| Автор |
Сообщение |
HUGO
Гость
|
 Добавлено:
Пн, 22 Май 2006 16:01 |
  |
Не было времени раньше зайти на форум, но лучше позже чем никогда.
Прежде всего хочу высказать свое уважение как Прагматику так и Ковалу. Их мнения и высказывания очень важны для остальных.
И эти остальные сами для себя вынесут вердикт истинности - опять же
каждый со своей колокольни. Все мы в одной лодке и здесь не может быть победителей и проигравших. Думаю, то что мы видели - так и должно быть. Форум себя оправдывает на 100 %.
Теперь ЛИЧНО мое мнение, если позволите.
Здесь уже об этом упоминалось. Но я подчеркну - произошла ЦЕПНАЯ РЕАКЦИЯ, а именно внешнеэкономический износ повлек за собой как бы функциональный. И попробуй теперь отдели один от другого. То что они оба присутствуют - лично для меня очевидно. Я бы рассчитал в совокупности оба износа (не выделяя конкретно каждый из них), указал бы на эту специфику в отчете, ну а физ. износ - отдельно.
А дальше как обычно. С уважением, |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вс, 28 Май 2006 09:14 |
|
| Цитата: |
| ВИД износа определяется «ознаками його виникнення». |
угу... трещина в стене тоже возникла от внешнего влияния (холод/тепло)... будем считать, что это внешний износ 
Давай продолжим, раз уж хочешь... (сори... чё-то с инетом у меня проблемы... вот долго небыло).
Возможно повторюсь, но всё же:
В результате влияния внешнего износа изменилось НЭИ, а соответственно и требования к его конструктивно-планировочной схеме. Так вот, если бы конструктивно-планировочная схема школы подходила для размещения производства, то функциональный износ у данного здания отсутствовал бы, и в результате стоимость данного здания снизилась бы только до стоимости производственного здания. Но, так как конструктивно-планировочная схема данного здания не отвечает требованиям, предъявляемым к производственному зданию, то здесь обнаруживается еще и функциональный износ, т.е. несоответствие конструктивно-планировочной схемы здания его НОВОМУ функциональному назначению.
| Цитата: |
| первоначальные функциональные качества как были так и остались теперь вопрос стоит в их востребованности в свете нового НЭИ, и если часть из них востребована то тогда возникает второй вопрос, вопрос изношенности этих самых функциональных качеств, отсюда и будет проистекать ФуИ точнее его признаки. А если не одно из этих первоначальных функциональных качеств не было востребовано, то и не может быть и дальнейшего вопроса о рассмотрении изношенности этих самых функциональных качеств, а соответственно и признаков ФуИ. |
Забавно, я думаю, что если бы ВСЕ функц. качества данного здания были не востребованы, тогда его нужно было бы разбирать, а в данном случае его можно перепланировать, т.е. изменить его функциональные качества и адаптировать под новое НЭИ. Т.е. есть стены и крыша, а вот планировка не та... но можно снести ненужные перегородки и построить нужные и т.д.
Я вот тебя чё-то не пойму, если бы данное здание НАЗЫВАЛОСЬ бы не здание школы, а производственное здание, но планировка у него была такая же, как и у здания школы, то тогда бы функциональный износ был в наличии, а раз оно называется школой, то функционального износа нет?
Я еще раз повторюсь, как только изменилось НЭИ (и при условии, что мы считаем РЫНОЧНУЮ стоимость здания), о названии здания нужно забыть... всё... его уже не рассматривают, как здание школы, и требования к нему, как к зданию для обучения не предъявляют. Теперь это производственное здание, но с неудачной конструктивно-планировочной схемой, а такая неудачная планировка и говорит о наличии функционального износа.
| HUGO писал(а): |
| произошла ЦЕПНАЯ РЕАКЦИЯ, а именно внешнеэкономический износ повлек за собой как бы функциональный. |
Согласен по поводу цепной реакции, вто только не вижу проблемы в разделении влияния износов. Износ, который возник из-за неудачной планировки (неудачной для производственного здания) - функциональный, износ, который обесценил данное здание до стоимости производственного здания - экономический (внешний). |
|
|
   |
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 29 Май 2006 10:35 |
|
| Цитата: |
угу... трещина в стене тоже возникла от внешнего влияния (холод/тепло)... будем считать, что это внешний износ
|
В каждой шутке есть доля....
Вот КовАл пока ты не абстрагируешься от этих прилагательных «внешний» «функциональны» и пр. и просто не подойдешь формально (в миллионный раз тебе предлагаю) к этой задаче, в которой по мимо условий есть еще и система координат и законов в которой она должна решаться, мы друг друга ни когда не поймем.
А все потому, что твоя система координат это житейская логика (если функции меняем значит функциональный), а здесь должна быть система координат – «Национальные стандарты» и соответственно те определения, которые в них указаны, т.е. формальная логика.
Предлагаю тебе и всем интересующимся потестить себя в упражнениях на формальную логику например тут http://tests.holm.ru/tests/192/
и тогда ты поймешь что иногда «улитки являются горами» и «кочаны капусты являются паровозами»
| Цитата: |
Я вот тебя чё-то не пойму, если бы данное здание НАЗЫВАЛОСЬ бы не здание школы, а производственное здание, но планировка у него была такая же, как и у здания школы, то тогда бы функциональный износ был в наличии, а раз оно называется школой, то функционального износа нет?
|
Я уже давно понял, что ты меня не понимаешь
А все дело не в названии а в функциональных назначениях для которых строилось это здание т.е. в твоих нелюбимых ПЕРВОНАЧАЛЬНЫХ функциях.
Поэтому для меня как для оценщика (хотя и для любого другого человека) твой пример не реален или не полон, мне надо знать для чего в итоге это сооружение строилось и предназначалось изначально, для каких функций ? и тогда от этого и плясать. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 30 Май 2006 21:02 |
|
А почему это ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЕ функции у меня нелюбимые? Я уже говорил, что когда меняется функциональное назначение здания, то меняются и его первоначальные функции... Т.е. если это было здание школы и его НЭИ - обеспечение процесса обучения, то первичные функции - обеспечение процесса обучения. Если же это здание имеет НЭИ - обеспечение выполнения производственных процессов, то и его первичные функции - обеспечение выполнения производственных процессов. В данном случае, исходя из НЭИ, мы должны оценивать наше здание, как производственное, а первоначальная функция производственного здания - обеспечение выполнения производственных процессов.
Что касается моего примера... вот тебе ответ на твой вопрос
| Цитата: |
| мне надо знать для чего в итоге это сооружение строилось и предназначалось изначально, для каких функций ? |
Сооружение строилось и предназначалось для обучения детей. Затем было продано ЧП Пупкину, который на его базе наладил швейное производство и теперь оно называется: "здание швейной мастерской" лит. А. ЧП Пупкин решил получить кредит в банке и пришел к тебе за оценкой... вот и раскажи нам, какие у данного дания первичные функции... и заодно подумай, какие первичные функции у "Нежилого здания лит. А"... 4-ре стены и крыша... при царе Горохе в нем хранили горох, во время ВОВ в нем партизаны штаб устроили, затем была конюшня, при Горбачеве гнали самогон, а при Кучме поставили станок по производству Чупа-чупсов... и, кстати, что там было до царя Гороха никто не помнит. |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 10:36 |
|
О! уже лучше
| Цитата: |
Я уже говорил, что когда меняется функциональное назначение здания, то меняются и его первоначальные функции...
|
Вот до сюдова все верно, осталось только выяснить что значит «меняется функциональное назначение здания», и в какой момент?
Так вот если на момент оценки здания его функциональное назначение было изменено физически т.е. была проведена реконструкция (с изменением этих самых функциональных назначений) то эти новые функциональные назначения и будут первоначальными для определения вида износа, опять же на момент оценки.
А дальше опять плохо
| Цитата: |
Т.е. если это было здание школы и его НЭИ - обеспечение процесса обучения, то первичные функции - обеспечение процесса обучения. Если же это здание имеет НЭИ - обеспечение выполнения производственных процессов, то и его первичные функции - обеспечение выполнения производственных процессов. В данном случае, исходя из НЭИ, мы должны оценивать наше здание, как производственное, а первоначальная функция производственного здания - обеспечение выполнения производственных процессов.
|
Не может НЭИ школы поменять его первичное функциональное назначение!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! Более того НЭИ вообще НИ ЧЕГО НЕ МЕНЯЕТ в объекте оценки!!!!!!!!!
Это школа как была школой так и останется ею!!!!!!!!
Оценщик ФИЗИЧЕСКИ с ней ни чего не сделал, он только ее оценил и распечатал отчет по оценке, улавливаешь?!
Да в этом отчете будет написано, что НЭИ школы – производственные помещения, и что школу надо переколбасить вдоль и поперек и полностью перестроить, но это как были слова так ими и останутся.
И до момента покупки этого здания она будет школой и самое главное в договоре купли-продажи оно будет значиться школой!, а уж после покупки эту школу начнут реконструировать, колбасить, а может и не начнут!
| Цитата: |
Сооружение строилось и предназначалось для обучения детей. Затем было продано ЧП Пупкину, который на его базе наладил швейное производство и теперь оно называется: "здание швейной мастерской" лит. А. ЧП Пупкин решил получить кредит в банке и пришел к тебе за оценкой... вот и раскажи нам, какие у данного дания первичные функции...
|
Не расскажу во-первых пока не расшифруешь выражение «наладил швейное производство», что он сделал реконструировал, перепланировал, снес, вынес и т.д.? А во-вторых и самых простых не смогу рассказать пока не загляну в тех. и юр. документацию на это здание которую он принесет мне для оценки.
А из этих документов (естественно, если они были правильно получены и оформлены) уже даже и стажеры расскажут тебе о первичных функциях.
| Цитата: |
и заодно подумай, какие первичные функции у "Нежилого здания лит. А"... 4-ре стены и крыша... при царе Горохе в нем хранили горох, во время ВОВ в нем партизаны штаб устроили, затем была конюшня, при Горбачеве гнали самогон, а при Кучме поставили станок по производству Чупа-чупсов... и, кстати, что там было до царя Гороха никто не помнит.
|
Хороший пример, но смотри выше |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 20:12 |
|
НЭИ меняет требования к зданию, т.е. меняется вариант использования здания и школа уже не будет школой, т.к. её перепрофилируют… ты забыл, что мы говорим о РЫНОЧНОЙ стоимости этого здания, а по условию задачи школа здесь и нафиг никому не нужна? Возможно я как-то непонятно говорю, но я имею ввиду, что данное здание было школой, затем оно, в глазах потенциальных покупателей, стало производственным зданием, т.к. по другому назначению его использовать не выгодно… и пусть ничего в нем не изменилось физически, просто изменилась ситуация на рынке. А в результате этого изменились и требования к этому зданию, т.е. к его функциональным качествам. Покупатель будет рассматривать это здание, как производственное, а соответственно и будет сравнивать его функциональные характеристики с функциональными характеристиками производственного здания. Короче говоря, покупатель будет рассматривать это здание, как производственное здание с неудачной планировкой… т.е. для него первоначальные функциональные качества данного здания будут выглядеть также, как и первоначальные функциональные качества любого другого производственного здания. Покупатель будет глядеть на это здание и думать, выполняет ли оно те необходимые ему функции… а теперь внимание вопрос: О КАКИХ ФУНКЦИЯХ БУДЕТ ДУМАТЬ ПОКУПАТЕЛЬ, ЕСЛИ ЭТО ЗДАНИЕ ВЫГОДНЕЕ ВСЕГО ИСПОЛЬЗОВАТЬ КАК ПРОИЗВОДСТВЕННОЕ?
Ну, объясни мне, что бы изменилось, если бы изначально это здание строилось как производственное, но по проекту школы… т.е. те же классы, коридоры, столовая и т.д.? Разве это был бы внешний износ? Это было бы просто неправильно построенное производственное здание с явно выраженным функциональным износом. Тебя послушать, так вся проблема заключается в названии здания… назвали «школой» – внешний износ, назвали «производственное здание» – функциональный износ… а назвали «нежилое здание лит. А» – всё… тупик... вид износа не определить |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 01 Июн 2006 12:06 |
|
| Цитата: |
НЭИ меняет требования к зданию, т.е. меняется вариант использования здания и школа уже не будет школой, т.к. её перепрофилируют…
|
Да!
| Цитата: |
ты забыл, что мы говорим о РЫНОЧНОЙ стоимости этого здания, а по условию задачи школа здесь и нафиг никому не нужна?
|
Да!!
| Цитата: |
Возможно я как-то непонятно говорю, но я имею ввиду, что данное здание было школой, затем оно, в глазах потенциальных покупателей, стало производственным зданием, т.к. по другому назначению его использовать не выгодно… и пусть ничего в нем не изменилось физически, просто изменилась ситуация на рынке.
|
Да!!! Ну вот ты и дал определение Внешнего износа!!!!
Смотрим дальше:
| Цитата: |
А в результате этого изменились и требования к этому зданию, т.е. к его функциональным качествам.
|
Да!
| Цитата: |
Покупатель будет рассматривать это здание, как производственное, а соответственно и будет сравнивать его с функциональными характеристиками производственного здания.
|
Да!!!!!
Углублю и расширю.
Покупатель будет сравнивать НЕКОТОРЫЕ функциональные характеристики школы с функциональными характеристиками производственного здания,
К НЕКОТОРЫМ функциональным характеристикам сравнения будут относиться только те характеристики, которые:
во-первых изначально присутствовали в объекте оценки в связи с его назначением при строительстве и/или после последней реконструкции, т.е. сравнению подлежат первоначальные функциональные характеристики;
во-вторых из этих первоначальных характеристик сравниваться будут только те характеристики которые востребованы и для производственного здания.
А остальные необходимые функциональные характеристики производственного здания Покупатель будет предъявлять к объекту оценки, без какого-либо сравнения потому что их не с чем сравнивать. Они эти функциональные характеристики новые для объекта.
И вот в первом случае, когда найдутся функциональные характеристики, которые будут сравниваться, то в результате этого сравнения может возникнуть необходимость их частичного или полного ВОССТАНОВЛЕНИЯ, вот эти затраты и будут Функциональным износом.
Во-втором же случае ВОССТАНАВЛИВАТЬ не чего, надо заново СОЗДАВАТЬ (реконструкция и пр.) эти затраты и есть Внешний износ.
Ну а ответ на твой вопрос:
| Цитата: |
Покупатель будет глядеть на это здание и думать, выполняет ли оно те необходимые ему функции… а теперь внимание вопрос: О КАКИХ ФУНКЦИЯХ БУДЕТ ДУМАТЬ ПОКУПАТЕЛЬ, ЕСЛИ ЭТО ЗДАНИЕ ВЫГОДНЕЕ ВСЕГО ИСПОЛЬЗОВАТЬ КАК ПРОИЗВОДСТВЕННОЕ?
|
как бы более чем очевиден.
Покупатель будет думать о тех Функциях которые необходимы для производственного здания. Ты это хотел услышать?
Другое дело часть этих функций, которые уже присутствуют в здании надо будет обновить и подшаманить, а часть функций полностью создать.
| Цитата: |
Тебя послушать, так вся проблема заключается в названии здания… назвали «школой» – внешний износ, назвали «производственное здание» – функциональный износ… а назвали «нежилое здание лит. А» – всё… тупик... вид износа не определить.
|
Плохо слушал.
Если и еще не понятно из вышеизложенного (которое тоже повторяется в надцатый раз) в чем проблема, то объясню опять (наверное в последний раз).
Проблема не в названии, а проблема в назначении здания (его первоначальных функциях) на момент оценки. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 01 Июн 2006 19:30 |
|
| Цитата: |
| Да!!! Ну вот ты и дал определение Внешнего износа!!!! |
Ну чё б я так кричал да, я и не спорю, что именно внешний износ привел к тому, что изменились требования к зданию. Но на этом его действие заканчиввается... дальше начинает действовать функциональный износ... т.е. если здание подходит под новые требования по своим функциональным качествам, то функциональный износ отсутствует, если нет, как в нашем случае, то возникает потребность в приведении его в нужный вид, т.е. реконструкция, а это уже функциональный износ... только физический и функциональный износ может быть устранен с помощью изменений в самом здании, внешний износ потому и внешний, что не устраняется путем внесения изменений в сам объект.
| Цитата: |
| Проблема не в названии, а проблема в назначении здания (его первоначальных функциях) на момент оценки. |
угу... вот и я об том же... толькоя я говорю, что поскольку назначение здания изменилось, то и требования к нему изменились. Они стали такими же, как и требования к производственному зданию. Вот с этого момента начинается новая жизнь этого здания... уже как производственного, и если его конструктивно-планировочная схема не соответствует требованиям, предъявляемым к производственным зданиям значит данное здание теряет в стоимости... и эта потеря в стоимости и есть функциональный износ. |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 02 Июн 2006 12:41 |
|
Здравствуйте. Спор зашел в тупик. Но мы забываем о главном. Износ расчитывается в затратном подходе! При этом мы расчитываем стоимость замещения или воспроизводства. Не думаю что здесь важен принцип НЭИ.
В доходном подходе, да, в сравнительном - да. Но в затратном... По моему собака зарыта именно здесь.
Извините за вторжение. Ребята, давайте уже определимся все таки как считать. А то
"шел третий год". Понятно, что скажете - считай как знаешь, но хочется услышать единую правильную картину. |
|
|
 |
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пт, 02 Июн 2006 14:02 |
|
Андрею
Как считать (при наличии определенных данных) было описано еще на первой странице.
Другое дело как назвать эту величину, вот это и является предметом последующего спора.
Да и по-поводу НЭИ где-то тут всетаки собака порылась, но тем не менее читаем НС№2
| Цитата: |
величина економічного зносу розраховується на основі
порівняння прогнозованого доходу від найбільш ефективного
використання подібного нерухомого майна на дату оценки…
|
КовАл-у
Говорили, балакали - сіли та й заплакали.
Возвращаешься на круги своя, и опять начинаешь сугубо декларативно заявлять
| Цитата: |
только физический и функциональный износ может быть устранен с помощью изменений в самом здании, внешний износ потому и внешний, что не устраняется путем внесения изменений в сам объект.
|
В ответ могу лишь сделать копи-паст
| Цитата: |
Слова слова, где это написано и кто тебе это сказал?
Могу точно так же сказать тебе на это: для устранения данного износа нужно изменить сам объект т.е. подстроить его под окружение, насколько это возможно, и тогда не обязательно пытаться менять окружение особенно когда это нецелесообразно. Это и будет частичное устранение внешнего износа.
|
Я понял, что мои общие теоретические умозаключения (формальные модели) тобой ни как не воспринимаются.
Попробую конкретные примеры (естественно очень утрированные и на скорую руку)
Дано:
Школа со следующими функциональными характеристиками:
1. Предоставление и использование внутренних площадей, используется для размещение учебных классов
2. Инженерное обеспечение – вода, тепло, канализация
НЭИ объекта оценки Школы дает результат – Произв.здание
Произв.здание нужно со следующими функциональными характеристиками:
1. Внутренние площади нужны для размещение цехов
2. Инженерное обеспечение нужно тоже: вода, тепло, канализация и плюс воздух высокого давления.
Соответственно для преобразования Школы в Произв.здание, необходимы следующие работы
1. Изменение конструктивно-планировачного решения внутренних площадей Школы.
2. Подключение и проведение Магистрали воздуха высокого давления в здание Школы.
Так вот работы и соответственно затраты по п.1 – это ФуИ.
Так как у объекта Школа (собственно как и любого другого здания) предполагалась такая исконная функция как предоставление и использование внутренних площадей, другое дело что она эта функция поизносилась, обросла так сказать ненужной и несовременной планировкой.
А работы и соответственно затраты по п.2 – это уже ЭИ.
Так как у объекта Школа не предполагалось и не было такой функции как обеспечение Воздухом высокого давления, соответственно и износа этой функции нет. |
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пт, 02 Июн 2006 16:37 |
|
| Цитата: |
Не думаю что здесь важен принцип НЭИ.
В доходном подходе, да, в сравнительном - да. Но в затратном... По моему собака зарыта именно здесь. |
НЭИ учитывается в затратном подходе. пункты 9 и 10 НС№2.
9. Метод прямого воссоздания, как правило, применяется для проведения оценки объекта, замещение которого невозможно, а так же в случае соответствия текущего использования объекта оценки его наиболее эффективному использованию
10.Метод замещения, как правило, применяется для определения стои-мости замещения объекта, который построен по типовому проекту, или при условии экономической нецелесообразности восстановления объекта оценки в первоначальном виде |
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пт, 02 Июн 2006 16:49 |
|
ИМХО со сменой НЭИ всего здания школы на проивз. здание внешний износ теряет первоначальный смысл (рассчитывал бы его по методу сравнения цен продажи недвижимости, содержащей эк. износ, с ценами продажи недвижки без эк. износа), появляется функциональный, плюс экономический износ, расчитанный по потере загрузки (незадействованные площади) |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 02 Июн 2006 20:25 |
|
| Цитата: |
... А работы и соответственно затраты по п.2 – это уже ЭИ.
Так как у объекта Школа не предполагалось и не было такой функции как обеспечение Воздухом высокого давления, соответственно и износа этой функции нет. |
ты серьёзно????????????????????????????? |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 05 Июн 2006 16:37 |
|
| kink писал(а): |
| ИМХО со сменой НЭИ всего здания школы на проивз. здание внешний износ теряет первоначальный смысл |
что-то в этом есть надо будет покумекать над этим.
| КовАл писал(а): |
| Цитата: |
... А работы и соответственно затраты по п.2 – это уже ЭИ.
Так как у объекта Школа не предполагалось и не было такой функции как обеспечение Воздухом высокого давления, соответственно и износа этой функции нет. |
ты серьёзно????????????????????????????? |
Ну наконец-то он меня хотя бы услышал!
От же я наивный, сижу тут надуваюсь делаю теоретические умозаключения, цитаты привожу, а надо было просто на пальцах показать и все.
Ну так вот собственно – да я это серьезно, естественно с оговорками про утрированность. А что тебе смущает? Давай тыкни пальцем. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 05 Июн 2006 23:55 |
|
не, не буду... наверно пора сворачивать тему |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
