| Автор |
Сообщение |
Albano2
Сообщения: 640
|
 Добавлено:
Вс, 05 Фев 2012 14:24 |
  |
НС №2:
"6. Витратний підхід доцільно застосовувати для проведення оцінки нерухомого майна, ринок купівлі-продажу або оренди якого є обмеженим, спеціалізованого нерухомого майна, у тому числі нерухомих пам'яток культурної спадщини, споруд, передавальних пристроїв тощо. Для визначення ринкової вартості інших об'єктів оцінки витратний підхід застосовується у разі, коли їх заміщення або відтворення фізично можливе та (або) економічно доцільне."
Добавлено спустя 4 минуты 54 секунды:
Наиболее близко к рыночной стоимости будет результат, полученный с помощью сравниельного подхода, при условии правильного подбора аналогов и применения корректировок. Это, можно сказать, результат на практике. Доходный подход, хотя и базируется на рыночных данных аренды, имеет большую погрешность. А затратный подход - это вообще теория, применять который нужно только в безвыходных случаях.
Добавлено спустя 3 минуты 10 секунд:
P.S. Давайте закончим с обоснованием выбора подходов, т.к. удаляемся от темы ветки. |
|
|
  |
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вс, 05 Фев 2012 22:16 |
|
| Albano2 писал(а): |
| Мне вот, когда я себе дом подбирал, только и чесали: "А знаете сколько стоит ЭТО сейчас построить?!" |
ну, может и правильно "чесали"... смотря какой дом Вы себе выбирали. Вопрос отказа от затратки в оценке домовладения довольно щекотливый... если это новый дом, рядом есть свободные участки и нет внешнего износа, то я с Вами очень даже готов поспорить по поводу нецелесообразности использования затратного подхода... и кстати, а кто Вам мешает учесть стоимость денег во времени?... и что это за постановка вопроса
| Albano2 писал(а): |
| а знаете как сейчас нужно ж..пу рвать, чтобы их заработать?! |
или при покупке, а не строительстве дома, деньги на шару достаются?
Что касается "математики", то вся Ваша математика заканчивается на словах
| НС писал(а): |
"6. ...
Для визначення ринкової вартості інших об'єктів оцінки витратний підхід застосовується у разі, коли їх заміщення або відтворення фізично можливе та (або) економічно доцільне."
|
Таким образом, НС не отменяет возможность использования затратного подхода в случаях, перечисленных Вами:
| Albano2 писал(а): |
| 1. рынок развит, поэтому...; 2. сооружение не спец назначения , поэтому... 3. база оценки - рыночная, |
Ну, и по поводу
| Albano2 писал(а): |
| "вилами по воде..." |
Если обратите внимание на отказ от затратки, написанный мной, то увидите, что речь там, собственно как и в посте realty, идет не о зданиях, а о встроенных помещениях... поэтому я и акцентирую внимание на идеологии подхода: "Я могу построить такой же объект". Построить встроенное помещение отдельно от здания, в котором оно расположено, просто невозможно, поэтому рассматривать такой вариант развития событий при определении суммы денежных средств, которые возможно потратить на этот объект, потенциальный покупатель ИМХО не будет... вот и все "вилы и вода..." |
|
|
 |
|
Albano2
Сообщения: 640
|
| Добавлено:
Вс, 05 Фев 2012 22:36 |
|
"Вилами по воде" - это то, что кроме "на нашу думку" та "нам не відомо" в вашей выдержке из отчета обоснований не было.
Вот я и предлагаю, что обоснования более убедительней будут выглядеть в качестве выдежек из стандартов.
А пример с домом, это просто из жизни. В нашем регионе новостроек практически нет. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вс, 05 Фев 2012 23:01 |
|
| Albano2 писал(а): |
| я и предлагаю, что обоснования более убедительней будут выглядеть в качестве выдежек из стандартов. |
тогда пожалуйста выдержки из Стандарта в студию... будем все пользоваться.
| Albano2 писал(а): |
| "Вилами по воде" - это то, что кроме "на нашу думку" та "нам не відомо" в вашей выдержке из отчета обоснований не было. |
чё-т я не совсем пойму, что мне нужно обосновать... что встроенное помещение не может быть построено отдельно от здания, в котором оно расположено, или что человек в здравом уме и доброй памяти это понимает? |
|
|
|
|
Albano2
Сообщения: 640
|
| Добавлено:
Пн, 06 Фев 2012 11:34 |
|
Речь идет об обосновании отказа от применения затратного подохода при оценке стоимости встроенного помещения.
Насколько я понял, вы в отчете это обосновываете так:
| КовАл писал(а): |
| Застосування витратного підходу у цій роботі, на нашу думку, приведе до спотворення результату оцінки, оскільки даний підхід не відображає дійсної мотивації суб'єктів ринку подібної нерухомості при визначенні ними прийнятної вартості об'єкту. В усякому разі нам не відомо жодного випадку коли б покупець або продавець при продажу або покупці вбудованого приміщення орієнтувався б на витрати по будівництву всього житлового багатоповерхового будинку і придбанню земельної ділянки, а потім виділяв би вартість окремого приміщення. |
Вот я и пишу, что не вижу сдесь никакого обоснования, кроме: "на нашу думку" и "нам не відомо".
Поэтому предлагаю:
"сослаться на НС №1 и №2, где прописано, когда применяется затратный подход: 1. при неразвитом рынке. 2. для сооружений специального назначения. 3. для определения остаточной стоимости замещения. (с соотвествующими ссылочками на пункты). Далее на эти вопросы отвечаем: 1. рынок развит, поэтому...; 2. сооружение не спец назначения , поэтому... 3. база оценки - рыночная, поэтому... "
Нужно все разжевать и выложить для копирования в отчет? Нетушки. Мысль яснА? Если нравится - пусть народ сам воплощает, не нравится - игнорирует. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 06 Фев 2012 14:11 |
|
|
|
|
HUGO
Возраст: 46
Сообщения: 1260
|
| Добавлено:
Пн, 06 Фев 2012 16:06 |
|
Для SHE. Все что Вы в последнем послании сказали верно. Но при условии РАВНОВЕСНОГО (уравновешенного) СТАБИЛЬНОГО рынка, на котором нет потрясений, волнений, спадов и подъема, спрос и предложение равны, а покупатели и продавцы повсемество целуются в коренные зубы. Три подхода датут похожие результаты на УТОПИЧЕСКОМ как для нас рынке. До него нам далеко... |
|
|
  |
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 06 Фев 2012 16:23 |
|
| HUGO писал(а): |
| ..... верно. Но при условии РАВНОВЕСНОГО (уравновешенного) СТАБИЛЬНОГО рынка, на котором нет потрясений, волнений, спадов и подъема, спрос и предложение равны, а покупатели и продавцы повсемество целуются в коренные зубы. Три подхода датут похожие результаты на УТОПИЧЕСКОМ как для нас рынке. До него нам далеко... |
А какое отношение к стоимости НА ДАТУ ОЦЕНКИ = ПРОДАЖИ, коллега, имеет колебания рынка?
Если вчера поллитрат стоила 20 грн, сегодня (на дату оценки) 25 грн, а завтра будет стоить 30 грн, то какова РС этой поллитры сегодня?
Предлагаю угадать из трех раз  |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 06 Фев 2012 20:53 |
|
| HUGO писал(а): |
| Для SHE. Все что Вы в последнем послании сказали верно. Но при условии РАВНОВЕСНОГО (уравновешенного) СТАБИЛЬНОГО рынка, на котором нет потрясений, волнений, спадов и подъема, спрос и предложение равны, а покупатели и продавцы повсемество целуются в коренные зубы. Три подхода датут похожие результаты на УТОПИЧЕСКОМ как для нас рынке. До него нам далеко... |
я думаю, эти вещи не повлияют на итоговые ст-ти, потому что все эти риски заложены в рассчетах тем или иным подходом и если рынок не стабилен-э то отразится на каждом из подходов в его разрезе.
хм...надеюсь, моя мысль ясна 
Добавлено спустя 1 минуту 2 секунды:
Ковал, ты меня "замкнул" своей ссылкой  хожу по кругу |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
 |
|
ALBION
Сообщения: 39
Откуда: Сумы
|
| Добавлено:
Вт, 07 Фев 2012 13:32 |
|
Уважаемые форумчане! Не нашел куда отписаться, если что то нарушил больно не бейте.
У меня возник такой вопрос!
Нужно ли расчитывать уровень физического износа для новостроя (жилые новые квартиры)?? И обязательно ли включать в отчет эти расчеты? |
_________________
Знание некоторых принципов легко возмещает незнание некоторых фактов... |
|
|
|
СЕГ
Сообщения: 24
|
| Добавлено:
Вт, 07 Фев 2012 14:51 |
|
Износ появляется с момента сдачи в эксплуатацию. Другой вопрос - величина износа. Тут уже на усмотрение эксперта. |
|
|
|
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Вт, 07 Фев 2012 15:31 |
|
| КовАл писал(а): |
| В усякому разі нам не відомо жодного випадку коли б покупець або продавець при продажу або покупці вбудованого приміщення орієнтувався б на витрати по будівництву всього житлового багатоповерхового будинку і придбанню земельної ділянки, а потім виділяв би вартість окремого приміщення. |
Честно говоря, 
Я в отчетах стараюсь вообще избегать понятия - "по мнению оценщика" и тому подобных ИМХО. Г-жа Олефиренко говорила, что "мнения оценщика" не существует. Не корректно о нем говорить. И с этим я на 1000% согласна с Албано. Есть только "особое мнение оценщика", при котором он делает заметку н-р, о замеченном неправильном расчете по БТИ, или некорректной маркировке в балансе, и т.п., или если он увидел несоответствия технических данных на один обьект в разных документах... Все поняли, что имеется ввиду. |
|
|
|
|
Albano2
Сообщения: 640
|
| Добавлено:
Вт, 07 Фев 2012 19:29 |
|
Я о чем и говорю: в наших отчетах ЛЮБОЙ поворот, который касается либо выбора методики расчетов, либо отказа от нее; принятия каких-либо цифр и все остальное, должно быть документально обосновано. Это касается и аналогов, типа "в результате опроса ... установлено:...".
И это не для того. чтобы поумничать, а на собственной шкуре прочувствовано. Помню, как-то рассказывал работнику прокуратуры, чем отличается средняя рыночная цена Сср от полученной рыночной цены С, и почему последняя ниже. Так поверьте, спина в мыле была от его непрофессиональных с точки зрения оценщика вопросов. И психиатру будете там рассказывать, что типа "читать отчет и вникать в его содержимое может только оценщик со стажем от 2 лет". |
|
|
|
|
КоньВп@льт0
Сообщения: 220
Откуда: Киев, Куреневка
|
| Добавлено:
Сб, 27 Сен 2014 16:30 |
|
Спрошу еще здесь. Из темы по реестру меня с этим вопросом погнали.
Есть ли "правильные отмазки" дабы при оценке хрущевки для налогообложения в г. Киеве использовать один подход, дабы уменьшить трудозатраты? |
_________________
 |
|
|
|
Вячеслав
Сообщения: 730
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Сб, 27 Сен 2014 20:11 |
|
| КоньВп@льт0 писал(а): |
Спрошу еще здесь. Из темы по реестру меня с этим вопросом погнали.
Есть ли "правильные отмазки" дабы при оценке хрущевки для налогообложения в г. Киеве использовать один подход, дабы уменьшить трудозатраты? |
делаете за 200 грн. ту стоимость, которую скажет заказчик и не мучаетесь. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
