| Автор |
Сообщение |
Nikolas5
Сообщения: 27
|
 Добавлено:
Ср, 10 Июн 2015 10:10 |
  |
Уважаемые форумчане, подскажите пожалуйста как правильно оценить недострой (фундамент). Известна только площадь застройки. |
|
|
  |
|
edgar_po
Сообщения: 966
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Ср, 10 Июн 2015 10:45 |
|
затратный подход:
1. по УПВС, ед. показатель, степень готовности, физ.износ, эконом.износ
2. смета |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 10 Июн 2015 11:07 |
|
И добавить нечего к словам edgar_po. |
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Ср, 10 Июн 2015 17:29 |
|
| edgar_po писал(а): |
| степень готовности |
судить о готовности не зная этажности здания, которое могло быть на этом фундаменте ?
вообще, фундамент где и для чего? малоэтажное жилое строительство? |
|
|
 |
|
edgar_po
Сообщения: 966
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Ср, 10 Июн 2015 18:25 |
|
| kink писал(а): |
| судить о готовности не зная этажности здания, |
уважаемый (-ая), где у меня написано о каком-то здании? какой был вопрос - такой и ответ. умничать все могут, а написать простой ответ некому... |
|
|
|
|
Nikolas5
Сообщения: 27
|
| Добавлено:
Ср, 10 Июн 2015 20:13 |
|
Добрый вечер. Фундамент оцениваю под строительство жилого дома. Размер примерно 10*13 м., есть площадь застройки - указана в техпаспорте. Изначально я и планировал делать оценку по сборнику., но там цена указана за 1 м.куб. Можно - ли в отчете указать ориентировочная высота к примеру 3 метра из этого рассчитать обьем и т.д. |
|
|
|
|
Ivd3004
Сообщения: 58
Откуда: Kyiv
|
| Добавлено:
Ср, 10 Июн 2015 23:00 |
|
Добрый вечер! Лучше прикиньте фундамент из следующего рассчета: ширина ленты- 600 мм; длина- равна длинам несущих стен; высота- 1 или 1,20 м. Для жилого дома котеджного типа сойдет. На крайняк, напишите примечание, что более точные расчеты кубатуры фундамента нужно делать у конструктора. Что же касается Вашей логики- 10"13"3 - это неправильно. Во первых, фундаменты в 3 метра это в основном сваи, или же ростверки по здания высотой от 90м с подземными паркингами. Во вторых, сплошной плиты, то есть 10 на 13 там точно не будет. Опять таки, это не ростверк под свечку в 30 этажей.
А теперь наводящий вопрос. Кубатуру бетона мы с вами как то вывели; а как насчет марки бетона? Да и фундамент не бетонный может быть; а бутобетонный... А как насчет армировки? Сколько тонн на куб? А как насчет опалубки? Какая- дока или из досок? А материал-покупной или на месте заколотили? Все это существенно влияет на стоимость.
Мой Вам совет- запросите консультативный рассчет у конструктора. Или же найдите чертежи под данный дом. По чертежу любой грамотный сметчик все посчитает. Или же я посчитаю ))) |
_________________
You may know me... But you have no idea who I am. |
|
|
|
Nikolas5
Сообщения: 27
|
| Добавлено:
Чт, 11 Июн 2015 06:17 |
|
Спасибо всем ответившим, затребую у клиента чертежи на дом. |
|
|
|
|
Ivd3004
Сообщения: 58
Откуда: Kyiv
|
| Добавлено:
Чт, 11 Июн 2015 11:08 |
|
Обращайтесь. |
_________________
You may know me... But you have no idea who I am. |
|
|
|
СИМа
Сообщения: 3604
|
| Добавлено:
Чт, 11 Июн 2015 12:11 |
|
http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/REG901.html
Про внесення змін і доповнень до Методичних вказівок по визначенню вартості незавершених будівництвом об'єктів, що підлягають приватизації, затверджених наказом Фонду державного майна та Мінбудархітектури України від 03.12.93 N 538/214
посмотрите физизнос приложение 11 |
_________________
"...чтобы побеждало зло, достаточно добрым людям ничего не делать". 100% - все зависит от нас, от нашей позиции и отношения к происходящему. |
|
|
|
Alex69
Возраст: 56
Сообщения: 60
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пт, 12 Июн 2015 15:08 |
|
| Nikolas5 писал(а): |
| Уважаемые форумчане, подскажите пожалуйста как правильно оценить недострой (фундамент). Известна только площадь застройки. |
Недострой считают как разницу между ценой продажи построенного и введенного в эксплуатацию объекта и затратами на достройку объекта (с учетом реализации).
Готовый объект - исходя из НЭИ.
Таким образом, Вы должны определиться с тем, что наиболее эффективно построить на этом фундаменте, просчитать денежку от продажи готового объекта (с учетом периода достройки и продажи - диконтирование) и изъять из этой денежки затраты на достройку объекта.
Как-то так.... |
_________________
Оценивать - значит созидать: слушайте, вы, созидающие! Оценивать - это драгоценность и жемчужина всех оцененных вещей. Через оценку впервые является ценность; и без оценки был бы пуст орех бытия.
Ф. Ницше. "Так говорил Заратустра" |
|
|
|
Francuzzz
Возраст: 40
Сообщения: 508
Откуда: г. Полтава
|
| Добавлено:
Пт, 12 Июн 2015 15:11 |
|
боюсь при нынешней ситуации на рынке эта сумма может быть отрицательной |
_________________
Кто понял жизнь работу бросил |
|
|
|
edgar_po
Сообщения: 966
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Пт, 12 Июн 2015 16:55 |
|
| Alex69 писал(а): |
| Недострой считают как разницу между ценой продажи построенного и введенного в эксплуатацию объекта и затратами на достройку объекта |
этот подход работает в случае строительной готовности объекта больше 70-80%. Иначе вы вынуждены будете оценивать какой-то мифический инвест проект, при этом самому делать бизнес-план, проектно-сметную документацию и прочие никому не нужные документы. Это примерно то же самое, что при оценке квартиры спроектировать постройку всего жилого дома, а потом вычесть земельную составляющую, все нежилые помещения, места общего пользования и прочие не относящиеся к квартире площади и в остатке получить какую-то стоимость и сказать что это и есть стоимость оцениваемой квартиры. |
|
|
|
|
ga21k45
Сообщения: 38
|
| Добавлено:
Пт, 12 Июн 2015 17:35 |
|
А что в договоре про цель оценки. Может это ликвидация?
Тогда другой компот |
|
|
|
|
Nikolas5
Сообщения: 27
|
| Добавлено:
Пт, 12 Июн 2015 21:18 |
|
Ликвидация... недострой в пгт...  |
|
|
|
|
HUGO
Возраст: 46
Сообщения: 1260
|
| Добавлено:
Пн, 15 Июн 2015 08:43 |
|
Эх, что же Вы сразу то не сказали 
Считаете
1) Отрицательный ден поток - составляете смету на разборку (сами или сметчик)
2) Положительный ден поток - типа что можно продать на вторичном рынке строительных матер и изделий и по каким ценам. Естественно максимальным образом учесть физический износ оных. Т.е. если берете за сравнение б/у материалы, то физ износ в их ценах как правило уже учитан, если новые - срезаете стоимость на физ износ.
3) Накладываете п.1 на п.2 (т.е. + на -)
4) Получаем стоимость ликвидации.
Если она больше 1 грн. - значит это она и есть
Если меньше 1 грн - приравнивается к 1 грн. каким бы глубоким минус не был при наложении.
Это схематически.
Есть куча мелких нюансов.
Ну, например, в смете учитывать только прямые затраты или нет ? |
|
|
  |
|
Francuzzz
Возраст: 40
Сообщения: 508
Откуда: г. Полтава
|
| Добавлено:
Сб, 21 Май 2016 20:52 |
|
Добрый вечер. Столкнулся с такой загвоздкой. Оценка для суда (развод не полюбовный, так что работа должна быть без вопросов). По документам на участке недострой (2% готовности), летняя кухня и уборная с забором. Район элитной застройки. По факту: бутобетонный фундамент, летняя кухня жилая (полноценный дом на 45 кв.м. с душем, туалетом,2 комн. и проходной кухней (без газа). Вопрос: как правильно оценить? За аналоги взять жилые дома с понижающим коэффициентом, что это не дом, а кухня (и как вывести такой коэф?). В этом районе только элитные хоромы, мелких домиков тут нет. И фундамент как учесть правильно (в + или -?) |
_________________
Кто понял жизнь работу бросил |
|
|
|
Lovchiy
Сообщения: 359
Откуда: Лучшая страна на планете
|
| Добавлено:
Сб, 21 Май 2016 21:05 |
|
Почему не взять в качестве аналогов так называемые "дворища", дома там как правило развалины или же те же недострои, а хозяйственные постройки в наличии? |
_________________
Распределение ролей – вот пьесы ключевой момент |
|
|
|
Francuzzz
Возраст: 40
Сообщения: 508
Откуда: г. Полтава
|
| Добавлено:
Вс, 22 Май 2016 04:36 |
|
потому что хозпостройка по сути есть жилой дом |
_________________
Кто понял жизнь работу бросил |
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 961
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Вс, 22 Май 2016 09:34 |
|
| Francuzzz писал(а): |
| Добрый вечер. Столкнулся с такой загвоздкой. Оценка для суда (развод не полюбовный, так что работа должна быть без вопросов). По документам на участке недострой (2% готовности), летняя кухня и уборная с забором. Район элитной застройки. По факту: бутобетонный фундамент, летняя кухня жилая (полноценный дом на 45 кв.м. с душем, туалетом,2 комн. и проходной кухней (без газа). Вопрос: как правильно оценить? За аналоги взять жилые дома с понижающим коэффициентом, что это не дом, а кухня (и как вывести такой коэф?). В этом районе только элитные хоромы, мелких домиков тут нет. И фундамент как учесть правильно (в + или -?) |
Как я понимаю, сравнительный подход здесь вообще не катит... Затраткой...  Земельная компонента - сравнительный... В принципе, должен получиться вполне адекватный результат... |
|
|
|
|
Francuzzz
Возраст: 40
Сообщения: 508
Откуда: г. Полтава
|
| Добавлено:
Вс, 22 Май 2016 13:30 |
|
по-моему, затратка тут не совсем отобразит стоимость |
_________________
Кто понял жизнь работу бросил |
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 961
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Вс, 22 Май 2016 13:54 |
|
| Francuzzz писал(а): |
| по-моему, затратка тут не совсем отобразит стоимость |
Какую именно стоимость на отражает в данном случае затратка? Вы ведь сами указали, что речь идет об оценке недостроя со степенью готовности в 2%. В общем-то, согласно требованиям НСО других вариантом оценки и нет... Вернее, они есть, но они будут вступать в конфликт с требованиями НСО... |
|
|
|
|
Francuzzz
Возраст: 40
Сообщения: 508
Откуда: г. Полтава
|
| Добавлено:
Вс, 22 Май 2016 14:17 |
|
фундамент да, а с летней кухней что делать? тоже затраткой или дома с поправкой брать? |
_________________
Кто понял жизнь работу бросил |
|
|
|
ЛП
Сообщения: 362
Откуда: ЗУ
|
| Добавлено:
Вс, 22 Май 2016 15:05 |
|
Судебные эксперты при разделе имущества используют только затратный подход (рыночная стоимость земли + здания и сооружения затратным подходом). |
_________________
Желай большего, но довольствуйся малым |
|
|
|
Francuzzz
Возраст: 40
Сообщения: 508
Откуда: г. Полтава
|
| Добавлено:
Вс, 22 Май 2016 16:57 |
|
тут раздела как такового пока нет. определяется сумма судебного сбора для подачи заявления |
_________________
Кто понял жизнь работу бросил |
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 961
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Вс, 22 Май 2016 17:05 |
|
| Francuzzz писал(а): |
| фундамент да, а с летней кухней что делать? тоже затраткой или дома с поправкой брать? |
А есть документ, подтверждающий, что летняя кухня является законченным объектом? Разве есть на нее отдельный документ о праве собственности, выданный на основании акта о принятии в эксплуатацию?Как я понимаю - нет... Поэтому, по сути, это на данный момент даже не объект недвижимости... Это определенным образом сложенные стройматериалы... И такой правовой статус у этой кухни будет до тех пор, пока она не будет принята в эксплуатацию вместе с основным строением...
Если Вы сейчас начнете сравнивать эту кухню с официальным домом - то Вы обязаны сделать поправку на то обстоятельство, что данная кухня НЕ является объектом недвижимости в правовом плане и, соответственно, в любой момент органы местной власти могут обязать собственника снести эту кухню... Основание: например, ее нет в проекте, который был утвержден. Или ее размеры и/или планировка не соответствуют утвержденному проекту... Или в проекте указано,что она будет построена из кирпича, а ее построили из гранита... Юридически - в любом из этих случаев орган местной власти имеет право потребовать ее снести и построить в соответствии с утвержденным проектом... Учесть все эти факторы путем поправок - я бы не смог... Конечно, если бы меня в данном случае интересовала обоснованность результата... |
|
|
|
|
Francuzzz
Возраст: 40
Сообщения: 508
Откуда: г. Полтава
|
| Добавлено:
Вс, 22 Май 2016 17:36 |
|
по летней кухне есть декларация про готовность к эксплуатации.
Добавлено спустя 2 минуты 46 секунд:
есть договор купли-продажи объекта незаконченого строительством (2 2000 года, декларация про готовность к эксплуатации летней кухни и уборной 2014 года и техпаспорт на все это 2013 года |
_________________
Кто понял жизнь работу бросил |
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 961
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Вс, 22 Май 2016 20:17 |
|
| Francuzzz писал(а): |
по летней кухне есть декларация про готовность к эксплуатации.
Добавлено спустя 2 минуты 46 секунд:
есть договор купли-продажи объекта незаконченого строительством (2 2000 года, декларация про готовность к эксплуатации летней кухни и уборной 2014 года и техпаспорт на все это 2013 года |
Ну да... Тогда это существенно меняет дело... В плане документов... Но не в плане оценки: действительно, "летнюю кухню" Вы вполне можете ценить сравнительным... Где взять аналоги - не спрашивайте, поскольку, сомневаюсь, что кто-то сможет подсказать... Их просто нет! Вы, конечно, можете попробовать в качестве аналогов брать жилые дома... Нужно ли это? На мой взгляд, в качестве "аналогичного" объекта летней кухне принимать жилой дом - некорректно... В конце концов, мы не берем при оценке гаража в качестве аналога квартиру... Хотя, и там и там можно жить... Но,все-таки, назначение у этих объектов разное...
Есть, правда, еще вариант, при котором Вы сможете описать НЭУ летней кухни,как полноценный жилой дом... Тогда, конечно, все будет в порядке... Но судью ведь тоже надо пожалеть: он же не будет читать ВЕСЬ отчет... Поэтому, из тех двух строчек в отчете, которые судья прочитает, он может увидеть лишь то, что Вы начинаете оценивать "летнюю кухню", а заканчиваете "жилой дом"... Взрыв мозга может случиться... 
Возвращаясь к вопросу изначальному, я бы, все таки, предложил Вам более внимательно посмотреть в направлении затратки... В конце концов, что именно люди будут делить? Рыночную стоимость участка и денежные знаки, которые были ими потрачены на строительство... Как по мне, так совершенно нормально посчитать данную сумму именно затраткой... Хотя, как и Вы, ненавижу затратный подход и пытаюсь избежать его использования всеми доступными способами... |
|
|
|
|
Francuzzz
Возраст: 40
Сообщения: 508
Откуда: г. Полтава
|
| Добавлено:
Вс, 22 Май 2016 21:20 |
|
спасибо. на этом я, наверное и остановлюсь. |
_________________
Кто понял жизнь работу бросил |
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 961
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Вс, 22 Май 2016 21:29 |
|
| Francuzzz писал(а): |
| спасибо. на этом я, наверное и остановлюсь. |
Можно было и без "спасибо" обойтись... Удачи! |
|
|
|
|
|
|
