| Автор |
Сообщение |
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
 Добавлено:
Чт, 13 Дек 2007 12:08 |
  |
о, щас вспомнила, там на землю нет госакта ,поэтому я и указал одной цифрой рыночную ст-ть ВСЕГо объета. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
   |
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 13 Дек 2007 13:12 |
|
Пипец... у вас в Адессе воще удивительные вещи творятся, там дом на неприватизированой земле, для банка, стоит не как дом + право пользования зем. уч-ком, а как ст-ть кирпичей, т.е. без учета права пользования зем. уч-ком... я в шоке!!! |
|
|
 |
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 13 Дек 2007 13:27 |
|
у мня были моменты с такими довладениями, банк обязывает собвенника сделать госакт, а мы оцениваем не выделяя землю (ну мы и не можем ее выделить), сравниваем с такикми же объектами с неприватизированной землей. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Lleyton
Возраст: 46
Сообщения: 190
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Чт, 13 Дек 2007 20:05 |
|
А походу ситуация вообще интересная....земля не приватизирована, дома как бы тоже нет (судя по справке БТИ)...Что же банк в залог берет???? Государственную собственность??? |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 13 Дек 2007 20:34 |
|
| Lleyton писал(а): |
| земля не приватизирована, дома как бы тоже нет (судя по справке БТИ |
не, земля неприватизирована в одном объекте, а дома нет по справке в другом. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 55
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Чт, 13 Дек 2007 21:33 |
|
Супер! В конце рабочего дня приятно увидеть, что маразм присутствует не только в моей практике!  |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
Lleyton
Возраст: 46
Сообщения: 190
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Чт, 13 Дек 2007 22:00 |
|
| SHE писал(а): |
| Lleyton писал(а): |
| земля не приватизирована, дома как бы тоже нет (судя по справке БТИ |
не, земля неприватизирована в одном объекте, а дома нет по справке в другом. |
Понятно....а то думал совсем все плохо  |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 13 Дек 2007 22:00 |
|
Уважаемый Ковал отвечаю на Ваше от Дек 12, 2007 11:25
Извините за задержку, арбайтен много.
Пардон в формуле ошибка Имел ввиду С = Сзд с улучшениями - Затраты на ликвидацию незаконных улучшений.
Это из стандарта.
Особливості оцінки окремих видів нерухомого майна
22. Ринкова вартість земельної ділянки (її частини), що
не містить земельних поліпшень, земельної ділянки (її частини), що
містить земельні поліпшення та розглядається як умовно вільна від
земельних поліпшень, або земельної ділянки, що містить земельні
поліпшення, найбільш ефективним використанням яких є ліквідація,
визначається на підставі проведення аналізу найбільш ефективного
використання.
Найбільш ефективне використання земельної ділянки, що містить
земельні поліпшення і розглядається як умовно вільна від земельних
поліпшень, може не збігатися з найбільш ефективним використанням
земельної ділянки, що містить земельні поліпшення. У цьому разі
визначення ринкової вартості земельної ділянки ґрунтується на
припущенні про умовну зміну способу її використання з метою
досягнення найбільш ефективного використання. При цьому можуть
бути враховані витрати на відновлення такої земельної ділянки (без
урахування витрат, пов'язаних з ліквідацією земельних поліпшень).
Якщо при застосуванні такої процедури отриманий результат
розрахунку становить від'ємну величину, ринкова вартість земельної
ділянки приймається рівною одній гривні.
У разі коли найбільш ефективним використанням земельних
поліпшень є їх ліквідація і витрати, пов'язані з нею, перевищують
вартість земельної ділянки, що містить земельні поліпшення,
вартість таких земельних поліпшень дорівнює вартості ліквідації,
визначеної з урахуванням вимог Національного стандарту N 1, а
ринкова вартість земельної ділянки визначається як умовно вільної
від земельних поліпшень."
Для справки, посмотрите пример расчета у Драпиковского.
«Оцінка земельних ділянок» О. І. Драпіковський І. Б. Іванова К 2004 стр. 142 – 152.
Я понимаю, что в данной ситуации есть коллизия методик стандартов и логики, но мне не понятна позиция банка, да и Вас как его работника (если не ошибаюсь).
Банку нужна реальная стоимость реального, закрепленного, юридически, права на ЗД. Да и само понятие НЕИ включает в себя обязательное условие «ЗАКОННО». Так давайте и исходить из этого.
Не против Вашего мнения, тем более, что оно обосновано (стандарт методка и т. п.)
Но что подсказывает логика. Нормальный, покупатель будет подходить к вопросу покупки данного ЗД с несуществующем, де юре, на нем здании рассуждая следующим образом.
Стоимость ЗД допустим - 10000 ед., далее мне необходимо снести незаконку, это еще допустим, 9000 ед. следовательно, я как покупатель готов отдать 10000 – 9000 = 1000 ед.
Что мы, зачастую видим в методике «словно вакантная ЗД»
От сюда, что получается для покупателя, «стоимость ЗД - 10000 ед» без учета незаконки , отдал, плюс 9000 на снос, итого ЗД, мне покупателю, обойдется в 19000 ед. Где логика? Я бы такой участок не покупал, да и банку не советовал бы брать под залог.
И еще раз повторюсь я не настаиваю на таком подходе, это лиш мое мнение.
Удачи. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Пт, 14 Дек 2007 08:19 |
|
SHE писала: Люди ,если бы там был сарай- я бы даже не спрашивала, там просто здание бАльшое.....
Почему при сносе незаконки расходы? Очень могут быть и доходы. Например, у нас с удовольствием покупают дома под разборку:
65-70 грн м плита перекрытия при 6м ;при 9м- можно торговаться на своих условиях (пользуются хорошим спросом на рынке)
кирпич белый 0,70грн/шт( монолит снимается хорошо, а пустотелый при разборке крошится, можно снимать только на известковом растворе). Разборка и доставка за счет покупателя или продавца решается отдельно. |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 14 Дек 2007 09:01 |
|
| СИМа писал(а): |
Почему при сносе незаконки расходы? Очень могут быть и доходы. Например, у нас с удовольствием покупают дома под разборку:
65-70 грн м плита перекрытия при 6м ;при 9м- можно торговаться на своих условиях (пользуются хорошим спросом на рынке) |
СИМа, я Вам как строитель говорю, железобетонные элементы с предварительно напряженной арматурой после демонтажа, де-юре, не могут использоваться по своему назначению.
Ну разве что при строительстве какого-то сарайчика как основание для пола. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Пт, 14 Дек 2007 09:09 |
|
Я не спорю, Вам видней, но все таки рынок есть, я хотела сказать - спрос и предложение. У нас не редко разбирают все до основания, затем лепят домики, обшивают новыми материалами и продают. Спрос огромный. Это хороший бизнес с доходом более 200%. |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 14 Дек 2007 09:29 |
|
Согласен с Серым
СИМ да рынок есть, но есть одно НО, в НЕИ писано ЮРИДИЧЕСКИ РАЗРЕШЕНО.
При оценке материалов это необходимо учитывать, тоесть для сравнения брать аналоги (плит) для которых не требуются сертификация.
А то собственник как рассуждает, "дык плита ведь ОТЛИЧНАЯ че вы ее так дешево оценили. Мол вана такая же плита, например перекрытия за 200 долларов на фирме". |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 14 Дек 2007 10:42 |
|
ну так если рассуждать то надо, например, для оцениваемого помещения анализировать а не будет ли там притон для террористов или еще хуже для рецензентов из РО и банкиров оценщиков 
а касательно плит то аналоги берутся по таким же случаям продажи то есть «с разборки» и этим все будет учтено |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 14 Дек 2007 11:13 |
|
Уважаемый Hard
Ну опять Вы пытаетесь утрировать.
Для НЕИ юридически разрешено - это, если говорить об вашем примере, прежде всего ФУНКЦИЯ помещения. Думаю Вам, как ОПЫТНОМУ оценщику, это и без моих объяснений понятно.
А террористов и рецензентов РО вместе с банкирами можно посадить и, например, в коровник. Что в этом случае будем считать как офис?
У меня был случай оценки СКЛАДСКОГО помещения на территории ВЧ, в котором арендатор планировал организовать парикмахерскую. Так вот я оценивал как складское, ибо на момент оценки там и не пахло парикмахерской. В фонде со мной по первах не согласились, а потом я им доказал через НЕИ, расписав все четыре составляющие.
Знаете, при оценке, я как оценщик, думаю и Вы тоже, не знаю что там в помещении будет в будущем. Возможно что-то более доходное, но пардон, для учета всех возможных вариантов дальнейшего использования объекта оценки необходимо составить бизнес планы по каждому вероятному варианту использования, затем выбрать НЕИ, затем про дисконтировать ЧОД без учета вложенных средств. Самое обидное, это бесполезная работа. Посчитайте Вы выйдете на туже цифру, что и при расчете по существующей функции объекта оценки.
Что касается плит б\у я согласен рынок есть и по этому поводу у нас разногласий нет. НО то что мною сказано ранее, в расчетах учитывать необходимо. Можете по затратке посчитать, без учете затрат на сертификацию и с учетом таковых, и Вы увидите что цифра в последнем варианте будет близка к сложившейся рыночной для б\у плит.
Вы знаете я не всегда расписываю все так подробно, так как считаю, что это и так понятно.
Удачи |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 14 Дек 2007 11:36 |
|
К стати о доходности в 200%
Да такая есть, может и по более, но опять же это в случае нарушения ЗАКОНА. Ибо такая доходность возможна при не выполнении всего состава работ предусмотренного при продаже под разборку. Один из - это рекультивация ЗУ.
Так вот, мы как оценщики ее учитываем в своих расчетах, а покупатель при разборке, этих работ не делает и соответственно не несет затраты. Отсюда и доходность такая.
НО это уже не наша проблема, это проблема законников.
Да вспомнил где-то в 2000 - 2001 году в Харьковской обл. завалился гараж из б\у материалов от разборки со смертельным исходом (лопнула плита перекрытия).
Как Вы думаете с чего начал дядя прокурор? Правильно, с проекта, документов на материалы.
Вот почему для меня в НЕИ фактор ЮРИДИЧЕСКИ РАЗРЕШЕНО так важен.
Удачи |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
