Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков
  Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход
 Функциональный или Физический износ Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати
Начать новую темуОтветить на тему
Автор Сообщение
Hard_Pragmatic



Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
СообщениеДобавлено: Чт, 30 Авг 2007 14:38 Ответить с цитатойВернуться к началу

SHE писал(а):
Филин Андрей писал(а):
у мну вопрос появился

Shocked мне уже страшно .....

Laughing

_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
nasten6ka



Возраст: 39
Сообщения: 172
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Чт, 30 Авг 2007 14:52 Ответить с цитатойВернуться к началу

Филин Андрей писал(а):
проехали...
и на курсы поехали...

Hard_Pragmatic помоги найти тему где ты говорил что земля по разные стороны забора стоит одинаково - у мну вопрос появился Smile

Андрей, специально для вас открываю новую тему "Земля стоит столько, сколько за забором - кто против? " Laughing (гм....ну, эта тема мне боле по душе как землеустроителю и землеоценщику)

_________________
краткость - сестра таланта, но враг гонорара
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mailICQ Number
Филин Андрей
Ведущий Филин


Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Чт, 30 Авг 2007 14:59 Ответить с цитатойВернуться к началу

Laughing Laughing Laughing

мне пора открывать курсы для молодых директоров "Я научу вас как вогнать сотрудников в параною"

то не ты Прагмат, то по-моему КовАл говорил...ща сам найду

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mailICQ Number
Филин Андрей
Ведущий Филин


Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Чт, 30 Авг 2007 15:24 Ответить с цитатойВернуться к началу

nasten6ka писал(а):
хм......а мне туть, дамы и господа, понравилось все! просто гранд мерси Андрею за тему!!!
...и еще раз спасибо за прекрасную темку Smile


извините, не успеваю отреагировать на все сразу...
спасипбальшой Вам, Настенька, за "гранд мерси"

nasten6ka писал(а):

... и причем тут отопление и водопровод? Wink
...

а при том что это явное несоответствие "первісним функціональним (споживчим) характеристикам об'єкта оцінки" цитата из Стндарта №1

nasten6ka писал(а):

...оцениваете вы объект коммерческой недвижимости - офисные и торговые помещения. вот и смотрите, сколько будет стоить 1 м.кв. офисной площади нового торгового центра с металлическим облицовочным профилем, каркасное здание, удачная зальная планировка и тра-та-та, и сколько будет стоить 1.м.кв. аналога вашего здания (примерно в том же районе, что и современное). скажем, оно (ваше здание) 70 года постройки, кирпичная старенькая облицовка, еще и, ужжос, коридорной планировки и т.д.
ню, и как результат - отношение стоимости идентичного аналога вашему зданию к стоимости функционального аналога (в смысле, та же коммерческая недвижимость, те же офисы или еще там что) современного здания - ваш коэффициент ФУНКЦИОНАЛЬНОГО ИЗНОСА, ... скажите, в чем я не права?
...

правы, а теперь скажите если в вашем новом торговом центре все сделали, и даже по проекту с отоплением Smile , но вот само отопление забыли (как писал HUGO "Вот к примеру утрируя: строители взяли и построили ... без отопления и сдали в эксплуатацию...)???
в чём разница "забыли" и "его нет"??? если его и так и так нет....то почему в первом случае это функц износ, а во втором не функц...??????
тот же вопрос к HUGO ...

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mailICQ Number
Филин Андрей
Ведущий Филин


Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Чт, 30 Авг 2007 15:26 Ответить с цитатойВернуться к началу

HUGO писал(а):
ГЮГО отвечает.
...
Вот к примеру утрируя :
строители взяли и построили жилой дом без отопления и сдали в эксплуатацию (хотя такого не может быть в принципе) - тогда конечно это функциональный.

почему ві считаете что в єтом случае єто функц износ, а в случае если єтот конструктив украли, то єтофиз износ????????

HUGO писал(а):
оценщик должен в ходе натур осмотра "почувствовать" ...


ведь я именно таким методом пользуюсь при осмотре и знаю что отопление не износилось, а его украли...

