| Автор |
Сообщение |
rudge
Сообщения: 4973
|
 Добавлено:
Пн, 16 Мар 2009 22:32 |
  |
| Филин Андрей писал(а): |
rudge
вообще я с Вами согласился в части того чтобы не придумывать необоснованных должным образом реконструкций! |
Андрей, тут не "реконструкций", а наших "догадок" (пардон другого слова не подобрал) основанных, за частую, на том, что такое (по нашему ЛНЭИ) использование более выгодное с точки зрения экономики.
Вот представьте итуацию.
Оценщик при оценке склада определил ЛНЭИ (магазин) продали, а потом новый собственник пытается переделать склад под магазин по нашему ЛНЭИ.
А ему говорят (специалисты), что тут магазин строить нельзя так как (грунт не тот, не достаточно площади ЗУ для обязательной парковки по ДБН, ТП и ЛЕП не потянут, санэпидемстанция обнаружила не допустимые, для магазина, выделения из стен склада или радиоактивный фон из бетона и т. п.)
Чувствуете какие проблемы могут возникнуть у продавца который сошлется на оценку.
Да я думаю покупатель, видя перед собой склад, вряд ли заплатит за него как за магазин. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
   |
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 16 Мар 2009 22:41 |
|
| rudge писал(а): |
| Hard_Pragmatic писал(а): |
вот уж действительно АБСУРД, (дык и я об этом же) особенно если вспомнить азы оценки, а именно тот факт, что принцип НЭИ учитывается только в доходнике.
з.ы. вот смотрю из окна на хозблок (мусорник) в моем дворе, который переделан в магазинчик, и так себе отчетливо представляю, как в случае оценки я в доходнике буду брать арендный ставки исключительно для помещений для хранения веников и ведер  (ну если это Ваше ЛНЭИ то ...) |
Выделено мое.
А это Вы куда дели?
НС1
"подібне майно - майно, що за своїми характеристиками та (або) властивостями подібне до об'єкта оцінки і має таку саму інвестиційну привабливість;"
|
Ничего не понял, что куда кто дел?
| rudge писал(а): |
Что касается Ващего "мусорника". Позвольте заметить, что смотря в окно Вы видите не "мусорник", а магазинчик. Вот и оценивайте его как магазин. В чем проблема. Ведь тут все документы подтвердят, что это магазин.
|
Извиняюсь, я не до конца выразил мысль. Я представлял оценку ДО момента переделки, когда он был мусорником.
И вот исходя из Вашего принципа, используя доходный подход я был вынужден при АНЭИ «оставить» его мусорником (когда в соседнем дворе и по всему Киеву уже функционируют тысчи таких лавок) и при выборе арендных ставок искать аналоги по аренде для хибарок с вениками
| rudge писал(а): |
Да забыл, напомню Вам коллега, ЛНЭИ определяется до выбора подходов и проведения расчетов. |
А кто с этим спорит или отрицает?  |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Sova
Сообщения: 1782
Откуда: г.Донецк
|
| Добавлено:
Пн, 16 Мар 2009 22:44 |
|
| irenka писал(а): |
| Теоретически владельцев здания никогда не посещала даже мысль о получении дохода со сдачи крыши в аренду. Это, так сказать, неожиданный бонус. Если они загнут аренду, могут лишиться предложения. Так что я думаю, что крыша стоит не дороже пола. |
Позвольте не согласиться с Вами. Далеко не все владельцы таких крыш не понимают выгоды владения этими самыми крышами. Приведу Вам пример в Вашем родном городе: 2000 год, ул. Розы Люксембург, здание бывшего профилактория ДонНУ напротив парка Щербакова. Собственник многоэтажки целенаправленно искал арендатора своей крыши для установки передаточных устройств. Учтите, в то время мобильный телефон был розовой мечтой для большинства населения.
| rudge писал(а): |
Уточню, не "отказаться", а не придумывать свое, не присущее зданию, как объекту оценки, в МОМЕНТ оценки. Переделают, под Ваше ЛНЭИ, своими глазами увидите и зафиксируете на видио, то что оцениваете, тогда и и считаете по факту.
Или Вы коллеги в состоянии учесть возможность переделки здания под Ваше ЛНЭИ?
Может Вы с ходу при осмотре и ознакомлении с документацией (как правило БТИ) определите несущую способность фундаментов, грунтов под ними? |
... залеганием грунтовых вод (имеет свойство меняться со временем), состояние подошвы фундамента, а также нагрузку на несущие стены, перекрытия и крыши после реконструкции... и еще кучу строительных "мелочей", котрые, в результате, приведут к разрушению здания  И все это без грамотного проектировщика и строительной экспертизы. Лично я согласна с rudge, тогда можно и частный дом считать доходкой... как торговый комплекс, например, или административно-офисное здание. Ведь можно же каждую комнату сдавать в аренду под офис? Даже без реконструкции. А если еще и по документации БТИ... Не знаю как в других городах, но в нашем "мегаполисе" по конструктивным элементам там такие шедевры можно увидеть... |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 16 Мар 2009 22:55 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
.....когда в соседнем дворе и по всему Киеву уже функционируют тысячи таких лавок) и при выборе арендных ставок искать аналоги по аренде для хибарок с вениками |
Вы хотите так считать, плиз, тока в расчетах, учтите затраты на переоборудование "хибарки с вениками" под магазин. Может до 0 не опуститесь.
| rudge писал(а): |
Да забыл, напомню Вам коллега, ЛНЭИ определяется до выбора подходов и проведения расчетов. |
А кто с этим спорит или отрицает? [/quote]
Вот Вот
Если Вы определите для склада ЛНЭИ под магазин, то и проводите все расчеты с учетом обоснованного Вами НЕИ (и в затратке, и в сравнении тоже) |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Пн, 16 Мар 2009 23:12 |
|
| rudge писал(а): |
| Hard_Pragmatic писал(а): |
.....когда в соседнем дворе и по всему Киеву уже функционируют тысячи таких лавок) и при выборе арендных ставок искать аналоги по аренде для хибарок с вениками |
Вы хотите так считать, плиз, тока в расчетах, учтите затраты на переоборудование "хибарки с вениками" под магазин. Может до 0 не опуститесь.
|
во-первых, не я так хочу, а НС и вообще теория оценки;
во-вторых естественно я буду учитывать затраты на переоборудование;
в-третьих, если опущусь до 0 то буду использовать другое НЭИ, может и как "хибарки с вениками" для этого собственно АНЭИ и делается.
| rudge писал(а): |
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| rudge писал(а): |
Да забыл, напомню Вам коллега, ЛНЭИ определяется до выбора подходов и проведения расчетов. |
А кто с этим спорит или отрицает? |
Вот Вот
Если Вы определите для склада ЛНЭИ под магазин, то и проводите все расчеты с учетом обоснованного Вами НЕИ (и в затратке, и в сравнении тоже) |
ой хоспади, как всё запущено!,
я же уже напоминал про азы и т.д., хорошо не хотите читать и видеть мои посты перечитайте п.39, п. 42, п.47 НС№1,
и в затратке и в сравнении я буду использовать ТОЛЬКО «хибарку с вениками». |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пн, 16 Мар 2009 23:33 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
ой хоспади, как всё запущено!,
я же уже напоминал про азы и т.д., хорошо не хотите читать и видеть мои посты перечитайте п.39, п. 42, п.47 НС№1,
и в затратке и в сравнении я буду использовать ТОЛЬКО «хибарку с вениками». |
Да уж. Что то новое в оценке.
В сравнении и затратке аналоги "мусорка", а в доходнике аналоги магазин.
И че в итоге?
Что касается НС, то я не нахожу в нем даже намека на изменение функции объекта оценки для обоснования ЛНЭИ. Эт Ваши домыслы.
А вот как раз понятие "подібне майно" расписано четко.
И еще из НС
- ідентифікація об'єкта оцінки та пов'язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів;
Или Вы глядя на "мусорку" видите в ней магазин.? Круто однако. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Sova
Сообщения: 1782
Откуда: г.Донецк
|
| Добавлено:
Пн, 16 Мар 2009 23:58 |
|
| rudge писал(а): |
Да уж. Что то новое в оценке.
В сравнении и затратке аналоги "мусорка", а в доходнике аналоги магазин.
И че в итоге? |
Да все правильно: в затратке и сравнительном - аналоги, причем тут НЭИ?
41. Під час застосування методу прямого відтворення або
методу заміщення використовуються вихідні дані про об'єкт оцінки,
інформація про відтворення або заміщення об'єкта оцінки чи
подібного майна в сучасних цінах або середньостатистичні
показники, які узагальнюють умови його відтворення або заміщення в
сучасних цінах.
47. Порівняльний підхід грунтується на врахуванні принципів
заміщення та попиту і пропонування. Порівняльний підхід передбачає
аналіз цін продажу та пропонування подібного майна з відповідним
коригуванням відмінностей між об'єктами порівняння та об'єктом
оцінки.
А дисскусс о кокой стоимости идет?
42. За допомогою дохідного підходу визначається ринкова вартість
та інвестиційна вартість, а також інші види вартості, які
грунтуються на принципі корисності, зокрема ліквідаційна вартість,
вартість ліквідації тощо.
43. Інформаційними джерелами для застосування дохідного
підходу є відомості про фактичні та (або) очікувані доходи та
витрати об'єкта оцінки або подібного майна. Оцінювач прогнозує та
обгрунтовує обсяги доходів та витрат від сучасного використання
об'єкта оцінки, якщо воно є найбільш ефективним, або від можливого
найбільш ефективного використання, якщо воно відрізняється від
існуючого використання.
Для обгрунтування реконструкции привлекайте специалистов со строимтельным образованием... иначе можно оспорить. Но все равно - это уже инвестиционная стоимость. |
|
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 17 Мар 2009 08:46 |
|
| rudge писал(а): |
| Hard_Pragmatic писал(а): |
ой хоспади, как всё запущено!,
я же уже напоминал про азы и т.д., хорошо не хотите читать и видеть мои посты перечитайте п.39, п. 42, п.47 НС№1,
и в затратке и в сравнении я буду использовать ТОЛЬКО «хибарку с вениками». |
Да уж. Что то новое в оценке.
В сравнении и затратке аналоги "мусорка", а в доходнике аналоги магазин.
|
о чем дальше говорить? занавес.
p/s/не прошло и полторы тысячи страниц, что бы выяснить, что мы с тобой говорим о РАЗНЫХ вещах, я говорю про ОЦЕНКУ в понимании Международных и Национальных Стандартов и общей теории, ты же говоришь про нечто надуманное тобой… |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 17 Мар 2009 21:58 |
|
| rudge писал(а): |
К вопросу о применении ЛНЭИ с изменением фунции здания.
В пятницу или субботу, по Тонису, не отрываясь, смотрел (жаль не с начала) передачу про причины которые привели к разрушению, почти мгновенному, торгового комплекса в южной Кореи.
|
ота тут есть видео:
http://torrents.net.ua/forum/viewtopic.php?t=77806 |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 19 Мар 2009 11:21 |
|
| Серый писал(а): |
Да, rudge, я даже и не знаю что сказать. Обычно говорят, что человек утрирует, но в данном случае я бы говорил, что Вы удесятерируете, и это как минимум.
Исходя из полемики в этой и соседней ветки, у меня сложилось впечатление, что у Вас НЭИ всегда равно существующему использованию независимо ни от чего, а данный раздел отчета просто сводится к написанию этого равенства. |
Если говорит о НЕИ с позиции, что оно "всегда равно существующему использованию независимо ни от чего" то позвольте привести несколько примеров.
1. Здание под офис по титулу и функции - используется как склад или производство.
2. Загрузка здания арендаторами ниже средне рыночной в силу плохого менеджмента. Завышают не обосновано аренду тем самым теряют арендаторов и доход.
3. Фактические (белые, часть налом в карман) арендные ставки не соответствуют средне рыночным.
4 Не берется аренда за право пользования помещениями совместного пользования, ЗУ, размещение рекламы и т.п.
5. Вообще не сдаются в аренду вакантные площади.
Эт вкратце то с чем я лично сталкивался в своей практике.
Что касается "удесятерируете, и это как минимум" каждый отстаивает свое мнение и позицию как умеет 
Добавлено спустя 19 минут 41 секунду:
| Sova писал(а): |
| rudge писал(а): |
Да уж. Что то новое в оценке.
В сравнении и затратке аналоги "мусорка", а в доходнике аналоги магазин.
И че в итоге? |
Да все правильно: в затратке и сравнительном - аналоги, причем тут НЭИ? |
Коллега, а где Вы видите в моем посту НЕИ для затратки и сравнения?
Тут как раз на оборот. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Sova
Сообщения: 1782
Откуда: г.Донецк
|
| Добавлено:
Чт, 19 Мар 2009 11:59 |
|
| Hard_Pragmatic писал(а): |
| rudge писал(а): |
К стати если исходить из трех вариантов расчета, затратка, сравнение и доходный, то по Вашей логике, во всех трех надо брать за аналог тот, который, по Вашему мнению, а не по фунции закрепленной в документации, отвечает Вашему ЛНЭИ. Абсурд.
Расшифрую
По ЛНЕИ оценщик считает, что склад надо рассчитывать как магазин, ибо его доходность выше.
Тогда в затратном надо брать УПВС по зданию магазина, в сравнении аналоги тоже магазина, ну и естественно в доходнике ставки аренды по магазину.
Повторю АБСУРД. В итоге получим стоимость совсем другого объекта.
|
вот уж действительно АБСУРД, особенно если вспомнить азы оценки, а именно тот факт, что принцип НЭИ учитывается только в доходнике.
|
Возможно, я что-то не правильно поняла (или не совсем вразумительно написала, поздновато было  ). В даном случае, я, какраз, согласна с Вами. И еще...
Я согласна с Вами, что невозможно просчитать затраты на реконструкцию, не имея специального образования или без привлечения специалистов - слишком уж много нужно учитывать того, о чем имеют понятие только специально обученные люди. Но при этом, считаю, что НЄИ необязательно должно соответствовать текущему использованию. Все должно быть в разумных пределах. |
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Чт, 19 Мар 2009 12:14 |
|
Уважаемая Sova
Вся проблема при выборе НЕИ это
- законодательно не запрещено/разрешено
Если объект оценки многофункционален по документам (в законе) по почему бы и не просчитать по максимальному НЕИ.
Для ознакомления посмотрите какие требования прописаны в Законе про разрешительную систему. Там ваще до абсурда доходят.
К стати, позавчера в ДПИ имел беседу со своим инспектором. Так она мне сказала, что по КВЕД-у 70.31.0, я не имею права проводить деятельность по оценке движимого имущества, недвижки для бух учета, авто и т.п.
А другого КВЕД-а для оценке нет.
Так что получается все наши работы, кроме оценок недвижки под продажу и аренду, НЕ ЗАКОННЫ
А фонду по барабану  |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 52
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Чт, 19 Мар 2009 12:36 |
|
Так что ж вы про «новое» и «домыслы» молчите.
| rudge писал(а): |
| Hard_Pragmatic писал(а): |
ой хоспади, как всё запущено!,
я же уже напоминал про азы и т.д., хорошо не хотите читать и видеть мои посты перечитайте п.39, п. 42, п.47 НС№1,
и в затратке и в сравнении я буду использовать ТОЛЬКО «хибарку с вениками». |
Да уж. Что то новое в оценке.
В сравнении и затратке аналоги "мусорка", а в доходнике аналоги магазин.
|
Расскажите что ж тут нового? (Заодно сделаете открытие и переворот в теории оценки.)
| rudge писал(а): |
Что касается НС, то я не нахожу в нем даже намека на изменение функции объекта оценки для обоснования ЛНЭИ. Эт Ваши домыслы.
|
И про «домыслы» мои, которые записаны в НС, расскажите.
Очень интересно. |
_________________
"Все перемены, в натуре случающиеся, такого суть состояния, что сколько чего у одного тела отнимется, столько присовокупится к другому" М.Ломоносов |
|
|
|
Андрей Яворский
Возраст: 56
Сообщения: 461
Откуда: Луганськ
|
| Добавлено:
Чт, 19 Мар 2009 12:42 |
|
Перенесено из другой темы.
Серый
МЕТОДИКА ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА № 1891
"п.69. В случае когда процедурой продажи объекта оценки предусматриваются дополнительные условия (условия, требующие дополнительных материальных затрат, в частности сохранение существующего направления использования, если таковое направление не может быть признано наиболее эффективным использованием), может определяться инвестиционная стоимость такого объекта. В таком случае в отчете об оценке дается анализ наиболее эффективного использования объекта оценки и расчет влияния дополнительных условий продажи на его стоимость.
п. 70. Оценка объектов в материальной форме для других случаев их отчуждения путем продажи на конкурентной и неконкурентной основе производится путем определения рыночной стоимости...."
Прошу заметить, что пункты идут один за другим.
НС 1.
" стоимость в использовании - стоимость, которая расчитывается исходя из современных условий использования объекта оценки и может не соответствовать его наиболее эффективному использованию."
Т.е. может и соответствовать НЭИ, чем оценщик и пользуется (естественно, когда докажет, что аналогичные объекты используются эффективней, т.е. выполняется НЭИ) в ДП. Т.е. используя принцип НЭИ для объекта оценки, Вы устраняете влияние неэффективного менеджмента, а не подменяете объект оценки другим вымышленным Вами. Я не думаю, что склад - аналог магазина или офиса, и наоборот.
Прошу Вас заметить, что в определении РС, согласно НС1, также звучит: "стоимость, за которую возможно отчуждение объекта оценки...
Вы в отчете пишите, например: склад - будущий магазин или все-таки склад? |
_________________
Мы к Вам профессор и вот, по какому поводу |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 19 Мар 2009 12:44 |
|
Перенесено из темы "Фонтан".
ребята, вот вы так часто говорите, что не у всех "НЭИ всегда равно существующему использованию независимо ни от чего, а данный раздел отчета просто сводится к написанию этого равенства" - ну выложите кусок хоть какого-нибудь отчета, где обосновано НЭИ иное от существующего, и потом это НЭИ учтено в расчетах, как и затраты на его достижение.
Добавлено спустя 1 минуту 13 секунд:
Андрей Яворский, я не про этот случай. я воообще в целом. я не видела живьем ни одного отчета, сделанного для фонда, или для банка, или для еще чего-нибудь, где был бы нормальный расчет НЭИ, обоснованный и с выкладками по цифрам и перечнем разрешительной документации на изменение фактического использования, со сроками получения и реализации этих изменений, которые потом участвуют в расчетах. очень хочу посмотреть. |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
