| Автор |
Сообщение |
anna.ocenka2014
Сообщения: 1
|
 Добавлено:
Чт, 15 Май 2014 20:52 |
  |
я оценщик-стажер и очень надеюсь на вашу помощь)
вопрос такой: делаем оценку для вступление в наследство. объект оценки - частный жилой дом находящийся на земле в пользовании. Оцениваю дом сравнительным подходом. Как вычислить стоимость земли в пользовании с учетом налога на землю?
заранее большое спасибо за помощь! |
|
|
|
  |
|
Forto4ka
Сообщения: 200
|
| Добавлено:
Пт, 16 Май 2014 08:15 |
|
| anna.ocenka2014 писал(а): |
Как вычислить стоимость земли в пользовании с учетом налога на землю?
|
Первый раз слышу о таком "звере", да еще в сравнительном подходе! |
|
|
|
|
|
Alex69
Возраст: 56
Сообщения: 60
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пт, 16 Май 2014 13:24 |
|
| anna.ocenka2014 писал(а): |
я оценщик-стажер и очень надеюсь на вашу помощь)
вопрос такой: делаем оценку для вступление в наследство. объект оценки - частный жилой дом находящийся на земле в пользовании. Оцениваю дом сравнительным подходом. Как вычислить стоимость земли в пользовании с учетом налога на землю?
заранее большое спасибо за помощь! |
Владелец дома имеет приоритетное право на приватизацию земли. Так, что право пользования для него - это фактически стоимость земельного участка уменьшенная на величину затрат на приватизацию ЗУ (правые+левые).
А налог на землю здесь действительно ни причем. Он платиться и при приватизированном ЗУ и при не приватизированном. |
_________________
Оценивать - значит созидать: слушайте, вы, созидающие! Оценивать - это драгоценность и жемчужина всех оцененных вещей. Через оценку впервые является ценность; и без оценки был бы пуст орех бытия.
Ф. Ницше. "Так говорил Заратустра" |
|
 |
|
Андрій
Сообщения: 194
Откуда: Lemberg
|
| Добавлено:
Пт, 16 Май 2014 13:34 |
|
anna.ocenka2014
я б зробив звичайну норматививну грошову оцінку земель населеного пункту... |
|
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Сб, 17 Май 2014 21:03 |
|
| Андрій писал(а): |
anna.ocenka2014
я б зробив звичайну норматививну грошову оцінку земель населеного пункту... |
скорее всего Анечке не под силу сделать то, что Вы ей советуете:
- выиграть тендер, организованный местным советом,
- выполнить работу масштаба приличной конторы (как правило некий институт землеустройства),
- пройти экспертизу держземагенства,
- взбодрить депутатов на предмет утверждения НДОНП.
да и не нужно ей всё это... ей уже более корректно посоветовали - если ещё не исчерпаны возможности приватизации в нашей стране, то учитываем затраты на неё - и всё |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
квытка
Сообщения: 146
|
| Добавлено:
Вс, 18 Май 2014 10:55 |
|
anna.ocenka2014, вартість права оренди земельної ділянки визначається відповідно до:
ЛИСТ ФДМ від 25.10.2010 р. N 10-36-14537
Внесення доповнень до Роз'яснень деяких положень Методики оцінки майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 N 1891, наданих листом Фонду державного майна України від 23.01.2004 N 10-36-835
Відповідно до повноважень, визначених пунктом 1 постанови Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 N 1891, з метою реалізації вимог розділу I пункту 2 частини 5 Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України" від 03.06.2008 р. N 309-VI, пункт 12 Роз'яснень деяких положень Методики оцінки майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 N 1891 (далі - Методика), наданих листом Фонду державного майна України від 23.01.2004 N 10-36-835 (із змінами), викласти у такій редакції:
"До пункту 41 Методики
Розрахунок вартості права користування земельною ділянкою (права оренди земельної ділянки) як нематеріального активу здійснюється згідно з формулою, наведеною у пункті 44 Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 N 1531.
В разі оцінки неспеціалізованої нерухомості право користування земельною ділянкою (права оренди земельної ділянки) здійснюється відповідно до пункту 45 Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 N 1531, шляхом застосування принципу залишку для землі, що передбачає розподіл додаткового доходу між фізичними компонентами - землею та земельними поліпшеннями.
В інших випадках процедура оцінки вартості права користування земельною ділянкою (права оренди земельної ділянки) передбачає такі процедури.
Першим етапом оцінки права користування земельними ділянками є аналіз ринку прав оренди подібних земельних ділянок. У випадку наявності такої інформації, право користування земельною ділянкою (право оренди) визначається шляхом непрямої капіталізації додаткового доходу орендаря.
У разі відсутності ринку прав оренди подібних земельних ділянок, проводиться аналіз ринку продажів земельних ділянок.
Якщо є ринкова інформація про продажі подібних земельних ділянок, чистий операційний або рентний дохід від здачі в оренду земельної ділянки визначається за формулою:
ЧОДз = Цз * Ск,
де ЧОДз - чистий операційний або рентний дохід від здачі в оренду земельної ділянки;
Цз - узагальнене значення ціни продажу подібних земельних ділянок;
Ск - ставка капіталізації для землі.
У разі відсутності інформації про доходи від подібних земельних ділянок для визначення чистого операційного або рентного доходу враховуються вимоги пунктів 40, 41 Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок. При цьому додатковий дохід зменшується на суму обґрунтованих витрат на зміну функціонального призначення.
Якщо реалізація пунктів 40, 41 не відповідає дотриманню принципу найбільш ефективного використання земельної ділянки та у випадку об'єктивної відсутності ринкових даних, необхідних для розрахунку додаткового доходу орендаря за 1-й рік, право користування земельною ділянкою визначається шляхом непрямої капіталізації фактично нарахованої річної величини плати за землю (орендної плати).
У всіх варіантах розрахунку додатковий дохід обчислюється як різниця між чистим операційним або рентним доходом та встановленою платою за землю (орендною платою). У відповідності до Закону України "Про оренду земель" та Закону України "Про плату за землю" розмір встановленої плати за землю (орендної плати) визначається як частка від нормативної грошової оцінки земельних ділянок, затверджена рішенням відповідного органу влади в залежності від функціонального призначення та умов договору оренди.
Період прогнозування додаткового доходу встановлюється від дати оцінки до дати закінчення строку дії укладеного договору оренди. У разі відсутності таких договорів період прогнозування становить 50 років. Ставка капіталізації, що використовується для розрахунку вартості права користування земельною ділянкою, визначається відповідно до вимог пункту 7 Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок (з урахуванням, у разі наявності додаткового ризику, права користування земельною ділянкою).
Якщо на земельній ділянці, права, щодо якої оцінюються, розташовані спеціалізовані та неспеціалізовані будівлі, під час розрахунку, площа такої ділянки зменшується на площу плям забудови під неспеціалізованими будівлями.
Зазначений підхід до визначення вартості права користування земельної ділянки використовується також в інших випадках проведення незалежної оцінки майна.".
Заступник Голови Фонду
Є. Григоренко |
|
|
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Вс, 18 Май 2014 11:53 |
|
Зачем Вы человеку дополнительный геморрой стимулируете? 
anna.ocenka2014, при сравнительном подходе стоимость пользования земельным участком отдельно не определяется, поскольку объектов оценки является ВЕСЬ комплекс: дом, подсобные помещения, право пользования земельным участком. Когда Вы проводите сравнительный анализ - Вы также имеете дело с объектами - аналогами, в которых в стоимости сидят и стоимость дома, и стоимость подсобных помещений, и стоимость земельного участка. Причем, с точки зрения рынка - приватизирован участок или нет, никаким образом на стоимости всего домовладения не сказывается. Просто, если ЗУ приватизирован, то по законодательству необходима дополнительная оценка и дополнительная сделка, что и приводит к необходимости отдельной оценки земли. Что касается не приватизированного участка, то когда Вы проводите сравнение - Вы уже учитываете наличие земельной компоненты. Конечно же, если в качестве аналогов Вы не выбираете квартиры... |
|
|
|
|
|
квытка
Сообщения: 146
|
| Добавлено:
Вс, 18 Май 2014 14:29 |
|
Gorets33, я відповідаю чітко на поставлене питання: Як визначити вартість права оренди зем. ділянки..... тут образи нідочого
 |
|
|
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Вс, 18 Май 2014 15:35 |
|
| квытка писал(а): |
Gorets33, я відповідаю чітко на поставлене питання: Як визначити вартість права оренди зем. ділянки..... тут образи нідочого
|
Извините, если кого-то обидел. Такой цели не преследовал. 
Но четко "поставленный вопрос" был такой:
"объект оценки - частный жилой дом находящийся на земле в пользовании. Оцениваю дом сравнительным подходом. Как вычислить стоимость земли в пользовании с учетом налога на землю? "
При оценке дома сравнительным подходом земля отдельно не считается ни при каких раскладах... |
|
|
|
|
|
квытка
Сообщения: 146
|
| Добавлено:
Вс, 18 Май 2014 16:15 |
|
Gorets33, я з Вами погоджуюсь, але питання було: Как вычислить стоимость земли в пользовании с учетом налога на землю?.
Якщо оцінка для цілей спадкування, то ми використовуєм не лише порівняльний підхід, але і витратний або дохідний, якби була оцінка для цілей оподаткування, то так був би тільки порівняльний.....автору питання потрібно було конкретизувати б його чітко.... |
|
|
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Вс, 18 Май 2014 16:56 |
|
| квытка писал(а): |
| Gorets33, я з Вами погоджуюсь, але питання було: Как вычислить стоимость земли в пользовании с учетом налога на землю?. |
Если обрезать вопрос так, как его обрезали Вы, тогда, без сомнения, Вы правильно пояснили... Но ведь было уточнение, что определяться данная стоимость должна в рамках только одного, сравнительного подхода...  |
|
|
|
|
|
квытка
Сообщения: 146
|
| Добавлено:
Вс, 18 Май 2014 17:05 |
|
Gorets33, оцінка для цілей спадкування......,питання я не обрізала, а дала відповідь на саму СУТЬ питання)))))))))))))) |
|
|
|
|
|
yorsh
Возраст: 42
Сообщения: 495
Откуда: Київ-Лубни
|
| Добавлено:
Вс, 18 Май 2014 17:14 |
|
А чем регламентируется необходимость применения минумум 2-х подходов для целей наследования? Я наверное что-то пропустил. Просветите пожалуйста. |
|
|
|
|
|
Forto4ka
Сообщения: 200
|
| Добавлено:
Пн, 19 Май 2014 08:57 |
|
| квытка писал(а): |
Gorets33,
Якщо оцінка для цілей спадкування, то ми використовуєм не лише порівняльний підхід, але і витратний або дохідний, якби була оцінка для цілей оподаткування, то так був би тільки порівняльний..... |
Мне тоже интересно, где написано, что наследство считается не только сравнительным?
НС1
36. Оцінювач застосовує, як правило, кілька методичних
підходів, що найбільш повно відповідають визначеним меті оцінки,
виду вартості за наявності достовірних інформаційних джерел для її
проведення.
37. ...
Неможливість або недоцільність застосування певного
методичного підходу, пов'язана з повною відсутністю чи
недостовірністю необхідних для цього вихідних даних про об'єкт
оцінки та іншої інформації, окремо обґрунтовується у звіті про
оцінку майна. Національними стандартами можуть передбачатися також
інші випадки обмежень щодо застосування певних методичних підходів
для визначення ринкової вартості та неринкових видів вартості
об'єктів оцінки.
Застереження та обмеження щодо використання результатів
оцінки об'єкта оцінки зазначаються у звіті про оцінку майна.
Как видим, достаточно аргументировать в отчете нецелесообразность использования затратного и доходного подходов для жилого дома, и достаточно только сравнительного! |
|
|
|
|
|
Gorets33
Гость
|
| Добавлено:
Пн, 19 Май 2014 10:00 |
|
| квытка писал(а): |
| Gorets33, оцінка для цілей спадкування......,питання я не обрізала, а дала відповідь на саму СУТЬ питання)))))))))))))) |
В таких случаях, ГЛАВНОЕ - это ПРАВИЛЬНО определить эту самую СУТЬ... 
Если бы вопрос касался затратного подхода - без вопросов! Тогда, действительно, стоимость ЗУ в использовании необходимо было бы определять отдельно. В данном случае - вопрос касался совершенно другого подхода в оценке (причем, только одного, конкретного).
Добавлено спустя 1 минуту 55 секунд:
| yorsh писал(а): |
| А чем регламентируется необходимость применения минумум 2-х подходов для целей наследования? Я наверное что-то пропустил. Просветите пожалуйста. |
Думаю, речь идет просто о машинальном применении требований Постановы №1103. |
|
|
|
|
|
Андрій
Сообщения: 194
Откуда: Lemberg
|
| Добавлено:
Пн, 19 Май 2014 10:24 |
|
Yourick
ну для чого придиратись до слів? якщо зрозуміліше, тоді "я б зробив звичайну норматививну грошову оцінку ДАНОЇ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ за МЕТОДИКОЮ ОЦІНКИ земель населеного пункту..."
або
"замовив ВИТЯГ з НОРМАТИВНО ГРОШОВОЇ ОЦІНКИ..." у Держземагентстві! |
|
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Вт, 20 Май 2014 19:58 |
|
| Андрій писал(а): |
Yourick
ну для чого придиратись до слів? якщо зрозуміліше, тоді "я б зробив звичайну норматививну грошову оцінку ДАНОЇ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ за МЕТОДИКОЮ ОЦІНКИ земель населеного пункту..."
або
"замовив ВИТЯГ з НОРМАТИВНО ГРОШОВОЇ ОЦІНКИ..." у Держземагентстві! |
Ув. Андрей, напомню, что невозможно сделать нормативку отдельного зем. участка в границах НП, а вот витяг з НГО замовити можно.
Но нормативка сама по себе не решит поставленный вопрос, а послужит лишь одним из показателей при необходимости определения стоимости прав пользования земельным участком.
Могу предложить свои размышленияи по поводу распределения стоимости между составляющими объекта недвижимости |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
2014-03 РаспредСтоимости.doc |
| Размер файла: |
83 Kб |
| Скачан: |
87 раз |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Андрій
Сообщения: 194
Откуда: Lemberg
|
| Добавлено:
Чт, 22 Май 2014 12:57 |
|
Yourick
Дякую!
Цікаво, мені дуже сподобалось  Щось подібне пробував робити, але плюнув (терміни горіли) |
|
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
