< О К Н О > Форум Клуба оценщиков :: Просмотр темы - оценка объекта недвижимости с учетом перспективы возведения на его месте другого объекта.

Форум • Правила форума • Пользователи • FAQ • Поиск • Календарь • Регистрация • Профиль • Войти и проверить личные сообщения • Вход

оценка объекта недвижимости с учетом перспективы возведения на его месте другого объекта.

Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Общие вопросы по оценке недвижимого имущества

На страницу Пред. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 След.

Автор

Сообщение

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 10:39

rudge писал(а):

б) использование ОО НА ДАТУ оценки по ДОЗВОЛЕННОМУ назначению дающему НЕИ. То бишь, если ОО дозволено (отвечает ДБН и тп) использовать, например, под торговлю, офис, склад и тп., то тут НЕИ должно быть то использование которое даст максимальный ЧОД. При этом, обращаю Ваше внимание, НИ КАКИХ ИЗМЕНЕНИЙ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.

Это Вы расскажете тем, кто переделал пром. корпуса в "Городок", "Мегамаркет", "Фокстрот", "Ашан", БЦ "Петровка", столовку завода "Маяк" в бильярдный клуб (м. "Петровка" в Киеве), пром. площадки обувной фабрики в офисный парк (это чуть дальше Петровки) пром. корпуса на превой линии мотозавода в офисные здания, не помню какой завод тоже пром. корпуса в офисные на Гринченко, 4 и т.д. по Киеву таких примеров туча.

rudge писал(а):

Вы же все время наровите виртуально, изменить ОО для достижения, пардон, мифического НЕИ, путем изменения самого ОО под это НЕИ, когда на дату оценки этих изменений просто НЕТ. Я считаю это в корне не правильно.

Ну вы можете считать все, что угодно. Но к анализу НЭИ в том виде, в котором он должен быть это не имеет никакого отношения. НЭИ практически всегда мифический ибо время не стоит на месте и выдвигает все новые и новые требования к изменению объекта (установка WiFi точки вместо протяжки кабелей к каждому компу - это тоже достижение НЭИ, хотя стен для этого проламывать и не надо и т.д.).

rudge писал(а):

Вот по этому банки сегодня кусают локти "утратив" те виртуальные ОО которые в свое время получили в залог. Вот по этому и такие расхождения в оценке, доходником, разными оценщиками. (фантазия разная).

Банки остались с этими объектами по всему миру. Это не проблема результата - это мировая проблема кризиса. Под жилье они тоже остались с тем же результатом, и под вполне реальные автомобили, квартиры, дома. Там никто не фантазировал. Просто банки устроили гонку кто больше выдаст под меньший процент и с наименьшим обеспечением (доходило, что кредиты вообще выдавались без покрытия), а не проверяли реальную платежеспособность клиента, когда проценты и тело покрывалось не за счет дохода, а за счет темпа роста стоимости объекта. И когда это прекратилось - тут же сдулся и плательщик.
Ну и на последок. Если собственник пром. объекта на Крещатике продаст его как пром. объект - то он лох педальный, а не собственник. Так, в принципе, от имени государства поступают только гос. чиновники.

Я устал, я ухожу. Есть более интересная работа, чем доказывать вполне реальные вещи, примеров которым в каждом развитом городе на каждом шагу.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Плытий Петр

Возраст: 47
Сообщения: 776
Откуда: м. Київ

Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 11:02

Серый писал(а):

Это было до кризиса. Я когда начал эту тему, то сказал что понятие расчет стоимости исходя из "НЭИ" действовал до 2009 г. Потому что банки охотно кредитовали, зная что там действительно будет объект "НЭИ". И не дай Бог чего они смогли бы его продать.

Серый писал(а):

НЭИ практически всегда мифический ибо время не стоит на месте и выдвигает все новые и новые требования к изменению объекта (установка WiFi точки вместо протяжки кабелей к каждому компу - это тоже достижение НЭИ, хотя стен для этого проламывать и не надо и т.д.).

Пожалуйста, как говорила Zanoza, вся документация, которая подверждает намерения потенциального заказчика использовать объект под "НЭИ", и он не становится мифическим.

Серый писал(а):

Из-за таких фраз я как независимый оценщик (не банковский) не останусь без клиентов Smile

Серый писал(а):

Если собственник пром. объекта на Крещатике продаст его как пром. объект - то он лох педальный, а не собственник. Так, в принципе, от имени государства поступают только гос. чиновники.

и никто другой. Потому как, жаль это осознавать, чиновник купил (приватизировал), ухватил, как промышленную недвижимость. Поэтому как "лох педальный" приходит ко мне и просит любым способом повысить стоимость, я откажу. Так как приходит потом другой которому банк дает кредит на покупку (от стоимости промышленого объекта).

Оценщик делает стоимость, и получает за это деньги. Что потом с этим объектом, его уже мало интересует.

Я не устал, и не ухожу, и готов доказывать свою точку зрения, при этом уважая мнения других.

_________________
Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік".

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 11:29

Плытий Петр, У Вас однобокий взгляд со стороны банковского работника.

Плытий Петр писал(а):

Потому что банки охотно кредитовали, зная что там действительно будет объект "НЭИ". И не дай Бог чего они смогли бы его продать.

Вы сами себе противоречите, ибо банк давал кредит, например, под пром. площадку с промышленными объектами, а инвестор на его месте строит, например, офисное здание. Уже то, что фактически передано в залог и фактически получено на выходе отличается. В любом случае объектом залога был инвестиционный проект. Либо банк должен был дать денег под конкретный объект, при этом получатель должен был использовать средства для другого объекта (на другой площадке), оставляя в целости и сохранности предмет залога.

Плытий Петр писал(а):

А вчем прикол. Приходит владелец, пусть пром. объекта, без документов на переделку - вы ему оценку как пром. объекта, а приходит владелец такого же, но с документами - вы ему оценку уже инвест. проекта. Так суть же не меняется, просто превый еще в начале пути, а второй уже прошел один шаг, понес опреденные затраты и сократил время достижения НЭИ на период получения документов.
Признаюсь честно и уже говорил об этом, все подобные работы, которые приходилось делать - делались либо на уже существующей документации, либо на условиях, что она будет получена под такое использование. Ну так а в чем проблема, идет обычный просчет вариантов возможного использования и оценка эффективности.

Относительно банков мое мнение тоже неизменно: вы же сами настояли, чтобы оценка под залог была исключена из перечня обязательных видов оценки. Наверное, решили, что и без оценщиков справитель, только посылаете к ним даже за оценкой простой квартиры или автомобиля. Никто не заставляет выдавать ровно ту сумму, которую написал оценщик (тем более, если видно , что она бредовая), раз вы такие умные - действуйте сами. Или тогда откаты не с кого будет брать за акредитацию да процент с суммы договора.

Плытий Петр писал(а):

Я не устал, и не ухожу, и готов доказывать свою точку зрения, при этом уважая мнения других.

Просто эта тема уже обсуждается не первый раз, и, помнится, коллега rudge остался в тотальном меньшинстве со своим мнением акына, воспевающего то, что видит. Теперь вас двое Smile

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Yourick

Сообщения: 708
Откуда: Киев и область

Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 11:36

Устал, но всё-таки не удержался...
1. Про РС
НС1 п.18. Застосування неринкових видів вартості під час укладання договору на проведення оцінки майна можливе у разі невідповідності умов угоди, у зв'язку з якою проводиться оцінка, хоча б одній з умов, яка висувається для визначення ринкової вартості, крім випадків, зазначених в абзаці третьому пункту 11 цього Стандарту.
То есть, если не РС, то без НЭИ - скока угодно
2. По поводу "на дату оценки"
НС1 п.8. 8. Принцип очікування передбачає, що вартість об'єкта оцінки визначається розміром економічних вигод, які очікуються від володіння, користування, розпорядження ним.
НС1 42. Дохідний підхід базується на врахуванні принципів найбільш ефективного використання та очікування, відповідно до яких вартість об'єкта оцінки визначається як поточна вартість очікуваних доходів від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, включаючи дохід від його можливого перепродажу
То есть, если очевидно (или легко доказуемо), что существующее использование экономически нецелесообразно, то оценщик ОБЯЗАН "ожидать доходов от НЭИ"

_________________
"я не оценщик, я только учусь"

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 11:52

Уважаемый Серый
Вы рассуждаете как бизнесмен, а не как оценщик.
Бизнесмен покупая актив для ведения бизнеса всегда планирует две вещи. Первое, вернуть вложенное и второе получит дополнительную прибыль. Так вот, первое это стоимость ОО, а второе это прибыль от бизнеса на базе приобретенного ОО. И для увеличения второй части естественно бизнесмен сделает все, в том числе и реконструкцию, что бы получит максимум отдачи на вложенные средства. Что и сделали бизнесмены из Ваших примеров. Тут я с ними на все 100. Но прирост доходности будет (они получают) от вложенных, подчеркиваю СОБСТВЕННЫХ, средств, а не от купленного ОО. Вы в своих рассуждениях постоянно суммируете эти величины. Но все это справедливо только для бизнеса, а не при определении стоимости ОО.
Что касается Ваших примеров.
Жаль что Вы не детализируете но исходя из опыта предположу что все эти объекты покупались без ЗУ. Следовательно им была грош цена по сравнению с потенциалом ЗУ. К стати, по тому и покупали за дешево по тому что была перспектива развития и получения дополнительной прибыли. Если бы в место этих объектов стояло то что потом поставлено то и РС их была бы другой и тут вопрос, а продалось бы с таким ажиотажем? Да и если прибавить к ОО еще и стоимость ЗУ, не ППЗУ, то вероятнее всего и общая стоимость была бы на мноооого выше.
Что касается "мифического" НЕИ. Вы глубоко заблуждаетесь. НЕИ всегда обусловлено возможностями ОО и его величества РЫНКА. И не дано нам право чего то там, пардон, фантазировать. Если по конструтиву, по техническим возможностям ОО-и его величество РЫНОК дает возможность получить 10% на вложенные средства то как бы мы не фантазировали 20% не получится. Рынок не даст. Единственный вариант который возможно позволит получить 20% это изменить конструтив и технические возможности ОО-и. Что Вы постоянно пытаетесь сделать хоть и виртуально.
НО ЭТО БУДЕТ УЖЕ ДРУГОЙ ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ.

PS; с таким же успехом можно взять грузовую Газель, виртуально, исходя из НЕИ, переоборудовать под микроавтобус (затраты то мизер) и рассчитать ее РС не как грузовика, а как микроавтобуса. Бред

_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...

Yourick

Сообщения: 708
Откуда: Киев и область

Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 12:16

rudge писал(а):

Жаль что Вы не детализируете но исходя из опыта предположу что все эти объекты покупались без ЗУ. Следовательно им была грош цена по сравнению с потенциалом ЗУ.

Ну наконец-то!
Почему фундамент без отведённой земли в центре Киева купят за мильйон баксов, а в далёкой губернии он никому не нужен.
Да потому что потенциал ЗУ и формирует цену этого объекта. Что потенциал неотведённого ЗУ не формирует стоимость квартир, офисов и пр.?
Ну скока можно? И причём тут оценка бизнеса (да, я помню разговор про свои-заёмные деньги)? Если можете адекватно аргументировать - вперёд, считайте, доказывайте, но всё равно НЭИ игнорировать очень ОПАСНО!
А собственник земельных улучшений ИМЕЕТ в любом случае права на землю и статус ЗУ влияет для оценщика на необходимость учёта затрат на регистрацию прав на землю, хотя РЫНОК говорит, что здравомыслящий землепользователь эту свою святую обязанность игнорирует ... до поры (платит 1% от НГО вместо 3%-12%)

_________________
"я не оценщик, я только учусь"

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 12:25

rudge писал(а):

Есть градостроительные документы для ЗУ и руководствоваться нужно только ими, а не выдумывать...
См. пункт НЕИ "Юридически разрешено". Если не разрешено, то все остальное не имеет смысла. Ну не будете же Вы вкладывать средства в объект которые по ЗАКОНУ нельзя использовать так как Вам хочется. На пример, админ здание под гостиницу. Требования разные, хотя кровати поставить вроди бы и не проблема.

Все верно. Однако есть нюансы... Такие, скорее из области теории. Неустоявшейся...
1. Есть ли возможность поменять порядок использования ЗУ? И сколько это может стоить?
2. Более существенно - если и можно поменять порядок использования ЗУ - не переходим ли мы от оценки Объекта Оценки к оценке инвестиционного проекта? Со всеми вытекающими последствиями - исходные данные, планы и возможности инвестора... А какой из инвестпроектов выбирать? И плавно у нас получается уже не рыночная, а инвестиционная стоимость, да?

rudge писал(а):

Мы же оцениваем тот ОО который перед нами на дату оценки, а не тот что, может быть, будет через год. А может и не будет (см. дефиницию НЕИ).
Все что Вы отстаиваете присуще БИЗНЕСУ на базе объекта оценки, а не самому ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ.

Не совсем бизнесу, уважаемый коллега rudge. Лучше бы сказать - перспективам объекта оценки.
Но вопрос, соглашаюсь, достаточно спорный, на грани...
Коллега rudge поднимает его уже давно и неоднократно. А некоторое время к его мнению присоединились, кстати, Воронин и Маркус, и уже обсуждают интереснейшую тему - замену в практической оценке понятия НЭИ на понятие наиболее вероятное использование. И логика в этом, очевидно, все-таки есть...

_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер

Плытий Петр

Возраст: 47
Сообщения: 776
Откуда: м. Київ

Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 12:28

Серый писал(а):

Вы сами себе противоречите, ибо банк давал кредит, например, под пром. площадку с промышленными объектами, а инвестор на его месте строит, например, офисное здание.

Банк давал кредит под то что будут строить на промплощадке (под НЭИ). Повторюсь - до 2009 г., так как банк был уверен что там построят. При этом банку это подтверждалось различной документацией. Сейчас это не прокатит, потому что з 2009 г. по сей день инвестирования почти нет. И самое главное, если раньше нужно было вложить средства (купить) в БУДУЩЕЕ, то сейчас это БУДУЩЕЕ надо продать в НАСТОЯЩЕМ. В чем тут противоречие - не понимаю.

Серый писал(а):

Ну так в этом и есть прикол. Поэтому и была введена акредитация в банках. Есть оценщики которые готовые подтвердить смену НЭИ документально. Если есть такой оценщик, есть и человек который на деле готов использовать объект как НЭИ.

Серый писал(а):

Ну так а в чем проблема, идет обычный просчет вариантов возможного использования и оценка эффективности.

Серый писал(а):

Никто не заставляет выдавать ровно ту сумму, которую написал оценщик (тем более, если видно , что она бредовая)

И проблем никаких нет, когда нет денег. А когда есть деньги, и их нужно дать кому то хочется "необычного просчета. И ровно сумму написаную оценщиком никто не выдает, а определенный процент.

Серый писал(а):

оценка под залог была исключена из перечня обязательных видов оценки

Не знал, но буду знать. Такая бы стоимость не помешала.

Серый писал(а):

раз вы такие умные - действуйте сами. Или тогда откаты не с кого будет брать за акредитацию да процент с суммы договора.

Мы умные, не скрою Smile

. Но без оценщиков никуда. Оценщик есть оценщик, он знает свою работу. И НЕ КРИВЛЯ ДУШОЙ СКАЖУ, ТАКИЕ ОЦЕНЩИКИ НИКОГДА НЕ ДАЮТ НИКАКИЕ ОТКАТЫ.

Серый писал(а):

коллега rudge остался в тотальном меньшинстве со своим мнением акына, воспевающего то, что видит

Ну не знаю. В меньшинстве, от какого большинства?
То что видит? Мне коментарии колег, которые видят, как-то ближе.

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 12:31

rudge писал(а):

Так почему Вы допускаете возможность анализа потенциала зем. участка как свободного, а анализа потенциала зем. участка с улучшениями - нет. Это противоречит положениям НС2.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 12:44

zanoza писал(а):

Для того, чтобы грамотно рассчитать НЭИ, оценщик должен иметь доступ к массе всяческих документов, к которым он доступа не имеет. Поэтому на данный момент все рассуждения о НЭИ - это фантазии, крайне редко подкрепленные документами.

С точки зрения глобальной теории - да, 100%! А на практике получается, что анализ ЛНЭИ толком сделать и не получается! Smile

rudge писал(а):

Вот это те грабли о которых я всегда говорю. Оценщик зеркало рынка, а не Глоба.

Тоже - золотые слова! Я не шучу. И даже если оценщик - Глоба, то он все равно должен отражать мнение рынка о стоимости объекта оценки на дату оценки. Ну, таковы основные принципы профессии, мне кажется.

_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер

Последний раз редактировалось: Grey Horse (Чт, 05 Янв 2012 13:13), всего редактировалось 1 раз

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 12:50

Уважаемый Yourick
Все правильно именно потенциал ЗУ формирует РС в Киеве выше чем РС такого же фундамента в Тьму Таракане.
Но вот только есть оно НО
Что это за потенциал? Потенциал частичного ППЗУ (аренда) или потенциал полного ПП, собственности, на ЗУ. Ведь суммы то ооочень разные.
Вы говорите о необходимости учета затрат на реализацию потенциала. Какого?
Если это ППЗУ для оценки фундамента на арендованном ЗУ, то копейки. И это правильно. Но если Вы говорите о том что нужно учесть потенциал полного права исходя из НЕИ, то не правильно. Ибо если стоимость фундамента будет включает стоимость полного права ЗУ то в таком варианте покупатель трижды заплатит за ЗУ. Первый раз в составе объекта покупки, второй раз выкупив этот же самый ЗУ, ну и взятка за реализацию права. Не хило!!!!
Я не говорил ни когда что НЕИ не нужно учитывать. Я всегда говорил о том какое НЕ нужно учитывать, НЕИ для ОО или НЕИ для бизнеса на базе ОО. Я с Вами согласен в том что "причем тут бизнес" при оценке на пример склада. Но по факту я вижу во многих отчетах, в доходнике, именно расчет стоимости бизнеса на базе ОО, а не расчет стоимости самого ОО.
То что Вы привели из НС правильно. Только вот опять же какие выгоды от владения ОО отражают его стоимость? Я считаю эти выгоды ограничиваются полным возвратом капитала вложенного в ОО, но не дополнительной доходностью от его использования после возврата капитала. Если при рыночной дохоности 10 % вложенные средства вернутся через 10 лет (грубо по 10% ежегодно) то сумма этих средств и отражает РС ОО. Все что получит собственник после этих 10 лет, или больше чем 10% годовых в следствии проведенной реконструкции (или других действий) для увеличения доходности, это уже дополнительный доход собственника, в том числе и сумма перепродажи ОО.

PS; Не увидел ответа на вопрос "Почему в сравнении на пример склада, мы берем аналого склада, а в доходнике допускаем применение арендных ставок виртуального по НЕИ ОО?

Плытий Петр

Возраст: 47
Сообщения: 776
Откуда: м. Київ

Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 12:57

Grey Horse писал(а):

замену в практической оценке понятия НЭИ на понятие наиболее вероятное использование

Вот оно! С этим согласен.

Добавлено спустя 2 минуты 27 секунд:

rudge писал(а):

Почему в сравнении на пример склада, мы берем аналого склада, а в доходнике допускаем применение арендных ставок виртуального по НЕИ ОО?

Тогда бы аналоги продаж склада при сравнительном = аналогам арендных ставок наиболее вероятного использования складов.

rudge

Сообщения: 4973

Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 13:04

Серый писал(а):

Не противоречит. Ибо оценка ЗУ проводится как условно вакантного.
По этому для ЗУ допустимо НЕИ от "виртуального" использования. При этом обращаю Ваше внимание ОО = ЗУ не меняется. Тут не меняется ни площадь, ни конфигурация, ни структура и тп. При этом соблюдаются все принципы НЕИ для ОО=ЗУ, юридически разрешено, функционально возможно и тп..
Но такой подход не правомерен к улучшению ибо мы не имеем права МЕНЯТЬ ОО. Ибо виртуально проводя "реконструкцию" под виртуальное НЕИ меняются и конструктив, и площадь, и объемы, и тп. По этому НЕИ для улучшений должно быть в рамках ОО, как юридических так и функциональных.
Вооб ще если вети речь о застроенном ЗУ то исходя из логики нужно определять одно НЕИ, общее. Но его величество НС и Положения по оценке ЗУ заставляет нас разделять на два НЕИ. Для ЗУ и для Улучшения. Вот только подходы их определения разные. О чем к сожалению многие забывают.
PS; Уважаемый Серый то что я в меньшинстве, как Вы выразились, это не аргумент для истины. Удивляет другое, по чему Вы не желаете вникнуть ну и за одно попытаться просчитать два варианта. Удачи

Добавлено спустя 2 минуты 50 секунд:

Плытий Петр писал(а):

Особенно если "наиболее вероятного использования складов" под торговлю. Аренда склада 10, а аренда торговли - 150
Не хило?

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 13:07

Grey Horse писал(а):

2. Более существенно - если и можно поменять порядок использования ЗУ - не переходим ли мы от оценки Объекта Оценки к оценке инвестиционного проекта? Со всеми вытекающими последствиями - исходные данные, планы и возможности инвестора... А какой из инвестпроектов выбирать? И плавно у нас получается уже не рыночная, а инвестиционная стоимость, да?

Аналогичный вопрос можно задать и при использовании метода дисконтирования денежных потоков, когда предполагаем инвестиции на ремонт. А не переходим ли мы от объекта оценки, требующего ремонта к оценке инвестиционного проекта, ведь там тоже предполагаются инвестиции.
Выбрать тот инвест проект, который при прочих равных финасовой осуществимости и юридической разрешенности дает максимальную стоимость, что и требует рыночная стоимость и НЭИ.
Не получается у нас инвестиционная стоимость ибо она относится к нерыночным базам и определяется при конкретных, заданных заказчиком параметрах, которые могут и не соответствовать рыночным. Соответственно, если эти параметры соответствуют рынку - то и инвестиционная стоимость переходит в рыночную.

rudge писал(а):

PS; Не увидел ответа на вопрос "Почему в сравнении на пример склада, мы берем аналого склада, а в доходнике допускаем применение арендных ставок виртуального по НЕИ ОО?

Отвечаю. Имеем склад, по НЭИ определили, что лучше магазин. Тогда МАГАЗИН = СКЛАД + СТОИМОСТЬ ПЕРЕХОДА К СКЛАДУ.
Отсюда стоимость объекта оценки - склада равна:
СКЛАД = МАГАЗИН - СТОИМОСТЬ ПЕРЕХОА К МАГАЗИНУ
Поэтому, можете взять за аналог магазин и учесть стоимость перехода от склада к магазину как корректировку.
Аналогично же и в доходном подходе юеруться не тупо ставки аренды магазина, а с учетом инвестиций для получения такого использования.
Почему-то Вас же не смущает, когда вносятся корретировки на местоположение/техническое состояние и т.д. Вы же тоже переходите от некого объекта сравнения к объекту оценки с учетом отличий путем внесения необходимой корректировки.

Добавлено спустя 10 минут 56 секунд:

rudge писал(а):

А что, метод развития (предполагающий как деление существующего участка так и присоединение других участков для достижения наибольшей стоимости оцениваемого участка) для оценки зем. участков уже отменили? Когда? Почитайте еще раз п. 22 НС2 и разъяснения к этому пункту.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 13:26

Серый писал(а):

Да... Сложно спорить с реальными фактами.
Но соответствует ли это ЛНЭИ с точки зрения юридически не запрещено? И сколько это стоило, если соответствует? Sad

Yourick писал(а):

Если можете адекватно аргументировать - вперёд, считайте, доказывайте, но всё равно НЭИ игнорировать очень ОПАСНО!

Мне кажется, не менее опасно, чем детально не обосновывать его. С числами, с документами... С анализом всех гипотетических альтернативных вариантов использования...

Серый писал(а):

Вот же ж! Уважаемый коллега Серый, в чем-то Вы абсолютно правы! Но тут, в этой ситуации у нас меньшие масштабы бедствий! Конструктивы основные-то уже стоят? И, по сути, физически уже в определенной степени ЛНЭИ задают. А в случае с земельным участком, да еще с невыясненными правами - люфт ЛНЭИ значительно больше.

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Общие вопросы по оценке недвижимого имущества

На страницу Пред. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 След.

Перейти:

Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме