Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  оценка недвижимости Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3 ... 10, 11, 12 ... 26, 27, 28  След. Автор Сообщение Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 08 Июн 2006 16:37 Андрей писал(а): Уважаемая SHE, т.е. вы предлагаете, найти аналоги с похожими характеристиками, не разделяя на каробку и землю, например для нашего объекта - площадь 200-250, площадь участка 6-7 соток. Провести необходимые корректировки и получить стоимость нашего объекта. Пусть я не SHE... , но я бы так и сделал без лишних корректировок(даже тех что в прошлом моем посте указал), т.е. без лишнего мозго.... лишней мозговой атаки но если уж слишком заделаться надо и отчет суперский придумать - см. предыдущий пост. _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Чт, 08 Июн 2006 17:01 Да, филин не SHE, но смысл тот же. Андрей, если вы внимательно прочтете, чего там мы наваяли, то поймете, что пришли к общему знаменателю, "не вычленять" ничего ни из кого. т. е. делаете, все "комплексом". т.к. у вас з.у не приват, то его никто не ценит и не трогает _________________ а знаешь, всё ещё будет! FRANKO Сообщения: 174 Добавлено: Чт, 08 Июн 2006 19:44 Філін ...... "отчет суперский придумать - см. предыдущий пост" ...... не вийде суперського ..... я за, що використовувати в звітах елементи нормативної грошової досить зручно (не зовсім вірно, але зато дуже спокійно), але привязувати земельний податок взагалі не вірно. 1. Право користування - це всього навсього право користування а не вартість земельної ділянки, яка знаходиться у власності. 2. Ці ставки з. п. мяко кажучи взяті зі стелі. і до них привязуватись в цьому випадку не можна. 3. Крім того право користування розраховується для визначення вигод місця розташування (для врахування у витратному)(я вже мовчу зовсім, про те що ми його не правильно розраховуємо взагалі). А найкраще зробити таким чином: просто проаналізувати ринок в якомусь даному районі....... і визначити середю вартість земельних ділянок 500-600 м кв і 600-800 м кв. От різниця у вартості 1 м кв цих груп і буде просто суперською поправкою. FRANKO Сообщения: 174 Добавлено: Чт, 08 Июн 2006 19:51 а найбільш вірно взагалі не робити поправку на площу ділянки у складі домоволодіння бо це не серйозно. Або не звертати уваги на площу, або підбирати аналоги подібні. Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 08 Июн 2006 20:44 Вот и к общему решению пришли - не корректировать на разницу в площади вообще!!! а про это: FRANKO писал(а): ...але привязувати земельний податок взагалі не вірно. 1. Право користування - це всього навсього право користування а не вартість земельної ділянки, яка знаходиться у власності. ...... А найкраще зробити таким чином: просто проаналізувати ринок в якомусь даному районі....... і визначити середю вартість земельних ділянок 500-600 м кв і 600-800 м кв. От різниця у вартості 1 м кв цих груп і буде просто суперською поправкою. я и не говорю что правопользования = право собственности, а попробовал применить простое соотношение "если то, значит это", т.е. из разницы в праве пользования вывести соотношение в процентном выражении и применить его уже к аналогам!!! я не настаиваю на 100% правильности - это было всего-лишь предположение - для обсуждения... а про курсив - то в Кировограде это вообще не реально, как и во многих других городах...хотя конечно вы правы - поправка была бы действительно суперская если бы только инфа была _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Пт, 09 Июн 2006 16:47 Для учета площади зем. уч-ка очень хорошо подходят матрица и регрессия. Я вообще Сивцу бы памятник поставил за участие в разработке методики оценки с помощью матриц... очень гибкий и удобный инструмент... есть возможность для "маневра", и в тоже время довольно серьезны шаг к формализации расчетов. Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 44 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 09 Июн 2006 17:07 Цитата: матрица и регрессия честно признаюсь - не дошел еще до єтого _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! Богдан Редкий Модератор Возраст: 41 Сообщения: 328 Откуда: Киев Добавлено: Вс, 11 Июн 2006 12:48 КовАл писал(а): 2 Богдан То, о чем ты говоришь... про минуса... это замля при текущем использовании... при расчете РЫНОЧНОЙ стоимости земельный участок рассматривается, как вакантный и с учетом НЭИ, так шо звыняй, но улучшения не влияют на РЫНОЧНУЮ стоимость земли. На РС может влиять правовой режим, конфигурация и т.д., но не улучшения. Когда определяешь РС земли, то забываешь о том, что построено на зем. участке... определяешь его НЭИ и вперед... если какой-то идиот на участке построил жилой дом, хотя там нужно было построить кафе, то земля в этом не виновата... её РС не меняется... хотя меняется её РС при ТЕКУЩЕМ использовании. КовАл писал(а): Дратуйте... приехали... вы говорите о улучшении данного участка или о его окружении? Чи лыжи нэ йидуть, чи... шось трапылось зи мною... мабуть я шось не зрозумив... выбачтэ. Окружение влияет на стоимость всех земельных участков, а вот конкретные улучшения на самом участке не влияют на его РС. Это все конечно хорошо – рассмотрели мы стоимость этого участка как вакантной, просчитали что кафе здесь наиболее выгодно (НЭИ), но вот такая бяка – на участке то стоит руина в аварийном состоянии царя гороха (без никаких документов – просто гора мусора которую надо убрать). И затраты на ее уборку выше дохода который будет получен после продажи готовых помещений кафе. Так что РС стоимости земельного участка изменилась. !!!НЕЛЬЗЯ ОПРЕДЕЛИТЬ РЫНОЧНУЮ СТОИМОСТЬ БЕЗ УЧЕТА ТЕКУЩЕГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ И СОСТОЯНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА!!! Ту Филин Андрей. Все факторы о которых ты говорил (площадь, расположение и т.д.) да их надо учитывать и учитывать их именно настолько они влияют на стоимость. Поддержу обеими руками КовАла «матрица и регрессия…» это именно то средство, которое позволит четко показать влияние того или иного фактора на стоимость Объекта оценки и тем самым сделать КовАл писал(а): серьезны шаг к формализации расчетов КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Вс, 11 Июн 2006 22:46 Богдан писал(а): рассмотрели мы стоимость этого участка как вакантной, просчитали что кафе здесь наиболее выгодно (НЭИ), но вот такая бяка – на участке то стоит руина в аварийном состоянии царя гороха (без никаких документов – просто гора мусора которую надо убрать). И затраты на ее уборку выше дохода который будет получен после продажи готовых помещений кафе. Так что РС стоимости земельного участка изменилась. !!!НЕЛЬЗЯ ОПРЕДЕЛИТЬ РЫНОЧНУЮ СТОИМОСТЬ БЕЗ УЧЕТА ТЕКУЩЕГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ И СОСТОЯНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА!!! Понимаешь, дело в том, что это не стоимость земельного участка изменилась, это изменилась стоимость земельного участка с улучшениями... т.е. в данном случае улучшения (руины) вносят отрицательный вклад в стоимость всего комплекса (земля+улучшения). Рыночная стоимость земли не меняется от того, что на ней строят, меняется стоимость всего комплекса (земля+улучшения), и улучшения могут вносить как положительный, так и отрицательный вклад в стоимость этого комплекса, и этот вклад может быть настолько велик, что он перекроит стоимость земельного участка... например, РС земли 100 грн, а вклад зем. улучшений -150 грн (стоимость разборка за вычетом РС стройматериалов) вот и считай 100 - 150 = -50 грн. Но как только этого хлама на зем. уч-ке нестанет, то стоимость всего комплекса будет равна стоимости з.у., т.е. 100 грн. вот и всё... а стоимость земли, как была 100 грн так и осталась. Trinichka Возраст: 42 Сообщения: 3605 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 12 Июн 2006 08:51 Точно... идеально было бы через матрицу решить этот вопрос!!! _________________ Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. Богдан Редкий Модератор Возраст: 41 Сообщения: 328 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 12 Июн 2006 13:17 to КовАл Хорошо, давай тогда еще раз разберемся в том, что мы вкладываем в понятие «земельный участок» и «земельные улучшения». Не буду еще раз приводить определение из нормативки а попробую изложить своими словами. Земельный участок – это четко очерченные границы земной поверхности. Земные улучшения – это то что изменяет потребительские характеристики земного участка и сразу становятся неотъемлемой целостностью и единым целым с земным участком. Или другими словами земные улучшения – это то чем отличается один земной участок от другого и все. Но не в коем случаи нельзя отделять и давать их по отдельности. Возвращаемся к нашему примеру: земельный участок будет стоить именно -50 грн. Перенесем это на недвижимость: ремонт – это будет «улучшениями» только для недвижимости, но мы не в коем случаи не говорим, что помещение стоит 100 грн. + ремонта 50 грн. P.S.: земной участок + земные улучшения -> земной участок земной участок ≠> земной участок + земные улучшения Андрей Возраст: 44 Сообщения: 1186 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 12 Июн 2006 13:52 Цитата: Перенесем это на недвижимость: ремонт – это будет «улучшениями» только для недвижимости, но мы не в коем случаи не говорим, что помещение стоит 100 грн. + ремонта 50 грн. P.S.: земной участок + земные улучшения -> земной участок земной участок ≠> земной участок + земные улучшения Эти утверждения в корне не верны. Если у нас есть земельный участок, часть которого покрыта асфальтом, а НЭИ говорит, что здесь наибольшая стоимость участка для выращивания лука репчатого, то налицо обратное утверждение: улучшения + участок < участок. Так эти улучшения приносят минусовую поправку в стоимость объекта (земли + улучшения). Согласен с уважаемым КовАлом Цитата: Рыночная стоимость земли не меняется от того, что на ней строят, меняется стоимость всего комплекса . КовАл Завсегдатай Сообщения: 3883 Добавлено: Пн, 12 Июн 2006 15:09 Богдан писал(а): другими словами земные улучшения – это то чем отличается один земной участок от другого и все земельные участки друг от друга отличаются местоположением, ланшафтом, площадью, конфигурацией и т.д. но не земельными улучшениями... это комплекс (земля+недвижимость) может отличаться от другого комплекса земельными улучшениями. Цитата: Но не в коем случаи нельзя отделять и давать их (зем. участок и улучшения) по отдельности. Ок, попробую объяснить так... для того, что бы определить РС колеса, которое в данный момент стоит на автомобиле нужно представить, что это колесо продается без автомобиля и этот автомобиль не влияет на его стоимость... тоже и с земельным участком, для того, что бы определить РС земельного участка необходимо представить, что данный участок продается БЕЗ улучшений, потому как если мы будем учитывать улучшения, то получим стоимость зем. уч-ка с улучшениями, а если мы будем учитывать ВЛИЯНИЕ этих улучшений, то получим РС зем. уч-ка при существующем использовании, а нам необходимо получить просто РС зем. уч-ка Богдан писал(а): P.S.: земной участок + земные улучшения -> земной участок земной участок ≠> земной участок + земные улучшения сори, но я в этом ничего не понял SHE Настоящая Блондинка Возраст: 47 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Ср, 14 Июн 2006 09:22 По-моему уважаемый Ковал так разжевал вопрос, шо уже все поняли. Спасибо большое. Полностью вас поддерживаю, не поняла откуда вообще тут вылезли эти разногласия..... _________________ а знаешь, всё ещё будет! Гость Добавлено: Ср, 14 Июн 2006 11:08 Коллеги, есть вопрос. Постараюсь правильно его задать. Например, есть дом и земельный участок. Цель оценки для залога. Определим стоимоть домовладения и отдельно улучшения и отдельно земля. Если стоимость земли мы определим методом сравнения как условно незастроенного участка, то в нашей системе (домовладение и участок) улучшения будут стоить дешевле, как разница стоимостей домовладения и стоимости участка. Т.е. земля заберет часть стоимости улучшений. На курсах я слышал что в данном случае надо определять стоимость земли или методом сравнения застороенных участков или другими методами. Рассудите. Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу Пред.  1, 2, 3 ... 10, 11, 12 ... 26, 27, 28  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме