| Автор |
Сообщение |
Максим Сочинский
Возраст: 39
Сообщения: 359
Откуда: Odessa
|
 Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 12:03 |
  |
| Шевко писал(а): |
| Lleyton писал(а): |
| Ну так опять же если аналогов зданий нет (а их я думаю не так много), то разве через офис мы не придем к стоимости здания? Так же и с комплексом... |
Я думаю что нет. В таком случае прийдётся отказываться от сравнительного.
Добавлено спустя 2 минуты:
| Максим Сочинский писал(а): |
| ПРи этом нужно будет корректировать итоговую стоимость на масштаб. |
А куда тогда девать вспомогательные площади и т.д.???? |
В любом офисе есть вспомогательные площади и т.д.  |
_________________
Не идти вперед, значит идти назад.
skype: maxim_sochinskiy |
|
    |
|
Шевко
Возраст: 48
Сообщения: 422
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 12:09 |
|
| Максим Сочинский писал(а): |
| В любом офисе есть вспомогательные площади и т.д. |
 А лестничные марши, фойе, коридоры общего пользование и т.д.??? |
_________________
Ошибки замечать не много стоит: дать нечто лучшее - вот что приличествует достойному человеку. (Михаил Васильевич Ломоносов) |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 12:10 |
|
| Шевко писал(а): |
Согласен на все сто, когда
Но насколько я понял, мы же говорим о сравнительном подходе!!!! |
Ой! Ой! Ой! Уважаемый коллега. Позвольте Вам напомнить что при продаже части здания в виде отдельного помещения, помещения общего пользования входят в общую стоимость. Мало того, часто густо, (жаль что не всегда, тут БТИ крайние) помещения общего пользования еще и выделяются в виде % от общей площади таких помещений. В таком варианте проблем меньше для совладельцев.
Так что Ваши сомнения на счет аналогов для сравнения малость того .....
Что касается Здание (админ) и Офис как часть здания то тут действительно разные объекты оценки. Хотя бы в связи с тем что в последнем варианте присутствуют "сервитуты" (общие коммуникации ..... и тп), а у здания может присутствовать еще на пример и площадки, автостоянки и тп.
Собственно расчет проводить можно и с такими аналогами (если нет более подходящих) только нужно все эти нюансы учесть в (+) или (-) |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
velikate
Возраст: 41
Сообщения: 21
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 12:22 |
|
День добрый. по поводу вместе или отдельно считать. Вы ведь, коллега, считаете рыночную стоиомсть объекта, исходя из этого исчете ЛНЭИ. Больше чем уверена, что ЛНЭИ будет лучше при отдельном использовании, соответственно и стоимость будет больше при расчете "по-отдельности" а не комплексом. Да и аналоги, думаю, проще найти в таком случае. А итоговой стоимостью будет стоимость как сумма стоимостей каждого элемента оценки. Вот. |
_________________
Думать - самая трудная работа; вот, вероятно, почему этим занимаются столь немногие. Генри Форд |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 12:25 |
|
| velikate писал(а): |
| ..... Больше чем уверена, что ЛНЭИ будет лучше при отдельном использовании, соответственно и стоимость будет больше при расчете "по-отдельности" а не комплексом...... |
Позвольте поинтересоваться, коллега. А откуда у Вас такая уверенность? |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
velikate
Возраст: 41
Сообщения: 21
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 12:34 |
|
ну..судя по тому что подобные комплексы оч часто попадаются у нас в городе. и исходя из нынешней экономической ситуации, последнее время все склоняются к уменьшению арендуемой площади. тем более, что здания отдельностоящие. |
_________________
Думать - самая трудная работа; вот, вероятно, почему этим занимаются столь немногие. Генри Форд |
|
|
|
он же Гоша
Возраст: 51
Сообщения: 494
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 12:35 |
|
| Андрей писал(а): |
Уважаемые коллеги!
Возник вопрос о правильном понимании стоимости объекта, состоящего из нескольких зданий.
Цель оценки: залог; один собственник.
Имущество: несколько независимых складов, расположенных рядом, могут функционировать отдельно.
Мое мнение, рыночная стоимость - стоимость перехода прав собственности всего объекта от одного человека к другому на дату оценки при ...
Правильно я думаю? |
А что с землёй? ЗУ один на весь комплекс либо под каждым складом ЗУ выделен, кадастровый номер присвоен? |
|
|
|
|
velikate
Возраст: 41
Сообщения: 21
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 12:35 |
|
в любом случае при выборе аналогов сразу видно что и по чем. я конечно могу ошибаться. не спорю. однозначно сказать можно только после анализа рынка региона в котором находится объект оценки... а там уж и выбирать. что и как лучше использовать. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 12:38 |
|
| velikate писал(а): |
| в любом случае при выборе аналогов сразу видно что и по чем. я конечно могу ошибаться. не спорю. однозначно сказать можно только после анализа рынка региона в котором находится объект оценки... а там уж и выбирать. что и как лучше использовать. |
+10000000 |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Максим Сочинский
Возраст: 39
Сообщения: 359
Откуда: Odessa
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 12:58 |
|
| velikate писал(а): |
| День добрый. по поводу вместе или отдельно считать. Вы ведь, коллега, считаете рыночную стоиомсть объекта, исходя из этого исчете ЛНЭИ. Больше чем уверена, что ЛНЭИ будет лучше при отдельном использовании, соответственно и стоимость будет больше при расчете "по-отдельности" а не комплексом. Да и аналоги, думаю, проще найти в таком случае. А итоговой стоимостью будет стоимость как сумма стоимостей каждого элемента оценки. Вот. |
Простите, но как это использование будет лучше при отдельном использовании? Они и так отдельно используються. А вот продавать или нет по отдельности это уже немного другое. К тому же в случае продажи комплекса по отдельным частям необходимо выделить в натуре каждый отдельный объект учесть комуникации, возможность такого выделения, сервитуты, санитарные нормы, противопожарные нормы и прочее.
К тому же давайте определимся по сути НЭИ. Ведь НЭИ это наиболее эффективное использование то есть такое вариант использования комплекса зданий, которое даст максимальный эфект (простите за прописную истину), а вот продажа объекта, это есть процесс, при котором продается комплекс зданий с функциональным использованием установленым текущим собственником, которое может отвечать НЭИ или нет. А почему-то берутся определять НЭИ продажи.... При определении НЭИ будет стоять вопрос так: как наиболее выгодно использовать комплекс зданий и при использовании в качестве чего стоимость будет набольшая: как склады или как офисы или как сарай с краником..... но не как наиболее выгодно продавать здание (-я).
Если есть набор зданий на которые выписан однин правоустанавливающем документ, то оцениваются они как комплекс.
Мое мнение. |
_________________
Не идти вперед, значит идти назад.
skype: maxim_sochinskiy |
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 13:25 |
|
| он же Гоша писал(а): |
| А что с землёй? ЗУ один на весь комплекс либо под каждым складом ЗУ выделен, кадастровый номер присвоен? |
Земля под комплексом находится в аренде. На каждое здание есть свои правоустанавливающие документы. |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 13:32 |
|
| Андрей писал(а): |
Вопрос достаточно спорный, если мы рассматриваем комплекс в целом, предусматриваем переход прав собственности за период рыночной экспозиции от продавца к покупателю на дату оценки.
Если продавать по отдельности, можем не найти 5 покупателей в одном месте в этот же период экспозиции. |
100%. И даже больше. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 13:33 |
|
| Андрей писал(а): |
Земля под комплексом находится в аренде. На каждое здание есть свои правоустанавливающие документы. |
Вот всегда на эти грабли нужно наступать. 
Если есть ДОКИ на КАЖДОЕ ЗДАНИЕ, то тут только раздельный счет. При этом не забыть учесть затраты на отвод ЗУ под ними. Саммарная РС = сумме залога (не путайте с РС в копмлекте)
ППЗУ, будет или нет входить в РС, завитсит от аналогов. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Последний раз редактировалось: rudge (Ср, 19 Май 2010 13:35), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 13:35 |
|
| Максим Сочинский писал(а): |
| Тут смотреть надо, что оценивается, точнее что берется в залог, если принимаются все здания в залог, как одно целое (один кред договор) то и следовательно оценивать надо комплексом, если принимаются по отдельности и на каждый составляется отдельный кред договор то и оценивать надо по отдельности. |
И это тоже верно. Хотя у банков бывают совершенно невообразимые вариации во взглядах на эту тему... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Lleyton
Возраст: 46
Сообщения: 190
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2010 13:36 |
|
| rudge писал(а): |
| Андрей писал(а): |
| он же Гоша писал(а): |
| А что с землёй? ЗУ один на весь комплекс либо под каждым складом ЗУ выделен, кадастровый номер присвоен? |
Земля под комплексом находится в аренде. На каждое здание есть свои правоустанавливающие документы. |
Вот всегда на эти грабли нужно наступать.
Если есть ДОКИ на КАЖДОЕ ЗДАНИЕ, то тут только раздельный счет. При этом не забыть учесть затраты на отвод ЗУ под ними. Саммарная РС = сумме залога (не путайте с РС в копмлекте)
ППЗУ, будет или нет входить в РС, завитсит от аналогов. |
+100. Если каждое здание со своим правом собственности, то это по документам уже и не комплекс , так что конечно отдельно можно считать. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
