Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  оценка здания бывшей школы Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу 1, 2, 3, 4, 5  След. Автор Сообщение Анатолий Гость Добавлено: Ср, 19 Апр 2006 07:04 Коллеги! Пытаюсь оценить здание школы. Если есть мысли особенно по функциональному износу- помогите. Школа более 5 лет не функционирует. частично (10%) занимают предприниматели- производственники. Думаю НЭИ - производственное, офисы у нас не в почете. Площадь более 3400 кв.м. - трехэтажная. Помогите... кто чем сможет. Анатолий Гость Добавлено: Ср, 19 Апр 2006 09:20 Посидел, подумал... А что, если функциональный износ здания школы определить отношением усредненной стоимости куб.м. зданий различного (наиболее эффективного и (или) вероятного направления использования) к стоимости 1 куб.м школьного здания. Например по Сб. УПВС №18 механические и деревообделочные мастерские, по Сб.№ 14 – легкая промышленность. И получится (11,8+9,6+15,3+14,4+14,9)/5/21,67=0,64 – функциональный износ. zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Ср, 19 Апр 2006 09:33 в общем, правильный ход мысли. олефиренко такое предлагала как один из вариантов. только иногда он может давать больше единицы значение, и тогда будет удорожание. Гость Добавлено: Ср, 19 Апр 2006 10:38 Вопрос, конечно, интересный. Я бы предложил расчитать через рынок, если это возможно. Предложенный метод расчета тоже имеет право на жизнь, но не учтена такая прикольная штука, ка этажность: аналоги мастерских все одноэтажные и приспособленные для пром.целей, а на 2 и 3 этажах школы не каждое производство и разместишь как с точки зрения удобства, так и несущей способности элементов перекрытия. Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 19 Апр 2006 11:17 правильно, Гость! а вобще по функциональному назначению вопрос - школу уже переоформили как здание/помещения производственного или иного назначения (кроме как предыдущего, т.е. "образование, культура и т.п.")? если ценить как раз для мастерских (если они заказчики), то тут есть функц. износ, а если под офисы (вдруг), под торговлю или что-либо подобное...то школа неплохой вариант для переделки ее под эти помещения и тут функц износ, как правильно сказала Занозочка, может еще и быть больше 1, в таком случае лучше в него не лезть... так что сначала вопрос: кто заказчик и с какой целью, а потом можно поразмышлять )) _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Ср, 19 Апр 2006 14:56 Хотелось бы акцентировать ваше внимание, при решении этой проблемы, на терминологию. А именно: является ли этот случай функциональным износом (ФИ)? НС №1 «функціональний знос - знос, зумовлений частковою або повною втратою первісних функціональних (споживчих) характеристик об'єкта оцінки;» Так как ФИ это утеря ПЕРВИЧНЫХ функциональных характеристик, задаемся вопросом, а было ли у этого объекта при его построении заложены функциональное назначение: производственные площади? По-моему для школы, в большей части ее площадей, ответ очевиден – нет, не было у нее в назначении при ее постройке что в ней будут располагаться производственные цеха, мастерские и лаборатории. Отсюда следует вывод что это НЕ функциональный износ. zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Ср, 19 Апр 2006 15:27 тогда какой? внешний? износ-то ведь налицо, а? Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Ср, 19 Апр 2006 15:42 zanoza писал(а): тогда какой? внешний? износ-то ведь налицо, а? Ну да. Поменялись социально-экономические факторы и в данной местности (районе, городе, области, стране… галактике) и стали не нужны школы, а очень жутко востребовались производственные площади. Чем не внешний износ? А что на лицо видно, кроме физ.. износа? Серый Гость Добавлено: Ср, 19 Апр 2006 15:46 Абсолютно согласен с Hard_Pragmatic. Это не функциональный износ -в помещениях можно продолжать учиться (если не изменились функциональные требования к помещениям), другое дело, что некому учиться, так это уже внешний (экономический) износ-износ, в первую очередь в данном случае, вследствии социальных и экономических факторов (социальное обеспечение населения, изменение возрастного состава населения, изменение демографической ситуации и т.д.) КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Ср, 19 Апр 2006 22:31 Мммм… тут такое дело… в общем, если НЭИ этого здания – производственные помещения (а это еще нужно доказать!!!), то это на самом деле функциональный износ… Дело в том, что получается, что планировочная схема здания не соответствует его НЭИ, но этот износ, в отличии от внешнего, является устранимым… возможно, конечно, что этот износ будет устранять нецелесообразно (т.е. затраты на его устранение не будут экономически оправданы, так называемый неустранимый износ), но это всё равно не меняет дело, т.к. проблема заключается именно в самом здании, вернее его план. схеме. Это почти тоже самое, как если бы в здании была, например, неудачная сетка колон… вот построили его так глупо… Еще раз… в той ситуации, которую описал Прагматик, все сдвиги на рынке привели к тому, что это здание является востребованным, но именно как производственное, однако оно проигрывает своим конкурентам (нормальным производственным зданиям) из-за своей планировочной схемы. Внешний износ приведет к тому, что обесценятся любые здания, функциональный же приведет к обесценению конкретного здания ввиду несоответствия его функциональных качеств требованию рынка. Что касается расчета, то в теории он может быть посчитан, например, как потеря в доходах от аренды (такие неудобные для производства помещения сдаются дешевле, чем удобные). Если же идти по тому пути, о котором Вы упоминаете, то здесь расчет функц. износа должен выглядеть так (остальные износы условно отсутствуют): стоимость строительства производственного здания 100 грн. ст-ть строительства здания школы 150 грн расходы на перепланировку 40 грн Стоимость здания школы 100 – 40 = 60 грн. (соответственно функц. износ данного здания школы составит 150 – 60 = 90 грн) Если же Вы соотнесете ст-ть строительства школы и произв. помещений, то получите 100/150 = 0,667 В результате расчета получите 150 х 0,667 = 100 грн. Покупатель не заплатит за здание школы 100 грн, т.к. ему еще нужно будет вложить 40 грн для переоборудования её в произв. здание, в результате чего этот проект обойдется ему в 140 грн. Дешевле окажется построить новое производственное здание за 100 грн. а вот 60 грн его устроят, т.к. вложив еще 40 грн он получит производственное здание. Здесь один нюанс, Вы должны правильно определить НЭИ. Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Чт, 20 Апр 2006 12:28 Цитата: Еще раз… в той ситуации, которую описал Прагматик, все сдвиги на рынке привели к тому, что это здание является востребованным, но именно как производственное, однако оно проигрывает своим конкурентам (нормальным производственным зданиям) из-за своей планировочной схемы. Еще раз… Цитата: задаемся вопросом, а было ли у этого объекта при его построении заложены функциональное назначение: производственные площади? По-моему для школы, в большей части ее площадей, ответ очевиден – нет, не было у нее в назначении при ее постройке что в ней будут располагаться производственные цеха, мастерские и лаборатории. Этого выражения я совсем не понял Цитата: Внешний износ приведет к тому, что обесценятся любые здания Почему только внешний? ЛЮБОЙ износ приведет к тому, что обесценятся любые здания А вот тут Цитата: функциональный же приведет к обесценению конкретного здания ввиду несоответствия его функциональных качеств требованию рынка. ты упускаешь самое важное и принципиальное слово – «первичных» функциональных качеств… Поэтому в контексте Фун. износа мы должны рассматривать несоответствие тех функциональных качеств, которые были изначально заложены в объект. И если школа строилась для обучения то и рассматривать (повторюсь в контексте Фун. износа) надо утерю только тех функциональных качеств, которые характеризуют процесс обучения, например: вместимость, планировка, освещение, теплоизоляция, обеспечение водой, канализацией, искричеством и т.д. и т.п. Другое дело что некоторые из этих функциональных качеств могут пересекаться с теми которые необходимы для производственных площадей. По-поводу приведенного тобой расчета полностью согласен, так что использование соотношения ед. показателей УПВС не самое корректное (если не сказать совсем не корректное) p/s/ а если ты опять будешь спорить, то я воспользовавшись личным знакомством с модератором, попрошу тебя забанить лягушка Возраст: 47 Сообщения: 147 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 20 Апр 2006 12:50 Hard_Pragmatic писал(а): p/s/ а если ты опять будешь спорить, то я воспользовавшись личным знакомством с модератором, попрошу тебя забанить Забанить = в баню.... в шостку? .... тогда и я Цитата: воспользовавшись личным знакомством с модератором, попрошу тебя забанить Trinichka Возраст: 42 Сообщения: 3605 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 20 Апр 2006 12:52 Извиняюсь, а какого такого модератора вы имеете ввиду? _________________ Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. Hard_Pragmatic Возраст: 53 Сообщения: 7195 Откуда: Kiev Добавлено: Чт, 20 Апр 2006 13:16 Trinichka писал(а): Извиняюсь, а какого такого модератора вы имеете ввиду? Того, который записан модератором в этом разделе. КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Сб, 22 Апр 2006 12:10 Ты точно с кем-то договорился… если не с модератором, то с электросетями… позавчера писал тебе ответ, так вырубили свет… и всё слетело… потом был занят поуши… вот сегодня только добрался до инета… сори за задержку… ну и писать заново все уже нет сил, так шо вкратце По поводу Цитата: задаемся вопросом, а было ли у этого объекта при его построении заложены функциональное назначение: производственные площади? По-моему для школы, в большей части ее площадей, ответ очевиден – нет, не было у нее в назначении при ее постройке что в ней будут располагаться производственные цеха, мастерские и лаборатории. не спорю, у школы не было заложено функциональное назначение – производственное здание, но если у данного здания НЭИ, на данный момент, это производственные площади, то и рассматривать его нужно, как производственное (конечно в случае расчета рын. ст-ти). Кстати, и кто тебе сказал, что здесь вообще есть экономический износ? Из условия задачи этого не видно однозначно… а вдруг там производственные здания стоят 1000 у.е./м.кв. при стоимости строительства 200 у.е./м.кв. и школа тоже стоит больше, чем стоимость её строительства, например р.с. = 900 у.е./м.кв., а ст-ть строительства 300 у.е./м.кв. … что тогда? Где твой внешний износ? Просто школа оказалась не нужна, а вот производственное здание нарасхват…. и поверь мне, её, в такой ситуации, купят, и перепланируют под производственное помещение… другой вопрос за какую сумму её купят… ведь её нужно будет реконструировать, а вот это уже и есть функциональный износ. Так вот, в таком случае расчет функционального износа может выглядеть следующим образом: Ст-ть земли = 1000 х 10 м.кв. (площадь здания) – 200 х 10 м.кв. = 8000 у.е. 900 х 10 - 300 х 10 = 6000 у.е – 8000 = -2000 у.е. Функциональный износ составил 2000 грн. Для проверки 8000 + 300 х 10 = 11000 у.е. (ст-ть без Фин. из) – 2000 у.е. (Фун. из) = 9000 у.е. или 9000 / 10 = 900 у.е./м.кв. Т.е. покупая школу за 900 у.е./м.кв. покупатель планирует потратить еще 2000 у.е. и получить производственное здание. Экономический износ здесь ни причем… он просто отсутствует, зато, как видишь есть функциональный, и именно об этом был вопрос… человек спросил о функциональном износе… сознательно или нет, этого я не знаю, но он написал: Анатолий писал(а): Если есть мысли особенно по функциональному износу- помогите. Знаешь, ты подстраиваешь условие задачи под себя, а нужно самому подстраиваться под условие задачи… скорее всего в реальной ситуации, описанной автором вопроса, присутствует и Фун. из. и Внешн. износ. НО… в вопросе разговор шел именно о функциональном износе и его расчете, автор ничего не спрашивал о внешнем износе. Ты же начал его втискивать именно в рамки внешнего износа. Думаю, что всё выглядит следующим образом: Экономическая ситуация в данном районе сложилась таким образом, что здание школы обесценилось (внешний износ). В результате этого обесценения НЭИ данного здания изменилось, с изменением НЭИ у данного здания появился функциональный износ… его конструктивно-планировочная схема нуждается в изменениях… так вот именно функциональный износ рассчитывается так, как я описывал в предыдущем посте, с которым ты согласился: Hard_Pragmatic писал(а): По-поводу приведенного тобой расчета полностью согласен, так что использование соотношения ед. показателей УПВС не самое корректное (если не сказать совсем не корректное) Пойми [align=center:268cfdc1f8]экономический износ нельзя устранить путем изменений в самом здании. Таким образом, можно устранить только два вида износа:[/align:268cfdc1f8] 1. Физический 2. Функциональный Поэтому, если после перепланировки здание изменит свою стоимость, то это не имеет отношение к экономическому износу, это ФУНКЦИОНАЛЬНЫЙ ИЗНОС. Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу 1, 2, 3, 4, 5  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме