Список вопросов, которые уже подняты при обсуждении:
1. Обязательно ли личное инспектирование объекта оценки?
2. обязательны ли фото в сокращенной форме отчета?
3. Какова структура сокращенной формы отчета?
4. Обязательно ли использование максимального количества подходов, указанное в порядке для того или иного вида недвижимости, или достаточно выбрать тот подход, использование которого возможно с учетом наличия исходящей информации и который при этом наиболее приближен к рыночной стоимости?
5. Должен ли нотариус при оценке домовладения дополнительно к отчету фондовского оценщика требовать еще и отчет по экспертной оценке земельного участка (земельщика), учитывая что в оценочной стоимости домовладения уже будет сидеть стоимость земли?
6. Если договором на оценку предусмотрена передача всех исходящих материалов, равно как и самого отчета в любом виде и на любых носителях от оценщика заказчику. то должен ли оценщик при этом все таки нарушая национальный стандарт но исполняя порядок хранить копию отчета у себя в архиве?
В продолжение вопросника
7. п.4. Порядка..., предусматривает применения в т.ч. ЗП в последовательности указанной в п.7 НС№2, где первым делом определяется РС ЗУ. Зачем тогда нормативная оценка предусмотренная п.9? Нестыковка?
8. Позволяет ли направление кв.свидетельства 1.1. производить оценку домовладений?
9. Каким образом должно учитываться показатель минимальной стоимости?
10. Как будут определяться признаки объекта незавершенного строительства обозначенные в п.8 Порядка...
И надо полагать в 6-ти месячный срок будет создан новый алгоритм затратного подхода совместно с МинРегионбудом. п.3 Порядка..
Да, неплохо бы список ответов получить
Юляшка34
Сообщения: 16
Добавлено:
Чт, 10 Ноя 2011 20:15
НА обсуждение...
7.ВЫБОР РАСЧЕТНОГО ПОДХОДА
В соответствии с п.4 Временного порядка определения оценочной стоимости недвижимости и объектов незавершенного строительства, которые продаются (обмениваются): «оценочная стоимость объектов малоэтажного жилого строительства, в том числе дачного и садового типа, определяется путем применения затратного и сравнительного методических подходов».
В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что использование затратного подхода является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение использовать только один – сравнительный подход.
Возможность применения сравнительного подхода объясняется тем, что маркетинговые исследования, проведенные на рынке недвижимости города ХХХ, позволили собрать объем информации о предложении по купле-продаже недвижимости аналогичного функционального назначения, при условии соблюдения рыночных условий, в объеме, достаточном для применения этого подхода. Невозможность применения затратного подхода объясняется следующим. Затратный подход целесообразно применять для проведения оценки недвижимого имущества, рынок купли-продажи или аренды которого ограничен, специализированного недвижимого имущества, в том числе недвижимых памятников культурного наследия.
Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нем здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает. В свою очередь, расчет по «типовым» сметам, с учетом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры, приведет к большой погрешности при вычислениях. Кроме того, Оценщикам абсолютно не известны случаи подобного «изощренного» приобретения жилья, когда покупатель частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства. Принимая во внимание весомость приведенных выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчета.
По мнению Оценщика, единственно возможным подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения дает наиболее объективные результаты.
Петрович
Сообщения: 784
Добавлено:
Чт, 10 Ноя 2011 20:46
Юляшка34 писал(а):
НА обсуждение...
7.ВЫБОР РАСЧЕТНОГО ПОДХОДА
для квартиры покатит ))
Romario
Сообщения: 1
Добавлено:
Чт, 10 Ноя 2011 21:00
Вячеслав Анатольевич писал(а):
думаю, если оценщики в своей массовости не будут халтурить и демпинговать, то от этого всем же и хорошо будет. И никто не на кого не будет обижаться что оценили дорого (читать по рыночном) - пойдут к вашему коллеге и он оценит и дешевле за услугу и дешевле по стоимости объекта...
Підтримую цілком і повністю
Добавлено спустя 3 минуты 16 секунд:
Проясніть, чим обумовлено використання ЕГО для податку 1% в пенсійний фонд та 1% держ. мита, і чи дійсно тепер і далі потрібно буде брати ЕГО при купівлі-продажу коли угода не підпадає під 5% оподаткування доходу згідно п.172 ПКУ?
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
Добавлено:
Чт, 10 Ноя 2011 21:21
Помещик писал(а):
5. Должен ли нотариус при оценке домовладения дополнительно к отчету фондовского оценщика требовать еще и отчет по экспертной оценке земельного участка (земельщика), учитывая что в оценочной стоимости домовладения уже будет сидеть стоимость земли?
Помещик писал(а):
8. Позволяет ли направление кв.свидетельства 1.1. производить оценку домовладений?
Сталкивались с проблемой что при купле-продаже домовладений нотариус требует лицензию на оценку земли. Может как-то переформулировать вопрос и объединить в один.
В п. 6 и п. 8 Порядка 1103 возможно применение доходного подхода, поэтому возникает вопрос о применении НЭИ. Собственно вопрос:
- применять НЭИ или считать при текущем использовании с учетом функционального назначения;
- если применять НЭИ, нужно ли этот анализ отображать в сокращенной форме отчета.
_________________ Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе.
Серый Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
Добавлено:
Чт, 10 Ноя 2011 22:02
A_expert писал(а):
reol2004
странно как то!!
Ничего странного. Так и есть в жизни. Они же ОСВ считают с учетом только физ. состояния и все. Вот и получается, что для депресивного района их стоимость значительно выше реальной рыночной, а для двигового нас. пункта - значительно ниже рыночной стоимости.
_________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь
КоньВп@льт0
Сообщения: 220
Откуда: Киев, Куреневка
Добавлено:
Пт, 11 Ноя 2011 13:21
Сергей_К писал(а):
Помещик писал(а):
5. Должен ли нотариус при оценке домовладения дополнительно к отчету фондовского оценщика требовать еще и отчет по экспертной оценке земельного участка (земельщика), учитывая что в оценочной стоимости домовладения уже будет сидеть стоимость земли?
Помещик писал(а):
8. Позволяет ли направление кв.свидетельства 1.1. производить оценку домовладений?
Сталкивались с проблемой что при купле-продаже домовладений нотариус требует лицензию на оценку земли. Может как-то переформулировать вопрос и объединить в один.
.
Оценка земли нужна для определения госпошлины (з-н про оценку земли) и для этого требуется лицензия.
Мое мнение, что для оценки домовладения лицензия не нужна, но мне кажется, что домовладение есть совокупность построек (будівлі та споруди) и к земле отношения не имеет. Мне кажется, что постройки с землей называются усадьба (садиба) и рыночная стоимость домовладения это рыночная стоимость усадьбы минус рыночная стоимость земли. Но нотариату не велят оформлять усадьбы и эта формулировка повисла в воздухе. Когда клиент мне заказывает домовладение и землю, то я по лицензии оцениваю землю, потом ссылаясь на свой же отчет, на основании 1.1 оцениваю усадьбу и в выводе пишу, что усадьба стоит столько-то, в том числе домовладение столько-то. Как делать домовладение отдельно я не знаю.
Добавлено спустя 4 минуты 31 секунду:
Юляшка34 писал(а):
7.ВЫБОР РАСЧЕТНОГО ПОДХОДА
Мне кажется, что для квартиры это делать не стоит. Законодатель однозначно указал, что для квартир однозначно применять сравнительный для расчета подоходного. Кроме того сказал применять укороченный отчет. Вот и укоротим его на этот пункт. Чего же там выбирать, если за нас уже все выбрали
_________________
Vicdom
Сообщения: 446
Откуда: Киев
Добавлено:
Пт, 11 Ноя 2011 14:08
я бы на месте клиента попросил сделать оценку на 28 137 грн. А вот ты оценщик - КРУТИСЬ КАК ХОЧЕШЬ! Так может все же лучше для этого населенного пункта установить минимальную стоимость и все проблемы. Ниже - НИЗЗЯ !!!...
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
Добавлено:
Пт, 11 Ноя 2011 14:15
КоньВп@льт0 писал(а):
Оценка земли нужна для определения госпошлины (з-н про оценку земли)
И что там написано?
В Свидетельстве о регистрации в Гос. реестре оценщиков по направлению 1. Оцінка майна у матеріальній формі указано:
1.1. Оцінка нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості), у тому числі експертна грошова оцінка земельних ділянок.
Вопрос: зачем нотариусу лицензия оценщика земли?
_________________ Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе.
Вячеслав Анатольевич
Сообщения: 140
Откуда: Киев
Добавлено:
Пт, 11 Ноя 2011 14:36
то же верно...
WASDEROZON Гость
Добавлено:
Пт, 11 Ноя 2011 14:43
Сергей_К писал(а):
КоньВп@льт0 писал(а):
В Свидетельстве о регистрации в Гос. реестре оценщиков по направлению 1. Оцінка майна у матеріальній формі указано:
1.1. Оцінка нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості), у тому числі експертна грошова оцінка земельних ділянок.
Н А К А З ФДМУ від 15.11.2010 N 1677 Зареєстровано в Міністерстві юстиції України 9 грудня 2010 р за N 1233/18528
Про внесення зміни до Порядку реєстрації фізичних осіб (оцінювачів) у Державному реєстрі оцінювачів
Цитата:
Відповідно до статті 21 Закону України "Про оцінку майна, ...1. У додатку 4 до Порядку реєстрації фізичних осіб (оцінювачів) у Державному реєстрі оцінювачів, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 19.12.2001 N 2355 ( z1092-01 ), зареєстрованого у Міністерстві юстиції України 28.12.2001 за N 1092/6283, назву спеціалізації 1.1 напряму оцінки 1. "Оцінка об'єктів у матеріальній формі" викласти у такій редакції:
"1.1 Оцінка нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості),
у тому числі земельних ділянок та майнових прав на них".
…………………………………………………………………………………………………………..
Витяг з Інструктивного листа ФДМУ 24.06.2010 N 10-36-8103 «Щодо проведення оцінки об'єктів, що підлягають приватизації, разом із земельними ділянками державної власності»
У зв'язку з внесенням змін до законів України "Про державну експертизу землевпорядної документації" та "Про оцінку земель" (Закон України від 05.11.2009 N 1702-VI), з метою забезпечення оцінки об'єктів аукціону під час їх продажу відповідно до Порядку продажу об'єктів, що підлягають приватизації, разом із земельними ділянками державної власності, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 08.07.2009 N 689 (далі - Порядок), Фонд державного майна України (ФДМУ) надає роз'яснення щодо порядку залучення суб'єктів оціночної діяльності та виконавців робіт із землеустрою до виконання робіт (надання послуг) з оцінки об'єкта аукціону, робіт із землеустрою, стосовно складання звіту про оцінку об'єкта аукціону, його рецензування та затвердження висновків про вартість.
1. З метою забезпечення проведення робіт із землеустрою (землевпорядних робіт) та оцінки об'єктів аукціону ……обирають:
виконавця землевпорядних робіт, що має ліцензію на проведення робіт із землеустрою, видану центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів;
суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання, який буде проводити оцінку об'єкта аукціону. Суб'єкт оціночної діяльності повинен мати сертифікат суб'єкта оціночної діяльності, виданий ФДМУ відповідно до Положення про порядок видачі сертифікатів суб'єктів оціночної діяльності, затвердженого наказом ФДМУ від 14.03.2002 N 479 і зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 28.03.2002 за N 312/6600, за відповідними напрямами оцінки майна та спеціалізаціями в межах цих напрямів.
7. За результатами незалежної оцінки об'єкта аукціон складається звіт про оцінку об'єкта аукціону. Звіт про оцінку об'єкта аукціону має містити висновок про вартість. Звіт про оцінку та висновок про вартість готуються з дотриманням вимог, установлених національними стандартами оцінки. При цьому у висновку про вартість окремо зазначаються вартість об'єкта аукціону, вартість об'єкта приватизації та вартість земельної ділянки, на якій розташований об'єкт приватизації.
8. Згідно з вимогами Закону України "Про оцінку майна, … та Методики оцінки майна звіт про оцінку об'єкта аукціону підлягає рецензуванню у встановленому порядку рецензентом або експертною радою саморегулівної організації оцінювачів, члени якої мають кваліфікаційне свідоцтво оцінювача за спеціалізацією 1.1 "Оцінка нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості), у тому числі експертна грошова оцінка земельних ділянок", …
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
Добавлено:
Пт, 11 Ноя 2011 14:56
WASDEROZON ну поменяли наименование специализации с
1.1. Оцінка нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості), у тому числі експертна грошова оцінка земельних ділянок
на
1.1 Оцінка нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості), у тому числі земельних ділянок та майнових прав на них
Что из этого следует?
WASDEROZON какое отношение Витяг з Інструктивного листа ФДМУ 24.06.2010 N 10-36-8103 «Щодо проведення оцінки об'єктів, що підлягають приватизації, разом із земельними ділянками державної власності», имеет отношение к Постанове КМ "1103?
_________________ Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе.
WASDEROZON Гость
Добавлено:
Пт, 11 Ноя 2011 15:26
оценка застроенных участков не требует лицензии
КонстантинЛепко
Возраст: 55
Сообщения: 1149
Откуда: Крым
Добавлено:
Пт, 11 Ноя 2011 15:47
Коллеги, я для себя решил при оценке домовладения оценивать затраткой согласно п.7 НС (там и земля тоже) + сравнительный. Потом согласовать все, как мы обычно делаем а в выводе писать "Оценочная стоимость домовладения в том числе земельного участка составляет ------------------ грн", тем более что запись в нашем Сертификате "1.1 Оцінка нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості), у тому числі земельних ділянок та майнових прав на них
" однозначна и толковать ее дополнительно нет необходимости.
А дальше пусть нотариус с Заказчиком сами парятся, нужен ли еще один отчет по земле, как облагать налогом и по какому отчету, и т.д.
Считаю главное что бы мы выдержали свои НС и Временный порядок.
А вот кода выйдут дополнительные разъяснения по этому поводу от ФДМУ вот тогда и перестроимся. А пока работать так и не парится. Что скажите?
Сергей_К
Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева
Добавлено:
Пт, 11 Ноя 2011 15:57
WASDEROZON писал(а):
оценка застроенных участков не требует лицензии
Только нотариусы об этом либо не знают, либо не хотят знать.
Добавлено спустя 7 минут 58 секунд:
КонстантинЛепко писал(а):
"Оценочная стоимость домовладения в том числе земельного участка составляет ------------------ грн", тем более что запись в нашем Сертификате "1.1 Оцінка нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості), у тому числі земельних ділянок та майнових прав на них
" однозначна и толковать ее дополнительно нет необходимости.
А дальше пусть нотариус с Заказчиком сами парятся, нужен ли еще один отчет по земле, как облагать налогом и по какому отчету, и т.д.
КонстантинЛепко, в общем то, заказчик не хочет "париться", а хочет получить "удовлетворение" и за один раз.
_________________ Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе.
Следующая тема Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы можете скачивать файлы в этом форуме