| Автор |
Сообщение |
оксана
Возраст: 45
Сообщения: 61
|
 Добавлено:
Чт, 18 Дек 2008 11:36 |
  |
А я считаю что сегодня рынка недвижимости нет, так как отсутвует спрос ( нет кредита, а у кого деньги есть то они их придерживают - а вось завтра кто-то чуть больше обка-ся и продаст еще дешевле. а все поправки это лишь возможность оценочной деятельности продержатся на плаву. какая рыночная стоимость когда рынков нет. |
|
|
   |
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 18 Дек 2008 11:39 |
|
| zanoza писал(а): |
Юрий Андрусенко, вам два человека приводят реальные данные по реальным ценам сделок с торгом 40-50%, а вы говорите, что нет такого торга. какой рынок - такой и торг.
|
заноза плюс одни
как всегда пафосно и не понятно о чем
| Юрий Андрусенко писал(а): |
Через декілька місяців все вщухне, буде дуже цікаво подивитись на Звіт з корегуваннями у 30-50%. І не тільки виконавцеві робіт.
|
ничего там интересного мы не увидим, ибо ключевой фразой будет «на дату оценки» |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
 |
|
irenka
Сообщения: 1098
|
| Добавлено:
Чт, 18 Дек 2008 11:52 |
|
В отчете указывается срок его действия - как правило, 6 мес. Предлагаю в ограничительных условиях указать уменьшение срока до 1 мес. |
|
|
 |
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Чт, 18 Дек 2008 12:09 |
|
| zanoza писал(а): |
| Юрий Андрусенко, вам два человека приводят реальные данные по реальным ценам сделок с торгом 40-50%, а вы говорите, что нет такого торга. какой рынок - такой и торг. |
Умови продажу неринкові.
Добавлено спустя 1 минуту 56 секунд:
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| ничего там интересного мы не увидим, ибо ключевой фразой будет «на дату оценки» |
За вас увидят.
| irenka писал(а): |
| В отчете указывается срок его действия - как правило, 6 мес. Предлагаю в ограничительных условиях указать уменьшение срока до 1 мес. |
Как выход. Но торга в 30% на рыночную стоимость нет.
Добавлено спустя 2 минуты 25 секунд:
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| как всегда пафосно и не понятно о чем |
Вибачте, мабуть, української не зрозуміли, оттого і нєпонятно. |
|
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3602
|
| Добавлено:
Чт, 18 Дек 2008 12:40 |
|
Уважаемый Юрий, не пойму Вашей неприязни.
В чем, собственно, дело?
Каждый выражает свое мнение и если оно отличное от Вашего, это не говорит о том, что оно не правильное.
У всех сейчас одна проблема.
И срок действия отчета 1 мес. это не выход, это катастрофически мало. И если Вы работаете только с банком сегодня на сегодня, то может вам и хватит. но еще есть и приватизация, и аренда, и исполнительная служба. там процедурно все затягивается на месяцы.
Думаю, Вы читали
"Особенности оценки транспортных средств в период экономической нестабильности "
Новоселецкий И.Н. – заведующий лабораторией судебных автотовароведческих экспертиз Донецкого НИИ судебных экспертиз, Вице-президент Союза экспертов Украины, член Наблюдательного Совета по вопросам оценочной деятельности в Украине
Шалаев В.Н. – председатель Совета Украинского общества оценщиков, член Наблюдательного Совета по вопросам оценочной деятельности в Украине .
не панацея, но все таки.
А что сейчас творится на автомобильном рынке? Какие скидки там?!? Или это тоже не рынок. |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 18 Дек 2008 12:49 |
|
| Цитата: |
| Умови продажу неринкові. |
- мотивируйте. |
|
|
|
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Чт, 18 Дек 2008 13:14 |
|
| СИМа писал(а): |
| не пойму Вашей неприязни |
Где Вы вообще нашли неприязнь? Не ищите проблемы там, где ее нет, тем более, не создавайте ее. Ставьте хоть 90% торга, я утверждаю, что здравый покупатель без принуждения и вынужденных обстоятельств больше 10% не скинет, максимум 15%. Никакие доводы двух, трех, десяти оценщиков мне не нужны, как и не нужны они Фонду и проверяющим службам. Их в действительности никуда не пришьешь. И не говорите, что цены сложились вдвое. Скидывайте цену другими поправками. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 18 Дек 2008 13:35 |
|
примерно то же - на русском и дополнено.
Аналитическое исследование ценовой ситуации ООО «Эксперт+»,
ООО КЦ «АНБЕР».
Корректировка на торг.
Согласно НСО№2, п.20, при применении сравнительного подхода, согласование полученных значений стоимостей объектов сравнения осуществляется на основании стоимостей объектов сравнения, информации про цены продажи (предложения). Как правило величина, отличающая цену продажи от цены предложения, является субъективной и отождествляется прежде всего с торгом, который происходит при совершении отчуждения объекта на рынке.
Цена продажи – фактическая сумма денег, уплаченная за объект (НСО №1 п.3).
Торг – инструмент, позволяющий максимально оптимизировать действия сторон при покупке или продаже, и своеобразный индикатор состояния рынка.
Основные осуществляемые соглашения по отчуждению объектов между продавцом и покупателем в настоящее время сложились следующие:
- купля-продажа жилых объектов;
- купля-продажа коммерческих объектов, в т.ч. промышленной и складской недвижимости;
- купля-продажа земельных участков;
- аренда жилых помещений;
- аренда коммерческих объектов, в т.ч. промышленной и складской недвижимости;
Специалистами ООО «ФБК» (http://www.fbk.ru/live/press.asp?aid=13263) были определены следующие особенности:
1) для активных рынков величина торга наименьшая, что связано с тем, что активные рынки характеризуются соответствующей информационной инфраструктурой, которая позволяет потенциальным продавцам точно определять цену предложения объекта. Кроме того, число потенциальных покупателей увеличивается с ростом размера рынка и его активности. Поэтому отказ одному покупателю не приводит к существенному увеличению сроков продажи объекта или к увеличению затрат на маркетинг (рекламу) по продаже объекта. Данная особенность определяется в разрезе разных регионов (скидки на торг в больших городах являются меньшими по сравнению с небольшими городами – наблюдается прямая зависимость от объема рынка), так и для разных сегментов (скидки на торг для жилой недвижимости существенно меньше, чем для коммерческой или промышленной). Некоторым исключением являются земельные участки, несмотря на то, что земельный рынок находится в стадии становления, скидки на торг несколько меньше или такие же как для промышленной недвижимости.
2) в период быстрого роста цен (инфляция) скидки на торг существенно снижаются или исчезают вообще. В периоды значительного роста цен на недвижимость (особенно в секторе жилой недвижимости) скидки на торг нехарактерны, отмечаются и обратные явления – повышение цены предложения. После стабилизации цен практика скидок на торг возвращается. Очевидно это объясняется тем, что дополнительные маркетинговые затраты, связанные с отказом какому-нибудь покупателю, с лихвой компенсируются ростом цен в период поиска нового потенциального покупателя. В условиях кризиса же скидки на тор достигают существенных размеров – иногда до 50% для больших объектов.
3) скидки на торг менее присущи рынку аренды. Скидки на торг для соглашений аренды носят менее типичный характер в сравнении с соглашениями купли-продажи. Что можно объяснить большой развитостью рынка аренды и краткосрочностью соглашений (куда заранее вкладывается более высокая ожидаемая норма доходности). Арендодатель менее заинтересован в торге, поскольку предложений на рынке достаточно и доступны они тем, у кого есть наличные («кэш»).
Отказ от торга или готовность снизить цену только из «вежливости» - естественное поведение продавца при повышенном спросе, поскольку в этом случае условия диктует именно он.
Когда ситуация меняется, и количество предложений превышает спрос в несколько раз, условия будет диктовать покупатель, и размер торга увеличивается, снизить стоимость объекта на 15-20%, а иногда и на 25-50% в таком положении вполне реально.
Характерной особенностью скидки на торг, как экономического критерия рынка недвижимости, является закрытость. Ни в одном источнике – газете, журнале, каталоге или выборке АН, их увидеть невозможно, вероятно только отсутствие торга, либо наличие торга. Размер скидки на торг держат в тайне, чему есть несколько причин. Во-первых, скидка на торг уменьшает стоимость объекта, а значит и сумму вознаграждения продавца (либо посредника). Во-вторых, в условиях нестабильности рынка, все стороны его находятся в ожидании, и самые заинтересованные участники (продавцы и посредники), будут по инерции до последней возможности удерживать цены предложений на сложившемся уровне, а соответственно и размер торга. В настоящий момент в сложившейся ситуации, при наступившей экономической нестабильности, кризисе банковской системы, рынок недвижимости по самому мягкому определению находится в стадии стагнации (затяжного реагирования) на внешние события. По данным сайта
(http://www.ugmk.info/?art=1207127553&part=1), около 70% всех сделок по жилой недвижимости в Украине, являются ипотекой, из них около 82% - в иностранной валюте.
При условии нынешнего неудержимого роста курса основных иностранных валют, превышения предложения над спросом в десятки раз, тотального дефицита валюты, общий ценовой тренд по всей недвижимости (как жилой, так и коммерческой) движется вниз. Для каждого типа недвижимости (жилая, коммерческая, земля…) и сегмента рынка (продажа, аренда) характерна сейчас отрицательная ценовая динамика, но для каждого типа и сегмента своя. Так, например, резкое сокращение ипотечного кредитования уменьшило круг потенциальных покупателей примерно на 50%, оставшиеся покупатели с имеющейся наличностью заняли выжидательную позицию, таким образом, объем спроса резко упал. Последующий рост курса доллара и общий кризис, подтолкнул продавцов быть более сговорчивыми в торге, и жилая недвижимость как наиболее обширный количественный сегмент рынка, начала терять в цене. Потенциальный покупатель увидит, что если объект стараются как можно быстрее продать, то постарается максимально сбить за него цену.
В нынешних условиях, торг зависит и от сегмента рынка, к которому принадлежит объект – у каждого своя динамика и особенности ценообразования, поэтому однозначных показателей размера торга быть не может. Необходимо анализировать все факторы, которые могут повлиять на размер скидки для конкретного объекта недвижимости, но фактор срочности является одним из самых существенных при любой активности рынка. В настоящий момент наиболее распространенной причиной продажи является невозможность оплаты кредитных обязательств. Чем меньше активность рынка, тем больше скидка на торг.
Сравнительный анализ ценовой ситуации:
Таким образом, коэффициент торга, для жилой недвижимости для первичного рынка составит около 10%, для вторичного – 25-30%.
Добавлено спустя 2 минуты 17 секунд:
| Цитата: |
| Никакие доводы двух, трех, десяти оценщиков мне не нужны, как и не нужны они Фонду и проверяющим службам. |
- а казачок-то засланный...(с) 
что вы вообще, Юрий Андрусенко, делаете на этом форуме? мы вас раздражаем, с вами не соглашаемся - хрена вы сюда приходите?! |
|
|
|
|
Валюха
Сообщения: 1000
|
| Добавлено:
Чт, 18 Дек 2008 13:43 |
|
| zanoza писал(а): |
Цитата:
Никакие доводы двух, трех, десяти оценщиков мне не нужны, как и не нужны они Фонду и проверяющим службам.
- а казачок-то засланный...(с)
что вы вообще, Юрий Андрусенко, делаете на этом форуме? мы вас раздражаем, с вами не соглашаемся - хрена вы сюда приходите?! |
+1 |
_________________
Те, що відбувається, відбувається вчасно. |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 18 Дек 2008 13:52 |
|
э э э заноза, полегче! |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Чт, 18 Дек 2008 14:24 |
|
| zanoza писал(а): |
| что вы вообще, Юрий Андрусенко, делаете на этом форуме? мы вас раздражаем, с вами не соглашаемся - хрена вы сюда приходите?! |
?...
Если я не согласен с Вами, это отнюдь не значит, что Вы меня раздражаете. Не вижу оснований для подобного желчеизвержения. Где словом, делом я зацепил тончайшие струны Вашей самооценки? Попытался умалить ее? То, что я пытаюсь втемяшить Вам, что Вы не защитите себя при подобной аргументации размеров торга, Вас оскорбило до глубины души? Работайте над собой, считайте там до 100, что ли. А вообще уровень, конечно... Вы хотели видеть форум оценщиков ТАКИМ?
Извините, без комментариев. |
|
|
|
|
Mfactor
Сообщения: 1154
|
| Добавлено:
Чт, 18 Дек 2008 14:29 |
|
| Юрий Андрусенко писал(а): |
...Яка ж то ринкова вартість, коли торг -30%?...
Тепер ліквідація нерухомості виділяється у стійкий сегмент ринку (до речі, обмеженого). Тільки при чому тут ринкова вартість?.. |
Полностью поддержал. Использование корректировок на торг больше 15-20% говорит о том, что были использованы неадекватные сегодняшнему рынку аналоги.
Другое дело, что всем ясно, что стоимости в журналах по-прежнему указываются продавцами завышенные (такие, какими они были в августе-сентябре), а значит не отображают действительности, с учетом изменений октября-ноября.
| оксана писал(а): |
| какая рыночная стоимость когда рынков нет. |
+1. Как учесть эти изменения уже сегодня, а не в феврале-марте, когда продавцы "отдуплятся" и будут давать в журналы уже более или менее реальные цифры? Этот вопрос остается открытым. |
Последний раз редактировалось: Mfactor (Чт, 18 Дек 2008 14:40), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 18 Дек 2008 14:30 |
|
Юрий Андрусенко, во-первых, вы не аргументированно спорите и все время меняете тему разговора в ветке.
во-вторых, каждый раз, когда вы появляетесь на форуме, возникают конфликты.
поэтому я хочу видеть форум оценщиков без вас. но это мое личное мнение. ну, еще и Валюхино тоже. |
Последний раз редактировалось: zanoza (Чт, 18 Дек 2008 14:32), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3602
|
| Добавлено:
Чт, 18 Дек 2008 14:30 |
|
Еще один вопрос:
куда девать "спекулятивный $"?
Дата оценки коммерческой недвижимости на 30.11.2008г. при курсе 6,7410 это совсем не та РС, что на сегодняшнее число получается.
Мнение господина Ю.А. очень похоже на виденное уже в интернете, сейчас поищу этот бред. |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
Mfactor
Сообщения: 1154
|
| Добавлено:
Чт, 18 Дек 2008 14:34 |
|
Ребята, вы чего?!  Давайте посдержаннее. Да, кризис всех уже притомил и многим тяжеловато приходится. Но это ведь самое начало... Ничего быстро не изменится! Еще долго сидеть с затянутым ремнем. Давайте быть более толерантными... |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
