< О К Н О > Форум Клуба оценщиков :: Просмотр темы

Форум • Правила форума • Пользователи • FAQ • Поиск • Календарь • Регистрация • Профиль • Войти и проверить личные сообщения • Вход

Рецензия на отчет

Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Рецензирование

На страницу Пред. 1, 2, 3 ... 6, 7, 8, 9, 10, 11 След.

Автор

Сообщение

Кот

Сообщения: 6

Добавлено: Пн, 20 Сен 2010 12:49

А как же быть со ст. 13 закона об оценке??? На что мне сослатся что рецензирование не обязательно. Я понимаю что организация рецензирования это вопрос ГИС но косвенно он коснется нас.

Филин Андрей
Ведущий Филин

Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 20 Сен 2010 13:11

я вот не знаю ГИС является органом держ влады или местного самоуправления? Wink

http://www.nbuv.gov.ua/fpu/odv.html
http://uk.wikipedia.org/wiki/%D0%9C%D1%96%D1%81%D1%86%D0%B5%D0%B2%D0%B5_%D1%81%D0%B0%D0%BC%D0%BE%D0%B2%D1%80%D1%8F%D0%B4%D1%83%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%BD%D1%8F_%D0%B2_%D0%A3%D0%BA%D1%80%D0%B0%D1%97%D0%BD%D1%96

стаття 13 Закону про оцынку майна писал(а):

Рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна)
здійснюється на вимогу особи, яка використовує оцінку майна та її результати для прийняття рішень, у тому числі на вимогу замовників (платників) оцінки майна, органів державної влади та органів місцевого самоврядування, судів та інших осіб, які мають
заінтересованість у неупередженому критичному розгляді оцінки
майна, а також за власною ініціативою суб'єкта оціночної
діяльності. Підставою для проведення рецензування є письмовий запит до осіб, які відповідно до цієї статті мають право здійснювати рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна).

им надо рецензия или Вам? если им, то пусть "на їх вимогу" и проводится рецензирование Вашего отчета, но Вы же не будете рецензировать свой же отчет?????? поэтому пусть идут лесом... искать рецензию у другого оценщика, только вот главный вопрос - оно Вам надо?
просят рецензию, позвоните коллегам, спросите сколько стоит, скажите эту сумму заказчику - готов оплатить? так сделайте ему и рецензию в нагрузку...

_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible!

Кот

Сообщения: 6

Добавлено: Пн, 20 Сен 2010 21:56

Вопрос не в рецензировании "на вимогу" а в обязательном рецензировании. В суде рассматривается спор в котором истец (он же должник в исполнительном производстве) просит суд принать отчет об оценке имущества недействительным, ссылаясь на то, что исполнительная служба, которая является органом государственной власти, приняла отчет об оценке (использовала результат) не обеспечив его рецензирование. Тем самым нарушив п. 3 ст. 13 ЗУ "Об оценке" в соответствии с которым "Рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна), якщо зазначена оцінка погоджується, затверджується або приймається органом державної влади або органом місцевого самоврядування, є обов'язковим". В споре истец - должник, ответчик - ГИС, третье лицо - СОД. Насколько я знаю, рецензирование для ГИС на практике проводится если кто-то с чем то не согласен, но не носит обязательный характер. Чем руководствуется ГИС не обеспечивая рецензирование отчетов?

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Вт, 21 Сен 2010 06:23

Филин Андрей писал(а):

я вот не знаю ГИС является органом держ влады или местного самоуправления?

_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вт, 21 Сен 2010 07:47

ГИС не есть "орган державної влади або органом місцевого самоврядування" Отсюда рецензия не обязательна, а по решению пользователя.

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...

Юрий Андрусенко

Сообщения: 912
Откуда: Херсон

Добавлено: Вт, 21 Сен 2010 09:30

Добрый день, уважаемый Кот.
Ща встряну.
Давайте по-порядку. Во-первых, "Державна виконавча служба входить до системи органів Міністерства юстиції України і здійснює виконання рішень судів, третейських судів та інших органів, а також посадових осіб (далі - рішень) відповідно до законів України" (ст.1 ЗУ "Про Державну виконавчу службу"). В свою очередь, МИНЮСТ входит в систему госорганов Украины, а госисполнители имеют статус Госслужащего. Чувствуете? Ага, ГИС = орган госвласти, по принципам разделения власти относящийся к исполнительным органам.
Во-вторых, "Для проведення оцінки нерухомого майна, транспортних засобів, повітряних, морських, річкових суден та майна, вартість якого перевищує сто неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, державний виконавець залучає суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання, який здійснює свою діяльність відповідно до Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" (ст.57 ЗУ "Про виконавче провадження"). Обратите внимание - "залучає", т.е. в свободном поиске, без объявления конкурсов. Отсюда ПРАВО Госисполнителя на рецензирование Отчета по собственному усмотрению, поскольку в данном случае Госорган не принимает отчет в понимании ст.13 ЗУ "Про оцінку...", ибо принятие в данном случае есть выражение разновидности наложения резолюции в документе (утверждение, согласование, принятие коллегиальным органом за основу). Кроме того, обратите внимание на заключительный абзац ст.57 ЗУ "Про виконавче провадження": "Державний виконавець про оцінку арештованого майна повідомляє сторони, які мають право оскаржити оцінку майна до суду в 10-денний строк з дня отримання повідомлення." Ни слова о рецензировании, ни слова о сообщении о проведении рецензирования. В данном случае ЗУ "Про виконавче провадження" является нормой специального действия, распространеняемого на конкрентную область правоотношений - исполнительное производство, и процедуру независимой оценки необходимо рассматривать в рамках этой нормы.

К сожалению, само появление подобного иска явилось следствием бесчисленных трактовок законодательства ввиду его несовершенства - будь закон выписан четко, самого вопроса не возникало бы. А так, действительно, вроде как, но... Разумеется, будь законом предусмотрено обязательное рецензирование в исполнительном производстве, так оно и было бы. Таким образом, пусть результатом этого моего издевательства над клавиатурой и мозгами колег станет ориентир на тактику защиты. Не акцентируйте внимание суда на статусе Госисполнителной службы, сосредоточтесь на конкретной процедуре проведения оценочной работы вс рамках исполнительного производства согласно ЗУ "Про виконавче провадження". А вообще nil admirari, конечно, сегодня юристы на пузе проползают в суды, нашли зацепку, епт, здравомыслящий судья откажет нафиг в иске на данном основании, и не беспокойтесь.

Hard_Pragmatic

Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev

Добавлено: Вт, 21 Сен 2010 09:39

rudge писал(а):

не знаю, не знаю
конституция

Цитата:

Стаття 6. Державна влада в Україні здійснюється на засадах її
поділу на законодавчу, виконавчу та судову.
...
Стаття 113. Кабінет Міністрів України є вищим органом у
системі органів виконавчої влади.

ПОЛОЖЕННЯ
про Міністерство юстиції України

Цитата:

Міністерство юстиції України (Мін’юст) є центральним органом виконавчої влади

З А К О Н У К Р А Ї Н И

Про виконавче провадження

Цитата:

Стаття 2. Органи і посадові особи, які здійснюють примусове
виконання рішень

Примусове виконання рішень в Україні покладається на Державну
виконавчу службу, яка входить до системи органів Міністерства
юстиції України.

З А К О Н У К Р А Ї Н И
Про державну виконавчу службу

Цитата:

Стаття 4. Державні виконавці

Державний виконавець є представником влади і здійснює
примусове виконання судових рішень,

Стаття 6. Правовий статус працівників органів державної
виконавчої служби
Працівники органів державної виконавчої служби ....
є державними службовцями.

Добавлено спустя 3 минуты 3 секунды:

не увидел пост Юрий Андрусенко
+1

_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов

Сергей_К

Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева

Добавлено: Пн, 04 Окт 2010 21:05

Требуется мнение.

История: Региональное отделение ФГИ по г. Киеву вернуло отчет на доработку с замечаниями. Исправили отдали. Отчет возвращается опять с замечаниями, но уже с другими (как сказал клиент, что отчет рассматривал совершенно другой сотрудник). Я уже начинаю переживать, что я сейчас чего то исправлю и его будет рассматривать еще какой то другой сотрудник и опять будут другие замечания.

(Объект оценки: часть подвального помещения (производственные помещения кухни нефункционирующей столовой) в административном здании ( Cool

), состояние - требует косметического ремонта. Цель оценки - рыночная, функция - определение арендной платы).

А теперь собственно хотелось бы знать мнение на сколько справедливы некоторые замечания.

В разделе методология пишу: Витратний підхід в цьому звіті не використовувався (такий що не відповідає ринковій базі оцінці). Суть подхода не раскрываю. Далее идет описание доходного и сравнительного подходов.
Замечание 1: В даному розділі викладається теорія, тому необхідно розкрити витратний підхід без його застосування.

Смотрю НС №1 п. 56 (может я не правильно понимаю)

Цитата:

виклад змісту застосованих методичних підходів, методів та оціночних процедур, а також відповідних розрахунків, за допомогою яких підготовлено висновок про вартість майна;

Дальше, по применяемым подходам указал, что в доходном будет применен метод прямой капитализации.

Замечание №2: Чому пряма? Зважаючи на фотофіксацію об'єкта оцінки, є необхідність проведення ремонтних робіт, таким чином окрім дисконтування інший метод не допустимий!

Если честно такое замечание меня ввело в некоторый ступор. Косметический ремонт, за счет арендатора, не растянутый во времени, не влияет на денежный доход арендодателя - причем здесь дисконтирование. (пока отчет бродит по коридорам Фонда, люди уже сделали ремонт за две недели и запустились).

Далее, раздел Анализ НЭИ. Как обычно рисую табличку (возможное функциональное использование), где "+" и "-" отмечаю на наличие возможностей (юр., экон, физ, тех. и т. д) в результате какбы вывод о НЭИ объекта.

Замечание 3: Не ясно, где будет непосредственно происходить прием пищи? Выдерживаются ли санитарные нормы и какие расходы необходимо понести на организацию производственных помещений столовой. Где сам анализ?

Мне не понятно, причем здесь санитарные нормы (привидение помещения в порядок и получение разрешений - это проблемы арендатора, а не арендодателя). И по поводу "где сам анализ?". Требуется что, показать расчет дохода по каждому из возможных вариантов использования или что?

Ставка капитализации расчитана по рынку (так называемой - экстракцией).

Замечание 4: Ставка капитализации меньше чем ставка по дипозитам.

Есть еще, но по остальным не принципиально, можно спорить, а можно и согласиться (дешевле будет).

_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе.

КовАл
Завсегдатай

Сообщения: 3883

Добавлено: Пн, 04 Окт 2010 22:09

Сергей_К писал(а):

Замечание 1: В даному розділі викладається теорія, тому необхідно розкрити витратний підхід без його застосування.

фтопку... правильно смотрите

Сергей_К писал(а):

Смотрю НС №1 п. 56 (может я не правильно понимаю)

Цитата:

Сергей_К писал(а):

Замечание №2: Чому пряма? Зважаючи на фотофіксацію об'єкта оцінки, є необхідність проведення ремонтних робіт, таким чином окрім дисконтування інший метод не допустимий!

если у вас аналоги в таком же состоянии, что и объект оценки, то у Вас, как мне кажется, достаточно аргументов для того, чтобы ответить на это замечание...

Сергей_К писал(а):

Замечание 3: Не ясно, где будет непосредственно происходить прием пищи? Выдерживаются ли санитарные нормы и какие расходы необходимо понести на организацию производственных помещений столовой. Где сам анализ?

Ответ: сам анализ находится в отчете об оценке предприятия общественного питания... а анализ НЭИ помещения в этом отчете.

Короче говоря... я с Вами согласен... другое дело, что Вам нужно искать общий язык с проверяющим, а не лезть в бутылку...

Сергей_К писал(а):

(дешевле будет).

Сергей_К

Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева

Добавлено: Пн, 04 Окт 2010 22:28

КовАл Юрий большое спасибо за мнение. Просто после таких замечаний, осталось ощущения, что тябя как студента с курсовой работой завернули. (Вспомнились студ. времена).
При этом рецензия не оформляется, а просто черкаются страницы. И не поймеш, толи это замечания, то ли просто мысли на бумаге, и ни одной ссылки на нарушенные положений стандартов или методологии.

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Пн, 04 Окт 2010 22:37

Цитата:

При этом рецензия не оформляется, а просто черкаются страницы.

вот этим мне рецензия земельщиков больше нравится. четко написали что и где, ты исправил.

Сергей_К

Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева

Добавлено: Пн, 04 Окт 2010 22:47

Слава богу, что клиент пока терпит, а если надоест и усомнится в профессионализме. Скажет нафиг вы мне такие сдались, если не умеете правильно сделать. Sad

флай

Возраст: 47
Сообщения: 991
Откуда: Днепр

Добавлено: Вт, 05 Окт 2010 08:24

Сергей_К писал(а):

Замечание №2: Чому пряма? Зважаючи на фотофіксацію об'єкта оцінки, є необхідність проведення ремонтних робіт, таким чином окрім дисконтування інший метод не допустимий!

Если честно такое замечание меня ввело в некоторый ступор. Косметический ремонт, за счет арендатора, не растянутый во времени, не влияет на денежный доход арендодателя - причем здесь дисконтирование. (пока отчет бродит по коридорам Фонда, люди уже сделали ремонт за две недели и запустились).

Далее, раздел Анализ НЭИ. Как обычно рисую табличку (возможное функциональное использование), где "+" и "-" отмечаю на наличие возможностей (юр., экон, физ, тех. и т. д) в результате какбы вывод о НЭИ объекта.

Замечание 3: Не ясно, где будет непосредственно происходить прием пищи? Выдерживаются ли санитарные нормы и какие расходы необходимо понести на организацию производственных помещений столовой. Где сам анализ?

Ставка капитализации расчитана по рынку (так называемой - экстракцией).

Замечание 4: Ставка капитализации меньше чем ставка по дипозитам.

2) По аналогам вроде бы просто - если идентифицировал состояние как терб косм.ремонта подбор объектов сравнения в том же состоянии должен исключить по идее это замечание.
3) прием пищи вход и помещения общего пользования любимые зацепки.... и это связано с собственно начислением арендной платы не совсем понятно что в данном случае - если просто кухня (процесс приготовления пищи) то должна быть площадь для ее реализации (пищи).... если просто реализация пищи - то место для приготовления опять же вода и проч. и связано это не с прихотью сотрудников ФДМУ, а с органами их проверяющими которые жарят арендодателя на фоне сданного помещения например без воды или отдельного входа если таковое требуется нормами.
4) привязка к размеру ставки по депозитам из той же области... никто не знает почему но раз такое мнение есть никуда не денешься... и это одно из негласных так сказать правил... если работа для ФДМУ то надо это учесть и все тут. можно спорить. иногда это занятие бесперспективное.

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Вт, 05 Окт 2010 09:28

Сергей_К писал(а):

Замечание 4: Ставка капитализации меньше чем ставка по дипозитам.

Это уже неоднократно обсуждалось на форуме.

Такая ситуация в нынешних рыночных условиях сплошь и рядом. Подобные цифры фигурируют и в обзорах ведущих западных компаний (KnigtFrank и др.) - например, для логистических комплексов ставка капитализации на уровне 7 - 8% годовых. И объясняется это тем, что ставка дисконта, в отличие от ставки капитализации, не включает в себя присутствующие на рынке массовые (?) ожидания инвесторов увеличения в будущем доходов или стоимости объекта оценки (что, очевидно, не происходит с деньгами на депозите). Потому и ставка дисконта вполне может быть выше, чем ставка капитализации.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Вт, 05 Окт 2010 12:06

Сергей_К писал(а):

(Объект оценки: часть подвального помещения (производственные помещения кухни нефункционирующей столовой) в административном здании ( Cool

), состояние - требует косметического ремонта. Цель оценки - рыночная, функция - определение арендной платы).

В разделе методология пишу: Витратний підхід в цьому звіті не використовувався (такий що не відповідає ринковій базі оцінці). Суть подхода не раскрываю. Далее идет описание доходного и сравнительного подходов.
Замечание 1: В даному розділі викладається теорія, тому необхідно розкрити витратний підхід без його застосування.

Смотрю НС №1 п. 56 (может я не правильно понимаю)

Цитата:

Как на меня, Вы, уважаемый коллега, правы на все 100. Даже на повышениях акцентировали внимание на то что бы не "лили воду в отчетах" и не писали то, что не применяется.
Разве что для то го что бы отстали, вставить в отчет.

Цитата:

Вопрос спорный, однако.
Тут для корректного совета нужно видеть исходные данные, применяемые в расчете. Единственное скажу что ваша логика малость не очень.... Исходя из дефиниции РС - "осознанно", то бишь "покупатель" осознанно снизит предложение продавца на стоимость ремонта если он не ориентируется на аналоги в таком состоянии. Аналогично и ставке аренды требуют поправки на "затраты для ремонта". Это для РС.
Вы же, как мне кажется, мыслите с позиции конкретного арендатора, а это уже не РС.
Опять же, арендодатель «держава» далеко не «типичный» и мыслят они с позиции «экономии средств для державы», мол, если арендатору нужно то, пусть сам ремонтирует за свой счет. РС то «держится» только на типичных условиях. В общем спорно.
Я обычно в таких случаях через УПВС просчитываю % на отсутствующие элементы (на ремонт в итоге). Если этот % в пределах нашей «точности» то его не учитываю в расчетах. Хотя в ОЧЕНЬ спорных оценках и мелочь учитываю. Ну что бы меньше вопросов у дяди майора было.

.

Цитата:

Далее, раздел Анализ НЭИ. Как обычно рисую табличку (возможное функциональное использование), где "+" и "-" отмечаю на наличие возможностей (юр., экон, физ, тех. и т. д) в результате как бы вывод о НЭИ объекта.

Цитата:

Мне не понятно, причем здесь санитарные нормы (привидение помещения в порядок и получение разрешений - это проблемы арендатора, а не арендодателя). И по поводу "где сам анализ?". Требуется что, показать расчет дохода по каждому из возможных вариантов использования или что?

[/quote]

Это ваще и мне не понятно. Оценивается, как я понял, "помещение цеха столовой" при чем тут "где будет непосредственно происходить прием пищи?" может продукция в контейнерах будет отпускаться и вообще вывозиться. Что касается санитарных норм то вааще бред, если ТИТУЛ закреплен в документах БТИ.
Если что-то отсутствует, то смотри выше.

Цитата:

Где сам анализ?

НЕИ
Ну, тут они правы. Такой анализ делается путем сравнения доходности по нескольким вариантам НЕИ. Другое дело что первично необходимо исходить из Де Юре функционального назначения помещения на дату оценки, а не «придумывать свое». Цех значит цех. Максимум склад с учетом требований к ним и затрат на приведения помещения к ним. И то если затраты минимальны. Ну, ни как не магазин, ни офис тп.
Не плохо пример такого анализа у Драпиковского и Ивановой в «Оцінці земельних ділянок» прописано. Там в дополнениях есть примеры отчетов.

Цитата:

Ставка капитализации расчитана по рынку (так называемой - экстракцией).

Замечание 4: Ставка капитализации меньше чем ставка по дипозитам.

Есть еще, но по остальным не принципиально, можно спорить, а можно и согласиться (дешевле будет).

Да не о чем тут спорить. То что они требуют не относится к понятию РС где фигурируют ТИПИЧНЫЕ условия. В их варианте получится инвестиционная стоимость.

Не знаю помогло Вам или нет?
Когда то давно, я в таком случае предложил, не на словах, а письменно все замечания в рецензии прописать. Но и предупредил что буду отстаивать свою позицию. В итоге Рецензия была без замечаний. Чиновник трус по сути . Он боится потерять теплое место. После этого такие притирки прекратились. Путь конечно опасный, могут, даже если Вы и правы и добьетесь своего, «отталкивать» от Вас Заказчиков. Вам решать коллега. Может Вы правы на счет

Цитата:

(дешевле будет).

Удачи

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Рецензирование

На страницу Пред. 1, 2, 3 ... 6, 7, 8, 9, 10, 11 След.

Перейти:

Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме