| Автор |
Сообщение |
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
 Добавлено:
Вт, 24 Ноя 2015 18:59 |
  |
Оценке подлежат корпоративные права ООО. Данное ООО по договору ипотеки выступает имущественным поручителем своим недвижимым имуществом в договоре ипотеки при выдаче кредита третьему лицу.
В договоре ипотеки прописано, что поручителю все действия с данным имуществом нужно согласовывать с банком. Таким образом, имеется ограничение на распоряжение недвижимым имуществом.
Как думаете, коллеги, нужно ли это учитывать при определении стоимости оцениваемых корпоративных прав (по факту, при пообъектной переоценке недвижимости). И если нужно, то какие идеи есть по учету такого ограничения. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
  |
|
edgar_po
Сообщения: 966
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Вт, 24 Ноя 2015 19:07 |
|
нужно понимать, каким образом повлияет переход корпоративных прав на имущественные права согласно договору ипотеки, нужно ли согласование с банком при переходе таких прав. внесено ли недвижимое имущество в реестр ограничений. короче не понятно кто кого хочет ...: ООО банк или банк ООО. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 24 Ноя 2015 20:05 |
|
| edgar_po писал(а): |
| нужно понимать, каким образом повлияет переход корпоративных прав на имущественные права согласно договору ипотеки, нужно ли согласование с банком при переходе таких прав. внесено ли недвижимое имущество в реестр ограничений. короче не понятно кто кого хочет ...: ООО банк или банк ООО. |
На корпоративные права никак не повлияет. Собственником недвижимости, которое фигурирует в договоре ипотеки, как было ООО такое-то так и будет. При переходе корпоративных прав поменяется собственник у этого самого ООО. Но одно дело когда покупатель покупает ООО с "чистыми" активами, а другое дело - когда на имущество есть ограничение. Т.е. в случае невозврата кредита банк придет за имуществом по поручению к ООО, а кто является собственником этого ООО банку не особо интересно.
В договоре ипотеки четко прописано, что действия с имуществом, которое фигурирует как имущество по поручению, должны согласовываться с банком.
Никто никого не хочет. Стандартный договор ипотеки, где одна из сторон является имущественным поручителем для заемщика. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 24 Ноя 2015 20:38 |
|
Интересно...
| Серый писал(а): |
| В договоре ипотеки прописано, что поручителю все действия с данным имуществом нужно согласовывать с банком. Таким образом, имеется ограничение на распоряжение недвижимым имуществом. |
Т.е., наверное, в течение срока действия ипотечного договора в самом худшем случае банк не даст разрешение ООО на реализацию указанной недвижимости... И вероятность этого предсказать, видимо, просто невозможно.
А каков оставшийся срок действия ипотечного договора?
Т.е., исходя из принципа разумной осторожности, в течение этого срока от полного права собственности на недвижимость остается только право пользования и право владения, так же?.. Но как можно эту потерю права распоряжения отразить? 
Далее, существует же еще вероятность того, что после окончания срока действия кредитного договора взыскание (по кредиту третьего лица) будет обращено на указанную недвижимость? Можно ли такую вероятность оценить? И на какую часть недвижимости может быть обращено взыскание?..
Т.е., после окончания этого срока либо право распоряжения недвижимостью "возвращается", и мы снова имеем полное право собственности на недвижимость - либо недвижимость вообще "исчезает" из собственности ООО.
В общем, эти гипотетические страсти не могут не повлиять на стоимость активов ООО, и учитывать этот момент - думается мне, нужно. 
А как - думаем дальше... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 25 Ноя 2015 09:35 |
|
| edgar_po писал(а): |
| внесено ли недвижимое имущество в реестр ограничений. |
Такая надпись есть прямо в договоре ипотеки. Типа, мной, частным нотариусом ... согласно ... в связи с посвидченням данного договора ипотеки накладается заборона отчуждения указанного в договоре имущества.
Добавлено спустя 9 минут 36 секунд:
| Grey Horse писал(а): |
Т.е., наверное, в течение срока действия ипотечного договора в самом худшем случае банк не даст разрешение ООО на реализацию указанной недвижимости... И вероятность этого предсказать, видимо, просто невозможно.
А каков оставшийся срок действия ипотечного договора?
Т.е., исходя из принципа разумной осторожности, в течение этого срока от полного права собственности на недвижимость остается только право пользования и право владения, так же?.. Но как можно эту потерю права распоряжения отразить?
Далее, существует же еще вероятность того, что после окончания срока действия кредитного договора взыскание (по кредиту третьего лица) будет обращено на указанную недвижимость? Можно ли такую вероятность оценить? И на какую часть недвижимости может быть обращено взыскание?..
Т.е., после окончания этого срока либо право распоряжения недвижимостью "возвращается", и мы снова имеем полное право собственности на недвижимость - либо недвижимость вообще "исчезает" из собственности ООО.
В общем, эти гипотетические страсти не могут не повлиять на стоимость активов ООО, и учитывать этот момент - думается мне, нужно.
А как - думаем дальше... |
Так и есть, гадание на кофейной гуще. Ибо кредит не кредит, а открытая кредитная линия с определенным лимитом.
Да, права ограничены. Право владения осталось, а вот по праву пользования тоже есть моменты, ибо даже такие вещи как аренда нужно согласовывать с банком. Не говоря уже про достройку/перестройку и прочие более существенные изменения. Де факто, собственнику из права пользования собственнику осталось только текущее пользование самостоятельно. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
edgar_po
Сообщения: 966
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Ср, 25 Ноя 2015 12:43 |
|
| Серый писал(а): |
| Типа, мной, частным нотариусом ... согласно ... в связи с посвидченням данного договора ипотеки накладается заборона отчуждения указанного в договоре имущества |
значит стоимость имущественных прав д.б. каким-то образом уменьшена на стоимость остатков по ипотеке с учетом платежеспособности основного заемщика. ну где-то так. может получится что сегодня стоимость имущества меньше, чем сам кредит и тогда корпоративные права ООО равны 1.
Добавлено спустя 54 секунды:
делайте неблагодарные вещи - прогнозируйте |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 25 Ноя 2015 22:00 |
|
| Серый писал(а): |
| Так и есть, гадание на кофейной гуще. Ибо кредит не кредит, а открытая кредитная линия с определенным лимитом. |
Гадание. Но: лучше логичное, обоснованное гадание, чем вообще не учитывать явно существующее влияние описанных обстоятельств.
Ну, это - мое личное мнение.
А если попробовать сравнить вот этот определенный лимит кредитной линии с общей рыночной стоимостью соответствующего имущества ООО "как бы" без ограничений на распоряжение? Что получится, даже просто грубо?.. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 25 Ноя 2015 22:39 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| А если попробовать сравнить вот этот определенный лимит кредитной линии с общей рыночной стоимостью соответствующего имущества ООО "как бы" без ограничений на распоряжение? Что получится, даже просто грубо?.. |
Не стоит и сравнивать. Там суммы несоизмеримые и близко т.к. кредит покрывается не только имуществом поручителя. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 25 Ноя 2015 22:47 |
|
Несоизмеримые - в какую сторону?
Больше - размер лимита кредитной линии? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 26 Ноя 2015 09:06 |
|
| Grey Horse писал(а): |
Больше - размер лимита кредитной линии?
|
И значительно. Там по договору много обеспечений, в том числе и имущественное поручение собственника, корпоративные права которого оцениваются. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Mary
Возраст: 44
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 26 Ноя 2015 09:27 |
|
А может это банк интересует как раз?
Если в договоре на оценку нет "РС с учетом ограничений", то НС1
| Цитата: |
У разі потреби оцінювач має право відобразити у висновку свої
припущення та застереження щодо використання результатів оцінки. |
В НЭИ "существующее без обязательств (известных и неизвестных)" и считайте просто РС без ограничений.
Имхо, если учесть все возможные возникающие обязательства и без поручительства, то можно сразу писать 1грн (вдруг метеорит упадет). 
Право пользования можно отразить через доход на протяжении срока "а тут мы судимся из-за имущества", если хочется "заморочиться" |
_________________
Стань донором - спаси жизнь |
|
  |
|
Crenter
Сообщения: 46
|
| Добавлено:
Чт, 26 Ноя 2015 16:00 |
|
Учесть фактор наличия обязательств поручителя по договору ипотеки можно исходя из текущей и будущей платежеспособности заемщика по кредиту - т.е. из вероятности неплатежеспособности Заемщика по обязательствам, обеспеченным ипотекой.
При этом следует все-таки проанализировать договор ипотеки на предмет его действительности на дату оценки.
Учесть влияние обязательств в имущественном подходе можно, через умножение полученной вероятности на рыночную стоимость недвижимого имущества, которое является обеспечением по договору ипотеки.
В рамках доходного подхода влияние обязательств по договору ипотеки можно учесть исходя из прогнозного анализа платежеспособности Заемщика. Если в рамках данного анализа, будет установлено, что с n-периода Заемщик будет не способен погашать свои обязательства, то нужно учесть, что с n+t-периода, у ООО уже будет отсутствовать денежный поток от использования предмета ипотеки.( t - срок взыскания предмета ипотеки). |
|
|
|
|
MIDNIGHT
Сообщения: 801
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 26 Ноя 2015 17:03 |
|
Можно корректировать на вероятность дефолта заемщика (PD) по Базелю, но там анализировать финсост именно заемщика, то есть сторонней фирмы. |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 27 Ноя 2015 08:06 |
|
| Mary писал(а): |
| Если в договоре на оценку нет "РС с учетом ограничений", то НС1 |
Это, по моему глубокому убеждению, в данном случае - не ограничения РС вовсе.
Это "отягощение в правах" - просто неотъемлемая характеристика самого объекта оценки - и все. Ну, вот такой получился комплекс прав, с объектом связанный! Это объективно.
Поэтому и оценивать нужно вот такой существующий комплекс, почем бы он мог перейти на открытом рынке из рук в руки при покупателе типично мотивированном и т.д. и т.п.
Поэтому если в Договоре стоИт "просто РС", то это все равно то, что Вы называете "РС с ограничениями"...
| Crenter писал(а): |
| Учесть фактор наличия обязательств поручителя по договору ипотеки можно исходя из текущей и будущей платежеспособности заемщика по кредиту - т.е. из вероятности неплатежеспособности Заемщика по обязательствам, обеспеченным ипотекой. |
| Crenter писал(а): |
| можно учесть исходя из прогнозного анализа платежеспособности Заемщика. |
Это все хорошо и правильно теоретически.
А как обосновать мало-мальски логично будущую платежеспособность заемщика по кредиту? Заемщик - 3-я сторона. Я Вас уверяю, что вероятность получения информации необходимой от него - 0,1% приблизительно.
Кроме того, кто в нынешних условиях способен обосновать, как текущая платежеспособность конкретного субъекта может измениться в будущем?..
| Crenter писал(а): |
| Если в рамках данного анализа, будет установлено, что с n-периода Заемщик будет не способен погашать свои обязательства, то нужно учесть |
Коллега Crenter, Вы слышите, что Вы говорите?  Сейчас будет установлено, что через полгода или год Заемщик не сможет погашать свои обязательства?.. Что-то мне слабо верится, повторюсь, в обоснованность такого "предугадывания". Если бы все было так просто...
А необоснованно можно напредсказывать всякого-разного.
| MIDNIGHT писал(а): |
| Можно корректировать на вероятность дефолта заемщика (PD) по Базелю, но там анализировать финсост именно заемщика, то есть сторонней фирмы. |
Вот-вот, сторонней фирмы. Кто Вам предоставит такую возможность? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 27 Ноя 2015 09:02 |
|
| Mary писал(а): |
Если в договоре на оценку нет "РС с учетом ограничений", то НС1
Цитата:
У разі потреби оцінювач має право відобразити у висновку свої
припущення та застереження щодо використання результатів оцінки.
В НЭИ "существующее без обязательств (известных и неизвестных)" и считайте просто РС без ограничений. |
Не согласен с Вами в корне. Клиент заказывает оценить то что ему принадлежит, со всеми правами и ограничениями. Его интересует сколько стоит принадлежащий ему объект оценки, а не какой-то виртуальный объект с какими-то допущениями. Предположим, оценщик ввел такое допущение, насчитал некую сумму, а что с ней делать клиенту, ведь она не отображает стоимости реального объекта оценки.
Этак можно, например, к разукомплектованному авто/оборудованию ввести допущение что он комплектный и работоспособный. А дальше что? |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Mary
Возраст: 44
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 27 Ноя 2015 09:26 |
|
Ох набежали Объясняю свою логику - РС не равна РС при плохом развитии событий (повторюсь - так можно сразу учитывать ядерную войну). Мы рассмативаем НЭИ - в данном случае это ситуация, когда третье лицо вернуло долги.
По ЗУ "Про ипотеку", в случае плохого развития событий, поручитель становится кредитором и, теоретически, стоимость его обязательств обнуляется:
| Цитата: |
| У разі задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки майновий поручитель набуває права кредитора за основним зобов'язанням. |
Можно считать РС как депозит, насколько возвратный - другой вопрос. |
_________________
Стань донором - спаси жизнь |
|
|
|
MIDNIGHT
Сообщения: 801
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 27 Ноя 2015 10:18 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| MIDNIGHT писал(а): |
| Можно корректировать на вероятность дефолта заемщика (PD) по Базелю, но там анализировать финсост именно заемщика, то есть сторонней фирмы. |
Вот-вот, сторонней фирмы. Кто Вам предоставит такую возможность? |
Ну если пойти упрощенно, ввиду отсутствия данных о заемщике, можно взять ориентировочно класс качества кредита, который банк определяет по 23 постанове НБУ.
Банк понятно тоже нифига не даст, но раз клиент был поручителем, он плюс минус километр знает качество обслуживанияя долга. Там много знать не надо. Если есть просрочка 91+ (а она сейчас у многих, особенно если кредит валютный) - то это уже априори, в лучшем раскладе, 4 класс качества и соответственно дисконт из таблицы пункта 2.11. постановы 23. Только в постанове это называется "кредитний ризик" - но его физический смысл - pd, probability of default по базелю |
|
|
|
|
Crenter
Сообщения: 46
|
| Добавлено:
Пт, 27 Ноя 2015 11:40 |
|
| Grey Horse писал(а): |
Smile Коллега Crenter, Вы слышите, что Вы говорите? Wink Сейчас будет установлено, что через полгода или год Заемщик не сможет погашать свои обязательства?.. Что-то мне слабо верится, повторюсь, в обоснованность такого "предугадывания". Если бы все было так просто...
А необоснованно можно напредсказывать всякого-разного. |
Уважаемый коллега Grey Horse, можно поинтересоваться, как вы в рамках доходного подхода прогнозируете денежные потоки от деятельности предприятия? Могу предположить, что при прогнозе денежного потока вы тоже исходите из предположений и допущений.
| Grey Horse писал(а): |
| Заемщик - 3-я сторона. Я Вас уверяю, что вероятность получения информации необходимой от него - 0,1% приблизительно. |
Вы правы, Заемщик действительно третья сторона, но все-таки сторона эта довольно тесно связана с текущим владельцем корпоративных прав (прямо или косвенно). Я думаю, что вы со мной согласитесь, что, вряд ли, несвязанная сторона возьмет на себя обязательства по ипотеке. |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 27 Ноя 2015 15:40 |
|
| Серый писал(а): |
| Не согласен с Вами в корне. Клиент заказывает оценить то что ему принадлежит, со всеми правами и ограничениями. Его интересует сколько стоит принадлежащий ему объект оценки, а не какой-то виртуальный объект с какими-то допущениями. |
99,5%.
| Серый писал(а): |
Предположим, оценщик ввел такое допущение, насчитал некую сумму, а что с ней делать клиенту, ведь она не отображает стоимости реального объекта оценки.
Этак можно, например, к разукомплектованному авто/оборудованию ввести допущение что он комплектный и работоспособный. А дальше что? |
Стандарты RICS, а вслед за ними и МСО ввели такую штуку, как специальные допущения вот эти.
Но это - приемы редко используемые.
| Mary писал(а): |
| Объясняю свою логику - РС не равна РС при плохом развитии событий (повторюсь - так можно сразу учитывать ядерную войну). Мы рассмативаем НЭИ - в данном случае это ситуация, когда третье лицо вернуло долги. |
Да не, уважаемая коллега Mary.
НЭИ - это использование объекта, его вариант, а не набор оптимистических предположений.
НЭИ зависит от:
- свойств объекта,
- возможностей среднестатистического собственника объекта в нынешних микро- и макроэкономических условиях.
Ну, я так понимаю.
А то, что третье лицо(!), не имеющее к объекту отношения и не являющееся его собственником, вернуло долги - это в чистом виде допущение, с вероятностью 50/50, если не меньше, может быть, реализующееся. И разумность такого допущения еще надо доказать!
В отличие от вероятности ядерной войны или падения метеорита...
Добавлено спустя 3 минуты 12 секунд:
| MIDNIGHT писал(а): |
...можно взять ориентировочно класс качества кредита, который банк определяет по 23 постанове НБУ.
...Только в постанове это называется "кредитний ризик" - но его физический смысл - pd, probability of default по базелю |
Я, честно говоря, не знаю сразу так, что такое probability of default по базелю и как его считают.
В зависимости от того, какая природа этой величины, возможно, и есть смысл корректировать.
Однако интуитивно понятно, что важна в любом случае не только эта вероятность, но и абсолютная денежная сумма кредита! |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
MIDNIGHT
Сообщения: 801
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 27 Ноя 2015 15:49 |
|
Ну смысл в том, что есть табличка, где от рейтинга заемщика можно формально поставить какую то цифру риска невозрата и соответственно обращения взыскания на предмет ипотеки. Это хотя бы будет не спотолка и формально будет отвечать критерию наукообразности ))))) |
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 27 Ноя 2015 15:51 |
|
| Crenter писал(а): |
| Уважаемый коллега Grey Horse, можно поинтересоваться, как вы в рамках доходного подхода прогнозируете денежные потоки от деятельности предприятия? Могу предположить, что при прогнозе денежного потока вы тоже исходите из предположений и допущений. |
Поинтересоваться - можно.
Предположения и допущения - безусловно, но в умеренных количествах.
Отправной точкой в доходном подходе, как правило, служит состояние дел, способность приносить доход объекта оценки на дату оценки. Это уже - состоявшийся факт, не нуждающийся обычно в доказательствах. И от него - пляшем, внося корректировки в доходы / расходы в ту или иную сторону.
В крайнем, более плохом случае можно судить и по аналогии. Пытаться...
В том, что предлагаете Вы, отправная точка и информационное обоснование будущих изменений, по сути, отсутствуют. Ну не знаете Вы третью сторону...
С суждением по аналогии - все так же плохо, мне думается. Для того, чтобы искать аналоги, нужно как минимум в значительной степени знать существенные характеристики... третьей стороны.
| Crenter писал(а): |
| Заемщик действительно третья сторона, но все-таки сторона эта довольно тесно связана с текущим владельцем корпоративных прав (прямо или косвенно). Я думаю, что вы со мной согласитесь, что, вряд ли, несвязанная сторона возьмет на себя обязательства по ипотеке. |
Не соглашусь.
Чисто по моему многочисленному опыту, довольно тесная связь в таких случаях - миф в 90% ситуаций реальных.
Либо, в крайнем случае, никак абсолютно не помогает получению информации, необходимой оценщику. Увы.
Добавлено спустя 7 минут 29 секунд:
| MIDNIGHT писал(а): |
| Это хотя бы будет не спотолка и формально будет отвечать критерию наукообразности ))))) |
Не самое хорошее обоснование... мне так кажется.
| MIDNIGHT писал(а): |
| табличка, где от рейтинга заемщика можно формально поставить какую то цифру риска невозрата и соответственно обращения взыскания на предмет ипотеки. |
Риск - штука такая... по-разному формализуемая.
Вот в чем она выражается по Базелю? Смысл какой?.. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
