| Автор |
Сообщение |
realty
Гость
|
 Добавлено:
Вт, 16 Дек 2008 12:18 |
  |
По месторасположению:
Центр - 1 балл
Близко к центру - 2 балла
Окраина - 3 балла
По этажу:
первый - 1
средний -2
последний -3
По состоянию - хорошее, удовл., неуд, ремонт, евро и т.д. и т.п.
Чем больше характеристик - тем точнее результат при достаточно большом массиве.
Цифровое значение баллов НИКАК НЕ ВЛИЯЕТ НА РАСЧЕТ - это всего лишь показатель принадлежности к категории!!!
Поэтому можно наоборот присвоить, брать 10 балолов, 1000 или 10000 - без разницы.
Мы на практике берем 100 аналогов при 5-6 показателях.
Ни один проверяющий остолоп ни разу не разбирался и не проверял  ) очень удобный метод.
В ВИТРИНЕ есть отчет с его использованием, но вроде с ошибкой.
Удачи. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 16 Дек 2008 12:36 |
|
Где ошибка?
Добавлено спустя 58 минут 26 секунд:
Всё равно я не вижу ответа на мой вопрос
| КовАл писал(а): |
| как Вы рассчитываете эти факторы, которые не учитывает модель |
Коллега, kink, говорит о том, что он предпочитает работать с бинарной шкалой, а не с той, которую описали Вы
| realty писал(а): |
По месторасположению:
Центр - 1 балл
Близко к центру - 2 балла
Окраина - 3 балла
По этажу:
первый - 1
средний -2
последний -3
По состоянию - хорошее, удовл., неуд, ремонт, евро и т.д. и т.п.
Чем больше характеристик - тем точнее результат при достаточно большом массиве.
Цифровое значение баллов НИКАК НЕ ВЛИЯЕТ НА РАСЧЕТ - это всего лишь показатель принадлежности к категории!!!
Поэтому можно наоборот присвоить, брать 10 балолов, 1000 или 10000 - без разницы. |
ну, это дело вкуса и возможности подбора достаточного кол-ва аналогов... ведь Вашу шкалу, при желании и достаточном кол-ве аналогов, также можно превратить в бинарную...
З.Ы. Если честно, то я не совсем понял на что отвечал, уважаемый realty |
|
|
   |
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Вт, 16 Дек 2008 22:52 |
|
| КовАл писал(а): |
| как Вы рассчитываете эти факторы, которые не учитывает модель, а то я что-то не понял методологию |
не расчитываем, а учитываем путем подбора аналогов. Например, модель цены предложения офисных помещений в центральной зоне города. В модели учитываются ценообразующие факторы: общая площадь помещений (соответствующее значение), расположение в подвале (1-подвал, 0- не подвал), состояние интерьера (1-высокое качество, евроремонт; 0-среднее), техническое состояние объекта в целом (система бинарных переменных), локальное месторасположение (красная линия) (1-привлекательное; 0-не привлектельное). Объект оценки на ул. Иванова. Подбираются объекты на этой улице либо близкие по месторасположению. Согласитесь, центральная часть в областном центре понятие растяжимое. А тем более периферия.
Допустим объект оценки расположен в подвале. Даже несмотря на учет этого фактора в модели, имеет смысл попробовать подобрать объекты сравнения - помещения в подвале. Также тип здания (30-х годов, 50-х годов, хрущевка, брежневка, конец 80-х, новострой) - разнообразие, в модель трудно вписать. Подбираем значит соответствующие аналоги.
Деревянные перекрытия. Как ни странно такое еще встречается. В модели такие нюансы не учтешь, а подбором аналогов можно.
Да и качество моделей не всегда высокое. Коэффициент детерминации бывает меньше 0,8, а то и меньше 0,7. Для расчета рыночной стоимости непосредственно моделью это очень мало, погрешность большая. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Ср, 17 Дек 2008 09:18 |
|
Т.е. Вы имеете ввиду, что сначала с помощью модели рассчитываете основные корректировки, а затем уже применяете значение этих корректировок к новым аналогам, которые Вы подобрали?
Если Вас правильно понял, то я тогда + 1 |
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Ср, 17 Дек 2008 12:19 |
|
| КовАл писал(а): |
| сначала с помощью модели рассчитываете основные корректировки |
да, модель нам дает основные корректировки по ценообразующим факторам, по которым выявлены существенные связи с результирующим признаком.
| КовАл писал(а): |
| применяете значение этих корректировок к новым аналогам |
подобранные аналоги могут участвовать в исходных данных для регрессионного анализа. Найти отличные от использованных при построении модели бывает проблематично.
схема расчета:
| kink писал(а): |
| Корректирующий коэффициент к фактической цене предложения объекта сравнения определяется как соотношение модельных значений объекта сравнения и объекта оценки (если модель мультипликативная). В случае аддитивной модели рассчитывается надбавка/скидка как разность модельных значений. Далее изучаем выборку скорректированных цен. |
|
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
