| Автор |
Сообщение |
Олеся
Сообщения: 87
|
 Добавлено:
Пт, 25 Апр 2008 22:28 |
  |
Всё уже читала, но ничего интересного. Отчёт кот. есть на сайте, он не оч.-не хочу кого то обидеть  Так что не поможете мне с "рыбой". Все жадины??????? |
|
|
  |
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 25 Апр 2008 22:33 |
|
Олеся, правильно, Вы считаете затраты, затем дисконтируете доходы и реверсию, затем всё это складываете (затраты со знаком «-») и получаете стоимость… вот только в Н.С. это как-то зашифровали и назвали «поєднанням методичних підходів»
Я жадина... по доходу не считал... вернее считал, но давно, а потом пришел "добрый дядя програмист" и снес с моего компа всё шо було... и этот отчет в том числе... кстати, он был для фонда и там была затратка с эконом. износом, а эконом. износ я посчитал, как разницу в стоимостях моего здания (но как бы достроенного), полученную по доходному подходу и стомостью этого же здания, полученой по затратке с учетом физ износа (принималось, что функц. износ отсутствовал) |
|
|
 |
|
Олеся
Сообщения: 87
|
| Добавлено:
Пт, 25 Апр 2008 22:38 |
|
Киевский ФДМУ мне не "разрешает" применять хоть какой то износ кроме физ.. Я ещё раз внимательней почитаю их методику, конечно. Но хотелось что бы форум помог. А то очень уж устала, хотча немного отдохнуть  |
|
|
|
|
Олеся
Сообщения: 87
|
| Добавлено:
Пт, 25 Апр 2008 22:42 |
|
И ещё вопросик, как же ты обзывал этот зашифрованый ментод, кот. доходный. Доходный? Просто для города в кот. я делаю эту незавершенку (9-этажку) аналогов нет. |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 25 Апр 2008 22:46 |
|
Хм... аналогов продаж квартир нет, а аналогов для аренды есть?
Называй его, как в Н.С. - «поєднанням методичних підходів»
| Олеся писал(а): |
| Киевский ФДМУ мне не "разрешает" применять хоть какой то износ кроме физ.. |
а они это официально не разрешают, или настоятельно нерекамендуют? |
|
|
|
|
Олеся
Сообщения: 87
|
| Добавлено:
Пт, 25 Апр 2008 22:54 |
|
Нет, ты не понял, нет продаж незавершёнок) А для доходника (я же беру доход от продажи квартир в будушем, не в аренду же я их буду сдавать) правельно?
А ФДМУ, конечно же рекомендует)))) |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 25 Апр 2008 23:14 |
|
Кхм... нууу... я б не сказал, что это в чистом виде доходный подход... ты ведь стоимость квартир по сравнительному определяешь... так я не понял в чем тогда загвоздка?
Ну, с фондом бороться сложно... моно степень готовности взять не по БТИ, а реальную... по смете. |
|
|
|
|
Олеся
Сообщения: 87
|
| Добавлено:
Пт, 25 Апр 2008 23:24 |
|
Мдя, ты прав-в определении подхода,дякую.
А как ты считаешь, я возьму скока они уже потратили до 1995 (1995-остановка строительства) проиндексировать, правельно? Но тогда степень готовности будет не реальной, оч. маленькой. 
Да, ещё ,если кто то сможет дать "рыбу" буду оч благодарна, может и я вам буду кадато полезной |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 25 Апр 2008 23:36 |
|
Я не могу тебе сказать насколько это будет соответствовать реалиям, гно если правильно проиндексируешь, то, думаю, что в фонде прохавают.
Я тебе счас попробую кинуть работу где я делал один многоквартирный домик... там только комбинированый подход и вырван из работы... подругому не могу... сори... есть обязательства перед заказчиком, но, думаю, по тем расчетам, что я тебе брошу его идентифицировать врядли получится |
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 25 Апр 2008 23:44 |
|
http://upload.com.ua/get/900205730
вот, посмотри... только сразу говорю, там есть слабые места, например, квартиры нужно было продавать по периодам, а не за 1,5 года... делать более детальный прогноз... и т.д. Ну, надеюсь, что это чем-то тебе поможет. |
|
|
|
|
Олеся
Сообщения: 87
|
| Добавлено:
Сб, 26 Апр 2008 16:57 |
|
Большое спасибо, оч. толково  .
Всех хочу поздравить с наступающим праздником Пасхи, пусть всегда хранит и помогает вам Господь |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 28 Апр 2008 10:14 |
|
я только не поняла, почему у тебя корретировки -5% на "Наличие движимого имущества (оборудования)", которое везде отсутствует?
и, как мне кажется, "5.Компенсация за местоположение – эта часть ставки дисконта должна учитывать возможности эксплуатации оцениваемого объекта, предоставляемые, его местоположением." - она разве не учитывается величиной арендной ставки? |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 43
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 30 Апр 2008 15:39 |
|
| Олеся писал(а): |
| .... Отчёт кот. есть на сайте, он не оч.-не хочу кого то обидеть... |
 я тоже никого не хочу обидеть, но там вроде отчет с фотками...а на них видно что кроме фундамента там ничего нет и ни о какой достройке этого дома (в районном центре Кировоградской области(!!!)) речи быть не могло, экономически невыгодно это было, да и наверное сейчас тоже...
хоть и на идеал отчета не претендую...выложил его для критики которой так и не услышал  |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
 |
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 05 Май 2008 09:33 |
|
| zanoza писал(а): |
я только не поняла, почему у тебя корретировки -5% на "Наличие движимого имущества (оборудования)", которое везде отсутствует?
и, как мне кажется, "5.Компенсация за местоположение – эта часть ставки дисконта должна учитывать возможности эксплуатации оцениваемого объекта, предоставляемые, его местоположением." - она разве не учитывается величиной арендной ставки? |
+1 |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 05 Май 2008 10:08 |
|
Занозка, мне кажется, что мы по-разному понимаем риски… в моем понимании риск это неопределенность в реализации проекта (в данном случае это строительство и реализация квартир), и как я думаю, эта неопределенность выше на окраине города, где рынок менее развит и покупателей меньше, чем в центре города, т.к. спрос на квартиры в центре города значительно выше (во всяком случае, у нас в городе), чем на окраине. В результате этого снижение стоимости квартир на 5% в центре города увеличит круг потенциальных покупателей значительно больше, чем снижение стоимости на те же 5% на окраине. Поэтому, я считаю, что подобный проект менее рискован в центре города, чем на его окраине.
Что касается корректировки на наличие движимого имущества, то там просто скрыта строка в Excelе, где должна была стоять корректировка 0% (короче говоря это описка), и если посмотришь внимательно, то в строке написано, что -5% это общая корректировка.
Что касается данного расчета, то я бы порекомендовал его поправить в следующем:
1. Срок строительства (есть нормы задела в строительстве, можно взять оттуда)
2. Сроки продажи квартир (чаще всего квартиры, а вернее имущественные права на будущие квартиры, начинают продавать уже на стадии фундамента, поэтому «продавать» их нужно не по окончанию проекта, а «порциями» на протяжении всего проекта)
3. Прогноз (явно слабовато, если есть статистика, то можно было бы попробовать сделать что-то более серьезное)
4. Нужно учесть, что, кажется, 10% жилья «заберет» город (во всяком случае, мне такое сказали… сам не проверял)
Раскритиковал свой же расчет , но, думаю, что это поможет Олесе сделать расчет более качественно… удачи |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
