| Автор |
Сообщение |
флай
Возраст: 46
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
|
 Добавлено:
Чт, 26 Сен 2013 19:37 |
  |
| Yourick писал(а): |
У меня парочка вопросов к спецам
1. Как сильно отличаются сроки службы пром-склад зданий с разными конструктивными схемами:
- ж/б каркас + заполнение стен кирпичем (или ж/б панелями)
- мет.каркас + обшивка сендвичем
?
2. При соврем. строительстве первую схему будут использовать? |
Современное строительство очинтересно, и в первую очередь стремится к удешевлению. 1. могу ошибаться но жб пром около 100 , меткаркас 80 и 60 аоблицовка сендвич около 40 лет чтото такое было (уточню и данные источник и заброшу). 2. будут или нет зависит от функционального назачения проекта и особенностей.... хотя например тотже интерпайп днепросталь строил ислючительно из МК, а вот например другое новое метал. производство - ж/бкаркас... здесь же очень много факторов, проэкты, согласование, требования... современных материалов и решений оч много но за ними не поспевает система ценообразования в строительстве, и тем паче статистика подобная УПВС.
Добавлено спустя 1 минуту 7 секунд:
| Grey Horse писал(а): |
говорить совсем строго, то такая поправка некорректна.
Поправка по СЗ этого не отразит... |
стопроцентов, абсолютно согласна.
Добавлено спустя 1 минуту 20 секунд:
| ЧСН писал(а): |
Существует разница в затратах на текущую эксплуатацию зданий |
эта разница относится скорее к другому подходу...
Добавлено спустя 1 минуту 43 секунды:
| Доцик писал(а): |
проблему я вирішив написавши що проконсультувавшись в провідних ріелторських компаній різниця в середньому на метр квадратний між будівлями подібного класу та функціонального призначення складає 10% навіть лист отримав від "провідної ріелторської компанії" хоча на словах сказали що може бути і дорожче може бути і дешевше за цеглу. ......
бірник або довідник по цінам на нерухомість |
проблема решена практическая, реальная и теоретическая осталась.
А кто Вам мешает сделать довидник???
Добавлено спустя 3 минуты 30 секунд:
| rudge писал(а): |
этого не может быть.
Если Вы посмотрите общую часть УПВС то Вы увидите что УПВС учитывают стоимость материалов и трудозатраты. Отсюда и капитальность. кирпич (грубо) 1- 3 группа, металл 4-5.
Почему?
А по тому что;
1. затраты и стоимость материалов разные
2. устойчивость, на пример, к огню разная.
ИХМО |
да. именно так. и потом УПВС не будем забывать год выпуска... ни о каких сендвич ... панелях тем болле не слышали...и потом это просто стеновое заполнение, пазлик вложенный в раму из несущих конструкций, пардон, оно может быть другим, а вот капитальность определяется как раз по НЕСУЩИМ конструктивным элементам - фундаментам, перекрытиям, каркасу, стенам (если они несущие). |
|
|
|
   |
|
work
Сообщения: 284
|
| Добавлено:
Чт, 26 Сен 2013 20:53 |
|
| rudge писал(а): |
| иногда рыночная стоимость "металла" порой выше "кирпича" то это от стоимости земли на которой они стоят. |
от этого стоит исходить...но вы не всегда правы.
Пример - построили в жопе мира новое здание за 2 млн. долларов, где 1 кв.м. стоит более 1200 долларов за квадрат, так что-же, за объект сравнения брать соседние здание, кирпичное, за 300 долларов кв.м.?))
банальный пример (предположим построили в ПГТ новый магазин, объект сравнения - кирпичное здание 80-х годов постройки):
ОО - магазин с оф. помещениями (3 этажа), метал.. стекло пакеты.
1-й вопрос, почему кирпичное здание 80-х годов постройки дешевле, скажем на 1/3?
2-й вопрос, почему строительство здания такого магазина требует затрат, во много раз превышающую стоимость кирпичного здания 80-х годов?
Ответ - новое здание, построенное по другим стандартам, в отличии от объектов с кирпичными стенами... |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 26 Сен 2013 21:04 |
|
| Цитата: |
| Пример - построили в жопе мира новое здание за 2 млн. долларов, где 1 кв.м. стоит более 1200 долларов за квадрат, так что-же, за объект сравнения брать соседние здание, кирпичное, за 300 долларов кв.м.?)) |
да. ибо кому в ж.пе мира надо современное здание, если есть куча по 300? поверьте, цена кирпичного здания уже учитывает все затраты на его эксплуатацию, которые больше, чем у нового. это как с элеваторами - да, новые никто не строит ж/б, но старые ж/б отлично раскупаются по установленной рынком цене. рынок учел эксплуатационные затраты, но учел и затраты на новое строительство... |
|
|
|
|
|
work
Сообщения: 284
|
| Добавлено:
Чт, 26 Сен 2013 21:42 |
|
кому надо? было у меня куча примеров ... банки строили новые здания, инвесторы в забитых селах при международных автомагистралях строили магазины, ну и конечно-же, сети ТРК, ТК... да даже банальный пример - 70 км от обласн. центра, который привел человек... |
|
|
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Пт, 27 Сен 2013 07:22 |
|
правильно Задорнов америкосов тупыми называл, суют эти металлоконструкции куда не попадя
| rudge писал(а): |
... поверьте, с металлом гемора больше чем с кирпичом.
|
но хотелось бы для Большей Веры, спеца по металлу послушать далее.
| Цитата: |
| ... после подъема с 5000 м остатков к-129, специалисты отметили низкое качество металла |
только стоит отметить длительность пребывания стали АК-25 в агрессивной среде под давлением 500 кг/см2.
Хотя не отрицаю, что могли быть проблемы с качеством стали на конкретном корпусе.
Тем не менее боевой корабль (боевой лишнее слово, но так понятнее, не батискаф и пр.) ныряющий на 1 км никто в мире кроме СССР пока не создал.
ну и про аналоги
все хорошо знают что написано в учебниках по оценке, только к учебникам тоже нужно критично подходить.
синим и красным это от ВВ |
_________________
"Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". |
|
|
|
Доцик
Возраст: 43
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Пт, 27 Сен 2013 09:11 |
|
| rudge писал(а): |
| Если Вы посмотрите общую часть УПВС то Вы увидите что УПВС учитывают стоимость материалов и трудозатраты. Отсюда и капитальность. кирпич (грубо) 1- 3 группа, металл 4-5. |
Спеціально глянув в УПВС дану будівлю сміло можна віднести до ІІ групи, 4-5 групи це дерево та глина, щодо стійкості до вогню це скоріше філосовське питання як буде горіти і що буде горіти, витрати менші але це не головне виробники СП ставлять наголос на швидкості монтажу не потрібен час на оздоблення і т.п.
| rudge писал(а): |
| А то что иногда рыночная стоимость "металла" порой выше "кирпича" то это от стоимости земли на которой они стоят. |
Це самособою місце розташування тут визначальне просто конкретної відповіді на своє питання я нівідкого не отримав. А кориктування приймати треба бо і термін стужби в СП і витрати в порівняні з цеглою менші а розмір коректування розрахувати не получається дуже багато факторів які роблять попракку не коректною тому і приходиться "викручуватись" через довідки
Добавлено спустя 3 минуты 41 секунду:
| zanoza писал(а): |
| да. ибо кому в ж.пе мира надо современное здание, если есть куча по 300? |
не завжди стара будівля може задовільнити нові потреби а земля на краю географії в прямому сенсі дармова тому викупляють розвалюють те що це не розвалилось і будують нове..........потім гроші закінчуються беруть кредит а нам приходиться оцінювати 
Добавлено спустя 5 минут 51 секунду:
| флай писал(а): |
Grey Horse написав:
говорить совсем строго, то такая поправка некорректна.
Поправка по СЗ этого не отразит...
стопроцентов, абсолютно согласна. |
але це принаймі якась логічна цепочка приведення коректування, якщо правильно врахувати місце розтиашування або (земельну компоненту) то така поправка має право жити |
_________________
Роби, що повинен і будь що буде!!! |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Пт, 27 Сен 2013 10:58 |
|
| Доцик писал(а): |
Спеціально глянув в УПВС дану будівлю сміло можна віднести до ІІ групи, 4-5 групи це дерево та глина, щодо стійкості до вогню це скоріше філосовське питання як буде горіти і що буде горіти, витрати менші але це не головне виробники СП ставлять наголос на швидкості монтажу не потрібен час на оздоблення і т.п.
|
По всей видимости коллега Вы смотрели УПВС 69 или 73 годов прошлого века. Гляньте УПВС ЖКХ 2009 года. Правда он для жилых зданий (для не жилых нет к сожалению), но суть одинакова. Этот УПВС, по капитальности, ссылается на Н А К А З N 215 від 30.09.98
"Про затвердження Єдиного класифікатора житлових будинків залежно від якості житла та наявного інженерного обладнання" (см тут http://zakon.nau.ua/doc/?code=v0215241-98 ). Как видите, тут к 6-й группе капитальности отнесены
| Цитата: |
| ...Будинки з стінами полегшеної конструкції - збірнощитові,.... |
к которым, судя по Вашему описанию, относится и Ваш объект. А далее в УПВС ЖКХ есть таблица
| Цитата: |
Поправочні коефіцієнти
для переходу до інших класів якості (капітальності) |
где поправочный коэффициент перехода от 1-й группы капитальности к 6-й группе составляет 0,69. То есть, трудозатраты на возведение такого здания (6-й группы капитальности), стоимость материалов и тп (что лежит в основе затратки) на 40 процентов ниже чем для 1-й группы. Но ни как не 10%. Вот о чем я.
Коллега обращаю Ваше внимание на то что мои доводы не могут служить 100%% аргументацией поправки ибо я не знаю сам ОО. В общем Вам виднее. Но если сопоставить здание со стенами из кирпича (толщиной 2,5 кирпича) облоденное СП, то это скорее 2-я группа. Отсюда поправка на капитальность (не на "оздоблення" кирпича СП) должна быть 0,93 - 0,69 = 0,24 ( % ).
Если Вы ищите поправку для учета "оздоблення" СП то по всей вероятности нужно делать смету такого улучшения и учитывать ее в первичной стоимости по УПВС. Удачи |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
 |
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 27 Сен 2013 16:07 |
|
| Доцик писал(а): |
| якщо правильно врахувати місце розтиашування або (земельну компоненту) то така поправка має право жити |
 Это Вы к чему?
Если возможны случаи, приведенные мной выше, то в общем случае эта поправка не работает.
Ну, разве что для придания Отчету наукообразности... но не обоснованности и точности. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
NewStroy
Возраст: 41
Сообщения: 1
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 21 Янв 2014 11:43 |
|
А по тому что;
1. затраты и стоимость материалов разные
2. устойчивость, на пример, к огню разная.
Кирпич при пожаре будет "стоять", а металл сложится через 40 минут.
А то что иногда рыночная стоимость "металла" порой выше "кирпича" то это от стоимости земли на которой они стоят.
касаемо обслуживания то поверьте, с металлом гемора больше чем с кирпичом.
Следовательно Ваша поправка 10% (кирпич обложенный СП от каркасного металла с СП) не выдерживает ни какой критики. ИХМ
Полностью согласен
все на 100% правильно написанно |
|
|
|
 |
|
флай
Возраст: 46
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
|
| Добавлено:
Вт, 08 Апр 2014 20:51 |
|
Немного для расширения кругозора по реконструкции жилых помещений и эксплуатации жилых зданий.
При желании можно даже пару поправок, с поправкой к нашим формулировкам , стянуть:
"Несоответствие современным требованиям отдельных факторов оценивается следующей величиной морального износа:
- наличие проходных комнат и планировки типа «распашонка» - 5%;
- совмещенные санузлы - 3,2 %;
- кухни площадью менее 9 м2 - 4,8%;
- прихожие площадью менее 3 м2- 3,2 %;
- отсутствие мусоропровода - 2,1%;
- отсутствие условий жизнедеятельности малоподвижных групп населения - 2,0%;
- недостаточная теплозащита ограждений - 8,4-12,4%;
- отсутствие приборов учета расхода и контроля тепла и других видов энергоносителей - 5-7,3%." |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
жилых домов_28_03_2014.doc |
| Размер файла: |
386.5 Kб |
| Скачан: |
74 раз |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
эксплуатация зданий укр_28_03_2014..pdf |
| Размер файла: |
1.36 Mб |
| Скачан: |
62 раз |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 08 Апр 2014 21:25 |
|
| флай писал(а): |
| При желании можно даже пару поправок, с поправкой к нашим формулировкам , стянуть |
Стянуть - куда? К чему применять?
Чего-то я не понимаю, уважаемая коллега флай.
Моральный износ? Тогда это затратный подход.
Но не будем же мы отдельные квартиры ценить затратным?
Тогда что - жилое здание в целом? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Viking
Возраст: 44
Сообщения: 108
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 08:07 |
|
Коллеги, столкнулся с такой проблемкой:
домик в селе (дом обходчика железнодорожных путей), расположение очень интересное - с одной стороны ж/д путя основной дороги, с другой стороны ж/д ветка от предприятия, с третьей стороны автомобильная дорога с переездами через вышеуказанные ж/д пути, с четвертой стороны открытая площадка, практически над домом проходят высоковольтные ЛЭП, никакого автомобильного подъезда к дому нет, только пешеходный проход... домики в этом селе стоят 2-3 тыс. у.е.
теперь суть вопроса - каким образом можно ввести поправку к аналогам на месторасположение?? как обосновать её? и есть ли смысл оценивать аналоговым подходом??
поделитесь своими мнениями, может у кого то была схожая ситуация?? оценка нужна для постановки этого домика на баланс железной дороги |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 45
Сообщения: 6067
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 08:34 |
|
| Viking писал(а): |
Коллеги, столкнулся с такой проблемкой:
домик в селе (дом обходчика железнодорожных путей), расположение очень интересное - с одной стороны ж/д путя основной дороги, с другой стороны ж/д ветка от предприятия, с третьей стороны автомобильная дорога с переездами через вышеуказанные ж/д пути, с четвертой стороны открытая площадка, практически над домом проходят высоковольтные ЛЭП, никакого автомобильного подъезда к дому нет, только пешеходный проход... домики в этом селе стоят 2-3 тыс. у.е.
теперь суть вопроса - каким образом можно ввести поправку к аналогам на месторасположение?? как обосновать её? и есть ли смысл оценивать аналоговым подходом??
поделитесь своими мнениями, может у кого то была схожая ситуация?? оценка нужна для постановки этого домика на баланс железной дороги |
Скорее всего, этот домик не имеет статуса жилого (т.е. не предназначен для постоянного проживания в нем) и предназначен для временного нахождения обходчика на протяжении смены его работы.
Поэтому сравнивать его с жилыми домами скорее всего не корректно. Да и строился он для обеспечения производственной необходимости обеспечения технического обслуживания ж/д путей. Скорее всего, внести корректировки корректно нереально. Как по мне, затратный подход. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
anfisa
Сообщения: 366
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 08:46 |
|
Viking
этот дом является служебным, не имеет адреса и земельного отвода. при оценке применяется только затратный подход, СБОРНИК УПВС № 21, Отдел I. ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ ПРОИЗВОДСТВЕННО-ТЕХНИЧЕСКИЕ И СЛУЖЕБНЫЕ,Раздел 9 ЗДАНИЯ ДЕЖУРНЫХ ПОМЕЩЕНИИ, таблица №135 ДОМА ДВУХ ПУТЕВЫХ ОБХОДЧИКОВ |
_________________
Все не так плохо: нас не продавали - нас выдали даром. (Карел Чапек) |
|
|
|
флай
Возраст: 46
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
|
| Добавлено:
Ср, 09 Апр 2014 08:46 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| флай писал(а): |
| При желании можно даже пару поправок, с поправкой к нашим формулировкам , стянуть |
Стянуть - куда? К чему применять?
Чего-то я не понимаю, уважаемая коллега флай.
Моральный износ? Тогда это затратный подход.
Но не будем же мы отдельные квартиры ценить затратным?
Тогда что - жилое здание в целом? |
Нет, не совсем так. В этом материале речь идет о моральном износе, к затратному да, гипотетически мы определяем в затратном подходе стоимость ту же 1 кв.м.-1 куб.м. подобной недвижимости, +земля, опять же земля определяет рынок и ее составляющую. Почему бы не применять эти поправки в сравнительном к стоимости 1 кв.м.? да не совсем обоснованно, но что-то в этом есть.
специально оговорка - "поправка с поправкой". Можно и не применять, можно рассчитать, всё можно))))) |
Последний раз редактировалось: флай (Ср, 09 Апр 2014 09:04), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
