| Автор |
Сообщение |
Зайка
Сообщения: 147
|
 Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 15:11 |
  |
Аха, спасибо за мнение, Grey Horse  Наверное так и сделаю |
|
|
  |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 15:12 |
|
Уважаемый коллега Юрий Андрусенко
Давайте рассуждать логично.
Вы покупатель я продавец.
Я продаю здание как замельное улучшение которое стоит на ЗУ которое находится у меня в постоянном пользовании.
Вы покупаете. Теперь что вы покупаете?
Вариант 1
1. Здание
2 ППЗУ по Вашей логике.
Платите конкретно РСздания + РСппзу = РСобщая.
Давайте просчитаем что будет стоить РСппзу. По нашим канонам это про капитализированный ЧОД который равен Аз - Нз (Аз - арендная ставка на ЗУ, Нз - налог на ЗУ)
То бишь мы берем для расчета рыночные данные по арендным ставкам и Нз. Получаем РСппзу и прибавляем к РСздания = РСобщее. Обращаю внимание что тут Вы как покупатель УЖЕ ЗАПЛАТИЛИ ЗА ППЗУ ВСЮ СУММУ С ПОЛНА.
Теперь вариант тот о котором я говорил ранее.
Вариант 2
1. Вы покупаете здание без стоимости ППЗУ. Платите РСздания
Далее согласно нашим законам (Вы их процитировали) к Вам переходит ПРАВО на ЗУ в виде полного (выкуп) или частичного (аренда). ПЕРЕХОДИТ но не продается. Вы только получаете ПРАВО на выкуп или аренду.
Какое ПРАВО Вы как покупатель выберете я не знаю, да и не интересно мне как продавцу.
Далее Вы в варианте выкупа ЗУ платите за ЗУ (РСзу)
В варианте аренды Вы опять платите, но уже в виде периодических платежей где РСппзу будет равна тому же про капитализированному ЧОД о котором я выше говорил.
А теперь смотрите что произойдет с Вами как покупателем по Вашей логике.
Вы купите по варианту 1 РСобщее = РСздания + РСппзу и потом, после перехода здания в собственность, Вы (по закону) получите право на выкуп или аренду И ВТОРОЙ РАЗ ЗАПЛАТИТЕ ЗА УЖЕ УЧТЕННОЕ В РСобщее тоже самое РСппзу (РСзу)
На это меня как то ткнул носом один из заказчиков. Давно это было. Но тогда я все пересчитал без стоимости ППЗУ. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 15:16 |
|
| Зайка писал(а): |
| И чем будет обосновывать свою позицию оценщик? На каком основании минус в соимости? Категорически не согласен с Вами, коллега. |
А я вот категорически согласен. Ибо платить нужно за то. что ты получишь по итогам сделки. Соответственно, и оценивать нужно то, что собственник может реально продать.
А реалии таковы, что если предприятие, владеющее земельным участком на праве постоянного пользования и реализующее недвижимое имущество, расположенное на таком земельном участке, должно вернуть часть земельного участка, на котором расположено такое недвижимое имущество владельцу, т.е. передать его в распоряжение местного органа власти, уполномоченного управлять от имени государства данным активом. Фактически предприятие может реализовать только недвижимое имущество и потом новый собственник на основании права владения недвижимым имуществом будет оформлять земельный участок для себя, только уже либо аренда либо выкуп.
Отсюда и есть необходимость корректировки.
Один раз была такая работа оценки гос. имущества на земле в постоянном пользовании. Прошла рецензирование в центральном аппарате ФДМУ абсолютно без вопросов. Но гемору в расчетах и описании было по самые ... |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 15:20 |
|
Да забыл
| Юрий Андрусенко писал(а): |
И чем будет обосновывать свою позицию оценщик? На каком основании минус в соимости? |
На основании
1. Отсутствия документов подтверждающих права собственности которое дает право полного распоряжения.
2. Отсутствия документа на право передачи ЗУ, который находится у собственника здания на правах постоянного пользования, права передавать ЗУ в аренду/субаренду.
3. Исходя из задания. (тут оценщику нужно при заключении договора четко оговаривать, с ЗУ или без ) |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 15:33 |
|
Ув. Зайка, в идеале следовало бы вычесть сумму затрат на оформление права пользования (Ув.Рудж, к Вашему последнему посту - сюда же  Тогда все ваще супер. Но, согласитесь, мы тут распространяемся в сентенциях, что весьма просто, а искать пятый угол в "ситуации" - смысл занижать стоимость таким весьма сомнительным способом, мягко говоря?
И не предлагал я Вам не считать - как раз наоборот - считать, но ни в коем случае не вычитать в рыночных подходах оценки! |
|
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 15:41 |
|
Я все-таки согласна в Рудж, что купив недвижимость по стоимости определенной доходным подходом покупатель ЕЩЕ РАЗ заплатит за ППЗУ, поскольку будет оформлять его, а в доходном подходе оно уже учтено.
Юрий Андрусенко, а как посчитать реально, но или хотя бы приблизительно, стоимость оформления права пользования - я думаю обосновать это нереально, по каким документам?
Уважаемые коллеги, вопрос все-таки остается - как же мне посчитать ППЗУ в данном случае - капитализацией арендной платы (земельного налога)? |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 15:56 |
|
| Юрий Андрусенко писал(а): |
| Ув. Зайка, в идеале следовало бы вычесть сумму затрат на оформление права пользования (Ув.Рудж, к Вашему последнему посту - сюда же Тогда все ваще супер. |
В идеале да можно учесть и затраты на оформление. Только где? В каком подходе?
В сравнении и доходном? Можно если такие затраты для покупателя типичны для рынка.
В затратке? Однозначно можно.
Вот только одно НО. Сумма таких затрат (я не беру налоги они по закону однозначно трактуются) столь ничтожна что укладывается в нашу "точность" расчетов. По этому и не заморачиваемся
| Цитата: |
| ...... - смысл занижать стоимость таким весьма сомнительным способом, мягко говоря? |
Это Вы как продавец или как покупатель спрашиваете?
| Цитата: |
| И не предлагал я Вам не считать - как раз наоборот - считать, но ни в коем случае не вычитать в рыночных подходах оценки! |
Ну для того что бы вычитать нужно для начала по считать то что нужно вычитать. И опять же вопрос. Это ж почему так категорично
| Цитата: |
| не вычитать в рыночных подходах |
(я так понял составляющую ЗУ)???
Значится в отношении других составляющих РС, на пример отсутствие, в сравнении с аналогом, отопления, его стоимость можно вычитать, а ЗУ нельзя. Как то не логично коллега. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 16:00 |
|
Зайка, я думаю, скажу больше - уверен - все можно обосновать. Ясно, никто этим заниматься не будет, но как бы то ни было, "немалые затраты" вряд ли скорелируются с рыночной стоимостью права пользования. Не хочу полемизировать более на эту тему, повторюсь еще раз: вычет ППЗУ в общем случае - весьма неосмотрительное действие, частных случаев не исключаю, но во всяком случае смотрите на цель оценки и кто и для чего будет ее использовать и какие голы забивать. Касательно Вашего вопроса. как минимум, два оценщика предложили Вам капитализировать арендную плату. Решайте
Добавлено спустя 1 минуту 16 секунд:
| rudge писал(а): |
Сумма таких затрат (я не беру налоги они по закону однозначно трактуются) столь ничтожна что укладывается в нашу "точность" расчетов. По этому и не заморачиваемся
|
Совершенно верно, коллега! |
Последний раз редактировалось: Юрий Андрусенко (Вт, 15 Фев 2011 16:03), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 16:03 |
|
Вот мысли по поводу перехода прав на землю и кто-что делает...
Чинним Земельним кодексом України передбачено, що права постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності набувають підприємства, установи та організації певного статусу.
У разі ліквідації державного чи комунального підприємства, установи, організації землі, які перебувають у їх постійному користуванні, за рішенням відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування переводяться до земель запасу або надаються іншим громадянам та юридичним особам для використання за їх цільовим призначенням.
Згідно ч.2 ст. 120 Земельного Кодексу якщо будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Згідно ст. 125 Земельного кодексу право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
У випадку набуття права постійного користування земельною ділянкою в результаті набуття права власності на об’єкти нерухомості типовим інвестором, що не має права набувати ділянку в постійне користування, виникає неможливість його реєстрації. Реєстрація права користування ділянкою буде можливою після укладення договору оренди/викупу. Таким чином, після переходу права постійного користування земельною ділянкою типовий раціональний інвестор буде економити на платі за землю, тобто сплачувати земельний податок в розмірі 1% від НГО замість орендної плати в розмірі від 3% до 12% від НГО, до моменту, коли виникне необхідність реєстрації права на земельну ділянку, наприклад, проведення реконструкції об’єкта нерухомості, нового будівництва в межах ділянки і т.п.
|
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 16:03 |
|
| Зайка писал(а): |
| ...... что купив недвижимость по стоимости определенной доходным подходом.... |
по чему только......???????
ведь в аналогах для сравнении те же "грабли"
| Цитата: |
| Юрий Андрусенко, а как посчитать реально, но или хотя бы приблизительно, стоимость оформления права пользования - я думаю обосновать это нереально, по каким документам? |
Зем Ресурсы Вам в помощь.
| Цитата: |
| Уважаемые коллеги, вопрос все-таки остается - как же мне посчитать ППЗУ в данном случае - капитализацией арендной платы (земельного налога)? |
Дык я же прописал основную формулу. А вообще, смотрите РУКОВОДЯЩИЕ ДОКУМЕНТЫ. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Последний раз редактировалось: rudge (Вт, 15 Фев 2011 16:21), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 16:15 |
|
Отож, Рудж, отож. Принцип доказывания - что проще доказать, тому и верю. А как писал Эпиктет, всегда помни об общем принципе, и никогда не будешь нуждаться в совете. А нам советы всем очень нужны. Потому что Закон у нас - не закон, а кубик Рубика. Остается одно - минимизировать риски, по возможности. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 16:31 |
|
| Юрий Андрусенко писал(а): |
| Отож, Рудж, отож. Принцип доказывания - что проще доказать, тому и верю. А как писал Эпиктет, всегда помни об общем принципе, и никогда не будешь нуждаться в совете. А нам советы всем очень нужны. Потому что Закон у нас - не закон, а кубик Рубика. Остается одно - минимизировать риски, по возможности. |
Ну не скажите коллега. Вопрос учитывать или нет ЗУ, на пример при оценке усадьбы как ЗУ с улучшениями, возник в тот момент когда Закон обязал оформлять право собственности раздельно для ЗУ и для улучшений.
Когда то мы считали под залог строения на приватизированной ЗУ. Так нам пришлось отдельно считать ЗУ (1-й отчет) и улучшения без ЗУ (2-й отчет). Если бы мы не посчитали так (не вычитали ЗУ из общей стоимости ЗУ + улучщения), то банк не дал бы кредит. И был бы прав. Получалась завышенная стоимость на стоимость ЗУ. Вот и вся правда жизни.
Только я одного не пойму, почему совершенно логичные доводы воспринимаются в штыки. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 16:48 |
|
| Yourick писал(а): |
| Таким чином, після переходу права постійного користування земельною ділянкою типовий раціональний інвестор буде економити на платі за землю, тобто сплачувати земельний податок в розмірі 1% від НГО замість орендної плати в розмірі від 3% до 12% від НГО, до моменту, коли виникне необхідність реєстрації права на земельну ділянку, наприклад, проведення реконструкції об’єкта нерухомості, нового будівництва в межах ділянки і т.п. |
А по-моему, это не типовый инвестор, а нарушитель законодательства. Хотя по реалиям жизни это одно и тоже.
Опять таки, чтобы платить земельный налог надо быть собственником земельного участка, а право собственности возникает с момента соответствующей гос. регистрации такого права. А так платишь неизвестно за что. Как минимум повод для интереса налоговой при повышении затрат без документарного основания. Может, пока собственник недвижимости не обращался в гос. органы (типа экономил) для оформления прав собственности, этот участок уже передан кому-то.
А так, с учетом того, что собственник улучшений имеет право первоочередного бесконкурсного выкупа земельного участка не вижу повода ныкаться и что-то там мифически экономить, если можно на законных основаниях выкупить и платить тот же 1%.
Обычно аренду оформляют, чтобы что-то построить на участке и потом опять-таки безконкурсно выкупить. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 16:54 |
|
rudge, по поводу зем ресурсов в помощь - вы давно там были? Если давно, то зем ресурсы это как правило орава злющих теток, которые умеют только орать на чересчур нахальных (в их понимании) посетителей и ничегошеньки не соображают юридически - попробуйте у них добиться документов для подтверждения теоретически возможной стоимости переоформления ППЗУ - да они список документов для реального земельного участка когда ты приходишь его оформлять дать не могут (или не хотят), а вы говорите...это нереально.... 
Добавлено спустя 1 минуту 9 секунд:
"Обычно аренду оформляют, чтобы что-то построить на участке и потом опять-таки безконкурсно выкупить" - аха, 100%, или узаконить потом как самострой |
|
|
|
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 16:56 |
|
| rudge писал(а): |
мы считали под залог строения на приватизированной ЗУ. Так нам пришлось отдельно считать ЗУ (1-й отчет) и улучшения без ЗУ (2-й отчет). Если бы мы не посчитали так (не вычитали ЗУ из общей стоимости ЗУ + улучщения), то банк не дал бы кредит. И был бы прав. Получалась завышенная стоимость на стоимость ЗУ. Вот и вся правда жизни.
Только я одного не пойму, почему совершенно логичные доводы воспринимаются в штыки. |
Коллега, зачем мы усугубляем в рамках данной темы? И почему это, позвольте полюбопытствовать, банк не дал бы кредит? Давал, и был прав, потому как не мог не дать, ибо в случае принудительной реализации.... см. приведенные ранее статьи земельного кодекса! Оценку земли при этом добавлять не надо, ибо стоимость земельного участка даже не является существенным условием договора купли-продажи (прописано законодательно). А то все проблемы банков. Какая здесь логика? Хочется очень вычесть затраты на оформление зу - пожалуйста. Но опять-таки, фактически они являются общеобязательными, на каком основании минус? И никаких штыков, коллега |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
