорошо, тогда прокоментируйте этот пункт нац стандарта№2, я вижу только один выход для "визначення вартості заміщення об'єкта оцінки шляхом використання інформації про вартість функціонального аналога, що не має ознак функціонального зносу, наявних у об'єкта оцінки", но намного сложнее нежели УПВСы

и вообще речь идет о, ВДУМАЙТЕСЬ, "функціональний знос - знос, зумовлений частковою або повною втратою первісних функціональних (споживчих) характеристик об'єкта
оцінки;" НацСтандарт №1
а не о характеристиках нового и современного такого же объекта...

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mailICQ Number
Филин Андрей
Ведущий Филин


Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Пн, 27 Авг 2007 12:00 Ответить с цитатойВернуться к началу

я вернулся

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mailICQ Number
Филин Андрей
Ведущий Филин


Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Пн, 27 Авг 2007 12:10 Ответить с цитатойВернуться к началу

КовАл писал(а):

...
есть физический износ (либо это незавершенный строительством объект) если у первого дома ИЗНАЧАЛЬНО предусмотрены и были в наличии: отопление (трубы, котел), окна, двери (вместе с коробками, подоконниками, стеклами), а вот функциональный износом это всё будет называться, если эти конструтивы не предусмотрены проектом, но в данных условиях они необходимы. Разница в том, что, наприме, при проектировании отопления учитывается толщина стены, объем помещений и т.д., тоже и с окнами. Так вот, если дом проектировался с учетом наличия в нем отопления, то его (отопление) нужно будет только востановить... т.е. предполагается, что в здании имеется место для установки радиаторов, сетей, котлов и т.д. А если здание проектировалось и было построено без данных коммуникаций, то для устранения данного износа потребуется не только восстановить, а вернее сделать, систему отопления, но и внести изменения в планировку здания. И стоимостное выражение данных износов будет разным...


здесь я с вами всеми согласен, и не отрицаю того что вы называете функц износом отсутствие конструктива по проекту...

КовАл писал(а):

...
Что касается перекрытий, которых нет (вариант №2), дык, Уважаемый, восстановите здание (т.е. верните ему первоначальные технические и технологические качества, Вы забыли и фнкциональные качества) и оно начнет выполнять свои функции... функции выполняет здание, а не его часть, а...


ИМЕННО, я и не говорю что перекрытия или отопление имеют функц износ, его имеет здание из-за отстутствия того или иного конструктива и не важно его не было по проекту или его не стало позже!!!

КовАл, ты же сам говоришь верните зданию конструктив и оно (здание) начнет выполонять свои функции, а до этого соответственно оно их не выполняет!!!!!!!!!!!!! а это значит что оно имеет функц износ, вместе с физ и эконом износами или без них...

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mailICQ Number
Филин Андрей
Ведущий Филин


Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Пн, 27 Авг 2007 12:18 Ответить с цитатойВернуться к началу

Hard_Pragmatic писал(а):

Гражданский кодекс
Цитата:
Глава 28
ПРАВО ВЛАСНОСТІ НА ЖИТЛО

Стаття 379. Поняття житла

1. Житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше
приміщення, призначені та придатні для постійного проживання в них.

...


а чи придатний для постійного проживання будинок, в якому немає опалення?
ответ: нет!
т.е. он не может выполнять свою функцию по той или иной причине, а значит имеет функц износ...

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mailICQ Number
Филин Андрей
Ведущий Филин


Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Пн, 27 Авг 2007 12:22 Ответить с цитатойВернуться к началу

еще раз всем кто хочет поспорить на эту тему - ответьте мне на вопросы:

1) вы согласитесь со мной, что ФункцИзнос может быть от ЧАСТИЧНОЙ ПОТЕРИ ПЕРВОНАЧАЛЬНЫХ ФУНКЦИОНАЛЬНЫХ ХАРАКТЕРИСТИК объекта оценки???
2) является ли отсутствие одного из НЕОБХОДИМЫХ элементов, например, отопления частичной потерей функциональных характеристик???
3) почему же вы считаете что дом с тонкими стенами имеет функц износ в сравнении с новым современным хорошо утепленным домом, а дом без окон и/или отопления не имеет такого износа в сравнении с тем же современным домом???
4)почему Вы считаете расчет по УПВСам "визначення вартості заміщення об'єкта оцінки шляхом використання інформації про вартість функціонального аналога, що не має ознак функціонального зносу, наявних у об'єкта оцінки" не нормальным определением функц износа???

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mailICQ Number
nasten6ka



Возраст: 39
Сообщения: 172
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Пн, 27 Авг 2007 13:04 Ответить с цитатойВернуться к началу

Цитата:
хорошо, тогда прокоментируйте этот пункт нац стандарта№2, я вижу только один выход для "визначення вартості заміщення об'єкта оцінки шляхом використання інформації про вартість функціонального аналога, що не має ознак функціонального зносу, наявних у об'єкта оцінки", но намного сложнее нежели УПВСы

и вообще речь идет о, ВДУМАЙТЕСЬ, "функціональний знос - знос, зумовлений частковою або повною втратою первісних функціональних (споживчих) характеристик об'єкта
оцінки;" НацСтандарт №1
а не о характеристиках нового и современного такого же объекта...

Smile все ваши замечания более, чем резонны, и насчет "прокомментируйте пункт..." разумеется, УПВС - самый простой метод, но для определения именно функционального износа разумнее пользоваться типовым проектом, который, знаю, дорого заказать.
но, Андрей, больше всего в стандарте № 2 в пунктах, касающихся определения износа (да и вообще во всем нашем законодательстве я люблю эту фразу), нравится этот пункт: "застосування інших оціночних процедур для визначення зносу (його окремих видів) можливе за умови окремого обґрунтування та розрахунку, що наводяться у звіті про оцінку майна."
часто к ней прибегаю, вывожу что-то свое, для меня логичное Smile
и никто никому не запрещает делать также, т.к. спор между оценщиками бессмысленен Smile хотя, согласитесь, иногда идеи коллег помогают и наталкиваю на мысль! так что, полет для творчества у нас широченный, за что и люблю работу! Wink

_________________
краткость - сестра таланта, но враг гонорара
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mailICQ Number
Hard_Pragmatic



Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
СообщениеДобавлено: Пн, 27 Авг 2007 13:29 Ответить с цитатойВернуться к началу

не знаю зачем я это делаю, но делаю в последний раз


пойми простую вещь: объект может потерять свои функциональные характеристики по ДВУМ причинам
1. Причина это все то, что написано в книжках по ФуИзносу: технологии, требования, не соответствие и пр. пр.
2. Причина это физическое разрушение (частичное или полное) конструктива (части) объекта оценки который выполняют те или иные функциональные характеристики.

Так вот во-втором случае это чистый ФизИзнос, потому что ПРИЧИНЫ утери функциональных характеристик чисто физические.
Поэтому я и говорю
Hard_Pragmatic писал(а):
- сначала считаем физический, а потом все остальные и тогда все становиться на свои места

_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
nasten6ka



Возраст: 39
Сообщения: 172
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Пн, 27 Авг 2007 13:32 Ответить с цитатойВернуться к началу

Филин Андрей писал(а):
еще раз всем кто хочет поспорить на эту тему - ответьте мне на вопросы:

1) вы согласитесь со мной, что ФункцИзнос может быть от ЧАСТИЧНОЙ ПОТЕРИ ПЕРВОНАЧАЛЬНЫХ ФУНКЦИОНАЛЬНЫХ ХАРАКТЕРИСТИК объекта оценки???
2) является ли отсутствие одного из НЕОБХОДИМЫХ элементов, например, отопления частичной потерей функциональных характеристик???
3) почему же вы считаете что дом с тонкими стенами имеет функц износ в сравнении с новым современным хорошо утепленным домом, а дом без окон и/или отопления не имеет такого износа в сравнении с тем же современным домом???
4)почему Вы считаете расчет по УПВСам "визначення вартості заміщення об'єкта оцінки шляхом використання інформації про вартість функціонального аналога, що не має ознак функціонального зносу, наявних у об'єкта оцінки" не нормальным определением функц износа???

ну, возьму на себя смелость прокомментировать и эти вопросики...Smile
1) ну, что же вам на это сказать? соглашусь отчасти Smile потому что функциональная характеристика, даффайте на пальцах: арифмометр считает? функции выполняет? да, здорово Smile калькулятор считает? тоже считает! арифмометр потерял свои функции с 1969 года к 2007? нет, конечно! до сих пор считает! а почему мы его не купим на фирму каждому сотруднику? скажете, что это к оборудованию - согласна, просто на недвижке так явно не отследишь, чтобы вам показать. но вы согласны с тем, что печи на угле уже не предусмотрены частным домом? т.е. даже если она функций своих не утратила к 2007 году, зачем она нам нужна? еще замечу, что у квартиры уже можно выделить несколько видов функционального износа. хрущевку скоро бесплатно брать не будут (утрирую, но факт), новые технологии новостроя позволяют самостоятельно планировать размеры и количество комнат, совершенно новый подход. т.е. функционально новое более привлекательно старого! вот разница в цене за счет это привлекательности в функциональности и есть функциональный износ! ну, эт мое глубокое убеждение Smile
2) ну, гм....отсутствие отопления, канализации, водопровода обычно выношу отдельной поправкой, не относя ни к одному видов износа - если их нет в принципе, как же они могли износиться? вот если бы вы сказали, трубы пластиковые или старые - я бы согласилась отнести старину (даже отремонтированную) на функциональный износ, т.к. современные технологии предполагают иное Smile
3) ну...., дом без окон - это прикольно....."дом без окон без дверей, полна горница людей" Wink
П.С. и если прорезюмировать, функциональный износ - это совокупность морального и технологического износов (помните ведь?). моральный - морально устарел, технологический - новые прогрессивные технологии заменили....ну, собственно, и все! Wink
но ваш подход по удельным весам из УПВС мне, честно, очень понравился, его удобно использовать для определения некоторых относительных поправочек в случае наличия явных дефектов или "явных улучшений" в здании, если возникнет сложность с абсолютными! Smile

_________________
краткость - сестра таланта, но враг гонорара
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mailICQ Number
Показать сообщения:      
Начать новую темуОтветить на тему


 Перейти:   



Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме