| Автор |
Сообщение |
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Сб, 31 Янв 2009 14:15 |
  |
| irenka писал(а): |
| А если принять, что это поправка не на торг, а на отсутствие спроса, на кризис. ... |
поправка на ликвидность!!! или коэффициент ликвидности... можно и так - но не торг это, люди просто щас в замешательстве и некоторое еще не скинули цены, а другие уже поняли что продать по "старой" цене не удастся, вот и разница - в 50%, кто-то продает за 1000 баксов, а кто-то пересчитывая в грн... понимает что его квартира уже 700 баксов, но это не торг!!!!!
это ОБЩЕЕ падение рынка...
т.е. по звонку можно уговорить человека что за такие деньги уже не продают!!! а продают за вот такие (говорим диапазон со ссылкой на газеты и иные объявления), а потом он скажет Вам свою цену, так вот если от этой цены Вам удастся сбросить еще - то это уже будет торг, и пусть он будет хоть 90% я лично5-10-15% этот показатель не ограничиваю... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
    |
|
Андрей Яворский
Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ
|
| Добавлено:
Сб, 31 Янв 2009 21:41 |
|
Филин Андрей
У нас цены стоят, как вкопанные. Для себя сделали такой вывод: чем меньше в населенном пункте первички, тем цены менее подвержены падению. В районах даже есть рост стоимости предложения. |
_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вс, 01 Фев 2009 12:27 |
|
ну вот у нас в городе нет первички вообще. и не строят. а цены на вторичку упали по некоторым районам на 50% и больше. |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 01 Фев 2009 17:36 |
|
| Андрей Яворский писал(а): |
Филин Андрей
У нас цены стоят, как вкопанные. Для себя сделали такой вывод: чем меньше в населенном пункте первички, тем цены менее подвержены падению. В районах даже есть рост стоимости предложения. |
Кировоград=Луганск во многом, но утверждение про связь с первичкой не всегда верно - вон Заноза яркий пример  ))
давайте оперировать утверждениями с валютой, т.е. если они у Вас стоят в долларах, то реально они выросли на 50-60%, а если стоят в гривне то по отношению к доллару упали % эдак на 30-40...я бы все же брал за ориентир летнюю цену умноженную на курс 5 и от нее скакал бы, т.е. тогда можно увидеть - цена в грн выросла или упала... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Андрей Яворский
Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ
|
| Добавлено:
Вс, 01 Фев 2009 20:29 |
|
Филин Андрей
Андрей! Я оперирую основной валютой предложения, т.е. долларом. Цены в долларах стоят. Привет Кировограду! |
_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 01 Фев 2009 20:59 |
|
привет передал...
тогда Ваши продавцы шалэниють.... это ж во сколько у них цена подросла ...  такого роста в 2005-2006 не было |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Андрей Яворский
Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ
|
| Добавлено:
Вс, 01 Фев 2009 21:14 |
|
| Andrey писал(а): |
| Сегодня общался со знакомым риэлтором, так вот он говорит что за последний месяц агенство продало всего лиш 2 квартиры, по первой цена предложения была 70000 у.е. цена сделки 42000 у.е., а по второй цена предложения 65000 у.е. цена сделки 40000 у.е., вот вам и размер торга! Понимаю канешно что не корректно делать выводы на основании 2-х объектов сравнения, но всеже инфа к размышлению! |
Я бы тоже поостерегся это рынком назвать. Скорее это вынужденные продажи, т.е. речь идет не о РС, а о ЛС. Моё мнение, пока у нас нет адекватного законодательства о налоге на недвижимость, то рынок недвижки будет стоять, как вкопанный. У всех на памяти обвал конца 90-х и резкий скачок в течение 5-7 лет. Народ уже ученый, лучше отсидится и выждет. |
_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу |
|
|
|
galswit
Moderator
Сообщения: 945
Откуда: Львів
|
| Добавлено:
Пн, 02 Фев 2009 09:25 |
|
| skiff писал(а): |
За этот период до конца 2008г. сторимости предложений уменьшились в среднем на 5-20%.
(от 0,956 на Печерске до 0,82 - Голосевский)
3. Это не есть поправка на торг, так как значение торга выясняю только после беседы с продавцом/"брокером". Величина торга на сегодня колеблется в пределах тех же 20%. Но есть варианты когды выставленная квартира за 280т. была мною "уторгована" до 150т!......
4. Торг зависит и от психологического состояния "клиента" (при обзвоне с разніх телеф.№, заявляли, что стоимость заоблачная, предлагали занчительно меньше и сбивали стоимость вдвое, и народ начинает паниковать потихоньку. |
Итого 25-40%. Близко к истине, хотя во Львове до 50%. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 02 Фев 2009 12:07 |
|
Филин Андрей, чё-то я не пойму, какое отношение имеет валюта продажи к корректировке на торг? Какая разница в чем будет проводиться сделка, в долларах, в гривнах или в убитых енотах… если существует разница между ценой предложения и ценой продажи, то, оперируя ценами предложения, мы обязаны учесть наличие этой разницы.
Теперь о торге… ИМХО, то, что мы сейчас имеем на рынке – разницу между ценой предложения и ценой сделки в 40%, говорит о несбалансированности рынка. Рынок недвижимости, на мой взгляд, на сегодня просто «заблудился»… потерял ориентиры. Я имею ввиду ситуацию, когда даже риэлторы не могут сказать по какой стоимости выставлять объект на рынок. Субъекты рынка (покупатели и продавцы) настолько по-разному оценивают свои объекты, что «золотая середина» просто не проглядывается. Я думаю, что сейчас рынок недвижимости находится в стадии коррекции… и коррекция эта началась сравнительно недавно… когда многие люди стали понимать, что кризис не закончится весной и придется приспосабливаться к нынешним условиям. Этому предшествовал определенный этап борьбы продавцов с покупателями.
В конце 2008 года на рынке недвижимости сложилась известная ситуация, когда: «Низы не могут…, а верхи не хотят…» т.е. «Продавцы не могут продать товар по цене ниже кредита, а покупатели не хотят покупать за свои (не заемные) средства товар по ценами, предлагаемым продавцами». В этой ситуации победа той или иной стороны (покупатель/продавец) во многом зависела от положения дел в экономике страны… и наше правительство не подвело наших покупателей  … положение дел у нас, как мы видим, не завидное. Так, отсутствие доступа к дешевым (по нашим меркам) заемным средствам привело к полной и безоговорочной победе покупателей, а возможный (и, по моему мнению, даже очень возможный) выброс на рынок проблемных активов банка поставил большой жирный крест на чаяньях продавцов продать свои активы, как минимум, по цене равной сумме кредита. Поскольку всё больше людей на рынке перестали верить в заверения правительства о том, что «крыза не иснуе» и «крыза скинчиться через 3-4 мисяци» в начале 2009 года на рынке наступил перелом… рынок из «рынка продавца» начал трансформироваться в «рынок покупателя». Но рынок недвижимости достаточно инертен, поэтому реакция субъектов рынка, естесно, не может быть мгновенной. По моему мнению, цены предложения медленно, но уверено будут сползать вниз, стремясь приблизиться к ценам продаж. Это и есть та «КОРРЕКЦИЯ», о которой я говорил выше.
Дык это я к чему… к тому, что если раньше процесс уторговывания и торга укладывался приблизительно в 10%, сейчас он распух до 40%. Теперь о «ТОРГЕ» и «УТОРГОВЫВАНИИ»… честно говоря, я не знаю, как назвать процесс приведения цены первоначального предложения объекта к его цене продажи, но точно не торг, в классическом понимании этого слова. Дело в том, что торг (общение продавца и покупателя) врядли даст снижение на 40% (за исключением того случая, когда «покупатель» пришел к продавцу с паяльником и утюгом… тогда, конеШно, цена продажи будет обратно пропорциональна степени нагрева эти электрических приборов), ведь человек, в здравом уме и доброй памяти, не выставит на продажу объект за 100 грн если он готов отдать его за 60 грн. Он понимает, что такими действиями он существенно сузит круг потенциальных покупателей.
Поэтому, я считаю, что разница между предложением и продажей состоит из двух частей: «УТОРГОВЫВАНИЕ» и «ТОРГ».
Под «УТОРГОВЫВАНИЕМ» я понимаю процесс приведения цены предложения данного объекта к типичной стоимости подобных объектов на рынке, т.е. к точке в которой данный объект уже не выбивается из общей массы и способен привлечь внимание потенциального покупателя… это, в моём понимании, и есть «золотая середина». Под «ТОРГОМ» я понимаю снижение цены во время переговоров, когда покупатель выявил свою заинтересованность в данном объекте, и они встретились.
При нормальном рынке первоначальная цена предложения, чаще всего незначительно отличается от «золотой середины», т.е. «УТОРГОВЫВАНИЕ» имеет не значительную величину, что объясняется достаточным кол-вом ориентиров на рынке… на данный же момент, ориентиры «размыты» и в большей своей части «призрачны». Призрачны потому, что многие продавцы не могут снизить стоимость продаваемого объекта… нет экономической целесообразности. Если квартира куплена в кредит и задолженность составляет 100 грн, а продать её возможно только за 60 грн., то такой поворот событий не интересен продавцу аж никак… остаться без жилья и продолжать «торчать банку бабло» перспектива не из весёлых… лучше уж подождать… месяц, два, три… частично гасить кредит… договариваться с банком о реструктуризации, наконец, родить ребёнка, прописать его в квартире и весело улыбаться… короче говоря, нужно тупо потянуть время, а там посмотрим… может ишак сдохнет, или падишах умрет Так же есть люди (они были всегда, даже при нормальном рынке, просто сейчас они «наложились» на тех, что с кредитами) которые любят пословицу «Чем черт не шутит, когда Бог спит» и продают свои объекты по завышенной цене надеясь на авось. Такой «разброд и шатание», конечно, не прибавляет ясности рынку, а тем более продавцам, которые чаще всего имеют скудное представление о процессах на рынке недвижимости. Поэтому, исходя из принципа разумной осторожности (как любят писать многие наши оценщики ) покупатели, дабы не продешевить, выставляют свои объекты на продажу по цене стремящейся к верхней планке, и для того, что бы эта цена «сползла» к границе разумного, потребуется время, которое мы называем «типичным сроком экспозиции объекта на рынке». В процессе экспозиции объекта на рынке покупатель постепенно спускается «с небес на землю» (этот процесс я назвал «УТОРГОВЫВАНИЕМ») и созревает для «ТОРГА», т.е. для переговоров о конечной цифре. Чем менее развит рынок, и чем больше неопределенность, тем большее значение принимает величина «УТОРГОВЫВАНИЕ», конечно, я не хочу сказать, что величина «ТОРГ» не меняется… тут многое зависит от степени «нагрева паяльника», но не думаю, что «ТОРГ» является основной величиной в процессе приведения цены предложения к цене продажи.
Короче говоря, как говорится «что хотел сказать аффтор данным произведением» . Я считаю, что разница между ценами предложения и ценами продаж в 40% и более на нынешнем рынке вполне реальна, она, также, реальна для не развитых рынков, и рынков с ограниченным спросом. Но эта величина не является единой, а состоит из нескольких величин, по моему мнению, это «ТОРГ» и «УТОРГОВЫВАНИЕ» и, ИМХО, наша задача определить величину данного «УТОРГОВЫВАНИЕ», а затем величину «ТОРГА»… общее значение этих двух величин и будет корректировка цены предложения к рыночной цене.
Я не знаю, как определить эти величины, ведь сегодня мы, как и весь рынок, так же не видим этой «золотой середины». Но уверен, что разделение на две составляющие даст меньше «режущую глаз» корректировку.
Ну, вот и всё!
Так… вот только не бейте меня… я и не говорил, что дам ответы на все вопросы  |
|
|
|
|
Vad
Сообщения: 363
Откуда: южная группировка
|
| Добавлено:
Вт, 03 Фев 2009 10:30 |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 03 Фев 2009 12:09 |
|
КовАл
может я неясно изъясняюсь, но я о том и говорил что сегодняшние скачки цен - это не торг, что торг это сумма скидки при общении с продавцом, а не при прочтении объявления запущенного в газету летом с повтором сразу на полгода... и сравнивании этой цифры с реальной сделкой сегодня...
Добавлено спустя 3 часа 41 минуту 9 секунд:
| КовАл писал(а): |
... Это и есть та «КОРРЕКЦИЯ», о которой я говорил выше....
Поэтому, я считаю, что разница между предложением и продажей состоит из двух частей: «УТОРГОВЫВАНИЕ» и «ТОРГ».
... |
"уторговывание и торг" - так недалеко и запутаться, а вот то что ты раньше написал "коррекция" - лучше звучит, т.е. в итоге "коррекция цены предложения и торг"
под "коррекцией цены предложения" понимаем приведение цифры в рамки тех не завышенных предложений которые есть на рынке... если, конечно же, мы имеем достаточно инфы по "нормальным" предложениям и по "завышенным"... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
он же Гоша
Возраст: 51
Сообщения: 494
|
| Добавлено:
Ср, 04 Фев 2009 14:16 |
|
| Филин Андрей писал(а): |
КовАл
может я неясно изъясняюсь, но я о том и говорил что сегодняшние скачки цен - это не торг, что торг это сумма скидки при общении с продавцом, а не при прочтении объявления запущенного в газету летом с повтором сразу на полгода... и сравнивании этой цифры с реальной сделкой сегодня...
|
Что мы имеем?
Мы имеем рынок, на котором категорически отсутствуют какие-либо продажи. Он (рынок) как бы есть (ведь кто-то где-то что-то все же продает), но сроки экспозиции на этом рынке непонятно какой длины. И пока сроки экспозиции продолжают продолжаться, цены предложения продолжают падать.
При этом мы продолжаем считать недвижку в рамках сравнительного подхода с применением метода под странным названием "метод аналогов ПРОДАЖ". А продаж то нет. А появятся тогда, когда закончится кризис (рецессия сменится депрессией (кризис достигнет дна и начнет рыть яму), а вот после депрессии (ориентировочно - 2011г (и это если усё будет хорошо) начнут продаваться те объекты, которые мы сегодня применяем в якости аналогов (с соответствующей поправкой на торг). При том, что с учетом падения цен предложения на рынке до часа икс (2011г) цены на наши аналоги будут еще пять раз пересмотрены продавцом в сторону уменьшения (а в 2011 проданы без усякого торга что характерно).
Так вот насчет поправки на торг.
Да, есть такое - при общении с продавцом можно сбить цену на 10-20-30-40% (нужное подчеркнуть). Допустим, оценщик, пообщавшись с продавцом, понял, на какую величину продавец готов сбить цену (т.е понятно, за какую цену продавец ГОТОВ ПРОДАТЬ своё майно). И что с того? Ведь это только один конец палки (которая, как известно, о двух концах). Осталось ведь самую малость - найти того дурака, который за такую цену ГОТОВ КУПИТЬ это майно. Вот тогда мы и выйдем на рыночную стоимость. |
|
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Ср, 04 Фев 2009 16:56 |
|
| Андрей Яворский писал(а): |
| Я оперирую основной валютой предложения, т.е. долларом. Цены в долларах стоят. |
Андрей, какую прессу Вы читаете????? О чем Вы пишите?!?!?
Да, количество предложений значительно сократилось, но цены пошли вниз и очень... даже в пересчете на гривну.
"Восточный Курьер" №5 ,стр 16. Южные кв. улучшенная планировка 19000-23000у.е., осень все тот же "ВК" 35000-45000у.е.
Кв. Гаевого, "двушка" убитая, 14000. Давки нет за ней. Осенью ниже 40000 не было.
Факты продаж АН:
кв. Якира, однокомнатная, средние этажи, улучшенная, нужен ремонт, 11000у.е. (до кризиса 35000);
ул. Советская, 3 этаж, однокомнатная, 17000у.е.( до 50000);
рн кв. Шевченко, двухкомнатная "сталинка" 17000у.е. ( до 45000).
Квартиры не залоговые, кто уехал в Россию, кто в деревню на натурпродукты, кто заначку слил, чтобы хоть что-то поиметь.. раз "прощелкали" золотое время. |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Ср, 04 Фев 2009 17:43 |
|
Немного юмора: сегодня обзваниваю "аналоги" и натыкаюсь на "юмористку".
Но сначала предистория: квартира, красная цена на сегодня 115000у.ев. Заинтересовался - везде 110000-115000 (заметьте один и тот же дом-новострой, этаже +/- 2), а тут 175000! Звоню, и тетка отвечает что да, мол, 175000, спрашиваю - почему? ведь соседи на 60тыс дешевле продают, может, говорю, ремонт такой, что как в музее. Нет, отвечает тетя, я ведь ее в марте за 180тыс покупала, так 5-ку скинула "на кризис", но больше уступать не намерена.
Звоню дальше и узнаю, что одно очень маститое АН продает в соседней новостройке (аналогичной за проектом), такие же квартиры скидывают по ...87000! Скупой, как говорится.... |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
Андрей Яворский
Возраст: 57
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ
|
| Добавлено:
Чт, 05 Фев 2009 11:28 |
|
СИМа
Ну, если оперировать вашими методами:
ВК №3 Артемовский р-н 60000 8/9 54,3 кв.м. около 1100 дол/кв.м.
Летом-осенью дорогой сегмент Артемовского района 1000-1100 дол/кв.м., тот же ВК.
кв. Щорса десятиэтажки 67000 (ВК №5) 8/9 50 кв.м. 1340 дол/кв.м
Летом осенью в этих домах цены были 1200-1500 дол.кв.м.
А если серьезно, то вы сами знаете, что цены у нас держали до последнего. По этому поводу даже по Интеру проходились. Типа Луганск город контрастов. Последние номера ВК: Артемовский р-н, Мирный-Заречный: лето-осень 1000-1100 дол./кв.м., сейчас в среднем 750 -1100 дол/кв.м.
А вот хрущебы действительно сильно упали в цене, но посмотрите сколько пишут "срочно". Чуть-ли не через одно-два объявления. Разве "срочно" не является сокращенным сроком экспозиции?
Например, у меня есть некоторая свободная недвижимость, налоги я за нее не плачу, могу получать доход от аренды, так зачем я в это смутное время буду кидаться во все тяжкие и сливать "кормилицу" за пол-цены?
Конечно, нельзя отрицать влияние "срочников" на общие цены, но на мой взгляд, они в основном опускают нижнюю ценовую планку. И видя это, обычные собственники уходят с рынка, занимая выжидательную позицию.
| СИМа писал(а): |
| Да, количество предложений значительно сократилось |
На мой взгляд, сейчас рынок жилья превратился из рынка с атрибутами РС, в рынок ликвидационных стоимостей.
Добавлено спустя 1 минуту 53 секунды:
Забыл! Приятно увидеть на форуме земляков  |
_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
