| Автор |
Сообщение |
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
 Добавлено:
Пн, 02 Окт 2006 12:01 |
  |
Коллеги. я тут в панике. Эксклюзивный объект- жутко дорогой.
Магазин 1й этаж и подвал. нашла аналог 1й этаж и подвал, но площади разные, напримр,е объект оценки 1й этаж -150 кв, подвал-130 кв., аналог - 1й этаж 280 кв.м, подвал 70 кв.м. Помогите, как мне их сравнить!!!!!!!!!!!! |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
   |
|
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 02 Окт 2006 12:08 |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 02 Окт 2006 12:11 |
|
та можно поотдельности искать аналоги., НО там самое главное место положение, на него поправку не высчитаешь, аналог прям рядом, но он идет 1й и подвал. КАК СРАВНИТЬ!!!!!!!! |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 02 Окт 2006 12:16 |
|
Вообще-то матрици дают неплохой и более точный ответ в таких ситуациях. Попробуй посчитай, но нужно больше аналогов. |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
  |
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 02 Окт 2006 12:18 |
|
дайте образец!!!!!!!!!!!!! |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
он же Гоша
Возраст: 51
Сообщения: 494
|
| Добавлено:
Пн, 02 Окт 2006 13:10 |
|
А подвал под что используется? Там склад либо такой же магазин, как и на первом этаже? |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 02 Окт 2006 13:13 |
|
А может по удельному весу каждой составляющей в общей площади объекта попробовать? |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 02 Окт 2006 13:24 |
|
подвал - тоже магазин. соедениы внутри лестницей |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
он же Гоша
Возраст: 51
Сообщения: 494
|
| Добавлено:
Пн, 02 Окт 2006 13:42 |
|
ИМХО - есть смысл посчитать по аналогам стоимость квадратного метра для первого этажа, а на стоимость квадрата для подвала взять понижающую поправку - провести такой себе анализ рынка и определить разницу в ценах предложения на помещения первого этажа и подвальных помещений (чем и аргументировать величину поправочного коэффииента).
Потом все сложить |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 02 Окт 2006 13:42 |
|
| Цитата: |
| А может по удельному весу каждой составляющей в общей площади объекта попробовать? |
А как?я туплю...... |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 02 Окт 2006 13:45 |
|
| Цитата: |
провести такой себе анализ рынка и определить разницу в ценах предложения на помещения первого этажа и подвальных помещений (чем и аргументировать величину поправочного коэффииента).
Потом все сложить |
хороший вариант, я о нем думала, но фиг так получится я ж говорю- эксклюзив.....щас просто голову себе сломаю |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 02 Окт 2006 14:04 |
|
Иногда продают поотдельности - 1 этаж и подвал. Попробуйте прозвонить. Или действительно определить удельные веса 1 этажа и подвала в стоимости - так вы определите стоимость кв. метра и подвала. Т.е. разница в стоимости 1 этажа и подвала под магазин .
Я недавно делал выборку: определял разницу в стоимости 1 этажа и цокольного под офис. Разница составила 38%. |
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 02 Окт 2006 14:04 |
|
Самое простое взять коєфициент для подвала из УПВСа и стоимость аналогичной недвижки первого єтажа. |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 02 Окт 2006 14:10 |
|
Всем известно. что при прочих равных, стоимость подвальных помещений ниже, чем нормальных помещений, соответственно, чем больше в оставе всего объекта подвальных помещений, тем его общая стоимость ниже.
В Вашем случае:
объект оценки: общая площадь 280 м2, подвал 130 м2, соответственно удельный вес подвальных помещений составляет 46,4%;
объект сравнения: общая площадь 350 м2, подвал 70 м2, удельный вес подвальных помещений 20%.
Т.е. ясно, что обект оценки хуже объекта сопоставления, соответственно, стоит дешевле. А вот тут начинается самое интересное: как правильно посчитать это "дешевле". Самый простой вариант (П/п)^n, я так считал пару раз. У кого какие варианты будут? |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 02 Окт 2006 14:13 |
|
да - с одним аналогом далеко не ...оценишь
сравни "как-нибудь" и напиши - мол один аналог и все тут!!!
а сделай по доходу и напиши что это тот метод который дает наибольшее кол-во информации...
а сравнивать лучше как будто это отдельные объекты подвал и 1-й этаж (НО с учетом того что они все-таки вместе, если это существенно влияет).
- насколько оптимально используются площади в том и ином случае, если одинаково, то сравнивай как ты всегда сравниваешь объекты с разными площадями!
- как влияет наличие подвала - положительно/отрицательно на весь объект!
- возможность продажи частями (читай выше)! |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
|
|