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mailICQ Number
КовАл
Завсегдатай


Сообщения: 3883

СообщениеДобавлено: Пт, 31 Авг 2007 09:41 Ответить с цитатойВернуться к началу

Так, ну давайте поговорим
Филин Андрей писал(а):
то не ты Прагмат, то по-моему КовАл говорил...ща сам найду
да, это я говорил, а что, кто-то не согласен? Говорилось, что рыночная стоимость двух идентичных участков будет одинаковой, даже если на одном из них будет построен туалет, а на другом дворец, о чём тут спорить?

Теперь про износ
Филин Андрей писал(а):
HUGO писал(а):
ГЮГО отвечает.
...
Вот к примеру утрируя :
строители взяли и построили жилой дом без отопления и сдали в эксплуатацию (хотя такого не может быть в принципе) - тогда конечно это функциональный.

почему ві считаете что в єтом случае єто функц износ, а в случае если єтот конструктив украли, то єтофиз износ????????


Как говорил Hard_Pragmatic
Цитата:
не знаю зачем я это делаю, но делаю в последний раз

Короче говоря, я по два раза… по два раза не повторяю Smile

КовАл писал(а):
функциональный износом это всё будет называться, если эти конструтивы не предусмотрены проектом, но в данных условиях они необходимы. Разница в том, что, наприме, при проектировании отопления учитывается толщина стены, объем помещений и т.д., тоже и с окнами. Так вот, если дом проектировался с учетом наличия в нем отопления, то его (отопление) нужно будет только востановить... т.е. предполагается, что в здании имеется место для установки радиаторов, сетей, котлов и т.д. А если здание проектировалось и было построено без данных коммуникаций, то для устранения данного износа потребуется не только восстановить, а вернее сделать, систему отопления, но и внести изменения в планировку здания. И стоимостное выражение данных износов будет разным.


По твоему примеру
Филин Андрей писал(а):
Возьмем за пример Сб. УПВС №28 «Жилые, общественные и коммунальные здания бытового обслуживания», Отдел І «Жилые здания» (1. Жилые здания с полнометражными квартирами), Таблица 1 «Жилые здания одноэтажные кирпичные»

«Наш» дом 200 м.куб. - дом гипотетический, отделка простая, восстан стоимость 26 руб за куб.
Вот это «Примечание. В случае отсутствия одного или нескольких видов благоустройства…»
опускаем, равно как и другое «Примечание. При наличии других разновидностей благоустройства…», поскольку это как раз предполагает отсутвие по проЭкту «нужного» нам для дискуссии конструктива…
смотрим УДЕЛЬНЫЕ ВЕСА ОТДЕЛЬНЫХ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ В ПРОЦЕНТАХ (Таблица 1А) Внутренние санитарно-технические и электрические устройства - 17%, а другая табличка из «Консультации по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости…» раздел «Внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства» дает нам возможность определить удельный вес именно отопления «Когда необходимые поправки отсутствуют, следует пользоваться следующей таблицей:…»
Наименованиение
Жилые
Центральное отопление 25% "от всех внутренних сантех устройств"

Т.е. получается 17*0,25=4,25% - это удельный вес отопления в стоимости здания.
Стоимость здания вышла 70 209,37 грн. на сегодняшний день.
Отсутствующее отопление оценивается в 2 983,90 грн. или в 4,25% функционального износа.

а физ износ здания посчитаем без учета отопления, т.е. как говорил ГЮГО раскидаем эти 4,25% пропорционально на все остальные конструктивы...


Пойми, если у тебя аналог – дом с отоплением, а твой дом без отопления, то функциональный износ (если данное отопление необходимо), в данном случае, не стоимость устройства отопления, а разница между стоимостью устройства отопления в доме, где это отопление предусмотрено проектом и стоимостью устройства отопления в доме, где это отопление проектом не предусмотрено. Т.е. если стоимость устройства отопления в доме, в котором оно предусмотрено проектом составляет 100 грн (из них материалы 70 грн, работа 30 грн), а в доме, где отопление проектом не предусмотрено 110 грн (из них материалы 70 грн, работа 40), то функциональный износ составит 100 – 110 = 10 грн. Эти 10 грн, которые возникли из-за того, что пришлось вносить изменения в конструктивную схему здания, и будут являться функциональным износом. А 100 грн это стоимость устройства отопления, и его отсутствие это не износ, а особенности конструктивного решения здания, которое вызвало функциональный износ, о чем тебе говорил HUGO. А для получения стоимости здания необходимо к стоимости здания с отоплением сделать корректировку на отсутствие отопления – 100 грн и отнять функциональный износ, т.е. эти 10 грн.

Короче, как говорил Hard_Pragmatic
Цитата:
на курсы, немедля!!!! вечерними лошадьми!!!
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
kink



Возраст: 50
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
СообщениеДобавлено: Пт, 31 Авг 2007 11:27 Ответить с цитатойВернуться к началу

я не осилил всю тему, но последние три страницы прочитал. А.Филин упоминал определение ФункИзноса НС №1. Блин, мучался я над его расшифровкой но так и не пришел к полному пониманию.
В НС№2 конкретно указано "виходячи з наявних ознак невідповідності споживчих характеристик об'єкта оцінки сучасним вимогам щодо подібного нерухомого майна на ринку".

а за Функциоанальный кто-то ответит? Laughing
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
СИМа



Сообщения: 3602

СообщениеДобавлено: Вт, 11 Сен 2007 14:25 Ответить с цитатойВернуться к началу

Доброго всем дня! Стала ворушить подписку госбюллетеня за прошлые года- был вопросик. Наткнулась на статью "Практические рекомендации по определению функционального и экономического износа недвижимости" В.Денисенко. Там толково, на мой взгляд, в разложен пример расчета функционального и физического износа помещения по конструктивам в форме таблицы. №3 от2005г. Если есть проблема с литературой, но есть желание увидеть табличку, то могу законспектировать.

_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Hard_Pragmatic



Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
СообщениеДобавлено: Вт, 11 Сен 2007 14:59 Ответить с цитатойВернуться к началу

я думаю, что сканированную сраничку(и) все бы с удовольствием посмотрепли,
спасибо

_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
СИМа



Сообщения: 3602

СообщениеДобавлено: Ср, 12 Сен 2007 07:17 Ответить с цитатойВернуться к началу

Доброго всем дня!
Я посчитала, что размещение одной таблицы было бы не корректно, так как не четко отражает видение проблемы автором, решила напечатать часть статьи, которая относится к данному вопросу.
Определение функционального износа по конструктивным решениям.
…..Рассчитывать этот подвид износа следует после завершения анализа лучшего использования недвижимости. Если в результате такого анализа окажется, что определенные конструктивные элементы не соответствуют современным требованиям, то функциональный износ здания или сооружения по конструктивным решениям будет равняться сумме остаточной пригодности (или соответствующей ее части) конструктивных элементов которые требуют полной или частичной замены.
Пример: Оцениваются встроенные помещения, расположенные на первом этаже здания возведенного в центральной части города и имеющие выход на улицу с оживленным пешеходным движением. После проведения анализа оценщиком установлено, что вариантом лучшего использования помещений является размещение в них магазина продовольственных товаров. Для реализации такого варианта требуется заменить40% проемов, 60% пола (пол в подсобных помещениях, площадь которого составляет 40% от общей площади пола, можно не перестилать), 100% внутренней отделки, 30% перегородок (для устройства торгового зала необходимо разобрать треть перегородок) и 50% сантехоборудования.
Рассчитывать этот подвид износа удобно по таблице, в которой удельный вес стоимости конструктивных элементов в стоимости помещений определен по УПВС. См . таблицу.


Расчет функционального износа, возникшего вследствие применения строительных материалов или конструкций, которые по своим физико-техническим характеристикам не отвечают современным требованиям, осуществляется аналогично с отнесением этого несоответствия к удельному весу некачественного конструктивного элемента.
При расчете физического износа оценщики чаще всего используют положение приказа №52 Госжилкоммунхоза, по которому физический износ конструктивных элементов, требующих полной замены, принимается в интервале 61-70 или 61-80%. Остаточная пригодность этих элементов не имеет никакой ценности (поскольку они требуют полной замены) и может быть отнесена оценщиками к функциональному износу соответствующего конструктивного элемента. Стоимость работ по разборке или демонтажу непригодных конструктивных элементов можно пренебречь: она незначительна по сравнению со стоимостью самих элементов и может частично компенсироваться поступлениями от реализации вторичных материалов (при их наличии).
Определение функционального износа по объемно-планировочным и конструктивным решениям позволяет «очистить» здание от устаревших или непригодных для дальнейшей эксплуатации элементов и выделить часть здания, которая имеет ценность и может эффективно использоваться.
Особое внимание следует обратить на определение физического и функционального износа согласно п11 НС№2, где указано, что физический (функциональный) износ может определяться путем расчета необходимых расходов на устранение ( образование, замену) признаков физического ( функционального) износа. Результат такого расчета может использоваться лишь при определении остаточной стоимости воспроизводства (замещения) объектов, стоимость которых рассчитана на дату оценки сметным способом. Нельзя из стоимости, рассчитанной по УПВС, высчитать сметную стоимость работ по ремонту или реконструкции недвижимости: в этом случае в зависимости от объема и заложенного качества ремонтных работ можно получить любой результат, даже отрицательную стоимость объекта оценки. Это объясняется тем, что стоимость современных кратко живущих элементов и ее удельный вес в общей стоимости новых зданий или сооружений значительно выше данных показателей этих элементов, рассчитанных по УПВС или по старым единым нормам и расценкам. Именно поэтому, предложенный вариант расчета функционального износа представляется более приемлемым…..
В данной статье также рассматривается (с примерами) определение функционального износа по объемно-планировочным решениям и расчет экономического износа.

_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
СИМа



Сообщения: 3602

СообщениеДобавлено: Ср, 12 Сен 2007 07:40 Ответить с цитатойВернуться к началу

Констр элем Доля ст-ти Физ.износ Срвзвеш Остат пригод Функ.из
конэл-та,% физ.изэл-та,% констр,%констр эл-та,%
фундамент 11 25 2,75 8,25 0,00
Стены 18 30 5,40 12,60 0,00
Перегородки 5 30 1,50 3,50 3,5*0,3=1,10
Перекрытия 12 40 4,80 7,20 0,00
Крыша 10 40 4,00 6,00 0,00
Лестницы 3 35 1,05 1,95 0,00
Онка и двери 11 40 4,40 6,60 0,6*0,4=2,64
Пол 6 35 2,10 3,90 3,9*0,6=2,34
Отделка 6 70 4,20 1,80 1,80
Другие 4 50 2,00 2,00 0,00
Сантехоборудование 9 40 3,60 5,40 5,4*0,5=2,70
Электрооборуд 5 35 1,75 3,25 0,00
Всего 100 - 37,60 62,50 8,22
Физ. износ, % 38,0
Функ. износ, % 10,6
[/b][/url][/list][/code][/quote][/u]

_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
СИМа



Сообщения: 3602

СообщениеДобавлено: Ср, 12 Сен 2007 07:41 Ответить с цитатойВернуться к началу

и ничего у меня с табличкой не получилось Crying or Very sad

_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Hard_Pragmatic



Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
СообщениеДобавлено: Ср, 12 Сен 2007 08:36 Ответить с цитатойВернуться к началу

да уж,
ну а скан?

_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mail
СИМа



Сообщения: 3602

СообщениеДобавлено: Ср, 12 Сен 2007 09:12 Ответить с цитатойВернуться к началу

Страничку то я сканировала, да как ее разместить- не знаю. Будь ласка, кажить на яку пімпочку тиснути.

_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему.
Посмотреть профильОтправить личное сообщение
Trinichka



Возраст: 41
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
СообщениеДобавлено: Ср, 12 Сен 2007 09:14 Ответить с цитатойВернуться к началу

Как размещать картинки Прагматик рассказывал на страничках форума, если не понимаете - присылайте мне или ему на мыло. Мы разместим.

_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь.
Посмотреть профильОтправить личное сообщениеОтправить e-mailПосетить сайт автораICQ Number
Показать сообщения:      
Начать новую темуОтветить на тему


 Перейти:   



Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме