Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  Оцінка силосної ями Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу 1, 2, 3  След. Автор Сообщение discoman-flint Сообщения: 13 Добавлено: Ср, 15 Янв 2014 23:50 Потрібна визначити ринкову вартість силосної ями, прошу допомогти. Дякую. Bogdan Gun Возраст: 53 Сообщения: 593 Откуда: Donbass Добавлено: Чт, 16 Янв 2014 00:09 Подобные объекты редко продаются самостоятельно, в отрыве от объектов МТФ или свинофермы. Скорее всего, затратка со всеми видами износа и правом пользования ЗУ. Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Чт, 16 Янв 2014 00:10 Bogdan Gun писал(а): Скорее всего, затратка со всеми видами износа и правом пользования ЗУ. Согласна. УПВС 26, т.1, табл. 62. K_BM Возраст: 53 Сообщения: 355 Откуда: Одеса Добавлено: Чт, 16 Янв 2014 08:53 Модулюю ситуацію відносно Одеської області, а Ви корегуйте. Силосна яма – типовий об'єкт ферми ВРХ. Край стін - бетонні плити. Земельна ділянка віддалена від центрів ділової активності та місць рекреації. Будь-які договірні відносини щодо земельної ділянки відсутні. Якщо так, то. Ринкова ситуація, яка створилась в пострадянський період з тваринництвом, привело до того, що утримування корів (ВРХ) стало не рентабельно і трималось, як правило, на адміністративному «тиску». Тому, ферми, особливо, чотирьохрядні перетворювались на бази фермерських господарств, де знаходився склад і техніка. Але ферм, складів, пташників, було занадто багато і відповідно, решту комплексу будівель і споруд ВРХ демонтували. Силосна яма, не має корисності без цілісного функціонування самої ферми, де вона знаходиться. Найефективніше використання, окрім цільового, Ви для таких ям не знайдете. Крім фізичного зносу, силосним ямам притаманний зовнішній і функціональний знос. Ця інформація, не з оціночної діяльності, а з практичної: за якою реальною ціною купують (продають), демонтують такі об'єкти Ринкова вартість силосних ям, як окремого об'єкта: вартість активів «-« витрати на демонтаж. Висновок. Ринкова вартість не перевищить вартість ліквідації. Складайте кошторис. _________________ Усвідомити мету, оцінити ситуацію, прийняти рішення СИМа Сообщения: 3604 Добавлено: Чт, 16 Янв 2014 10:08 http://odessa.od.slando.ua/obyavlenie/fermy-silosnye-yamy-plity-vse-oblasti-ukrainy-ID7bB5r.html Добавлено спустя 1 минуту 40 секунд: K_BM, хорошее обоснование. Возьму себе на заметку, спасибо. Но все же изучила бы рынок более детально. В принципе он есть Добавлено спустя 2 минуты 6 секунд: http://www.ati.com.ua/bs/силосные-ямы_15_0_0_0_0.html _________________ "...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. alex_s Сообщения: 430 Добавлено: Чт, 16 Янв 2014 10:19 Нужно уточнить цель оценки. Если речь идет о приватизации, то о демонтаже, о ликвидационной стоимости говорить не приходится. СИМа Сообщения: 3604 Добавлено: Чт, 16 Янв 2014 10:24 6. Витратний підхід доцільно застосовувати для проведення оцінки нерухомого майна, ринок купівлі-продажу або оренди якого є обмеженим, спеціалізованого нерухомого майна, у тому числі нерухомих пам'яток культурної спадщини, споруд, передавальних пристроїв тощо. А Фонд принимает отчет с одним подходом? А какие там улучшения или аукцион? _________________ "...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. K_BM Возраст: 53 Сообщения: 355 Откуда: Одеса Добавлено: Чт, 16 Янв 2014 11:24 Повністю згоден, що потрібно дотриматись всіх вимог НСО і провести аналіз ринку подібної нерухомості, обґрунтувати підходи оцінки (або відмовитись). Це зрозуміла робота оцінювача. Перед тим, як висловити ФРАЗУ, зроблю «філософське відхилення». Переважна більшість наукових відкриттів робились по факту якоїсь дії: то яблуко на голову упаде; то вода з ванни виллється... І тільки після цього, під даний факт підводилась теоретичне обґрунтування. ФРАЗА. Я не берусь бути останньою інстанцією істини, але мені відомий той кінцевий результат, вірніше довірчий інтервал вартості, за яким одні погодяться продати, а інші куплять подібний об'єкт. Питання стоїть в тому, щоб коректно провести оцінку, обґрунтувавши вартість із застосуванням прийнятих методичних підходів. П.С. Я висловився, що ринкова вартість не буде більшою за вартість ліквідації. Корегую вислів: ринкова вартість буде приближена до вартості ліквідації. _________________ Усвідомити мету, оцінити ситуацію, прийняти рішення Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Чт, 16 Янв 2014 11:36 K_BM писал(а): ринкова вартість не буде більшою за вартість ліквідації. Корегую вислів: ринкова вартість буде приближена до вартості ліквідації. Вполне возможно Вы и правы, но все-таки хотелось бы услышать назначение оценки. И рассмотреть объект с точки зрения полезности. В случае, если объект предполагается и в дальнейшем использовать по функциональному назначению - я бы не рискнула сильно ориентироваться на стоимость ликвидации. Вполне возможно, у потенциального покупателя стоит выбор - строить новую яму или приобрести имеющуюся в наличии. Тогда все-таки ОСЗ. K_BM Возраст: 53 Сообщения: 355 Откуда: Одеса Добавлено: Чт, 16 Янв 2014 11:50 Юта Категоричність проявляти не буду, погоджусь, що дійсно ситуація може бути різною. І тут є тема для дискусії, враховуючи різні моделі і дія чинників. Головне, щоб ринкова вартість не перетворилась в спеціальну вартість. _________________ Усвідомити мету, оцінити ситуацію, прийняти рішення Albano2 Сообщения: 640 Добавлено: Чт, 16 Янв 2014 13:03 Думаю, что переход к стоимости ликвидации в отчете может вызвать подозрение органов о желании занизить стоимость. Вполне возможно и безопасно для оценщика получить стоимость с помощью затратного подхода. alex_s Сообщения: 430 Добавлено: Чт, 16 Янв 2014 13:31 Спеціальна вартість - сума ринкової вартості та надбавки до неї (!), яка формується за наявності нетипової мотивації чи особливої заінтересованості потенційного покупця (користувача) в об'єкті оцінки. КАБІНЕТ МІНІСТРІВ УКРАЇНИ П О С Т А Н О В А Про затвердження Національного стандарту N 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав" (Національний стандарт, п.3) від 10 вересня 2003 р. N 1440 м.Київ. K_BM Возраст: 53 Сообщения: 355 Откуда: Одеса Добавлено: Чт, 16 Янв 2014 13:42 Albano2 писал(а): Вполне возможно и безопасно для оценщика получить стоимость с помощью затратного подхода. Воно можливо і так. Тільки чи буде достовірна і повна інформація для обґрунтування зносу, окрім фізичного? Добавлено спустя 1 минуту 7 секунд: alex_s писал(а): Спеціальна вартість - сума ринкової в... Про це і розмова _________________ Усвідомити мету, оцінити ситуацію, прийняти рішення Albano2 Сообщения: 640 Добавлено: Чт, 16 Янв 2014 13:51 K_BM писал(а): Тільки чи буде достовірна і повна інформація для обґрунтування зносу, окрім фізичного? Любая оценка, которая расчитывалась нерыночными методами не будет достоверной. Главное, чтобы в погоне за достоверностью оценщик не заработал себе уголовное дело. K_BM Возраст: 53 Сообщения: 355 Откуда: Одеса Добавлено: Чт, 16 Янв 2014 13:55 Albano2 Так і потрібно розраховувати ринковими підходами. Чи Ви вважаєте, що витратний підхід - не ринковий підхід? _________________ Усвідомити мету, оцінити ситуацію, прийняти рішення alex_s Сообщения: 430 Добавлено: Чт, 16 Янв 2014 14:00 Трудновато будет обосновать надбавку к рыночной стоимости (Спеціальна вартість - сума ринкової в...) K_BM Возраст: 53 Сообщения: 355 Откуда: Одеса Добавлено: Чт, 16 Янв 2014 14:51 В продовження теми, наводжу приклади. Будівля корівника, не використовується. Стіна - цегла, колони бетонні, перекриття - ребристі з/б плити. Загальна площа 4000 кв.м. 84584 грн. (або 21грн/кв.м.) koryukovka.do-ua.com. Донецька область Будівля корівника, не використовується, бетонні колони, перекриття - бетонні ребристі плити, регеля. Земельна ділянки 3 га. Загальна площа 3540 кв.м. 110000 грн. (або 31/грн/кв.м.) emarket.ua/objavlenie/prodam-zernosklad-IDAOy6.html. Луганська область. Зерносклад, цегла, під'їзд асфальтований. Загальна площа 250 кв.м. 23000 грн. (або 92/грн/кв.м.). Сумська область. http://emarket.ua/objavlenie/prodam-zernosklad-IDAOy6.html --------- Тваринницький комплекс із загальною площею корівників - 8000м2 + овочесховище та силосні ями. Асфальтовані доріжки, Водопровід. Електропостачання. Стіни - черепашник, перекриття - з/б плити, колони. Земельна ділянка. Вартість пропозиції – 1476000 грн (або 184,5 грн/кв.м. площі корівників). В приміській зоні м. Одеси (Біляївський район, Об'їзна дорога). capital.com.ua. В одиничну вартість входять і ями, і дороги, і ЛЕП, свердловини і інші допоміжні приміщення. А тепер, не складно підрахувати, яка загальна сума зносу відносно вартості заміщення (відтворення), яку можемо отримати за даними УПВВ і вартістю пропозиції, яка існує на ринку. І ця сума зносу буде притаманна для всього комплексу. А тепер потрібно подумати, чи є додатковий знос саме для силосної ями як окремого об'єкту? Або визначений показник загального зносу всього комплексу можемо застосувати і до силосної ями, вартість якої визначена окремо за даними УПВВ???? Потім, суто для себе, складіть кошторис витрат (без кошторисного прибутку, різних видів покриття і все інше що передбачено ДБН) «+» вартість отриманих активів . Результат буде, в залежності від матеріалу, від 20 до 70 грн./кв.м. Тобто, фактично приблизна вартість подібних об'єктів, які пропонуються на відкритому ринку. Крім того, є поняття «польовий» маркетинг, який не можливо підшити до Звіту. Але він підтверджує дані розрахунки. Для довідки. Інформація суто маркетингова. Одинична оренда складських приміщень, які перероблені з колишніх ферм, будівель АТП, в Комінтернівському районі (тільки не біля моря): №1 – 2,2 грн/кв.м.; №2 - 2,77 грн/кв.м. Ось рахуйте. _________________ Усвідомити мету, оцінити ситуацію, прийняти рішення Albano2 Сообщения: 640 Добавлено: Чт, 16 Янв 2014 16:00 K_BM писал(а): Чи Ви вважаєте, що витратний підхід - не ринковий підхід? Я "вважаю", что оценщик, задающий такой вопрос получил КС "за сало". Для тех, кто не оценщик: смотрим НС №1, там перечень рыночных и нерыночных видов стоимости. Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Чт, 16 Янв 2014 16:10 Albano2 писал(а): K_BM писал(а): Чи Ви вважаєте, що витратний підхід - не ринковий підхід? Я "вважаю", что оценщик, задающий такой вопрос получил КС "за сало". Для тех, кто не оценщик: смотрим НС №1, там перечень рыночных и нерыночных видов стоимости. А как же тогда быть с п.14 того же НС1: Цитата: 14. Визначення ринкової вартості об'єкта оцінки можливе із застосуванням усіх методичних підходів у разі наявності необхідної інформації. K_BM Возраст: 53 Сообщения: 355 Откуда: Одеса Добавлено: Чт, 16 Янв 2014 16:13 Albano2 писал(а): K_BM писал(а): Чи Ви вважаєте, що витратний підхід - не ринковий підхід? Я "вважаю", что оценщик, задающий такой вопрос получил КС "за сало". Для тех, кто не оценщик: смотрим НС №1, там перечень рыночных и нерыночных видов стоимости. Можливо я не зрозумів хід Вашої думки. Але розмова Вами велась про методичні підходи, а Ви зараз «про види вартості». Визначення ринкової вартості об’єкта оцінки можливе із застосуванням усіх методичних підходів у разі наявності необхідної інформації. Ви тільки правильно зрозумійте, зараз ми не встановлюємо істину, ми просто обговорюємо ситуації, бо об'єкт, і справді, не такий вже й простий в багатьох обґрунтуваннях. _________________ Усвідомити мету, оцінити ситуацію, прийняти рішення Albano2 Сообщения: 640 Добавлено: Чт, 16 Янв 2014 16:14 Юта писал(а): 14. Визначення ринкової вартості об'єкта оцінки можливе На ваш вопрос можно ответить просто выделив нужное слово Добавлено спустя 3 минуты 42 секунды: K_BM писал(а): об'єкт, і справді, не такий вже й простий я не вижу никаких сложностей в выполнении данной работы, зачем усложнять? УПВС и т.д. Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Чт, 16 Янв 2014 16:22 Albano2 писал(а): я не вижу никаких сложностей в выполнении данной работы, зачем усложнять? УПВС и т.д. Честно говоря, согласна. И износ сроком жизни. Albano2 Сообщения: 640 Добавлено: Чт, 16 Янв 2014 16:23 Давайте спросим автора темы - получил ли он помощь для работы? Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Чт, 16 Янв 2014 16:29 Albano2 писал(а): Давайте спросим автора темы - получил ли он помощь для работы? Да ладно, все уже так устали от "околооценочных" тем, что рады помогать даже не за "спасибо", а исключительно для собственного удовольствия! K_BM Возраст: 53 Сообщения: 355 Откуда: Одеса Добавлено: Чт, 16 Янв 2014 16:37 Albano2 Нічого проти УПВВ я не маю. І все ж, оцінювач повинен обґрунтувати суму (показник) всіх видів зносу, які притаманні об'єкту. Якщо не помиляюсь, п.40 НСО№1. Якщо проблем з визначенням фізичного зносу відсутня, то з іншими видами зносу - потрібно подумати як це зробити. І якщо, додатково, знаючи ситуацію з ціноутворенням даних об'єктів, в розділі «аналіз ринку» чи в іншому розділі звіту, оцінювач визначить мінімально можливу вартість (тобто вартість ліквідації), нічого поганого чи суперечливого не буде. Це буде як червоний прапорець – «нижче не можна». Не знаю, можливо я не зміг донести власну логіку. Спишемо це на віртуальний спосіб спілкування. Добавлено спустя 1 минуту 8 секунд: Юта писал(а): Albano2 писал(а): Давайте спросим автора темы - получил ли он помощь для работы? а исключительно для собственного удовольствия! 100%. _________________ Усвідомити мету, оцінити ситуацію, прийняти рішення discoman-flint Сообщения: 13 Добавлено: Пт, 17 Янв 2014 21:37 Хочу уточнити. Силосна яма має розміри: 36 м. - довжина, 2,7 м. - ширина однієї стіни ями, 9 м. - ширина ями(відстань від однієї стіни ями до іншої). Матеріали стін: бетонні плити, основа бетонна. На мою думку дані з УПВВ потрібно брати із зб.26, т.1, табл. 63. Але не можу зрозуміти, що мається на увазі під відновною вартість 1 т. ємкості. Якщо можна то наведіть будь-ласка приклад розрахунку. Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Пт, 17 Янв 2014 21:52 discoman-flint писал(а): Якщо можна то наведіть будь-ласка приклад розрахунку. А смысл? zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пт, 17 Янв 2014 22:55 Цитата: Але не можу зрозуміти, що мається на увазі під відновною вартість 1 т. ємкості. ну у нее есть емкость. которая не равна объему. а равна количеству тонн силоса, который в нее влазит. Плотность силоса зависит от некоторых факторов и прочее бла-бла-бла... в общем в гугле. Albano2 Сообщения: 640 Добавлено: Пт, 17 Янв 2014 23:06 K_BM писал(а): Не знаю, можливо я не зміг донести власну логіку. Та логика-то понятна и ноги ее растут из практики оценки оборудования... Но для оценки недвижимости ее обычно не применяют, да и лишнего городить в отчете не советую. discoman-flint Сообщения: 13 Добавлено: Сб, 18 Янв 2014 00:32 zanoza писал(а): Цитата: Але не можу зрозуміти, що мається на увазі під відновною вартість 1 т. ємкості. ну у нее есть емкость. которая не равна объему. а равна количеству тонн силоса, который в нее влазит. Плотность силоса зависит от некоторых факторов и прочее бла-бла-бла... в общем в гугле. Тоді виходить що в залежності від того з якої с/г культури силос, отримаємо різну масу силосу і отже різну вартість силосної ями, що є не правильно. Юта Сообщения: 1692 Добавлено: Сб, 18 Янв 2014 01:00 Посмотрите ЗДЕСЬ НОРМЫ ТЕХНОЛОГИЧЕСКОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ ХРАНИЛИЩ СИЛОСА И СЕНАЖА табл. 5 (п.8. 18 ) может поможет? А 62-я табл УПВС 26 Вас не устраивает по конструктивам? zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Сб, 18 Янв 2014 09:14 Цитата: Тоді виходить що в залежності від того з якої с/г культури силос, отримаємо різну масу силосу і отже різну вартість силосної ями, що є не правильно. Наверняка есть среднее значение, которое и принимается за расчетное. А еще обычно есть документация у собственника, где указана емкость ямы. Если Вам этот подход кажется неправильным, с интересом послушаю правильное решение. K_BM Возраст: 53 Сообщения: 355 Откуда: Одеса Добавлено: Сб, 18 Янв 2014 10:13 Albano2 Якщо Ви не застосуєте у витратному підході (УПВВ) показник всіх видів зносу, а тільки фізичний, для оцінки окремої силосної ями, то, без обговорення, у Вас вийде вартість окремої ями, яка входе допоміжною спорудою в тваринницький комплекс, близька до вартості всього комплексу. А вартість всього тваринницького комплексу визначається порівняльним підходом. А щоб визначити всі види зносу, потрібно «городіть» чи обґрунтовувати. discoman-flint Проекти силосних ям розроблялись відносно ваги силосу, що закладається в ями. Тому і дані УПВВ такі. Питома вага, в залежності від виду силосу - 500 - 1000 кг/м3. _________________ Усвідомити мету, оцінити ситуацію, прийняти рішення Albano2 Сообщения: 640 Добавлено: Сб, 18 Янв 2014 12:57 K_BM писал(а): потрібно «городіть» чи обґрунтовувати ну так в чем еще состоит работа оценщика? Если выхотите нерыночными методами получить адекватную стоимость без этого не обойтись. Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу 1, 2, 3  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме