| Автор |
Сообщение |
Nikolas5
Сообщения: 27
|
 Добавлено:
Вт, 21 Окт 2014 09:53 |
  |
Добрый день уважаемые коллеги. Прошу подсказать по оценке квартиры в Киеве. Так как я из другого региона, сталкиваюсь с такой оценкой впервые. Итак' есть квартира в новостройке на 6 этаже с небольшим ремонтом, в смысле не с дизайнерским. В нете нашел квартиры в этом же доме на разных этажах с ремонтом и без только от посредников. Какие поправки нужно мне сделать на торг и т.д
Добавлено спустя 13 минут 25 секунд:
Прошу прощения, не в том смысле что на торг, а какую поправку на услуги риелторов |
|
|
|
  |
|
MIDNIGHT
Сообщения: 801
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 21 Окт 2014 11:42 |
|
Как по мне в этой сфере тоже процветает демпинг.
Киевские риелтеры сейчас могут работать за 2-5% (5% - недостижимый максимум, имхо). В новостройках -могут вообще без процента (платит застройщик). С покупателя сейчас вообще трудно что то взять. Прошли времена когда все трясли с покупателя под лозунгом "будеттолькодорожать". Сейчас в условиях отсутствия ипотеки и общего состояния страны (в т.ч. проблем с депзитами) - покупатель с деньгами - на вес золота. |
|
|
|
|
|
KIV
Сообщения: 3
|
| Добавлено:
Вт, 21 Окт 2014 16:32 |
|
Это с каких пор корректируем "на услуги риелтеров"?) Услуги посредников в большинстве случаев не входят в стоимость. Это расходная часть при сделке - как налоги. Никак не корректировать. |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 21 Окт 2014 21:13 |
|
| KIV писал(а): |
| Это с каких пор корректируем "на услуги риелтеров"?)... Никак не корректировать. |
Вот и я удивляюсь - о чем речь вообще?  К стоимости размер оплаты услуг риэлтера никакого отношения не имеет. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 21 Окт 2014 21:38 |
|
Да и оплачивает его покупатель, по-моему... |
|
|
|
|
|
Misha
Возраст: 41
Сообщения: 59
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 22 Окт 2014 12:03 |
|
| Nikolas5 писал(а): |
Добрый день уважаемые коллеги. Прошу подсказать по оценке квартиры в Киеве. Так как я из другого региона, сталкиваюсь с такой оценкой впервые. Итак' есть квартира в новостройке на 6 этаже с небольшим ремонтом, в смысле не с дизайнерским. В нете нашел квартиры в этом же доме на разных этажах с ремонтом и без только от посредников. Какие поправки нужно мне сделать на торг и т.д
Добавлено спустя 13 минут 25 секунд:
Прошу прощения, не в том смысле что на торг, а какую поправку на услуги риелторов |
Как правило цена предложения в объявлении не содержит стоимость услуг риэлтора, брокера и т.д. Но лучше уточнить эту информацию при прозвоне)) |
|
|
|
|
|
edgar_po
Сообщения: 966
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Ср, 22 Окт 2014 13:32 |
|
| Misha писал(а): |
| Как правило цена предложения в объявлении не содержит стоимость услуг риэлтора, брокера и т.д. Но лучше уточнить эту информацию при прозвоне)) |
как правило, цена предложения должна отождествляться с окончательной ценой, которую должен насобирать потенциальный покупатель (без торга и услуг по оформлению сделки). |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 22 Окт 2014 16:44 |
|
| edgar_po писал(а): |
| цена предложения должна отождествляться с окончательной ценой, которую должен насобирать потенциальный покупатель |
 Это как это?..
И что значит - покупатель должен насобирать цену?.. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
dikaya
Сообщения: 14
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 23 Окт 2014 21:33 |
|
Если объектом оценки выступает только квартира, а не проект манипуляций с этой недвижимостью, только стены и оцениваем, т.е. без учёта долгов за коммунал, комиссионных брокера и проч. сопутствующих расходов на сделку.
Очень часто сталкивалась со следующим: взявший квартиру в продажу риэлтор или АН накидывает в объявлениях на цену, кот. хочет продавец, ещё 10-20% (для будущего торга или по своим меркантильным причинам). Nikolas5, рекомендую вам подбирать аналоги в АВИЗО среди частных объявлений - там более реальные цены, да и прозвонить можно.
Вы будете проводить оценку без осмотра? |
|
|
|
 |
|
edgar_po
Сообщения: 966
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Пт, 24 Окт 2014 08:51 |
|
| edgar_po писал(а): |
| Misha писал(а): |
| Как правило цена предложения в объявлении не содержит стоимость услуг риэлтора, брокера и т.д. Но лучше уточнить эту информацию при прозвоне)) |
как правило, цена предложения должна отождествляться с окончательной суммой, которую должен насобирать потенциальный покупатель (без торга и услуг по оформлению сделки). |
|
|
|
|
|
|
Agrestic
Сообщения: 94
Откуда: земля Богдана і Тараса
|
| Добавлено:
Пт, 24 Окт 2014 12:42 |
|
| edgar_po писал(а): |
| как правило, цена предложения должна отождествляться с окончательной ценой, которую должен насобирать потенциальный покупатель (без торга и услуг по оформлению сделки). |
Ми не визначаємо ціну пропозиції, яка є тотожною з кінцевою сумою, ми визначаємо РВ (хоч Nikolas5 це ніде не вказав). А Ви пишете про неринковий вид вартості - чисту вартість реалізації (НС №1, п.30: Ринкова вартість та неринкові види вартості, які визначено для цілей продажу об'єктів оцінки, за вирахуванням витрат, що супроводжують продаж, у тому числі пов'язаних із сплатою податку на додану вартість, визнаються чистою вартістю реалізації). |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 24 Окт 2014 19:24 |
|
Agrestic
100%. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Доцик
Возраст: 44
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Пт, 10 Июл 2015 13:59 |
|
Добрий день виникли питання при оцінці квартир, які невведені в експлуатацію (тільки починають монтувати дах) які коректування використовувати ступінь готовності причому визначити її маю я самостійно, чи застосувати мультиплікатор на відношені вторинного ринку до "віртуальних" квартир які тільки будуються.
Об. оц. в р-н центрі тому мультиплвкатор вивджу по львівським цінам.
Чи обидва))) |
_________________
Роби, що повинен і будь що буде!!! |
|
|
|
Misha
Возраст: 41
Сообщения: 59
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 10 Июл 2015 15:24 |
|
| Доцик писал(а): |
Добрий день виникли питання при оцінці квартир, які невведені в експлуатацію (тільки починають монтувати дах) які коректування використовувати ступінь готовності причому визначити її маю я самостійно, чи застосувати мультиплікатор на відношені вторинного ринку до "віртуальних" квартир які тільки будуються.
Об. оц. в р-н центрі тому мультиплвкатор вивджу по львівським цінам.
Чи обидва))) |
Предполагаю речь идет не об оценке квартиры, а об оценке имущественых прав на квартиру так как если еще дом строится, значит не введен в эксплуатациюи и скорее всего нет технической документации. |
|
|
|
|
|
Доцик
Возраст: 44
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Пн, 13 Июл 2015 13:05 |
|
Саме так. |
_________________
Роби, що повинен і будь що буде!!! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 13 Июл 2015 13:30 |
|
| Доцик писал(а): |
| Саме так. |
Посчитай по таким же квартирам с такими же правами. |
|
|
|
|
|
Доцик
Возраст: 44
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Пн, 13 Июл 2015 14:09 |
|
| zanoza писал(а): |
| Доцик писал(а): |
| Саме так. |
Посчитай по таким же квартирам с такими же правами. |
Обєкт оцінки в районі і це мабуть єдина новобудова. тому я вже вирішив що рахую через
коеф. = незавершене (Львів)/ вторинний(Львів) і отриманий результ. застосовуєм до аналогів які тоже вторинний населеного р-н Центру |
_________________
Роби, що повинен і будь що буде!!! |
|
|
|
Звягин
Возраст: 51
Сообщения: 141
|
| Добавлено:
Пн, 13 Июл 2015 20:57 |
|
| Доцик писал(а): |
| zanoza писал(а): |
| Доцик писал(а): |
| Саме так. |
Посчитай по таким же квартирам с такими же правами. |
Обєкт оцінки в районі і це мабуть єдина новобудова. тому я вже вирішив що рахую через
коеф. = незавершене (Львів)/ вторинний(Львів) і отриманий результ. застосовуєм до аналогів які тоже вторинний населеного р-н Центру |
Здравый подход. И какой получился коэффициент незав./вторичка? |
|
|
|
|
|
Доцик
Возраст: 44
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Вт, 14 Июл 2015 08:53 |
|
| Звягин писал(а): |
| Доцик писал(а): |
| zanoza писал(а): |
| Доцик писал(а): |
| Саме так. |
Посчитай по таким же квартирам с такими же правами. |
Обєкт оцінки в районі і це мабуть єдина новобудова. тому я вже вирішив що рахую через
коеф. = незавершене (Львів)/ вторинний(Львів) і отриманий результ. застосовуєм до аналогів які тоже вторинний населеного р-н Центру |
Здравый подход. И какой получился коэффициент незав./вторичка? |
в межах 0,52-0,54 |
_________________
Роби, що повинен і будь що буде!!! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 14 Июл 2015 10:37 |
|
| Звягин писал(а): |
Доцик писал(а):
zanoza писал(а):
Доцик писал(а):
Саме так.
Посчитай по таким же квартирам с такими же правами.
Обєкт оцінки в районі і це мабуть єдина новобудова. тому я вже вирішив що рахую через
коеф. = незавершене (Львів)/ вторинний(Львів) і отриманий результ. застосовуєм до аналогів які тоже вторинний населеного р-н Центру
Здравый подход. И какой получился коэффициент незав./вторичка?
|
Как по мне, достаточно спорно говорить о здравости такого подхода. Как минимум, при таком сравнении, степени готовности (незавершенности строительства) рассматриваемого здания и зданий, которые выбраны для сравнения, должны быть одинаковыми.
В каждом населенном пункте могут быть свои соотношения, и если во Львове квартира в новострое может быть востребована, то в малом городишке - совсем наоборот, отсюда могут быть и свои соотношения. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Андрей KV
Сообщения: 1061
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 14 Июл 2015 11:30 |
|
А банальный риск, что дом могут недостроить, вы не желаете учитывать?
В Киеве не одна Элита-Центр отметилась. Достаточно много незавершённых домов. И боюсь многие очень нескоро будут сданы. |
_________________
Sex, drugs, rock-n-roll |
|
 |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 14 Июл 2015 14:19 |
|
Не, ребята, давайте договоримся - когда критикуем чей-то расчет, пишем свое альтернативное видение и методику расчета
 |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 14 Июл 2015 14:41 |
|
| zanoza писал(а): |
Не, ребята, давайте договоримся - когда критикуем чей-то расчет, пишем свое альтернативное видение и методику расчета
|
А также выполняем собственно сам расчет по предложенной методике и готовим отчет
В данном случае, я бы как минимум начал бы с посещения или телефонного звонка застройщику этого самого здания. Чуйка есть, что сейчас квартиры в новостроях не разлетаются как пирожки. Или, возможно, что кто-то перепродает свой пай в этом доме. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Доцик
Возраст: 44
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Вт, 14 Июл 2015 15:58 |
|
| Андрей KV писал(а): |
А банальный риск, что дом могут недостроить, вы не желаете учитывать?
В Киеве не одна Элита-Центр отметилась. Достаточно много незавершённых домов. И боюсь многие очень нескоро будут сданы. |
Даний коефіцієнт вже враховує ризк, ціна введеного в експлуатаці метра коштує на відсоків 25 більше.
Добавлено спустя 30 минут 40 секунд:
[/quote]
А также выполняем собственно сам расчет по предложенной методике и готовим отчет
В данном случае, я бы как минимум начал бы с посещения или телефонного звонка застройщику этого самого здания. Чуйка есть, что сейчас квартиры в новостроях не разлетаются как пирожки. Или, возможно, что кто-то перепродает свой пай в этом доме.[/quote]
А вторинний розлітається як пиріжки? |
_________________
Роби, що повинен і будь що буде!!! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 14 Июл 2015 18:09 |
|
| Доцик писал(а): |
А вторинний розлітається як пиріжки?
|
Каждый видит то, что хочет видеть. Вы захотели увидеть пирожки (возможно, в момент прочтения испытывали чувство голода), так тому и быть. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Long
Возраст: 51
Сообщения: 30
Откуда: Северодонецк
|
| Добавлено:
Вт, 14 Июл 2015 21:14 |
|
Доцик
Есть такое мнение (см. вложение) |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
stoimost_gotovnost.pdf |
| Размер файла: |
391.19 Kб |
| Скачан: |
35 раз |
|
|
|
|
Доцик
Возраст: 44
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Ср, 15 Июл 2015 08:58 |
|
| Серый писал(а): |
| Доцик писал(а): |
А вторинний розлітається як пиріжки?
|
Каждый видит то, что хочет видеть. Вы захотели увидеть пирожки (возможно, в момент прочтения испытывали чувство голода), так тому и быть. |
Як кажуть ви о чом. Мій розрахунок має недостатки, оскільки невраховує фактори які можна врахувати тільки емпірично і статистики по них немає. Дайте мені коеф. який враховує ризик не здачі в експл. і методику його розрахунку. |
_________________
Роби, що повинен і будь що буде!!! |
|
|
|
BUAN
Возраст: 49
Сообщения: 27
|
| Добавлено:
Ср, 15 Июл 2015 10:21 |
|
Мені здається , що оцінювати недобудовану квартиру як "права на неї" - це не "зовсім вірно". Це для "юридичного " обороту - недобудована квартира - це ще не нерухомість, а по факту - вона ж існує в часі та просторі. Це так само як оцінювати депозитний вклад в банку , як права на вклад по договору вкладу. І мені здається тут потрібні документи по напрямку 1, а не 2.
Як на мене, то це така собі юридична казуїстика. Даруйте.
Потрібно оцінювати як нерухомість, можна врахувати затрати на добудову та на реєстрацію.
Опонируйте, господа.  :" border="0" /> |
|
|
|
|
|
edgar_po
Сообщения: 966
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Ср, 15 Июл 2015 10:24 |
|
| Доцик писал(а): |
| коеф. який враховує ризик не здачі в експл. і методику його розрахунку |
даний вид ризику повинен бути врахований в коефіцієнті дисконтування при прогнозуванні майбутнього грошового потоку від продажу готової квартири у вашому будинку у вашому регіоні (через n-й період часу). |
|
|
|
|
|
Доцик
Возраст: 44
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Ср, 15 Июл 2015 11:54 |
|
| BUAN писал(а): |
Мені здається , що оцінювати недобудовану квартиру як "права на неї" - це не "зовсім вірно". Це для "юридичного " обороту - недобудована квартира - це ще не нерухомість, а по факту - вона ж існує в часі та просторі. Це так само як оцінювати депозитний вклад в банку , як права на вклад по договору вкладу. І мені здається тут потрібні документи по напрямку 1, а не 2.
Як на мене, то це така собі юридична казуїстика. Даруйте.
Потрібно оцінювати як нерухомість, можна врахувати затрати на добудову та на реєстрацію.
Опонируйте, господа. :" border="0" /> |
це розрахунок кошторису, не враховано такий показник як місце розташування, також можлива маніпуляція у вартості буд. матеріалів. при розрахунку "мого" коеф. цифри сталі реальні я прозвонював забудовника *(не замовника) ціна незданої квартири від 9800 зданої новобудови від 12500 грн.
Добавлено спустя 5 минут 27 секунд:
| edgar_po писал(а): |
| Доцик писал(а): |
| коеф. який враховує ризик не здачі в експл. і методику його розрахунку |
даний вид ризику повинен бути врахований в коефіцієнті дисконтування при прогнозуванні майбутнього грошового потоку від продажу готової квартири у вашому будинку у вашому регіоні (через n-й період часу). |
це надто для мене академічно написано які значення ви пропонуєте використовувати.
внесу ясність оцінка для іпотеки я запропонував банку два варіанти
вище описаний мною
і через визначення % готовності док. надала б відповідна організація банк вибрав перший варіант. Доречі різниця була 3% і це без всякої підгонки. |
_________________
Роби, що повинен і будь що буде!!!
Последний раз редактировалось: Доцик (Ср, 15 Июл 2015 12:02), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 15 Июл 2015 12:01 |
|
| BUAN писал(а): |
| Потрібно оцінювати як нерухомість, можна врахувати затрати на добудову та на реєстрацію. |
Як приклад. Покупець проінвестував придбання квартири у забудовника у 20-ти поверзовому будинку. Квартира розташована на 10-му поверсі. На момент оцінки збудовано лише 4 поверхи. Розкажіть мені (і можливо ще будуть зацікавлені) як врахувати затрати на добудову і хто повинен іх понести, якщо майбутній власник уже заплатив повну вартість забудовнику. Дуже цікаво. І за одно розкажіть, в якому часі і просторі оцінювана квартира існує. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
natakovalenko
Возраст: 44
Сообщения: 1
|
| Добавлено:
Пн, 16 Окт 2017 15:47 |
|
|
|
|
edgar_po
Сообщения: 966
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Вт, 17 Окт 2017 07:04 |
|
| Серый писал(а): |
| І за одно розкажіть, в якому часі і просторі оцінювана квартира існує. |
квартири немає доки не добудована нерухомість та не проведена державна реєстрація прав власності. До того часу є лише майнові права на квартиру, напрямок 2 оцінки. |
|
|
|
|
|
LTOR
Сообщения: 821
Откуда: Asgard
|
| Добавлено:
Вт, 17 Окт 2017 10:27 |
|
для нотаря 1.1 сойдет, главное- шоб в реестре висел |
|
|
|
|
|
edgar_po
Сообщения: 966
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Вт, 17 Окт 2017 12:53 |
|
при чем тут
| LTOR писал(а): |
для нотаря 1.1 сойдет, главное- шоб в реестре висел
|
и
| Серый писал(а): |
| Квартира розташована на 10-му поверсі. На момент оцінки збудовано лише 4 поверхи |
просто поумничать. Все прекрасно понимают, что если квартира в реестре то это 1.1 |
|
|
|
|
|
|
|
