Форум  •  Правила форума  •  Пользователи  •   FAQ  •  Поиск •   Календарь •   Регистрация  •   Профиль  •   Войти и проверить личные сообщения  •   Вход  оценка главного корпуса ТЭЦ для аренды коммунального имущества Следующая тема Предыдущая тема Версия для печати Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу 1, 2  След. Автор Сообщение Анатоль Сообщения: 645 Добавлено: Ср, 06 Авг 2014 19:37 Ув. коллеги прошу поразмыслить над вопросами: 1. Строительный объем главного корпуса ТЭЦ 97000 куб.м.-какой сб. УПВС применять? 2. Если на объекте оценки (ориентировочный физ. износ 55%) в реале отсутствуют водообеспечение, электроснабжение, канализация (т.е. установлен физ. износ 80%)- корректируется ли восстановительная ст-сть ед. объема и какими коэффициентами? 3. В каком случае имеет место функц. и экономич. износ? Я считаю, что обосновать их дело неблагодарное, а может и не благородное. 4. Необходимо ли дополнительно учитывать ст-сть имеющихся и использующихся фундаментов под специализированным оборудованием (генератор, котел...) 5. Необходимо ли учитывать право пользования землей? 6. Необходимо ли учитывать прибыль застройщика? 7. Можно ли в принципе применять доходный подход в случае специализированного недвижимого? Если да, то какой (прямой или не прямой)) в случае необходимости капитального ремонта? Спасибо... Анатоль Сообщения: 645 Добавлено: Вс, 07 Июн 2015 07:25 прошел почти год, а вопросы так и остались... Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Вс, 07 Июн 2015 09:43 А что вообще сдается в аренду, какой комплекс активов - по договору аренды? Или речь идет об аренде просто кусочка Главного Корпуса ТЭЦ под какие-то непрофильные цели?.. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Анатоль Сообщения: 645 Добавлено: Вс, 07 Июн 2015 10:00 сдается весь корпус для использования по своему функциональному предназначению- размещение оборудования для выработки электроэнергии Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Вс, 07 Июн 2015 11:12 А оборудование при этом - не сдается в аренду? _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Анатоль Сообщения: 645 Добавлено: Вс, 07 Июн 2015 13:52 что-то сдается, что-то уже выкуплено предполагаемым арендатором Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Вс, 07 Июн 2015 16:27 Да, если отдельно здание - то доходный подход незатейливо сделать не получится. Вообще. 1. По сборникам УПВС - не подскажу ничего. Ищите нечто подобное по конструктивам и объемам. Еще поинтересуйтесь на предприятии - мало ли... какие-то проекты остались, может, какие-то удельные расценки, нормативы... Хотя это вряд ли. Но попробовать все равно стОит. 2. Ну, можно и скорректировать, чтобы не учитывать это физ. износом, например. Ищите удельные веса данных элементов. 3. Вопрос поставлен очень странно. Ответ на него займет, наверное, немало страниц. 4. Это зависит от: - задания на оценку, - того, что арендуется по другим договорам аренды (на оборудование), - того, что уже выкуплено (и как выкуплено, что именно оценивалось...). 5. Видимо, да. 6. Это зависит от того, какова практика строительства подобных объектов. Я с лету не знаю. Поскольку это настолько специализированная недвижимость, что не является коммерческой (в том смысле, что застройщики-девелоперы не возводят такие объекты чисто для продажи на рынке для получения прибыли!), то, возможно, и не нужно - собственник просто найдет подрядчика и все... 7. См. выше. Можно, но очень сложно. В 2 словах не рассказать. В 100 - тоже. _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Вс, 07 Июн 2015 16:51 Анатоль писал(а): что-то сдается, что-то уже выкуплено предполагаемым арендатором Ну как обычно, вобщем. Ставьте четко задачу: здается только голове здание главного корпуса, или здается весь комплекс ТЭЦ за минусом того, что уже выкупил потенциальный арендатор. Ведь помимо главного корпуса, где энергоблоки/котлоагрегаты, еще же есть и трасформаторное хозяйство, и топливоприготовление и химводоочистка и еще куча всего, что необходимо для функционирования ТЭЦ. Сам по себе главный корпус никому не нужен: здоровая махина специфической конструкции, высоченное, с кучей специфических приямков, ниш и прочей специфичности. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Анатоль Сообщения: 645 Добавлено: Вс, 07 Июн 2015 17:41 Серый, Вы абсолютно правы в своих рассуждениях, но в нашем случае есть как есть. И постепенно путем выкупа и аренды создается комплекс для выработки электричества. И условие в договоре аренды именно такое... Добавлено спустя 2 минуты 2 секунды: Grey Horse, спасибо, Ваша позиция понятна и совпадает с моей. А те вопросы, которые требуют поиска-это не важно, это найду... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 08 Июн 2015 07:51 Анатоль писал(а): Серый, Вы абсолютно правы в своих рассуждениях, но в нашем случае есть как есть. И постепенно путем выкупа и аренды создается комплекс для выработки электричества. И условие в договоре аренды именно такое... Там может быть не только электричество, но и горячая вода, и отопление. Ведь все равно же для выработки электроэнергии вода нагревается до состояния пара. Охлажденная она вполне может подаваться как горячая или как теплоноситель для отопления. Так я так и не понял, что же есть объектом оценки: исключительно здание главного корпуса или все, что на данный момент не выкуплено. Мое мнение подхода к оценке: оценить весь комплекс ТЭЦ доходным подходом. Переоценить все активы пообъектно. Сопоставление результатов доходного подхода и пообъектной переоценки позволит установить, есть ли внешнее обесценение и его величину. Если есть, результаты пообъектной переоценки скорректировать на обесценение. Вот вам и результат стоимости объекта оценки. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Анатоль Сообщения: 645 Добавлено: Пн, 08 Июн 2015 08:01 исключительно здание... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 08 Июн 2015 08:29 Анатоль писал(а): исключительно здание... Ну тогда: 1. Объект специализированный - с этим никто не поспорит. 2. Специализированные объекты оцениваются в рамках затратного подхода. В УПВС такие объекты есть. Или для большей точности запрос сметной документации у предприятия. Как вариант для пущей видимости работы возможно просчитать оба вида стоимости (ОСВ и ОСЗ), если они окажутся близки - вообще замечательно. 3. Проблема учета всех видов износа, ну кроме физического. Ну или как вариант метод срока жизни, который вроде как учитывает все виды износа. Нюансы: можно получить неадекватно высокий результат. Повторюсь, ввиду своей специализации, такой объект как самостоятельный никому не интересен. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Анатоль Сообщения: 645 Добавлено: Пн, 08 Июн 2015 11:23 Серый, спасибо еще раз. интересен объект, так это такой путь к целому... в нашей жизни нет простых путей Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 08 Июн 2015 11:59 Анатоль писал(а): Серый, спасибо еще раз. интересен объект, так это такой путь к целому... Если оценщику ставится задача об оценке объекта, то он рассматривает его как самостоятельный объект, без каких-либо привязок к чему-то (в вашем случае, к тому что потенциальный арендатор уже владеет частью комплекса) - это основа рыночной стоимости. Правда, например, Методика оценки объектов аренды, в части определения стоимости объектов недвижимости и индивидуально определенного имущества предполагает определение помимо рыночной стоимости еще и специальной стоимости. Именно этот вид стоимости позволяет учесть дополнительный интерес конкретного покупателя/арендатора относительно объекта оценки. Очевидно, в вашем случае такой интерес есть. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Анатоль Сообщения: 645 Добавлено: Пн, 08 Июн 2015 12:18 Серый, по части специальной стоимости, то лучше не надо, т.к. тогда стоимость будет еще выше? хотя направление мне понравилось... Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Пн, 08 Июн 2015 14:15 Анатоль писал(а): Серый, по части специальной стоимости, то лучше не надо, т.к. тогда стоимость будет еще выше? хотя направление мне понравилось... Исходя из определения, специальная стоимость является произведением рыночной стоимости и некоего коэффициента, отображающего специальную заинтересованность конкретного лица в конкретном имуществе. Т.е. вы верно указали, специальная стоимость будет выше рыночной. Но основа все-таки рыночная стоимость. И вы хоть убейте меня, но рыночной стоимости главного корпуса ТЭЦ как самостоятельного объекта я не представляю по следующим причинам: 1. объект очень специализированный; 2. по определению специализированные активы имеют наивысшую полезность и стоимость в составе комплекса, в котором они функционируют. Исходя из этого, при рассмотрении их как самостоятельных объектов (что в вашем случае) полезность и стоимость таких объектов не наивысшая. В том числе она может банально стремиться к стоимости ликвидации. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Grey Horse Сообщения: 5937 Откуда: Центральное Правобережье Добавлено: Пн, 08 Июн 2015 20:36 Серый писал(а): Мое мнение подхода к оценке: оценить весь комплекс ТЭЦ доходным подходом. Переоценить все активы пообъектно. Сопоставление результатов доходного подхода и пообъектной переоценки позволит установить, есть ли внешнее обесценение и его величину. Если есть, результаты пообъектной переоценки скорректировать на обесценение. Вот вам и результат стоимости объекта оценки. О, теоретически это был бы идеальный вариант! Однако на практике никто не представит исходные данные по объектам, формально не являющимся объектом оценки, т.е. по всем, кроме здания... _________________ Две тени врезались в пространство. Путь открыт. И вечность искрами летит из-под копыт... (С) Шарль Бодлер zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Пн, 08 Июн 2015 21:00 Цитата: Т.е. вы верно указали, специальная стоимость будет выше рыночной. А не может быть такого варианта, когда специальная стоимость ниже рыночной? Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 09 Июн 2015 07:57 zanoza писал(а): А не может быть такого варианта, когда специальная стоимость ниже рыночной? А что ж тогда это за специальная стоимость. И какой смысл продавцу продавать ниже рыночной стоимости в ущерб себе. И как особая заинтересованность потенциального владельца в конкретном объекте может привести к снижению стоимости. Из жизни, если мне нужно конкретно это, то я готов сверху доплатить, но никак не скинуть. Да и исходя из определения в НС 1 скидки не предполагается: Цитата: спеціальна вартість - сума ринкової вартості та надбавки до неї, яка формується за наявності нетипової мотивації чи особливої заінтересованості потенційного покупця (користувача) в об'єкті оцінки; _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь zanoza Spammer Сообщения: 12986 Добавлено: Вт, 09 Июн 2015 08:17 Да просто с коммунальным имуществом случаются иногда всякие казусы. Когда некому, кроме арендатора, не втюхать еще какую-то часть комплекса. Рыночной стоимости у этого имущества нет, а арендатору оно тоже не надо особо. Серый Оценщик футбола Возраст: 46 Сообщения: 6068 Откуда: Киев Добавлено: Вт, 09 Июн 2015 11:37 zanoza писал(а): Да просто с коммунальным имуществом случаются иногда всякие казусы. Когда некому, кроме арендатора, не втюхать еще какую-то часть комплекса. Рыночной стоимости у этого имущества нет, а арендатору оно тоже не надо особо. Ну это да. Только врядли пропустят такую работу. По методике ниже рыночной быть не может. Да и чего оценщик должен брать на себя такую смелость и вводить понижающие коэффициенты. Нам и так хватает за что отдуваться. _________________ Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь Анатоль Сообщения: 645 Добавлено: Чт, 03 Сен 2015 16:23 за более чем год (с июня 2014 года) оценщик не смог представить адекватный отчет- ЦЭС УОО в июне 2015 года дал отрицательную рецензию. Процесс продолжается и возник вопрос. Если УОО, АСО и коллегии Окна видят оценку с применением затратного подхода, то кто может дать положительную рецензию в случае применения доходного подхода? кто у нас такой особенный? Анатоль Сообщения: 645 Добавлено: Чт, 03 Сен 2015 18:26 кто знает как пользоваться табл. 5, часть 1, раздел 1 сб. УПВС №5? В электронном варианте я не сообразил. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Чт, 03 Сен 2015 20:18 Анатоль писал(а): кто знает как пользоваться табл. 5, часть 1, раздел 1 сб. УПВС №5? В электронном варианте я не сообразил. В верху производительность котла. с начало не зависимо от вида топлива от 35 до 50 т/ч далее 75 т/ч и так до 420 т/ч, далее идет разделение по видам топлива (от 480 до 950 т/ч). Стоимость в графе 2 в руб за 1 фундамент. К фундаментам котлов с надземными рамными конструкциям производительностью от 35 до 75 т/ч применять К = 1,8. А че Вы не смотрите ЧАСТЬ IV. ЭНЕРГЕТИЧЕСКИЕ СООРУЖЕНИЯ КОММУНАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ. Судя по тому что Вы писали это ближе к теме. Да и геммороить с отдельными конструкциями не нужно. Удачи PS; Совет. Задавая такие вопросы указывайте ссылку на оригинал УПВС. в инете. _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Анатоль Сообщения: 645 Добавлено: Чт, 03 Сен 2015 21:03 rudge, так что нужно суммировать цифры? часть 4 - это "слабые" станции. rudge Сообщения: 4973 Добавлено: Пт, 04 Сен 2015 07:35 Анатоль писал(а): rudge, так что нужно суммировать цифры? Ну да. Подземная часть+надземная+фундаменты под котлы и генераторы. Вам то виднее Цитата: часть 4 - это "слабые" станции. понятно, исходил из "коммунальное" _________________ Век живи век учись, а ................... Самая большая ошибка это боязнь совершить ее! Афоризм ... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... Анатоль Сообщения: 645 Добавлено: Пт, 04 Сен 2015 08:19 тогда это будет очень серьезная стоимость фундаментов, поболе главного корпуса... Анатоль Сообщения: 645 Добавлено: Ср, 09 Сен 2015 12:00 вроде разобрался в фундаментах Показать сообщения:   все сообщенияза последний деньза последние 7 днейза последние 2 неделиза последний месяцза последние 3 месяцаза последние 6 месяцевза последний год  Начиная со старыхНачиная с новых  Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества На страницу 1, 2  След.  Перейти:  Выберите форум О форуме и сайте----------------Администрация Клуба ОКНОВ помощь… или как это работаетОбъявления о работе форума и сайтаКнига жалоб и предложений Доска почёта Общественные мероприятия ОКНО----------------Официальные обращения/письма/запросы/разъяснения/интервьюСеминары/конференции/круглые столы Клуба ОКНОДЕНЬ ОЦЕНЩИКА УКРАИНЫИнтернет-проект "ОБЩЕСТВЕННОЕ МНЕНИЕ!"ОПРОС Оценка недвижимости----------------Оценка недвижимого имуществаОценка земельных участковОбщие вопросы по оценке недвижимого имущества Оценка ЦИК, ценных бумаг и имущественных прав----------------Оценка ЦИКОценка нематериальных активовОценка ценных бумагОбщие вопросы по оценке ЦИК и нематериальных активов Оценка движимого имущества----------------Оценка автотранспортных средствОценка оборудованияОценка плавсредств, летательных аппаратов и ж/д транспортаОценка движимого имущества, представляющего культурную ценностьОценка иных движимых вещейОбщие вопросы по оценке движимого имущества Оценка Ущерба----------------Оценка ущерба (АВТОТРАНСПОРТ)Оценка ущерба (ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, КРОМЕ АВТОТРАНСПОРТА)Оценка ущерба (НЕДВИЖИМОСТЬ)Общие вопросы по оценке ущерба Общие вопросы по оценке----------------Риски, ставка дисконта и капитализации и т.д.РецензированиеАккредитацияЮридическая и судебная практика + юридические консультации on-lineОбсуждение отчетов об оценке Все, для чего не нашлось место в других разделах  Законодательство и литература----------------Новости законодательства и нормативная литература Литература Образование----------------Семинары, конференции и т.д.Куда пойти учиться? Стажировка. Другое. Украинские профессиональные общественные организации (СРО, ОО, профсоюзы)----------------Общественные организации и саморегулирование в оценочной деятельностиОКНО – интернет-сообщество/общественная организация/СРО/...? СРО "Украинское общество оценщиков" (УОО)ОО "Ассоциация Специалистов Банковской Оценки Украины" (АСБОУ)СРО "Ассоциация Специалистов Оценки" (АСО)Профспілка працівників галузі земельних відносин України (ПГЗВУ)Ассоциация землеустроителей и геодезистовАссоциация «Земельная спилка Украины» (ЗСУ)СРО ОО "Спилка оценщиков Украины" (СОУ)ВОО Федерация оценщиков бизнеса и интеллектуальной собственности (ФОБИС)Союз експертів України (СЕУ)Новое СРО Доска объявлений----------------Помогите найти...Вакансии и работаХалтуркаУголок потребителя Курилка----------------Новости и Аналитика  Следующая тема Предыдущая тема Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме