Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  оценка права аренды земли ГОС и КОМ собственности Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка земельных участков На страницу 1, 2  След. Автор Сообщение nasten6ka Возраст: 39 Сообщения: 172 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 15 Авг 2007 16:24 уважаемые коллеги! вот еще один такой вопросик к неустанно практикующим сейчас в оценке находится объект - база отдыха и земельный участок 2,4 га. база отдыха на сегодня представляет собой старенькую клуб-столовую, в данное время не эксплуатируемую. 3х этажное здание, внутри разруха, проемы все в непригодности, в общем без кап ремонта это здание не пригодно к эксплуатации. но в проекте строительства большая база отдыха с 4 корпусами, прекрасным ландшафтным дизайном с фонтанчиками... но это проект, еще неосмеченный без указания сроков. сейчас на дату оценки имеем клуб-столовую в собственности юр лица и участок 2,4 га в аренде на 25 лет у этого же юр лица. участок находится в государственной собственности. проект отвода - для выделение в аренду земель рекреации для строительства и обслуживания базы отдыха. сейчас стоит такая дилема: удовлетворить интерес заказчика и удовлетворить его грамотно. конечно, идеальным был бы вариант наличия права собственности на землю, что бы решило все проблемы, однако аренда и аренда земель гос собственности. НО весной этого года были внесены изменения в Земельный кодекс в статью 120 следующего характера: при переходе прав на недвижимость, земля переходит на тех правах, на которых была у предыдущего собственника. т.е. чем отличается право аренды от права собственности? очевидно - аренда не дает права распоряжения, а только владения и пользования. но в связи с внесенными изменениями собственник недвижимости (земельных улучшений) может отчуждать эти улучшения вместе земельным участок на том праве, на котором находился земельный участок. т.е. по сути, банк, беря в залог объект недвижки и земельный участок сможет в случае непогашения продать тот же объект недвижимости с земельным участком на праве аренды. верно? причем у арендатора через 25 лет также будет приоритет в перезаключении договора аренды или выкупе этого земельного участка. и в итоге - чем же сейчас отличается право долгосрочной аренды на земельный участок от права собственности? а ничем! кроме арендной платы в первом случае и земельного налога - во втором. собственник платит земельный налог, арендатор - арендную плату, которая для гос и ком собственности составляет не более 10% от нормативной денежной оценки (т.е. не больше 10кратного земельного налога). к чему пришли? к тому, что я предлагаю в подобных случаях долгосрочной аренды гос и ком собственности оценивать земельный участок как на праве собственности (подбирать аналоги на праве собственности) и учитывать поправку на арендную плату вместо земельного налога. тогда более счастлив будет заказчик (ведь понятно, что право аренды я ему оценю дешевле, чем право собственности даже с поправкой на арендную плату), да и вполне оправдана будет оценка как права собственности с учетом изменений в законодательстве, т.к. появилось право РАСПОРЯЖЕНИЯ земельным участком в контексте распоряжения недвижимостью с одним лишь отличием max в 10% от ежегодных платежей по аренде вместо земельного налога. но, что вы скажете??? безумно инетерсно, пока не закончила считать объект. _________________ краткость - сестра таланта, но враг гонорара Филин Андрей Ведущий Филин Возраст: 43 Сообщения: 5034 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 15 Авг 2007 16:58 хм, складно поешь ("Место встречи...")... _________________ Желай большего, мечтай о невозможном. Everything is possible! nasten6ka Возраст: 39 Сообщения: 172 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 15 Авг 2007 19:10 Цитата: хм, складно поешь ("Место встречи...")... сама иногда заслушиваюсь воть только невсегда находится понимание со стороны непосредственного начальника, к сожалению занят, наверное, то ли не слышит сказал оценить отдельно как право аренды и отдельно "как если бы был участок в собственности", а в выводах о стоимости что писать? только почему бы не сделать вот так вот, как я описала выше, с подробным описанием и доводами - что , зачем да почему? и овцы сыты и волки целы эээх, хозяин-барин кстати, если уж право аренды оцениваем, скажите, пожалуйста, при сравнительном подходе мы арендную ставку годовую берем для расчета и конечного вывода результата по аналогам или все-таки месячную? _________________ краткость - сестра таланта, но враг гонорара nasten6ka Возраст: 39 Сообщения: 172 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 16 Авг 2007 09:21 урря! все-таки сделаю, как я хотела и коэффициент поправочный 0,85 возьму! т.к. если земельный налог 1 % от нормативки, а арендная плата до 10%, а я взяла 7%, то как раз и выходит поправочка в 14% на аренду. если б мне еще заказчик договор аренды потрудился принести...., вообще б здорово было! осталось дело за малым - убедить своего замечательного чудо-начальника в том, что я права _________________ краткость - сестра таланта, но враг гонорара флай Возраст: 46 Сообщения: 991 Откуда: Днепр Добавлено: Чт, 16 Авг 2007 10:01 Совершенно согласна с таким подходом, ибо очень актуальный вопрос. Сталкивалась с ситуацией на вторичном рынке когда предприятие продает по госакту кусочек ЗУ по цене которая сложилась на вторичном рынке ЗУ, мало того еще и конкуренция на такие вот кусочки. А что касается санаторно-курортн. недвижки, так там ситуация аналогичная , а если еще и залог - то безусловно банкиры понимают, что в случае невозврата теоретически они продают недвижимость с земельным участком на праве аренды, только вот взять в залог ЗУ на праве аренды не могут, отсюда возникают некоторые противоречия, ибо иногда стоимость недвижки гораздо меньше чем права аренды на 25-49 лет ЗУ. nasten6ka Возраст: 39 Сообщения: 172 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 16 Авг 2007 11:00 флай писал(а): Совершенно согласна с таким подходом, ибо очень актуальный вопрос. Сталкивалась с ситуацией на вторичном рынке когда предприятие продает по госакту кусочек ЗУ по цене которая сложилась на вторичном рынке ЗУ, мало того еще и конкуренция на такие вот кусочки. А что касается санаторно-курортн. недвижки, так там ситуация аналогичная , а если еще и залог - то безусловно банкиры понимают, что в случае невозврата теоретически они продают недвижимость с земельным участком на праве аренды, только вот взять в залог ЗУ на праве аренды не могут, отсюда возникают некоторые противоречия, ибо иногда стоимость недвижки гораздо меньше чем права аренды на 25-49 лет ЗУ. спасибо большое за поддержку, флай!!! ведь что делать "несчастным" оценщикам, если наша законодательная база не способна урегулировать все моменты? вот и приходится выкручиваться, исходя из этой же самой базы _________________ краткость - сестра таланта, но враг гонорара SHE Настоящая Блондинка Возраст: 46 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Чт, 16 Авг 2007 11:08 а я ничего не поняла А что такая большая разница в ст-ти з.у. которые в аренде и которые в собсвенности? _________________ а знаешь, всё ещё будет! лягушка Возраст: 46 Сообщения: 147 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 16 Авг 2007 13:43 nasten6ka писал(а): и в итоге - чем же сейчас отличается право долгосрочной аренды на земельный участок от права собственности? а ничем! кроме арендной платы в первом случае и земельного налога - во втором. собственник платит земельный налог, арендатор - арендную плату, которая для гос и ком собственности составляет не более 10% от нормативной денежной оценки (т.е. не больше 10кратного земельного налога). Но, например, снести собственное здание на собственном участке - вы в праве, а на арендуемом - вряд ли, вы теряете право "распоряжения" земельным участком nasten6ka, почему вам не использовать способ определения стоимости права аренды по "Оценке стоимости земельных участков" Антонова? nasten6ka Возраст: 39 Сообщения: 172 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 17 Авг 2007 11:12 SHE писал(а): а я ничего не поняла А что такая большая разница в ст-ти з.у. которые в аренде и которые в собсвенности? о!!! золотые слова! практически никакой, что самое интересное! т.к. объекты недвижимости, особенно курортной , построенные на земельных участках, находящихся в аренде, стоят ничуть не дешевле, чем объекты недвижимости, находящиеся на участках на праве собственности. и сбить цену на объект недвижимости при земле аренде, на мой взгляд, можно только уже при непосредственном торге грамотного покупателя с продавцом тем аргументом, что земля не в собственности. а на рынке предложений мы никак не найдем это отражение. _________________ краткость - сестра таланта, но враг гонорара Последний раз редактировалось: nasten6ka (Пт, 17 Авг 2007 11:25), всего редактировалось 1 раз nasten6ka Возраст: 39 Сообщения: 172 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 17 Авг 2007 11:23 лягушка писал(а): nasten6ka писал(а): и в итоге - чем же сейчас отличается право долгосрочной аренды на земельный участок от права собственности? а ничем! кроме арендной платы в первом случае и земельного налога - во втором. собственник платит земельный налог, арендатор - арендную плату, которая для гос и ком собственности составляет не более 10% от нормативной денежной оценки (т.е. не больше 10кратного земельного налога). Но, например, снести собственное здание на собственном участке - вы в праве, а на арендуемом - вряд ли, вы теряете право "распоряжения" земельным участком nasten6ka, почему вам не использовать способ определения стоимости права аренды по "Оценке стоимости земельных участков" Антонова? ну, и этот момент мы уже с вами в аське обсудили как снести, так и построить ни на собственном участке, ни на арендуемом мы не можем просто так. только через всю процедуру тех документации - проекта отвода для отведения земельного участка в собственность/аренду, проекта реконструкции или проекта строительства, иначе все - самовол. если речь о конкретном моем примере, то сейчас на 2,4 га стоит здание 606 м.кв. застройки, в проекте реконструкции еще три спальных корпуса зимних, несколько летних, ландшафтный дизайн. т.е. вы совершенно правы, что если я сдаю в аренду свой участок с недвижимостью, то щаззз же я разрешу там кому-то что-то строить или ломать. но тут имеем дело с долгосрочной арендой земель гос собственности, а это уже другая "стихия", пожалуйста - строй, пожалуйста - ломай, только согласно тех документации и не нарушая целевое назначение. что касается Антонова..., вы же видели, что формула привязана к арендной плате, арендная плата за земли гос собственности - процент от нормативки, а где же рынок? _________________ краткость - сестра таланта, но враг гонорара SHE Настоящая Блондинка Возраст: 46 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Пт, 17 Авг 2007 14:30 еще строения узаканивают через суд. сначала стоят, а потом узаканивают. _________________ а знаешь, всё ещё будет! nasten6ka Возраст: 39 Сообщения: 172 Откуда: Киев Добавлено: Сб, 18 Авг 2007 08:40 SHE писал(а): еще строения узаканивают через суд. сначала стоят, а потом узаканивают. да, согласна! причем подчас это доставляет значительно меньше хлопот, нежели прохождение стандартной процедуры, правда, несколько дороже. _________________ краткость - сестра таланта, но враг гонорара letta Возраст: 49 Сообщения: 64 Откуда: Херсонская обл. Добавлено: Пн, 27 Авг 2007 12:44 Поделитесь книжкой в электронном виде "Оценка стоимости земельных участков" Антонова лягушка Возраст: 46 Сообщения: 147 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 27 Авг 2007 12:56 у нас нет эл. версии letta Возраст: 49 Сообщения: 64 Откуда: Херсонская обл. Добавлено: Вт, 28 Авг 2007 13:56 Но суть хоть та же, что и в синей книжке Дехтяренко ? Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка земельных участков На страницу 1, 2  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме