Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Что получит покупатель, приобретая объект по максимальной стоимости? Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Все, для чего не нашлось место в других разделах На страницу Пред.  1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8  След. Автор Сообщение Gorets11 Сообщения: 955 Откуда: Харьков Добавлено: Ср, 21 Июн 2023 13:51 Ту4а писал(а): Вы пишете, что покупаемый объект имеет большую доходность (не 10 а 15%). Но проблема в том, что эти 15% он уже выплатил покупателю. Если бы они поделили пирог, тогда ДА, не 5%, а 4 или 3%. А другая возможность, новый "максимум" - это брак оценщика по НЭИ. Вариант более эффективного собственника - одно из моих успокоений. Вот, уперлись Вы в прибыльность... Нет в Стандартах требования о получении прибыли... Вообще, смысл покупки по максимальной стоимости легче, наверное, разбирать на смысловой нагрузке метода дисконтирования. Какой экономический смысл заложен в метод дисконтирования? Покупатель вкладывает деньги в покупку объекта недвижимости, эксплуатирует данный объект, когда объект переносит свою стоимость - продает его "по остатку"... Т.е., на самом деле, если называть вещи простым языком, то смысл данного подхода в том, что покупатель в течение какого-то периода времени СОХРАНЯЕТ свои денежные ресурсы за счет вложения их в объект недвижимости и возвращает в конце расчетного периода. Прибыль он, как и до покупки, получает от ведения коммерческой деятельности. Т.е., если рассматривать вопрос выгод для покупателя объекта недвижимости по максимальной стоимости, то выгода здесь (экономическая) только одна: СОХРАННОСТЬ средств. Поэтому, с точки зрения покупателя, сколько именно стоит объект - дело третье. Важно, чтобы его стоимость соответствовала заложенным параметрам сохранения средств. С точки зрения продавца - вопрос максимизации стоимости, также, вполне обоснован, поскольку в случае не выполнения данного условия покупатель получает возможность получения "нерыночного" дохода в виде разницы между "максималкой" и "реалкой". Ту4а писал(а): По поводу личных мотиваций - в стандартах не предусмотрено (если только не приобретается соседняя квартира). Их и не может быть предусмотрено... Именно по той причине, что мотивов для продажи - примерно столько же, сколько и самих продавцов... Также и для покупки - там мотивов тоже не намного меньше, чем покупателей... Предусмотреть это все невозможно, в принципе. Но, при этом, именно мотивы и являются "двигателем" к совершению сделок... Кстати сказать, не только наши Стандарты, но и иностранные тоже, в эту область взаимоотношений не лезут... Ту4а Сообщения: 43 Добавлено: Ср, 21 Июн 2023 18:50 Gorets11 писал(а): для покупателя объекта недвижимости Я не упоминал про недвижимость. Почему? При оценке недвижимости обычно есть две стоимости: по предложениям и по аренде. И эти две цифры можно крутить в любом направлении и делать разные выводы. Остановимся только на доходном подходе. Gorets11 писал(а): если рассматривать вопрос выгод для покупателя объекта недвижимости по максимальной стоимости, то выгода здесь (экономическая) только одна: СОХРАННОСТЬ средств. Но не все же хотят сохранить, кто-то хочет и приумножить. А как же цель любого бизнеса - получение прибыли? Gorets11 писал(а): покупатель получает возможность получения "нерыночного" дохода в виде разницы между "максималкой" и "реалкой". Не согласен. Наоборот. Пусть они поделили "пирог" 50 на 50. Если покупатель сохранит существующее использование - он в убытке. Если он исполнит НЭИ (реконструирует, модернизирует) - он в наваре. А при существующем положении весь "пирог" достается, не заслуженно, продавцу. Ведь он продал не существующий объект, а модернизированный (на бумаге). Gorets11 писал(а): Их и не может быть предусмотрено... Предусмотрено: специальная стоимость – сумма рыночной стоимости и надбавки к ней, которая формируется при наличии нетипичной мотивации или особой заинтересованности потенциального покупателя (пользователя) в объекте оценки; стандарт 1 (как пример - покупка соседней квартиры) _________________ Туча небо ... кроет Gorets11 Сообщения: 955 Откуда: Харьков Добавлено: Чт, 22 Июн 2023 10:44 Ту4а писал(а): Я не упоминал про недвижимость. Почему? При оценке недвижимости обычно есть две стоимости: по предложениям и по аренде. И эти две цифры можно крутить в любом направлении и делать разные выводы. Остановимся только на доходном подходе. Вообще-то, Вы вообще не упоминали про ид товара... Я принял в качестве примера недвижимость, как наиболее, не знаю, простой, наверное, для использования в качестве примера. Что касается наличия двух различных видов взаимоотношений (продажа и аренда), то у большинства товаров они существуют... Корабли, самолеты, станки и другое оборудование, транспортные средства - у всех этих товаров на рынке можно встретить и продажу, и аренду. С животными не встречал аренды... Но, думаю, аренда коров, хоть и в меньших масштабах, но, используется... Или, например, такие отношения, когда собственник передает третьим лицам бесплатно поросят, через время выкупает подросших на мясо... Что это, как не аренда с созданием неотъемлемых улучшений? Вопрос лишь в том, что брать в качестве примера недвижимость удобнее. Но принципы не сильно отличаются. Меняется только форма. Ту4а писал(а): Но не все же хотят сохранить, кто-то хочет и приумножить. А как же цель любого бизнеса - получение прибыли? Вы не путайте ведение коммерческой деятельности с покупкой основных средств. Прибыль - это вопрос и смысл существования коммерческой деятельности. А мы с Вами рассматриваем вопросы ценообразования на основные средства. Ту4а писал(а): Если покупатель сохранит существующее использование - он в убытке. Если он исполнит НЭИ (реконструирует, модернизирует) - он в наваре. А при существующем положении весь "пирог" достается, не заслуженно, продавцу. Ведь он продал не существующий объект, а модернизированный (на бумаге). А в этом месте я не понял, откуда "ноги растут" у выводов... К примеру, Вы приняли по НЭИ, что объект недвижимости относится к "торговому". Хотите сказать, что если покупатель начнет сдавать это помещение в аренду, он что-то потеряет? Или если покупатель будет самостоятельно использовать данный объект, то он что-то потеряет относительно аналогии, когда он ПОДОБНОЕ помещение арендует? Почему для соблюдения НЭИ ему обязательно нужно объект "реконструировать" и/или "модернизировать"? Не понятно... И какой именно "несуществующий" объект продал продавец, если объект есть, он расположен в четко определенной точке пространства, имеет четко выраженную конструкцию? В каком месте он является "несуществующим"? В том, что вы в качестве НЭИ рассматривали присоединение к этому объекту ЧУЖОГО участка земли, строительства на этом участке каких-то дополнительных улучшений и приняли ВСЕ это в качестве НЭИ? Так, это вопрос не к продавцу, а к тому, кто такое НЭИ прогнозировал... Ту4а писал(а): Предусмотрено: специальная стоимость – сумма рыночной стоимости и надбавки к ней, которая формируется при наличии нетипичной мотивации или особой заинтересованности потенциального покупателя (пользователя) в объекте оценки; стандарт 1 (как пример - покупка соседней квартиры) Не слишком ли много вариаций мы рассматриваем одновременно? Что касается "специальной" стоимости. Не подскажете, а где именно написано, что является "типичной" мотивацией? Ведь, чтобы определить "нетипичную", нужно, как минимум, точно знать, что такое "типичная"... А мотивация практически у каждого продавца и у большинства покупателей - своя собственная! Но, согласитесь, даже в написанном присутствует смешной момент... "Особая заинтересованность потенциального покупателя (пользователя) в объекте оценки"... Если покупатель не имеет особой заинтересованности в объекте, он его просто покупать не будет... Ведь, другие подобные объекты, к которым у него была "простая" заинтересованность, он посмотрел и покупать не стал... Ведь так получается на практике? Другими словами, факт, что если сделка реально произошла - в большинстве своем, указывает на наличие у покупателя к этому объекту той самой "особой заинтересованности"... Бред? Согласен! Но, на практике все выглядит именно так... Относительно Вашего примера с соседней квартирой. Скажите, а является ли "нетипичной" мотивацией желание родителей купить для детей квартиру в своем доме? Просто, чтоб дети рядышком проживали... Вроде, по Стандарту - вполне себе, "типичная"... А вот, если с той же самой мотивацией (чтоб дети были рядышком) покупается соседняя квартира (так совпало, что продается квартира именно соседняя, других в этом доме с данный момент времени никто продавать не хочет) - тогда мотивация "нетипичная"... Забавно, не правда, ли? Мотивация одна, цель одна, а условия сделки разные... Поэтому, когда Вы рассматриваете "типичность" мотивации, то учитывайте не только то, что написано, но и то, что подразумевается: квартира должна быть не просто "соседней", еще и цель ее приобретения должна быть "чтоб присоединить" к существующей... Иначе, "нетипичность" (по Стандарту) пропадает... Ту4а Сообщения: 43 Добавлено: Чт, 22 Июн 2023 14:33 Gorets11 писал(а): Вообще-то, Вы вообще не упоминали про ид товара... Я рассматриваю доходный подход по одной причине - здесь проще показать проблему: противоречие требования НЭИ и тем, что бы " стороны действовали после проведения соответствующего маркетинга со знанием дела и благоразумно." Gorets11 писал(а): А в этом месте я не понял, откуда "ноги растут" у выводов... Усугубим. Приходит покупатель и спрашивает: "А почему эта развалюха такая дорогая?" А вы отвечаете: "А мы тут посчитали по НЭИ - это реально дворец." Gorets11 писал(а): Вы приняли по НЭИ, что объект недвижимости относится к "торговому" Что значит принял по НЭИ? Обосновал. Был складским помещением. Может стать производственным, торговым, офисным или снести и жилое построить. Так по логике, но не реально, хотя я дом вместо фабрики "строил" (думаю руководство удовлетворяло любопытство, но приходилось). Gorets11 писал(а): Относительно Вашего примера с соседней квартирой Пример не мой - его приводят преподаватели на курсах. А не типичная, на мой взгляд, это не рыночная, родители готовы переплатить, что бы дети жили рядом. Но это отвлечение от главного. А главное такое: так что же получит покупатель...? _________________ Туча небо ... кроет Gorets11 Сообщения: 955 Откуда: Харьков Добавлено: Чт, 22 Июн 2023 20:34 Ту4а писал(а): Я рассматриваю доходный подход по одной причине - здесь проще показать проблему: противоречие требования НЭИ и тем, что бы " стороны действовали после проведения соответствующего маркетинга со знанием дела и благоразумно." Это я понял... Я тоже рассматриваю доходный подход... Просто, стараюсь приводить примеры не "вообще", а конкретно из применения доходного подхода при определении стоимости недвижимости. Ту4а писал(а): Усугубим. Приходит покупатель и спрашивает: "А почему эта развалюха такая дорогая?" А вы отвечаете: "А мы тут посчитали по НЭИ - это реально дворец." Еще больше запутали... Если покупатель провел соответствующий маркетинг, то такого глупого вопроса он не задаст... А если задал - значит, просто высказал собственное субъективное мнение, не обоснованное объективными данными... У меня, ведь, в отчете обоснование есть... Если умеет читать - пусть читает... За отдельную плату, я готов буду сам ему прочитать, что именно там в отчете написано... Вот, если он после прочтения отчета начнет задавать вопросы... Тогда другое дело... Но тогда эти вопросы уже не будут такими, как Вы указали... Ту4а писал(а): Что значит принял по НЭИ? Обосновал. Был складским помещением. Может стать производственным, торговым, офисным или снести и жилое построить. Даже так? Что-то мне подсказывает, что по Вам прокуроры "плачут"... Знаете, чтобы снести строение и построить на его месте иное - нужно, как минимум, получить немалое количество разрешений... Знаете, в чем проблема "разрешений"? В том, что могут и НЕ РАЗРЕШИТЬ... Т.е., если Вы в качестве НЭИ предлагаете рассмотреть снос строения и строительство на его месте строения с другим назначением, как минимум, Вам к такому НЭИ нужно подложить комплект разрешительной документации на такую "замену"... В противном случае, пока такого комплекта у Вас нет - рассматриваемое Вами НЭИ невозможно в связи с отсутствием юридической дозволенности... Ту4а писал(а): Так по логике, но не реально, хотя я дом вместо фабрики "строил" (думаю руководство удовлетворяло любопытство, но приходилось). Надеюсь, Вы помогали руководству удовлетворять это любопытство без собственной подписи под отчетом? Ту4а писал(а): Пример не мой - его приводят преподаватели на курсах. А не типичная, на мой взгляд, это не рыночная, родители готовы переплатить, что бы дети жили рядом. Но это отвлечение от главного. Ну, преподаватели - они, ведь, не Боги... Среди них, к сожалению, хватает людей с достаточно низким уровнем понимания... Вот и приводят примеры 20-30 летней давности... Поэтому, я бы не назвал Ваш аргумент "аргументированным"... Не забывайте, что под отчетами об оценке стоит Ваша подпись, а не того, кто на курсах "порассуждал на тему"... Ту4а писал(а): А главное такое: так что же получит покупатель...? Предлагаете вернуться на страничку назад? Я ведь Вам отвечал на этот вопрос. Но, почему-то, Вас ответ не устраивает... Видимо, не нравится, поэтому Вы старательно его "не замечаете"... Согласно смыслу доходного подхода, покупатель получает сохранность средств. Если Вы снова начнете говорить про "прибыль", мне снова придется Вам напоминать: прибыль приносит КОММЕРЧЕСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ, которую проводит предприниматель с использованием основных фондов... А к основным фондам можно отнести, практически все, что нам приходится оценивать... Разве, что, кроме товара в обороте... Сами по себе основные фонды даже в теории не должны приносить прибыль... Они должны просто переносить свою стоимость на товар / продукцию... Один из 9000 Сообщения: 235 Добавлено: Чт, 22 Июн 2023 23:34 Ту4а писал(а): ЧТО ПОЛУЧИТ ПОКУПАТЕЛЬ, ПРИОБРЕТАЯ ОБЪЕКТ ПО МАКСИМАЛЬНОЙ СТОИМОСТИ? Минимум рисков, связанных с оспариванием сделки купли-продажи в суде со стороны продавца по многим из причин, которые иногда невозможно проверить до сделки. _________________ Нас 9000! Кому-то - это очень много. Ту4а Сообщения: 43 Добавлено: Пт, 23 Июн 2023 09:29 Gorets11 писал(а): Еще больше запутали... Если покупатель провел соответствующий маркетинг Под соответствующим маркетингом со знанием дела и благоразумным я понимал следующее, повторяю: "Логика Продавца: он знает стоимость своего объекта в существующем использовании (стоимость продавца). Он также знает, что его объект может использоваться более эффективно (другой вид деятельности) и иметь большую стоимость. Но он не хочет заниматься новым бизнесом и по каким – то причинам уходит из существующего. При продаже он рассчитывает получить свою стоимость плюс премию за потенциал своего объекта. Логика Покупателя: он знает стоимость объекта в существующем использовании, но приобретает его для более эффективного использования с большей стоимостью (максимальная стоимость). Он понимает, что ему нет смысла приобретать объект по максимальной стоимости, так как он не только не получит дохода, а только вернет средства, вложенные в покупку там в бесконечности (это базовый принцип доходного подхода, в соответствии с которым стоимость объекта равна текущей стоимости его будущих доходов). Приобретение объекта по стоимости продавца – это самый лучший для него вариант. Но он готов выплатить покупателю премию за перспективность объекта." Вот и дайте ответ покупателю: "Почему он должен покупать объект, который существует только у Вас на бумаге?" Пока ответа нет. Gorets11 писал(а): Я ведь Вам отвечал на этот вопрос. Но, почему-то, Вас ответ не устраивает... Вроде ответил, а что делать тем кто хочет приумножать, а не сохранять. Давайте еще раз определимся. Я реалист и прекрасно знаю как что происходит. Существующее использование обосновывается наилучшим и далее по стандартам. Много функциональный анализ не делается, ну и ладно. А вопрос стоит методический (то есть теоретический), а это значит: нет проблем по изменению назначения объекта - известны сроки, условия, затраты и все что нужно - то есть все можно посчитать. Если покупатель хочет сохранить средства - это ответ. А если хочет приумножить? Тогда дайте схему, как? Я предложил вариант - громите его (но только не тем, что он не соответствует нормативке, я это знаю). Как вижу, уже есть определенное подтверждение, что проблема все таки есть. Добавлено спустя 1 минуту 54 секунды: Один из 9000 писал(а): Минимум рисков, связанных с оспариванием Можно подробнее _________________ Туча небо ... кроет Gorets11 Сообщения: 955 Откуда: Харьков Добавлено: Пт, 23 Июн 2023 12:21 Ту4а писал(а): Вроде ответил, а что делать тем кто хочет приумножать, а не сохранять. Например, вкладываться не в недвижимость, а в КОММЕРЧЕСКУЮ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ. Только она приносит прибыль. Ту4а писал(а): Давайте еще раз определимся. Я реалист и прекрасно знаю как что происходит. Существующее использование обосновывается наилучшим и далее по стандартам. Много функциональный анализ не делается, ну и ладно. А вопрос стоит методический (то есть теоретический), а это значит: нет проблем по изменению назначения объекта - известны сроки, условия, затраты и все что нужно - то есть все можно посчитать. Забавно у Вас получается... "нет проблем по изменению назначения объекта"... По всей стране достаточно периодично гремят дела о сносе объектов, в которые вложены десятки миллионов долларов, только из-за того, что у кого-то "не было проблем с изменением назначения"... А у Вас этих проблем до сих пор нет... Ну, да ладно. Не об этом речь. Ту4а писал(а): Если покупатель хочет сохранить средства - это ответ. А если хочет приумножить? Тогда дайте схему, как? Я предложил вариант - громите его (но только не тем, что он не соответствует нормативке, я это знаю). Почему же "не соответствует"? Все соответствует. Просто нужно понять, как именно функционирует распределение дохода. В самом простом случае, когда речь идет о недвижимости в виде, например, помещения, имеем следующую картину: есть владелец помещения. Если он хочет получать прибыль с данного помещения - он принимает решение о проведении коммерческой деятельности с использованием данного помещения. Скажем, сдавать его в аренду. Он может привлечь управляющую компанию и вопросами аренды будет заниматься она. В этом случае, часть дохода от аренды уйдет в прибыль управляющей компании и, соответственно, не достанется владельцу. А может самостоятельно зарегистрироваться, как предприниматель, и самостоятельно управлять данным объектом. Подчеркну, что здесь владелец - это просто "владелец", а то лицо, которое управляет этим объектом и получается прибыль - предприниматель. Даже, если это одно и то же лицо. Так, вот, прибыль получает ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ. Владелец прибыли НЕ ПОЛУЧАЕТ. Во всяком случае, до тех пор, пока со временем доля от дохода с аренды данного помещения не компенсирует ему затраты на приобретение этого помещения. По истечении данного срока, владелец, если он не принял решения продать данный объект, начинает получать прибыль уже и как "владелец"... Сроки эти, более-менее, известны на основе статистических данных. Для Украины эти сроки выглядят, примерно, так: для объектов, не требующих профессионального управления, - 4-5 лет для объектов, требующих профессионального управления - 8-10 лет По истечении данного периода владелец начинает получать прибыль, как "владелец", а не как "предприниматель". Кстати, в Европе эти сроки немножко другие: для объектов, не требующих профессионального управления, - 8-10 лет для объектов, требующих профессионального управления - 10-15 лет Это Вам сразу, чтоб пояснить, почему европейцы, несмотря на повышенные риски, вкладывают средства в недвижимость в Украине... Окупаемость вложений быстрее, следовательно, прибыль больше. Ту4а писал(а): Как вижу, уже есть определенное подтверждение, что проблема все таки есть. Честно говоря, я не вижу такого подтверждения. Проблема, если и есть, то только потому, что Вы не хотите понять, что находящееся у Вас в собственности помещение, если в нем не работать, если его не сдавать в аренду (а все это называется "ведение предпринимательской деятельности"), то ничего, кроме убытков, Вы от такого помещения не получите. Даже, если приобретете его не по максимальной стоимости, а за "спасибо"... Добавлено спустя 12 минут 47 секунд: Ту4а писал(а): Логика Покупателя: он знает стоимость объекта в существующем использовании, но приобретает его для более эффективного использования с большей стоимостью (максимальная стоимость). Он понимает, что ему нет смысла приобретать объект по максимальной стоимости, так как он не только не получит дохода, а только вернет средства, вложенные в покупку там в бесконечности (это базовый принцип доходного подхода, в соответствии с которым стоимость объекта равна текущей стоимости его будущих доходов). Приобретение объекта по стоимости продавца – это самый лучший для него вариант. Но он готов выплатить покупателю премию за перспективность объекта." Вот и дайте ответ покупателю: "Почему он должен покупать объект, который существует только у Вас на бумаге?" Пока ответа нет. Во-первых, не должен. МОЖЕТ, если сам для себя, увидит интерес. Во-вторых, когда Вы пишете "базовый принцип доходного подхода, в соответствии с которым стоимость объекта равна текущей стоимости его будущих доходов", Вы, почему-то, забываете, что для расчетов берете не "бесконечность", а конкретный период. Например, для метода дисконтирования наиболее часто используется 5-летний период. Это и есть тот самый "период окупаемости", в течение которого объект возвращает Вам затраченные на его приобретение средства и дальнейший доход с данного объекта превращается в "прибыль". (это все условно, разумеется) Кстати, с точки зрения покупателя "Приобретение объекта по стоимости продавца" - далеко не самый "лучший" вариант... Самый лучший - Дарственная! А что касается вопросов продавца и покупателя к оценщику, то они могут, разве, что, поинтересоваться: Продавец: почему оценщик использует в методе дисконтирования только 5 периодов, а не, скажем, 6? Покупатель: почему оценщик использовал в методе дисконтирования целых 5 периодов, а не, скажем, 4? И вот здесь, для продавцов с покупателями, действительно, можно сослаться на "преподавателя"... Правда, если вместо них будут дяди с погонами, боюсь, они на такую "отсылку" не отреагируют... zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пт, 23 Июн 2023 15:53 Серый писал(а): Цитата: Например, какую "прибыль" получает покупатель, приобретающий жилье для целей постоянного там проживания? Естественно, прибыль он получает, но в большинстве своем, описать эту прибыль с помощью формул невозможно... Вполне возможно. Получает он прибыль в виде сэкономленной арендной платы. Потому что прибыль - это не только то, что получено, но и то что не потрачено (экономия). Добавлено спустя 15 минут 50 секунд: Ту4а писал(а): Давайте подходить чисто формально. - я затронул доходный подход. - согласно стандартам при оценке строится денежный поток, определяется ставка капитализации (риски) и определяется стоимость (максимальная). - эта стоимость называется рыночной. - а рыночная стоимость это "стоимость, за которую возможно отчуждение объекта оценки на рынке подобного имущества на дату оценки по соглашению, заключенному между покупателем и продавцом, после проведения соответствующего маркетинга при условии, что каждая из сторон действовала со знанием дела, здраво и без принуждения" - это из стандарта 1. - но ведь для покупателя потоки и риски останутся те же и большая стоимость не получится. Только в бесконечности от вернет вложенное. Получается, что действовал он без "знания дела" и не "здраво". Еще раз - чисто формальный подход... А почему Вы решили, что прибыль должна быть должна быть именно здесь и сейчас. И почему Вы решили, что эта стоимость максимальная и ничего новому инвестору не принесет. А Вы не рассматриваете вариант, что некий инвестор имеет средства, которые он инвестировал с прибыльностью, допустим, 10%. Некий бизнес, который Вы назвали по максимальной стоимости, позволяет ему те же средства реинвестировать с прибыльностью, допустим 15%. Вот Вам +5% прибыли на те же инвестированные средства для конкретного инвестора. Инвесторы же так поступают - ищут способы/места инвестирования, где на одну и ту же сумму инвестиций можно получить наибольшую прибыль, с учетом соответствующих рисков. Второе. При оценке бизнеса по факту получается стоимость в текущем состоянии, хоть и по принципу НЭИ. А новый покупатель может иметь другие возможности (изменить ассортимент, улучшить качество, увеличить объемы дозагрузив мощности, выйти на экспортные рынки и т.д.), что позволит ему до "максимума" еще дожать дополнительную выгоду и выйти на новый "максимум". Поддерживаю коллегу Серый. По-моему, тут уже была когда-то похожая дискуссия между коллегами Rudge и Grey Horse, но очень давно ) Ту4а Сообщения: 43 Добавлено: Пт, 23 Июн 2023 16:36 Мы говорим о разных вещах. Вы о жизни, а я о теории. Применяете доходный подход. Обосновали НЭИ. Обосновали денежные потоки самые наилучшие. Обосновали ставку капитализации (дисконтирования). Получили стоимость, по которой, согласно определения, возможно отчуждение объекта оценки. Объект начал эксплуатировать покупатель. У него будут те же самые, наилучшие денежные потоки, те же ставки. И если в оценке был срок жизни (дисконтирование), то к концу этого срока он только вернет вложенные средства, а объект умрет. А если капитализация, то даже наследники всего не вернут, по теории, по формулам Предположение, что у него будут более лучшие потоки - значит Вы не обосновали НЭИ. А теория, если она правильная, должна давать правильный ответ. А его нет. Или я не вижу... _________________ Туча небо ... кроет Gorets11 Сообщения: 955 Откуда: Харьков Добавлено: Сб, 24 Июн 2023 00:18 Ту4а писал(а): Объект начал эксплуатировать покупатель. У него будут те же самые, наилучшие денежные потоки, те же ставки. И если в оценке был срок жизни (дисконтирование), то к концу этого срока он только вернет вложенные средства, а объект умрет. Не совсем умрет... Объект будет жив и готов и далее приносить доход. Другое дело, что, как Вы правильно отметили, собственник только вернет свои вложения. А далее, согласно той же самой теории, он должен продать данный объект по остаточной стоимости. Можно, конечно, сказать, что объект "умер", но "умер" он только для данного конкретного владельца. Другое дело, что собственнику, как я раньше писал, не обязательно объект продавать, можно его эксплуатировать и дальше... Только теперь он уже будет получать с этого объекта не возврат своих средств, а прибыль... Ту4а писал(а): А если капитализация, то даже наследники всего не вернут, по теории, по формулам Нет, конечно же... При капитализации окупаемость объекта также не бесконечна... Ту4а писал(а): Предположение, что у него будут более лучшие потоки - значит Вы не обосновали НЭИ. Вот, опять Вы попали в ловушку собственной упертости! Потоки создает КОММЕРЧЕСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ. Сам по себе объект недвижимости никаких потоков не создает и создавать не умеет! Почему Вы отказываетесь разделить два понятия: непосредственно объект недвижимости и коммерческая деятельность, связанная с данным объектом недвижимости? Я ведь, уже настолько все подробно расписал... Вы вообще читаете мои ответы? Ту4а писал(а): А теория, если она правильная, должна давать правильный ответ. А его нет. Или я не вижу... Правильно, не видите. Потому, что даже не пытаетесь понять, что именно я Вам пишу... Если бы ответа не было - сделок на рынке недвижимости просто не было бы... Никто не станет вкладывать деньги в проект, окупаемость которого стремится к бесконечности... В деньги в недвижимость вкладывают... И немаленькие... И при этом, пользуются расчетами оценщиков... Т.е., с учетом количества сделок купли-продажи недвижимости, количество лиц, которые осознают куда и зачем они вкладываются, достаточно большое... Серый Оценщик футбола Возраст: 45 Сообщения: 6067 Откуда: Киев Добавлено: Сб, 24 Июн 2023 11:53 Цитата: Если покупатель хочет сохранить средства - это ответ. А если хочет приумножить? Тогда дайте схему, как? Я предложил вариант - громите его (но только не тем, что он не соответствует нормативке, я это знаю). Как вижу, уже есть определенное подтверждение, что проблема все таки есть. У нас же не какая-то своя теория и формулы. Они (теория и формулы) точно такие же как и во всем мире (если сомтреть иностранные материалы). Особенности определения составляющих формул, наверное, другие. Но те же МСО и МСФО допускают наличие индивидуальных особенностей в отдельных странах. Т.е. мы в теоретическом и формульном плане мы ничего нового не придумали, а значит живем как все. Во всем мире вроде как никого это не смущает, а Вас вот смутило _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Flexio Сообщения: 127 Откуда: Черкаси Добавлено: Пн, 26 Июн 2023 10:28 Серый писал(а): Цитата: Например, какую "прибыль" получает покупатель, приобретающий жилье для целей постоянного там проживания? Естественно, прибыль он получает, но в большинстве своем, описать эту прибыль с помощью формул невозможно... Вполне возможно. Получает он прибыль в виде сэкономленной арендной платы. Потому что прибыль - это не только то, что получено, но и то что не потрачено (экономия). Добавлено спустя 15 минут 50 секунд: Ту4а писал(а): Давайте подходить чисто формально. - я затронул доходный подход. - согласно стандартам при оценке строится денежный поток, определяется ставка капитализации (риски) и определяется стоимость (максимальная). - эта стоимость называется рыночной. - а рыночная стоимость это "стоимость, за которую возможно отчуждение объекта оценки на рынке подобного имущества на дату оценки по соглашению, заключенному между покупателем и продавцом, после проведения соответствующего маркетинга при условии, что каждая из сторон действовала со знанием дела, здраво и без принуждения" - это из стандарта 1. - но ведь для покупателя потоки и риски останутся те же и большая стоимость не получится. Только в бесконечности от вернет вложенное. Получается, что действовал он без "знания дела" и не "здраво". Еще раз - чисто формальный подход... А почему Вы решили, что прибыль должна быть должна быть именно здесь и сейчас. И почему Вы решили, что эта стоимость максимальная и ничего новому инвестору не принесет. А Вы не рассматриваете вариант, что некий инвестор имеет средства, которые он инвестировал с прибыльностью, допустим, 10%. Некий бизнес, который Вы назвали по максимальной стоимости, позволяет ему те же средства реинвестировать с прибыльностью, допустим 15%. Вот Вам +5% прибыли на те же инвестированные средства для конкретного инвестора. Инвесторы же так поступают - ищут способы/места инвестирования, где на одну и ту же сумму инвестиций можно получить наибольшую прибыль, с учетом соответствующих рисков. Второе. При оценке бизнеса по факту получается стоимость в текущем состоянии, хоть и по принципу НЭИ. А новый покупатель может иметь другие возможности (изменить ассортимент, улучшить качество, увеличить объемы дозагрузив мощности, выйти на экспортные рынки и т.д.), что позволит ему до "максимума" еще дожать дополнительную выгоду и выйти на новый "максимум". Ту4а Сообщения: 43 Добавлено: Чт, 29 Июн 2023 09:49 Был не много занят, но спросил себя, а что по этому поводу думает МСО. Погуглил и читаю: Цитата: "6.2. Уникальные свойства земли позволяют нам говорить о стоимости собственного земельного участка, и, в соответствии с экономическими принципами, оценивая земельный участок отдельно от осуществленных на нем улучшений, мы должны оценить тот вклад, который вносят эти улучшения в общую стоимость объекта собственности. Таким образом, рыночная стоимость земли, основанная на понятии "наиболее эффективного использования", выражает полезность и неизменность земли в контексте рыночных отношений, где улучшения определяют разницу между общей рыночной стоимостью объекта недвижимости и стоимостью собственно земельного участка. 6.3. Несмотря на обстоятельства, изложенные выше в параграфе 6.2, многие объекты собственности оценены как совокупность земельного участка и улучшений. В таких случаях оценщик, как правило, определяет Рыночную Стоимость, учитывая наиболее эффективное использование участка с имеющимися улучшениями." . Класс, если НЭИ относится только к земле, что очень логично, то при оценке других активов не надо обосновывать, что микроскопом надо микроскопить, а не гвозди забивать. То есть ценить надо существующее использование. Но радость была короткой - это МСО 1 - 4 (https://www.ocenchik.ru/docs/467.html#6). И дальнейшие пункты документа не совсем однозначны. По логике развития МСО эти положения не могли просто исчезнуть. Полез в МСО2022. Докопался до следующего: Цитата: "140. Предпосылка ценности – наивысшее и наилучшее использование 140.1. Наилучшее и наилучшее использование — это использование, с точки зрения участника, которое обеспечивает наибольшую ценность актива. Хотя эта концепция чаще всего применяется к нефинансовым активам, поскольку многие финансовые активы не имеют альтернативного использования, могут возникнуть обстоятельства, когда необходимо рассмотреть наиболее эффективное и наилучшее использование финансовых активов. 140.2. Максимальное и наилучшее использование должно быть физически возможным (где применимо), финансово осуществимым, разрешенным законом и приводить к наибольшей ценности." и тд. (перевод гугл) Имеют ли упомянутые активы отношение к правам на землю или нет я не стал. Меняю формулировку вопроса: вместо ЧТО ПОЛУЧИТ ПОКУПАТЕЛЬ, ПРИОБРЕТАЯ ОБЪЕКТ ПО МАКСИМАЛЬНОЙ СТОИМОСТИ? этот ЯВЛЯЕТСЯ ЛИ ПРИОБРЕТЕНИЕ ОБЪЕКТА ПО МАКСИМАЛЬНОЙ СТОИМОСТИ (НЭИ отличается от существующего использования) ПОДТВЕРЖДЕНИЕМ ТОГО, ЧТО ПОКУПАТЕЛЬ ДЕЙСТВОВАЛ ПОСЛЕ ПРОВЕДЕНИЯ СООТВЕТСТВУЮЩЕГО МАРКЕТИНГА СО ЗНАНИЕМ ДЕЛА И БЛАГОРАЗУМНО? _________________ Туча небо ... кроет Gorets11 Сообщения: 955 Откуда: Харьков Добавлено: Пн, 10 Июл 2023 11:35 Ту4а писал(а): ЯВЛЯЕТСЯ ЛИ ПРИОБРЕТЕНИЕ ОБЪЕКТА ПО МАКСИМАЛЬНОЙ СТОИМОСТИ (НЭИ отличается от существующего использования) ПОДТВЕРЖДЕНИЕМ ТОГО, ЧТО ПОКУПАТЕЛЬ ДЕЙСТВОВАЛ ПОСЛЕ ПРОВЕДЕНИЯ СООТВЕТСТВУЮЩЕГО МАРКЕТИНГА СО ЗНАНИЕМ ДЕЛА И БЛАГОРАЗУМНО? Есть такая народная мудрость: "Дьявол кроется в деталях"... Чтобы рассматривать предложенный Вами вопрос, нужно определиться, насколько существующее использование отличается от НЭИ. Или, если хотите, наоборот: насколько НЭИ отличается от СИ (существующего использования). Например, если разница между этими видами использования составляет пару десятков сотен миллионов долларов, которые нужно вложить в ЗУ (к примеру, снести старое одноэтажное строение, а взамен построить небоскреб в 150 этажей), чтобы использовать данный ЗУ таким образом, чтобы его использование отвечало понятию "Максимальное и наилучшее использование" - тогда нужно обсуждать вопрос о правильности определения НЭИ. Ведь, понятно, что даже в случае теоретичной пригодности такого ЗУ к подобному использованию, потребность вложения в изменение способа использования участка автоматически ведет к попытке ответа на вопрос про "финансово осуществимым"... Имеется ввиду, финансово осуществимым в реальности, а не в фантазиях о том, что "прилетит богатый дядя с созвездия Орион и вложит в этот замечательный участок столько денег, сколько не вкладывалось во всю Украину за 30 лет ее существования"... Согласитесь, на ЛЮБОМ УЧАСТКЕ земли можно построить строение, которое будет выше / глубже (а, следовательно, БОЛЬШЕ ПО ПЛОЩАДИ) того строения, которое там есть на данный момент... И такое строение будет приносить денежный поток больший, чем строение с меньшей площадью... Т.е., формально будет подпадать под понятие "Максимальное и наилучшее использование" больше, чем в текущем использовании... Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Все, для чего не нашлось место в других разделах На страницу Пред.  1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме