| Автор |
Сообщение |
кинк
Гость
|
 Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 09:30 |
  |
и еще, в чем может быть некорректность, если вы в рамках сравнительного подхода пользуетесь оценкой земли незастроенных участков. Это очень большое допущение, так как известно, что улучшения могут повышать стоимость земли под ними и вокруг них, впрочем как и уменьшать |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 09:38 |
|
В рамках сравнительного подхода- да конечно применяю попраки для домстроенний относительно друг друга.
Тут важен именн опринцы рассчета.
Кинк, вот смотрите, у нас есть ст-ть оцениваемого з.у. (полученная компанией имеющей лицензию на оценку з.у) как условно свободного...
Я в своем расчете сравнительным подходом опираюсь на эту ст-ть когда корректирую объекты сравнения на ст-ть з.у (см. расчеты приведенные выше)....вот здесь вот и расходяться мнения экспертов (читай Франка и Че)
| Цитата: |
| Это очень большое допущение, так как известно, что улучшения могут повышать стоимость земли под ними и вокруг них, впрочем как и уменьшать |
Но их же именно как условно свобоные оценивают...земельщики...,а я уже беру то,что у них получилось... |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
   |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 10:22 |
|
да, согласно книге драпиковского, застроенные участки по сравнительному подходу не считаются. |
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 10:30 |
|
окей, этот подход имеет право на жизнь. Проверьте цифру землеоценщиков своим расчетом тем же методом остатка, расчитав стоимость улучшений объекта сравнения (по новому УПВС) и отнять эту стоимость от цены продажи. Я не вижу где тут можно зацепиться вашим недоброжелателям кроме как по земле. |
|
|
 |
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 10:53 |
|
| Цитата: |
| да, согласно книге драпиковского, застроенные участки по сравнительному подходу не считаются. |
Занозка, а по подробнее...  шото я не поняла |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 11:03 |
|
ну - там схемка у него нарисована (книга здесь выложена в электронке), что каким методом считается. так вот там нарисовано, что по сравнительному подходу Метод зіставлення продажів используется для незастроенных земельных участков, если я правильно поняла.
"Метод зіставлення продажів застосовується для оцінки земельних ділянок, вільних від земельних поліпшень, і виходить із принципу заміщення: раціональний покупець не заплатить за земельну ділянку більше, ніж йому буде коштувати інша ділянка з такими ж споживчими властивостями. Слід зазначити, що максимально зорієнтований на кон’юнктуру ринку метод зіставлення продажів є найбільш привабливим для визначення ринкової вартості землі. Однак, земельних ділянок, вільних від поліпшень, на ринку зовсім небагато, що обмежує застосування цього методу. Тому при наявному ринку поліпшених земельних ділянок найчастіше використовується економічний метод, відповідно до якого основними аргументами, що визначають ринкову вартість землі, виступають можливий дохід від продажу поліпшеної земельної ділянки і необхідні витрати на її поліпшення."
то есть я не правильно выразилась - не по сравнителньому ПОДХОДУ, а по методу сопоставления продаж. Юль, я тоже стабильно туплю.
Ковалу - а не может же вроде как оценщик ФГИУ делать отдельные отчеты по земле? |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 11:08 |
|
теперь я ваще в ступоре.......а можна нормальными слованми, обяснить, что хотел сказать Драпиковский? сравнивать застроенные з.у? по площади домостроения? или что? или как? я ниче не понимаю.......... |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 11:14 |
|
да ты скачай книгу - там все очень подробно расписано, очень толково. там видно, что и как.
метод сравнения продаж - самый простой, поэтому его и колбасят все, кому не лень.
а для застроенных самый простой - метод остатка, как кинк пишет.
хотя он, по-моему, иногда дает перекосы  |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 11:35 |
|
ладна, скачаю........я землю отдельно не ценю, делает это другая оргнаизация, мне интересует как считать дом с з.у.
Далаю так как написано выше в примерах, но вот Франко , например , с этим не согласен..... |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Богдан
Редкий Модератор
Возраст: 41
Сообщения: 328
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 11:55 |
|
Уппс, немного опоздал: вчера написал ответ в тему но не опубликовал (инет выбило). Думаю моя писанина еще актуальна и сможет чем-то помочь.
Так давайте сначала подойдем к вопросу с теоретической стороны.
1. Я так понимаю что у человека есть право собственности на землю и дом, который стоит на этой земле. И оценку нужно провести только в рамках сравнительного похода. Так что отталкиваюсь от этого.
2. Мы имеем земельный участок с улучшениями (дом + земля = земельный участок с улучшениями). Т.е. мы можем продать земельный участок вместе с домом и ни как их нельзя продать по отдельности.
3. Дальше проводим оценку согласно: П О С Т А Н О В А «Про експертну грошову оцінку земельних ділянок» від 11 жовтня 2002 р. N 1531, раздел «VI. Оцінка забудованих земельних ділянок»
| Цитата: |
36. При зіставленні цін продажу подібними визначаються забудовані земельні ділянки, що мають:
• однакову функцію використання землі і характер земельних поліпшень (будівлі, споруди, багаторічні насадження, водойми);
• спільний район розташування;
• близькі фізичні характеристики (розмір, конфігурація, ухил поверхні, стан грунтів, режим грунтових вод та паводків, заболоченість, прояви небезпечних геологічних процесів, рівень інженерної підготовки, фізичний стан об'єктів нерухомого майна).
На вартість забудованої земельної ділянки може впливати:
• правовий режим земельної ділянки;
• умови продажу та пов'язане з ним фінансування;
• дата продажу (різниця в часі між операціями з продажу, пов'язана із зміною ринкових цін на нерухомість);
• особливості місця розташування;
• фізичні характеристики земельної ділянки та стан забудови;
• умови та обмеження щодо використання земельної ділянки. |
Как раньше говорилось земельный участок с улучшениями и сравниваем с «подібними» земельними которые имеют или не имеют улучшения. Как и другие вышеприведенные факторы влияющие на стоимость земельный участка рассчитываются согласно восьмому пункту методики.
| Цитата: |
8. За методичним підходом, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, вартість земельної ділянки визначається на рівні цін, які склалися на ринку. При цьому вартість земельної ділянки встановлюється шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земельних ділянок, що ураховують відмінності в умовах угод та характеристиках, які впливають на вартість.
Поправки визначаються на основі попарного порівняння або статистичного аналізу ринкових даних.
Скоригована ціна продажу подібної земельної ділянки визначається за формулою:
m
Цза = Ца + E дельта Цаj,
j=1
де Цза - скоригована ціна продажу а-ї подібної земельної ділянки (у гривнях);
Ца - фактична ціна продажу а-ї подібної земельної ділянки (у гривнях);
m - кількість факторів порівняння; дельта
Цаj - різниця (поправка) в ціні (+,-) продажу а-ї подібної земельної ділянки стосовно ділянки, що оцінюється, за j-м фактором порівняння.
E - сума.
Вартість земельної ділянки визначається як медіанне або модальне значення отриманих результатів.
За основу визначення вартості земельних ділянок шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється.
За наявності великої кількості продажів подібних земельних ділянок на ринку для визначення вартості шляхом зіставлення цін продажів можуть бути застосовані методи математичної статистики. |
Далее идут расчеты приведенные выше, в частности kinkом так что не буду повторяться. |
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 12:16 |
|
Примерчиком покажи. Копировать книги мы научились еще в первом классе. |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
 |
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 12:22 |
|
Я поддерживаю расчет Кинка.
При необходимости учета отличий между аналогом и объектом оценки возможные корректировки просто нужно разделить на 2 группы: 1) те, которые относятся к зем.участку; 2) те, которые относятся к улучшениям. И затем их применять не к объекту в целом, а отдельно к стоимости земельного участка аналога (результату шага 1 расчета) и к ст-ти улучшений (результату шага 4 расчета Кинка). |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 14:05 |
|
Принимаю эстафету. Если честно, то тут без пива не разобратся  . Я когда то долго голову над этим ломал - в итоге выпустили неправильную оценку. Но это ничего. Цифра в итоге получилась нормальная. А то что ошибка в расчете - так его же невооруженным взглядом не видно. В общем пришел к выводу.
Если в данном случае у нас аналогичный объект с аналогичным земельным участком, я бы провел расчет немного по другому.
Сравнивая аналог, условно делим землю на 6 + 1,5
тогда
стоимость домовладения будет равна
200000/300*200+1,5*1500=135 583,33
Вот. |
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 14:18 |
|
Нет. Єто слишком грубо. |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 15:22 |
|
а цифра получилаьс близкая  |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
