Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  оценка объекта недвижимости с учетом перспективы возведения на его месте другого объекта. Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Общие вопросы по оценке недвижимого имущества На страницу 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8  След. Автор Сообщение vanunni Сообщения: 10 Добавлено: Вт, 03 Янв 2012 18:17 Уважаемы знатоки, помогите в решении следующей задачи. Необходимо оценить строения, целевое назначение которых швейный цех и подсобные помещения, которые находятся на арендованной территории с учетом фактора ценности земли - можно ли обосновать высокую ценность строений принимая во внимание возможное изменение целевого назначения земли (находится в центре города) и строительства там многоэтажного жилого здания. Возможность перевода целевого назначения земли косвенно подтверждена. Спасибо. Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 03 Янв 2012 18:55 vanunni писал(а): Уважаемы знатоки, помогите в решении следующей задачи. Необходимо оценить строения, целевое назначение которых швейный цех и подсобные помещения, которые находятся на арендованной территории с учетом фактора ценности земли - можно ли обосновать высокую ценность строений принимая во внимание возможное изменение целевого назначения земли (находится в центре города) и строительства там многоэтажного жилого здания. Возможность перевода целевого назначения земли косвенно подтверждена. Спасибо. А че ж нельзя. Все можно. 1. Оцениваете то что есть при существующем использовании. 2. Оцениваете инвестиционный проект, связанный с альтернативным использованием земельного участка. В Доходной части - доход от альтернативного использования с учетом сроков возможного получения этих доходов. в затратной части - все затраты, необходимые для перехода к альтернативному использованию (смена целевого назначения участка, снос старой постройки, строительство и ввод в эксплуатацию новой и т.д. и т.п.). 3. Сравниваете полученные в пп. 1, 2 результаты и определяете стоит игра свечь или нет. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь vanunni Сообщения: 10 Добавлено: Вт, 03 Янв 2012 19:50 спасибо, но видимо я нетак сформулировал задачу. На балансе общественногй организации стоит такое предприятие. Его сливают по мизерной цене, оценивая как то, что есть, не учитывая перспективность земли - фактически кидают вкладчиков. Мне надо разобраться в чем подвох и кк надо было принимать во внимание составляющую перспективности земли Albano2 Сообщения: 640 Добавлено: Вт, 03 Янв 2012 20:01 Что-то холодным дыханием ... Повеяло. Не советую коллегам связываться.... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 03 Янв 2012 20:07 vanunni писал(а): На балансе общественногй организации стоит такое предприятие. Его сливают по мизерной цене, оценивая как то, что есть, не учитывая перспективность земли - фактически кидают вкладчиков. Мне надо разобраться в чем подвох и кк надо было принимать во внимание состаляющую перспективности земли А каким боком перспективность земли относится к предприятию, если оно находится на арендованном земельном участке. Перспективность принадлежит собственнику, а не временному пользователю. Каждый собственник извлекает свою перспективность из своего имущества, а не из чужого. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь vanunni Сообщения: 10 Добавлено: Вт, 03 Янв 2012 20:16 попытаюсь еще раз уточнить. Директор данного общества продал это строение себе че6рез подставного, и, реализовав коммерческую идею срубил прибыль. Моя задача прояснить, кинул он при этом простых вкладчиков или нет. Должен ли он был продавать себе этот участок не за копейки, с учетом возможности увеличения коммерческой привлекательности земельного участка и возможности его отвода под строительство многоэтажки или нет. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Вт, 03 Янв 2012 21:10 Уважаемый коллега vanunni уточните все таки, ЗУ в аренде или в собственности предприятия? _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Вт, 03 Янв 2012 21:34 Серый писал(а): А каким боком перспективность земли относится к предприятию, если оно находится на арендованном земельном участке. Перспективность принадлежит собственнику, а не временному пользователю. Каждый собственник извлекает свою перспективность из своего имущества, а не из чужого. Совершенно согласна. У предприятия есть только право аренды и льготы, получаемые от аренды земли. vanunni Сообщения: 10 Добавлено: Вт, 03 Янв 2012 23:37 наверное вы правы. Земля находилась в аренде - не собственности. Однако здесь возникает вопрос о перспективе приватизации земли. Заранее прошу прощения за глупые вопросы - до этого были однотипные храктерные оценки (опыта мало). Покупатель, пользуясь конфигурацией строения получил возможность приватизировать земельный участок, коей и воспользовался (кк результт - получил в собственность землю и зафиксировал прибыль). С этим вопросом обратились и акционеры - должен ли был продавец, который совершил сделку от их имени руководствоваться оценкой, которая бы принимала во внимание данную песпективу оформления земельного участка в собственность. Так же хочу заметить, что конфигурация строения предполагает землеотвод достаточно большого и вкусного участка земли. СИМа Сообщения: 3604 Добавлено: Ср, 04 Янв 2012 08:40 Я бы не спешила отказываться от выполнения работы. При отсутствии опыта обратилась бы с предложением о совместном выполнении конфликтной работы к более опытным коллегам не в ОКНЕ ,а в Вашем населенном пункте. Так сказать, своеобразный бартер: уменьшение дохода = увеличению опыта выполнения работ в конфликтных ситуациях. Да, и (или) сделала рецензию (извините, качественную). Что бы не просто прикрыться бумажкой, а реально получить критические замечания или одобрение (на предмет адекватности творения). _________________ "...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. Плытий Петр Возраст: 47 Сообщения: 776 Откуда: м. Київ Добавлено: Ср, 04 Янв 2012 08:51 мешают противоречия vanunni писал(а): которые находятся на арендованной территории vanunni писал(а): продавать себе этот участок vanunni писал(а): Земля находилась в аренде Извините, но еще раз спросим rudge писал(а): уточните все таки, ЗУ в аренде или в собственности предприятия? на сегодняшний день. _________________ Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 04 Янв 2012 09:00 vanunni писал(а): С этим вопросом обратились и акционеры - должен ли был продавец, который совершил сделку от их имени руководствоваться оценкой, которая бы принимала во внимание данную песпективу оформления земельного участка в собственность. 1. +100 к тому что арендованный ЗУ не входил с РС строений. 2, Касаемо акционеров. Помните "Очі бачили що продавали". Им нужно было думать раньше до продажи. Как минимум ограничить права директора, ну и решить вопрос по приватизации ЗУ и реализовать Цитата: ...данную перспективу оформления земельного участка в собственность. Возможно для этого нужны были инвестиции, но похоже акционеров "жаба" заела. 3. Что касается Вашего вопроса. Продавец=директор может быть и должен был принять все меры для получения максимальной стоимости НО (см п 2). Оценщик НЕТ. Судя по тому что Вы озвучили, оценка сделана без ЗУ и продали только здания, без ЗУ. На дату оценки это было справедливо так как ЗУ не был в собственности предприятия. Думаю сейчас любые действия акционеров в отношении оценщика бесперспективны. Что касается директора=продавец то пусть они смотрят свои (акционерные) положения и решения. Возможно там есть зацепка в отношении не правомерных действий директора. Вот только не вернуть все назад. Разве что "соли на хвост" насыпать директору, а за одно и себе. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... СИМа Сообщения: 3604 Добавлено: Ср, 04 Янв 2012 09:20 rudge. ну не скажите... Мне прокуратура привет присылала нужна была ретрооценка по 2003г., было уголовное дело. Ну а сейчас при учете, что по экономпреступлениям можно отделаться штрафом, толковый юрист вымутить может акционерам _________________ "...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 04 Янв 2012 09:37 СИМа писал(а): rudge. ну не скажите... Мне прокуратура привет присылала нужна была ретрооценка по 2003г., было уголовное дело. Ну а сейчас при учете, что по экономпреступлениям можно отделаться штрафом, толковый юрист вымутить может акционерам Вы хотите сказать, что если оценка на дату продажи сделана правильно и ее нельзя отменить, то что то можно изменить? Интересно как? Что касается акционеров то тут "юрист" может и докажет не правоту действий директора. Ну а дальше что? Отменят договор купли продажи? В лучшем случае директора накажут. На каждого юриста найдется закон с закаулками _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Плытий Петр Возраст: 47 Сообщения: 776 Откуда: м. Київ Добавлено: Ср, 04 Янв 2012 10:12 rudge писал(а): оценка на дату продажи сделана правильно и ее нельзя отменить тем более что если земля была в аренде и все таки посчитана как право пользования vanunni писал(а): можно ли обосновать высокую ценность строений принимая во внимание возможное изменение целевого назначения земли (находится в центре города) и строительства там многоэтажного жилого здания. Возможность перевода целевого назначения земли косвенно подтверждена. vanunni писал(а): не учитывая перспективность земли Предполагаю что оценщик делал оценку "тут и сейчас". Считаю правильно. Предугадывать лучшее использование земли в центре города и лучшее использование строений в смутные времена я бы не стал. Потому что такие оценки легко оспорить из за "субъективного" мнения. _________________ Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 04 Янв 2012 10:14 Вообще, если честно, не очень четко понятно из слов vanunni: 1. что является объектом оценки (если оценку он вообще выполняет); 2. что с землей (толи она была в собственности и директор ее продал через подставных лиц и потом передал предприятию в аренду, толи она в аренде у предприятия, а продаются строения, толи еще какая комбинация). _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Ср, 04 Янв 2012 12:14 Плытий Петр писал(а): Предполагаю что оценщик делал оценку "тут и сейчас". Считаю правильно. Предугадывать лучшее использование земли в центре города и лучшее использование строений в смутные времена я бы не стал. Потому что такие оценки легко оспорить из за "субъективного" мнения. Вопрос спорный, но скорее всего, ответ на него - очень разумный. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Yourick Сообщения: 708 Откуда: Киев и область Добавлено: Ср, 04 Янв 2012 14:32 Плытий Петр писал(а): rudge писал(а): Предполагаю что оценщик делал оценку "тут и сейчас". Считаю правильно. Предугадывать лучшее использование земли в центре города и лучшее использование строений в смутные времена я бы не стал. Потому что такие оценки легко оспорить из за "субъективного" мнения. Как это ни грустно, если определялась РС, то в общем случае аргументация для варианта "тут и сейчас" не менее серьёзно может страдать "субъективностью" мнения. _________________ "я не оценщик, я только учусь" Плытий Петр Возраст: 47 Сообщения: 776 Откуда: м. Київ Добавлено: Ср, 04 Янв 2012 15:40 Grey Horse Yourick Как пример: мой клиент приносит отчет по оценке земли (в собственности) с улучшениями на ней, чуть ли не в центре города. Улучшения под склады, производство. Перед тем я оцениваю вышеуказанный объект исходя из его теперешнего использования. Получилось около 100 000 дол.США. Независимый оценщик, для заказчика оценки, оценил его в 150 000 дол.США. Разница в стоимости возникла из-за того, что оценщик принял за лучшее использование, как землю, так и улучшения под административные площади. Вопрос: при продаже этого объекта, кто возместит разницу, если я приму сторону независимого оценщика? _________________ Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 04 Янв 2012 15:48 Плытий Петр писал(а): Как пример: мой клиент приносит отчет по оценке земли (в собственности) с улучшениями на ней, чуть ли не в центре города. Улучшения под склады, производство. Перед тем я оцениваю вышеуказанный объект исходя из его теперешнего использования. Получилось около 100 000 дол.США. Независимый оценщик, для заказчика оценки, оценил его в 150 000 дол.США. Разница в стоимости возникла из-за того, что оценщик принял за лучшее использование, как землю, так и улучшения под административные площади. Вопрос: при продаже этого объекта, кто возместит разницу, если я приму сторону независимого оценщика? Странно даже как то, а почему не взять НЕИ улучшений под казино? Тогда глядишь не 150000 а 500000 дол.США получилось бы. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Плытий Петр Возраст: 47 Сообщения: 776 Откуда: м. Київ Добавлено: Ср, 04 Янв 2012 15:55 не поверите, но бывает и такое. Особенно когда касается оценки земли. _________________ Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 04 Янв 2012 16:02 Плытий Петр писал(а): не поверите, но бывает и такое. Особенно если когда касается оценки земли. Поверю. Ибо этой отсебятины насмотрелся в доволь. Есть градостроительные документы для ЗУ и руководствоваться нужно только ими, а не выдумывать. Что касается зданий то есть требования ДБН, санитарной, пожарной служб и НЕИ должно отвечать этим требованиям. См. пункт НЕИ "Юридически разрешено". Если не разрешено то все остальное не имеет смысла. Ну не будете же Вы вкладывать средства в объект которые по ЗАКОНУ нельзя использовать так как Вам хочется. На пример, админ здание под гостиницу. Требования разные, хотя кровати поставить вроди бы и не проблема. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 04 Янв 2012 16:04 Плытий Петр писал(а): Grey Horse Yourick Как пример: мой клиент приносит отчет по оценке земли (в собственности) с улучшениями на ней, чуть ли не в центре города. Улучшения под склады, производство. Перед тем я оцениваю вышеуказанный объект исходя из его теперешнего использования. Получилось около 100 000 дол.США. Независимый оценщик, для заказчика оценки, оценил его в 150 000 дол.США. Разница в стоимости возникла из-за того, что оценщик принял за лучшее использование, как землю, так и улучшения под административные площади. Вопрос: при продаже этого объекта, кто возместит разницу, если я приму сторону независимого оценщика? rudge писал(а): Плытий Петр писал(а): Как пример: мой клиент приносит отчет по оценке земли (в собственности) с улучшениями на ней, чуть ли не в центре города. Улучшения под склады, производство. Перед тем я оцениваю вышеуказанный объект исходя из его теперешнего использования. Получилось около 100 000 дол.США. Независимый оценщик, для заказчика оценки, оценил его в 150 000 дол.США. Разница в стоимости возникла из-за того, что оценщик принял за лучшее использование, как землю, так и улучшения под административные площади. Вопрос: при продаже этого объекта, кто возместит разницу, если я приму сторону независимого оценщика? Странно даже как то, а почему не взять НЕИ улучшений под казино? Тогда глядишь не 150000 а 500000 дол.США получилось бы. Не согласен с Вами в корне. Вопрос уже обсуждался-переобсуждался в других ветках. Читаем НС2 и слушаем внимательно лекции уважаемых мэтров Драпиковского/Ивановой. Если собственнику (настоящему, потенциальному - не важно) экономически выгодно с учетом всех затрат в рамках правового поля "превратить" промышленную площадку во что угодно другое, в результате чего стоимость будет максимальной (по крайней мере, выше того, что есть сейчас) - он это обязательно сделает ибо станет богаче, к чему стремится любой нормальный владелец. Что мы и видим в жизни, как на базе старых корпусов пром. предприятий получаются торговые/офисные центры. Или сносится все нафик и строится что-то новое, дающее большую экономическую выгоду. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Yourick Сообщения: 708 Откуда: Киев и область Добавлено: Ср, 04 Янв 2012 16:05 Плытий Петр писал(а): Grey Horse Yourick Как пример: мой клиент приносит отчет по оценке земли (в собственности) с улучшениями на ней, чуть ли не в центре города. Улучшения под склады, производство. Перед тем я оцениваю вышеуказанный объект исходя из его теперешнего использования. Получилось около 100 000 дол.США. Независимый оценщик, для заказчика оценки, оценил его в 150 000 дол.США. Разница в стоимости возникла из-за того, что оценщик принял за лучшее использование, как землю, так и улучшения под административные площади. Вопрос: при продаже этого объекта, кто возместит разницу, если я приму сторону независимого оценщика? Если НЭИ="теперешнее использование", то РС="стоимость в использовании". Во всех других случаях расклады будут разные. А кто кому и скока будет компенсировать, так над этой задачей есть кому поработать ПС. Коллега, исходя из контекста Вы себя видите не как "независимого" оценщика? _________________ "я не оценщик, я только учусь" rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 04 Янв 2012 16:18 Уважаемый Серый. Все что вы написали да и коллеги Драпиковский и Иванова говорят, правильно но относится только к ЗЕМЕЛЬНОМУ УЧАСТКУ, и ни как не к улучшению на нем. Суть в том что рассматривая НЕИ для ЗУ мы не меняем сам объект оценки - ЗУ. Меняется только порядок использования этого ЗУ. Если прогнозировать что на, подчеркиваю, не измененном ЗУ будет на пример Казино в место убитого цеха и это вписывается, подчеркиваю, в градостроительную документацию, то и "флаг" нам в руки. Что касается улучшений то тут НЕИ не должно выходить за рамки разрешенной эксплуатации таких улучшений (см. "Юридически разрешено"). Любой же прогноз изменения улучшения под новое не соответствующее Де Юре НЕИ, это уже оценка НОВОГО по характеристика ОО. Разницу с НЕИ для ЗУ в таком варианте чувствуете? Там (ЗУ) при определении НЕИ ОО не меняется, а тут ОО (улучшение) изменился. Мы же оцениваем тот ОО который перед нами на дату оценки, а не тот что, может быть, будет через год. А может и не будет (см. дефиницию НЕИ) Все что Вы отстаиваете присуще БИЗНЕСУ на базе объекта оценки, а не самому ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Плытий Петр Возраст: 47 Сообщения: 776 Откуда: м. Київ Добавлено: Ср, 04 Янв 2012 16:30 Для начала хочу сказать, что не хочу никого обидеть. Если мое суждение кого-то обижает, прошу меня извинить. Yourick писал(а): исходя из контекста Вы себя видите не как "независимого" оценщика? Я независимый оценщик, так как делаю отчеты для независимых компаний. Я также независимый оценщик в банке, от работы которого напрямую зависит размер выданого кредита. Я уважаю работы других независимых оценщиков, несмотря на акредитацию, работы коих принимаю. Серый писал(а): Не согласен с Вами в корне. Вопрос уже обсуждался-переобсуждался в других ветках. Читаем НС2 и слушаем внимательно лекции уважаемых мэтров Драпиковского/Ивановой. И читаю, и слушаю, и общаюсь. Повсеместно суждения о стоимости исходя из будущей экономической выгоды были актуальны до 2009 года. И мы с Вами так расчитывали, и думали вот построят за 1, 2, 3 года офисы на месте "промышленных площадках". И банки давали деньги. И вот бабахнул кризис. И "промышленные площадки" остались площадками, и денег никто не возвращает. Идет в банке переоценка вот этих же площадок. Только те же оценщики теперь их оценивают как промышленные площади. Потому как клиенту нужно продать их "здесь и сейчас". Добавлено спустя 3 минуты 28 секунд: P.S.: Время идет, все меняется. Уважаемые мэтры не всегда идут в ногу со временем. _________________ Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Ср, 04 Янв 2012 16:37 Для того, чтобы грамотно рассчитать НЭИ, оценщик должен иметь доступ к массе всяческих документов, к которым он доступа не имеет. Поэтому на данный момент все рассуждения о НЭИ - это фантазии, крайне редко подкрепленные документами. Плытий Петр Возраст: 47 Сообщения: 776 Откуда: м. Київ Добавлено: Ср, 04 Янв 2012 16:39 zanoza Супер, этим сказано все. Добавлено спустя 1 минуту 39 секунд: Ой, и Вашими суждениями тоже. _________________ Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 04 Янв 2012 16:41 Плытий Петр писал(а): Повсеместно суждения о стоимости исходя из будущей экономической выгоды были актуальны до 2009 года. И мы с Вами так расчитывали, и думали вот построят за 1, 2, 3 года офисы на месте "промышленных площадках". И банки давали деньги. И вот бабахнул кризис. И "промышленные площадки" остались площадками, и денег никто не возвращает. Идет в банке переоценка вот этих же площадок. Только те же оценщики теперь их оценивают как промышленные площади. Потому как клиенту нужно продать их "здесь и сейчас".. Вот это те грабли о которых я всегда говорю. Оценщик зеркало рынка, а не Глоба. То что сделали оценщики в свое время в корне не правильно. Они фактически оценили бизнес на базе ОО, а не сам ОО. Если говорить о бизнесе на базе ОО, то тут можно и "по фантазировать" только риски заложить другие. С ОО "фантазировать" нельзя. Оценивать нужно только то что есть на дату оценки. Плытий Петр писал(а): P.S.: Время идет, все меняется. Уважаемые мэтры не всегда идут в ногу со временем. Да нет, с метрами большинством все в порядке. Проблема в том что они читают лекции на все случаи в оценке, а пользовать нужно только то что относится к конкретному ОО. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Последний раз редактировалось: rudge (Ср, 04 Янв 2012 16:43), всего редактировалось 1 раз zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Ср, 04 Янв 2012 16:41 Это, к сожалению, печаль, а не "супер". Т.е. даже к генплану нет доступа, к схемам загрязнения, зонам подтопления... Yourick Сообщения: 708 Откуда: Киев и область Добавлено: Ср, 04 Янв 2012 16:42 Плытий Петр писал(а): P.S.: Время идет, все меняется. Уважаемые мэтры не всегда идут в ногу со временем. Мне кажется, что когда Время поменяет нац.стандарты, мэтры будут идти в ногу с новыми нац.стандартами _________________ "я не оценщик, я только учусь" rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 04 Янв 2012 16:47 Yourick писал(а): Мне кажется, что когда Время поменяет нац.стандарты, мэтры будут идти в ногу с новыми нац.стандартами Это не решит проблему до тех пор пока мы из НС будем брать то что нам (моей левой ноге, заказчику и тп) хочется, а не то что нужно для данного ОО _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Плытий Петр Возраст: 47 Сообщения: 776 Откуда: м. Київ Добавлено: Ср, 04 Янв 2012 16:49 zanoza писал(а): Т.е. даже к генплану нет доступа, к схемам загрязнения, зонам подтопления... Ну это всегда было, есть и надеюсь что изменится к лучшему. _________________ Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". Yourick Сообщения: 708 Откуда: Киев и область Добавлено: Ср, 04 Янв 2012 16:53 rudge писал(а): Yourick писал(а): Мне кажется, что когда Время поменяет нац.стандарты, мэтры будут идти в ногу с новыми нац.стандартами Это не решит проблему до тех пор пока мы из НС будем брать то что нам (моей левой ноге, заказчику и тп) хочется, а не то что нужно для данного ОО Так ведь оставить объект в состоянии "тут и сейчас" это тоже вариант нам (заказчику, оценщику, моей правой ноге) хочется, а ОО нужно - определить РС. В качестве примера можно обсмоктать вариант объекта оценки: - по документам - 2-х этажное адм. здание, земля не отводилась, - фактически - остатки фундамента, - задача - РС 2-х этажного адм.здания. _________________ "я не оценщик, я только учусь" Плытий Петр Возраст: 47 Сообщения: 776 Откуда: м. Київ Добавлено: Ср, 04 Янв 2012 17:04 Yourick писал(а): - задача - РС 2-х этажного адм.здания. В даном случае, я бы посчитал "РС 2-х этажного адм.здания" = "РС остатки фундамента". _________________ Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". Yourick Сообщения: 708 Откуда: Киев и область Добавлено: Ср, 04 Янв 2012 17:10 Плытий Петр писал(а): Yourick писал(а): - задача - РС 2-х этажного адм.здания. В даном случае, я бы посчитал "РС 2-х этажного адм.здания" = "РС остатки фундамента". Так не вопрос! Шо рахуем? ЗВЗ залишків фундаменту? _________________ "я не оценщик, я только учусь" rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 04 Янв 2012 17:12 Yourick писал(а): В качестве примера можно обсмоктать вариант объекта оценки: - по документам - 2-х этажное адм. здание, земля не отводилась, - фактически - остатки фундамента, - задача - РС 2-х этажного адм.здания. Вот и оцениваем остатки, а не то что в документах. Недавно у меня такое было в комплексе зданий. Одно разобрано до фундамента (ЗУ в аренде). Просчитал затраткой по факту. Иль нужно было спрогнозировать что на этом фундаменте казино воздвигнут? С такими объектами собственно проблем не возникает. Как правило проблемы возникают с действующими зданиями находящимися на "дорогой" земле. Вот ту начинается "казино" и тп. Повторюсь для ЗУ может и пойдет "казино" но только не для улучшения на этом ЗУ. Вообще то если в таком варианте просчитать ЗУ под казино и отнять (как в МСО, а не НС) от общей стоимости ЗУ+Улучшение, то может быть так что улучшения будут иметь РС с минусом. Добавлено спустя 2 минуты 42 секунды: Yourick писал(а): Так не вопрос! Шо рахуем? ЗВЗ залишків фундаменту? Нет, считаем здание у которого Кготовности = 10% Оценщик ЗЕРКАЛО Вот если бы небыло доков на здание то тогда было бы Yourick писал(а): ЗВЗ залишків фундаменту? _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Плытий Петр Возраст: 47 Сообщения: 776 Откуда: м. Київ Добавлено: Ср, 04 Янв 2012 17:18 Yourick писал(а): Так не вопрос! Шо рахуем? ЗВЗ залишків фундаменту? Я считаю затраты на демонтаж фундамента. Добавлено спустя 1 минуту 44 секунды: "РС остатки фундамента" = "затраты на демонтаж фундамента" Добавлено спустя 2 минуты: Не думаю что кого-то привлечет покупка фундамента на земле которая не отводилась. _________________ Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Ср, 04 Янв 2012 17:22 Плытий Петр писал(а): Yourick писал(а): Так не вопрос! Шо рахуем? ЗВЗ залишків фундаменту? Я считаю затраты на демонтаж фундамента. Добавлено спустя 1 минуту 44 секунды: "РС остатки фундамента" = "затраты на демонтаж фундамента" Не нельзя. Тут же не "под разборку" оценка. Опять же "перспектива" восстановить здание чего то да стоит. Не нужно ни проекта, ни разрешений. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Yourick Сообщения: 708 Откуда: Киев и область Добавлено: Ср, 04 Янв 2012 17:24 Про Кготовности боль-мень согласен, и тут главное, что принцип вполне понятен. Что мне не понятно, так это чем зем.участок в принципе отличается от зем. улучшений, и к нему можно применять НЄИ, а к ним НЕЛЬЗЯ? Стоимость ОО для варианта НЄИ = доходы после реализации НЕИ - затраты на реализацию. Безусловно сейчас "затраты на реализацию" часто превышают "доходы после реализации", особенно с учётом фактора времени. Ну так докажите это, и ВСЁ! А про КАЗИНО - так это НИЗЯ - недозволене використання Добавлено спустя 1 минуту 46 секунд: [quote="rudge"] Плытий Петр писал(а): Опять же "перспектива" восстановить здание чего то да стоит. Не нужно ни проекта, ни разрешений. Разрешения нужны всегда, если дело касается несущих конструкций, т.е. даже не капремонт. Узнавал у архитекторов (разных). _________________ "я не оценщик, я только учусь" Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Ср, 04 Янв 2012 17:29 rudge писал(а): Вообще то если в таком варианте просчитать ЗУ под казино и отнять (как в МСО, а не НС) от общей стоимости ЗУ+Улучшение, то может быть так что улучшения будут иметь РС с минусом. Конечно будут и говорит это о том, что ваши улучшения в таком виде (функция, планировка, тех. сотстояние) и в таком месте не имет стоимости (ничего не вкладывают в общую стоимость объекта, а может быть даже его обесценивают). Ну елки-палки, ну если при существующем использовании (само понятие "при существующем использовании" уже не может никак фигурировать с рыночной стоимостью) объект стоит 100 грн., при НЭИ 200 грн., переход к НЭИ стоит 50 грн., то вы не потратите 50 грн., чтобы в итоге получить 200 грн. и дополнительный доход в 50 грн. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Yourick Сообщения: 708 Откуда: Киев и область Добавлено: Ср, 04 Янв 2012 17:42 Товарищу Серому привет и респект! Устал. Конец связи. _________________ "я не оценщик, я только учусь" Плытий Петр Возраст: 47 Сообщения: 776 Откуда: м. Київ Добавлено: Ср, 04 Янв 2012 17:55 не понимаю какое может быть НЭИ у земли которая никак не отводилась (покупателю может перейти только право пользования). И какое НЭИ может быть у фундамента, если покупателю захочется строить что-то свое ему придется сносить фундамент. Добавлено спустя 3 минуты 12 секунд: Если я соглашусь с ув. Серым, то как я на следующий день его продам? Кому нужен мой фундамент на арендованой земле? Добавлено спустя 1 минуту 1 секунду: rudge писал(а): Вот и оцениваем остатки, а не то что в документах. Недавно у меня такое было в комплексе зданий. Одно разобрано до фундамента (ЗУ в аренде). Просчитал затраткой по факту. Поэтому я бы принял это решение. _________________ Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 09:47 Серый писал(а): ...Ну елки-палки, ну если при существующем использовании (само понятие "при существующем использовании" уже не может никак фигурировать с рыночной стоимостью) объект стоит 100 грн., при НЭИ 200 грн., переход к НЭИ стоит 50 грн., то вы не потратите 50 грн., чтобы в итоге получить 200 грн. и дополнительный доход в 50 грн. 1. Я ни когда не говорил о "существующем использовании" обсуждая РС. 2. За частую "существующее использование" ОО отвечает использованию по НЕИ. В своей практике однажды попалось когда офисное помещение использовали под склад (кладовку), при этом собственник (МЧС) брал аренду "под склад". Вот такие случаи и есть использование не по НЕИ. 3. Не знаю как для Вас, а для меня понятие "существующее использование" имеет несколько значений: а) экономическое, когда учитываются факторы доходности. б) функциональное, когда учитывается возможность использования тем или иным способом. Отсюда и "пляшем" Для а) НЕИ это максимальная аренда при минимальных затратах исходя из того что позволяет его величество РЫНОК при б) использование ОО НА ДАТУ оценки по ДОЗВОЛЕННОМУ назначению дающему НЕИ. То бишь, если ОО дозволено (отвечает ДБН и тп) использовать, например, под торговлю, офис, склад и тп., то тут НЕИ должно быть то использование которое даст максимальный ЧОД. При этом, обращаю Ваше внимание, НИ КАКИХ ИЗМЕНЕНИЙ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. Вы же все время наровите виртуально, изменить ОО для достижения, пардон, мифического НЕИ, путем изменения самого ОО под это НЕИ, когда на дату оценки этих изменений просто НЕТ. Я считаю это в корне не правильно. Вот по этому банки сегодня кусают локти "утратив" те виртуальные ОО которые в свое время получили в залог. Вот по этому и такие расхождения в оценке, доходником, разными оценщиками. (фантазия разная). И последнее Вам не кажется странным что при расчете сравнением мы не фантазируем на предмет достижения НЕИ ОО? Оценивая склад берем аналоги складов, а не магазинов. Так по чему же в доходном подходе оценивая тот же склад Вы допускаете брать аналоги доходности магазинов, ссылаясь на мифическое НИЕ? Ведь этого просто НЕТ НА ДАТУ ОЦЕНКИ. Ссылаясь на "мнение разумного инвестора" Вы ссылаетесь на бизнесовый проект на базе оцениваемого ОО, который не имеет ни какого отношения к самому ОО и его доходности на дату оценки. Да, бизнесмен просчитал что купив склад он переоборудует его под магазин и получит больше прибыли. НО 1. Он покупает СКЛАД ибо это выгоднее, по мнению инвестора, чем покупать магазин. 2. Он только БУДЕТ (планирует) вкладывать средства в переоборудование, а не уже вложил. Это бизнес проект. И третье Кто дал нам право к стоимости ОО (склада в данном примере) использовать в расчете "затраты" в виде конкретных конструктивных изменений на его переоборудование под магазин? Ведь это же собственность инвестора, а не собственника склада как ОО. Все устал объяснять прописные истины _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Плытий Петр Возраст: 47 Сообщения: 776 Откуда: м. Київ Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 10:31 rudge писал(а): Ведь этого просто НЕТ НА ДАТУ ОЦЕНКИ Золотые слова. И поверте не только локти кусаем... _________________ Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 10:39 rudge писал(а): б) использование ОО НА ДАТУ оценки по ДОЗВОЛЕННОМУ назначению дающему НЕИ. То бишь, если ОО дозволено (отвечает ДБН и тп) использовать, например, под торговлю, офис, склад и тп., то тут НЕИ должно быть то использование которое даст максимальный ЧОД. При этом, обращаю Ваше внимание, НИ КАКИХ ИЗМЕНЕНИЙ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. Это Вы расскажете тем, кто переделал пром. корпуса в "Городок", "Мегамаркет", "Фокстрот", "Ашан", БЦ "Петровка", столовку завода "Маяк" в бильярдный клуб (м. "Петровка" в Киеве), пром. площадки обувной фабрики в офисный парк (это чуть дальше Петровки) пром. корпуса на превой линии мотозавода в офисные здания, не помню какой завод тоже пром. корпуса в офисные на Гринченко, 4 и т.д. по Киеву таких примеров туча. rudge писал(а): Вы же все время наровите виртуально, изменить ОО для достижения, пардон, мифического НЕИ, путем изменения самого ОО под это НЕИ, когда на дату оценки этих изменений просто НЕТ. Я считаю это в корне не правильно. Ну вы можете считать все, что угодно. Но к анализу НЭИ в том виде, в котором он должен быть это не имеет никакого отношения. НЭИ практически всегда мифический ибо время не стоит на месте и выдвигает все новые и новые требования к изменению объекта (установка WiFi точки вместо протяжки кабелей к каждому компу - это тоже достижение НЭИ, хотя стен для этого проламывать и не надо и т.д.). rudge писал(а): Вот по этому банки сегодня кусают локти "утратив" те виртуальные ОО которые в свое время получили в залог. Вот по этому и такие расхождения в оценке, доходником, разными оценщиками. (фантазия разная). Банки остались с этими объектами по всему миру. Это не проблема результата - это мировая проблема кризиса. Под жилье они тоже остались с тем же результатом, и под вполне реальные автомобили, квартиры, дома. Там никто не фантазировал. Просто банки устроили гонку кто больше выдаст под меньший процент и с наименьшим обеспечением (доходило, что кредиты вообще выдавались без покрытия), а не проверяли реальную платежеспособность клиента, когда проценты и тело покрывалось не за счет дохода, а за счет темпа роста стоимости объекта. И когда это прекратилось - тут же сдулся и плательщик. Ну и на последок. Если собственник пром. объекта на Крещатике продаст его как пром. объект - то он лох педальный, а не собственник. Так, в принципе, от имени государства поступают только гос. чиновники. Я устал, я ухожу. Есть более интересная работа, чем доказывать вполне реальные вещи, примеров которым в каждом развитом городе на каждом шагу. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Плытий Петр Возраст: 47 Сообщения: 776 Откуда: м. Київ Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 11:02 Серый писал(а): Это Вы расскажете тем, кто переделал пром. корпуса в "Городок", "Мегамаркет", "Фокстрот", "Ашан", БЦ "Петровка", столовку завода "Маяк" в бильярдный клуб (м. "Петровка" в Киеве), пром. площадки обувной фабрики в офисный парк (это чуть дальше Петровки) пром. корпуса на превой линии мотозавода в офисные здания, не помню какой завод тоже пром. корпуса в офисные на Гринченко, 4 и т.д. по Киеву таких примеров туча. Это было до кризиса. Я когда начал эту тему, то сказал что понятие расчет стоимости исходя из "НЭИ" действовал до 2009 г. Потому что банки охотно кредитовали, зная что там действительно будет объект "НЭИ". И не дай Бог чего они смогли бы его продать. Серый писал(а): НЭИ практически всегда мифический ибо время не стоит на месте и выдвигает все новые и новые требования к изменению объекта (установка WiFi точки вместо протяжки кабелей к каждому компу - это тоже достижение НЭИ, хотя стен для этого проламывать и не надо и т.д.). Пожалуйста, как говорила Zanoza, вся документация, которая подверждает намерения потенциального заказчика использовать объект под "НЭИ", и он не становится мифическим. Серый писал(а): Банки остались с этими объектами по всему миру. Это не проблема результата - это мировая проблема кризиса. Под жилье они тоже остались с тем же результатом, и под вполне реальные автомобили, квартиры, дома. Из-за таких фраз я как независимый оценщик (не банковский) не останусь без клиентов . Серый писал(а): Если собственник пром. объекта на Крещатике продаст его как пром. объект - то он лох педальный, а не собственник. Так, в принципе, от имени государства поступают только гос. чиновники. и никто другой. Потому как, жаль это осознавать, чиновник купил (приватизировал), ухватил, как промышленную недвижимость. Поэтому как "лох педальный" приходит ко мне и просит любым способом повысить стоимость, я откажу. Так как приходит потом другой которому банк дает кредит на покупку (от стоимости промышленого объекта). Оценщик делает стоимость, и получает за это деньги. Что потом с этим объектом, его уже мало интересует. Я не устал, и не ухожу, и готов доказывать свою точку зрения, при этом уважая мнения других. _________________ Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 11:29 Плытий Петр, У Вас однобокий взгляд со стороны банковского работника. Плытий Петр писал(а): Потому что банки охотно кредитовали, зная что там действительно будет объект "НЭИ". И не дай Бог чего они смогли бы его продать. Вы сами себе противоречите, ибо банк давал кредит, например, под пром. площадку с промышленными объектами, а инвестор на его месте строит, например, офисное здание. Уже то, что фактически передано в залог и фактически получено на выходе отличается. В любом случае объектом залога был инвестиционный проект. Либо банк должен был дать денег под конкретный объект, при этом получатель должен был использовать средства для другого объекта (на другой площадке), оставляя в целости и сохранности предмет залога. Плытий Петр писал(а): Пожалуйста, как говорила Zanoza, вся документация, которая подверждает намерения потенциального заказчика использовать объект под "НЭИ", и он не становится мифическим. А вчем прикол. Приходит владелец, пусть пром. объекта, без документов на переделку - вы ему оценку как пром. объекта, а приходит владелец такого же, но с документами - вы ему оценку уже инвест. проекта. Так суть же не меняется, просто превый еще в начале пути, а второй уже прошел один шаг, понес опреденные затраты и сократил время достижения НЭИ на период получения документов. Признаюсь честно и уже говорил об этом, все подобные работы, которые приходилось делать - делались либо на уже существующей документации, либо на условиях, что она будет получена под такое использование. Ну так а в чем проблема, идет обычный просчет вариантов возможного использования и оценка эффективности. Относительно банков мое мнение тоже неизменно: вы же сами настояли, чтобы оценка под залог была исключена из перечня обязательных видов оценки. Наверное, решили, что и без оценщиков справитель, только посылаете к ним даже за оценкой простой квартиры или автомобиля. Никто не заставляет выдавать ровно ту сумму, которую написал оценщик (тем более, если видно , что она бредовая), раз вы такие умные - действуйте сами. Или тогда откаты не с кого будет брать за акредитацию да процент с суммы договора. Плытий Петр писал(а): Я не устал, и не ухожу, и готов доказывать свою точку зрения, при этом уважая мнения других. Просто эта тема уже обсуждается не первый раз, и, помнится, коллега rudge остался в тотальном меньшинстве со своим мнением акына, воспевающего то, что видит. Теперь вас двое _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Yourick Сообщения: 708 Откуда: Киев и область Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 11:36 Устал, но всё-таки не удержался... 1. Про РС НС1 п.18. Застосування неринкових видів вартості під час укладання договору на проведення оцінки майна можливе у разі невідповідності умов угоди, у зв'язку з якою проводиться оцінка, хоча б одній з умов, яка висувається для визначення ринкової вартості, крім випадків, зазначених в абзаці третьому пункту 11 цього Стандарту. То есть, если не РС, то без НЭИ - скока угодно 2. По поводу "на дату оценки" НС1 п.8. 8. Принцип очікування передбачає, що вартість об'єкта оцінки визначається розміром економічних вигод, які очікуються від володіння, користування, розпорядження ним. НС1 42. Дохідний підхід базується на врахуванні принципів найбільш ефективного використання та очікування, відповідно до яких вартість об'єкта оцінки визначається як поточна вартість очікуваних доходів від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, включаючи дохід від його можливого перепродажу То есть, если очевидно (или легко доказуемо), что существующее использование экономически нецелесообразно, то оценщик ОБЯЗАН "ожидать доходов от НЭИ" _________________ "я не оценщик, я только учусь" rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 11:52 Уважаемый Серый Вы рассуждаете как бизнесмен, а не как оценщик. Бизнесмен покупая актив для ведения бизнеса всегда планирует две вещи. Первое, вернуть вложенное и второе получит дополнительную прибыль. Так вот, первое это стоимость ОО, а второе это прибыль от бизнеса на базе приобретенного ОО. И для увеличения второй части естественно бизнесмен сделает все, в том числе и реконструкцию, что бы получит максимум отдачи на вложенные средства. Что и сделали бизнесмены из Ваших примеров. Тут я с ними на все 100. Но прирост доходности будет (они получают) от вложенных, подчеркиваю СОБСТВЕННЫХ, средств, а не от купленного ОО. Вы в своих рассуждениях постоянно суммируете эти величины. Но все это справедливо только для бизнеса, а не при определении стоимости ОО. Что касается Ваших примеров. Жаль что Вы не детализируете но исходя из опыта предположу что все эти объекты покупались без ЗУ. Следовательно им была грош цена по сравнению с потенциалом ЗУ. К стати, по тому и покупали за дешево по тому что была перспектива развития и получения дополнительной прибыли. Если бы в место этих объектов стояло то что потом поставлено то и РС их была бы другой и тут вопрос, а продалось бы с таким ажиотажем? Да и если прибавить к ОО еще и стоимость ЗУ, не ППЗУ, то вероятнее всего и общая стоимость была бы на мноооого выше. Что касается "мифического" НЕИ. Вы глубоко заблуждаетесь. НЕИ всегда обусловлено возможностями ОО и его величества РЫНКА. И не дано нам право чего то там, пардон, фантазировать. Если по конструтиву, по техническим возможностям ОО-и его величество РЫНОК дает возможность получить 10% на вложенные средства то как бы мы не фантазировали 20% не получится. Рынок не даст. Единственный вариант который возможно позволит получить 20% это изменить конструтив и технические возможности ОО-и. Что Вы постоянно пытаетесь сделать хоть и виртуально. НО ЭТО БУДЕТ УЖЕ ДРУГОЙ ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ. PS; с таким же успехом можно взять грузовую Газель, виртуально, исходя из НЕИ, переоборудовать под микроавтобус (затраты то мизер) и рассчитать ее РС не как грузовика, а как микроавтобуса. Бред _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Yourick Сообщения: 708 Откуда: Киев и область Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 12:16 rudge писал(а): Жаль что Вы не детализируете но исходя из опыта предположу что все эти объекты покупались без ЗУ. Следовательно им была грош цена по сравнению с потенциалом ЗУ. Ну наконец-то! Почему фундамент без отведённой земли в центре Киева купят за мильйон баксов, а в далёкой губернии он никому не нужен. Да потому что потенциал ЗУ и формирует цену этого объекта. Что потенциал неотведённого ЗУ не формирует стоимость квартир, офисов и пр.? Ну скока можно? И причём тут оценка бизнеса (да, я помню разговор про свои-заёмные деньги)? Если можете адекватно аргументировать - вперёд, считайте, доказывайте, но всё равно НЭИ игнорировать очень ОПАСНО! А собственник земельных улучшений ИМЕЕТ в любом случае права на землю и статус ЗУ влияет для оценщика на необходимость учёта затрат на регистрацию прав на землю, хотя РЫНОК говорит, что здравомыслящий землепользователь эту свою святую обязанность игнорирует ... до поры (платит 1% от НГО вместо 3%-12%) _________________ "я не оценщик, я только учусь" Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 12:25 rudge писал(а): Есть градостроительные документы для ЗУ и руководствоваться нужно только ими, а не выдумывать... См. пункт НЕИ "Юридически разрешено". Если не разрешено, то все остальное не имеет смысла. Ну не будете же Вы вкладывать средства в объект которые по ЗАКОНУ нельзя использовать так как Вам хочется. На пример, админ здание под гостиницу. Требования разные, хотя кровати поставить вроди бы и не проблема. Все верно. Однако есть нюансы... Такие, скорее из области теории. Неустоявшейся... 1. Есть ли возможность поменять порядок использования ЗУ? И сколько это может стоить? 2. Более существенно - если и можно поменять порядок использования ЗУ - не переходим ли мы от оценки Объекта Оценки к оценке инвестиционного проекта? Со всеми вытекающими последствиями - исходные данные, планы и возможности инвестора... А какой из инвестпроектов выбирать? И плавно у нас получается уже не рыночная, а инвестиционная стоимость, да? rudge писал(а): Мы же оцениваем тот ОО который перед нами на дату оценки, а не тот что, может быть, будет через год. А может и не будет (см. дефиницию НЕИ). Все что Вы отстаиваете присуще БИЗНЕСУ на базе объекта оценки, а не самому ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ. Не совсем бизнесу, уважаемый коллега rudge. Лучше бы сказать - перспективам объекта оценки. Но вопрос, соглашаюсь, достаточно спорный, на грани... Коллега rudge поднимает его уже давно и неоднократно. А некоторое время к его мнению присоединились, кстати, Воронин и Маркус, и уже обсуждают интереснейшую тему - замену в практической оценке понятия НЭИ на понятие наиболее вероятное использование. И логика в этом, очевидно, все-таки есть... _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Плытий Петр Возраст: 47 Сообщения: 776 Откуда: м. Київ Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 12:28 Серый писал(а): Вы сами себе противоречите, ибо банк давал кредит, например, под пром. площадку с промышленными объектами, а инвестор на его месте строит, например, офисное здание. Банк давал кредит под то что будут строить на промплощадке (под НЭИ). Повторюсь - до 2009 г., так как банк был уверен что там построят. При этом банку это подтверждалось различной документацией. Сейчас это не прокатит, потому что з 2009 г. по сей день инвестирования почти нет. И самое главное, если раньше нужно было вложить средства (купить) в БУДУЩЕЕ, то сейчас это БУДУЩЕЕ надо продать в НАСТОЯЩЕМ. В чем тут противоречие - не понимаю. Серый писал(а): А вчем прикол. Приходит владелец, пусть пром. объекта, без документов на переделку - вы ему оценку как пром. объекта, а приходит владелец такого же, но с документами - вы ему оценку уже инвест. проекта. Ну так в этом и есть прикол. Поэтому и была введена акредитация в банках. Есть оценщики которые готовые подтвердить смену НЭИ документально. Если есть такой оценщик, есть и человек который на деле готов использовать объект как НЭИ. Серый писал(а): Ну так а в чем проблема, идет обычный просчет вариантов возможного использования и оценка эффективности. Серый писал(а): Никто не заставляет выдавать ровно ту сумму, которую написал оценщик (тем более, если видно , что она бредовая) И проблем никаких нет, когда нет денег. А когда есть деньги, и их нужно дать кому то хочется "необычного просчета. И ровно сумму написаную оценщиком никто не выдает, а определенный процент. Серый писал(а): оценка под залог была исключена из перечня обязательных видов оценки Не знал, но буду знать. Такая бы стоимость не помешала. Серый писал(а): раз вы такие умные - действуйте сами. Или тогда откаты не с кого будет брать за акредитацию да процент с суммы договора. Мы умные, не скрою . Но без оценщиков никуда. Оценщик есть оценщик, он знает свою работу. И НЕ КРИВЛЯ ДУШОЙ СКАЖУ, ТАКИЕ ОЦЕНЩИКИ НИКОГДА НЕ ДАЮТ НИКАКИЕ ОТКАТЫ. Серый писал(а): коллега rudge остался в тотальном меньшинстве со своим мнением акына, воспевающего то, что видит Ну не знаю. В меньшинстве, от какого большинства? То что видит? Мне коментарии колег, которые видят, как-то ближе. _________________ Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 12:31 rudge писал(а): Жаль что Вы не детализируете но исходя из опыта предположу что все эти объекты покупались без ЗУ. Следовательно им была грош цена по сравнению с потенциалом ЗУ. Так почему Вы допускаете возможность анализа потенциала зем. участка как свободного, а анализа потенциала зем. участка с улучшениями - нет. Это противоречит положениям НС2. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 12:44 zanoza писал(а): Для того, чтобы грамотно рассчитать НЭИ, оценщик должен иметь доступ к массе всяческих документов, к которым он доступа не имеет. Поэтому на данный момент все рассуждения о НЭИ - это фантазии, крайне редко подкрепленные документами. С точки зрения глобальной теории - да, 100%! А на практике получается, что анализ ЛНЭИ толком сделать и не получается! rudge писал(а): Вот это те грабли о которых я всегда говорю. Оценщик зеркало рынка, а не Глоба. Тоже - золотые слова! Я не шучу. И даже если оценщик - Глоба, то он все равно должен отражать мнение рынка о стоимости объекта оценки на дату оценки. Ну, таковы основные принципы профессии, мне кажется. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Последний раз редактировалось: Grey Horse (Чт, 05 Янв 2012 13:13), всего редактировалось 1 раз rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 12:50 Уважаемый Yourick Все правильно именно потенциал ЗУ формирует РС в Киеве выше чем РС такого же фундамента в Тьму Таракане. Но вот только есть оно НО Что это за потенциал? Потенциал частичного ППЗУ (аренда) или потенциал полного ПП, собственности, на ЗУ. Ведь суммы то ооочень разные. Вы говорите о необходимости учета затрат на реализацию потенциала. Какого? Если это ППЗУ для оценки фундамента на арендованном ЗУ, то копейки. И это правильно. Но если Вы говорите о том что нужно учесть потенциал полного права исходя из НЕИ, то не правильно. Ибо если стоимость фундамента будет включает стоимость полного права ЗУ то в таком варианте покупатель трижды заплатит за ЗУ. Первый раз в составе объекта покупки, второй раз выкупив этот же самый ЗУ, ну и взятка за реализацию права. Не хило!!!! Я не говорил ни когда что НЕИ не нужно учитывать. Я всегда говорил о том какое НЕ нужно учитывать, НЕИ для ОО или НЕИ для бизнеса на базе ОО. Я с Вами согласен в том что "причем тут бизнес" при оценке на пример склада. Но по факту я вижу во многих отчетах, в доходнике, именно расчет стоимости бизнеса на базе ОО, а не расчет стоимости самого ОО. То что Вы привели из НС правильно. Только вот опять же какие выгоды от владения ОО отражают его стоимость? Я считаю эти выгоды ограничиваются полным возвратом капитала вложенного в ОО, но не дополнительной доходностью от его использования после возврата капитала. Если при рыночной дохоности 10 % вложенные средства вернутся через 10 лет (грубо по 10% ежегодно) то сумма этих средств и отражает РС ОО. Все что получит собственник после этих 10 лет, или больше чем 10% годовых в следствии проведенной реконструкции (или других действий) для увеличения доходности, это уже дополнительный доход собственника, в том числе и сумма перепродажи ОО. PS; Не увидел ответа на вопрос "Почему в сравнении на пример склада, мы берем аналого склада, а в доходнике допускаем применение арендных ставок виртуального по НЕИ ОО? _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Плытий Петр Возраст: 47 Сообщения: 776 Откуда: м. Київ Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 12:57 Grey Horse писал(а): замену в практической оценке понятия НЭИ на понятие наиболее вероятное использование Вот оно! С этим согласен. Добавлено спустя 2 минуты 27 секунд: rudge писал(а): Почему в сравнении на пример склада, мы берем аналого склада, а в доходнике допускаем применение арендных ставок виртуального по НЕИ ОО? Тогда бы аналоги продаж склада при сравнительном = аналогам арендных ставок наиболее вероятного использования складов. _________________ Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 13:04 Серый писал(а): Так почему Вы допускаете возможность анализа потенциала зем. участка как свободного, а анализа потенциала зем. участка с улучшениями - нет. Это противоречит положениям НС2. Не противоречит. Ибо оценка ЗУ проводится как условно вакантного. По этому для ЗУ допустимо НЕИ от "виртуального" использования. При этом обращаю Ваше внимание ОО = ЗУ не меняется. Тут не меняется ни площадь, ни конфигурация, ни структура и тп. При этом соблюдаются все принципы НЕИ для ОО=ЗУ, юридически разрешено, функционально возможно и тп.. Но такой подход не правомерен к улучшению ибо мы не имеем права МЕНЯТЬ ОО. Ибо виртуально проводя "реконструкцию" под виртуальное НЕИ меняются и конструктив, и площадь, и объемы, и тп. По этому НЕИ для улучшений должно быть в рамках ОО, как юридических так и функциональных. Вооб ще если вети речь о застроенном ЗУ то исходя из логики нужно определять одно НЕИ, общее. Но его величество НС и Положения по оценке ЗУ заставляет нас разделять на два НЕИ. Для ЗУ и для Улучшения. Вот только подходы их определения разные. О чем к сожалению многие забывают. PS; Уважаемый Серый то что я в меньшинстве, как Вы выразились, это не аргумент для истины. Удивляет другое, по чему Вы не желаете вникнуть ну и за одно попытаться просчитать два варианта. Удачи Добавлено спустя 2 минуты 50 секунд: Плытий Петр писал(а): Тогда бы аналоги продаж склада при сравнительном = аналогам арендных ставок наиболее вероятного использования складов. Особенно если "наиболее вероятного использования складов" под торговлю. Аренда склада 10, а аренда торговли - 150 Не хило? _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 13:07 Grey Horse писал(а): 2. Более существенно - если и можно поменять порядок использования ЗУ - не переходим ли мы от оценки Объекта Оценки к оценке инвестиционного проекта? Со всеми вытекающими последствиями - исходные данные, планы и возможности инвестора... А какой из инвестпроектов выбирать? И плавно у нас получается уже не рыночная, а инвестиционная стоимость, да? Аналогичный вопрос можно задать и при использовании метода дисконтирования денежных потоков, когда предполагаем инвестиции на ремонт. А не переходим ли мы от объекта оценки, требующего ремонта к оценке инвестиционного проекта, ведь там тоже предполагаются инвестиции. Выбрать тот инвест проект, который при прочих равных финасовой осуществимости и юридической разрешенности дает максимальную стоимость, что и требует рыночная стоимость и НЭИ. Не получается у нас инвестиционная стоимость ибо она относится к нерыночным базам и определяется при конкретных, заданных заказчиком параметрах, которые могут и не соответствовать рыночным. Соответственно, если эти параметры соответствуют рынку - то и инвестиционная стоимость переходит в рыночную. rudge писал(а): PS; Не увидел ответа на вопрос "Почему в сравнении на пример склада, мы берем аналого склада, а в доходнике допускаем применение арендных ставок виртуального по НЕИ ОО? Отвечаю. Имеем склад, по НЭИ определили, что лучше магазин. Тогда МАГАЗИН = СКЛАД + СТОИМОСТЬ ПЕРЕХОДА К СКЛАДУ. Отсюда стоимость объекта оценки - склада равна: СКЛАД = МАГАЗИН - СТОИМОСТЬ ПЕРЕХОА К МАГАЗИНУ Поэтому, можете взять за аналог магазин и учесть стоимость перехода от склада к магазину как корректировку. Аналогично же и в доходном подходе юеруться не тупо ставки аренды магазина, а с учетом инвестиций для получения такого использования. Почему-то Вас же не смущает, когда вносятся корретировки на местоположение/техническое состояние и т.д. Вы же тоже переходите от некого объекта сравнения к объекту оценки с учетом отличий путем внесения необходимой корректировки. Добавлено спустя 10 минут 56 секунд: rudge писал(а): Не противоречит. Ибо оценка ЗУ проводится как условно вакантного. По этому для ЗУ допустимо НЕИ от "виртуального" использования. При этом обращаю Ваше внимание ОО = ЗУ не меняется. Тут не меняется ни площадь, ни конфигурация, ни структура и тп. А что, метод развития (предполагающий как деление существующего участка так и присоединение других участков для достижения наибольшей стоимости оцениваемого участка) для оценки зем. участков уже отменили? Когда? Почитайте еще раз п. 22 НС2 и разъяснения к этому пункту. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 13:26 Серый писал(а): Это Вы расскажете тем, кто переделал пром. корпуса в "Городок", "Мегамаркет", "Фокстрот", "Ашан", БЦ "Петровка", столовку завода "Маяк" в бильярдный клуб (м. "Петровка" в Киеве), пром. площадки обувной фабрики в офисный парк (это чуть дальше Петровки) пром. корпуса на превой линии мотозавода в офисные здания, не помню какой завод тоже пром. корпуса в офисные на Гринченко, 4 и т.д. по Киеву таких примеров туча. Да... Сложно спорить с реальными фактами. Но соответствует ли это ЛНЭИ с точки зрения юридически не запрещено? И сколько это стоило, если соответствует? Yourick писал(а): Если можете адекватно аргументировать - вперёд, считайте, доказывайте, но всё равно НЭИ игнорировать очень ОПАСНО! Мне кажется, не менее опасно, чем детально не обосновывать его. С числами, с документами... С анализом всех гипотетических альтернативных вариантов использования... Серый писал(а): Аналогичный вопрос можно задать и при использовании метода дисконтирования денежных потоков, когда предполагаем инвестиции на ремонт. А не переходим ли мы от объекта оценки, требующего ремонта к оценке инвестиционного проекта, ведь там тоже предполагаются инвестиции. Вот же ж! Уважаемый коллега Серый, в чем-то Вы абсолютно правы! Но тут, в этой ситуации у нас меньшие масштабы бедствий! Конструктивы основные-то уже стоят? И, по сути, физически уже в определенной степени ЛНЭИ задают. А в случае с земельным участком, да еще с невыясненными правами - люфт ЛНЭИ значительно больше. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 13:29 Уважаемый Серый Метод развития ЗУ, а не улучшения. Разницу улавливаете. Вы же пытаетесь этот метод распространить на улучшения, противником чего я и остаюсь. Ту Grey Horse Что касается НЕИ или "вероятное использование" то принципиальной разницы нет если исходить из того что перед нами НА ДАТУ оценки. Знаете, очень трудно (на пальцах без расчетов), да и по времени долго, обсуждать тут эту проблему здесь на форуме. По этому, готов выставить свои мысли (тело) на битиё где нибудь на семинаре. Не на пальцах, а с расчетами. Желание будет по полемизировать высказывайте. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 13:34 Серый писал(а): Не получается у нас инвестиционная стоимость ибо она относится к нерыночным базам и определяется при конкретных, заданных заказчиком параметрах, которые могут и не соответствовать рыночным. Соответственно, если эти параметры соответствуют рынку - то и инвестиционная стоимость переходит в рыночную. 100%. Но только в этом случае... в смысле - инвестиционная в рыночную переходит . Серый писал(а): Выбрать тот инвест проект,.. Из скольки, уважаемый коллега Серый? Я уже не спрашиваю, из скольки, которые имеются у Вас в готовом виде? Или... Вы сами их будете разрабатывать? Серый писал(а): ...который при прочих равных финасовой осуществимости и юридической разрешенности дает максимальную стоимость, что и требует рыночная стоимость и НЭИ. Да, только при этом нужно еще убедиться, что в этом різномаїтті инвестпроектов все доступны для осуществления типичному для данного рынка инвестору, и только тогда это будет соответствовать понятию рыночной стоимости и ЛНЭИ. Ну, мне так кажется, и логика за этим определенная стоит. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 13:35 Grey Horse писал(а): Но соответствует ли это ЛНЭИ с точки зрения юридически не запрещено? И сколько это стоило, если соответствует? Это вопрос риторический. У собственника есть на руках документ на право собственности установленного государственного образца. Как он его получил - это не проблема оценщика. Grey Horse писал(а): Вот же ж! Уважаемый коллега Серый, в чем-то Вы абсолютно правы! Но тут, в этой ситуации у нас меньшие масштабы бедствий! Конструктивы основные-то уже стоят? И, по сути, физически уже в определенной степени ЛНЭИ задают. А в случае с земельным участком, да еще с невыясненными правами - люфт ЛНЭИ значительно больше. Суть таже, все дело только в размере вносимых инвестиций и выполняемых работах. Нц и относительно земли - все приведенные мною выше рассуждения актуальны при условии права собственности на землю. При прочих условиях это все лирика для собственника улучшений ибо он поиметь с этого не может ничего. Хотя почему лирика - для собственника земли не лирика, а как раз таки что нинаесть выбор НЭИ для своей собственности если он захочет ее продать тому же собственнику улучшений. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Yourick Сообщения: 708 Откуда: Киев и область Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 13:41 Grey Horse писал(а): Серый писал(а): Выбрать тот инвест проект,.. Из скольки, уважаемый коллега Серый? Я уже не спрашиваю, из скольки, которые имеются у Вас в готовом виде? Или... Вы сами их будете разрабатывать? Серый писал(а): ...который при прочих равных финасовой осуществимости и юридической разрешенности дает максимальную стоимость, что и требует рыночная стоимость и НЭИ. Да, только при этом нужно еще убедиться, что в этом різномаїтті инвестпроектов все доступны для осуществления типичному для данного рынка инвестору, и только тогда это будет соответствовать понятию рыночной стоимости и ЛНЭИ. Ну, мне так кажется, и логика за этим определенная стоит. Вот и убедитесь и убедите потенциального читателя. И никто не снимает с оценщика обязанность анализировать столько инвест проектов, сколько может отражать типичные ожидания типичного рыночно мотивированного инвестора, который глядит, например, на разрушенный склад в центре города. _________________ "я не оценщик, я только учусь" Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 13:42 rudge писал(а): Метод развития ЗУ, а не улучшения. Разницу улавливаете. Улавливаю и понимаю. Ну так и посчитайте стоимость своего объекта оценки земли с улучшениями по частям. Земли как условно свободной и улучшений как самостоятельного объекта и объекта в комплексе (фактически - при существующем использовании). Если получится, что стоимость земли при НЭИ выше, чем стоимость объекта в комплексе, то какой дурак будет продавать объект в комплексе за меньшую сумму. Он снесет нафиг улучшения и сделает землю уже не условносвободной а реально свободной и продаст участок за большую сумму. Возможность использования частей существующих улучшений - дополнительный плюс ибо не нужно тратиться на возведение части конструкций. Неужели это не понятно, что уже пятую страницу молотим. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Плытий Петр Возраст: 47 Сообщения: 776 Откуда: м. Київ Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 13:52 rudge писал(а): Особенно если "наиболее вероятного использования складов" под торговлю. Аренда склада 10, а аренда торговли - 150 Не хило? Серый писал(а): Имеем склад, по НЭИ определили, что лучше магазин. Ребята, я понимаю что это высказано как пример. Но склад и магазин нельзя сравнивать. НЭИ для склада можно расмотреть как склад для пищевых товаров, химических товаров, и пр. В конце концов под производственные площади, и то не под каждое производство. НЭИ можно трактовать по своему. Поэтому лучше будет если введут понятие "наиболее вероятного использования". И присоединяюсь к Grey Horse писал(а): Мне кажется, не менее опасно, чем детально не обосновывать его. С числами, с документами... С анализом всех гипотетических альтернативных вариантов использования... Добавлено спустя 3 минуты 53 секунды: Grey Horse писал(а): Да... Сложно спорить с реальными фактами. Не устану повторять, факты реальны были до 2009 г. Добавлено спустя 1 минуту 47 секунд: И мы плавно перешли на инвестиционную стоимость. Что касается НЭИ при определении инвестиционной стоимости, то у меня претензий нет. Даже не спорю. _________________ Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 14:06 Плытий Петр писал(а): Что касается НЭИ при определении инвестиционной стоимости, то у меня претензий нет. Даже не спорю. Тогда у меня есть претензии к Вашей квалификации ибо инвестиционная стоимость относится к нерыночным видам стоимости и говорить про НЭИ при ее определении просто невозможно по определению. И ни на какую инвестиционную стоимость мы ни плавно, ни быстро не переходили т.к. анализ мы делаем исключительно на опираясь на рынок. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 14:09 Серый писал(а): rudge писал(а): Метод развития ЗУ, а не улучшения. Разницу улавливаете. Улавливаю и понимаю. Ну так и посчитайте стоимость своего объекта оценки земли с улучшениями по частям. Земли как условно свободной и улучшений как самостоятельного объекта и объекта в комплексе (фактически - при существующем использовании). Если получится, что стоимость земли при НЭИ выше, чем стоимость объекта в комплексе, то какой дурак будет продавать объект в комплексе за меньшую сумму. Он снесет нафиг улучшения и сделает землю уже не условносвободной а реально свободной и продаст участок за большую сумму. Возможность использования частей существующих улучшений - дополнительный плюс ибо не нужно тратиться на возведение части конструкций. Неужели это не понятно, что уже пятую страницу молотим. Ну не пятую пожалуй. Теперь по сути. Если в задании у меня ОО на приватизированном ЗУ и нужно РС ЗУ и РС Улучшений то (см. НС2 и Положение по оценке ЗУ) два расчета отдельно ЗУ отдельно Улучшения без ЗУ и этого никуда, к сожалению, не деться. Если нужна общая стоимость, то стоимость ЗУ не выделяю. Скажу одно, из опыта, в обоих вариантах общая стоимость не меняется ибо и там и там ЗУ учтено. А вот тут Вы не правы Цитата: ...Он снесет нафиг улучшения и сделает землю уже не условносвободной а реально свободной и продаст участок за большую сумму. Ибо тогда от суммы полученной при продаже реально вакантного ЗУ нужно отнять затраты уже понесенные продавцом на снос улучшения. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 14:16 rudge писал(а): А вот тут Вы не правы Цитата: ...Он снесет нафиг улучшения и сделает землю уже не условносвободной а реально свободной и продаст участок за большую сумму. Ибо тогда от суммы полученной при продаже реально вакантного ЗУ нужно отнять затраты уже понесенные продавцом на снос улучшения. Ну это само собой разумеется. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 14:18 Хоть в чем то я Вас убедил _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 14:21 rudge писал(а): Хоть в чем то я Вас убедил Так а тут и убеждать нечего, просто если предполагается снос, то и естественно, что предполагаются затраты на выполнение этой операции, уменьшающие конечный результат. В остальном - фиг сдвинете _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Плытий Петр Возраст: 47 Сообщения: 776 Откуда: м. Київ Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 14:30 Серый писал(а): Тогда у меня есть претензии к Вашей квалификации У меня квалификации хватает оценить объект, а потом его еще и продать. Поэтому не просто так я спорю. Недостаточно следовать только написанному в Национальных стандартах, но нужно следовать еще какому то логическому смыслу. _________________ Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 14:32 Серый писал(а): В остальном - фиг сдвинете Ну эт дурака. Вы же к этой категории не относитесь!!! Надежда умирает последней Я отстаиваю свою позицию по тому что уже давно все просчитал и так и эдак. При этом увидел очень много того, чего нам Гуру в головы впихнули, что к оценке вообще не относится, а мы это пользуем. Единственное не удобно тут все свои мысли-доводы освещать. Получается на пальцах, а хотелось бы с расчетами и возможностью оперативно услышать вопросы и дать пояснения. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Плытий Петр Возраст: 47 Сообщения: 776 Откуда: м. Київ Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 14:39 Серый писал(а): инвестиционная стоимость относится к нерыночным видам стоимости и говорить про НЭИ при ее определении просто невозможно по определению. "26. Під час визначення інвестиційної вартості у звіті про оцінку майна аналізуються умови продажу (інвестування) та їх відмінність від типових умов продажу подібного майна на ринку, вплив зазначених умов на формування його вартості, у тому числі виходячи з принципу найбільш ефективного використання. Інформаційними джерелами, що дають змогу врахувати зазначені умови, можуть бути бізнес-план, проектно-кошторисна документація та документи, які підтверджують виконання певних робіт, результати аналізу впливу додаткових умов інвестування у процесі продажу об'єкта оцінки тощо. " _________________ Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 14:41 Уважаемый Плытий Петр Проблема банков в том что они выдавая кредит смотрели на объект залога, а нужно было смотреть на платежеспособность кредитора. Объект же залога должен был служить только фактором снижения рисков при том не очень существенным. Если бизнес у кредитора "хороши" то можно и без залога выдать кредит. По этому всякое там НЕИ к объекту залога не должно влиять на кредит в принципе. Единственный вариант выдачи кредита под залог, как на меня, это когда клиент не может подтвердить свою доходность/состоятельность. Но это абсурдно в принципе, ибо проще сразу продать залог и пользовать полученные мани не тратясь на %% _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 14:42 Серый писал(а): Это вопрос риторический. У собственника есть на руках документ на право собственности установленного государственного образца. Как он его получил - это не проблема оценщика. Не такой уж и риторический... Документ у собственника на руках есть. Но теоретически, в определенных ситуациях - его же можно и переоформить? _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Плытий Петр Возраст: 47 Сообщения: 776 Откуда: м. Київ Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 14:44 А это как представляют в учебных заведениях специалисты по продажам: "В основі розрахунку інвестиційної вартості лежить доцільність інвестування, з погляду типових інвесторів, на даному сегменті ринку нерухомості. Наприклад, інвестиційна вартість будинку, розташованого в центрі міста, може бути визначена виходячи з найбільш ефективного використання аналогічних об'єктів нерухомості з урахуванням насиченості ринку даними послугами і рівномірна з поточними lоходами, що втратив би власник будинку при його продажі. Інвестиційна вартість нерухомості для конкретного інвестора відрізняється від її ринкової вартості в результаті різних оцінок необхідної ставки прибутковості, престижності, перспективності місця розташування, можливості одержання «спіритичного» ефекту. Вона розраховується при забудові вакантних земельних ділянок, hозширенні і реконструкції об'єктів нерухомості, внесенні об'єктів нерухомості як внесок у статутні капітали підприємств і в інших випадках." _________________ Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 14:46 Во!!!! На лицо разночтение НС. Плытий Петр писал(а): "26. Під час визначення інвестиційної вартості у звіті про оцінку майна аналізуються умови продажу (інвестування) та їх відмінність від типових умов продажу подібного майна на ринку, вплив зазначених умов на формування його вартості, у тому числі виходячи з принципу найбільш ефективного використання. Я писал Цитата: 10. Принцип найбільш ефективного використання полягає в урахуванні залежності ринкової вартості об'єкта оцінки від його найбільш ефективного використання. Під найбільш ефективним використанням розуміється використання майна, в результаті якого вартість об'єкта оцінки є максимальною. При цьому розглядаються тільки ті варіанти використання майна, які є технічно можливими, дозволеними та економічно доцільними. Кому че нужно то и выбираем Добавлено спустя 3 минуты: Grey Horse писал(а): ....Документ у собственника на руках есть. Но теоретически, в определенных ситуациях - его же можно и переоформить? Пардон но это из "оперы, а если утюг на голову упадет...." Все что есть на дату оценки должно приниматься оценщиком как константа. Че было, или че будет, это к цыганке (см. МСО) _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Последний раз редактировалось: rudge (Чт, 05 Янв 2012 14:51), всего редактировалось 1 раз Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 14:50 rudge писал(а): Что касается НЕИ или "вероятное использование" то принципиальной разницы нет если исходить из того что перед нами НА ДАТУ оценки. Есть. Но у меня пока нет готовности сформулировать эти различия. Но они есть - 100%! rudge писал(а): Знаете, очень трудно (на пальцах без расчетов), да и по времени долго, обсуждать тут эту проблему здесь на форуме. Поэтому, готов выставить свои мысли (тело) на битиё где нибудь на семинаре. Не на пальцах, а с расчетами. Желание будет по полемизировать высказывайте. Нет вопросов. Когда ожидается Ваш семинар, уважаемый коллега rudge? Я не шучу, тема, действительно, очень интересная. И давно назревала, кстати. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Плытий Петр Возраст: 47 Сообщения: 776 Откуда: м. Київ Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 14:53 rudge писал(а): Уважаемый Плытий Петр Проблема банков в том что они выдавая кредит смотрели на объект залога, а нужно было смотреть на платежеспособность кредитора. Объект же залога должен был служить только фактором снижения рисков при том не очень существенным. Если бизнес у кредитора "хороши" то можно и без залога выдать кредит. По этому всякое там НЕИ к объекту залога не должно влиять на кредит в принципе. Единственный вариант выдачи кредита под залог, как на меня, это когда клиент не может подтвердить свою доходность/состоятельность. Но это абсурдно в принципе, ибо проще сразу продать залог и пользовать полученные мани не тратясь на %% Да, так оно и есть. И клиент не всегда потверждает свои доходы, он не может это сделать (по известным причинам). Потому остается залог. Добавлено спустя 3 минуты 4 секунды: Grey Horse писал(а): Нет вопросов. Когда ожидается Ваш семинар, уважаемый коллега rudge? Я не шучу, тема, действительно, очень интересная. И давно назревала, кстати. Я бы с удовольствием присоединился. _________________ Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 14:57 Grey Horse писал(а): Есть. Но у меня пока нет готовности сформулировать эти различия. Но они есть - 100%! Подожду сформулированных различий, а то как то вериться с трудом. Grey Horse писал(а): Нет вопросов. Когда ожидается Ваш семинар, уважаемый коллега rudge? Я не шучу, тема, действительно, очень интересная. И давно назревала, кстати. Скажем так 99,99 % зависит от форумчан. Мне не хотелось бы вещать пустому залу или тем кому интереснее не думать, а констатировать заученное, ибо некоторые коллеги, не буду указывать пальцем , мои мысли (скакуны) всерьез не воспринимают _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 14:58 Yourick писал(а): Вот и убедитесь и убедите потенциального читателя. Лёгко, коллега Yourick. А Вы при этом представляете себе бюджет работ и сроки их выполнения, если делать работу так, как Вы рекомендуете? Yourick писал(а): И никто не снимает с оценщика обязанность анализировать столько инвест проектов, сколько может отражать типичные ожидания типичного рыночно мотивированного инвестора, который глядит, например, на разрушенный склад в центре города. Еще раз вопрос, как и к уважаемому коллеге Серый - где эти инвестпроекты? Нет вопросов, дайте мне их - и я проанализирую, но, поскольку их нет - возвращаемся к вопросу о том, сколько стоит такая работа... и время... Добавлено спустя 4 минуты 24 секунды: Плытий Петр писал(а): Что касается НЭИ при определении инвестиционной стоимости, то у меня претензий нет. Даже не спорю. И не надо. Потому что на ЛНЭИ, насколько я помню, основывается рыночная стоимость, а инвестиционная учитывает дополнительно (теоретически) ряд нюансов конкретного инвестора, что к ЛНЭИ не имеет отношения. Добавлено спустя 2 минуты 6 секунд: Серый писал(а): Тогда у меня есть претензии к Вашей квалификации ибо инвестиционная стоимость относится к нерыночным видам стоимости и говорить про НЭИ при ее определении просто невозможно по определению. Уважаемый коллега Серый, по сути - Вы правы... Но, может, как-то чуть корректнее, а? Добавлено спустя 2 минуты 34 секунды: Плытий Петр писал(а): Недостаточно следовать только написанному в Национальных стандартах, но нужно следовать еще какому то логическому смыслу. Какие золотые слова! Мне всегда это хотелось до всех донести! Не шучу. Добавлено спустя 6 минут 44 секунды: rudge писал(а): При этом увидел очень много того, чего нам Гуру в головы впихнули, что к оценке вообще не относится, а мы это пользуем. ??? Плытий Петр писал(а): "26. Під час визначення інвестиційної вартості у звіті про оцінку майна аналізуються умови продажу (інвестування) та їх відмінність від типових умов продажу подібного майна на ринку, вплив зазначених умов на формування його вартості, у тому числі виходячи з принципу найбільш ефективного використання." У тому числі. Как частный случай - но не общий. Совпадения - да, бывают. Да и не лучший источник методологии оценки (которой уже, как я понимаю, десятки лет) - наши НС. Логика рынка должна работать. rudge писал(а): Проблема банков в том что они выдавая кредит смотрели на объект залога, а нужно было смотреть на платежеспособность кредитора. Объект же залога должен был служить только фактором снижения рисков при том не очень существенным. Если бизнес у кредитора "хороши" то можно и без залога выдать кредит. Уважаемый коллега rudge, ну и при чем тут оценщики? _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 15:21 Grey Horse писал(а): Уважаемый коллега rudge, ну и при чем тут оценщики? А вы что не слыхали, что оценщики обвалили всю банковскую систему в 2008 году ну и за одно гривну? _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 15:22 Плытий Петр писал(а): А это как представляют в учебных заведениях специалисты по продажам: "В основі розрахунку інвестиційної вартості лежить доцільність інвестування, з погляду типових інвесторів, на даному сегменті ринку нерухомості. Наприклад, інвестиційна вартість будинку, розташованого в центрі міста, може бути визначена виходячи з найбільш ефективного використання аналогічних об'єктів нерухомості з урахуванням насиченості ринку даними послугами і рівномірна з поточними доходами, що втратив би власник будинку при його продажі. Трудно комментировать. Боюсь, что тут идет нестыковка просто в терминологии: инвестиционная стоимость в понимании НСО (или лучше - МСО), и инвестиционная стоимость в понимании учебных заведений... rudge писал(а): Пардон но это из "оперы, а если утюг на голову упадет...." Give me pardon too, почему же? rudge писал(а): Все что есть на дату оценки должно приниматься оценщиком как константа. Эва как!.. А как же принципы ожидания и развития? Оценочные, между прочим... Добавлено спустя 9 минут 43 секунды: rudge писал(а): Кому че нужно то и выбираем Не так все просто и однозначно, уважаемый коллега rudge - вы ж понимаете... Плытий Петр писал(а): Grey Horse писал(а): Нет вопросов. Когда ожидается Ваш семинар, уважаемый коллега rudge? Я не шучу, тема, действительно, очень интересная. И давно назревала, кстати. Я бы с удовольствием присоединился. И я бы, правда, присоединился бы! _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Плытий Петр Возраст: 47 Сообщения: 776 Откуда: м. Київ Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 15:35 Grey Horse писал(а): нестыковка просто в терминологии: Понятие стоимостей установили не законодательство, постановления или приказы. Все формировалось исторически. Вы купили телевизор в магазине по рыночной цене. А если еще Вам дали хорошую скидку, так это уже купили по специальной цене. Если Вы берете деньги за просмотр фильмов, то получается что ранее Вы инвестировали деньги на покупку. То есть рассуждать можно много. Может конечно коряво, но все же имеет право на существование. rudge писал(а): А вы что не слыхали, что оценщики обвалили всю банковскую систему в 2008 году ну и за одно гривну? _________________ Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 15:35 rudge писал(а): А вы что не слыхали, что оценщики обвалили всю банковскую систему в 2008 году ну и за одно гривну? Эх... Слышать - одно, верить этому - другое совсем, а понимать, как оно на самом деле происходило - совершенно третье! Мне просто как-то в Вашу эту сентенцию - не верится! _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 15:38 Плытий Петр писал(а): Серый писал(а): инвестиционная стоимость относится к нерыночным видам стоимости и говорить про НЭИ при ее определении просто невозможно по определению. "26. Під час визначення інвестиційної вартості у звіті про оцінку майна аналізуються умови продажу (інвестування) та їх відмінність від типових умов продажу подібного майна на ринку, вплив зазначених умов на формування його вартості, у тому числі виходячи з принципу найбільш ефективного використання. Інформаційними джерелами, що дають змогу врахувати зазначені умови, можуть бути бізнес-план, проектно-кошторисна документація та документи, які підтверджують виконання певних робіт, результати аналізу впливу додаткових умов інвестування у процесі продажу об'єкта оцінки тощо. " Это Вы к чему привели. Я понимаю это так, что нужно проанализировать рынок на предмет выявления рыночных показателей и сопоставить их с условиями, заданными конкретным инвестором и определить влияние этих факторов на рыночную стоимость. фактически определить отличие между рыночной и инвестиционной стоимостью. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 15:39 Плытий Петр писал(а): Понятие стоимостей установили не законодательство, постановления или приказы. Все формировалось исторически. Безусловно! Но тогда, учитывая, что есть еще и нормативные определения видов стоимости в этой стране, помимо сформировавшихся исторически, и помимо тех, которые, например, обозначены в постоянно обновляющихся МСО - все равно перед началом обсуждения нужно установить, в рамках какой терминологии мы что-то обсуждаем! _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 15:40 Grey Horse писал(а): Эва как!.. А как же принципы ожидания и развития? Оценочные, между прочим... А какое отношение, пардон, это имеет к РС в принципе? Смотрим дефиницию Цитата: ринкова вартість - вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу; Где тут хоть слово о принципе ожидания и развития? Ну и за одно разъяснения МСО 2007 по поводу понятия "дата оценки" Цитата: Стандарт 1 (МСО 1) Рыночная стоимость как база оценки 3.2.3. «...На дату оценки...» выражает требование, чтобы предполагаемая величина рыночной стоимости относилась к конкретной дате. В силу того, что рынки и рыночные условия могут меняться, для другого времени предполагаемая стоимость может оказаться ошибочной или не соответствующей действительности. Результат оценки отражает текущее состояние и условия рынка на фактическую дату оценки, а не на прошлую или будущую дату. Это определение также предполагает, что переход актива из рук в руки и заключение сделки происходят одновременно, без каких-либо вариаций цены, которые в ином случае были бы возможны. Это не я сказал Так что руководствуйтесь _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Последний раз редактировалось: rudge (Чт, 05 Янв 2012 15:43), всего редактировалось 2 раз(а) Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 15:40 Плытий Петр писал(а): А это как представляют в учебных заведениях специалисты по продажам: "В основі розрахунку інвестиційної вартості лежить доцільність...... (вырезано для удобства) ..... реконструкції об'єктів нерухомості, внесенні об'єктів нерухомості як внесок у статутні капітали підприємств і в інших випадках." Исходя из того, что я оценщик, мне чисто фиолетово, как и кто что-то представляет. Может в колледже для домохозяек будет написано еще как-то иначе. Я оценщик и иметь меня будут по оценочным документам и отмахиваться я буду оценочными документами. Плытий Петр писал(а): Інвестиційна вартість нерухомості для конкретного інвестора відрізняється від її ринкової вартості в результаті різних оцінок необхідної ставки прибутковості, престижності, перспективності місця розташування, можливості одержання «спіритичного» ефекту. Вот это по сути верно. Добавлено спустя 6 минут 23 секунды: Grey Horse писал(а): Серый писал(а): Тогда у меня есть претензии к Вашей квалификации ибо инвестиционная стоимость относится к нерыночным видам стоимости и говорить про НЭИ при ее определении просто невозможно по определению. Уважаемый коллега Серый, по сути - Вы правы... Но, может, как-то чуть корректнее, а? Я ж не написал как Кот Матроскин: "Шарик - ты балбес". Добавлено спустя 2 минуты 53 секунды: rudge писал(а): Цитата: Стандарт 1 (МСО 1) Рыночная стоимость как база оценки 3.2.3. «...На дату оценки...» выражает требование, чтобы предполагаемая величина рыночной стоимости относилась к конкретной дате. В силу того, что рынки и рыночные условия могут меняться, для другого времени предполагаемая стоимость может оказаться ошибочной или не соответствующей действительности. Результат оценки отражает текущее состояние и условия рынка на фактическую дату оценки, а не на прошлую или будущую дату. Это определение также предполагает, что переход актива из рук в руки и заключение сделки происходят одновременно, без каких-либо вариаций цены, которые в ином случае были бы возможны. Это не я сказал Так что руководствуйтесь Ну так мы и закладываем текущие условия и состояние рынка и то, что он диктует относительно рассматриваемого объекта. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 15:54 rudge писал(а): А какое отношение, пардон, это имеет к РС в принципе? "Эхх... Ну вот, например... Цитата: 8. Принцип очікування передбачає, що вар-тість об’єкта оцінки визначається розміром економічних вигод, які очікуються від володіння, користування, розпорядження ним. Ну, а принцип развития вообще не замечен нашими НС. К сожалению, как и многое другое из МСО... rudge писал(а): Результат оценки отражает текущее состояние и условия рынка на фактическую дату оценки, а не на прошлую или будущую дату. 100%. Только нужно иметь в виду, что текущее состояние рынка уже предугадывает как бы ожидания инвесторов на этом рынке относительно перспектив его развития, не так ли? Увжаемый коллега rudge, если Вы ответите "нет" - тогда нет смысла разговор продолжать. rudge писал(а): Так что руководствуйтесь Честно - буду очень пробовать! _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Плытий Петр Возраст: 47 Сообщения: 776 Откуда: м. Київ Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 15:54 Ув. Серый, Вы предлагаете мне купить у Вас склад. По стоимости складских помещений Вы продавать не хотите (соотвественно "типові умови продажу міняються"), так как склад находится в центре города. И продаете по определенной стоимости, исходя из НЭИ (умови на формування його вартості в тому числі і НЕВ) как торговые площади. Я соглашаюсь (тому що у мене є інформаційні джерела, що дають змогу врахувати зазначені умови) и покупаю. В итоге я как новый собственник остаюсь со складом. Чтобы использовать как магазин, я должен привести все в порядок и соотвественно дополнительно вложить денег ("результат аналізу впливу додаткових умов інвестування у процесі продажу об’єкта оцінки", в даном случае после продажи). Это я к тому что "про НЭИ при ее определении просто невозможно по определению." _________________ Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 15:57 Серый писал(а): Я ж не написал как Кот Матроскин: "Шарик - ты балбес". И за это огромное Вам спасибо! Скорее всего - не от меня. Но все-таки... Не надо людей так... Извините, ежели чего. Серый писал(а): Ну так мы и закладываем текущие условия и состояние рынка и то, что он диктует относительно рассматриваемого объекта. О, и я о том же. Но когда рынок определяет некую стоимость объекта - он же перспективы учитывает, так же? _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Последний раз редактировалось: Grey Horse (Чт, 05 Янв 2012 16:01), всего редактировалось 2 раз(а) Плытий Петр Возраст: 47 Сообщения: 776 Откуда: м. Київ Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 16:00 Серый писал(а): Исходя из того, что я оценщик, мне чисто фиолетово, как и кто что-то представляет. Может в колледже для домохозяек будет написано еще как-то иначе. Я оценщик и иметь меня будут по оценочным документам и отмахиваться я буду оценочными документами. Вот здесь я палку перегнул. В дальнейшем буду ссылатся только на нормативные документы, которые регламентируюют оценочную деятельность. _________________ Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 16:19 Серый писал(а): Ну так мы и закладываем текущие условия и состояние рынка и то, что он диктует относительно рассматриваемого объекта. Grey Horse писал(а): О, и я о том же. Но когда рынок определяет некую стоимость объекта - он же перспективы учитывает, так же? Все эти перспективы уже заложены продавцом в стоимости предложения если внимательно подбирать аналоги. Пример тому стоимость квартир на первых этажах с выходом на красную линию. В их стоимости уже продавец заложил перспективу использования жилья под бизнес по этому и стоимость их существенно выше. Если говорить о доходнике, то учет перспективы находится в аналогичных ставках аренды. Если есть аналоги нашему складу которые сдаются в аренду по более высокой арендной ставке, то ее и нужно брать в расчет, а не чего то там прогнозировать, виртуально перестраивать и тп Повторюсь, нельзя менять ОО и все что ему присуще (склад на магазин) даже виртуально. Оценщик лишь как зеркало отражает РС. Есть данные пользуем, нет данных не фантазируем. PS; интересно, а почему при рыночной доходности офисов сегодня 10% желание инвесторов получать как минимум 15% (ставка депозита) не воплощается в жизнь? А коллеги? Аль его величество рынок не дает? Да пофигу нам рынок, ведь, желание то типично. Тогда ЧОД/0,15 = РС, а не ЧОД/0,1 что не РС _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Плытий Петр Возраст: 47 Сообщения: 776 Откуда: м. Київ Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 16:44 rudge писал(а): PS; интересно, а почему при рыночной доходности офисов сегодня 10% желание инвесторов получать как минимум 15% (ставка депозита) не воплощается в жизнь? А коллеги? Аль его величество рынок не дает? Да пофигу нам рынок, ведь, желание то типично. Тогда ЧОД/0,15 = РС, а не ЧОД/0,1 что не РС продать то потом офис не интересно. Поднимут доходность до 15% и цена на рынке купли-продажи еще упадет. Сегодня участвовать в формировании рынка купли-продажи инвесторы особо не хотят. Уж сильно велики ставки. _________________ Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 16:48 rudge писал(а): Если говорить о доходнике, то учет перспективы находится в аналогичных ставках аренды. Опять не согласен с Вами категорически. Как раз арендная ставка учитывает условия только на сегодня. И никто сегодня завтрашнюю цену не заплатит. Для учета этого придумали метод дисконтирования ден. потоков и модель Гордона. Пример тому пересмотры арендной ставки исходя из фактических данных рынка/индексаии арендной платы и т.д. Добавлено спустя 1 минуту 53 секунды: rudge писал(а): желание инвесторов получать как минимум 15% (ставка депозита) не воплощается в жизнь? Потому что это уже не рыночная стоимость, а инвестиционная, раз кто-то что-то хочет отличное от рынка. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 17:02 Серый писал(а): Опять не согласен с Вами категорически. Как раз арендная ставка учитывает условия только на сегодня. И никто сегодня завтрашнюю цену не заплатит. Вот вот именно!!!! Вы же предлагаете в расчет заложить некое изменение доходности, мол таковы тенденции рынка. А как быть тогда с капитализацией? Может ликвидировать ее? Ведь там и ЧОД и К постоянные величины сложившееся на рынке на дату оценки. Как быть с разъяснениями МСО? Дык определитесь коллега. Серый писал(а): Для учета этого придумали метод дисконтирования ден. потоков и модель Гордона. Пример тому пересмотры арендной ставки исходя из фактических данных рынка/индексаии арендной платы и т.д. Не для оценки это придумано, а для бизнес планирования, где задания отличные от оценки. Серый писал(а): Потому что это уже не рыночная стоимость, а инвестиционная, раз кто-то что-то хочет отличное от рынка. Согдасен. Но мы то про РС глаголим. А что мы часто густо видим в расчетах? Не рыночную доходность 10%, а даже не знаю как назвать, 15% + риски = 20% _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 17:21 rudge писал(а): А как быть тогда с капитализацией? Может ликвидировать ее? А капитализация - это частный случай дисконтирования, который применим только при условии rudge писал(а): Ведь там и ЧОД и К постоянные величины только не rudge писал(а): сложившееся на рынке на дату оценки а постоянные на протяжении ретроспективного периода наблюдений и прогнозируемые на таком же уровне в будущем. К тому же, капитализация применима и не только при постоянных потоках, а и при постояннорастущих или постояннопадающих. Для себя я давно определился. rudge писал(а): Серый писал(а): Для учета этого придумали метод дисконтирования ден. потоков и модель Гордона. Пример тому пересмотры арендной ставки исходя из фактических данных рынка/индексаии арендной платы и т.д. Не для оценки это придумано, а для бизнес планирования, где задания отличные от оценки. И там и там задачи одни определение в стоимостном выражении результатов деятельности. И придумано это было для ипотечно-инвестиционного анализа. Не зря же все примеры шести функций денежной единицы построены на примерах с банками: сколько нужно вложить чтобы накопить, сколько нужно выплачивать, чтобы выплатить и т.д. Но сути это не меняет: там ты получаешь проценты, здесь ты получаешь арендную плату или доход от продажи произведенной продукции. там ты получаешь тело вклада в конце периода, здесь ты получаешь стоимость в виде реверсии от объекта. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Плытий Петр Возраст: 47 Сообщения: 776 Откуда: м. Київ Добавлено: Чт, 05 Янв 2012 18:05 Серый писал(а): капитализация - это частный случай дисконтирования куда-то запишу себе. Я в хорошом смысле. Без обид. _________________ Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пт, 06 Янв 2012 10:06 Серый писал(а): А капитализация - это частный случай дисконтирования, который применим только при условии rudge писал(а): Ведь там и ЧОД и К постоянные величины Все правильно. Но только с точки зрения математики. А с точки зрения экономики и оценки, прямая капитализация и дисконтирование (не прямая капитализация) по своей сути разные понятия, отражающие разные процессы. Не даром их «разделили». Я тут уточнил понятие «капитализация» - прямая и не прямая дабы более корректно понимать процессы. Прямая капитализация отвечает, в экономике, на вопрос «какова общая доходность одномоментно вложенных средств». Не прямая капитализация, более сложный процесс. Этот процесс учитывает как периодичность вложения средств, так и временной фактор, стоимость денег во времени. Все это, как Вы сами пишите Серый писал(а): ….придумано это было для ипотечно-инвестиционного анализа. что по большому счету не имеет прямого отношения к определению стоимости ОО. Вся теория оценки взята от туда и то, что справедливо для экономического анализа не всегда справедливо для оценки, в частности доходной недвижимости. Если говорить о прямой капитализации, то в экономике это процесс определения доходности вложенного капитала, где стоимость (сумма инвестиций и далеко не рыночная) уже известна. В оценке нужно как раз узнать эту стоимость (рыночную сумму инвестиций) имея рыночные данные доходности. По этому и каша в голове. Вот Серый писал(а): ….. а постоянные на протяжении ретроспективного периода наблюдений и прогнозируемые на таком же уровне в будущем. К тому же, капитализация применима и не только при постоянных потоках, а и при постоянно растущих или постоянно падающих. Для себя я давно определился. . Все это, опять же, справедливо для экономического анализа, но не для оценки. Взять понятие «прогнозирование». В экономическом анализе это действительно прогнозирование денежных потоков, на базе тенденций сложившихся в экономике, точнее конкретном ее секторе. В оценке понятие прогнозирование более узкое и заключается оно в том, что мы прогнозируем, только то что доходный ОО БУДЕТ продолжать генерировать денежные потоки, сложившиеся на дату оценки, и только. При этом оценщик, в отличии от экономиста-аналитика не в праве заниматься предвидением на уровне Глобы. Оценщик обязан только отразить стоимость НА ДАТУ ОЦЕНКИ. И все. Какова эта стоимость будет завтра или была вчера оценщика не должно волновать. Закладывая же в прогноз изменения, как ден. потоков так и % доходности мы тем самым искажаем результат, который должен определяться на установленную дату оценки, дату перехода права собственности из рук в руки. От сюда к стати и "разнобой" в РС разных оценщиков. К стати, все это имеет подтверждение и в разъяснениях МСО. Цитата: 3.2.3. «...На дату оценки...» выражает требование, чтобы предполагаемая величина рыночной стоимости относилась к конкретной дате. В силу того, что рынки и рыночные условия могут меняться, для другого времени предполагаемая стоимость может оказаться ошибочной или не соответствующей действительности. Результат оценки отражает текущее состояние и условия рынка на фактическую дату оценки, а не на прошлую или будущую дату. Это определение также предполагает, что переход актива из рук в руки и заключение сделки происходят одновременно, без каких-либо вариаций цены, которые в ином случае были бы возможны. 3.2.4. «...Между заинтересованным покупателем...» — относится к тому, у кого есть мотивы купить, но ничто его к этому не принуждает. Такой покупатель не горит желанием купить и не настроен платить любую цену. Кроме того, он совершает покупку, действуя в соответствии с реалиями и ожиданиями текущего рынка, а не воображаемого или гипотетического рынка, существование которого нельзя ни продемонстрировать, ни предвидеть. Предполагаемый покупатель не станет платить цену выше той, которую требует рынок. Нынешний собственник имущества также входит в число тех, кто составляет этот «рынок». Оценщик не должен делать нереалистичных допущений относительно условий рынка или предполагать, что уровень рыночной стоимости может быть выше достижимого по разумным соображениям. . Серый писал(а): ….там ты получаешь тело вклада в конце периода, здесь ты получаешь стоимость в виде реверсии от объекта. Спорно однако. Ведь если мы уже знаем стоимость ОО, пусть и на другую дату, то на кой все эти расчеты? Достаточно привести эту стоимость на дату оценки. Не правда ли? Знаете все что я говорю не появилось с кандычка, да и наверное некоторые вещи спорные и требуют соответствующей проработки, анализа и осмысления. В не далеком прошлом я рассуждал точно так же как и Вы и свято верил что я прав. Но в ходе работы я стал обращать внимание на некоторую, мягко говоря, не корректность предпосылок и суждений в теории оценки, особенно при определении РС доходным подходом. Мне хотелось бы, что бы такие опытные оценщики как Вы не просто отрицали, а вдумались в суть, проанализировали то что есть ну и на конец поставили все точки над «і» С уважением к Вашему терпению _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 06 Янв 2012 11:20 rudge писал(а): Все это, опять же, справедливо для экономического анализа, но не для оценки. Взять понятие «прогнозирование». В экономическом анализе это действительно прогнозирование денежных потоков, на базе тенденций сложившихся в экономике, точнее конкретном ее секторе. В оценке понятие прогнозирование более узкое и заключается оно в том, что мы прогнозируем, только то что доходный ОО БУДЕТ продолжать генерировать денежные потоки, сложившиеся на дату оценки, и только. При этом оценщик, в отличии от экономиста-аналитика не в праве заниматься предвидением на уровне Глобы. Оценщик обязан только отразить стоимость НА ДАТУ ОЦЕНКИ. И все. Какова эта стоимость будет завтра или была вчера оценщика не должно волновать. Закладывая же в прогноз изменения, как ден. потоков так и % доходности мы тем самым искажаем результат, который должен определяться на установленную дату оценки, дату перехода права собственности из рук в руки. От сюда к стати и "разнобой" в РС разных оценщиков. Скажите, а Вы вообще дисконтирвоание в своей оценочной практике используете? И если используете, то как, ведь исходя из приведенного его использовать вообще нельзя т.к. там прогноз строится на последующие после даты оценки периоды. И как вы бизнес оцениваете, где метод ДДП превалирующий согласно НСО. rudge писал(а): Цитата: 3.2.3. «...На дату оценки...» выражает требование, чтобы предполагаемая величина рыночной стоимости относилась к конкретной дате. В силу того, что рынки и рыночные условия могут меняться, для другого времени предполагаемая стоимость может оказаться ошибочной или не соответствующей действительности. Результат оценки отражает текущее состояние и условия рынка на фактическую дату оценки, а не на прошлую или будущую дату. Это определение также предполагает, что переход актива из рук в руки и заключение сделки происходят одновременно, без каких-либо вариаций цены, которые в ином случае были бы возможны. 3.2.4. «...Между заинтересованным покупателем...» — относится к тому, у кого есть мотивы купить, но ничто его к этому не принуждает. Такой покупатель не горит желанием купить и не настроен платить любую цену. Кроме того, он совершает покупку, действуя в соответствии с реалиями и ожиданиями текущего рынка, а не воображаемого или гипотетического рынка, существование которого нельзя ни продемонстрировать, ни предвидеть. Предполагаемый покупатель не станет платить цену выше той, которую требует рынок. Нынешний собственник имущества также входит в число тех, кто составляет этот «рынок». Оценщик не должен делать нереалистичных допущений относительно условий рынка или предполагать, что уровень рыночной стоимости может быть выше достижимого по разумным соображениям. . Ну все верно. Нельзя использовать нереалистичные допущения. В моем понимании нереалистичные допущения - это допущения, отличные от среднерыночных. Например, если аналитика говорит, что рост будет 10%, а в прогноз заложить 20% - это нереалистично, или говорят, что рынок будет стабилен, а в прогноз заложен рост или падение - это нереалистично и т.д. Использование же фактических прогнозов, существующих на дату оценки никак не противоречит определению рыночной стоимости. Если известно, что в следующий период стоимость поднимется на ...%, что мне мешает применить дисконтирование и стоимость того периода привести к сегодняшней дате. А не так, как говорите Вы: на сегодня аренда 10 дол./м., значит она на весь период 10 и пофиг, что там по аналитике. Относительно и других видов, например, стоимости продукции или сырья при оценке бизнеса. Если исходить из Вашего утверждения, то тогда непонятно, для чего в отчете нужен раздел анализа рынка. Чисто чтобы почитать, чтоли? Так зачем бумагу марать, если проку от этого 0,0. rudge писал(а): Цитата: 3.2.3. «...На дату оценки...» выражает требование, чтобы предполагаемая величина рыночной стоимости относилась к конкретной дате. В силу того, что рынки и рыночные условия могут меняться, для другого времени предполагаемая стоимость может оказаться ошибочной или не соответствующей действительности. Результат оценки отражает текущее состояние и условия рынка на фактическую дату оценки, а не на прошлую или будущую дату. Это определение также предполагает, что переход актива из рук в руки и заключение сделки происходят одновременно, без каких-либо вариаций цены, которые в ином случае были бы возможны. Относительно прошлой, фактической и будущей даты я понимаю так. Нельзя сегодня сказать, что вчера это стоило 10 грн., то и сегодня это стоит 10 грн. Или завтра это будет стоить 10 грн., значит уже сегодня за это тоже можно драть 10 грн., а вот драть приведенные к сегодняшней дате 10 грн. уже можно. rudge писал(а): Спорно однако. Ведь если мы уже знаем стоимость ОО, пусть и на другую дату, то на кой все эти расчеты? Достаточно привести эту стоимость на дату оценки. Не правда ли? Абсолютно верно. Если Вам известна конкретная стоимость (например, заключен договор на продажу в установленный период) или Вы ее рассчитываете сами как реверсию. Что и делается с помощью ДДП. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Пт, 06 Янв 2012 12:37 Серый писал(а): А не так, как говорите Вы: на сегодня аренда 10 дол./м., значит она на весь период 10 и пофиг, что там по аналитике. А... номинальное и реальное выражение? Дохода? _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 06 Янв 2012 12:48 Grey Horse писал(а): А... номинальное и реальное выражение? Дохода? Тогда не только дохода, а и всех компонентов денежного потока. Если исходить из предположения, что рыночная стоимость - она и в Африке рыночная, то результаты обоих подходов должны быть приблизительно одинаковыми (в идеале-совпадать). У нас же нет номинальной рыночной стоимости и реальной рыночной стоимости. Я, лично, в своей практике использую номинальный денежный поток (особенно, для оценки бизнеса). Нареканий ни от кого небыло. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Пт, 06 Янв 2012 13:13 Серый писал(а): Тогда не только дохода, а и всех компонентов денежного потока. 100%. Серый писал(а): Я, лично, в своей практике использую номинальный денежный поток (особенно, для оценки бизнеса). Нареканий ни от кого небыло. Номинальный?.. А прогноз изменения цен (расценок, зарплаты...) вы делаете отдельно для каждой из компонент? Или Вы говорите про реализацию теста на потерю полезности для аудиторов по МСФО? _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 06 Янв 2012 13:29 Grey Horse писал(а): Номинальный?.. А прогноз изменения цен (расценок, зарплаты...) вы делаете отдельно для каждой из компонент? Или Вы говорите про реализацию теста на потерю полезности для аудиторов по МСФО? Бизнеса вообще. А какая разница, для аудиторов или для залога/продажи. Суть доходного подхода же не меняется. В основном занимаюсь оценкой бизнеса, в том числе и для МСФО (тест на прибыльность), для залогов, при определении стоимости отдельных компонентов бизнеса (ТМ, права на ведения деятельности, и т.д.) _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Пт, 06 Янв 2012 13:52 Grey Horse писал(а): А прогноз изменения цен (расценок, зарплаты...) вы делаете отдельно для каждой из компонент? Вот, ответ же на это вопрос меня интересовал в первую очередь! _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пт, 06 Янв 2012 14:44 Серый писал(а): Скажите, а Вы вообще дисконтирвоание в своей оценочной практике используете? И если используете, то как, ведь исходя из приведенного его использовать вообще нельзя т.к. там прогноз строится на последующие после даты оценки периоды.. При оценке доходной, готовой к эксплуатации, не требующей доведения до эксплуатационного состояния, недвижимости не делаю ни когда. Нет смысла ибо результат будет тот же что и капитализацией. (просчитайте сами если не верите) Дисконтирование делаю только если ОО требует вложения средств до доведения его до эксплуатационного состояния. Ибо в таком варианте начало поступления ЧОД сдвигается на период восстановления. Серый писал(а): И как вы бизнес оцениваете, где метод ДДП превалирующий согласно НСО. Давайте не валить все в кучу. Мы сейчас о "приземленном", о доходной недвижимости. Бизнес это отдельный разговор. И тут же вопрос Бизнес или ЦИК (как ИМУЩЕСТВЕННЫЙ комплекс)? Это так для уточнения терминов. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Пт, 06 Янв 2012 15:17 rudge писал(а): Давайте не валить все в кучу. Мы сейчас о "приземленном", о доходной недвижимости. Бизнес это отдельный разговор. Какая разница. Передача недвижимости в аренду - это тоже бизнес со своими доходами и затратами. Суть одна и таже. rudge писал(а): И тут же вопрос Бизнес или ЦИК (как ИМУЩЕСТВЕННЫЙ комплекс)? Это так для уточнения терминов. Под бизнесом я понимаю стоимость юридического лица. Для имущестенного комплекса отличие только в учете/неучете рабочего капитала и неопреационных активов. Вобще мы все уходим от темы ветки. Для обсуждения определения стоимости действующего предприятия/имущественного комплекса нужно отдельную ветку создавать, если есть необходимость. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Анна1512 Сообщения: 109 Откуда: Запорожье Добавлено: Пт, 11 Янв 2013 11:14 Коллеги, помогите, пожалуйста с определение вида стоимости. 3 года назад собственник купил часть (вторая часть функционирует) разрушенного (в течении последних 10-15 лет) жилого дома с целью реконструкции или сноса и строительства нового. Времена меняются, за 3 года ЗУ не узаконен, техобследование не произведено, никакие работы не проводились, здание без крыши, деревянные перекрытия и перегородки разрушились, окна-двери, металл на 50% разворованы Износ по БТИ 55%, реально - процентов 80%. Сегодня собственник собирается подарить свою часть родственной фирме , которая инвестирует средства в проект с надеждой что-то поиметь. Какая стоимость (вид) подарка должна быть указана в договоре? Предварительные просчеты показали, что разница между восстановительной стоимостью и возможной стоимостью продажи восстановленных квартир на сегодняшний день (без дисконтирования) приблизительно равны стоимости ликвидации. Sova Сообщения: 1782 Откуда: г.Донецк Добавлено: Пт, 11 Янв 2013 12:08 Анна1512 писал(а): собственник собирается подарить свою часть Какая стоимость (вид) подарка должна быть указана в договоре? Для дарения - оценочная (рыночная) Анна1512 писал(а): Предварительные просчеты показали, что разница между восстановительной стоимостью и возможной стоимостью продажи восстановленных квартир на сегодняшний день (без дисконтирования) приблизительно равны стоимости ликвидации. Помещение разрушено... Зачем сравнивать с восстановленными квартирами? Считайте затраткой и все... _________________ Я проголосую за кандидата в президенты Украины, который в своей программе гарантирует люстрацию в судебной системе, правоохранительных органах и органах прокуратуры. Анна1512 Сообщения: 109 Откуда: Запорожье Добавлено: Пт, 11 Янв 2013 15:24 Спасибо, Sova. Для дарения родственной фирме (ДП) только РС? Или это уже вопрос к бухгалтерам (налоговикам)?[/s] Sova Сообщения: 1782 Откуда: г.Донецк Добавлено: Пт, 11 Янв 2013 15:33 Анна1512 писал(а): Спасибо, Sova. Для дарения родственной фирме (ДП) только РС? Или это уже вопрос к бухгалтерам (налоговикам)?[/s] Это вопрос к Законодательству. Если Ваш собственник физ.лицо - то ст.172 НК и, соответственно, оценочная стоимость. Если юр.лицо - то рыночная и с НДС/без НДС. Родственность здесь не причем в любом случае... _________________ Я проголосую за кандидата в президенты Украины, который в своей программе гарантирует люстрацию в судебной системе, правоохранительных органах и органах прокуратуры. Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Общие вопросы по оценке недвижимого имущества На страницу 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме