Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Дисконтирование или Капитализация? Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д. На страницу Пред.  1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10  След. Автор Сообщение polza Сообщения: 280 Откуда: Угорщина! Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 21:24 voron_sasha2, дякую, дуже чітко все розклали! _________________ - А Польза - она кто? - А Польза - это Польза! (с) "Стиляги" Naskel Сообщения: 302 Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 22:13 voron_sasha2 писал(а): Вот тогда посчитать обычный коэффициент у нас не получится, а придется считать суррогат обычного коэффициента, а это уже сродни гаданию на гуще моего любимого напитка. Поэтому, Серый совершенно справедливо предлагает использовать дисконтирование денежных потоков, которое позволит снизить вероятность ошибки, и учесть изменение ЧОД в будущем. Поэтому я считаю, что и Серый тоже прав. +100:500 (стопицот) Я считаю, что чистая капитализация возможна только при наличии идеальных условий (в нашем случае аналогов). А кумулятивное построение ставки капитализации (которое так предпочитает наш ФГИ) - это ли ни гадание на кофейной гуще? :" border="0" /> :" border="0" /> :" border="0" />[/s] _________________ Оценщик излагает объективную точку зрения, а именно свою собственную. Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 22:42 voron_sasha2, ну что тут скажешь? Кто ясно мыслит- тот ясно излагает . А Вы говорите - в мусорку, да щасс polza Сообщения: 280 Откуда: Угорщина! Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 22:45 voron_sasha2 Ви взагалі такий веселий чувак Не "ущербний"(с) _________________ - А Польза - она кто? - А Польза - это Польза! (с) "Стиляги" voron_sasha2 Сообщения: 75 Откуда: АСБОУ Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 23:09 Юта, polza Спасибо SHE Настоящая Блондинка Возраст: 46 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Чт, 05 Июл 2012 23:14 мне тут страшно _________________ а знаешь, всё ещё будет! rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пт, 06 Июл 2012 07:37 В продолжение моего поста от Чт, 05 Июл 2012 22:18 voron_sasha2 писал(а): rudge пытается доказать, что оценщику не нужно ничего прогнозировать, Вот тут Вы меня не до поняли Я не отрицаю прогнозирование в принципе. Я говорю о том что прогнозирование в оценке отличается от прогнозирование в бизнесе (бизнес планировании). Прогнозирование в оценке нужно при анализе НЕИ. Допустим ОО эксплуатируется не эффективно по отношению к рынку. Не до загружен, АС ниже рыночной или не соответствует потенциальной функции ОО. В таком варианте оценщик обязан при расчете ден. потоков прогнозировать их в соответствии с НЕИ допустимым рынком, а не опираться на данные по конкретному ОО. voron_sasha2 писал(а): Поэтому, Серый совершенно справедливо предлагает использовать дисконтирование денежных потоков, которое позволит снизить вероятность ошибки, и учесть изменение ЧОД в будущем. Поэтому я считаю, что и Серый тоже прав. 1. Дисконтирование денежных потоков, не снижает вероятность ошибки. Просчитайте прямой и не прямой капитализацией используя только рыночные данные по доходности как в номинале так и в %%. Если ошибка есть то она будет в обоих вариантах расчета. 2. По учету "изменений ЧОД" смотри мои расчеты. К стати тут тоже можете просчитать два варианта. Первый; доходность как в номинале так и в %% выражении "стабилизирована" (из МСО). Второй; заложите изменение ЧОД. Напомню итог расчетов при прямой капитализации и не прямой должен быть одинаков. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Владимир Владимирович Сообщения: 769 Откуда: Краснознаменный ЧФ Добавлено: Пт, 06 Июл 2012 08:38 Коллеги, по моему вы говорите об одном и том же разными словами и все это уже записано в МСО. Просто: 1. Цена и Стоимость это разные вещи 2. Нужно понимать ответ на вопрос: За что мы (покупатель) Платим Деньги? _________________ "Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". Серый Оценщик футбола Возраст: 45 Сообщения: 6067 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 06 Июл 2012 09:02 rudge, Вы опять как это чато бывает (без обид) своими же примерами противоречите сами себе. Вы привели пример: rudge писал(а): Доходность К сложилась 12% годовых, АС=10 ед/кв.м. (по договорам до конца периода аренды) ЧОДгод = 10*12=120 Сдох = 120/0,12=1000 ед кв м Потом привели следующее rudge писал(а): Прогнозируем рост доходности, например 10% (что уже спорно ибо нельзя обосновать). Итак с учетом роста ЧОДгод Рост = 10*12*1,1=132 Крост = 0,12 * 1,1 = 0,132 Сдох рост = 132/0,132 = 1000 ед кв м Что изменилось? Отвечу. Поимели проблему с обоснованием прогноза темпа роста. А может не 10%, а 12%. Хотя итог останится тот же = 1000 ед кв м утверждая, что если вырос доход, то в точно таком же % должна вырасти доходность, что ведет к неизменению стоимости объекта. И тут же приводите реальный пример из своей жизни который абсолютно противоречит Вашему предыдущему утверждению: rudge писал(а): Вот данные по моему офису 2008 год Ср = 1900 дол кв м АС = 23 дол кв м К = 23*12/1900 = 0,15 (до второго знака) 2012 год Ср=700 дол кв м АС = 9 дол кав м К = 9*12/700 = 0,15 Обратите внимание К осталось практически неизменным при изменении ЧОД и РС. Что практически тоже самое, что и предложил я Серый писал(а): А почему это вдруг если ставка аренды выросла, то и ставка капитализации обязательно должна вырасти. А может будет так: ЧОД рост = 10*12*1,1=132 С дох рост = 132/0,12=1100 ед. кв. м. Т.е. с ростом аренды на 10% и стоимость объекта выросла на 10%, а не осталась прежней за счет роста ставки капитализации. Только в Вашем примере аренда и стоимость снижались при неизменной ставке капитализации, а в моем примере расли. На что Вы тут же возмутились, что рост дохода (ЧОД) обязательно ведет к росту доходности (ставкакапитализации) на тот же %, что в итоге ведет к неизменности стоимости объекта оценки. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Владимир Владимирович Сообщения: 769 Откуда: Краснознаменный ЧФ Добавлено: Пт, 06 Июл 2012 09:19 Серый писал(а): ... Обратите внимание К осталось практически неизменным при изменении ЧОД и РС. Что практически тоже самое, что и предложил я. Совершенно в дырочку ставка капитализации достаточно твердый инструмент, просто у нас ее привыкли путать (или смешивать) с мягкой ставкой дисконта ))) И в конечном итоге большинство устраивает расчет стоимости бизнеса по сдаче чего-то в аренду, а не оценка недвижимости. _________________ "Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". voron_sasha2 Сообщения: 75 Откуда: АСБОУ Добавлено: Пт, 06 Июл 2012 09:34 rudge писал(а): Прогнозирование в оценке нужно при анализе НЕИ. Допустим ОО эксплуатируется не эффективно по отношению к рынку. Не до загружен, АС ниже рыночной или не соответствует потенциальной функции ОО. В таком варианте оценщик обязан при расчете ден. потоков прогнозировать их в соответствии с НЕИ допустимым рынком, а не опираться на данные по конкретному ОО. Вы как всегда правы, конечно же при анализе НЭИ прогнозировать нужно. Действительно, если объект оценки используется не эффективно, а именно сдается в аренду не по рыночным ставкам, то это нужно "исправить" (в расчетах конечно, не на практике). Также, я думаю, нет, я просто уверен, что Вы не будете отрицать того, что если объект оценки используется не эффективно, т.е. его нужно реконструировать для более эффективного использования, то и это нужно "исправить" (опять таки в расчетах, а не на практике ) И вот тут мы перейдем к прогнозированию, если у нас нет точно таких же аналогов (с таким же инвестиционным потенциалом и таким же текущим использованием, с известными ценами и арендными ставками) для прямой капитализации. А что же делать нам, если той очень-очень прямой капитализации с очень-очень прямыми аналогами, не получается Рассматривать другие варианты, а именно прямая капитализация с расчетом ставки по не очень прямым аналогам, прямая капитализация с расчетом ставки по частям (ставка дисконта + возврат), не прямая капитализация. По первому варианту. Всё плохо. Реально привести какими-то корректировками ставку капитализации к нужной очень и очень сложно, это раз. Ну, и поскольку ЧОД у нас переменный, а аналоги это не отражают, т.е. у них он либо постоянный, либо изменяется не так как у нас, то это скорее всего вовсе не наш случай, это два. А раз так, то об этом варианте речь идти вовсе не может. По второму варианту. Можно предположить, что теоретически мы в состоянии определить общую норму доходности от этого проекта, которая будет учитывать все особенности нашего объект, что, на мой взгляд, чуть проще, чем изобретение вечного двигателя, ну, да ладно. Но, что тогда делать с переменным ЧОДом? Вариант три. Использовать дисконтирование, которое позволяет учесть изменение ЧОД по периодам с достаточной долей вероятности. Тут нужно сказать, что если бы мы смогли воплотить вариант два, то, по идее, стоимость по этому расчету должна была бы совпасть со значением, рассчитанным в варианте три, но что-то мне подсказывает, что воплотить в жизнь вариант два врядли удастся. Поэтому я утверждаю, что в случае если очень-очень прямая капитализация, о которой я говорил до рассмотрения этих трех вариантов не проканала, то наиболее верным методом расчета остается дисконтирование. Что касается Ваших расчетов, где арендная ставка растет, то меня смущает то, что при росте арендной ставки, а значит и росте стоимости актива, у Вас растет и коэффициент капитализации, который, по идее, должен уменьшаться, т.к. возврат капитала частично будет происходить за счет роста стоимости актива. Помните: К = ставка дисконта +/- доля изменения стоимости актива (возврат капитала). В данном случае (при росте стоимости актива) возврат капитала будет с минусом, а значит и ставка капитализации при тех же рисках, будет снижаться. Серый Оценщик футбола Возраст: 45 Сообщения: 6067 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 06 Июл 2012 09:43 rudge писал(а): Серый писал(а): ...там нет ни одного условия/допущения, продиктованных кем-то конкретным А это что по Вашему Серый писал(а): Нужно сегодня оценить данный объект. Оценщик 1 (Я) сделает так: учтет существующий на дату оценки прогноз и учтет тот факт, что на рынке в такой-то период появится новый объект, что приведет к снижению заполняемости и арендной ставки. А Вы уверены в том что в стоимости предложения НЕ учтено "строительство"? "Обізнаний продавець" как раз и учтет такую ситуацию ибо не продаст по завышенной цене. И тут появляется "оценщик" и еще раз учел "строительство". Вас такая ситуация не смущает? Рудж, мы же уже вроде как определились и согласились, что все возможные и прогнозные изменения учтены в стоимости объекта. И, естественно, не требуют дополнительного учета. Здесь мы обсуждаем возможность/необходимость учета этих самых прогнозов в рамках доходного подхода, а конкретно в методах прямой капитализации и дисконтирования денежных потоков, чему собственно и соответствует название темы. Скажите, как в нынешней ставке аренды учтено, что через какой-то промежуток времени появится новый объект, который приведет/может привести к снижению арендных ставок на аналогичное имущество и заполняемость существующих объектов. Более чем уверен, что никак, она как была, например, 20 ед. за м. так и будет до момента ввода нового объекта, и только потом произойдут изменения. Добавлено спустя 5 минут 49 секунд: voron_sasha2 писал(а): Также, я думаю, нет, я просто уверен, что Вы не будете отрицать того, что если объект оценки используется не эффективно, т.е. его нужно реконструировать для более эффективного использования, то и это нужно "исправить" (опять таки в расчетах, а не на практике ) А вот тут я просто уверен, что rudge будет это отрицать руками и ногами (проходили это при более ранних обсуждениях данного момента, если покопаться а архивах форума, то можно это найти) ибо он уверен, что любое физическое вмешательство и изменение объекта оценки недопустимо ибо это уже получается другой объект оценки, а не тот, что нас попросили оценить. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь voron_sasha2 Сообщения: 75 Откуда: АСБОУ Добавлено: Пт, 06 Июл 2012 09:53 Серый писал(а): любое физическое вмешательство и изменение объекта оценки недопустимо так я же и пишу, что voron_sasha2 писал(а): в расчетах, а не на практике _________________ Старый ворон мимо не какнет! Владимир Владимирович Сообщения: 769 Откуда: Краснознаменный ЧФ Добавлено: Пт, 06 Июл 2012 10:04 Коллеги Владимир Владимирович писал(а): вопрос: За что мы (покупатель) Платим Деньги? интересны ваши ответы. _________________ "Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". Серый Оценщик футбола Возраст: 45 Сообщения: 6067 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 06 Июл 2012 10:41 voron_sasha2 писал(а): Серый писал(а): любое физическое вмешательство и изменение объекта оценки недопустимо так я же и пишу, что voron_sasha2 писал(а): в расчетах, а не на практике Ну естественно, что оценщик может что-либо моделировать только виртуально/на бумаге/в расчетах. Так rudge как раз и против этого. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д. На страницу Пред.  1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме