| Автор |
Сообщение |
TriVVet
Возраст: 38
Сообщения: 36
Откуда: Хмельницький
|
 Добавлено:
Вт, 10 Фев 2015 18:19 |
  |
Зіткнувся з проблемою - більшість пропозицій по оголошеннях продажу нерухомого майна прив'язуються до долара, який росте семимильними кроками, ціни нерухомості явно за ним не встигають.
Від цього виходить завищена вартість оцінюваного об'єкту.
Раніше використовував поправку на торг в районі 10-20%, зараз розумію, що цього замало, але не хочеться в цьому плані перегинати палку.
В кого які думки на рахунок граничних значень даної поправки, враховуючи нинішню ситуацію? |
|
|
|
  |
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 10 Фев 2015 18:22 |
|
У нас уже были подобные дискуссии, в конце 2008 года, поройтесь по форуму.
Ничего толком, помнится, не изобрели, кроме перезвона и фиксации цены в гривне на дату оценки... |
|
|
|
|
|
khomyakk
Сообщения: 39
Откуда: Украина
|
| Добавлено:
Ср, 11 Фев 2015 11:04 |
|
|
 |
|
HUGO
Возраст: 46
Сообщения: 1260
|
| Добавлено:
Ср, 11 Фев 2015 13:46 |
|
Помнится метры говорили (объясняли) в 2008 что поправка на торг РЕАЛЬНО может быть от 30% до 50%. При этом никак не аргументируя.
В условиях ГОЛОПИРУЮЩЕГО повышения доллара вам никто не даст ни аналитику и вообще НИЧЕГО вразумительного. "Шикарные" времена наступили.
Как говорится "только привыкнешь к хорошей жизни, как она становится ЕЩЕ ЛУЧШЕ"  |
|
|
|
  |
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 11 Фев 2015 20:44 |
|
| HUGO писал(а): |
| Помнится метры говорили (объясняли) в 2008 что поправка на торг РЕАЛЬНО может быть от 30% до 50%. При этом никак не аргументируя. |
Да, разговоры были. И посейчас продолжаются...
И аргументация была - закономерности, зафиксированные на рынке.
Проще говоря, сопоставление цен фактических продаж и цен предложения. Или, как более худший вариант - прозвон конкретных объектов, выставленных на продажу, и интервьюирование продавцов - сколько скинут. 
Вот пример обобщения: http://proconsul.com.ua/konsultacii/pokazateli-rynka-nedvizhimosti/skidka_na_torg_na_rynke_zhiloj_i_kommercheskoj_nedvizhimosti_Kharkova.html
Только "Проконсул" - не боги. И на каждую, кому-то нужную дату оценки обновлять свою статистику не могут...
Особенно, когда сделок нету даже в Харькове - и статистику набирать неоткуда. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
ZETT
Сообщения: 11
|
| Добавлено:
Пт, 13 Фев 2015 14:21 |
|
Помнится было хорощее обоснование в Практике оценки "Неформальные походы оценки" 2008 или 2009 гв. Поправка состояла из двух составляющих (и-их, тавтология))):
- мотивированная (на сколько уторгуется собственник от цены предложения)
- ликвидности (исходя из предположения, что деньги нужны сегодня, а если нет сегодня, то можно передать в залог банку на срок экспозиции данного им-ва, вследствие чего возникнут обязательства по выплате кредита) |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 13 Фев 2015 14:44 |
|
Это все прекрасно.
Но - закономерности, зафиксированные на рынке 2009 года, не факт, что работают в 2015 году.
Кроме того, составляющая мотивированная точно поменялась, на мой взгляд. Поменялась принципиально.
Вообще, все так называемые рыночные закономерности имеют место быть в условиях более-менее стабильного рынка. А когда рынок неустойчив, нестабилен - мотивация инвесторов на нем может быть, грубо говоря, какая угодно. Так о каких всеобщих закономерностях можно говорить?  |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
ZETT
Сообщения: 11
|
| Добавлено:
Пт, 13 Фев 2015 14:48 |
|
Grey Horse
Все то Вы правильно говорите, уважаемый, но как-то надо выходить из ситуации более-менее аргументированно. И эти поправки тоже субъективны, ведь, если недвижимость не продается, то какие могут быть сроки экспозиции? )) |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 13 Фев 2015 15:00 |
|
Так ведь см. выше.
| Grey Horse писал(а): |
| Или, как более худший вариант - прозвон конкретных объектов, выставленных на продажу, и интервьюирование продавцов - сколько скинут. |
Ну и, понятно, тут бы тоже критически подходить к полученной такой информации... разумно. Принцип разумной осторожности в оценках.
| ZETT писал(а): |
| И эти поправки тоже субъективны, ведь, если недвижимость не продается, то какие могут быть сроки экспозиции? )) |
Ну, что значит - недвижимость не продается? Совсем? Ни за какие деньги и никакая?..
Продается, вроде как, даже в зоне АТО. Остается только выяснить за сколько и в какие сроки.
Длинный срок экспозиции - не значит, что он бесконечный. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
HUGO
Возраст: 46
Сообщения: 1260
|
| Добавлено:
Пт, 13 Фев 2015 15:21 |
|
Остается только выяснить за сколько и в какие сроки.
Научите как Инсайдерство не предлагайте.
Остается по телефону ? ОБС ? |
|
|
|
|
|
ZETT
Сообщения: 11
|
| Добавлено:
Пт, 13 Фев 2015 15:32 |
|
| Цитата: |
Grey Horse написав:
Или, как более худший вариант - прозвон конкретных объектов, выставленных на продажу, и интервьюирование продавцов - сколько скинут. Smile |
И еще прозвонить потенциальных покупателей и спросить у них по чем они купят, а дальше что-то еще спрогнозировать и взять среднюю между ними
Добавлено спустя 2 минуты 35 секунд:
| Цитата: |
| Ну, что значит - недвижимость не продается? Совсем? Ни за какие деньги и никакая?.. |
| Цитата: |
| Особенно, когда сделок нету даже в Харькове - и статистику набирать неоткуда. |
|
|
|
|
|
|
HUGO
Возраст: 46
Сообщения: 1260
|
| Добавлено:
Пт, 13 Фев 2015 16:32 |
|
Осталось добавить - какие мы злые |
|
|
|
|
|
ZETT
Сообщения: 11
|
| Добавлено:
Пт, 13 Фев 2015 16:38 |
|
HUGO
Да ужж |
|
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Пт, 13 Фев 2015 16:39 |
|
технология обоснования поправки на торг в результате прозвона объявлений (навеяна реальными событиями ):
- нанимаете дядечку с экстраординарными актёрскими качествами, который будет играть роль заинтересованного инвестора - предполагается, что он сможет в отличие от Вас "опустить" планку не на 5-10% а на 20-50%,
- этот дядечка прозванивает объявления и убалтывает продавцов, в результате достигается некий объективный уровень торга,
- всё это шоу надо снимать на видео в присутствии "понятых" и прикладывать к отчёту на цифровом носителе вместе с соответствующими протоколами. 
 |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
ZETT
Сообщения: 11
|
| Добавлено:
Пт, 13 Фев 2015 16:42 |
|
Итак, в номинации "какиемызлые" победил
Yourick
|
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Сб, 14 Фев 2015 07:56 |
|
| HUGO писал(а): |
| Осталось добавить - какие мы злые |
Не-а.
Осталось добавить - предложите сами какую-нибудь разумную альтернативу.
Не шо попало, лишь бы из букв состояло - а разумную.
| ZETT писал(а): |
| И еще прозвонить потенциальных покупателей и спросить у них по чем они купят, а дальше что-то еще спрогнозировать и взять среднюю между ними |
В каждой шутке есть доля шутки.
Вы где-то там, теоретически на правильном пути...
А потом обобщите все результаты, оформите их в нормативно-утвержденные рекомендации и освежайте каждые 2 недели. Дифференцировано по типам недвижимости и регионам страны. И будет Вам всем счастье.
Которое Вы сами хотите получить сейчас от других.  |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
ZETT
Сообщения: 11
|
| Добавлено:
Сб, 14 Фев 2015 09:06 |
|
Уважаемый Grey Horse, можно много тут писать теоретически, но, к сожалению, это мало применимо практически.
| Цитата: |
| ... счастье. Которое Вы сами хотите получить сейчас от других. Wink |
Оно у меня есть, могу поделиться |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Сб, 14 Фев 2015 09:51 |
|
| ZETT писал(а): |
| Уважаемый Grey Horse, можно много тут писать теоретически, но, к сожалению, это мало применимо практически. |
Вот, я уже не понимаю, к чему это конкретно относится, эти слова...
Я вроде говорю от себя, со своей точки зрения как раз про скудную, точнее, скуднодоступную, но - практику.
Повторюсь: предложите лучше.
| ZETT писал(а): |
| Оно у меня есть, могу поделиться |
Вот мило! И - пауза. И - замолчали.
А поделиться же на самом деле?.. Чтобы всем было хорошо.
Или Вы имеете в виду, что можете поделиться, но - не хотите пока?  |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
ZETT
Сообщения: 11
|
| Добавлено:
Сб, 14 Фев 2015 09:59 |
|
Делюсь:
Добавлено спустя 9 минут 30 секунд:
А если без шуток, то на сегодня такая ситуация, что законы рыночной экономики, на которых построены расчеты оценщика - не работают в нашей стране, и уж тем более в Восточных регионах, и уж тем более в зоне АТО. Посему прозвоны продавцов и анализ на сколько они уторгуются не сработают. Прозвоны возможных покупателей (если таковы найдутся в достаточном для статистики кол-ве) дадут разницу между спросом и предложением более 50%. А коллеги-оценщики пытаются подтянуть сравнительный к доходному, так почему ж не использовать все возможные варианты расчета корректировки на торг. В целом-то разговоры о возвышенных и неземных принципах оценки сейчас мало кого интересуют. И не будем лукавить, какие мы все тут белые и пушистые, да?  |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Сб, 14 Фев 2015 10:48 |
|
| ZETT писал(а): |
| законы рыночной экономики, на которых построены расчеты оценщика - не работают в нашей стране, и уж тем более в Восточных регионах, и уж тем более в зоне АТО. |
Да.
| ZETT писал(а): |
| подтянуть сравнительный к доходному, так почему ж не использовать все возможные варианты расчета корректировки на торг. |
Да.
Почему бы и нет. В третий раз предлагаю - покажите хоть один такой. Посмотрим и обсудим. Если Вы не против, конечно.
| ZETT писал(а): |
| В целом-то разговоры о возвышенных и неземных принципах оценки сейчас мало кого интересуют. |
Правда?
А очень зря. Вот отсюда все и произрастает - и демпинг, и НО...
Поздравляю.
Тогда - не вопросов, рисуйте любую формулу или график применительно к торгу. Главное - чтобы они были. И помогли денег заработать. Сегодня и сейчас.
А насколько они соответствуют возвышенным и неземным принципам - действительно, фигня.
Пора менять профессию.
И закрывать рот. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
HUGO
Возраст: 46
Сообщения: 1260
|
| Добавлено:
Сб, 14 Фев 2015 11:08 |
|
Пора менять профессию.
И закрывать рот.
Уважаемый, это Вы себе сказали или всем остальным  |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Сб, 14 Фев 2015 11:14 |
|
| Цитата: |
технология обоснования поправки на торг в результате прозвона объявлений (навеяна реальными событиями ):
- нанимаете дядечку с экстраординарными актёрскими качествами, который будет играть роль заинтересованного инвестора - предполагается, что он сможет в отличие от Вас "опустить" планку не на 5-10% а на 20-50%,
- этот дядечка прозванивает объявления и убалтывает продавцов, в результате достигается некий объективный уровень торга,
- всё это шоу надо снимать на видео в присутствии "понятых" и прикладывать к отчёту на цифровом носителе вместе с соответствующими протоколами. Cool
Laughing Laughing Laughing |
Так и есть. Попробуй докажи дяде в погонах, что а)звонок от тебя был б) цену тебе назвали ниже чем в объяве в) согласились скинуть именно 35%. Только запись, только хардкор! |
|
|
|
|
|
Плытий Петр
Возраст: 47
Сообщения: 776
Откуда: м. Київ
|
| Добавлено:
Сб, 14 Фев 2015 11:23 |
|
Питання: а чи потрібно взагалі оцінювачу приміняти торг. Я, наприклад, не вважаю торг коригуючим коефіціентом. Одні оцінювачі застосовують 15% (для прикладу) на 1 кв.м., інші на весь об’єкт. Зазвичай орієнтуються на об’яви. Незрозуміло чому оцінювач бере на себе визначення розміру торгу? Цікаві Ваші думки з цього приводу.
Добавлено спустя 3 минуты 54 секунды:
ув. zanoza права
| zanoza писал(а): |
| Попробуй докажи дяде в погонах, что а)звонок от тебя был б) цену тебе назвали ниже чем в объяве в) согласились скинуть именно 35%. Только запись, только хардкор! |
тільки ж запис потрібно теж доказати, зазвичай "дядьки в погонах вище, дядь в погонах" не беруть навіть до уваги записи на електронних носіях. Їм лише на стрічках подавай. Не тримати ж в офісі "бабінний магнітофон". |
_________________
Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Сб, 14 Фев 2015 11:47 |
|
| Плытий Петр писал(а): |
Не тримати ж в офісі "бабінний магнітофон". |
технологии идут вперёд, и на ДиВиДи диск влезут какие-угодно материалы (а места гораздо меньше бобины, хотя кассета DAT DDS тоже невелика):
- запись непосредственно телефонного разговора, снятая со штатных (или нештатных) средств прослушки,
- запись видео этого самого разговора,
- запись видео привлечения и отправки понятых, в т.ч. с протоколами и т.п.,
- сканы чего-угодно.
понятно, что живые бумаги тоже должны где-то храниться.
понятно, что эдакою экзотикою вряд ли кто-то будет заниматься. |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Сб, 14 Фев 2015 11:55 |
|
В общем это все шутки, просто уровень доверия к профессии оценщика таков, что слову и подписи специалиста-оценщика не верит никто уже.
"Рисую что попросят за еду"... |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Сб, 14 Фев 2015 12:35 |
|
| HUGO писал(а): |
| Уважаемый, это Вы себе сказали или всем остальным |
Конечно же, себе...
Я же не Gorets No., чтобы вот так вот... к собеседникам относиться ради хилой перспективы оставить последнее слово за собой...
| zanoza писал(а): |
| В общем это все шутки, просто уровень доверия к профессии оценщика таков, что слову и подписи специалиста-оценщика не верит никто уже. |
Вот и я о том же. Только это не шутки. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
ZETT
Сообщения: 11
|
| Добавлено:
Сб, 14 Фев 2015 12:41 |
|
Уважаемый Grey Horse, придерживаюсь, возможно, как и Вы Конфуцианского мнения продвижения "гуманности и правильности ритуалов". Но, как указали коллеги
| Цитата: |
| Так и есть. Попробуй докажи дяде в погонах, что а)звонок от тебя был б) цену тебе назвали ниже чем в объяве в) согласились скинуть именно 35%. Только запись, только хардкор! |
Поэтому неформальные подходы могут иметь место в нашей нерыночной ситуации. Возможно только с другими обоснованиями. Ну, а формула четко описана в том журнальчике.
И не пойму Вашего намека на демпинг и НО - мы же обсуждаем целесообразность применение того или иного обоснования.
Так что, не надо кипятиться 
Добавлено спустя 3 минуты 23 секунды:
| Цитата: |
| В общем это все шутки, просто уровень доверия к профессии оценщика таков, что слову и подписи специалиста-оценщика не верит никто уже. |
Уровень доверия к профессии - возможно. Но, задуматься надо о себе - Вам доверяют? Да? Тогда Вы умничка, а все, кому не доверяют, в конце концов получат оценку своим деяниям. |
|
|
|
|
|
Demark
Сообщения: 133
|
| Добавлено:
Сб, 14 Фев 2015 13:21 |
|
|
_________________
Устал...ухожу! |
|
 |
|
Stern
Гость
|
| Добавлено:
Сб, 14 Фев 2015 13:46 |
|
| Yourick писал(а): |
| Плытий Петр писал(а): |
Не тримати ж в офісі "бабінний магнітофон". |
технологии идут вперёд, и на ДиВиДи диск влезут какие-угодно материалы (а места гораздо меньше бобины, хотя кассета DAT DDS тоже невелика):
- запись непосредственно телефонного разговора, снятая со штатных (или нештатных) средств прослушки,
- запись видео этого самого разговора,
- запись видео привлечения и отправки понятых, в т.ч. с протоколами и т.п.,
- сканы чего-угодно.
понятно, что живые бумаги тоже должны где-то храниться.
понятно, что эдакою экзотикою вряд ли кто-то будет заниматься. |
Если речь идёт о формальных признаках достоверности данных, используемых для составления отчёта, то достаточно выполнить требования п. 56 НС №1. В этом случае, - нормативно-правовая база для нас как "Отченаш". При возможных проверках, - все "мероприятия" документирования/проверки исходных данных - проблема не наша.
|
|
|
|
|
|
Remi
Возраст: 46
Сообщения: 125
|
| Добавлено:
Сб, 14 Фев 2015 20:19 |
|
| zanoza писал(а): |
| Только запись, только хардкор! |
Была ситуация в прошлом году. Пришел заказчик оценки, и начал предъявлять претензии по поводу сделанного месяц назад отчета. Да еще и с неслабым таким наездом.
Якобы он в телефонном звонке, скажем так, сообщил определенную информацию для отчета, которую в последствии не отразили в отчете
А смартфон то пишет все телефонные разговоры!
Воспроизведение телефонного звонка месячной давности от этого клиента повергло его в шок. Отчет не переделывали, из принципа, потому что клиент с наездов начал общение.
З.Ы. Кстати, запись телефонного разговора тогда реально помогла расставить все точки над буквой Ё..бб)))) |
_________________
Умение задать вопрос, демонстрирует способность понять ответ. |
|
|
|
 Agrestic
Сообщения: 94
Откуда: земля Богдана і Тараса
|
| Добавлено:
Вс, 15 Фев 2015 11:49 |
|
| Remi писал(а): |
| Кстати, запись телефонного разговора тогда реально помогла расставить все точки над буквой Ё..бб)))) |
У Вашому випадку запис тел. розмови виявився корисним та таким, що можна використати як аргумент.
Якщо я не помиляюсь, то в нас заборонено запис тел.розмов без попереднього увідомлення про це співбесідника. Якщо повернутися до запису розмови про торг, то його не можна буде використати як доказ. Можу помилятись, поправте, якщо що. |
|
|
|
|
|
HUGO
Возраст: 46
Сообщения: 1260
|
| Добавлено:
Пн, 16 Фев 2015 11:32 |
|
Совершенно верно. Запись разговора возможна только с согласия другого. Мало того есть куча программ для мобильных телефонов где предусмотрена автоматическая запись разговора, но эти программы в процессе телефонного общения при записи через определенные промежутки времени дают характерные точечные "писки", которые дают понять собеседнику, что его пишут. НО есть и такие программы (открытые кстати в Интернете для свободного скачивания) которые специально лишены этих прелестей.
В любом случае труд оценщика все больше и больше начинает напоминать труд СЛЕДОВАТЕЛЯ да еще с оглядкой.
Добывать данные становится все труднее и труднее. Сам же процесс обработки этих данных стоит уже на втором плане. |
|
|
|
|
|
work
Сообщения: 284
|
| Добавлено:
Пн, 16 Фев 2015 16:35 |
|
| TriVVet писал(а): |
Зіткнувся з проблемою - більшість пропозицій по оголошеннях продажу нерухомого майна прив'язуються до долара, який росте семимильними кроками, ціни нерухомості явно за ним не встигають.
Від цього виходить завищена вартість оцінюваного об'єкту.
Раніше використовував поправку на торг в районі 10-20%, зараз розумію, що цього замало, але не хочеться в цьому плані перегинати палку.
В кого які думки на рахунок граничних значень даної поправки, враховуючи нинішню ситуацію? |
Какую напишите, такая и будет. Прозвон, не прозвон.. А вы объекты сравнения посещали? Просились к продавцам в хату? Или может фото сделали?
О том, что цены растут.. ну так гривна падает. И вряд-ли продавцы быстренько побегут скидывать цены или делать торг в 50% массово. Если за все годы рынок производственно-складских объектов падал, умирал, то сейчас будет тоже самое с жилыми объектами. Ведь лучше заморозить до лучших времен, или продать не по рынку и валить продавать яблоки в Польше, или крутить хвосты помощником фермера за 500$, чем ожидать в надежде на классного, потенциального покупателя.
А вообще не в курсе, продавцы шифера сейчас актуальная профессия ? |
|
|
|
|
|
Remi
Возраст: 46
Сообщения: 125
|
| Добавлено:
Пн, 16 Фев 2015 16:55 |
|
| work писал(а): |
А вообще не в курсе, продавцы шифера сейчас актуальная профессия ?
|
Для постройки "крыш"? |
_________________
Умение задать вопрос, демонстрирует способность понять ответ. |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
