| Автор |
Сообщение |
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
 Добавлено:
Чт, 16 Окт 2008 11:17 |
  |
| Петр писал(а): |
разложили на молекулы  |
не на молекулы, а на отдельные риски |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
   |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 16 Окт 2008 12:03 |
|
Петр, ну они таки правы  |
|
|
|
|
Владимир Б1
Возраст: 55
Сообщения: 396
Откуда: Саров, Россия
|
| Добавлено:
Чт, 16 Окт 2008 12:12 |
|
Можно сказать?
По моему при построении коэфициента капитализации забыли, что он чаще всего состоит из двух частей:
Y - доход на вложенный капитал
a - учет возврата капитала.
То есть, когда актив дешевеет:
КК=Y+a
Если стоимость актива не меняется, то:
КК=Y
А если актив дорожает, то
KK=Y-a
то есть, если актив дорожает, то инвестор готов пожертвовать частью дохода от инвестиций и компенсировать потерю при перепродаже актива. При этом коэффициент капитализации может быть даже ниже безрисковой ставки, как например с квартирами.
У нас в России такая же ситуация. |
_________________
В споре рождается коллективное заблуждение |
|
 |
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 17 Окт 2008 12:27 |
|
хорошо, шо не на атомы....  |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Прохожий
Сообщения: 5
Откуда: здесь рядом
|
| Добавлено:
Пт, 17 Окт 2008 13:02 |
|
то есть, если актив дорожает, то инвестор готов пожертвовать частью дохода от инвестиций и компенсировать потерю при перепродаже актива. При этом коэффициент капитализации может быть даже ниже безрисковой ставки, как например с квартирами.
У нас в России такая же ситуация.
Можно спросить?
А что у нас сейчас недвижимость продолжает дорожать  :" border="0" /> Квартиры продаются как горячие пирожки ипотенциальные покупатели дерутся в очередях у дверей застройщиков и риелтеров :" border="0" /> |
|
|
|
|
Владимир Б1
Возраст: 55
Сообщения: 396
Откуда: Саров, Россия
|
| Добавлено:
Пт, 17 Окт 2008 16:06 |
|
| Прохожий писал(а): |
Можно спросить?
А что у нас сейчас недвижимость продолжает дорожать :" border="0" /> Квартиры продаются как горячие пирожки ипотенциальные покупатели дерутся в очередях у дверей застройщиков и риелтеров :" border="0" /> |
Неа. Как говорится "рынок замер в ожидании перемен". Пока ни вверх ни вниз. Но все равно, по соц. опросам, 51% россиян самым надежным способом вложения денег считает недвижимость. |
_________________
В споре рождается коллективное заблуждение |
|
|
|
Прохожий
Сообщения: 5
Откуда: здесь рядом
|
| Добавлено:
Пт, 17 Окт 2008 16:40 |
|
Если "рынок замер в ожидании перемен" то стоит ли цены предложений по которым сейчас почти не происходит сделок использовать для рассчета ставки капитализации?
И ксати насчет "замер" у на сейчас по разным оценкам количество сделок в сентябре примерно 20-30% по сравнения с тем же периодом прошлого года.
На любых других товарных рынках это было бы поводом для снижения цен. Не так ли? |
|
|
|
|
Владимир Б1
Возраст: 55
Сообщения: 396
Откуда: Саров, Россия
|
| Добавлено:
Пт, 17 Окт 2008 19:28 |
|
| Прохожий писал(а): |
Если "рынок замер в ожидании перемен" то стоит ли цены предложений по которым сейчас почти не происходит сделок использовать для рассчета ставки капитализации?
|
Сделки то происходят, вот цены стоят.
| Цитата: |
И ксати насчет "замер" у на сейчас по разным оценкам количество сделок в сентябре примерно 20-30% по сравнения с тем же периодом прошлого года.
На любых других товарных рынках это было бы поводом для снижения цен. Не так ли? |
Безусловно. Я почитал вашу прессу о состоянии рынка недвижимости, так как думаю что это ждет и нас.
А вообще, в своем посте я тупо поумничал  . Не сомневаюсь, что это всем известно. Эта формула работает в нормальных условиях, а не в кризисной ситуации. Для квартир работает тоже, в прошлом году несколько раз считал ради интереса.
А вообще, для квартир достаточно сравнительного подхода. |
_________________
В споре рождается коллективное заблуждение |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 22 Окт 2008 14:05 |
|
Петр
хотел Вас поддержать в этой дискуссии, но не нашел аргументов, вот теперь вроде бы нашел. Так вот при условии что
1) все согласны с тем что цены на недвижимость завышены, просто не могут сойтись в цифре - "в 2 раза" или "на 20-30%" или еще на какую-либо другую величину...
2) правильно ли будет в ситуации когда мы не знаем точную величину завышения стоимости недвижимости высчитывать коэфф капитализации методом экстракции где в расчете учитывается одна из "плавающих" величин, т.е. значение которой завышено, но насколько мы не знаем...а?
может все-таки метод кумулятивного построения больше подойдет? вопрос только в адекватности расчёта рисков... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Ср, 22 Окт 2008 14:35 |
|
| Владимир Б1 писал(а): |
| при построении коэфициента капитализации |
Ребято, мо, я че пропустил, или в НС №2 добавили определение "коєфіцієнт капіталізації"??? Давно в Фонд работы заходили?
| Филин Андрей писал(а): |
| все согласны с тем что цены на недвижимость завышены, просто не могут сойтись в цифре - "в 2 раза" или "на 20-30%" или еще на какую-либо другую величину... |
Элементарно. Хотя считаю расчет жилья по доходу некорректным, к примеру, возьмем РЕАЛЬНУЮ ставку капитализации, т.е. безрисковую, типа по надежным вложениям (либо загараничную + страновой риск (на сегодня шото около 11%!!!) + фактор фонда возмещения = как минимум 20%!!!! Соотнесите стоимость недвижимости по этой ставке и по методу экстракции - получите разы завышения.
| Филин Андрей писал(а): |
| может все-таки метод кумулятивного построения больше подойдет? вопрос только в адекватности расчёта рисков... |
+1 Нафига че придумывать? Есть довольно толковые расчеты рисков (не отфонарные по таблицам, а реальные расчеты)
| Владимир Б1 писал(а): |
| А вообще, для квартир достаточно сравнительного подхода. |
Хух, наканец-то. |
Последний раз редактировалось: Юрий Андрусенко (Ср, 22 Окт 2008 15:04), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Шевко
Возраст: 48
Сообщения: 422
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 22 Окт 2008 14:35 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
Петр
может все-таки метод кумулятивного построения больше подойдет? вопрос только в адекватности расчёта рисков... |
Да, только в таком случае нужно пересмотреть базовую безрисковую ставку, т.к. в кризисной ситуации, как показывает практика, она не такая уж и безрисковая. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Ср, 22 Окт 2008 14:37 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
| все согласны с тем что цены на недвижимость завышены, просто не могут сойтись в цифре - "в 2 раза" или "на 20-30%" или еще на какую-либо другую величину... |
все согласны, что не цены завышены, а что рынок падает, а это, как говорится, две большие разницы
А что касается квартир и доходного подхода, так по моему мнению это притягивание за уши... дело в том, что основная мотивация ТИПИЧНОГО покупателя и продавца жилья не соответствует принципам на которых зиждется доходник... люди покупают себе жильё, а не источник дохода... и коэф. кап. определенный методом экстракции будет отражать рыночную стоимость НА ДАТУ ОЦЕНКИ... а вот отвечая на вопрос Прохожего
| Прохожий писал(а): |
Можно спросить?
А что у нас сейчас недвижимость продолжает дорожать :" border="0" /> Квартиры продаются как горячие пирожки ипотенциальные покупатели дерутся в очередях у дверей застройщиков и риелтеров :" border="0" /> |
скажу, что рынок, попросту, еще не успел отреагировать, и еще раз повторюсь, что для квартиры это не тот подход, который следует применять. |
|
|
|
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Ср, 22 Окт 2008 15:06 |
|
| КовАл писал(а): |
| основная мотивация ТИПИЧНОГО покупателя и продавца жилья не соответствует принципам на которых зиждется доходник |
+1
И ваапче, "Рыночная стоимость во время кризиса" - пожалуй, не совсем рыночная. Или совсем не рыночная?.. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Ср, 22 Окт 2008 16:01 |
|
Думаю, что она рыночная, только вот необходимо понимать, что если на сегодня она составляет 100 грн, то пока отчет донесут до банка эта стоимость может оказаться 100-х% |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 22 Окт 2008 16:08 |
|
| КовАл писал(а): |
| основная мотивация ТИПИЧНОГО покупателя и продавца жилья не соответствует принципам на которых зиждется доходник |
да никто не спорит
но вам всем я думаю попадались не только "областные" объекты, а и районные и сельско-забитые, когда найти хату/квартиру/комнату в аренду можно, а вот купить - нет (инфы, объяв, жилья, слухов о продаже того самого жилья) или просто не хватает аналогов - есть один и тот не совсем аналог. Тогда что? Сравнительный и только? с чем сравнивать если не с чем?
я же не говорю о том что доходник столь необходим в оценке рядовой квартиры, я говорю о том что его можно применять в некоторых случаях для жилья, а БОЛЬШЕ я хотел привлечь внимание к обсуждению вот какого момента -
| Филин Андрей писал(а): |
| правильно ли будет в ситуации когда мы не знаем точную величину завышения стоимости недвижимости высчитывать коэфф капитализации методом экстракции где в расчете учитывается одна из "плавающих" величин, т.е. значение которой завышено, но насколько мы не знаем...а? |
причем вопрос этот касается недвижимости вообще, а не квартир в частности... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
