Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков
  Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход
 Функциональный или Физический износ Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати
Начать новую темуОтветить на тему
Автор Сообщение
HUGO



Возраст: 45
Сообщения: 1254

СообщениеДобавлено: Ср, 29 Авг 2007 11:10 Ответить с цитатойВернуться к началу

ГЮГО отвечает.
Если нет конструктивного элемента НЕ ПОЛНОСТЬЮ а ЧАСТИЧНО -
так это ж чистой воды :
1. Или степень строительной готовности САМОГО конструктивного элемента , а не здания в целом
2. Или таки ФИЗИЧЕСКИЙ износ конструктивного элемента В ЦЕЛОМ(если остался например от его ЧАСТИ строительный мусор).
Если остатков (останков) части конструктива в натуре нет, то мне так думается, что оценщик должен в ходе натур осмотра "почувствовать" -эта часть была но затем разрушилась, а остатки кто-то убрал, или этой части изначально не было (просто не сделали или не успели доделать весь конструктив).
Соотвественно выбрать или 1 или 2 путь.
А дальше все как обычно.
Степень строительной готовности ЗДАНИЯ В ЦЕЛОМ можно по процентам из УПВС.
Степень строительной готовности конструктива - например по площади
Ну вы и сами знаете - уже писали об этом
Т.е. у меня есть свой алгоритм поведения.
По-моему он дружит со "здравым смыслом"
Естественно случаи бывают разные. Вот к примеру утрируя :
строители взяли и построили жилой дом без отопления и сдали в эксплуатацию (хотя такого не может быть в принципе) - тогда конечно это функциональный.
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mailПосетить сайт автораAIM Address
Филин Андрей
Ведущий Филин


Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Ср, 29 Авг 2007 11:50 Ответить с цитатойВернуться к началу

HUGO мысль здравая и на мой взгляд...

а по этому поводу
HUGO писал(а):
ГЮГО отвечает.
...Степень строительной готовности ЗДАНИЯ В ЦЕЛОМ можно по процентам из УПВС.
Степень строительной готовности конструктива - например по площади
Ну вы и сами знаете - уже писали об этом...


скажу что в Стандартах не нашел "Степень строительной готовности", поэтому эту часть вашей здравой мысли я называю так , как это есть в Стандартах - ФУНКЦИОНАЛЬНЫМ износом ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ (заметьте не конструктива).

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mailICQ Number
Hard_Pragmatic



Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
СообщениеДобавлено: Ср, 29 Авг 2007 12:26 Ответить с цитатойВернуться к началу

Филин Андрей писал(а):


скажу что в Стандартах не нашел "Степень строительной готовности", поэтому эту часть вашей здравой мысли я называю так , как это есть в Стандартах - ФУНКЦИОНАЛЬНЫМ износом ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ (заметьте не конструктива).

хахаха, шикарная логика
так в стандарте есть еще и такие названия как «Физический износ» и даже «Функциональный износ» почему бы ими не назвать?
Laughing

_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
HUGO



Возраст: 45
Сообщения: 1254

СообщениеДобавлено: Ср, 29 Авг 2007 12:44 Ответить с цитатойВернуться к началу

Да в Стандартах об этом к сожалению ни слова.
Хотя в реальности она есть, особенно для объектов незавершенных
строительством. Каким понятием в этом случае нужно подменять степень строительной готовности, особенно если конструктива нет напрочь - неужели функциональным? Меня от этой мысли почему то
воротит.
И данный аспект лишний раз наводит на мысль, что Стандарт 2 не идеал. Думаю, что это одна из многих причин, по которой (в свое время) Маркус был им очень не доволен. Но документ подписан и принят к руководству.
Поэтому формально я, Андрей, вашу позицию понимаю. Вопрос как бы не лежит в одной плоскости, поэтому вызывает споры.
Я так понимаю, что каждый все равно остался при своих убеждениях, но мы хотя бы выслушали друг друга, и на том спасибо. А читающие нас (я имею в виду ВСЕХ нас) осмыслят и примут свое решение.
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mailПосетить сайт автораAIM Address
Филин Андрей
Ведущий Филин


Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Ср, 29 Авг 2007 13:07 Ответить с цитатойВернуться к началу

HUGO писал(а):
...И данный аспект лишний раз наводит на мысль, что Стандарт 2 не идеал. .....


честно,не помню кто сказал, но господа умные подскажут: "приезжая в чужую страну Вы не спрашивайте хорошие там законы или плохие, спрашивайте - выполняются ли они?"
поэтому пусть он и плохой (Стандарт) и все остальное законодательство - будем подстраиваться под него Smile

HUGO писал(а):
...Поэтому формально я, Андрей, вашу позицию понимаю. Вопрос как бы не лежит в одной плоскости, поэтому вызывает споры.
Я так понимаю, что каждый все равно остался при своих убеждениях, но мы хотя бы выслушали друг друга, и на том спасибо. А читающие нас (я имею в виду ВСЕХ нас) осмыслят и примут свое решение.


спасибо - этим вы меня поддержали... в некотором роде Smile

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mailICQ Number
КовАл
Завсегдатай


Сообщения: 3883

СообщениеДобавлено: Ср, 29 Авг 2007 17:18 Ответить с цитатойВернуться к началу

Блин, господа, вам в стандарте нужно перечислить все известные термины, чтобы вы физический износ функциональным не называли? Если так дальше пойдет, то отсутствие эл-та здания мы назовем экономическим износом... просто потому, что этот термин есть в стандарте!

Степень готовности есть степень готовности и я согласен со всем, что сказал HUGO
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
nasten6ka



Возраст: 39
Сообщения: 172
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Чт, 30 Авг 2007 10:06 Ответить с цитатойВернуться к началу

хм......а мне туть, дамы и господа, понравилось все! просто гранд мерси Андрею за тему!!!
степень строительной готовности для незавершенки, действительно, очень удобно считать по удельным весам отдельных конструктивов в УПВС!
но а насчет функционального износа - все-таки я за то, чтобы отражать его во влиянии на рыночную цену объекта. ну, что же может быть проще? элементарно же, Ватсон! и причем тут отопление и водопровод? Wink
оцениваете вы объект коммерческой недвижимости - офисные и торговые помещения. вот и смотрите, сколько будет стоить 1 м.кв. офисной площади нового торгового центра с металлическим облицовочным профилем, каркасное здание, удачная зальная планировка и тра-та-та, и сколько будет стоить 1.м.кв. аналога вашего здания (примерно в том же районе, что и современное). скажем, оно (ваше здание) 70 года постройки, кирпичная старенькая облицовка, еще и, ужжос, коридорной планировки и т.д.
ню, и как результат - отношение стоимости идентичного аналога вашему зданию к стоимости функционального аналога (в смысле, та же коммерческая недвижимость, те же офисы или еще там что) современного здания - ваш коэффициент ФУНКЦИОНАЛЬНОГО ИЗНОСА, Андрюша! прошу прощения за фамильярность Smile
скажите, в чем я не права?
а насчет "трактовок" нашего законодательства.......да ничего не имею против, но иногда кажется, что люди, далекие от оценки, его писали, за это и люблю пункты "о самодеятельности оценщиков с подробным описанием в отчете".
и еще раз спасибо за прекрасную темку Smile

_________________
краткость - сестра таланта, но враг гонорара
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mailICQ Number
Филин Андрей
Ведущий Филин


Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Чт, 30 Авг 2007 13:19 Ответить с цитатойВернуться к началу

Hard_Pragmatic писал(а):
ой ёёё шас опять понесётся Very Happy

понеслись Very Happy
КовАл писал(а):
Филин Андрей
Мне вот интересно, когда ты будешь считать износ, то как ты посчитаешь износы в здании, где разрушена система отопления, которая была там предусмотрена (стоимость её восстановления составит 100 грн). Какое значение будет иметь физический износ и какое значение будет иметь функциональный износ?


извини, что не сразу ответил
я приведу свой пример, а то не совсем понятен вопрос...

Возьмем за пример Сб. УПВС №28 «Жилые, общественные и коммунальные здания бытового обслуживания», Отдел І «Жилые здания» (1. Жилые здания с полнометражными квартирами), Таблица 1 «Жилые здания одноэтажные кирпичные»

«Наш» дом 200 м.куб. - дом гипотетический, отделка простая, восстан стоимость 26 руб за куб.
Вот это «Примечание. В случае отсутствия одного или нескольких видов благоустройства…»
опускаем, равно как и другое «Примечание. При наличии других разновидностей благоустройства…», поскольку это как раз предполагает отсутвие по проЭкту «нужного» нам для дискуссии конструктива…
смотрим УДЕЛЬНЫЕ ВЕСА ОТДЕЛЬНЫХ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ В ПРОЦЕНТАХ (Таблица 1А) Внутренние санитарно-технические и электрические устройства - 17%, а другая табличка из «Консультации по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости…» раздел «Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства» дает нам возможность определить удельный вес именно отопления «Когда необходимые поправки отсутствуют, следует пользоваться следующей таблицей:…»
Наименованиение
Жилые
Центральное отопление 25% "от всех внутренних сантех устройств"

Т.е. получается 17*0,25=4,25% - это удельный вес отопления в стоимости здания.
Стоимость здания вышла 70 209,37 грн. на сегодняшний день.
Отсутствующее отопление оценивается в 2 983,90 грн. или в 4,25% функционального износа.

а физ износ здания посчитаем без учета отопления, т.е. как говорил ГЮГО раскидаем эти 4,25% пропорционально на все остальные конструктивы...

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mailICQ Number
Филин Андрей
Ведущий Филин


Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Чт, 30 Авг 2007 13:30 Ответить с цитатойВернуться к началу

этот расчет с вытягиванием всех сборников таблиц и их названий в отдельный файл специально для форума занял у меня минут 20 и 0 грн. 00коп., а сколько времени и денег вам понадобится на смету?

я лично сметы писать не умею, а наши "умельцы" за смету берут 5-10% от той цифры что уних по смете выйдет, так вот за оценку дома я возьму 400-700грн. а за "отопление" мне впарят 300 грн за смету только.......если не посчитают его в 4-5 тыс. грн, соответственно мой гонорар составит от -100 до +300 грн...

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mailICQ Number
Hard_Pragmatic



Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
СообщениеДобавлено: Чт, 30 Авг 2007 13:47 Ответить с цитатойВернуться к началу

вот пример КовАла мне как раз понятен, а твой нет Smile
уточни, пожалуйста, что является объектом оценки?
1. жилой дом с разрушенной системой отопления
или
2. жилой дом с отсутствующей по проЕкту системой отопления

_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
Филин Андрей
Ведущий Филин


Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Чт, 30 Авг 2007 13:50 Ответить с цитатойВернуться к началу

1
если учесть что разрушена она полностью...вірезана, украдена или сгнила до последней пілинки...

только не надо придираться к тому что есть еще кусок отопления в земле (потому что єто централизованное отопление) представьте на минуту что оно местное...
у кого не хватает фантазии чтобі єто представить - дайте конкретній реальній пример и решим, а не
Цитата:
какой будет физ износ у дома

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mailICQ Number
Hard_Pragmatic



Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
СообщениеДобавлено: Чт, 30 Авг 2007 14:00 Ответить с цитатойВернуться к началу

Филин Андрей писал(а):
1
если учесть что разрушена она полностью...вірезана, украдена или сгнила до последней пілинки...

ДА?! Shocked Shocked Shocked Shocked Shocked Shocked Shocked
Филин Андрей писал(а):

Отсутствующее отопление оценивается в 2 983,90 грн. или в 4,25% функционального износа.

это ты подсчитал Физ.Износ а к расчету Функционального износа ты в своем примере даже не приступал!!! хотя он вполне там может быть, но это из твоих условий неочевидно.

повторюсь
на курсы, немедля!!!! вечерними лошадьми!!!

как я уже говорил
Hard_Pragmatic писал(а):

метафизика от Филина:
если от конструкции осталась хотя бы пылинка это физический износ, а если нет и пылинки это уже функциональный износ.

_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
Филин Андрей
Ведущий Филин


Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Чт, 30 Авг 2007 14:03 Ответить с цитатойВернуться к началу

проехали...
и на курсы поехали...

Hard_Pragmatic помоги найти тему где ты говорил что земля по разные стороны забора стоит одинаково - у мну вопрос появился Smile

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mailICQ Number
Hard_Pragmatic



Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
СообщениеДобавлено: Чт, 30 Авг 2007 14:26 Ответить с цитатойВернуться к началу

Филин Андрей писал(а):

Hard_Pragmatic помоги найти тему где ты говорил что земля по разные стороны забора стоит одинаково - у мну вопрос появился Smile

что-то я не припоминаю такого

_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
SHE
Настоящая Блондинка


Возраст: 45
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
СообщениеДобавлено: Чт, 30 Авг 2007 14:30 Ответить с цитатойВернуться к началу

Филин Андрей писал(а):
у мну вопрос появился

Shocked мне уже страшно .....

_________________
а знаешь, всё ещё будет!
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеICQ Number
Показать сообщения:      
Начать новую темуОтветить на тему


 Перейти:   



Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме