| Автор |
Сообщение |
Ирина3
Возраст: 41
Сообщения: 78
|
 Добавлено:
Вт, 31 Окт 2006 10:57 |
  |
Уважаемые мэтры оценочной деятельности! Подкажите может ли быть такое, что при расчете помещения затратным методом, само помещение стоит дешевле чем земельная компонента? |
|
|
   |
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 31 Окт 2006 11:02 |
|
Ну конечно бывает. Например, халупка на Грушевского: земля ОГО-ГО(!) за сотку, а стоимость возведения коробке по себебестоимости допустим 500 у.е. за квадрат. |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
  |
|
Ирина3
Возраст: 41
Сообщения: 78
|
| Добавлено:
Вт, 31 Окт 2006 11:09 |
|
У меня объект тоже в центре Киева. Помещение в подвеле дома который был построен в 1912 году. Состояние ужасное, с коммуникациями тоже проблема. Просто я не уверена в правильном расчете земельной компоненты. Применила коэф. 2,50 Табл.№3.1. Порядку грошової оцінки (виробниче використання) и стоимость возросла. Может поскажите как правильно расчитывать земельную компоненту??? |
_________________
Не-суди и не-судимым будеш! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 31 Окт 2006 11:10 |
|
| Цитата: |
| Ну конечно бывает. Например, халупка на Грушевского: земля ОГО-ГО(!) за сотку, а стоимость возведения коробке по себебестоимости допустим 500 у.е. за квадрат. |
Перефразируя сказанное: может, когда улучшения не соответствуют НЭИ земельного участка. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 31 Окт 2006 11:37 |
|
Ирина, раскажите что за объект, что оценивается, с какой целью, какие права на землю и, вообще, зачем Вы расчитываете земельную компоненту. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Ирина3
Возраст: 41
Сообщения: 78
|
| Добавлено:
Вт, 31 Окт 2006 12:13 |
|
Объект коммунальной собственности, сдается в аренду под мастеркую. Работа для ФГИУ. Арендоторы хотят выкупить. Интересует алгоритм или пример расчета земельной компоненты. |
_________________
Не-суди и не-судимым будеш! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 31 Окт 2006 12:42 |
|
Просветите пожалуйста (давненько с фондами не работал, слава богу нормальной работы хватает), а зачем земельная компонента. Это типа все объекты приватизации уже идут с земельной компонентой в т.ч. и встроенные помещения? Слышал про такое, шо уже ввели? |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Ирина3
Возраст: 41
Сообщения: 78
|
| Добавлено:
Вт, 31 Окт 2006 13:41 |
|
Фонд не требует пока еще. Но почему бы не расчитать? четкой методики по определению земельной компоненты нет. Вот я и интересуюсь правильным расчетом. Может поделитесь своим опытом? |
_________________
Не-суди и не-судимым будеш! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 31 Окт 2006 13:52 |
|
поищите по форуму поиском, там довольно много инфы. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 31 Окт 2006 14:19 |
|
Кроме как методом остатка никогда не считал. Да и то для целого здания (коттедж), а для встроенного помещения не приходилось, но смысл, по идее, тот же. Правда куча ограничений: выделение в натуре, оформление документально, совместная собственность с другими владельцами в здании, особенно если формы собственности разные (свои выкупил, а остальные нет) и т.д. Как енто учесть? |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Ирина3
Возраст: 41
Сообщения: 78
|
| Добавлено:
Вт, 31 Окт 2006 15:08 |
|
Спасибо Серый за дисскусию. Можно еще один вопрос? Интересуют УПВС 2003 года. Как по ним расчитывать? Вижу в них такое понятие как: відношення перимента до площі. Что это за отношение? |
_________________
Не-суди и не-судимым будеш! |
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Вт, 31 Окт 2006 16:03 |
|
Применяя новый УПВС внимательно читайте первые страницы: вся эта белиберда необходима для более точного подбора аналога, а соответственно и стоимости за един. показатель. В принципе - ничего сложного нет. Посчитайте по плану (если совпадает) или перемерьте периметр, посчитайте площадь или по экспликации, дальше по таблицам найдете значения...потом другие...и выйдете на таблицу, которую и по описанию не трудно было найти. И считайте себе на здоровье! |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 31 Окт 2006 16:20 |
|
| Цитата: |
| Спасибо Серый за дисскусию. |
Да нема за что.
В смысле нового УПВС-ни разу еще не приходилось пользоваться. Как токо появился-почитал и забыл (по крайней мере до надобности)-намутить с определением такого, как там...
| Цитата: |
| відношення перимента до площі. Что это за отношение? |
Отношение периметра объекта (сумма длин сторон пятна застройки) к площади застройки. А шо это за отшошение и его физический смысл известен токо разработчику УПВС. Наверно, есть какой-то, раз на основе оного идут дальнейшие расчеты и выбор объекта. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 31 Окт 2006 16:24 |
|
| Цитата: |
| У меня объект тоже в центре Киева. Помещение в подвеле дома который был построен в 1912 году. |
Для этого домика этот УПВС, я думаю, врядли подойдет. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Mfactor
Сообщения: 1154
|
| Добавлено:
Вт, 31 Окт 2006 16:37 |
|
| Серый писал(а): |
| Для этого домика этот УПВС, я думаю, врядли подойдет. |
Насколько я помню, новый сборник предназначен для оценки малоэтажных (до 4 этажей) жилых домов. Т.е. в основном нацелен на дачи, коттеджи и пр. |
|
|
|
|
Ирина3
Возраст: 41
Сообщения: 78
|
| Добавлено:
Вт, 31 Окт 2006 16:38 |
|
| Цитата: |
| Для этого домика этот УПВС, я думаю, врядли подойдет. |
Я уже не про это объект. Расчитала я земельную компоненту, все проверила вроде правильно. |
_________________
Не-суди и не-судимым будеш! |
|
|
|
Ирина3
Возраст: 41
Сообщения: 78
|
| Добавлено:
Вт, 31 Окт 2006 16:41 |
|
| Цитата: |
| Применяя новый УПВС внимательно читайте первые страницы: вся эта белиберда необходима для более точного подбора аналога, а соответственно и стоимости за един. показатель. В принципе - ничего сложного нет. Посчитайте по плану (если совпадает) или перемерьте периметр, посчитайте площадь или по экспликации, дальше по таблицам найдете значения...потом другие...и выйдете на таблицу, которую и по описанию не трудно было найти. И считайте себе на здоровье! |
Значит если дом 500 кв.м, оценщик должен его обойти с метром и обмерять периметр? |
_________________
Не-суди и не-судимым будеш! |
|
|
|
Mfactor
Сообщения: 1154
|
| Добавлено:
Вт, 31 Окт 2006 16:48 |
|
Если есть документы БТИ, то ходить не надо - нужно просуммировать внешние длины стен, указанные в плане. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 31 Окт 2006 16:48 |
|
| Цитата: |
| Расчитала я земельную компоненту, все проверила вроде правильно. |
Ну тогда делитесь опытом и впечатлениями.
| Цитата: |
| Значит если дом 500 кв.м, оценщик должен его обойти с метром и обмерять периметр? |
Ну можна еще на плане БТИ посмотреть, как правило они пишут длины сторон дома. А если БТИ нема, то рулетку Вам в руки  . |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Ирина3
Возраст: 41
Сообщения: 78
|
| Добавлено:
Вт, 31 Окт 2006 16:55 |
|
использовала таблицу отношения стоимости земли и стоимости сооружений Драпиковского и Ивановой. Ставку капитализации взяла 6% и коэфициент дисконта 15,76 (Т=50лет). |
_________________
Не-суди и не-судимым будеш! |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 01 Ноя 2006 10:15 |
|
Действительная стоимость объекта определяется суммированием произведения стои-мости замещения и коэффициента остаточной годности, учитывающего физический износ здания, с земельной составляющей.
Сд = Сз х Кгод + Сзем, где:
Сд – действительная стоимость,
Сз - стоимость замещения,
Кгод - коэффициент годности,
Сзем - земельная составляющая.
Земельная составляющая определяется по формуле:
Сзем = R / k , где:
R – прибыль от владения земельным участком,
k – ставка капитализации.
Прибыль от владения земельным участком (рентный доход) можно рассматривать в виде арендной платы за землю, рассчитываемой в процентном отношении от денежной оценки земельного участка (Согласно решения №1061-XXIV от 26.03.2003г. Одесского го-родского совета «Об утверждении ставки арендной платы за пользование земельными уча-стками в г. Одессе»).
В основе денежной оценки земель населенных пунктов лежит капитализация рентно-го дохода, возникающая благодаря месторасположению населенного пункта в общегосудар-ственной, региональной и местной системах расселения и производства, обустройству его территории и качеству земель с учетом природно-климатических и инженерно-геологических условий, архитектурно-ландшафтной и историко-культурной ценности, эко-логического состояния, функционального использования земель.
Денежная оценка земельного участка производится по формуле:
Цн = Цб х Кi х Кф х Км х S, где:
Цн – денежная оценка земельного участка;
Цб – базовая стоимость 1 кв.м. земельного участка;
Кi – коэффициент индексации базовой стоимости;
Кф – коэффициент, характеризующий функциональное использование земельного участка;
Км - коэффициент, характеризующий местоположение земельного участка;
S – площадь земельного участка.
Коэффициент Км характеризуется тремя группами рентообразующих факторов: ре-гионального, зонального и локального характера, и исчисляется по формуле:
Км = Км1 + Км2 + Км3, где
Км1 – коэффициент, учитывающий значение и статус населенного пункта в общего-сударственной системе расселения;
Км2 – коэффициент, учитывающий градостроительную ценность территории в грани-цах населенного пункта;
Км3 – коэффициент, учитывающий месторасположение земельного участка в преде-лах экономико-планировочной зоны.
Мы делаем так. есть нормативный акт - «Денежная оценка земель города Одессы», утвер-жденная решением Одесского городского совета от 09.12.99г. №438-XXIII (зона Ж-1). Базовая стоимость учитывает Км1 и Км2.
Дальше по формуле Цн = Цб х Кi х Кф х Км х S - и не изобретаем велосипед.....по большому счету ст-ть полученная затратным путем как правило в итог не идет, за исключением редких случаев, а здесь я так понимаю, не такой случай. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Вт, 07 Ноя 2006 11:50 |
|
| Цитата: |
| использовала таблицу отношения стоимости земли и стоимости сооружений Драпиковского и Ивановой. |
есть такая формула! проблема в основном вычислить коэффициент ценности территории. Говорят этот коэфф. есть ни что иное как Км2, другие при его расчете учитывают и локальный Км3. |
|
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Вт, 07 Ноя 2006 13:02 |
|
Товарищи, может я не прав, но по-моему землю нужно брать по сравнительному - так цифра правильнее получается. Ведь затраткой в основном считают не имеющие рынок продажи объекты, но земля то продается ! И не поверю , что нет аналогов! Как там пишется, ИМХО, кажется? |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 07 Ноя 2006 14:18 |
|
а по сравнительному - если участок не приватизирован, то тогда как? если он, например, в постоянном пользовании?
кстати - мне встречались отчеты, где аренда участка на 50 лет или право постоянного пользования приравниваются к приватизированному участку. как вы думаете - это правильно? |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 07 Ноя 2006 14:21 |
|
В принципе и методически, не правильно. Но на самом деле дисконтирование на 50 лет дает практически равный с прямой капитализацией результат. По этому поводу даже статья Ивоновой-Драпиковского была. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Вт, 07 Ноя 2006 14:27 |
|
Думаю, что полное право власности - это таки полное, а оренда (постоянное пользование необходимо заменить на оренду) не дает той "уверенности (относительной) в завтрашнем дне". Можно конечно посчитать затраты на выкуп участка, но это будет такой головняк, попытаться спрогнозировать прибыль, затраты, реверсию...
Поэтому, конечно, если оренда, то грошова оцинка. |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
Андрей
Возраст: 45
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 09 Ноя 2006 11:15 |
|
| Цитата: |
| если оренда, то грошова оцинка |
Для фонда проходит, но если необходимо определить рыночную стоимость для купли-продажи, или по желанию собственника узнать реальную стоимтсь участка, придется постаратся! |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 09 Ноя 2006 11:32 |
|
"постоянное пользование необходимо заменить на оренду" - в смысле?
"если оренда, то грошова оцинка" - то есть по нормативке? |
|
|
|
|
Marina_M
Возраст: 45
Сообщения: 3344
Откуда: небольшой город Монголии
|
| Добавлено:
Пт, 12 Янв 2007 10:20 |
|
Ребятушки, по затратке считаю производственую недвижимость. Как подскажите посчитать экономический износ для нее.
Как всегда надо очень быстро |
_________________
Ничто не происходит без достаточного основания. Михаил Васильевич Ломоносов |
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Пт, 12 Янв 2007 12:37 |
|
Считал как то соотношением показателей роста (падения) произ-х показателей по отрасли (данніе брал из статистических спрв-в, Вся Украина, по-моему или как то так), получалось неплохо, а ФДМУ візівало на ковер, и ничего, доказал с легкостью. А на справочник косились долго и просили подарить (наивніе  ). |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пт, 12 Янв 2007 17:56 |
|
в идеале Кэи=Срын/Сзамещ,
Срын=Цпредлож(продажи) "минус" Сземли
Сзамещ по УПВС
достаточно двух-трех аналогов для выведения Кэи |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вс, 14 Янв 2007 15:03 |
|
вы не правы, кинк.
следует еще учитывать физический износ аналогов в Сзамещ
иначе получается сравнение нового с б/у |
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пн, 15 Янв 2007 10:38 |
|
| Цитата: |
| следует еще учитывать физический износ аналогов в Сзамещ |
естественно следует учитывать |
|
|
|
|
letta
Возраст: 50
Сообщения: 64
Откуда: Херсонская обл.
|
| Добавлено:
Сб, 27 Янв 2007 14:48 |
|
Подскажите мне друзья: каким постановлением определяется коэффициент для определения стоимости в затратной подходе на разницу в объемах объекта оценки и выбранного аналога по УПВС? |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 27 Янв 2007 15:25 |
|
Официальное издание госстроя "Инструктивные документы и письма, разъясняющие положения порядка опеределения стоимости строительства........", выпуск №50 от 15 ноября 1999 г. там есть табличка с корректировками.
Оставьте почту-скину. |
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 27 Янв 2007 17:41 |
|
вот сюда, плз:
filin81@list.ru |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 27 Янв 2007 17:48 |
|
И на форум не забудьте повесить. |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 29 Янв 2007 10:12 |
|
| Цитата: |
| каким постановлением определяется коэффициент для определения стоимости в затратной подходе на разницу в объемах объекта оценки и выбранного аналога по УПВС? |
а теперь для умственноотсталых:
1. это про какой УПВС щас речь?
2. и разве мы корректируем разницу в объмах? там же в УПВСах есть примечания по этому поводу.......
3. или я шото не так поняла? |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 29 Янв 2007 10:23 |
|
| Цитата: |
| и разве мы корректируем разницу в объмах? там же в УПВСах есть примечания по этому поводу....... |
Если есть примечания в УПВС типа интерполяции или ближайшего значения или еще чего, то нет. Если ниче нету на одном из повышений Олефиренко рекомендовала то, что я указал применять к УПВС и к расчетам по типовым проектам (в основе УПВС заложены также типовые проекты). |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 29 Янв 2007 10:26 |
|
| Цитата: |
| Если есть примечания в УПВС типа интерполяции или ближайшего значения или еще чего, то нет |
а, тоисть это речь про новый УПВС. ясен. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 29 Янв 2007 10:29 |
|
| Цитата: |
| а, тоисть это речь про новый УПВС. ясен. |
Неа, про старые УПВС. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 29 Янв 2007 11:01 |
|
да? тогда кидайте и мне эти письма shkot@rambler.ru |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 29 Янв 2007 15:41 |
|
Файлик от Серого не вставляеться... кому послать по мылу? Обрасчайтесь |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
letta
Возраст: 50
Сообщения: 64
Откуда: Херсонская обл.
|
| Добавлено:
Пн, 29 Янв 2007 16:41 |
|
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Пн, 29 Янв 2007 18:48 |
|
sskiff@bigmir.net please |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 05 Фев 2007 18:33 |
|
| letta писал(а): |
| Подскажите мне друзья: каким постановлением определяется коэффициент для определения стоимости в затратной подходе на разницу в объемах объекта оценки и выбранного аналога по УПВС? |
дык смотрите в:
[align=center:e70003171a]КОНСУЛЬТАЦИИ ПО ВОПРОСАМ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ СБОРНИКОВ УКРУПНЕННЫХПОКАЗАТЕЛЕЙ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ. ИЗД. 1995 Г. РЕСПУБЛИКАНСКОЕ УПРАВЛЕНИЕ ТЕХНИЧЕСКОЙИНВЕНТАРИЗАЦИИ[/align:e70003171a]
| Цитата: |
ИНЫЕ КОНСТРУКТИВНЫЕ ОСОБЕННОСТИ ЗДАНИЙ, ИМЕЮЩИЕ ЗНАЧЕНИЕ ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ 1 КУБ. М
Объем
В большинстве таблиц даются объемные пределы, заложенные в укрупненные показатели.
Переоценку здании, имеющих объемы более предусмотренных таблицами производить в следующем порядке:
1) Здания кирпичные и деревянные, кубатуры которых превышают максимальные объемы, указанные в аналогах не более чем на 19 куб. м, переоценивать по восстановительной стоимости 1 куб. м для наибольшего объема, предусмотренного данной таблицей;
Здания, объемы которых превышают максимальное по аналогам на 20 куб. м и более переоценивать раздельно:
та часть , которая равно максимальному объему, указанному в таблице, умножается на стоимость 1 куб. м, принятую по этой таблице; остальная часть объема, превышающая максимальный, переоценивается по той же стоимости 1 куб. м с применением К - 0,95.
1) Здания крупнопанельные и блочные, кубатура которых превышает максимальный объем по апологу не более чем на 49 куб, м, переоцениваются по восстановительной стоимости 1 куб, м, принятой для максимального объема по данному аналогу здания, объем которых превышает табличный на 50 куб. м и более, переоценивать раздельно: сначала переоценивается максимальный объем, предусмотренной для данного аналога, а остальная кубатура переоценивается по той же стоимости 1 куб. м с применением коэффициента - 0,98. |
|
|
|
|
|
letta
Возраст: 50
Сообщения: 64
Откуда: Херсонская обл.
|
| Добавлено:
Пн, 05 Фев 2007 20:25 |
|
Да так иделали, на последнем повышении выпуск 50 рекомендовали, хотелось видеть, что икак. Пока правда не применяли |
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 12 Мар 2007 16:59 |
|
народ, а размер прибыли застройщика можно определить как отношение опосередкованой вартости продажи жилья к опосередкованої вартості спорудження житла? |
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 12 Мар 2007 17:11 |
|
ИМХО- я себе это где-то так и представляла....грубо говоря. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 12 Мар 2007 17:54 |
|
да я просто везде такие навороты вижу на эту тему... |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 12 Мар 2007 18:04 |
|
А я думаю, шо нет.
Нашел тут пояснение, что входит в опосередковану вартість: .....а також прибуток, податки, ....
Интересно, о каком (чьем) прибутке идет речь. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Пн, 12 Мар 2007 18:48 |
|
О прибутке забудовника и идет. |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
skiff
Неформальный лидер
Возраст: 54
Сообщения: 2964
Откуда: Бровари
|
| Добавлено:
Пн, 12 Мар 2007 18:53 |
|
...и о прибутке взяточников, ой, шо ето я сказал, конечно же разрешающих чиновников. Оговорился, сори... |
_________________
Рабів до раю не пускають! Богу - душа, життя - Україні, честь - для себе! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пн, 12 Мар 2007 20:25 |
|
"ПОРЯДОК визначення та застосування показників опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України" гласит, что:
"2.1. Показники опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України (далі - показники) щоквартально розраховуються спеціально уповноваженим центральним органом виконавчої влади з питань містобудування та архітектури (далі - уповноважений орган) у першому місяці кварталу, виходячи зі структури безпосередніх витрат з будівництва об'єкта-представника, скоригованої відповідно до змін рівня цін на трудові та матеріально-технічні ресурси.
Витрати, пов'язані з додатковими технічними та економічними умовами розвитку регіонів (звільнення й інженерна підготовка майданчика, компенсація витрат попереднім власникам земельної ділянки, спорудження позамайданчикових інженерних мереж, відрахування на розвиток соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури населених пунктів, відрахування на розвиток пожежної служби, передання місцевим органам самоврядування частки споруджуваного житла тощо), показниками не враховуються.
2.2. Базою для визначення структури безпосередніх витрат з будівництва об'єкта-представника є вихідні дані, які надаються місцевими органами виконавчої влади на запит уповноваженого органу і містять:
пояснювальну записку, в якій зазначаються техніко-економічні, архітектурно-планувальні та конструктивні характеристики об'єкта-представника, рівень цін ресурсів, за якими обчислена вартість будівництва;
копію зведеного кошторисного розрахунку та підсумкові вартісні параметри до нього (у друкованому та електронному виглядах);
копію об'єктного кошторису (у друкованому та електронному виглядах);
локальні кошториси за главами зведеного кошторисного розрахунку (в електронному вигляді).
Інформація щодо поточного рівня цін на матеріально-технічні ресурси, які використовуються при здійсненні будівельно-монтажних робіт, надається місцевими органами виконавчої влади щоквартально не пізніше 15 числа місяця, наступного за звітним кварталом.
Заміна або уточнення вихідних даних за об'єктами-представниками здійснюється на підставі обґрунтованих пропозицій місцевих органів виконавчої влади.
2.3. Визначена на підставі вихідних даних, наведених у пункті 2.2 цього Порядку, структура безпосередніх витрат з будівництва об'єкта-представника формується за статтями витрат (матеріальні ресурси, заробітна плата, експлуатація машин, загальновиробничі витрати, адміністративні витрати, утримання служби замовника, витрати з проектування, експертизи тощо) у цінах, що склались на момент здійснення розрахунку структури."
точно там есть прибуток? |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 13 Мар 2007 16:57 |
|
У меня старое письмо Держбуда про установление этой опосередкованой вартости №7/8-1616 от 20.12.04, но суть не в старости письма, там есть вот такое:
Показниками опосередкованої вартості спорудження житла враховані безпосередні витрати з будівництва житлового будинку: загальнобудівельні роботи по будинку вцілому, улаштування в житловому будинку інженерних систем, монтаж інженерного обладнання, електромеханчного та іншого устаткування, роботи з благоустрою та спорудження внутрішньомайданчикових інженерних мереж, витрати з проектування. затвердження проекту та організації будівництва, а також ПРИБУТОК, податки, збори та обовязкові платежі, встановлені законодавством.
Витрати, повязані з додатковими технічними та економічними умовами розвитку регіонів показниками опосередкованої вартості не враховуються.
Врядли состав входящего в стоимость должен был со временем измениться.
Вопрос, о чьем прибутке идет речь неизвесно.
Возможно, что речь идет о прибыли подрядчика (непосредственно строителя), а застройщиком (заказчиком) может выступать кто угодно. И к тому же Скифф прав, в стоимость продажи входят и взятки, и квартиры, которые передаются городу (не дай бог у вас мэр также любит бедных и ненавидит богатых, как наш). |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 13 Мар 2007 19:03 |
|
2 Заноза
Рыночная стоимость недвижимости = Ст-ть строительства + ст-ть земли + прибыль застройщик (это грубо конечно... )
Ср. ст-ть жилья - Ср. ст-ть стр-ва = Ср. ст-ть зем. уч-ка + Ср. прибыль застройщика
Короче говоря, нужно еще землю вычесть и тогда получится прибыль застройщика |
|
|
|
|
letta
Возраст: 50
Сообщения: 64
Откуда: Херсонская обл.
|
| Добавлено:
Чт, 29 Мар 2007 10:57 |
|
Обратили внимание, что в "Вестнике оценки" № 3-4 от 2006 статья на тему правомерности использования в затратном подходе письма 14Д Госстроя? Ксати не первый раз, было еще вроде и в Практике оценки. В неформальном общении с коллегами местными я узнала, что этот коэфф все-таки применяют по потребностям  |
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Чт, 12 Апр 2007 12:16 |
|
| letta писал(а): |
| Обратили внимание, что в "Вестнике оценки" № 3-4 от 2006 статья на тему правомерности использования в затратном подходе письма 14Д Госстроя? |
Обратили внимание. Индексы по отраслям около 1,5, жилищное строительство 1,74 - потребности оценщиков удовлетворят еще как! |
|
|
|
|
Ellis Neo
Возраст: 40
Сообщения: 141
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 13 Апр 2007 13:44 |
|
| letta писал(а): |
| статья на тему правомерности использования в затратном подходе письма 14Д Госстроя? |
Кто то может выложить текст статьи или дать ссылочку на аналогичные размыления о правомерности письма 14Д? |
|
|
|
|
letta
Возраст: 50
Сообщения: 64
Откуда: Херсонская обл.
|
| Добавлено:
Вс, 15 Апр 2007 12:56 |
|
По моему никто как раз не видел письма о его отмене, хотя знают все |
|
|
|
|
Ellis Neo
Возраст: 40
Сообщения: 141
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 16 Апр 2007 08:30 |
|
[offtop]
Прямо как в известном фильме:
- Суслика видишь?
- Нет.
- А он есть!
[/offtop] |
|
|
|
|
флай
Возраст: 47
Сообщения: 991
Откуда: Днепр
|
| Добавлено:
Пн, 16 Апр 2007 11:50 |
|
Согласно Письму разъяснению Госстроя Украины №7/5-1207 от 17.11.2005 г., индексы изменения рыночной стоимости строительно-монтажных работ, которые публикуются в сборниках «Ценообразование в строительстве» учитывают увеличение стоимости составляющих строительной продукции, предусмотренное индексами, приведенными в письме от 06.09.1990 г. №14Д. |
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 17 Апр 2007 11:12 |
|
| letta писал(а): |
| По моему никто как раз не видел письма о его отмене, хотя знают все |
Почему не видел. У мня есть, если интересует - оставьте почту-отсканирую и сброшу. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 17 Апр 2007 11:16 |
|
gveta@yandex.ru |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
Ellis Neo
Возраст: 40
Сообщения: 141
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 17 Апр 2007 11:19 |
|
и мне, плиз
ellis_neo@list.ru
P.S. Спасибо. |
Последний раз редактировалось: Ellis Neo (Чт, 19 Апр 2007 08:56), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
letta
Возраст: 50
Сообщения: 64
Откуда: Херсонская обл.
|
| Добавлено:
Вт, 17 Апр 2007 15:39 |
|
Ура Пожалуйста! А то ни одна я не видела, у коллег специально спрашивала. |
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Ср, 18 Апр 2007 13:48 |
|
В журнале "Практка оценки" №3, 2006, авторы приводят сравнительный расчет восстановительной стоимости.
Стоимость 1 кв.м жилья в конце 1990г (по информации Госкомстроя УССР) - 225 руб.
Стоимость 1 куб.м по УПВС в ценах 1969г. - 28,5 (6-ти этажный кирп.)
Стоимость строительства 1 кв.м жилья на начало 1991г. 28,8*3*1,24*1,74=184,5 руб.
где 1,74 - индекс перехода 1984-1991 по письму 14Д
1,24 - индекс перехода 1969-1984
3 - высота этажа.
Авторы делают вывод, что расчет с применением индекса письма 14Д правилен. Я продолжу сравнение
На 01.10.2006г. средняя стоимость строительства жилья по Украине 2979 грн с НДС. Индекс СМР с 01.01.1991 - 9,61.
Стоимость строительства 1м2 жилья приведенная к дате в прошлом:
2979/1,2/9,61=258 руб. В принципе сопоставимо с 225руб. Но если считать по УПВС с 1969 на 01.10.2006г.:
без индекса 14Д получится стоимость строительства 1222,6 грн с НДС; более чем в два раза меньше!
с учетом индекса 14Д - 2127,4 грн с НДС, что близко к средней по Украине по данным Госстроя на 01.10.2006г.
Что-то с 14Д напутано в Госстрое. |
|
|
|
|
letta
Возраст: 50
Сообщения: 64
Откуда: Херсонская обл.
|
| Добавлено:
Ср, 18 Апр 2007 13:54 |
|
|
|
|
|
|
