< О К Н О > Форум Клуба оценщиков :: Просмотр темы - Різниця в результатах порівняльного і дохідного 50%. Проблема.

Форум • Правила форума • Пользователи • FAQ • Поиск • Календарь • Регистрация • Профиль • Войти и проверить личные сообщения • Вход

Різниця в результатах порівняльного і дохідного 50%. Проблема.

Следующая тема
Предыдущая тема

Версия для печати

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества

На страницу 1, 2, 3, 4 След.

Автор

Сообщение

galswit
Moderator

Сообщения: 945
Откуда: Львів

Добавлено: Пн, 12 Янв 2015 17:21

І знову в Україні на ринку нерухомості криза. Я би сказав - передреволюційний стан. Покупці не хочуть купувати по старих цінах, а продавці не готові продавати по нових цінах. Знову оцінювачі стоять перед дилемою або щось вигадувати або брати порівняльний підхід який зараз не працює для більшості об'єктів комерційного призначення.
Об'єктивна оцінка без підгонок дає різницю в приблизно 45% між двома підходами (власне дохідний менший від порівняльного). Декілька разів перевірені всі вхідні дані і припущення. Методологічно все добре, по факту держава в особі ФДМУ, МВД, УЗБЕЗУ, СБУ і т.д. не зрозуміє таких цифр. Використовувати якісь ліві коефіцієнти не хочеться. Об'єкти стоять в експозиції по 15-30 місяців. Яке в нас моральне право використовувати такі об'єкти для порівняльного підходу і що з ними робити?

З іншого боку ставка капіталізації яка здатна згладити різницю - нонсенс помножений на безглуздя.
Безризикова по валютних депозитах: треба вводити ризик неотримання цих коштів. Гривневий депозит нижчий від річної інфляції. Ну добре, взяли валютний депозит, порахували ставку кумулятивно з використанням розрахунку кожного з ризиків Виходить К=15%, хоча ще рік тому для цих же об"єктів було 11-12%. Ну а для того щоб дохідний підріс до рівня порівняльного треба щоб ставка була максимум 10%, От така і є проблема. Чи готові ми відповісти на виклики часу? Чи будемо плисти по течії і писати те що думає про ціни замовник або перевіряючий чи контролюючий орган? І основне: як вийти з цієї ситуації без втрат часу, здоров'я і нервів?

Янус

Возраст: 53
Сообщения: 129
Откуда: Львов

Добавлено: Пн, 12 Янв 2015 18:00

Аналізуючи результати отримані двома підходами, оцінювач приходить до висновку:
У зв’язку із економічною ситуацією на ринку дохідний підхід в повній мірі не відображає ринкову вартість приміщень через те, що орендодавці в поточній ситуації намагаються отримати максимально можливий дохід від здачі в оренду приміщень не орієнтуючись на окупність інвестицій за конкретно визначений термін. Але ринок пропозиції оренди реагує на єкономічну ситуацію, зокрема коливання курсу валют, та нестабільність національної валюти значно скорше, ніж ринок пропозиції продажу, що є більш інертним. Відповідно розмах значень отриманих в межах підходів є великим, але визначає тенденції ринку і потребує інтерпретації.
Для порівняльного підходу, найбільш прийнятного для застосування в умовах стабільного ринку, також є певні недоліки при нестабільному курсі і загалом невизначеній економічній ситуації, кількість актуальних пропозицій продажу падає, в пропозиціях існує багато неоднорідних, в приблизно однакових умовах, співставні об’єкти пропонуються до продажу з ціновими діапазонами, що сильно різняться, іноді вартість пропозиції продажу є необ’єктивно велика, не відповідає критеріям окупності, кількість реально укладених угод надзвичайно мала. Багато об’єктів знімається з продажу, але загалом спостерігається падіння вартості пропозиції у стабільній валюті в межах 30%, що вказує на сповільнену, але наявну реакцію ринку на кризові явища.
В таких випадках, коли результати отримані в межах доходного і порівняльного підходів базуються на даних нестабільного ринку, відповідно мають притаманні їм недоліки, з одного боку недотримання принципу повернення інвестиції в часі в межах розумного строку, з другого боку іноді необ’єктивно висока вартість пропозиції через бажання захистити здійснену у стабільній валюті інвестицію, що також не відповідає ринковим умовам.
В таких випадках доцільно інтерпретувати та узгодити результати отримані в межах двох підходів шляхом інтерполяції результатів, шляхом визначення коефіцієнту довіри до кожного з результатів.
Оцінювач надає 10% переваги значенню отриманому методом капіталізації доходів врахувавши, що вартість має лише та нерухомість яка здатна приносити дохід, але врахувавши фактор порушення строків окупності, дохідний підхід лише повільно впливає на ринок пропозицій-продажу, зменшуючи сподівання і очікування, але зі спливом певного часу та 90% методу врахування поправок, який найбільш точно характеризує пропозицію купівлі приміщень з подібним до оцінюваного функціональним використанням з врахуванням фактору мінімальної кількості трансакцій на ринку. В існуючій ситуації подібне узгодження дає уяву про дійсну ситуацію на ринку і дає можливість інвестору визначити найбільш прийнятний діапазон вартості об’єкта при бажанні здійснити реальну операцію на ринку.

Это как бы конва, весовые коэффициенты тут чисто условные, для примера реализации идеи. Есть еще исследования о инерционности рынка недвижимости. Ну и нужно иметь базу данных, репрезентативную за период. Или ручками.

Так начинали работать над этой темой.

Gorets11
Гость

Добавлено: Пн, 12 Янв 2015 18:48

galswit писал(а):

Об'єктивна оцінка без підгонок дає різницю в приблизно 45% між двома підходами (власне дохідний менший від порівняльного).

На мой взгляд, данная проблема появилась не сегодня, а уже давно. И корень данной проблемы в том, что данные методы основаны на совершенно различных принципах. Методически предполагается, что потенциальные покупатели в равных долях ориентируются кто-то на принцип ожидания, кто-то на принцип спроса-предложения... Но на практике, лишь единицы потенциальных покупателей при выборе объектов недвижимости ориентируются на принцип ожидания: основная часть потенциальных покупателей ориентируются лишь на принцип спроса и предложения... Отсюда и вполне объяснимая разница между доходным и сравнительным подходами: по сути, доходный подход мертв...

galswit писал(а):

З іншого боку ставка капіталізації яка здатна згладити різницю - нонсенс помножений на безглуздя.
Безризикова по валютних депозитах: треба вводити ризик неотримання цих коштів. Гривневий депозит нижчий від річної інфляції. Ну добре, взяли валютний депозит, порахували ставку кумулятивно з використанням розрахунку кожного з ризиків Виходить К=15%, хоча ще рік тому для цих же об"єктів було 11-12%. Ну а для того щоб дохідний підріс до рівня порівняльного треба щоб ставка була максимум 10%, От така і є проблема.

Не знаю, какие способы Вы уже опробовали. Wink

Наверное, единственный способ хоть как-то повлиять на ставку капитализации - при ее расчете использовать прогнозы на изменение как цен, так и ставки капитализации... Другое дело, что с точки зрения элементарного бизнеса, даже 15% на сегодня никак не компенсируют риски вложения в недвижимость... На мой взгляд, учитывая экономическую ситуацию в Украине, более логичной выглядит ставка на уровне 22-25%... Хотя, признаю, самому такую получить не удается... Smile

galswit писал(а):

Чи готові ми відповісти на виклики часу? Чи будемо плисти по течії і писати те що думає про ціни замовник або перевіряючий чи контролюючий орган? І основне: як вийти з цієї ситуації без втрат часу, здоров'я і нервів?

А есть варианты? Куда мы денемся? Ответим... Wink

Mary

Возраст: 44
Сообщения: 753
Откуда: Киев

Добавлено: Пн, 12 Янв 2015 21:33

Те сделки, которые видела, даже при ну очень срочной продаже до 50% не "падали". Да, продаж мало, но они есть.
Имхо, когда пойдет "сброс" цен - тогда и можно говорить про ужас-ужас, а пока находится покупатель - то или рыночную, или стоимость реализации с учетом укороченного срока экспозиции Smile

Моральное право - это у продавцов, у нас только уголовное в случае чего Smile

_________________
Стань донором - спаси жизнь

Алекс

Возраст: 47
Сообщения: 130
Откуда: Черниговская область

Добавлено: Пн, 12 Янв 2015 23:11

Видел работы сделанные для аренды комунального майна, прошедшие рецензию регионального ФДМУ с разницей между доходным и сравнительным 50%.... Результат взят на основе доходного...

levsha

Сообщения: 28

Добавлено: Пн, 12 Янв 2015 23:45

Очень интересная тема.

galswit писал(а):

Покупці не хочуть купувати по старих цінах, а продавці не готові продавати по нових цінах Знову оцінювачі стоять перед дилемою або щось вигадувати або брати порівняльний підхід який зараз не працює для більшості об'єктів комерційного призначення. Об'єкти стоять в експозиції по 15-30 місяців

Полностью согласен. Объекты в экспозиции 15-30 месяцев, обновление происходит автоматически, корректировку на курс никто не проводит...

Gorets11 писал(а):

Проблема действительно появилась давно. Спрос до 2009 года довольно сильно стимулировался банковским кредитованием.
Почему мертв доходный подход? Как раз сейчас часть народа научилась считать.
Также роль отыгрывает колебания курса. Предложения по продаже в валюте, а аренда в гривне.

По поводу весовых коэффициентов. Очень хорошее возможное решение проблемы. Одна загвоздка: обосновать эти весовые коэффициенты. (Знаю банк, где внутренней нормативкой для отдела оценки залогов эти коэф. установлены). Согласен, что это поле для творчества. Можно диссертацию защитить и не одну и не решить поставленную задачу. Разве что это будет на законодательном уровне.

Mary писал(а):

Моральное право - это у продавцов, у нас только уголовное в случае чего Smile

На сколько упали продажи? И почему ужас при сбросе цен. Ведь сброс будет в валюте, а в гривне рост. У на курс по сравнению с 2013г. вырос в 2 раза (официально), а неофициально 2,5-3 раза. Рост цен на недвижимость вызван в большей степени курсовой разницей. Зарплату мы получаем в гривне, а цены почему-то в другой валюте. Стабилизация продаж (их появление) возможна только после стабилизации в стране, наступлением МИРА. Все остальное невозможно без этого.

Mary

Возраст: 44
Сообщения: 753
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 13 Янв 2015 07:55

levsha, Сброс цен - я про ситуацию, когда 50% доходника начнут расти до 60, 70, 80 и т.д. Но спасибо за лекцию про рынок, я вот сколько работаю - так до сих пор не в курсе, что, как и почему происходит Very Happy

_________________
Стань донором - спаси жизнь

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 13 Янв 2015 09:00

Gorets11 писал(а):

Отсюда и вполне объяснимая разница между доходным и сравнительным подходами: по сути, доходный подход мертв...

Предвидя очередной безрезультатный спор с данным оппонентом. Но все же.
Ну да, зато сравнительный живее всех живых. Наверное, чтобы говорить о мертвости, нужно для начала проанализировать, как оба пациента (сравнительный и доходный подход) реагировали на изменения ситуации.
Доходный подход: арендные ставки уменьшились, превалирующее большинство расчетов перешло в гривну, хотя до этого были в валюте или валютные переводились по курсу, появилось много новых схем расчетов (это в основном касательно профессиональных объектов недвижимости, но все же), арендодатели очень сговорчивы при торге по аренде (за упорство рискуешь остаться с пустым помещением, а так как минимум есть возможность получать хоть что-то и компенсировать затраты на содержание объекта).
Что же в сравнительном подходе? Лежит себе спокойненько и изредка вытворяет какие-то непонятные конвульсии с незначительными колебаниями стоимости. И все.
Так какой же тогда из пациентов мертв? Как по мне, тот который меньше всего реагирует на изменения.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Yourick

Сообщения: 708
Откуда: Киев и область

Добавлено: Вт, 13 Янв 2015 10:21

У меня когда-то сложилась одна из концепций ценообразования в ситуации, при которой:
1. есть ценовые предложения по продаже, но ничего по ним продать нельзя - по таким высоким ценам не покупают,
2. есть ценовой уровень спроса, но ничего купить нельзя - пот таким низким ценам не продают.
Тогда стоимость где-то посередине, например, на середине интервала "ценовое предложение покупателя - скорректированное на разумный торг ценовое предложение продавца".
В данной ситуации можно придерживаться той же логики:
1. сравнительный подход, реализованный на базе ценовых предложений по продаже по сути не отражает сейчас ничего кроме желаний собственников избавиться от майна по максимально возможной цене, и даёт результат, по которому ничего продать нельзя - по таким высоким ценам не покупают,
2. доходный подход, реализованный на ставках аренды "на уровне выживания" и "вменяемых ставках капитализации" (забыть про метод экстракции), по сути отражает полезность майна, но даёт результат, по которому ничего нельзя купить - пот таким низким ценам не продают.
Тогда объективно РС где-то посередине, например, на середине интервала "доходный - сравнительный".
И всё-равно остаются вопросы:
- какой торг для адекватных (наименьших) ценовых предложений?
- вменяемая Ск?

_________________
"я не оценщик, я только учусь"

kink

Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск

Добавлено: Вт, 13 Янв 2015 10:40

Gorets11 писал(а):

На мой взгляд, учитывая экономическую ситуацию в Украине, более логичной выглядит ставка на уровне 22-25%... Хотя, признаю, самому такую получить не удается...

+1
техника группы инвестиций "по Слуцкому" в украинских условиях кредитования коммерческой недвижимости дает ставку капитализации в диапазоне 15- 20% для долларовых кредитов, а если брать гривневые (что логичнее, так как заметил Серый аренда перешла в гривну) - больше 22%
http://www.labrate.ru/sloutsky

Добавлено спустя 17 минут 48 секунд:

Yourick писал(а):

И всё-равно остаются вопросы:
- какой торг для адекватных (наименьших) ценовых предложений?

материал 2011г. http://blog.liga.net/user/rubanov/article/6880.aspx
еще актуален, полагаю.
по коммерческой недвижимости получено среднее значение поправки на уторговывание 18%
предлагается для адекватных ценовых предложений торг 10%
для низколиквидных или малорепрезентативных на рынке объектов более 18%
более свежее http://proconsul.com.ua/konsultacii/pokazateli-rynka-nedvizhimosti/skidka_na_torg_na_rynke_zhiloj_i_kommercheskoj_nedvizhimosti_Kharkova.html
15-30% для коммерческой, 5-15% квартиры

Добавлено спустя 7 минут 32 секунды:

Серый писал(а):

Так какой же тогда из пациентов мертв? Как по мне, тот который меньше всего реагирует на изменения.

+1, именно поэтому

Алекс писал(а):

... Результат взят на основе доходного...

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Вт, 13 Янв 2015 11:19

Вівторок, 13 січня 2015 11:01
Рынок недвижимости в условиях военного времени. Прогноз на 2015

HUGO

Возраст: 46
Сообщения: 1260

Добавлено: Вт, 13 Янв 2015 11:20

Наконец то говорим по делу.
Проблема в том, что целый ряд объектов сравнения в СП - это объекты, которые хотят продать. А базы уже проданных объектов (реальных цен) у оценщика нет. Поэтому этот сегмент латентный.
Что касается ДП, то арендные ставки во первых открыты для всех, во вторых они не отражают доход как таковой, т.к. цель арендодателей не столько нажиться в этих дурных условиях, столько не тратить ден. средств на пустое содержание и обслуживание.
Бизнес в катастрофическом занепаде. Реальных арендаторов с каждым днем все меньше. Доллар растет, а вот арендные ставки в гривне нет.
Казалось бы выход не в кумуляции ставки, а в мультипликаторе (рыночной экстракции). Любимая операция Руджа. И я с ним тоже согласен на все 100. Но и это не работает - так как нет надежной базы (см.выше).
Посмотрите на объявления о продаже, творится Бог знает что.
Цены предложений уже сами варьируют более 50%. Кто то просит "а я так хочу и точка, мне не к спеху", кто то тупо ждет "а может прокатит для особо нуждающегося", а это уже не рыночная мотивация а специальная стоимость, кто то морозиться по своим причинам.
В условиях, когда на рынке ХАОС, о каком ПОРЯДКЕ можно говорить в оценке.
Посмотрите на агентства недвижимости, в хорошие времена они печатали анализы и цены в диапазонах мин-мах, затем когда стало хреново - только мин. А теперь и вовсе не печатают.
Но в отличии от них, нам надо работать, и предавать процессу хоть какую то аргументированность.
Как можно сварить хороший борщ имея гнилые ингредиенты. Только выворачивая себя на изнанку.
Знаю что Горец не долюбливает загнивающий запад. Но там есть, насколько я знаю, спец.переодика, журналы где отражены реальные цены продаж. Продаж, а не предложений.
Мы страна специфик. Даже если мы знаем "реальную" цену продажи, не факт, что она действительно реальная. Готовя борщ "в слепую" и беря на порезку лук, не факт что ты именно его взял.
Вобщем не знаю как быть. Вот и метры как воды в рот набрали.
Я вообще стараюсь в СП показывать на выходе диапазон, без точечного значения.
Вывод: делаем что можем - и пусть будет как будет.

kink

Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск

Добавлено: Вт, 13 Янв 2015 11:25

HUGO писал(а):

Я вообще стараюсь в СП показывать на выходе диапазон, без точечного значения.

почти аналогично, только в согласовании указываю точечное значение и сравниваю результат ДП с нижним диапазона СП

Gorets11
Гость

Добавлено: Вт, 13 Янв 2015 11:46

HUGO писал(а):

Знаю что Горец не долюбливает загнивающий запад. Но там есть, насколько я знаю, спец.переодика, журналы где отражены реальные цены продаж. Продаж, а не предложений.

Не пойму, нафиг здесь было упоминать про Горца? Laughing

Кстати, я никогда не говорил, что "не люблю" запад... Я всегда говорил, что не считаю нужным и возможным преклоняться и бездумно копировать то, что прижилось там.
Теперь по сути. Используя цены продаж - мы фактически отрезали бы себе возможности для реального анализа рынка. Ведь, с одной стороны, помещение помещению рознь... Во вторых, цены продаж - это результат ЧЬЕГО-ТО (не нашего) исследования рынка... Т.е., кто-то взял данные о сделках, свел их в какую-то таблицу, опубликовал эту таблицу, а оценщику осталось лишь взять эти данные и умножить их на кол-во квадратных метров... Понятно, что я пишу условно, но все же... Получается, что "оценщиком" в данном случае является то лицо, которое данные собрало и опубликовало, а тот, кто эти данные использовал - просто "живой калькулятор"... На мой взгляд, это просто разновидность "схемы Яценко"... А роль "Института качества" выполняет та структура, которая собирает и обрабатывает данные по сделкам. Я знаю, что в некоторых странах публикацией данных о сделках занимается государство. Но, там публикуются "усредненные" данные, без привязки к объекту... Т.е.,такие, который оценщику никак не помогут... Тем более, что любая усредненная цифра - это результат, которого в природе не существует... Wink

Yourick

Сообщения: 708
Откуда: Киев и область

Добавлено: Вт, 13 Янв 2015 11:50

kink писал(а):

HUGO писал(а):

Я вообще стараюсь в СП показывать на выходе диапазон, без точечного значения.

+++
В целом аналогично: СП - диапазон, ДП - значение, если ДП принадлежит диапазону СП - всё ОК.

Но насколько я понял, тема про более глубокую Ж... - когда области значений ДП и СП не пересекаются.

_________________
"я не оценщик, я только учусь"

kink

Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск

Добавлено: Вт, 13 Янв 2015 12:01

Gorets11 писал(а):

Теперь по сути. Используя цены продаж - мы.... и далее бла бла бла

вы не согласны с постулатом, что оценка реальной рыночной стоимости возможна ТОЛЬКО на основании цен состоявшихся сделок?

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 13 Янв 2015 12:14

kink писал(а):

Это все хорошо. Но, как по мне, та ситуация 2008-2010 гг. и текущая имеют как сходства, так и существенные различия.
Сходства: падение курса гривны (не такое как сейчас, хотя его тогда удержали искусственно, может такого уровня как сейчас и не достигло бы, но все же), падение покупательской способности населения, падение объемов производства и потребления.
Различия: основное различие - причина ситуации. Тогда это было общемировое экономическое падение. Сейчас - наша локальная ситуация. Тогда с проблемами боролись всем миром и выплывали как-то в общей течии, сейчас - мы сами и проблемы у нас только наши. И первопричина - не экономическая, а военная. И где эта первопричина остановится - неизвестно: сейчас на текущих рубежах, завтра кто его знает что там повернет в голове у "брата" и куда он дальше попрет и где будет следующая остановка? И этот фактор тоже имеет немаловажную роль в принятии решения покупки чего-то существенно дорогого, даже если и деньги есть. Купив сегодня, завтра можно остаться нисчем.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

HUGO

Возраст: 46
Сообщения: 1260

Добавлено: Вт, 13 Янв 2015 12:15

Клинку - ну естественно, то что вы сказали делаю и я.
В том то и дело, чтобы ДП лежал в диапазоне СП.
Горец - ну просто вы, как я заметил, не все любите "как у них", критикуете
их частенько + плюс на форуме активный участник, вот и ссылки на вас. Это же +. Very Happy

Сергей_К

Возраст: 55
Сообщения: 2543
Откуда: Недалеко от Киева

Добавлено: Вт, 13 Янв 2015 12:28

levsha писал(а):

На сколько упали продажи?

Допустим по г. Киев есть вот такие данные о продажах квартир за 2014 г.

Цитата:

Продажи недвижимости в Киеве упали вдвое

За 2014 г. в Киеве было продано 13,43 тыс. квартир: 5 651 — на вторичном рынке и 7 779 — в новостроях, сообщили "Вестям" в SV Development.

Это более чем в два меньше, чем в годом ранее, когда распродали 30,6 тыс. квартир: на вторичном рынке новых хозяев нашли 16 154 квартир, а на первичном — 14 467.

Можно ли доверять источнику информации, я не знаю.

_________________
Знания - столь драгоценная вещь, что его не зазорно добывать из любого источника.
Путь, усыпанный цветами, никогда не приводит к славе.

galswit
Moderator

Сообщения: 945
Откуда: Львів

Добавлено: Вт, 13 Янв 2015 13:50

Gorets11 писал(а):

Не знаю, какие способы Вы уже опробовали. Наверное, единственный способ хоть как-то повлиять на ставку капитализации - при ее расчете использовать прогнозы на изменение как цен, так и ставки капитализации... Другое дело, что с точки зрения элементарного бизнеса, даже 15% на сегодня никак не компенсируют риски вложения в недвижимость... На мой взгляд, учитывая экономическую ситуацию в Украине, более логичной выглядит ставка на уровне 22-25%... Хотя, признаю, самому такую получить не удается...

На мій погляд зараз в більшості випадків купують комерційну нерухомість для захисту капіталу від знецінення і з надією на світле майбутнє. І тоді виглядає все ОК. Депозит валютний до 9% + ризики на виході 15% дуже навіть нормально. Та і 10% теж не так погано. Валюта інфлює, а нерухомість... - невідомо.

HUGO писал(а):

Что касается ДП, то арендные ставки во первых открыты для всех, во вторых они не отражают доход как таковой, т.к. цель арендодателей не столько нажиться в этих дурных условиях, столько не тратить ден. средств на пустое содержание и обслуживание.
Бизнес в катастрофическом занепаде. Реальных арендаторов с каждым днем все меньше. Доллар растет, а вот арендные ставки в гривне нет.
Казалось бы выход не в кумуляции ставки, а в мультипликаторе (рыночной экстракции). Любимая операция Руджа. И я с ним тоже согласен на все 100. Но и это не работает - так как нет надежной базы (см.выше).

Тобто що дохідний що порівняльний це втеча від бізнесової дійсності зразка "2014 Україна".
На поверхні 2 варіанти:
1 Дохідний підхід - порівняльний підхід = 50/50.
2. Всупереч класичній теорії ринкова екстракція СК = 10% Це захист капіталу, надія на світле майбутнє і все таки більше ніж депозит, який вже давно не безризиковий інструмент.

Gorets11
Гость

Добавлено: Вт, 13 Янв 2015 13:59

kink писал(а):

Gorets11 писал(а):

Теперь по сути. Используя цены продаж - мы.... и далее бла бла бла

Да, не согласен. Поясняю: цены сделок показывают Вам ПРОШЛОЕ состояние рынка. Опираясь на эти данные Вы не в состоянии спрогнозировать, какая стоимость есть "сегодня" и будет "завтра", Вы можете сказать лишь о цене, которая была "вчера". Если же анализировать стоимости предложения, то можно спрогнозировать, какие стоимости будут "завтра", но невозможно сказать, какими они были "вчера"... Стоимость "сегодня" можно определить лишь владея данными И по состоявшимся сделкам, И по данным предложения.
Однако, если ресурс данных ограничен только чем-то одним, то, думаю, все-таки, предпочтительнее анализировать данные предложения, поскольку это данные, на которые в меньшей степени накладывается отпечаток субъективности. Вы ведь, надеюсь, помните, что каждая сделка - СУБЪЕКТИВНА, а, значит, по сути, полученная цена является результатом личных договоренностей продавца и покупателя, которыми учтены их личные субъективные факторы. Такая цена совсем не обязательно отражает рыночную стоимость и рыночные тенденции.

Yourick

Сообщения: 708
Откуда: Киев и область

Добавлено: Вт, 13 Янв 2015 14:31

Gorets11 писал(а):

Однако, если ресурс данных ограничен только чем-то одним, то, думаю, все-таки, предпочтительнее анализировать данные предложения, поскольку это данные, на которые в меньшей степени накладывается отпечаток субъективности.

Ага, и если в результате анализа данных предложений последует вывод о том, что "цінові пропозиції неоднорідні, неадекватні, не... - тобто неринкові" - и шо потим з цым робыть?

_________________
"я не оценщик, я только учусь"

kink

Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск

Добавлено: Вт, 13 Янв 2015 14:52

Gorets11, ОК, согласен, цена была вчера, срок экспозиции закончился, логично утверждать что получается стоимость как бы "сколько стоил объект на дату оценки"....но речь ведь не об этом...в НС1 не указано, когда срок экспозиции - до или после даты оценки, не рассматриваются и альтернативные варианты стоимостей "устремленных в будущее", законодательно як кажуть маємо те, що маємо. Речь о том, что цены сделок - это 100% факт, и где тут субъективность? а в ценах предложений нет субъективности? вы делаете мне смешно. Скидки на торг имеют объективное обоснование? не более чем субъективное экспертное мнение.
В целом, я разделяю сомнения и озабоченность коллег, рынок недвижимости непредсказуем, трактовать его год назад было непросто, а сейчас вообще оценка превращается в танцы с бубнами вокруг костра цен предложений...

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Вт, 13 Янв 2015 15:36

Gorets11 писал(а):

Это все классно. Но если почитать мировую классику оценки, то там все описание сравнительного подхода основано исключительно на фактах свершившихся сделок. Те же поправки на дату продажи, условия продажи, условия финансирования и т.д., которые там предлагают вводить, просто невозможно сделать относительно предложений т.к. они неизвестны и могут быть применены только к фактам свершившихся сделок. И многое другое. Для этого и есть мы оценщики, чтобы эти субъективизмы в конкретных сделках выявить и внести корректировки для приведения их к рыночным данным с учетом особенностей объекта оценки.
Вы говорите, что сделки - субъективны. Но если они лягут в один ряд с незначительными отклонениями, то это уже не субъективизм будет.
Также как сделки субъективны, так же и предложения тоже субъективны. Фактор клиента "я столько хочу/мне столько нужно для последующей операции" еще никто не отменял. И тому предложений масса.
У нас вообще патовая ситуация в стране: даже если бы и реестр сделок был открыт, то там в договорах такие бы циферя встречались и такая свистопляска, что еще похлеще той, которая на рынке предложений.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Последний раз редактировалось: Серый (Вт, 13 Янв 2015 15:38), всего редактировалось 1 раз

флай

Возраст: 47
Сообщения: 991
Откуда: Днепр

Добавлено: Вт, 13 Янв 2015 15:36

Yourick писал(а):

Gorets11 писал(а):

согласна, возникает сплошь и рядом... и неоднородные и неадекватные...
согласна также с уважаемым Кинком о том, что зафиксированные цены сделок это хоть что-то, а не прошлое... это точки отсчета собственно говоря, на которые ориентируются все участники рынка в своих ожиданиях относительно рынка и его условий и ближайшего будущего. И тоже солидарна с коллегами, что совершенно непонятно как логично обосновать разбег ставок, подходов и цен предложений

Добавлено спустя 3 минуты 43 секунды:

Серый писал(а):

Для этого и есть мы оценщики, чтобы эти субъективизмы в конкретных сделках выявить и внести корректировки для приведения их к рыночным данным с учетом особенностей объекта оценки.
Вы говорите, что сделки - субъективны. Но если они лягут в один ряд с незначительными отклонениями, то это уже не субъективизм будет.
Также как сделки субъективны, так же и предложения тоже субъективны. Фактор клиента "я столько хочу/мне столько нужно для последующей операции" еще никто не отменял. И тому предложений масса.
У нас вообще патовая ситуация в стране: даже если бы и реестр сделок был открыт, то там в договорах такие бы циферя встречались и такая свистопляска, что еще похлеще той, которая на рынке предложений.

а еще больше она патовая оттого, что по этому поводу нет никакого официального текста.. в принципе регулятор как собственник некоей доли крайини, по-хорошему мог бы выразить хотя бы озабоченность текстом... пусть даже с обтекаемой формулировкой.... хотя что это я... Laughing

kink

Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск

Добавлено: Вт, 13 Янв 2015 15:45

Сергей_К писал(а):

Можно ли доверять источнику информации, я не знаю.

мне тоже интересен этот источник (http://www.svdevelopment.com/ru/web/), в "статистике" указывается что используются цены продаж

флай

Возраст: 47
Сообщения: 991
Откуда: Днепр

Добавлено: Вт, 13 Янв 2015 15:48

а там все время пишется что цены продаж , но какие-то подозрительно высокие. где-то уже было по поводу объективности этого источника и о том, что она невысока.

Gorets11
Гость

Добавлено: Вт, 13 Янв 2015 15:58

Yourick писал(а):

Внимательнее смотреть на выборку... Тогда "неоднородные и неадекватные" ценовые предложения у Вас вообще не попадут в выборку... Laughing

Конечно, если речь идет о категории недвижимости, имеющей достаточное количество предложений, а не 4 или 5, среди которых, действительно, может быть 50/50 нормальных / неадекватных...

Добавлено спустя 10 минут 39 секунд:

kink писал(а):

в НС1 не указано, когда срок экспозиции - до или после даты оценки, не рассматриваются и альтернативные варианты стоимостей "устремленных в будущее", законодательно як кажуть маємо те, що маємо.

Здесь Вы не точны: например, для дисконтной ставки есть методология расчета на "падающем" рынке и на "растущем". Было бы желание, можно было бы и для сравнительного использовать... Другое дело, что мудохаться за 300 или, тем более, 100, грн. - это мазохизм... Понятно, что не все оценщики - мазохисты... Wink

kink писал(а):

Речь о том, что цены сделок - это 100% факт, и где тут субъективность?

В каждой присутствует...

kink писал(а):

а в ценах предложений нет субъективности? вы делаете мне смешно.

Мне жаль, но в данном случае я не могу "сделать Вам смешно"... Поскольку об отсутствии субъективизма в ценах предложения не говорил. Там он тоже присутствует... Но, там больше объективизма... По банальной причине: цены предложений известны не только оценщикам, но и потенциальным продавцам... Поэтому, на цены предложений продавцы и ориентируются... Плюс - традиции. Например, одной из традиций является торг...

kink писал(а):

Скидки на торг имеют объективное обоснование? не более чем субъективное экспертное мнение.

Если "экспертное" - то, большая доля объективизма там есть... Если же просто написано "экспертно установил", чтобы врубить скидку в 40% (заказчик так пожелал и оплатил), то, согласен, чисто субъективная величина, зависящая исключительно от щедрости клиента... Wink

kink писал(а):

В целом, я разделяю сомнения и озабоченность коллег, рынок недвижимости непредсказуем, трактовать его год назад было непросто, а сейчас вообще оценка превращается в танцы с бубнами вокруг костра цен предложений...

С этим, кажется, здесь вообще никто не спорит... Laughing

Добавлено спустя 9 минут 29 секунд:

Серый писал(а):

Но если почитать мировую классику оценки, то там все описание сравнительного подхода основано исключительно на фактах свершившихся сделок.

А еще я слышал, что в "мировой практике" принято головой об стенку биться... Тоже будем повторять? Wink

Нет вопросов, если бы хоть у кого-то в Украине была реальная информация обо ВСЕХ реальных ценах ВСЕХ сделок - тогда можно было бы говорить об использовании реальных цен... Причем, сравнение цен сделок и цен предложений - давали реальный результат...

galswit
Moderator

Сообщения: 945
Откуда: Львів

Добавлено: Ср, 14 Янв 2015 16:49

Колеги, якщо тема себе вичерпала, то закриваємо, бо питання цін пропозицій, угод і т.д. зрозуміле, але не це зараз і тут я би хотів обсудити.

Moderator3
Moderator

Сообщения: 685

Добавлено: Ср, 14 Янв 2015 21:30

!	Moderator3:
	Тема почищена от флуда. Gorets11, kink - личная переписка работает.

_________________
Я живу на своїй, Богом даній, землі!

HUGO

Возраст: 46
Сообщения: 1260

Добавлено: Чт, 15 Янв 2015 15:31

Ну вот в кой то веки по професьон и облом Very Happy

Gorets11
Гость

Добавлено: Чт, 15 Янв 2015 16:32

HUGO писал(а):

Ну вот в кой то веки по професьон и облом Very Happy

Почему же "облом"? Если есть, что добавить к сказанному - кто ж Вам мешает? Просто, у кого что было сказать - уже сказали. Поэтому и тишина в ветке.
Или Вы предлагаете одно и то же по сто раз переписывать разными словами лишь для того, чтобы ветка жила?

Юрий Андрусенко

Сообщения: 912
Откуда: Херсон

Добавлено: Чт, 15 Янв 2015 17:10

Шановні колеги, теж зіткнувся з такою проблемою. Спробував вирішити її наступним чином. Не претендую на істину у останній інстанції, проте, можливо, комусь стане у нагоді або хоча б наведе на необхідні думки.

Характеристика економічного знецінення. Ринок нерухомості перебуває у глибокій стагнації. Рік, що минає, став одним із найскладнішим і найнепередбачуванішим для ріелті-сфери. При цьому ціни пропозиції прямо залежать від курсу валют. Справа в тім, що незважаючи на нормативне зобов’язання вказувати ціни пропозиції у національній валюті, представники продавців традиційно зазначають ціни у доларах США, євро або у гривнях за обмінним курсом. Оскільки найважливішим мірилом даної сфери є економічна цінність від володіння нерухомістю, проведемо аналіз зміни курсу долара США за офіційним курсом НБУ порівняно з індексом інфляції за даними держстату. Так, офіційний курс НБУ української гривні до долара США від початку 2014 року до дати оцінки впав на 50,4%:

7,993 х 100 / 15,8544 = 50,4%.

За той самий час інфляція в Україні склала 21,2%:

http://index.minfin.com.ua/index/infl/

Таким чином, офіційний курс долара США до гривні перевищив ризик інфляційних очікувань на 29,2%:

50,4 – 21,2 = 29,2 %.

Коефіцієнтне вираження приведеної величини може відображати економічне знецінення для нерухомого майна як одного з найбільш поширених та ефективних капіталовкладень:
1 – 29,2/100 = 0,71.

Зазначене коефіцієнтне вираження економічного знецінення знаходить своє застосування для всіх прийнятих оферт і має забезпечити нівелювання економічно невиправданого зростання ціни пропозиції земельних поліпшень на тлі загальнодержавного економічного спаду.

edgar_po

Сообщения: 966
Откуда: козацький край

Добавлено: Чт, 15 Янв 2015 17:59

Юрий Андрусенко писал(а):

7,993 х 100 / 15,8544 = 50,4%.

За той самий час інфляція в Україні склала 21,2%:

http://index.minfin.com.ua/index/infl/

Таким чином, офіційний курс долара США до гривні перевищив ризик інфляційних очікувань на 29,2%:

50,4 – 21,2 = 29,2 %.

Коефіцієнтне вираження приведеної величини може відображати економічне знецінення для нерухомого майна як одного з найбільш поширених та ефективних капіталовкладень:
1 – 29,2/100 = 0,71.

а якби курс не мінявся і залишився 7,993, то коефіцієнт економічного знецінення склав би 0,212. Щось не так працює. Треба розбиратися та шукати звязок.

До того ж Національні стандарти не регламентують застосування якихось коефіцієнтів знецінення при застосуванні порівняльного підходу.

Юрий Андрусенко

Сообщения: 912
Откуда: Херсон

Добавлено: Чт, 15 Янв 2015 19:15

Ні, колега. Якби курс не мінявся, коефіцієнт економічного знецінення міг би становити різницю між інфляційними очікуваннями і фактичними показниками інфляції. Чим Вам не зв'язок? Smile

Звичайно, це тільки гіпотеза і було б чудово, якби хтось мав верифіковану альтернативу Smile

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Чт, 15 Янв 2015 21:41

Юрий Андрусенко писал(а):

Характеристика економічного знецінення.

Что-то, уважаемый коллега Юрий Андрусенко, Вас куда-то не туда...

Первое: Вы уверены, что такой экономический износ (обесценение) Вам нужен в рамках затратного подхода? Что он все-таки характеризует?

Второе: индекс инфляции (изменения потребительских цен) - это изменение покупательной способности гривни. Изменение курса гривни относительно доллара - это относительное изменение покупательной способности двух валют... И какое это отношение имеет к экономическому износу недвижимости?
Скорее, можно сказать, что в основе и экономического износа, и изменения покупательной способности гривни лежат общие экономические факторы. Но уже проявляются эти факторы в этих 2 явлениях уже по-разному...

И вот эта фраза (фразы...):

Юрий Андрусенко писал(а):

При цьому ціни пропозиції прямо залежать від курсу валют. Справа в тім, що незважаючи на нормативне зобов’язання вказувати ціни пропозиції у національній валюті, представники продавців традиційно зазначають ціни у доларах США, євро або у гривнях за обмінним курсом.

как-то не связаны друг с другом, и вообще весьма сомнительны по содержанию...

_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер

Юрий Андрусенко

Сообщения: 912
Откуда: Херсон

Добавлено: Пт, 16 Янв 2015 08:41

Уважаемый Грей Хорс, корректировка проводилась по данным сравнительного подхода, о чем, собственно, вопрошал топикстартер. Пересмотрите, пожалуйста, содержание моего первого поста - в последнем абзаце содержатся все ответы. На всякий случай последний абзац еще раз:
Зазначене коефіцієнтне вираження економічного знецінення знаходить своє застосування для всіх прийнятих оферт і має забезпечити нівелювання економічно невиправданого зростання ціни пропозиції земельних поліпшень на тлі загальнодержавного економічного спаду.

Тема, как это часто бывает, уходит от сути. Возможно, это помешало взглянуть на вопрос "как есть", т.е. в контексте именно вопроса, а не последующий околосуждений, почему это возникло да как. Не наше с Вами дело, почему это возникло, возможно, мы узнаем об этом позже. Важно, как мне кажется, предложить что-то приближенное к обоснованному. Я предложил то, что считаю таковым Smile

Т.е. еще раз - гипотеза заключается в том, что обычные инфляционные ожидания заложены в предложениях и не подлежат корректировкам. Уровень обычных ожиданий можно проследить по ретроспективе. В моем случае я в рамках сравнительного подхода показал разницу между годовым уровнем инфляции и годовым увеличением курса твердой валюты, чтобы продемонстрировать возникший разрыв между статической платежеспособностью покупателя и возросшим значением предложения продавца. Еще раз - в надежде, что это кому-нибудь пригодится или натолкнет на мысли, возможно, даже нужные. Всего хорошего! Smile

Серый
Оценщик футбола

Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев

Добавлено: Пт, 16 Янв 2015 09:08

Юрий Андрусенко писал(а):

Грей Хорс прав в части того, что применение коэффициентов износа или обесценения (в наших стандартах все три вида износов названы собственно износом, в мировой практике износом называется только физический износ, а внешнее и функциональное - обесценение ибо сам по себе объект не изнашивается, а именно обесценивается). Наверное, с этим связаны его мысли.
В сравнительном подходе применяются только корректировки.
Вот еще какая мысль возникла по теме дискуссии.
По сути арендные ставки отображают возможный уровень дохода в виде арендной платы, который можно получить сегодня. Текущая арендная ставка никак не отображает возможные ожидания в будущем. По факту улучшения или ухудшения ситуации арендодатель и арендатор в ходе переговоров скорректируют ее исходя из сложившейся на момент переговоров ситуации, но опять-таки до следующего момента изменения ситуации. Многими договорами предусмотрены всевозможные индексации, пересмотры арендных ставок и т.д. Мы же закрепляя арендную ставку на уровне, сложившемся на дату оценки, фактически говорим, что на протяжении всего периода ситуация будет такой, как сложилась в текущий момент.
В свою очередь, в стоимость предложений к продаже заложено некое ожидание улучшения ситуации в будущем. Т.е. стоимость предложения отображает стоимость объекта на протяжении всего периода его оставшегося срока жизни, в том числе и включает ожидание улучшения ситуации и поднятия стоимости объекта недвижимости.
С этим тоже может быть связана часть разрыва между результатами доходного и сравнительного подходов.

_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь

Последний раз редактировалось: Серый (Пт, 16 Янв 2015 09:52), всего редактировалось 1 раз

Yourick

Сообщения: 708
Откуда: Киев и область

Добавлено: Пт, 16 Янв 2015 09:47

+100 2 Серый
После кризиса 2008 часть коллег, в т.ч. и я применяли в дох.подходе исключительно дисконтирование, причём именно с учетом перспектив выхода из кризиса (по аналогии с хронологией кризиса 1998), при этом
на оптимизьм работали в прогнозах три показателя:
- ставка дисконта - с уменьшением,
- Кфвп - с увеличением,
- ставка аренды - с увеличением, после достижения Кфвп условно типичного значения (насыщения).
Безусловно, различие в стоимостях разных подходов объясняется в первую очередь оптимистическими ожиданиями продавцов.
Но какие аналогии для прогнозов выбирать в этой ситуации???

_________________
"я не оценщик, я только учусь"

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Пт, 16 Янв 2015 10:36

Юрий Андрусенко писал(а):

Зазначене коефіцієнтне вираження економічного знецінення знаходить своє застосування для всіх прийнятих оферт і має забезпечити нівелювання економічно невиправданого зростання ціни пропозиції земельних поліпшень на тлі загальнодержавного економічного спаду.

О.К.

Серый писал(а):

В сравнительном подходе применяются только корректировки.

100%. Износом (обесценением) это называть... ну, как-то не очень хорошо Smile

, вносится дополнительная путаница в профессиональную терминологию, которой там и так достаточно.
А в данном случае, я думаю, это вообще не корректировка, а некая комплексная задача, созвучная обсуждаемому выше несколько дней назад, которая сводится к:

1. пониманию того, насколько верны, объективны и актуальны цены предложений, приведенные в И-нете. Решение этой части задачи индивидуально для каждого подобранного аналога и наиболее корректно путем простого и нудного прозвона... и общего коэффициента тут не вывести. Точнее, вывести можно, но его корректность будет как у средней температуры по больнице точь-в-точь;
2. пониманию хотя бы того торга, на который соглашается продавец аналогов. Тоже реальнее всего это можно определить путем индивидуального прозвона.

А вот этот пересчет через курсы и инфляцию... в двух словах - вообще доверия не вызывает. Sorry.
Т.е. на самом деле за этим может и стоять... что-то... но использование такой методологии "всех под одну гребенку" уже снижает точность расчетов, грубо говоря, до +/- 50%...

Добавлено спустя 8 минут 18 секунд:

Серый писал(а):

Вот еще какая мысль возникла по теме дискуссии.

Очень интересно.
Но - чуть позже. Smile

КонстантинМКГ

Сообщения: 1

Добавлено: Пн, 02 Фев 2015 17:57

galswit писал(а):

work

Сообщения: 284

Добавлено: Пн, 02 Фев 2015 22:14

Правите ли ставку на налог от пассивной прибыли?)
Правите ли ставку на невозможность забрать депозит из банка в валюте?)
Правите ли ставку на "банкопад" или "банкротство банков"?)
Правите ли ставку на невозможность купить валюту в большинстве банков, кроме ряда банков, чьи обменники продают $ по 20+ и евро по 28+?)

После следующих правок, ваша ставка будет выглядеть прекрасно. Laughing

И да ответ в первом посте. Безризикова ставка на сегодня не может приниматься на уровне депозитов. Ни в валюте, ни в тугриках.

Цитата:

і писати те що думає про ціни замовник або перевіряючий чи контролюючий орган?

За частую к этому и сводится профессия "рисовальщик". Но это принято называть "власна думка оцінювача".

HUGO

Возраст: 46
Сообщения: 1260

Добавлено: Ср, 04 Фев 2015 14:43

Серый ты прав 100%, в этом есть логика и объяснение пропасти между СП и ДП. Только кроме понимания этого факта как бы это все свести к аргументированным корректировкам в цифрах, как бы это все "отквалиметрить" Very Happy

Добавлено спустя 13 минут 5 секунд:

Юрий Андрусенко предложил один из вариантов. Получается что эта 0,71 для ВСЕХ, ВСЯ и главное ВЕЗДЕ? Что то-то не то. Мозг отказывается принимать или понимать.
Ну раз зашел разговор о предложениях, то я придумал и применял расчет ЭИ в рамках ЗП, исходя из рассуждений, описанных Гохбергом И.И. и Дурицким В.В. статье в «Государственном бюллетне о приватизации» (2002г).
Используя их логику я преломил ее несколько под другим углом.
Для определения экономического износа используется нелинейная зависимость между коэффициентами годности по экономическому износу и величинами средних (базовых) стоимостей одного квадратного метра земель населенных пунктов. Зависимость характеризуется следующим уравнением :
Ко /Ка = (Цо / Ца)n ,
где Ко – величина коэффициента пригодности по экономическому износу объекта оценки, грн.; Ка – величина коэффициента пригодности по экономическому износу аналога; Цо – базовая ставка 1 кв.м. земель населенного пункта для объекта оценки, которая определена согласно проведенной денежной оценки земель, грн.; Ца – базовая ставка 1 кв.м. земельного населенного пункта для аналога, которая определена согласно проведенной денежной оценки земель; n – классический показатель, коэффициент «торможения цены» на масштабе, значение которого принято оценщиком на уровне 0,6.
Оценщик в дальнейших своих рассуждениях принимает тот факт, что для областного центра экономический износ отсутствует (равен нулю). Тогда Ка = 1,00.
О том где официально из Инета можно взять базовые ставки по ЛЮБОМУ населенному пункту Украины знает каждый.
В итоге можно ХОТЬ КАК ТО доказать ЭИ. Кстати коэффициент получается таким что согласуется со здравым смыслом.
Предвижу что многие найдут в этой методике кучу ВСЕГО недоброго.
Давайте варганить вместе хоть что то.
Или предлагайте свои методики.

HUGO

Возраст: 46
Сообщения: 1260

Добавлено: Чт, 05 Фев 2015 16:19

Сдулись, братья и сетры ?

zanoza
Spammer

Сообщения: 12986

Добавлено: Чт, 05 Фев 2015 18:25

угу. перевариваем.

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Чт, 05 Фев 2015 21:56

HUGO писал(а):

Сдулись, братья и сетры ?

Эээ... может, О-сетры? Embarassed

HUGO

Возраст: 46
Сообщения: 1260

Добавлено: Пт, 06 Фев 2015 11:02

Сестры однозначно. Нет, серьезно - Юрий одно предложил, я другое - где "мозговой штурм" в новых реалиях. Раз уж молчат метры, скажим друг другу хоть что то. Very Happy

Mary

Возраст: 44
Сообщения: 753
Откуда: Киев

Добавлено: Пт, 06 Фев 2015 11:05

Имхо, если не сходятся - значит кто-то что-то делает не так Smile

_________________
Стань донором - спаси жизнь

HUGO

Возраст: 46
Сообщения: 1260

Добавлено: Пт, 06 Фев 2015 11:08

:" border="0" />

Юрий Андрусенко

Сообщения: 912
Откуда: Херсон

Добавлено: Пт, 06 Фев 2015 16:04

значение которого принято оценщиком на уровне 0,6
Уважаемый HUGO, и это Вы называете хоть "как-то доказать"? Извините, не соглашусь. Smile

Нет, предложенный мною вариант не всегда и не везде, а только ТАМ, где это надо оценщику Very Happy

Спорный, спорный вариант, как и вся оценка. Однако, коллега HUGO, преимуществ Вашего варианта, основывающийся на коэффициенте 0,6, так подозрительно напоминающем многостаночный коэффициент Чилтона, не усматриваю.
Хотя вообще - пусть так, вот вам два варианта, друзья, решайте сами, а "бред" пишите лишь в том случае, когда предлагаете свою альтернативу Smile

HUGO

Возраст: 46
Сообщения: 1260

Добавлено: Пн, 09 Фев 2015 12:03

Юра. Мой вариант не в коем случае НЕ В ПРОТИВОВЕС вашему. Они (варианты) вообще из разных КАТЕГОРИЙ.
Ваш - для СП (насколько я понял).
Мой же - для ЗП.
Фраза "хоть как то доказать" была адресована не Вам, а мне самому (моему варианту).
Насчет 0,6 - так это ОН И ЕСТЬ коэф. Чилтона без всяких подозрений.
Чувствую уязвимость того что предлагаю.
Но мы с Вами пытаемся ЧТО-ТО генерировать. Плохое или хорошее - разберемся. Может что-то нужно "рихтовать". Я же не против, а даже за.
Плохо то, что нет ДИАЛОГА, нет "мозгового штурма".
Я не боюсь ни критики ни нападок, впрочем вижу и Вы тоже.
Повторюсь, советую прочесть упомянутую статью в "Бюллетене приватизации" за 2002г. Ребята в ней тоже пытались "генерировать" в том числе с применением коэф.Чилтона.
Я и раньше писал что "торможение" - суть самой природы. Оно проявляется всюду и в станках и в не материальных вещах. В использовании "торможения" нет ничего удивительного, другое дело на каком "коэффициенте".

Юрий Андрусенко

Сообщения: 912
Откуда: Херсон

Добавлено: Пн, 09 Фев 2015 14:26

Плохо то, что нет ДИАЛОГА, нет "мозгового штурма"
Согласен полностью с Вами.

Grey Horse

Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье

Добавлено: Пн, 09 Фев 2015 22:06

Да... плохо.
Надо с силами собраться.
И, главное, со временем и с мозгами. Very Happy

Список форумов < О К Н О > Форум Клуба оценщиков » Оценка недвижимого имущества

На страницу 1, 2, 3, 4 След.

Перейти:

Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме