Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Как рассчитали соотношение площадей Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Обсуждение отчетов об оценке На страницу 1, 2  След. Автор Сообщение yana22 Сообщения: 10 Откуда: Новосибирск Добавлено: Вс, 22 Апр 2012 10:24 Объясните, пожалуйста, в отчете об оценке посчитали соотношение жилой и площади кухни к общей площади след. образом: 17,6+5,9/32,2= 0,55! Как так? При том, что в экспликации к плану помещения площадь - 31,4(общая), жилая(17,6), кухня(5,9), коридор(5), сан. узел(2,9), балкон(2,7). По моим подсчетам получается 0,75(17,6+5,9/31,4). И с этим значением(0,55) производятся другие расчеты в отчете. yorsh Возраст: 41 Сообщения: 495 Откуда: Київ-Лубни Добавлено: Вс, 22 Апр 2012 11:04 Попытаюсь написать максимально корректно. Уважаемая, yana22. Вы изливаете поток своих мыслей, что-то спрашиваете, вырываете из контекста дозированную информацию и при этом требуете пояснения того, что учасники данного форума физически не видят. В отчёте об оценке имущества все расчеты должны быть описаны. Если не описаны, то адресуйте все вопросы к оценщику, который выполнял эту работу и не делайте тут "Угадай мелодию". Если вы используете эту работу в качестве учебной и в ней не выполнены описания, то возьмите другую. Вообщем, как говорят в Одессе: "С какой целью интересуетесь?" И сугубо для себя, посчитайте по правилам математики 1-2 класа, то что вы написали Цитата: 17,6+5,9/32,2= 0,55! или Цитата: 0,75(17,6+5,9/31,4) Наверное правильнее (17,6+5,9)/32,2 и (17,6+5,9)/31,4=0,75 Рекомендую прочесть вот это http://pestovodom.narod.ru/stroynormy.doc Там указано что такое "общая площадь квартиры" и как её считать. И с каким коэффициентом учитывать балкон. _________________ Дякую дрон не купує SHE Настоящая Блондинка Возраст: 46 Сообщения: 4667 Откуда: Одесса Добавлено: Вс, 22 Апр 2012 13:19 17,6\32,2= 0,55 доля жилой площади в общей. балкон включен в общую площадь в коэф. 0,3, т.е 2,7 Х 0,3= 0,81 площадь балкона. общая площадь квартиры= 17,6 +5,9 +5 +2,9 + 0,81 = 32,21 31,4 - ПОЛЕЗНАЯ площадь (правда она сейчас уже упразнена), т.е площадь помещений БЕЗ балконов, лоджий, козырьков прочего. _________________ а знаешь, всё ещё будет! yana22 Сообщения: 10 Откуда: Новосибирск Добавлено: Вс, 22 Апр 2012 18:40 Спасибо огромное за ответы. kippi Сообщения: 86 Откуда: Одесса Добавлено: Пн, 23 Апр 2012 14:20 yana22 писал(а): И с этим значением(0,55) производятся другие расчеты в отчете. Стесняюсь спросить (но все равно спрошу - лучше знать, чем догадываться) - а где, при расчете стоимости квартиры, применяется соотношение площадей? _________________ Хороших больше... Опыт - это то, что получаешь, не получив того, что хотел... zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пн, 23 Апр 2012 14:25 kippi, я тоже очень заинтересована. наверное, какая-то корректировка как-то рассчитывается? kippi Сообщения: 86 Откуда: Одесса Добавлено: Пн, 23 Апр 2012 14:56 yana22 или тот, кто знает! Пожалуйста, расскажите как, при расчете стоимости квартиры, применяется показатель соотношения площадей. Заранее благодарна. _________________ Хороших больше... Опыт - это то, что получаешь, не получив того, что хотел... yana22 Сообщения: 10 Откуда: Новосибирск Добавлено: Пн, 23 Апр 2012 15:18 zanoza писал(а): kippi, я тоже очень заинтересована. наверное, какая-то корректировка как-то рассчитывается? Да, оценщик проводит корректировку на соотношение жилой площади и площади кухни к общей площади. Приведу пример: Соотношение площадей аналога 0,77 0,80 0,74 Соотношение весов,% 28,57 31,25 25,68 Значение корректировки,% 2,57 2,81 2,31 Соотношение весов считали так: (1-(0,55/0,77))*100=28,57 и т.д. (0,55 соотношение площадей объекта оценки) Значение корректировки считали так: 28,57*9%*100=2,57 9%-оценщик установил в качестве корректировки (определено по результатам опроса, проведены ранжирование факторов по 10-ти бальной шкале). kippi Сообщения: 86 Откуда: Одесса Добавлено: Пн, 23 Апр 2012 15:37 Спасибо, но это наверное применяется, когда в качестве объектов сравнения принимаются объекты разных типов домов с различными планировочными решениями и отличными от объекта оценки. Рынок жилой недвижимости нашего региона позволяет брать в качестве ОС квартиры в однотипных домах, поэтому мне лично с подобным расчетом поправки не приходилось сталкиваться (это не хорошо и не плохо, просто не приходилось). Теперь буду и это знать, может и пригодится... _________________ Хороших больше... Опыт - это то, что получаешь, не получив того, что хотел... kippi Сообщения: 86 Откуда: Одесса Добавлено: Пн, 23 Апр 2012 19:37 Упс (была мысль, но сама решилась, ссори) _________________ Хороших больше... Опыт - это то, что получаешь, не получив того, что хотел... Владимир Владимирович Сообщения: 769 Откуда: Краснознаменный ЧФ Добавлено: Сб, 11 Авг 2012 08:48 ))) думаю, что в тему от одной замечательной оценщицы с ее блога Восхитительно ))) _________________ "Легендарный Севастополь, неприступный для врагов". Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Сб, 11 Авг 2012 12:29 Владимир Владимирович писал(а): Восхитительно ))) Да, 100%. Тот случай, когда гора рождает мышь... _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Євген Глушко Сообщения: 25 Откуда: Закарпатье Добавлено: Вс, 12 Авг 2012 13:20 Уважаемые,коллеги!.Все время хочу задать вопрос ,может не в тему,.пришлось определять рыночную стоимость комерческого помещ:состоит из :магазин ,колбасный цех,подсобн.помещения,туалет,площадка,подвальн.помещение,лестничный проем, все это имеет площадь и ..Стоим комерч.пл 600 дол за м.кв, а как расчитать стоимость площ.входящ.в состав ком.помещения..учитывая (как на мой взгляд)что они не есть генератором прибыли и могу иметь другую стоимось, аналогично в жилом доме стоимость жил площади одна,подс.пом (по моему ) должна быть меньше ..Как сделать оценку корректней и сослаться на принятые решения о различной стоимости площадей в составе. ком .помещения.Благодарю заранее за ответы. _________________ С уважением Е.В yorsh Возраст: 41 Сообщения: 495 Откуда: Київ-Лубни Добавлено: Вс, 12 Авг 2012 17:27 Смешалось все в одну кучу... люди, кони (с). С Вашего примера выходят как минимум две ситуации. 1. Имущественный комплекс с различным недвижимым имуществом в составе. Все оценивается исходя из НЭИ каждого актива в отдельности. Если склад, то склад, офис - офис, и т.д. Тогда у Вас не будет вопроса почему все по 600 $/кв.м. Другой вопрос если аналогом такая же база. Тут распределяете стоимость от стоимости базового показателя (за всю базу) с коэффициентом зависящим от назначения/состояния/объемных характеристик/и т.п. Коэффицент находится из соотнесения база/офис, база/склад и т.д., или прочими метедами. 2. Жилой дом. Приведите пример жилого дома со 100% жилой площадью (вернее, без подсобных помещений), тогда поговорим о стоимости вспомогательных помещений. Тоже отноститься и к прочим типам недвижимости. Євген Глушко Сообщения: 25 Откуда: Закарпатье Добавлено: Вс, 12 Авг 2012 18:23 Yorsh может не очень корректно я поставил вопрос..сформирую так " стоимость 1 кв м комерч пл сост 600 дол ( аналоги из прессы) за мкв, можно ли? или коректно ли? будет считать прочие помещения входящие в состав комеческого обьекта(пусть это будет магазин) тоже по 600 или можно через ...обосновать меньшую стоимость кв м.ведь в обявлении таких "тонкостей" никто не учел а "за все про все наприм 100000 дол) и все то же применимо к больш дому(недостой) большой цокольн этаж там нет перегородок ,кроме несущих стен,мансардный этаж тоже не такой как жилой с проемами для окон,дверными проемами все считать одинаково по ст- ко- то дол за мкв или как то подругому _________________ С уважением Е.В yorsh Возраст: 41 Сообщения: 495 Откуда: Київ-Лубни Добавлено: Вс, 12 Авг 2012 19:09 Опять все в кучу. Винигрет. Попытаюсь ответить по порядку. 1. В обявлении все тонкости уже учтены. Нужно корректно понимать, что является объектом оценки и что является объектом аналогом. Если аналоги - "магазин" здание или помещение, то они содержат в себе подсобные помещения. Другими словами условные $100000 соотносятся со всей площадью (и торговый зал и подсобные помещения) магазина. И 600 $/кв.м относятся ко всей площади. По данному аналогу корректно считать магазин, но некорректно считать 1 кв.м. торговога зала или 1 кв.м. подсобных помещений как отдельных объектов. А вообще, что является объектом оценки? А то, что-то с ребусами сегодня не дружу. 2. Причем здесь недострой? Говорили о стоимости площадей в структуре объекта, и ... недострой? Определите НЭИ цокольного и мансардного этажа. Крайне сомневаюсь, что эти площади никак не будут использованы собственником имущества. Конкретно данные площади (цоколь и мансардный этаж) в структуре домовладения по стоимости будут отличаться от жилой площади (дороже или дешевле), но в целом, домовлажение будет стоить как аналогичное. Но вдруг, в объекте оценке в цокольном этаже автодром., тогда возвращаемся назад - определите НЭИ. Другими словами. Дом 200 кв.м. из них 150 - жилая, 50 подсобная. Цена продажи 200 000 у.е. Стоимость дома 1 000 у.е/кв.м. В том числе жилая - 1 200 у.е/кв.м., подсобная 400 у.е/кв.м. 1200*150+400*50 = 200 000 у.е. но может быть и ситуация жилая - 800 у.е/кв.м., подсобная 1600 у.е/кв.м. 800*150+1600*50 = 200 000 у.е. Итог один общая площадь 1 000 у.е/кв.м. Тут надо исходить не из суммы "запчастей", а из стоимости целого. zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Вс, 12 Авг 2012 21:58 Поддерживаю yorsh. Подбирайте аналоги с подобным соотношением площадей и будет вам счастье Євген Глушко Сообщения: 25 Откуда: Закарпатье Добавлено: Пн, 13 Авг 2012 13:53 Благодарен,всем . Если отбросить"винигрет" и "коней" становиться ясно. _________________ С уважением Е.В Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Вт, 14 Авг 2012 14:24 Євген Глушко писал(а): Если отбросить"винигрет" и "коней" становиться ясно. Понятно... коней все-таки отбрасываем... А как быть тогда для всех - с полетом мысли? А вообще-то, чем тратить пару дней на обсуждение это на форуме (и если есть достаточное количество подобных аналогов, конечно... ну, по квартирам-то обычно есть , 7-8 найдете) - попробуйте: 1. всю базу аналогов скорректировать на все остальные отличия, кроме соотношения площадей, 2. построить модель зависимости стоимости 1 кв.м (например) квартиры в виде хотя бы моделей МНК (метода наименьших квадратов) вида, например: а). Z = А*X + B*Y, где Z - стоимость кв. м. полезной площади, X - доля полезной площади в общей площади, Y - доля разницы между общей площадью и полезной площадью в общей площади, А и В - искомые коэффициенты, либо б). Z = А*X + B*Y + С, где С - еще один искомый коэффициент... Добавлено спустя 7 минут 51 секунду: Зато потом (!): 1. Вам либо станет самим гордо за свою конкрентую модель, описывающию то, чего Вы не понимали, и за себя самих сообразительных в целом, 2. либо Вы поймете неправильность своих (моих? ) предположений, и отринете эту гипотезу как несостоявшуюся - что тоже хороший результат. Да каждый, кто имеет высшее образование, эти непростенькие модели может реализовать, вооружившись справочниками, за полчаса - час... ну - два часа, если совсем забыли, чему учили в институте. И не только в институте!.. Американцы о подобных техниках (упаси Бог, не глобальных технологиях - элементарнейших техниках!) пишут уже много лет, а как минимум В.Н.Тарасевич в России и С.А.Сивец в Украине озвучили их... ну, тоже уверенно более 10 лет назад... _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Ср, 15 Авг 2012 13:05 М-да... Знаете, коллеги и уважаемые коллеги, что самое прискобное? То, на мой взгляд, что никто не отозвался за 22 часа (!) на мое провокационное сообщение. Ну, то есть, никому это не интересно. С другой стороны, я понимаю - лето... И я понимаю - далеко не все оценщики в это лето - август месяц, самое красивое солнце в северном полушарии, эххх!.. - поехали отдыхать куда-то в такие места, где I-net не работает. Мне, например, пока (пока-пока-пока... ) не удалось... Как, думаю, и многим. Не важно, МНК или не МНК, или какой-то другой технический прием... Важно то, что, на мой взгляд, процентов 40 - 50 участников форума [не по количеству сообщений, естественно, сужу, а именно по именам, по количеству участников] рассуждают приблизительно по принципу такому, что, типа, я соберу исходные данные, а потом, имея некоторые коэффициенты, я могу что-то на что-то перемножить, и получить результат. Точка. Ну, то есть, все должно быть алгоритмизировано в оценке от и до. Извините, уважаемые, такого не получается. И, заметьте, самое интересное , красота самой работы и доходность (для оценщика в качестве гонорара) получается именно в случае нетипичной, неалгоритмизированной работы. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Ср, 15 Авг 2012 18:02 Не грустите, ув. коллега Grey Horse! Наверное, многие, как и я обратили внимание на Ваше сообщение, многие, как и я не смогли сходу по достоинству оценить и проанализировать полет Вашей мысли, а размягченные августовским солнцем мозги подсказали спасительное "об этом я подумаю завтра" Тем более, по квартиркам нет по-моему смысла пытаться непостижимую подчас логику рынка втиснуть в прокрустово ложе алгоритмов. Не влазит она туда довольно часто. Почему комнаты в двух общежитиях,находящихся в двух остановках друг от друга, отличаются по цене на 3000 долл, причем более дешевые комнаты больше, здания с точки зрения транспортной доступности и прочей инфраструктуры расположены лучше, а цена в пределах 500 долл/м2, а менее предпочтительный вариант (с точки зрения инфраструктуры) - 1000 долл/м2? Ну не знаю, так сложилось, так говорит рынок и никакие расчеты и коэффициенты это не учтут. Здесь оценщик как акын -что вижу, о том пою Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Чт, 16 Авг 2012 10:52 Юта писал(а): Не грустите, ув. коллега Grey Horse! Спасибо, постараюсь. Юта писал(а): многие, как и я не смогли сходу по достоинству оценить и проанализировать полет Вашей мысли Увы, это - не моей мысли полет. Это вообще просто обобщение мат. статистики и ее возможных приложений к практике оценки. Если кто захочет это использовать, правда... Юта писал(а): Ну не знаю, так сложилось, так говорит рынок и никакие расчеты и коэффициенты это не учтут. Не совсем так. Надо хотя бы попробовать проанализировать эти рыночные факты... А потом уже рассуждать. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Обсуждение отчетов об оценке На страницу 1, 2  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме