Коллеги! Помогите с определением внешнего износа для внутризаводских ж/д путей и электроподстанции как недвижимого износа так и оборудования. Если у кого есть литература, подобные отчеты, прошедшие недавно рецензирование или ФГИ. Также озадачен внешним износом при переоценке движимого имущества. Все, что давали одни на повышении, то отрицают другие..! Помогите, кто чем сможет.
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
Добавлено:
Пн, 26 Сен 2005 10:40
Ж/Д путь как Ж/Д путь, какой там внешний износ....
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
Добавлено:
Пн, 26 Сен 2005 11:35
Оцениваете завод с головы до ног? А цель оценки? Мне кажется внешний износ этого Вашего завода в целом и будет внешним износом ж/д путей и электроподстанции (насколько я догадываюсь, обслуживающих только этот завод), и всего прочего оборудования. Вот статья свежая: http://www.fbk.ru/live/press.asp?aid=10001
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
Добавлено:
Пн, 26 Сен 2005 11:39
у Вас проскользнуло в вопросе "при переоценке", так что я полагаю цените для бухучета, извините
КовАл Завсегдатай
Сообщения: 3883
Добавлено:
Пн, 26 Сен 2005 20:23
Я бы, Анатолий, в вашем случае поступил так:
1. Разделил имущество на специализированое и не специализированное.
2. Определил ст-ть не специализированного имущества предприятия по:
2.1 доходному или сравнительному поду
2.2 затратному подходу, без учета внешнего износа
3. Определил внешний износ, как разницу стоимостей п. 2.1 и п. 2.2
4. Посчитал затратным подходом стоимость специал. недвижки с учетом, полученного внешнего износа.
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
Добавлено:
Вт, 27 Сен 2005 09:25
КовАл писал(а):
Я бы, Анатолий, в вашем случае поступил так:
1. Разделил имущество на специализированое и не специализированное.
2. Определил ст-ть не специализированного имущества предприятия по:
2.1 доходному или сравнительному поду
2.2 затратному подходу, без учета внешнего износа
3. Определил внешний износ, как разницу стоимостей п. 2.1 и п. 2.2
4. Посчитал затратным подходом стоимость специал. недвижки с учетом, полученного внешнего износа.
Начнем-с (шютка)
Возникают вопросы:
1. Что делать с физ. и функ. износом? Точнее где и когда их учитывать/не учитывать?
2. Корректно ли отождествлять размер внешнего износа для не спец. и спец. имущества?
КовАл Завсегдатай
Сообщения: 3883
Добавлено:
Вт, 27 Сен 2005 17:37
Цитата:
1. Что делать с физ. и функ. износом? Точнее где и когда их учитывать/не учитывать?
Считать... точнее учитывать везде... во всех подходах.
Цитата:
2. Корректно ли отождествлять размер внешнего износа для не спец. и спец. имущества?
А почему нет? Что смущает?
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
Добавлено:
Ср, 28 Сен 2005 09:28
КовАл писал(а):
Цитата:
1. Что делать с физ. и функ. износом? Точнее где и когда их учитывать/не учитывать?
Считать... точнее учитывать везде... во всех подходах.
ага понятно (тем более способы рассчета ФуИз это уже мелочь ).
КовАл писал(а):
Цитата:
2. Корректно ли отождествлять размер внешнего износа для не спец. и спец. имущества?
А почему нет? Что смущает?
Действительно ни чего не смущает?
Попробую посеять сомнения, путем утрированного примера.
Дано ЦМК:
1. Спец имущество - хитронавороченный станок ХН-10, предназначенный для производства прокладки толщиной 3,1415 мм и специальной конфигурации в форме буквы Ж , производительность 100 шт./мес.
Результаты анализа рынка:
а) Аналогичных станков в стране существует -3,
б) потребность в прокладках 10 штук в год.
2. Неспец имущество – капитальное здание цеха площадью – 400 кв.м. в центре города.
Результаты анализа рынка:
а) Аналогичных производственных площадей в городе -1200 кв.м.,
б) Потребность рынка аренды (продажи) – 1 200 000 кв.м./год,
Даже не хочется вдаваться в дальнейшие наброски расчета, а сразу хочется спросить - ты хочешь сказать, что у них будет одинаковый внешний износ?
КовАл Завсегдатай
Сообщения: 3883
Добавлено:
Ср, 28 Сен 2005 20:34
Hard_Pragmatic писал(а):
КовАл писал(а):
Цитата:
1. Что делать с физ. и функ. износом? Точнее где и когда их учитывать/не учитывать?
Считать... точнее учитывать везде... во всех подходах.
ага понятно (тем более способы рассчета ФуИз это уже мелочь ).
дык в оценке таких "мелочей" сам знаешь сколько... мы же сейчас о внешнем износе говорим... вот закончим, потом перейдем к функциональному
На счет станков и недвижимости, эт ты... того... кое шо с пальцем равняешь... я говорю о недвижке, причем, заметь, я говорил
Цитата:
Я бы, Анатолий, в вашем случае поступил так:
1. Разделил имущество на специализированое и не специализированное.
т.е. я говорю о недвижимости, расположенной на одном участке, которая представляет из себя единый имущественный комплекс, состоящий из спец. и не спец. недвижки... ведь просто в поле внутризаводские ж/д пути и электроподстанции, как правило, не строят.
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
Добавлено:
Чт, 29 Сен 2005 09:27
КовАл писал(а):
т.е. я говорю о недвижимости, расположенной на одном участке, которая представляет из себя единый имущественный комплекс, состоящий из спец. и не спец. недвижки... ведь просто в поле внутризаводские ж/д пути и электроподстанции, как правило, не строят.
Хорошо пусть будет недвижимость.
Для станка ХН-10 имеется специализированный цех, площадью 2560 кв.м..
Цех представляет собой железобетонную конструкцию 16х160 м. внутри которой под станину станка создается специальная бетонированная яма размером 10х150 и глубиной 4,5 м., в углах цеха для крепления станка стоят специальные намертво вмонтированные в фундамент «быки» размером 1х1 м. и высотой 6 м. , для подачи сырья в станок через весь цех от дна ямы до крыши цеха под углом 30 градусов смонтирована ж/б желоб на 12-ти эстакадах … дальше продолжать?
флай
Возраст: 47
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
Добавлено:
Чт, 29 Сен 2005 09:51
Давали на повышении (Олефиренко В.Л.) - переоценка:
1) все имущество делится на занятое и излишнее
2) занятое - универсальное, специализированное;
3) излишнее - универсальное, специализированное, подлежащее списанию;
3) для специализированного - остат сто-ть замещения;
для универсального - РС;
для подлежащего списанию - стоимость ликвидации.
... ноу коммент.
Внешний износ касается предприятия в целом и крайне редко относится непосредственно к оборудованию... Для недвижимости можно опр-ть внешний износ по недозагрузке... - при условии что эта недозагрузка связана со сбытом, ... недостатком мощностей:
Мах загрузка (ЧОД от мах загр.) - НЭИ (ЧОД от НЭИ) - разница капитализируется.
Дальше относительно ж/д путей -путев... была рекомендация брать справку предприятия по составу, материалу, протяженности....если есть неиспользуемые ж/д пути - анализ аренда в сутки-загрузка (станции ближние), кол-во вагонов на соседней станции, отстой вагонов - ДП.
Если честно.. согласна. с вышесказанным., определение внешнего износа при переоценке движимого имущества... неблагодарное и непонятное дело, видно вам просто надо как то убить итоговую цифру..
КовАл Завсегдатай
Сообщения: 3883
Добавлено:
Чт, 29 Сен 2005 21:23
Hard_Pragmatic писал(а):
Для станка ХН-10 имеется специализированный цех, площадью 2560 кв.м..
Цех представляет собой железобетонную конструкцию 16х160 м. внутри которой под станину станка создается специальная бетонированная яма размером 10х150 и глубиной 4,5 м., в углах цеха для крепления станка стоят специальные намертво вмонтированные в фундамент «быки» размером 1х1 м. и высотой 6 м. , для подачи сырья в станок через весь цех от дна ямы до крыши цеха под углом 30 градусов смонтирована ж/б желоб на 12-ти эстакадах … дальше продолжать?
Ммм... эээ... стесняюсь спросить... с внешним износом мы уже закончили и перешли на функциональный?
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
Добавлено:
Пт, 30 Сен 2005 10:20
КовАл писал(а):
Ммм... эээ... стесняюсь спросить... с внешним износом мы уже закончили и перешли на функциональный?
Да не стесняйся спрашивай здесь все свои что Харды что Прагматики
В том то и дело что именно с ВНЕШНИМ износом вопрос.
Напомню спорную ситуацию, может я ее уже извратил, тогда переформулируй, а пока:
Ты утверждаешь, что внешний износ для для неспециализированной недвижимости будет РАВЕН внешнему износу для специализированной недвижимости.
Я утверждаю, что внешние износы спец и неспец недвижимости будут РАЗНЫЕ (хотя могут и совпасть)
КовАл Завсегдатай
Сообщения: 3883
Добавлено:
Пт, 30 Сен 2005 18:28
Цитата:
Напомню спорную ситуацию, может я ее уже извратил
угу... извращенец
Цитата:
Ты утверждаешь, что внешний износ для для неспециализированной недвижимости будет РАВЕН внешнему износу для специализированной недвижимости.
Я утверждаю, что внешние износы спец и неспец недвижимости будут РАЗНЫЕ (хотя могут и совпасть)
Да, только ты почему-то упускаешь то, что я говорю о спец. и не спец. недвижке представляющей ОДИН КОМПЛЕКС, поэтому и влияние внешних факторов, по моему мнению, на эти объекты будет приблизительно одинаковым.
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
Добавлено:
Пн, 03 Окт 2005 10:37
КовАл писал(а):
Да, только ты почему-то упускаешь то, что я говорю о спец. и не спец. недвижке представляющей ОДИН КОМПЛЕКС, поэтому и влияние внешних факторов, по моему мнению, на эти объекты будет приблизительно одинаковым.
Да да В ОДНОМ КОМПЛЕКСЕ я тоже имел в виду, только тут ключевыми словами является - термины СПЕЦ и НЕСПЕЦ имущество.
В том то и @ зарыта, что при рассмотрении стоимости комплекса затратными методами имущество делят на СПЕЦ И НЕСПЕЦ, потому что методы расчета их стоимости могут отличаться и соответственно степень влияния одних и тех же факторов может быть РАЗНАЯ (в том числе и внешнего износа). Что собственно я и показал на примерах.
КовАл Завсегдатай
Сообщения: 3883
Добавлено:
Пн, 03 Окт 2005 20:34
Методы расчета могут быть разными, но результат должен быть один - рыночная стоимость, а что касается степени влияния факторов, то спец. недвижка как бы воще не имеет рынка и продается вместе с не спец. недвижкой в комплексе, так что влиять внешний износ будет в целом на весь комплекс, поэтому для его частей он тоже будет одинаков, эт я про % выражение.
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
Добавлено:
Ср, 05 Окт 2005 09:38
Цитата:
Методы расчета могут быть разными, но результат должен быть один - рыночная стоимость
Совершенно бесспорное утверждение.
А вот сказать
Цитата:
влиять внешний износ будет в целом на весь комплекс, поэтому для его частей он тоже будет одинаков, эт я про % выражение.
это всеравно что сказать – Физ. износ задания 50%, поэтому физ износ фундамента тоже - 50%.
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
Добавлено:
Ср, 05 Окт 2005 14:19
Цитата:
это всеравно что сказать – Физ. износ задания 50%, поэтому физ износ фундамента тоже - 50%.
КовАл говорил немного о другом... Ведь здание трудно назвать комплексом... А если предприятие имеет внешний износ, например огранчение в производстве, то % внешнего износа в имущественном подходе учитываем в расчете каждого здания...
zanoza Spammer
Сообщения: 12986
Добавлено:
Ср, 05 Окт 2005 15:35
ребята, давайте помиримся. в разных случаях внешний износ всего предприятяи распространяется на все, в некоторых - нет. все зависит от цели оценки причем юмора тут гораздо меньше, чем кажется...
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
Добавлено:
Ср, 05 Окт 2005 16:36
zanoza писал(а):
ребята, давайте помиримся.
Подождите подождите,
Во-первых ни кто ни с кем не ссорился (оценщики не ссорятся они только рецензии пишут ) а спорил.
Во-вторых все что вы мне объясняете я понимаю и не сколько не оспариваю. Да действительно ели предприятие в целом имеет Внеш.износ то этот износ распространяется на все имущество в отдельности.
Вопрос в том, в какой пропорции этот износ распространяется на каждое имущество?
По-моему мнению эти пропорции СОВЕРШЕННО РАЗНЫЕ для РАЗНОГО ТИПА ИМУЩЕСТВА.
Но при этом мы могли бы и не задаваться этим вопросом, есть общая стоимость, есть общий износ, разница и есть искомая рыночная стоимость.
Но в схеме Ковала мы идем от обратного мы рассчитываем Внеш.износ( для отдельного типа имущества (замете не всего предприятия в целом, а только неспец имущества) и тут же огульно принимаем такую же величину Внеш.износа( для другого, совершенно противоположного, типа имущества (спец), ну а потом складываем. Чувствуете разницу?
Борода Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
Добавлено:
Ср, 05 Окт 2005 21:49
Последнее повышение (способ опр. ВИ от Пазирука):
1. Определяем стоимость имущества затратным подходом с учетом функ. износа.
2. Представляем себе ЦМК, остоящий только из указаного имущества (без существующей дебиторки, кредиторки и оборотных активов).
3. Определяем стомость такого ЦМК доходным подходом.
4. Разность ЗП и ДП дает ВИ.
5. Распределяем общий ВИ по позициям пропорционально стоимости по ЗП.
Способ заморочливый, но логичный. Для тех, кто работает с программами типа Проджект 6.0 задача упрощается: копируем ДП предприятия и убираем из стартового баланса все кроме основных средств.
Что касается СПЕЦ и НЕСПЕЦ имущества, то в случае наличия обьектов существенно различающихся по способам НЭИ, целесообразно вообще оценивать их отдельно. Напр. опытный цех в центре Киева как цех никого не интересует независимо от того, что и когда он выпускал. Оборудование- отдельно на вывоз, здание -на продажу или реконструкцию. Соотв. ВИ будет только у оборудования.
В общем, получается, что считаем стоимость неспециализированной недвижимости двумя подходами: доходным (или сравнительным) и затратным без учета внешнего износа.
Разница будет равна величине внешнего износа.
Что то не так. ДП должен учитывать все виды износа... Т.е. в принципе стоимость полученная ДП - это стоимость без внешнего износа. Поправте меня, если ошибаюсь.
КовАл Завсегдатай
Сообщения: 3883
Добавлено:
Вт, 11 Окт 2005 21:37
2 Hard_Pragmatic
По своей сути, экономический износ для недвижки это снижение стоимости кирпичей (читай строительных материалов) и стоимости их складывания (работы) в данном месте в результате влияния социально-экономических, экологических и др. внешних факторов. Всё осталльное - функциональный и физический износ. Так почему стоимость этих стр. мат. и работы в двух, рядом расположенных зданиях снизится на разный %?
Марчук Андрей Гость
Добавлено:
Ср, 12 Окт 2005 10:12
КовАл писал(а):
2 Hard_Pragmatic
По своей сути, экономический износ для недвижки это снижение стоимости кирпичей (читай строительных материалов) и стоимости их складывания (работы) в данном месте в результате влияния социально-экономических, экологических и др. внешних факторов. Всё осталльное - функциональный и физический износ. Так почему стоимость этих стр. мат. и работы в двух, рядом расположенных зданиях снизится на разный %?
Уважаемый г-н КовАл!
Ваше последнее утверждение не верно.
Внешний износ выражается не в сниженеии стоимости материалов и работ. Все, что касается самого объекта (материалы, планировка, обеспеченность инж. системами, местоположение и т.п.) - это либо физический, либо функциональный износ.
Все, что касается сторонних по отношению к объекту факторов - это внешний износ.
Кстати, внешний износ появляется тогда, когда аналогичные объекты в регионе НЕ СТРОЯТСЯ. Т.е. ситуация на рынке такова, что строительство НЕ ВЫГОДНО. Стоимость объекта после завершения строительства не позволит окупить затраты на строительство и получить соответствующую прибыль. При этом заметьте - стоимость "кирпичей" от этого не уменьшается.
Кроме того, у двух соседних объектов, расположенных на расстоянии 50 м, может быть разный износ.
Например: здание 1 - цех, здание 2 - АБК. Ситуация на местном региональном рынке такова, что цеха никому не нужны (избыток в регионе, их никто не покупает). Административные здания, наоборот пользуются большим спросом (при этом цех реконструировать в административное здание не представляется возможным исходя из конструктивных особенностей). В этом случае внешний износ у здания 1 есть, а у здания 2 - нет.
Причем заметьте:
1. здание цеха может соответствовать всем современным требованиям к зданиям такого рода, т.е. у него будет отсутствовать функциональный износ.
2. Здания построены из одинаковых кирпичей
С уважением,
Марчук.
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
Добавлено:
Ср, 12 Окт 2005 11:40
КовАл писал(а):
2 Hard_Pragmatic
По своей сути, экономический износ для недвижки это снижение стоимости кирпичей (читай строительных материалов) и стоимости их складывания (работы) в данном месте в результате влияния социально-экономических, экологических и др. внешних факторов. Всё осталльное - функциональный и физический износ. Так почему стоимость этих стр. мат. и работы в двух, рядом расположенных зданиях снизится на разный %?
Ой ёёё, как все запущено
Ответ в твоем вопросе, и ключевое слово в твоем вопросе не кирпичи и работа, а слово - «В ДАНОМ МЕСТЕ».
В том то и дело что В ДАНОМ МЕСТЕ в результате влияния социально-экономических факторов одно здание будет более востребовано а другое менее. Причем эта самая востребованность может быть полярно противоположной в ДРУГОМ МЕСТЕ
В ДАНОМ МЕСТЕ нужны офисы и склады.
ДРУГОМ МЕСТЕ нужны специальные производственные площади для станков ХН-10.
флай
Возраст: 47
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
Добавлено:
Ср, 12 Окт 2005 12:09
Смею заметить .... .... где и когда было снижение стоимости кирпичей, стр.мат. и стоимости их складывания?
вроде бы все только дорожает и процесс этот абсолютно закономерен на данный момент в нашем геогр. ареале.
флай
Возраст: 47
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
Добавлено:
Ср, 12 Окт 2005 12:22
Возможно, уважаемый пан Ковал имел в виду следующее - расположение здания на участке, к примеру удобность входа и выход, либо открытость здания со стороны магистрали , тоже может быть, причиной функционального износа.
Кроме того, стоимость кирпичей и стоимость их складывания - это прямые затраты, на воссоздание(замещение) объекту, и именно прямые затраты в первую очередь страдают по мере эксплуатации объекта - и проявляется физизнос - так вновь сданное здание имеет физизнос на уровне 5% (это кстати перевозка тех самых кирпичей и их складывание). А уже в течении времени - при совершенствовании кирпичей проявляется функциональный...
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
Добавлено:
Ср, 12 Окт 2005 12:29
флай писал(а):
Смею заметить .... .... где и когда было снижение стоимости кирпичей, стр.мат. и стоимости их складывания?
вроде бы все только дорожает и процесс этот абсолютно закономерен на данный момент в нашем геогр. ареале.
Та ну Флаюшка мы тут поднялись на высоты теоретических материй, а ты нас на грешный ареал опускаешь.
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
Добавлено:
Ср, 12 Окт 2005 12:31
Выражу мое почтение господину Марчуку Андрею, совершенно верно сказано.
Еще раз процитирую специально для КовАл-а, предвидя его ход мыслей и ответ , нижеследующее:
Цитата:
1. здание цеха может соответствовать всем современным требованиям к зданиям такого рода, т.е. у него будет отсутствовать функциональный износ.
З.Ы. Марчук Андрей каким ветром Вас к нам занесло, как там поживает оценка в России?
zanoza Spammer
Сообщения: 12986
Добавлено:
Ср, 12 Окт 2005 16:08
нет, флай, ну у нас в городе нерентабельно строить жилье и цеха, склады, офисы. выгодно строить пока только торговые точки/кафе на проходных местах.
КовАл Завсегдатай
Сообщения: 3883
Добавлено:
Ср, 12 Окт 2005 19:25
Всё... согласен... был не прав... только не надо сразу ногами в живот, ок?
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
Добавлено:
Чт, 13 Окт 2005 09:24
КовАл писал(а):
Всё... согласен... был не прав... только не надо сразу ногами в живот, ок?
Выражаю мое почтение коллеги КовАлу
З.Ы. а может все-таки не согласен?
Следующая тема Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы Вы не можете отвечать на сообщения Вы не можете редактировать свои сообщения Вы не можете удалять свои сообщения Вы не можете голосовать в опросах Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме Вы не можете скачивать файлы в этом форуме