Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Оценка зданиий под разборку Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу 1, 2, 3  След. Автор Сообщение Юляшка34 Сообщения: 16 Добавлено: Пт, 22 Апр 2011 10:37 Добрый день уважаемы оценщики! Нужно для ОГИС оценить здания производственного назначения, здания находятся в аварийном состоянии, ОГИС просить оценить не как объект недвижимости, а как строительный материал под разборку, мы хотели чтобы они написали в задаче оценки, оценить под разборку то есть определить стоимость ликвидации, они ответили, что не имеют на это право, то есть ответственность сваливают на нас. Я думаю если мы опишем эти здания, степень их износа, и в анализе НЭИ определим что НЭИ в данном случае - под разборку, составим смету на демонтаж и эта сметная стоимость и будет стоимость ликвидации. Но меня терзают сомнения не будут ли к нам потом претензии, что мы без какого либо заключения (например технического заключения) поставили такой вердикт как утилизация (разборка), и еще как же так обосновать что затраты на восстановление экономически не целесообразны. Я в теории конечно знаю, что необходимо просчитать затраты на восстановлении путем составления сметы и сравнить их со стоимостью нового строительства, но какие затраты включать и с какой новой стоимостью сравнивать? И еще что в данном случае с землей надо делать, ОГИС говорит что земля не нужна, так как продается только строй материал? Вот такая Вам задачка на Пасху, дорогие оценщики, не оставьте вашего коллегу в беде, помогите кто чем может. заранее всем благодарна. Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 22 Апр 2011 10:54 Я бы не рисковал и на себя бы не брал. Только обследование специализированной организации в котором будут прописаны соответствующие дефекты и заключения о возможности эксплуатации и необходимых объемах работ на устранение. Потом к сметчикам с этим за сметой на расчет стоимости ремонта. Оно Вам надо потом ходить и доказывать. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Пт, 22 Апр 2011 12:28 Серый 100%. Серый писал(а): Потом к сметчикам с этим за сметой на расчет стоимости ремонта. , и только так... А бюджет работ не позволит, и ОГИС этого оплачивать не будет. Плюс - хороший вопрос с правами на землю. Если Юляшка34 писал(а): ОГИС говорит что земля не нужна, так как продается только строй материал , то пусть не скажет, а напишет. В договоре. Про землю, что она не нужна. Иначе могут быть варианты потом..., после заключения договора купли-продажи, когда здание никто не снесет; все нехорошие, и все - у оценщика! Поверьте на слово... _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пт, 22 Апр 2011 12:28 Серый +1000000000000 Для того что бы считать под разборку нужно или в задании прописать, или акт о не пригодности объекта к эксплуатации. Их местный совет дает. ГИС явно Вас пытается подставить. (деньги/взятку уже наверное поделили) _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Максим Сочинский Возраст: 39 Сообщения: 359 Откуда: Odessa Добавлено: Пт, 22 Апр 2011 13:47 Серый писал(а): Я бы не рисковал и на себя бы не брал. Только обследование специализированной организации в котором будут прописаны соответствующие дефекты и заключения о возможности эксплуатации и необходимых объемах работ на устранение. Потом к сметчикам с этим за сметой на расчет стоимости ремонта. Оно Вам надо потом ходить и доказывать. Grey Horse писал(а): Серый 100%. Серый писал(а): Потом к сметчикам с этим за сметой на расчет стоимости ремонта. , и только так... А бюджет работ не позволит, и ОГИС этого оплачивать не будет. Плюс - хороший вопрос с правами на землю. Если Юляшка34 писал(а): ОГИС говорит что земля не нужна, так как продается только строй материал , то пусть не скажет, а напишет. В договоре. Про землю, что она не нужна. Иначе могут быть варианты потом..., после заключения договора купли-продажи, когда здание никто не снесет; все нехорошие, и все - у оценщика! Поверьте на слово... +100% к предыдущим постам. Будьте осторожны. _________________ Не идти вперед, значит идти назад. skype: maxim_sochinskiy Bogdan Gun Возраст: 53 Сообщения: 593 Откуда: Donbass Добавлено: Пт, 22 Апр 2011 17:50 А как быть, если в аналогичной ситуации здание уже разобрано до состояния кучи строительного мусора? Какие нужны документы. И какие сметы на ремонт могут быть? Vad Сообщения: 363 Откуда: южная группировка Добавлено: Пт, 22 Апр 2011 21:40 Из собственного опыта - в постановлении о назначении эксперта Вам напишут определить рыночную стоимость имущества не больше не меньше. То что говорят исполнители оцените под разборку или оцените без земли это все ерунда. Чтобы в НЭИ выбрать разборку наверно нужно все таки подкрепится заключением специализированной организации имеющей соотвествующую лицензию. хотя я сомневаюсь что что бюджет Вашего гонорара может позволить такое заключение. Опять же если у вас в постановлении стоит цель определить рыночную стоимость вы не куда не уйти от земли, ее все равно придется считать и она все равно что -то будет стоить, даже если здание придется разобрать. Что касается цены объекта, у Вас в Джанкое или в других соседних селах не такая уж и большая цена на производственные площади. Ну максимум до 80-100 долл за 1 кв. м, а то и меньше, потому как в Симферополе производственные площади предлагаются по 100-200 долл. Если здание действительно в аварийном, ветхом состоянии, то я бы применил сравнительный подход вывел цену условно пригодного для эксплуатации производственного здания в том районе и понижал бы затратами на ремонт. Если у вас есть фотографии на которых действительно у здания нет покрытия кровли, массово обваливается штукатурка, отсуствуют полы и пр. то почему бы самому не посчтитать затраты на ремонт. Если нет возможности привлечь сметчика, то я уже советовал в другой ветке: в новых сборниках УПВС для малоэтажных домов и для многоэтажек в поседних разделах приведены затраты по стоимости строительства отдельных конструктивных элементов. Так что спокойно можено привести ваше здание к "объективной" с точки зрения цены стоимости и даже вообще его загнать в "минус". Единственно все таки на затраты по УПВС нужно проиндексировать и нужно накинуть износ, ведь аналоги выбранные для сравнения скорее всего не новые. Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Пт, 22 Апр 2011 22:15 Bogdan Gun писал(а): А как быть, если в аналогичной ситуации здание уже разобрано до состояния кучи строительного мусора? А что у Вас прописано в качестве объекта оценки? И что Вы видите на дату оценки? Bogdan Gun писал(а): И какие сметы на ремонт могут быть? А какой может быть ремонт кучи мусора? _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Юляшка34 Сообщения: 16 Добавлено: Сб, 23 Апр 2011 10:02 Доброго всем дня! спасибо за ответы! Из всего выше сказанного я сделала вывод что лучше в НЭИ таких умозаключений как я хотела не делать. Меня интересует один вопрос почему ОГИс так яро не хочет оценивать это все как недвижимость, может потому что потом надо документы БТИ и так далее делать? не понимаю, я им предлагала оценить эти склады как недвижимость с большим процентом износа, стоимость соответственно тоже будет не очень большая. **************************************************** Значит однозначно надо ценить как строения (я так думаю по затратному), применить физический, экономический и функциональный износ, на землю у них даже нет проекта отвода, по-этому можно сослаться на это и ее не ценить. Но если физический износ будет 95%. Или лучше просчитать его в стоимостном выражении, с использованием той же сметы как уже писал выше Vlad? ********************************************************* Всех еще раз с Пасхой!!!! Добавлено спустя 21 минуту 31 секунду: Я не совсем понимаю Grey Horse, как тогда в этом случае ценить кучу мусора? В моем случае здания почти тоже куча мусора, несущие конструкции процентов на 50 отсутствуют, перекрытий тоже на одном складе нет, стоят только колонны и фермы металлические после пожара. Я думала что если видишь то ценишь то что видишь, если там куча мусора значит недвижимости как строения нет и остается только земля и то если она приватизирована, а если нет то и право пользования ею ценит нет смысла. Но пока эти колонны и фермы еще стоят они недвижимость так что ли? И оценщик не может ценить это как стройматериал. Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Сб, 23 Апр 2011 10:28 Юляшка34 писал(а): В моем случае здания почти тоже куча мусора, несущие конструкции процентов на 50 отсутствуют, перекрытий тоже на одном складе нет, стоят только колонны и фермы металлические после пожара. Тогда Вам однозначно к спец. организации нужно. После воздействия высоких температур конструкция вроде с виду и нормальная, а несущей способности у нее может не быть вообще: арматура отпущена, металл тоже точку прочности не держит. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Bogdan Gun Возраст: 53 Сообщения: 593 Откуда: Donbass Добавлено: Сб, 23 Апр 2011 11:10 Grey Horse писал(а): Bogdan Gun писал(а): А как быть, если в аналогичной ситуации здание уже разобрано до состояния кучи строительного мусора? А что у Вас прописано в качестве объекта оценки? И что Вы видите на дату оценки? Bogdan Gun писал(а): И какие сметы на ремонт могут быть? А какой может быть ремонт кучи мусора? Объекты оценки свинарник и коровник. В задании рыночная стоимость. При фактическом осмотре здания в состоянии, аналогичном разрушениям от попадания "вакуумной бомбы". То есть горы битого кирпича, шлака и ни одной возвышающейся конструкции. И в какой стороне при этом рыночная стоимость не понятно. При том, что хоть каких-нибудь документов на земельный участок не представлено. Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Сб, 23 Апр 2011 11:23 Серый писал(а): Тогда Вам однозначно к спец. организации нужно. После воздействия высоких температур конструкция вроде с виду и нормальная, а несущей способности у нее может не быть вообще: арматура отпущена, металл тоже точку прочности не держит. Видимо, да. Только кто это будет оплачивать? ОГИС - вряд ли... Оценщику из своего кармана тоже неинтересно... А если этого не сделать, то все рассуждения оценщика, скорее всего, недорогого будут стоить. Потому что он - не специалист по такому критическому состоянию конструкций и как минимум не может обоснованно сказать, как их можно использовать в дальнейшем. Соответственно, и нет анализа ЛНЭИ. Юляшка34 Юляшка34 писал(а): Меня интересует один вопрос почему ОГИс так яро не хочет оценивать это все как недвижимость, может потому что потом надо документы БТИ и так далее делать? На этот вопрос может быть масса ответов... Один другого хуже. Юляшка34 писал(а): Я не совсем понимаю Grey Horse, как тогда в этом случае ценить кучу мусора? В моем случае здания почти тоже куча мусора, несущие конструкции процентов на 50 отсутствуют, перекрытий тоже на одном складе нет, стоят только колонны и фермы металлические после пожара. Куча мусора, по моему представлению - это разобранное на стройматериалы здание, выведенное из эксплуатации и, видимо, снятое с учета в БТИ и т.д. Пока это не так - это не куча мусора, а объект недвижимости. Юляшка34 писал(а): Я думала что если видишь то ценишь то что видишь, если там куча мусора значит недвижимости как строения нет и остается только земля и то если она приватизирована, а если нет то и право пользования ею ценит нет смысла. Достаточно глубокое заблуждение. Вы цените не то, что видите, а комплекс прав, связанных с тем, что Вы видите. Какие права появляются у того, кто этот Ваш объект купит? Кроме права разобрать его на вторичные стройматериалы? Совсем не обязательно ему проводить работы по разборке. Веди он купил юридически объект недвижимости... Не демонтировав его, как его собственник, он может получить какие-то права, связанные с землей? Даже если земельный участок не приватизирован? _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Сб, 23 Апр 2011 15:50 Bogdan Gun писал(а): Объекты оценки свинарник и коровник. В задании рыночная стоимость. При фактическом осмотре здания в состоянии, аналогичном разрушениям от попадания "вакуумной бомбы". То есть горы битого кирпича, шлака и ни одной возвышающейся конструкции. И в какой стороне при этом рыночная стоимость не понятно. При том, что хоть каких-нибудь документов на земельный участок не представлено. Сравнения и доходного нет. Аналогов для объекта в таком состоянии не найти. Остается остается одно - затратка. Далее берем УПВС делаем корректировку на наличие оставшихся конструктивных элементов (фундамент на пример). Учитываем их износ и плюсуем РС ЗУ или ППЗУ по нормативному отводу для аналогичных объектов по ДВН. (см НС1 и 2) Можно еще учесть и материалы, те что остались от разграбления. Но тут я не знаю че подсказать. По опыту до продажи их растянут (разве что есть охрана) и сорвутся торги ибо изменится объект продажи/оценки. Разве что сослаться на задание (Ваше) "определить РС недвижимости" тут нет ".... с материалами от разборки". Следовательно не будет нарушения задания. Удачи _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Bogdan Gun Возраст: 53 Сообщения: 593 Откуда: Donbass Добавлено: Вс, 24 Апр 2011 15:56 Да там сложно сказать остался ли фундамент. Но в принципе несколько процентов конструктивов по УПВС можно насчитать с предельным износом. Спасибо за наводку. А вот в каком ДБН можно взять обоснование площади минимально необходимого ЗУ для конкретного здания? Давно интересовал этот вопрос, но как-то обходился. Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Вс, 24 Апр 2011 17:10 Bogdan Gun писал(а): А вот в каком ДБН можно взять обоснование площади минимально необходимого ЗУ для конкретного здания? Давно интересовал этот вопрос, но как-то обходился. ДБН 360-92** _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу 1, 2, 3  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме