| Автор |
Сообщение |
Анатоль
Сообщения: 645
|
 Добавлено:
Пн, 14 Сен 2015 06:37 |
  |
В случае возврата коммунального недвижимого имущества в результате разрыва договора аренды по инициативе арендатора арендатор имеет право на соответствующую компенсацию за проведенные неотъемлемые улучшения. Если первоначальная оценка занижена, а оценка при "расставании" нормальная или завышенная, то громада может оказаться в проигрыше? Какое ваше мнение, коллеги? |
|
|
  |
|
Mary
Возраст: 44
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 14 Сен 2015 07:41 |
|
Мнение - путаете холодное с горячим.
В договоре есть пункт о компенсации?
Оценка улучшений идет на дату улучшений (и то оценка не объекта, а улучшений), а не изначального договора и той оценки, поэтому её влияние исключено. Использование старых данных некорректно (так можно оценку 2002 года взять и озолотиться на разнице в цене).
Если оценка для аренды была занижена, то громада в проигрыше от заниженной цены аренды.
Если оценка улучшений будет завышена, то громада в проигрыше по размеру компенсации. |
_________________
Стань донором - спаси жизнь |
|
  |
|
Анатоль
Сообщения: 645
|
| Добавлено:
Пн, 14 Сен 2015 07:48 |
|
Мари, на сколько я помню, то при компенсации допускается использование "старой" оценки... Кстати случай может наступить по истечении 0,5-1 года после заключения договора аренды... В договоре есть компенсация. Хотя на практике встречается компенсация при приватизации. |
|
|
|
|
Mary
Возраст: 44
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 14 Сен 2015 08:16 |
|
Допускается, но не является единственным вариантом (имхо, и является маркером лени оценщика).
К тому же, разница между подтвержденными затратами и стоимостью улучшений "новая оценка минус старая заниженная" получится очень нескромной и любой грамотный юрист оспорит завышение (даже если рецензент пропустит отчет). |
_________________
Стань донором - спаси жизнь |
|
|
|
Анатоль
Сообщения: 645
|
| Добавлено:
Пн, 14 Сен 2015 08:25 |
|
Вот-вот... наши мнения совпали... и я об этом. Но риск имеется)) Рецензент и оценщик как раз и создали изначально такую ситуацию. |
|
|
|
|
Mary
Возраст: 44
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 14 Сен 2015 08:32 |
|
Риск имеется, если вся цепь игроков нацелена на воровство средств громады. Если не вся - повторное рецензирование с доп.оценкой и можно пободаться. А если новые улучшения привели к появлению ненужного НЭИ - то еще и должны будут  |
_________________
Стань донором - спаси жизнь |
|
|
|
Анатоль
Сообщения: 645
|
| Добавлено:
Пн, 14 Сен 2015 08:41 |
|
в 10-ку!!!
| Mary писал(а): |
| Риск имеется, если вся цепь игроков нацелена на воровство средств громады. |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 14 Сен 2015 10:22 |
|
| Анатоль писал(а): |
| Мари, на сколько я помню, то при компенсации допускается использование "старой" оценки... Кстати случай может наступить по истечении 0,5-1 года после заключения договора аренды... В договоре есть компенсация. Хотя на практике встречается компенсация при приватизации. |
Почитайте внимательно условия получения компенсации за улучшения, там должно быть четко прописано в каких случаях это возможно. Как правило, в стандартной форме прописывается условие если объект идет на приватизацию или если срок договора аренды истек и арендатор не захотел его продлевать. В вашем случае идет досрочное расторжение договора, предполагает ли это получение компенсации за улучшения, соблюдены ли все условия досрочного расторжения договора и т.д. Это первый момент.
Второй момент. А где написано, что нужно из старой оценки использовать именно стоимость, которая в ней указана.
Насколько я помню, да и логика подсказывает, что стоимость улучшений на конкретную дату равна разнице стоимости объекта с улучшениями и стоимости объекта без улучшений.
После выполнения улучшений они использовались, в том числе могли и приобрести некоторые признаки износа.
Таким образом, тот отчет может использоваться для определения состояния объекта недвижимости до внесения улучшений, описания в каком техническом состоянии объект был, что в нем было, что не было и т.д.
По моему мнению расчет должен выглядеть так.
1. Определяете стоимость объекта оценки на момент разрыва договора аренды. Это будет стоимость объекта с улучшениями.
2. Из того отчета определяете описание объекта оценки, его технические и потребительские характеристики на момент до внесения улучшений. На эту же дату разрыва договора аренды по полученному описанию определяете стоимость объекта оценки до внесения улучшений.
3. Таким образом и в п. 1 и в п.2 мы имеем стоимости на одну и туже дату. Разница 1-2 определяет стоимость улучшений на дату. Так эти улучшения на дату разрыва оценивает рынок. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
HUGO
Возраст: 46
Сообщения: 1260
|
| Добавлено:
Пн, 14 Сен 2015 10:51 |
|
Серый +100
Старый отчет нужен только для определения физ износа (тех состояния) объекта на момент оформления аренды.
Ст улуч = Ст об с улуч - Ст об без улуч
По сути это определение ДВУХ рыночных стоим в одном отчете с использованием НЕКОТОРЫХ данных, НО НЕ СТОИМОСТИ, из старого отчета.
Затем идет СРАВНЕНИЕ полученной в отчете стоимости улучшений с РЕАЛЬНО потраченной суммой (арендатор обязан аудитору предоставить все корешки все накладные для подтверждения расходов. Нет бумажки - досвидос по этой сумме. Кроме того аудитор берет в расчет ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО ПРЯМЫЕ ЗАТРАТЫ (а это стоимость материалов и изделий + работа и все это еще и без НДС).
Если расчетное значение стоимости улучшений больше реальных фактических затрат, в зачет для компенсации берутся РЕАЛЬНЫЕ затраты подтвержденные аудитором. Если наоборот, то РАСЧЕТНАЯ рыночная стоимость улучшений.
В любом случае на компенсацию из двух стоимостей берется МЕНЬШЕЕ ЗНАЧЕНИЕ. Государство (коммунальщики) не переплатят, не переживайте  |
|
|
  |
|
Анатоль
Сообщения: 645
|
| Добавлено:
Пн, 14 Сен 2015 11:57 |
|
ст. 27 ЗУ "Об аренде гос и коммунальн. собственности" 2. Орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди.
Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди. { Абзац другий частини другої статті 27 із змінами, внесеними згідно із Законом N 1905-IV ( 1905-15 ) від 29.06.2004 }
Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.
А вот это как раз по сути: 15... "Експерт має право під час визначення ринкової вартості орендованого майна без поліпшень використовувати підтверджуючі матеріали щодо технічного стану орендованого майна до початку здійснення орендарем поліпшень, а саме: акти технічного обстеження будівель, приміщень, їх окремих елементів тощо; матеріали експертної оцінки орендованого майна, яка проводилася з метою укладення договору оренди в частині опису та аналізу фізичного стану цього майна, визначення фізичного зносу, а також інші додаткові матеріали та документи щодо орендованого майна, які мають суттєве значення для проведення експертної оцінки". из Порядка компенсації вартості поліпшень орендованого майна під час його приватизації. Т.е. если, например физизнос завышен, то громада понесет убытки... А физ износ явно завышен... а если еще и функциональный износ учтут, то ... |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 14 Сен 2015 12:57 |
|
| Анатоль писал(а): |
Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.
А вот это как раз по сути: 15... "Експерт має право під час визначення ринкової вартості орендованого майна без поліпшень використовувати підтверджуючі матеріали щодо технічного стану орендованого майна до початку здійснення орендарем поліпшень, а саме: акти технічного обстеження будівель, приміщень, їх окремих елементів тощо; матеріали експертної оцінки орендованого майна, яка проводилася з метою укладення договору оренди в частині опису та аналізу фізичного стану цього майна, визначення фізичного зносу, а також інші додаткові матеріали та документи щодо орендованого майна, які мають суттєве значення для проведення експертної оцінки". из Порядка компенсації вартості поліпшень орендованого майна під час його приватизації. |
То о чем я и говорил, что можно использовать только материалы в части описания технического состояния.
| Анатоль писал(а): |
| Т.е. если, например физизнос завышен, то громада понесет убытки... А физ износ явно завышен... а если еще и функциональный износ учтут, то ... |
Ну завышен он или нет Вы так точно проверить не можете т.к. не можете лично исследовать объект на момент до внесения улучшений. Да и по большому счету, это Вас врядли коснется, т.к. Вы используете материалы, которые прошли некую проверку, утверждение и т.д. Можете для пущей своей защиты написать это в допущениях или прямо в выводе как отдельный момент оценки, что Вы не можете провести идентификацию объекта оценки на момент до внесения улучшений, поэтому согласно п. ... нормативного акта, используются такие-то материалы, утвержденные ... и т.д. и т.п.
В идеале, хорошо если в работе есть подробный фоторепортаж, который может подтвердить текстовое описание отчета (можете даже его сканернуть и в свой отчет вставить для подтверждения используемого описания). |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Анатоль
Сообщения: 645
|
| Добавлено:
Пн, 14 Сен 2015 13:25 |
|
я 100% знаю, что физизнос завышен, т.к. в отчете 80% износа энергетических сетей, а известно, что там тепло и электричество имеются и зимой на обогрев затрачивается определенная сумма)) |
|
|
|
|
HUGO
Возраст: 46
Сообщения: 1260
|
| Добавлено:
Пн, 14 Сен 2015 13:36 |
|
У Вас нет машины времени. Есть старый отчет, наверняка есть рецензия на него. Это реальные документы. Вы можете и на 200% быть уверены что физ износ завышен, только что от этого?
Мало того рыночная стоимость по Вашему объекту почти наверняка была взята то ли в рамках ДП толи СП. Никак не ЗП (а именно здесь рассчитывается физ износ "по полной программе").
В ДП и СП другие критерии тех состояния типа:
- отличное
- хорошее
- удовлетворительное
- не удов
- ветхое.
Я не думаю, что оценщик махонул в старом отчете "не удовлетворительное".
Как бы то ни было Вы не можете вернуться на год назад и лично сделать натурный осмотр. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 14 Сен 2015 14:08 |
|
| Анатоль писал(а): |
| я 100% знаю, что физизнос завышен, т.к. в отчете 80% износа энергетических сетей, а известно, что там тепло и электричество имеются и зимой на обогрев затрачивается определенная сумма)) |
Так может их на тот момент не было или были в плохом состоянии. А сейчас есть потому что их сделали/отремонтировали/заменили в ходе внесения неотъемлемых улучшений. У Вас должны быть сметы на понесенные улучшения, вот и посмотрите делалось ли что-то по энергосетям и что конкретно.
Ну и опять-таки, подтвердить их состояние тогда Вы никак не сможете. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Анатоль
Сообщения: 645
|
| Добавлено:
Пн, 14 Сен 2015 14:59 |
|
Друзья, все что происходит - происходит сегодня, а вот что будет завтра-это вопрос моего вопроса. И все что надо было подтвердить изложено Мари в 8-32 "Риск имеется, если вся цепь игроков нацелена на воровство средств громады. Если не вся - повторное рецензирование с доп.оценкой и можно пободаться. А если новые улучшения привели к появлению ненужного НЭИ - то еще и должны будут" и других ее высказываниях. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 14 Сен 2015 15:13 |
|
| HUGO писал(а): |
У Вас нет машины времени. Есть старый отчет, наверняка есть рецензия на него. Это реальные документы. Вы можете и на 200% быть уверены что физ износ завышен, только что от этого?
|
Работайте с документами, которые есть, или заказывайте какую-то независимую экспертизу, если есть серьезные сомнения и кто-то готов нести затраты на привлечение дополнительно спецов. |
|
|
|
|
HUGO
Возраст: 46
Сообщения: 1260
|
| Добавлено:
Вт, 15 Сен 2015 09:14 |
|
Не факт.
Серый же Вам сказал. Я только более расширю его комментарий.
Возможность проведения улучшений должна быть "зашита" не только в Договоре аренды. В результате переписки (арендатор пишет письмо на арендодателя - типа "на основании Договора прошу разрешить"; арендодатель - типа "разрешаю") должно быть получено письменное разрешение.
Затем составляется СМЕТА на проведение улучшений.
И ( о Боже !) согласовывается с Арендодателем.
Мало того, он на смете ставит свою печать и визу - типа "смету утверждаю"
Это так как должно быть в жизни, чтоб потом никто никуда "не спрыгнул".
А вы не просили, а мы не разрешали, а мы не давали согласование и т.п.
И если смета таки была утверждена Арендодателем, и арендатор ЧЕТКО ее придерживался (без отсебятин), как Вы потом будете доказывать что Арендатор умышленно наворотил ненужных улучшений да еще он теперь за них и "торчит" кому то.
Если же все делалось без утвержденных и согласованных смет, Арендатор сам виноват в том что воротил. |
|
|
|
|
Анатоль
Сообщения: 645
|
| Добавлено:
Вт, 15 Сен 2015 13:01 |
|
фактом является то, что в отчете в доходном подходе упоминается смета, которую разработал будущий арендатор и которая не согласовывалась с собственником... т.е. для восстановления здания в работоспособное состояние необходимо всего-то заменить плиту перекрытия, а в смете возможно еще "золотой" унитаз... |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 15 Сен 2015 14:04 |
|
| Анатоль писал(а): |
| фактом является то, что в отчете в доходном подходе упоминается смета, которую разработал будущий арендатор и которая не согласовывалась с собственником... т.е. для восстановления здания в работоспособное состояние необходимо всего-то заменить плиту перекрытия, а в смете возможно еще "золотой" унитаз... |
Так чего вы людям мозг парите, если у Вас улучшения не оформлены надлежащим образом. О какой компенсации в таком случае может идти речь, все идет в пользу собственника. Иное - только по решению суда. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Анатоль
Сообщения: 645
|
| Добавлено:
Вт, 15 Сен 2015 15:04 |
|
я не парю, я поставил вопрос, на который сразу же получил ответ от Мари, а далее пошло-поехало...  |
|
|
|
|
HUGO
Возраст: 46
Сообщения: 1260
|
| Добавлено:
Ср, 16 Сен 2015 11:54 |
|
Да ничего страшного. Другие почитают - может что полезного вынесут. Очень часто в жизни так и бывает - то ли по незнанию, то ли умышленно.
Сначала сделают улучшения "от себя" без согласований документарных, а потом думают как теперь быть. |
|
|
|
|
DashaK
Возраст: 35
Сообщения: 16
|
| Добавлено:
Пн, 06 Июл 2020 18:56 |
|
Ребята в вопросе сдаче квартиры играет значение ремонт. Я вот часто пользуюсь услугами этих ребят: http://shtukatur48.ru/ |
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
