| Автор |
Сообщение |
Богдан
Редкий Модератор
Возраст: 41
Сообщения: 328
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Чт, 01 Июн 2006 10:46 |
  |
Так давайте тогда вернемся к основам, с чего и начинал – определимся с понятиями, которые мы используем. И для этого не будем изобретать велосипед, а воспользуемся нормативной базой:
| Закон_Про оцінку земель вiд 11_12_2003 № 1378-IV писал(а): |
земельна ділянка - частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами
|
| Постанова КМУ_Про експертну грошову оцінку земельних діляноквiд від 11 жовтня 2002 р. N 1531 писал(а): |
земельні поліпшення - зміна якісних характеристик земельної ділянки унаслідок розташування в її межах будинків, будівель, споруд, об'єктів інженерної інфраструктури меліоративних систем, багаторічних насаджень, лісової та іншої рослинності, а також унаслідок господарської діяльності або проведення робіт (зміна рельєфу, поліпшення грунтів тощо);
|
Основная мысль: то что земля и дом (земельные улучшения ) является неразделимым целым. (вот правда у нас его умудряются разделить).
| КовАл писал(а): |
господа, а вот с этого места давайте подробней... это каким же образом улучшения влияют на РЫНОЧНУЮ стоимость земельного участка?
|
Мысль того, что здание есть земельными улучшениями, а соответственно земельным участком заложена и нормативную базу а соответственно земельные улучшения влияют на стоимость земельного участка.
| Постанова КМУ_Про експертну грошову оцінку земельних діляноквiд від 11 жовтня 2002 р. N 1531 писал(а): |
38. Вартість землі може бути від'ємною величиною у випадках, коли сума витрат на ліквідацію непридатних для використання будівель або екологічно небезпечних об'єктів, розміщених у їх межах, перевищує вартість забудованої земельної ділянки.
|
|
|
|
   |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 01 Июн 2006 10:50 |
|
ковалу - нет, вы мне предложили для банка сделать ДВА отдельных отчета.
а так да - я тупила, в чем честно призналась, поэтому неправильно выразились. 
кста - я вот о чем. столкнулась с такой фигней, как стоимость земли по сравнительному подходу гораздо меньше, чем по методу остатка.
объект правда странный - элитная недвижка в центре города, цены там безумные. но и свободные земучастки подбирались тоже в центре.
так вот в четыре раза больше получается стоимость земли по методу остатка. отчего бы это? |
|
|
|
|
Богдан
Редкий Модератор
Возраст: 41
Сообщения: 328
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 01 Июн 2006 11:06 |
|
Тогда несколько вопросов:
1. Свободная земля и под застроенная имеет одинаковое функциональное назначения + имеет ли она все необходимые разрешение на возведение аналогичного сооружение.
2. Был ли корректор рассчитано стоимость коробки (все затраты на возведение + прибыль застройщика) + был учтен фактор времени: здание мы имеем сейчас и оно на порядок дороже нежели новое здание которое будет через несколько лет.
Если все это было учтено, то тогда возможно повлияли:
1. Риски возведение нового здание (демонстрации против нового строительства, палки в колеса со стороны чиновников…)
2. Возможно спрос на недвижемость которая будет возведена – невелик и цены упадут, через год два, соответственно никому она не нужна.
3. И наконец – может это просто перекос рынка ;о) |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 01 Июн 2006 11:28 |
|
функциональное назначение - да. разрешения - ну скорее всего да, потому что здание не высотка, просто по индивидуальному проекту и дорогая дизайнерская отделка и т.п.
затраты на коробку были выданы владельцем, проиндексированы с 2000 года в текущие цены. прибыль застройщика там сидит, как я понимаю.
вот - это просто перекос рынка, я так и пыталась объяснить банковскому сотруднику. но вообще - как тогда согласовывать это? или просто считать землю одним методом? |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 01 Июн 2006 18:58 |
|
2 Заноза
| Цитата: |
| прибыль застройщика там сидит, как я понимаю. |
не правильно понимаете... там сидит прибыль подрядчика, а вот прибыль застройщика сидит какраз в той разнице о которой вы говорите... хотя в 4 раза... ищите где-то ошибку... как вариант, в том месте, где расположен, оцениваемый земельный участок вообще нет аналогов... значит определить его стоимость по сравнительному подходу довольно сложно... т.е. тяжело посчитать корректировку на местоположение, которую вы применяете к аналогам, а взятая по формуле СТЭЛЯ она может давать такую ошибку.
2 Богдан
То, о чем ты говоришь... про минуса... это замля при текущем использовании... при расчете РЫНОЧНОЙ стоимости земельный участок рассматривается, как вакантный и с учетом НЭИ, так шо звыняй, но улучшения не влияют на РЫНОЧНУЮ стоимость земли. На РС может влиять правовой режим, конфигурация и т.д., но не улучшения. Когда определяешь РС земли, то забываешь о том, что построено на зем. участке... определяешь его НЭИ и вперед... если какой-то идиот на участке построил жилой дом, хотя там нужно было построить кафе, то земля в этом не виновата... её РС не меняется... хотя меняется её РС при ТЕКУЩЕМ использовании. |
|
|
 |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 01 Июн 2006 19:51 |
|
почему не сидит? я, честно, не совсем различаю эти все понятия, вот тут http://www.appraiser.ru/info/method/met50.htm - правильно?
мне владелец объекта дал данные о затратах на строительство - они заказали кому-то проект, его им разработали, по нему эта же фирма построила и сдала объект. с ними расплатились - вот все эти затраты и дали. объект строили под себя изначально, а не купили у кого-то. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 01 Июн 2006 20:19 |
|
Подрядчик - складывает кирпичи.
Застройщик (девелопер) - покупает зем. уч-ток и заказывает (или строит сам, тогда он же и подрядчик) строительство объекта, а затем реализует его. Прибыль ложит себе в карман это в двух словах, а по той ссылке все более подробно расписано.
| Цитата: |
| объект строили под себя изначально, а не купили у кого-то. |
правильно... строителям (подрядчику) заплатили, а прибыль предпринимателя осталась в кармане. Но всё равно, как по мне, так в 4 раза расхождение это слишком. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 01 Июн 2006 20:31 |
|
да вот и я о том же.
"там будет все, чего тебе нельзя" - так вот и банку тут нужен был расчет земли по сравнению со свободными участками, и желание приплюсовать землю к стоимости объекта по сравнительному, и объект нестандартный (какого недвижимость в центре настолько дорогая?! - ну, это даже не защита капитала, это ПОНТЫ!)
короче, выбросила я из отчета расчет по методу остатка и сдала. |
|
|
|
|
Гость
|
| Добавлено:
Пт, 02 Июн 2006 16:16 |
|
2 Ковал
Вы признаете РС условно свободного участка земли при НЭИ, но в том то и дело, как вы указали, принцип НЭИ должен учитывать в том числе юридическую разрешенность и экономическую целесообразность. Ведь с другой стороны, стоимость земли учитывает выгоды или недостатки местоположения - что в этом районе (участке или зоне) можно и целесообразно. А что такое местоположение (с географией это понятно - долгота, широта, восток запад и т.п.) как не совокупность характеристик окружения, в которые входит и характер застройки, и наличе или отсутствие социальной инфраструктуры, благоустройств. Есть магазин - нету магазина, или 3 км до него - разница в местоположении. Вот и подумайте сами, влияют ли улучшения на РС земли. ИМХО почемушто есть еще спрос и предложение. Типичный пример - развитие пригородов больших городов |
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пт, 02 Июн 2006 16:21 |
|
сорри, это был мой пост. Опять забыл зарегистрироваться... |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 02 Июн 2006 20:40 |
|
Дратуйте... приехали... вы говорите о улучшении данного участка или о его окружении?
Чи лыжи нэ йидуть, чи... шось трапылось зи мною... мабуть я шось не зрозумив... выбачтэ.
Окружение влияет на стоимость всех земельных участков, а вот конкретные улучшения на самом участке не влияют на его РС. |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 06 Июн 2006 13:24 |
|
| Цитата: |
| пофиг, застроен участок или нет, его РЫНОЧНАЯ стоимость от этого не изменится никоим образом... нет разницы, что построено на земельном участке дом или сарай, его рыночная стоимость не изменится. |
вот этого от вас не ожидал - и если там заросли бурьяна 4 метра высотой для вырубки которого надо будет потратить время и деньги (а рядом аналогичный участок без бурьяна) или вишняком все поросло, а рядом газонной травкой засажен участок...
| Цитата: |
| На РС может влиять правовой режим, конфигурация и т.д., но не улучшения. |
правильно, а если участок под застройкой (минизавод по производству пластиковых пакетов), то меняет ли это рыночную стоимость - меняет (правовой режим другой), так что застройка не меняет РС?? меняет ведь....
а если о жилищном строительстве то тут РЕАЛЬНО 99,999999% не рассматривает покупку участка если он застроен - его покупают вместе с постройками (так сказать автоматом), исходя из этого тоже можно сказать что застройка или ее отсутствие влияет на стоимость... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 06 Июн 2006 13:49 |
|
| Цитата: |
у меня другая цифра вышла.
1) если оценка земли 15 у.е/кв.м, то стоимость зем.уч-ка аналога 15*750=11250у.е
2) .... |
если вы такое предположение в жизнь внедряете то пункта 2, 3, 4 и остальных уже не может быть - они будут неверны как и это предположение, потому как это оценка (15 у.е.) соседнего, пусть даже "аналогичного" участка, но никак ни нашего!!!!!! и наш - даже если он через забор от аналога и не отличен по конфигурации, все-равно может иметь (и скорее всего имеет) другую стоимость квадратного метра, а ее (стоимость) может определить опять же та контора что делала оценку аналога (т.е. з.у.).
| Цитата: |
| особенно к словам «Ну вы даете, госпожи оценщицы!» |
а я добавлю "...и оценщики" кроме Франко - он видимо решил не спорить а я допишу его мысль:
нельзя сравнивать как аналогичные и не имеющие разницы в цене КВАДРАТНОГО МЕТРА ЗУ даже если они по соседству - есть такие факторы как удаление/приближенность к объектам социальной инфраструктуры, к парковым зонам, к санитарно-защитным зонам, к магистралям, к районам с повышеным уровнем загрязнения (грунтов, воздуха), зоны затопления и грунтовых вод.........и много другого
да, пан Франко может сказать что я все это списал с нормативной оценки, но не кажется ли вам ВСЕМ что каждый из этих факторов (при наличии инфы о них) нужно учитывать и в экспертной оценке, ведь если у соседа в погребе вода стоит круглогодично а у меня нет - то мой участок лучше!!!!!!!!! Конечно граница любой из зон может проходить и у вас по участку...но это уже другая тема... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 06 Июн 2006 13:51 |
|
с Кинком не согласен
ща дам свой вариант |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 06 Июн 2006 15:46 |
|
как я знаю разницы (для продавцов/покупателе у вас) в правовом статусе нет - в привате земля или нет, то применительно к данной ситуации, Юля, я тебе посоветую:
1) не брать во внимание ЗУ вообще, при условии что участки примерно одинаковые по всем условиям (конфигурация, месторасположение, наличие инженерно-технических комуникаций, удаленность от любого производства, приближенность к центру, магазинам, рынкам и тп, любым местам отдыха - парк, пляж), что конечно сложно!
2) считать коректировки по земле если участки отличны по вышеуказанным и иным условиям, которые реально влияют на стоимость;
3) считать коректировки по недвижке:
- на наличие хозпостроек (например баня, сауна, гараж это плюс) а вот 2 или 3 сарая - особого значения не имеет;
- на физ состояние и ремонт - тут понятно и без коментов;
- на наличие/отсутствие воды, газа, канализации, отопления (причем не только на участке а и на улице, т.е. возможность подключения);
- условия продажи - залоговое, срочная продажа, иное;
- наличие других "спожывчых якостей" - отдельный въезд, общий двор, иные сервитуты, планировка помещений, и тэдэ и тэпэ
можно много других корректировок придумать - красивый вид из окон (вид на церковь или мусорку), благоустройство участка (елочки, туи, клети для павлинов), домофон и электрозамок.......... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
