| Автор |
Сообщение |
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
 Добавлено:
Вт, 15 Авг 2006 10:19 |
  |
Всем привет.
У меня вопрос. Оцениваю пекарню для аренды, аналогов очень-очень мало, особенно к продаже. Есть по два аналога на аренду и на продажу.........вопрос в следующем, к продаже предложены аналоги с полным пакетом документов на деятельность и оборудованием, как на это все дело можно скорректировать, потому что мне оборудование и доки не нужны, а они ст-ть увеличивают.
З.Ы. и вообще можно брать по два аналога? |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
   |
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 15 Авг 2006 10:26 |
|
Вы оцениваете только помещение? По сути дела Вам в качестве аналога предложили уже готовый бизнес. Как минимум нужно отнять стоимость оборудования и получения разрешительных документов. Дальше-стоимость нематактивов (клиентская база как на закупку материалов, так и на реализацию продукции). И т.д. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 15 Авг 2006 10:43 |
|
Да, ценю только помещение.......понятно шо все это можно отнять, может кто-то рассчитывал, какой удельный вес в стоимости бизнеса заниамет недвижка........а? там надо красивую фразу придумать.......если исходить из аренды (ст-тьиполученной по доходнику), то вес недвижки в бизнесе получается где-то процентов 50%.......есть еще какие-то предложения? |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Вт, 15 Авг 2006 11:40 |
|
позвонить и узнать сколько стоит оборудование, или по крайней мере состав и количество |
|
|
 |
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 15 Авг 2006 11:46 |
|
Не говорят они...сколько оно стоит, а про стотав сказали- полный комплект для пекарни.......  . |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Вт, 15 Авг 2006 11:53 |
|
враги. Остается либо подобрать "полный комплект" по производительности этой пекарни, либо использовать корректировку из известного вам справочника |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 15 Авг 2006 12:00 |
|
спасиба......... ..........принимаю все возможные версии |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Вт, 15 Авг 2006 12:14 |
|
взять в качестве объектов сравнения цеха пищевого производства. |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 15 Авг 2006 12:18 |
|
ну дык, я их и беру.....их всего два........и оба с полным набором "отягощающих" факторов. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 15 Авг 2006 15:11 |
|
Вообще никаких аналогов нет? Вообще пекарня - это обычный кирпичный цех - тока чистый и соответствующий нормам санепидемстанции. Возможно есть похожие помещения?
Как помню, говорил руководителю, аналогов нет,
а в ответ простое: ищи  |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 15 Авг 2006 15:14 |
|
Может посмотреть в авизо - например в Киеве : продажу пекарни как помещение и как бизнес. Конечно маловероятно найти такое - но посмотреть можно. |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 15 Авг 2006 15:48 |
|
мне наиболее вменяемым кажется подбор оборудования по производительности и здания цеха как здания цеха.
а кста - сдают с оборудованием? |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 15 Авг 2006 17:35 |
|
а мне более вероятным в данной ситуации кажется отказ от определения стоимости путем сравнения - делай по доходнику и затратнику....
...потому как некорректно сравнивать просто недвижку с бизнесом и коэффициентик тут не выведешь...
ИМХО |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 15 Авг 2006 20:18 |
|
нда........фиг его знает как считать.....
| Цитата: |
| подбор оборудования по производительности и здания цеха как здания цеха |
извините, задолбаешься подбирать, я эту пекарню каждые полгода оцениваю, они у Укрпрофздравницы аредуют, а те каждые полгода требуют новую оценку. Аналоги находила прошлые разы именно кондитерские цеха и пекарни (правда чуть с ума не сошла пока из повызванивала всех).
| Цитата: |
| Вообще пекарня - это обычный кирпичный цех - тока чистый и соответствующий нормам санепидемстанции. |
Вот именно, что соотвествующий + еще не любой арендатор разрешит пекарню разметистить и ты. ды и ты пы. Прошлый раз пока всех потенциальных обзвонила - некоторые говорили- пищевое пр-во низя.....
Я по арендне наша достаточно аналогов, а вот по родаже всего два и оба с полным пакетом доков и оборудованием. ...если на 0,5 корректир дать то чудно получается .....только вот обоснования нету. При чем у убоих аналогов ст-ти за квадрат как раз в рамках рычной. т.е. близки..
2Ева - в аренду без оборудования, просто кондитерские цеха или цеха, где можно пищевое производсво разместить....... |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 16 Авг 2006 08:15 |
|
Ну, по стоимости оборудования могу помочь (если надо). Правда аналоги вчерашние в прямом смысле этого слова и в киевском регионе.
Надо-свисните, сброшу на почту. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 16 Авг 2006 08:31 |
|
Серый, бросайте канешна, хоть и вчерашние, но можно будет хоть приблизительно прикинуть соотношение ......а вообще может быть для пекарни соотношение 50/50, недвижимость ко все му остальному? как вы думаете? |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 16 Авг 2006 08:48 |
|
| SHE писал(а): |
| ...если на 0,5 корректир дать то чудно получается .....только вот обоснования нету....... |
и не найдешь ты обоснование - НИЗЗЗЯ сравнивать бизнес и недвижку, а по соотношению я б сказал что недвижка в стоимости бизнеса может стоить как меньше так и больше половины (смотря какой бизнес и в каком регионе...) |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 16 Авг 2006 08:49 |
|
вот |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 16 Авг 2006 08:51 |
|
Уже бросил, принимайте. А "вчерашние" означает на вчерашнюю дату, на 15.08.2006г. По поводу соотношения, так оно может быть любым в зависимости от мощности пекарни, от местоположения недвижимости (оборудование везде стоит примерно одинаково, а недвижимость в центре Одессы и в селе ... имеет абсолютно разную стоимость) отсюда и соотношение. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 16 Авг 2006 08:52 |
|
На счет этого - трудно сказать. Не всегда недвижимость в собственности. И недвижимость - недвижимости рознь. Оборудование одинаковой мощьностью - стоит практически одинаково (образно говоря - конечно все зависит от производителя).
В данной ситуации - наверное, все таки если применять сравнительный подход, придется плясать от существующих аналогов и снимать стоимоть оборудования.
Поищите в комплексе все оборудование пекарни (мини -пекарни). |
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 16 Авг 2006 08:58 |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 16 Авг 2006 09:11 |
|
Спасиба, друзья. Я с Вами согласна.
2 Филин, Анрей, я и не хочу недвижку с бизнесом сравнивавать, я хочу какую то поправочку высчитать, а если не получится придется отказаться от сравнительного........ |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 16 Авг 2006 11:13 |
|
SHE, скажите пожалуйста почта от меня дошла. Интернет сегодня невдугу (чтоб хуже не сказать): ни загрузить, ни отправить почту, ни принять. Щас пойду провайдера убивать сначала по телефону, а потом физически. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 16 Авг 2006 11:23 |
|
Серый не перживыйте, усё у порядке. дошло. пасиба вам огромное, мое оборудование похоже на ваше....на сколько я помню( потому как я на него особого внимания не обращала).
Еще у меня вопрос возник, если я приведу сравнительный метод - справочно, с корректир 0,5, ну там напишу про соотношее и все такое согласно спавочника , но в согласование результатов он не пойдет, просто покажу, что вот есть, продается но всё скопом.....Как думаите? |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 16 Авг 2006 11:44 |
|
Ну тода пусть поживут пока (провайдеры). Просто щас такая работа, что без инета никак (оборудование единственное в Украине, старое как моя жизнь, не используется, никто не знает в комплекте или нет и т.д.), а он (интернет) дергается как перед смертью.
По поводу сравнительного ПОДХОДА (а не метода) справочно: сам иногда так делаю. Расчет по подходу 1, расчет по подходу 2, расчет по подходу 3. Описываю преимущества и недостатки каждого из подходов и методов в них, ограничения и допущения в данной оценочной ситуации, их влияние на результат. Как вывод: либо согласование по одному из подходов, либо долевое влияние исходя из доверия каждого из результатов. В любом случае, все зависит от необходимого конечного результата  .
Вот видите, и справочник пригодился. Главное незабудьте, что нужный результат определяется двойным интегрированием по кругу от расстояния между полом и стелей . |
|
|
|
|
Борода
Тусовщик
Возраст: 53
Сообщения: 1591
|
| Добавлено:
Ср, 16 Авг 2006 11:50 |
|
Пекарня может размещатся в любом помещении, пригодном по сан. нормам и оборудованом електрикой и вентиляцией ( даже газ не самое главное, хотя желательно). В качестве такового помещения годятся: существующие пекарни, столовые, кухни детсадов, школ, больниц, санаториев и т.п., т.е. практически что угодно. Даже если помещение не соответствует сан нормам, его можно довести до ума с небольшими затратами: плитка, цементный пол или линолеум, побелка потолка, ремонт канализации и вентиляции. Печь современная по размеру как 2 холодильника. Поэтому можно расширить круг аналогов с поправкой на доведение до ума. Думаю, это проще чем искать конкретно пекарни или вычленять из них помещение. |
_________________
Оптимисты изучают английский, пессимисты- китайский, реалисты- автомат Калашникова. |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 16 Авг 2006 12:24 |
|
Борода, спасибо. я искала исходя из заказа по анегнствам, что мне надо под пищево производство, вот то шо они мне дали...я прошлые разы тоже мучалась с этим производством, под любое другое у нас площади есть, а под пищевое, оч мало или ваще нету....по аренде я нашла (теже деские сады и прочея госсобсвенность) а вот по проджаже- мрак. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 17 Авг 2006 04:47 |
|
Всем сапасиба за помощь. От сравнительного отказалась..........делала двумя, взяла по доходнику (собвенно с предидущие разы тоже так было, потому что по сравнительному было мало инфы, его справочно приводила) Зато узнала много нововго. пасиба. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
|
|
