| Автор |
Сообщение |
Влад
Гость
|
 Добавлено:
Ср, 16 Ноя 2005 16:03 |
  |
Помогите разобраться!
оцениваю недвижимость для банка - здание гостинници, а гостинница расположена на земельном участке который пренадлежит на правах собственности. Исходя из этого, дя нотариуса в заключении нужно засветить стоимость здания и стоимость земели (разграничить).
Теперь собстенно вопрос: могу я оценить и землю и гостинницу по аналогу (стоимость земли и в т.ч. стоимость гостинницы)? |
|
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 16 Ноя 2005 16:43 |
|
Можно, но надо в выводе отдельно расписать стоимость земельного участка и стоимость коробки и прочих земельных улучшений и ИТОГО по объекту. |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
     |
|
Влад
Гость
|
| Добавлено:
Ср, 16 Ноя 2005 16:54 |
|
Спасибо.
с тем что бы расписать все улучшения тут проблема, дело в том, что кроме основного здания на участке есть небольшой котеджный городок с речушками, мостиками, фонтанами и т.д., а могу я в заключении отобразить стоимость "коробки" определённую с помощью сравнительного подхода и стоимость земельного компонента определённого с помощью затратного??? |
|
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 16 Ноя 2005 17:14 |
|
Ну банку на эту всю фигню в виде малых архитектурных форм, грубо говоря, все равно. А вот домики, если они сдаются под ключ - в виде гостиничных монеров, это нуно оценивать (если они стоят в правоустанавливающих). |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 16 Ноя 2005 17:18 |
|
И для банка ваша затратка до одного места. Ему рыночный подавай... |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
Влад
Гость
|
| Добавлено:
Ср, 16 Ноя 2005 17:36 |
|
какие правоустанавливающие документы? есть акт на право собственности на земилю, есть техпаспорт на здание, будет вытяг из реестра прав собственности именно на это здание. и я прекрасно знаю какую стоимость нужно банку. Меня интересует потенциальная возможность в заключении написать: "стоимость такая-то (она будет определена доходом или сравнением) в том числе стоимость земельного компонента такая-то (она определена затратным)". Можно так?
ведь для нотариуса в обязательном порядке нужна экспертная оценка земли, а на стоимость самого здания ей "наплевать", что называется тут можно было б её и не заказывать.... |
|
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 16 Ноя 2005 17:44 |
|
параллельно всплыл вопрос: я часто делаю для банка дома с земельными участками, у нас просят в банке 2 отчета- по недвижимости и по земле(отчет по земле должен быть согласован в районом отделе земельных ресурсов), так вот меня мучает вопрос - я делаю отчет по недвижимости(т.е. улучшения + зем участок , на котором они расположены), а другая контора оценивает земельный участок (как условно свободный), фактически получается что пятно застройки участвует в расчете 2 раза, как уйти от этого? меня же в банке просят недвижимость оценить (т.е. улучшения+ земля), а другую контору просят оценить земельный участок (как условно свободный) (другую контору, потому как у меня нет лицензиина землю). может мне нада считать не недвижимость , а земельные улучшения?, но разве можна заложить в банк только "коробку"? и по-моему стоимость тогда получится не рыночная , а восстановительная (замещения) (без учета пятна застройки)? |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Ср, 16 Ноя 2005 17:56 |
|
| Цитата: |
| стоимость земельного компонента такая-то (она определена затратным) |
Стесняюсь спросить, это как землю по затратному подходу?
SHE, вы как ценили так и цените, не забивайте дурным голову, это всё проблемы банка.... просто оценка земли нужна для оформления у нотариуса и ВСЁ... в банке тоже люди в здравом уме и все прекрасно понимают, что эти две стоимости, для определения возможной суммы кредита, суммировать не нужно. |
|
|
|
|
|
Влад
Гость
|
| Добавлено:
Ср, 16 Ноя 2005 18:00 |
|
Вот-вот, тут коллизия...
земля, если она на правах соьственности - обязателная оцека по закону для передачи в залог, а недвижимость которая стоит на арендуемой земле не обязательно делать оценку.
Делают у нас тоже два отчёта один на землю, другой на улучшения, а я хочу уйти от этого (у меня тоже нет лицензии на землю) сделать один отчёт, и в заключении что б указывалась стоимость недвижимости (земля + здания), с нотариусом поговорил - её устроит, с оделением ФДМУ поговорил, вроде тоже не зацепились, вот только технически не знаю как это устроить...
Да и законы, вроде, нигде не нарушаю, я ж оцениваю недвижимость и пойдёт она как ипотека, опять же зачем клиенту платить два раза? |
|
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 16 Ноя 2005 18:02 |
|
спасиба, КовАл.....................просто меня этот вопрос давно "заводит" и я все пытаюсь до сути докопаться........но так и ценим двумя отчетами..............если у банка вопросы появятся думаю - спросят............, а если не у банка............. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 16 Ноя 2005 18:09 |
|
| Цитата: |
| вот только технически не знаю как это устроить... |
а разве нельзя привести, ну скажем справочно , рассчет стоимости земельного участка сравнительным (подобрать аналоги , посчитать)подходом - получить стоимость 1 кв. м земли, ну а потом вычесть ее из стоимости 1 кв. недвижки, вот и получится земля + улучшения, ну и в резюме соотвественно указать, я так делала, когда-то когда не могла разобраться с "двумя" отчетами........а по-другому как вы "вычлените" землю? стоимость -то рыночная должна быть............. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Гость
|
| Добавлено:
Ср, 16 Ноя 2005 18:10 |
|
[quote="КовАл"][quote]Стесняюсь спросить, это как землю по затратному подходу?
Вартість об’єкта, визначена витратним підходом з урахуванням земельного компоненту, становить.....вот так и оцениваю....
Тут же не в этом дело, в банке люди в здравом уме, а вот клиент в здравом уме когда его фудболят иди туда - оцени то, а там иди оцени то, не проще ли заказывать всё у одной компании, или разобраться в возможности оценивать и то и другое вместе??? |
|
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 16 Ноя 2005 18:10 |
|
А может просто писать: "Стоимость Гостинницы - 20 гривен, в том чсиле стоимость земельно участка 6 соток - 12 гривен." ?? |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 16 Ноя 2005 18:15 |
|
| Цитата: |
| Вартість об’єкта, визначена витратним підходом , становить.....вот так и оцениваю.... |
простите, а шо вы тогда улучшения затраткой цените? и где же вы берете "з урахуванням земельного компоненту"? под залог ваще можна в "сокращенной" форме, без затраток и прочего, только рынок (ну если объект "адекватный") |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Гость
|
| Добавлено:
Ср, 16 Ноя 2005 18:18 |
|
| Trinichka писал(а): |
| А может просто писать: "Стоимость Гостинницы - 20 гривен, в том чсиле стоимость земельно участка 6 соток - 12 гривен." ?? |
я об этом и говорю, только не так уж часто у нас гостинницы продают, пока ищу похожие объекты, а если получиться что недвижимость в конечном итоге доходом, а землю сравнительным, могу я совместить и тот и другов в заключеннии (так как Вы сказали)? |
|
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 16 Ноя 2005 18:21 |
|
| Цитата: |
| могу я совместить и тот и другов в заключеннии (так как Вы сказали)? |
а почему нет? стоимоть рыночная?-рыночная............вы просто "вычлените" земельную компоненту.................. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 16 Ноя 2005 18:25 |
|
[shadow=red:b60449701c]ДАРАГИЕ ГОСТИ!!![/shadow:b60449701c]
Воспользуйтесь функцией РЕГИСТРАЦИЯ на данном ФОРУМЕ
(бо путаюсь уже)
Ув. пользователи A-LEX и Darwin, убедительная просьба не забывать входить на форум под своими учетными записями.
Спасибо за внимание!!! |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
Влад
Гость
|
| Добавлено:
Ср, 16 Ноя 2005 18:32 |
|
Извените, уважаемая Trinichka, пароль куда-то дел, а тут же отчёт чуть не завтра полож, давайте дальше по теме, пожалуйста.... |
|
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 16 Ноя 2005 18:34 |
|
| Anonymous писал(а): |
| Trinichka писал(а): |
| А может просто писать: "Стоимость Гостинницы - 20 гривен, в том чсиле стоимость земельно участка 6 соток - 12 гривен." ?? |
я об этом и говорю, только не так уж часто у нас гостинницы продают, пока ищу похожие объекты, а если получиться что недвижимость в конечном итоге доходом, а землю сравнительным, могу я совместить и тот и другов в заключеннии (так как Вы сказали)? |
Можете, только я обычно нахожу свободные земельные участки и таким незамысловатым способов отнимаю из всей стоимости Недвижимости стоимость земельного участка. |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 16 Ноя 2005 18:35 |
|
Влад, приз, мне на мыло Ваш логин и я вышлю новый пароль. |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 16 Ноя 2005 18:50 |
|
| Цитата: |
| я обычно нахожу свободные земельные участки и таким незамысловатым способов отнимаю из всей стоимости |
ув. Влад, я собственно Вам об этом и говорила :
"рассчет стоимости земельного участка сравнительным (подобрать аналоги , посчитать)подходом - получить стоимость 1 кв. м земли, ну а потом вычесть ее из стоимости 1 кв. недвижки...." |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 17 Ноя 2005 09:35 |
|
| SHE писал(а): |
| Цитата: |
| я обычно нахожу свободные земельные участки и таким незамысловатым способов отнимаю из всей стоимости |
ув. Влад, я собственно Вам об этом и говорила :
"рассчет стоимости земельного участка сравнительным (подобрать аналоги , посчитать)подходом - получить стоимость 1 кв. м земли, ну а потом вычесть ее из стоимости 1 кв. недвижки...." |
Это неправильно. Нельзя отнимать стоимость 1 кв.м. земли из стоимости 1 кв.м. недвижки. На одном квадратном метре земли может числится от 0 до 10 кв.м. недвижимости. Нужно отнимать из всей стоимости Недвижки - стоимсоть земельки. |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
A-LEX
Возраст: 50
Сообщения: 53
|
| Добавлено:
Чт, 17 Ноя 2005 11:09 |
|
Спасибо, что-то подобное я и подозревал.
Как быть на счёт тех улучшений (речки, фонтаны, котеджики, мостики) которые я не могу общитать, игнорировать их? |
|
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 17 Ноя 2005 12:31 |
|
Можете обобщить, но также учтите, что они более мобильны нежели здания и котеджи и их оч легко снять и перевезти в другое место. Поэтому сильно большие стоимости лучше не ставить... Оценивать можете, но выведите их отдельной цифоркой, а Банк уже думать будет брать ли ему это в залог. |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 17 Ноя 2005 22:16 |
|
| Влад писал(а): |
| Вартість об’єкта, визначена витратним підходом з урахуванням земельного компоненту, становить.....вот так и оцениваю.... |
но это же не оценка земли, это оценка улучшений на земельном участке (недвижки).
| Влад писал(а): |
Делают у нас тоже два отчёта один на землю, другой на улучшения, а я хочу уйти от этого (у меня тоже нет лицензии на землю) сделать один отчёт, и в заключении что б указывалась стоимость недвижимости (земля + здания), с нотариусом поговорил - её устроит, с оделением ФДМУ поговорил, вроде тоже не зацепились, вот только технически не знаю как это устроить...
Да и законы, вроде, нигде не нарушаю, я ж оцениваю недвижимость и пойдёт она как ипотека, опять же зачем клиенту платить два раза?
...
Тут же не в этом дело, в банке люди в здравом уме, а вот клиент в здравом уме когда его фудболят иди туда - оцени то, а там иди оцени то, не проще ли заказывать всё у одной компании, или разобраться в возможности оценивать и то и другое вместе??? |
можно и в одной компании, если у этой компании лицензия на оценку земли есть, но этой компании, всёравно прийдется два отчета писать, поскольку для нотариуса нужен отчет именно об оценке земли, а он выполняется согласно требований ЗУ "Об оценке земли", недвижку в целом нужно писать согласно ЗУ "Об оценке имущества...", а у вашего нотариуса шо-то с головой если ему подходит отчет, выполненый суб. оцен. деятельности не имеющим лицензии... а на счет нарушения вами законов, возьмите и почитайте ЗУ "Об оценке земли" в части того, кто имеет право заниматься оценкой земли... я вам гарантирую, вы своё мнение измените.
| SHE писал(а): |
| под залог ваще можна в "сокращенной" форме, без затраток и прочего, только рынок (ну если объект "адекватный") |
ага... точно... токо к гостинице это не относится.
| SHE писал(а): |
| если у банка вопросы появятся думаю - спросят............, а если не у банка............. |
А у кого и по какому поводу? Вас просили оценить недвижку, вы и оценили, а затем попросили оценить землю под улучшениям, вы тоже оценили, если попросят оценить сами улучшения, то вы тоже это можете сделать, а вот как пользоваться будут вашими работами это уже не ваши проблемы. |
|
|
|
|
|
A-LEX
Возраст: 50
Сообщения: 53
|
| Добавлено:
Пт, 18 Ноя 2005 10:07 |
|
[quote="КовАл"] а у вашего нотариуса шо-то с головой если ему подходит отчет, выполненый суб. оцен. деятельности не имеющим лицензии... а на счет нарушения вами законов, возьмите и почитайте ЗУ "Об оценке земли" в части того, кто имеет право заниматься оценкой земли... я вам гарантирую, вы своё мнение измените.
ЗУ читал, даже ещё раз перечитал, и не увиди что я нарушаю, у меня как и у Вас, наверняка, в квалиф сфидетельстве написано "оцінка нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості), у тому числі експертна грошова оцінка земельних ділянок", то я и пытаюсь оценить, так что если Вы видите нарушение - покажите мне его, буду благодарен |
|
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 18 Ноя 2005 10:12 |
|
А вы читайте в Свідоцтве про реєстрацію в Державному реєстрі оцінювачів... |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь.
Последний раз редактировалось: Trinichka (Пт, 18 Ноя 2005 10:21), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
A-LEX
Возраст: 50
Сообщения: 53
|
| Добавлено:
Пт, 18 Ноя 2005 10:15 |
|
всё тоже и в свидетельстве и в сертификате |
|
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 18 Ноя 2005 10:22 |
|
и земелька?? |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
A-LEX
Возраст: 50
Сообщения: 53
|
| Добавлено:
Пт, 18 Ноя 2005 10:51 |
|
"оцінка нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості), у тому числі експертна грошова оцінка земельних ділянок" - вот так везде и написано, а что, что-то не так??? |
|
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 18 Ноя 2005 10:59 |
|
Ниче... это я о своем подумала... просто для нотариуса требуют оценку земли фирмы с Лицензией Держкомзема. |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 18 Ноя 2005 17:45 |
|
| Цитата: |
| Это неправильно. Нельзя отнимать стоимость 1 кв.м. земли из стоимости 1 кв.м. недвижки. |
упс, согласна, шото не то написала, т.е. неверно объяснила  |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 18 Ноя 2005 18:07 |
|
A-LEX, оценка земли лицензионный вид деятельности... у вас нет лицензии, ну а дальше делайте выводы сами. |
|
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 18 Ноя 2005 18:12 |
|
| Цитата: |
| для нотариуса требуют оценку земли фирмы с Лицензией Держкомзема |
совершенно верно, поэтому-то мы два отчета и делаем.............. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
A-LEX
Возраст: 50
Сообщения: 53
|
| Добавлено:
Пт, 18 Ноя 2005 18:36 |
|
спасибо, я всё-таки попробую... |
|
|
|
|
|
FRANKO
Сообщения: 174
|
| Добавлено:
Пт, 18 Ноя 2005 21:05 |
|
ого ..... я все пропустив ..... І ніби вже дійшли згоди .... але я всеодно скажу:
2 звіти - теж вірно, але деякі банки додають вартості. Принаймні законогдавчо це не заборонено а далі проблеми банка яким чином буде використовувати.
Я особисто роблю таким чином: звіт з оцінки нерухомого майна.... далі варіанти:
1. Земля порівняльним, поліпшення теж порівняльним. У висновку вартість нерухомого майна = вартість поліпшень у тому числі вартість земельної ділянки.
2. Земля порівняльним, поліпшення витратним. У висновку вартість нерухомого майна = вартість поліпшень + вартість земельної ділянки.
На мою думку вірно.
Стосовно ліцензії ........ це все ж таки порушення ......
і до речі коли ви робите два звіта - яку ставите мету оцінки (по зем. діл.) ? ....... якщо застава - обов"язкова рецензія !!!  |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Сб, 19 Ноя 2005 08:19 |
|
| Цитата: |
| 2 звіти - теж вірно, але деякі банки додають вартості. |
не ну если банкирам ооооочень нужно стоимость раздуть, то можно еще и третий прибавить... например отчет о стоимости улучшений... всё это суммируешь и получаешь отличную циферку 
| Цитата: |
| поліпшення теж порівняльним |
ого... где ж ты аналоги берёшь? Я про улучшения без земли.
| Цитата: |
| якщо застава - обов"язкова рецензія !!! |
упс... а можно конкретней, почему... вернее согласно чего, и желательно со ссылками... |
|
|
|
|
|
FRANKO
Сообщения: 174
|
| Добавлено:
Сб, 19 Ноя 2005 17:38 |
|
| Цитата: |
| если банкирам ооооочень нужно стоимость раздуть, то можно еще и третий прибавить... |
..... - згідний але погодся якщо банкіру потрібно він це зробить, але якщо потім пролетить.....про цей банк оцінювачу як мінімум потрібно буде забути.....
| Цитата: |
| ого... где ж ты аналоги берёшь? Я про улучшения без земли. |
.................. раз на раз не приходиться
.... і рецензія:
З-н "Про оцінку землі". Стаття 13. Обов’язкове проведення грошової оцінки земельних ділянок
і Стаття 22. Рецензування звітів з експертної оцінки земельних ділянок
рецензуванню підлягають звіти з експертної оцінки з. д. у разі обов"язкового проведення оцінки. |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Сб, 19 Ноя 2005 22:41 |
|
| Цитата: |
| погодся якщо банкіру потрібно він це зробить, але якщо потім пролетить.....про цей банк оцінювачу як мінімум потрібно буде забути..... |
ну, незнаю... возможен вариант, что какраз этому банкиру прийдется забыть об этом банке
| Цитата: |
.... і рецензія:
З-н "Про оцінку землі". Стаття 13. Обов’язкове проведення грошової оцінки земельних ділянок
і Стаття 22. Рецензування звітів з експертної оцінки земельних ділянок
рецензуванню підлягають звіти з експертної оцінки з. д. у разі обов"язкового проведення оцінки. |
Мда... по поводу рецензии это забавно... я и не обращал внимание... видимо потому, что землю не ценю... спасибо, что просветил. |
|
|
|
|
|
FRANKO
Сообщения: 174
|
| Добавлено:
Вс, 20 Ноя 2005 13:21 |
|
.... та нема защо.....
відверто кажучи сам майже ніколи не писав мету для застави. Для укладання договору купівлі продажу, або на крайній випадок для укладання цивільно правового договру. Усі задоволені |
|
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 21 Ноя 2005 10:11 |
|
Який же ти розумненький, Юрасик-Тарасик!!!  |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
A-LEX
Возраст: 50
Сообщения: 53
|
| Добавлено:
Пн, 21 Ноя 2005 11:04 |
|
| FRANKO писал(а): |
ого ..... я все пропустив ..... І ніби вже дійшли згоди .... але я всеодно скажу:
2 звіти - теж вірно, але деякі банки додають вартості. Принаймні законогдавчо це не заборонено а далі проблеми банка яким чином буде використовувати.
Я особисто роблю таким чином: звіт з оцінки нерухомого майна.... далі варіанти:
1. Земля порівняльним, поліпшення теж порівняльним. У висновку вартість нерухомого майна = вартість поліпшень у тому числі вартість земельної ділянки.
2. Земля порівняльним, поліпшення витратним. У висновку вартість нерухомого майна = вартість поліпшень + вартість земельної ділянки.
На мою думку вірно.
Стосовно ліцензії ........ це все ж таки порушення ......
і до речі коли ви робите два звіта - яку ставите мету оцінки (по зем. діл.) ? ....... якщо застава - обов"язкова рецензія !!! |
Так нотаріус приймає вартість яка визначена у Вашому Звіті (як додавання....), а то КовАл писав що нотаріус не зовсім сповна розуму? |
|
|
|
|
|
FRANKO
Сообщения: 174
|
| Добавлено:
Пн, 21 Ноя 2005 13:09 |
|
A-LEX ...... Ковал писав що нотаріус незповна розуму якщо приймає оцінку земельної ділянки у суб"єкта оціночної діяльності в якого немає ліцензії на оцінку землі.
Якщо є ліцензія і сертифіковані оцінювачі (не фондом а держкомземом) і дотримана процедура експертної грошової оцінки земельної ділянки - звичайно нотаріус має приймати таку оцінку.
ст 6 ЗУ "Про оцінку земель"..... |
|
|
|
|
|
Никита
Сообщения: 483
|
| Добавлено:
Пн, 05 Дек 2005 09:44 |
|
Господа, если я правильно понял, оценка нужна для заключения догвора залога (их будет два - на недвижку и землю). Для расчёта суммы кредита нужно оценивать по-человечески: улучшения+земля, т.е. брать аналоги гостиниц, либо оценивать доходником (опять же земля там учитывается). Как говорил Ковал, в банке всё понимают. Но для нотариуса нужен отдельный отчёт на ЗУ (это у нас законодательство такое), и вероятнее всего, что при заключении договоров ипотеки от общей суммы вычтут землю и остаток - есть стоимость недвижимости (только для договора). Стоимость ЗУ - берём по отчёту и вписываем во второй договор на ЗУ. |
|
|
|
|
|
A-LEX
Возраст: 50
Сообщения: 53
|
| Добавлено:
Пн, 05 Дек 2005 13:08 |
|
Договор будет один - договор ипотеки, а звучит в договоре это приблизительно так:
7. В забезпечення виконання Позичальником зобов’язань за Кредитним договором та Іпотекодавцем зобов’язань за цим договором, Іпотекодавець надав в іпотеку належне йому на праві власності / праві господарського відання (вказати необхідне), що підтверджується ________________________________, наступне нерухоме майно (далі - Майно): ____________________________________________________. Майно зареєстровано у встановленому законом порядку як окремий виділений в натурі об’єкт права власності. Майно передається в іпотеку разом з усіма його приналежностями, а саме: ___________________________________________.
Майно знаходиться за адресою: __________________. Цільове призначення Майна: ____________.
8. У відповідності до ст.6 Закону України „Про іпотеку”, іпотека за цим договором поширюється і на земельну ділянку (далі – Земельна ділянка) загальним розміром ___________, на якій розташоване Майно і яка належить Іпотекодавцю на праві власності на підставі ___________________________________________. На використання Іпотекодавцем Земельної ділянки або її частини обмежень (обтяжень) не встановлено. Цільове призначення Земельної ділянки: _______________. Земельна ділянка розташована за адресою: ____________________. Земельна ділянка передається в іпотеку разом з усіма її приналежностями, а саме: ________________________________________________.
9. Майно та Земельна ділянка складають Предмет іпотеки за цим договором. |
|
|
|
|
|
НОК
Гость
|
| Добавлено:
Пн, 12 Дек 2005 12:39 |
|
Странно почему человеку нельзя произвести разбивку стоимости исходя из соображений :
а) стоимость земельного участка - из затратного подхода ( ежели он был основан на методе сравнения продаж вообще замечательно )
б) стоимость улучшений (строений ) = Совокупная стоимость - стоимость ЗУ .
Все это в рамках одного отчета ( конечно детально прописать допущения играничения : - ИМХО - стоимость отдельных компонентов не может использоваться отдельно ...и.т.д.) |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 12 Дек 2005 13:18 |
|
Да можно расписать отдельно, только ЗА-ЧЕМ???!!! |
|
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пн, 12 Дек 2005 15:53 |
|
| Цитата: |
| почему человеку нельзя произвести разбивку стоимости |
можно. только вот
| Цитата: |
| Якщо є ліцензія і сертифіковані оцінювачі (не фондом а держкомземом) і дотримана процедура експертної грошової оцінки земельної ділянки - звичайно нотаріус має приймати таку оцінку. |
поэтому и надо два отчета............ |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 30 Май 2006 11:05 |
|
Ребята, привет! У меня опять 25! 
Я отупела в конец , поэтому прошу Вас в цифрах мне расписать, кто как оценивает домостроения с земельными участкаи под залог .
Вот пример для расчета:
объект оценки
дом - 200 кв.
земельный участок - 600 кв.м
объект аналог:
дом 300 кв.м
земельный участок- 750 кв.м
ст-ть объекта аналога- 200 000 у.е.
ст-ть кв. м оцениваемого земельного участка (как условно свободного, посчитанного организацией с Лицензией на оценку земли)- 15,0 у.е.
пожалуйста, исходя из этих данных напишите, как кто будет считать, ст-ть оцениваегомо объекта (тех. состояние, хоз.постойки. все принимаем условно идентичным). |
_________________
а знаешь, всё ещё будет!
Последний раз редактировалось: SHE (Вт, 30 Май 2006 13:24), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 30 Май 2006 12:01 |
|
сама третий день совместно с банком туплю над подобной фигней. |
|
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 30 Май 2006 12:12 |
|
тю... а обычную пропорцию составить?
или найдите по чем земелька... хотя бы нормативную... уже увидете разницу |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 30 Май 2006 12:54 |
|
Занозка, а что ваще думаешь? Триша, а ты по циферкам напиши, шо на шо делить и шо с чем складывать.
Надо один раз разработать схему расчета.
Там приведен один аналог только для примера (все условно), это ж сравнительный подход на самом деле их (аналогов) будет 3 - 4 ...куча( не важно сколько). Главное принцып рассчета разработать. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 30 Май 2006 13:07 |
|
Смотрите сначала выводим среднюю стоимость 1 кв.м. с учетом стоимости з.у. - 50 у.е/кв.м. Потом делим площадь аналога на площадь объекта оценки 750/600 = 1,25. Делим 50у.е./1,25=40у.е/кв.м. |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 30 Май 2006 13:08 |
|
Ведь логично? |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 30 Май 2006 13:22 |
|
стоп. я что не указала стоимость объекта аналога? от - заработалась..... так. все сначала. ст-ть объекта аналога- 200 000 у.е.
Триша, а теперь ещще раз. Пиши, что на что ты делишь (по циферкам) и что в итоге получаешь.
Просьба ко всем такая же. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 30 Май 2006 13:36 |
|
Ну ладно.. сама пропустила многое. Не знаю чего вы мучаетесь. Если есть несколько аналогов - то методом попарного сравнения. Обычная матрица. Все решается и самое главное в экселе тебе показывают стоимость каждой поправки.
Попробуем теперь более простым путем:
1) узнаем стоимость 1 кв.м. земли 25 у.е. (15 000 / 600)
2) расчитываем стоимость земли в стоимости всего домовладения аналога 25 у.е. * 750 кв.м. = 18 750 у.е
3) высчитываем стоимость 1 кв.м коробки аналога без учета стоимости земли (200 000 у.е. - 18 750 у.е.) / 300 кв.м. = 604 у.е.
4) расчитываем стоимость коробки объекта оценки 604 у.е. * 200 кв.м. = 120 800 у.е.
5) стоимость домовладения 120 800 у.е. + 15 000 у.е. = 135 800 у.е.
З.Ы. Это если у вас есть типа нормативная стоимость нашей земельки как условно свободной (15 000 у.е.) |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 30 Май 2006 13:50 |
|
| Цитата: |
| Это если у вас есть типа нормативная стоимость нашей земельки как условно свободной (15 000 у.е.) |
Она у нас 15,0 у.е * 600 = 9 000 у.е (см. условие задачи)
спасибо, Трин, твой принцып ясен.
Жду еще варианты.
Пишите как Триша, шоб усё пАнятно бУло. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 30 Май 2006 13:53 |
|
ну... все равно... вместо 25 поставь 15, а алгоритм решения задачи у тебя есть. Надеюсь переписывать не надо? |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 30 Май 2006 13:59 |
|
Не нада я ж написала
| Цитата: |
| спасибо, Трин, твой принцып ясен. |
|
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 30 Май 2006 14:15 |
|
Незачта... |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Вт, 30 Май 2006 14:37 |
|
Ну вы даете, госпожи оценщицы!
метод остатка
| Цитата: |
Вот пример для расчета:
объект оценки
дом - 200 кв.
земельный участок - 600 кв.м
объект аналог:
дом 300 кв.м
земельный участок- 750 кв.м
ст-ть объекта аналога- 200 000 у.е.
ст-ть кв. м оцениваемого земельного участка (как условно свободного, посчитанного организацией с Лицензией на оценку земли)- 15,0 у.е.
пожалуйста, исходя из этих данных напишите, как кто будет считать, ст-ть оцениваегомо объекта (тех. состояние, хоз.постойки. все принимаем условно идентичным). |
у меня другая цифра вышла.
1) если оценка земли 15 у.е/кв.м, то стоимость зем.уч-ка аналога 15*750=11250у.е
2) стоимость земельных улучшений 200000 - 11250=188750 у.е.
3) стоимость 1 кв.м аналогичного дома 188750/300 = 629,17 у.е
4) стоимость улучшений объекта оценки 629,17*200 = 125833 у.е
5) стоимость зем.уч-ка 15*600= 9000 у.е
6) С=Сул + Сзем = 125833+9000 =134833 у.е. |
|
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 30 Май 2006 14:42 |
|
Благодарю, Вас , kink
Трин, прото там чуть цифры перепутала. Важен принцып. Ваш ответ принят. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
FRANKO
Сообщения: 174
|
| Добавлено:
Вт, 30 Май 2006 15:43 |
|
 на мою думку так не вірно:
1. ви про вартість землі аналога судите по вартості обєкта оцінки. На справді вони різні (принаймні хочаб тому що - чим більша площа ділянки тим менша вартість 1 м2..... це наприклад ....... я вже не кажу про місце розташування і т. п.).
2. по нормативній теж не дуже коректно судити оскільки там вартість врахована по районах а не по окремих ділянках (а якщо там є обмеження обтяження .......... це ж не враховується).
3. є настільки прикольні конфігурації що іноді на 600 метрах можна набагато більше і зручніше розмістити туж саму кількість будівель і споруд ніж на 1000 метрах ........ але це ви теж не враховуєте.
Тому я рахую що при всіх цих параметрах які не враховуються у цій оцінці - різниця в площі в 25 % між обєктом оцінки і аналогом - є теж не суттєва ............ тим більше що за умовами задачки надвірні будівлі едентичні ............. тобто проблеми розмістити їх на цих двох різних ділянках проблеми немає.
І останнє вартість землі в загальній вартості "домоволодіння" є незначною, тим більше різниця вартості по площі взагалі мізерна. Всё. |
|
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 30 Май 2006 15:46 |
|
Спасибо, Франко, но Вы не написали, в циферках, как вы будите считать. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 30 Май 2006 16:40 |
|
Ребята, прошу Вас- поактивнее.... это же очень важный вопрос.  Хотелось бы прочесть мнение "титанов" оценки, так сказать... |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 30 Май 2006 16:43 |
|
Титаны посещают сиё место ночью... |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Вт, 30 Май 2006 16:58 |
|
Так сказать +1 к расчету kink (особенно к словам «Ну вы даете, госпожи оценщицы!» )
с оговорками товарища FRANKO, вот и все
p/s/ а хто это «титаны»? |
|
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 30 Май 2006 17:02 |
|
Идите в баню! Я нарисовала алгоритм. Какая разница что цифра не та? Потом пересчитали по моему методу и я еще и не права. |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
FRANKO
Сообщения: 174
|
| Добавлено:
Вт, 30 Май 2006 18:01 |
|
а я не буду в циферках .......
...... перш ніж в циферках потрібно взагалі визначити чи це вірно.
...... навіть якщо за Вашим розрахунком в кінцевому результаті ранжований ряд буде 1000 // 1000 // 1000 - це ще не значить що це вірно.
Найпростіше (сам так переважно роблю) - це два звіти два об’єкти оцінки: будинок і ділянка.
Якщо банку дуже вже хочеться оцінку "домоволодіння" (будинок + надвірні будівлі + земля...... хоча це дуже рідко буває) ............ найкраще на мою думку це зробити так:
- підібрати найбільш подібні аналоги будинку в т.ч. надвірних та площ конфігурацій ділянок.
- відкоригувати їх по умовах продажу, умовах ринку, дату, площах будинку і т.д. ................ і окрім того відкоригувати по надвірних будівлях (наближена вартість будівництва) ........
- потім окремим розділом у звіті порахувати вартість ділянки (в результаті ми отримуємо вартість "домоволодіння де вказуємо що земельна ділянка в тому числі")
............. Кінцевим результатом оцінки у нас є вартість "домоволодіння" де вказана вартість будинку скоригована на вартість надвірних споруд і окремо вказана вартість земельної ділянки. (При цьому все влаштовує: банк, нотаріуса, і клієнта).
а тепер ще декілька аргументів на користь того що не потрібно проводити коригування на площу ділянки якщо вона не відрізняється більше ніж на 25-30 %:
- 1000 м2 об’єкт оцінки, 600 м2 аналог – завищується вартість аналога (не набагато але все ж таки)……………. А для будівництва та обслуговування будинку з необхідними надвірними будівлями вистачає їх однаково.
А є ще Земельний кодекс Стаття 121 де є норми площ і ці норми площ оптимальні для того чи іншого використання з. д. …………… а у Вашому розрахунку виходить що чим більша площа ділянки тим краще……. А до якої пори більша ?
у любому місті в переважної більшості ділянок є проблематичним поділ навіть земельної ділянки 1200 м2 на дві – оскільки теоретично по площі це ніби то і ідеально, але в по конфігурації та доступу до дороги це практично не можливо. |
|
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 30 Май 2006 19:28 |
|
Пан Франко, я знаю, что вы толковый земельщик, но я просила алгоритм (принцип). Все, что вы пишите, это понятно, мы итак стараемся подбирать аналоги максимально приближенные к объекту оценки, потому как если корректировка превышает 35 % это уже не аналог. Исходя из этого прошу, Вас показать, как бы вы решили задачу, приведенную выше (без всех ваших оговорок, это мы уже поняли).
И еще к вашим нормам- у нас прекрасно строят дома на 2,5 сотках земли…
То что приведено в примере, стандартная ситуация, потому как в большинстве случаев мы оцениваем дома в садоводческих кооперативах, где нарезка земли практически идентична, либо в пригородных массивах, где та же тенденция. И ясное дело что никто не будет брать за аналоги участки 1000 кв.м и 600 кв.м…
Поэтому прошу Вас еще раз, приведите свой расчет согласно данным условиям задачи…
| Цитата: |
а я не буду в циферках .......
...... перш ніж в циферках потрібно взагалі визначити чи це вірно. |
Вот когда у нас будет несколько вариантов, тогда и будем определять оптимальный…
Hard_Pragmatic, прошу и Вас, если это не затруднит- расчет привести.
Триша- молодец ,поняла задание.
Титаны…….это те кто спорил в теме «оценка школы» (ИМХО) |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 30 Май 2006 19:44 |
|
Согласен с kink-ом... расчет, по моему мнению, верен. Земельные участки сопоставимы, улучшений (по условию задачи) идентичны... хотя площади и отличаются уже ощютимо... можно придраться к этому, но не хочется... если реально смотреть на это всё, то никто не будет расчитывать на сколько снизится или увеличится стоимость 1 м.кв. улучшений при уменьшении площади дома с 300 м.кв. до 200 м.кв. в общем я повторюсь... согласен с расчетом, который привел kink. |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 30 Май 2006 20:43 |
|
у меня вышло как у кинка, но я туплю порядком нынче.
меня банк третий день душит вот чем - в наличии админздание на приватизированном земельном участке в центре города (не нашего)
посчитали объект по аналогам, посчитали по доходу.
теперь - для залога надо два договора - на землю и на недвижимость.
выделяем стоимость земли, метод остатка из доходного.
и теперь! финт ушами! банк делает так - к стоимости по сравнительному подходу прибавляет стоимость земли! опа!
вот что-то тут не так, а? |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 30 Май 2006 21:12 |
|
Ага... точно НЕ ТАК!
Ты им 2 отчета сделай... один - стоимость улучшений с земельным участком, второй - стоимость земли, и пусть они потом шо хотят то и делают... прибавляют... отнимают... делят или умножают... тебя это уже не будет интересовать. Если у их работников с головой шо-то, то ты тут причем? |
|
|
|
|
|
Che
Возраст: 45
Сообщения: 100
Откуда: Ukraine
|
| Добавлено:
Вт, 30 Май 2006 21:14 |
|
Хотелось би виразить свое мнение ...
С "техникой" остатка предложеной kinkом согласен .. но в самом корне рассчета "по моему" таится ошибка:
| Цитата: |
у меня другая цифра вышла.
1) если оценка земли 15 у.е/кв.м, то стоимость зем.уч-ка аналога 15*750=11250у.е. |
Лично мне кажеться, что сопоставлять стоимость "нашего" земучастка со стоимосотью земучастка "аналога" в корне неверно! Нет двух абсолютно одинаковых участков - два земучастка "через забор" уже имеют разную стоимость. Мнение п.Франка лично мне кажеться более логичним и допустимым:
| Цитата: |
| Кінцевим результатом оцінки у нас є вартість "домоволодіння" де вказана вартість будинку скоригована на вартість надвірних споруд і окремо вказана вартість земельної ділянки ... |
... которая подсчитана "методом зіставлення цін продажу" с учетом всех различий, включая конфигурацию земучастка, его площадь и прочие вигоди или недостатки. |
|
|
|
|
|
Che
Возраст: 45
Сообщения: 100
Откуда: Ukraine
|
| Добавлено:
Вт, 30 Май 2006 21:22 |
|
2 zanoza:
| zanoza писал(а): |
| банк делает так - к стоимости по сравнительному подходу прибавляет стоимость земли! опа! вот что-то тут не так, а? |
Конечно єто неправильно .. но если им в банке так хочеться - пускай так и делают. Ви - стоимость объекта оценки ведь указали - єто раз, стоимость земучастка тоже - єто два. Для оформления договора .. даных более чем достаточно .. а над остальным .. пусть работники "такого" банка и думают .. |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 30 Май 2006 21:30 |
|
Оценка земли, по сути есть оценка местоположения, поэтому, учаток за забором будет иметь ту же стоимость, что и наш, если он, конечно, имеет ту же конфигурацию, уклон и т.п., что и наш.
Абсолютно одинаковых учатков, так же, как и абсолютно одинаковых улучшений не бывает, но во всем есть допустимые погрешности. И самое главное, нам нужно "отследить" логику покупателя и продавца, если они при увеличении участка увеличивают стоимость домовладения, то необходимо и нам эту стоимость увеличивать... но возможен вариант, когда рынок не видит принципиального различия в размерах участка - 6 сот. или 7,5 сот. тогда и нам нужно не парить себе мозги. |
|
|
|
|
|
Che
Возраст: 45
Сообщения: 100
Откуда: Ukraine
|
| Добавлено:
Вт, 30 Май 2006 22:09 |
|
Согласен ..
| Цитата: |
| нам нужно "отследить" логику покупателя и продавца и .. бивают варианты, когда рынок не видит принципиального различия в размерах участка - 6 сот или 7,5 сот .. |
Но списывать это на "допустимые погрешности" по моему неправильно .. тем более если условием задачи поставлено - определение рыночной стоимости домовладения. Соответсвенно учитывая что "парить себе мозги" нам не нужно ни в коем случае - метод рассчета предложеный Франком .. считаю в даной ситуации более приемлемым и таким котрый не вызовет нареканий ни со стороны банка .. и тем более клиента! |
|
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 08:02 |
|
| Цитата: |
| метод рассчета предложеный Франком |
Простите, Che, но я лично не увидела метода пана Франка....давайте напишем его метод (в циферках) и потом будем разбирать...и опять же хочу напомнить, что мы обычно оцениваем дома в садовых товариществах- где идентична нарезка земли, либо в жилых массивах городских с частной застройкой- где так же нарезка идентична...и ясно е дело никто не возьмет за аналог, дом с з.у, расположенный в соседнем массиве или еще нечто подобное.
И еще ,я согласна с Ковалом, погрешности есть как у участков, так и домостроений.......но вы почему-то отдаете предпочтения домостроениям, якобы игнорируя з.у (как я поняла)...нет точно одинаковых двух домостроений как и двух участков, и если идти по вашей схеме, то с таким же успехом, можно сравнивать объекты по площади земельных участков.... |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 08:15 |
|
Я согласен с приведенным расчетом kink-а и Трини (тем более они совершенно одинаковые, мои извинения и с легким паром Триничке) с оговорками которые можно вывести из ЗАМЕЧАНИЙ (но не методики и расчета!) товарища FRANKO.
Что вы из мухи слона делаете, еще раз предлагаю прислушаться к КовАлу и не обрабатывать паром свои мозги |
|
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 08:29 |
|
| Цитата: |
| не обрабатывать паром свои мозги |
хотелось бы докопаться до истыны |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 08:32 |
|
Юленька.. попробуй сама циферками... мы и оченим твои старания |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 08:34 |
|
э, нет, если юля тупит, как честно сказала сама, то лучше не начинать делать расчет. а то можно такого насчитать.... |
|
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 08:43 |
|
Я выставила это вопрос сюда, потому как сил больше нет. Признаюсь, я считаю так как Тирша и kink написали..., НО в последнее время стала поступать информация, что расчет не корректен...вот я и спрашиваю у всех- кто как бы это посчитал.
З.Ы. я уже мозги себе совсем выкрутила с этими домами. 
А циферками прошу, тому что так понятнее (мне по крайней мере, есть голый рассчет и всё сразу видно...ну математический склад ума ,что поделаешь...только цифрами и понимаю...уж простите ) |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 08:47 |
|
Шо то тебя хотят сбить с толку... как мне кажется... |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 08:52 |
|
| SHE писал(а): |
| НО в последнее время стала поступать информация, что расчет не корректен... |
Пусть конкретизируют эту «информацию» тогда и займемся мозговой сауной. Из тех данных которые ты привела больше высосать не чего. |
|
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 08:52 |
|
Не знаю- не знаю... тут у нас тоже мнения разошлись....не все согласны с рачетом приведенным выше..а свой не дают... |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 08:54 |
|
Ну тогда подумай чего они от тебя хотят... не в смысле расчета... |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 09:01 |
|
Я имела ввиду, что мнения разошлись, здесь в этой теме, в обсуждении рассчета.... |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Гость
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 09:20 |
|
SHE, в рамках сравнительного подхода надеюсь корректировки на отличия объекта оценки от объекта сравнения вы применяете, а то ваш пример исходных данных вызвал возмущения в кругу добросовестных оценщиков |
|
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 09:30 |
|
Это уже детали... все равно основной алгоритм понятен |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
кинк
Гость
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 09:30 |
|
и еще, в чем может быть некорректность, если вы в рамках сравнительного подхода пользуетесь оценкой земли незастроенных участков. Это очень большое допущение, так как известно, что улучшения могут повышать стоимость земли под ними и вокруг них, впрочем как и уменьшать |
|
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 09:38 |
|
В рамках сравнительного подхода- да конечно применяю попраки для домстроенний относительно друг друга.
Тут важен именн опринцы рассчета.
Кинк, вот смотрите, у нас есть ст-ть оцениваемого з.у. (полученная компанией имеющей лицензию на оценку з.у) как условно свободного...
Я в своем расчете сравнительным подходом опираюсь на эту ст-ть когда корректирую объекты сравнения на ст-ть з.у (см. расчеты приведенные выше)....вот здесь вот и расходяться мнения экспертов (читай Франка и Че)
| Цитата: |
| Это очень большое допущение, так как известно, что улучшения могут повышать стоимость земли под ними и вокруг них, впрочем как и уменьшать |
Но их же именно как условно свобоные оценивают...земельщики...,а я уже беру то,что у них получилось... |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 10:22 |
|
да, согласно книге драпиковского, застроенные участки по сравнительному подходу не считаются. |
|
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 10:30 |
|
окей, этот подход имеет право на жизнь. Проверьте цифру землеоценщиков своим расчетом тем же методом остатка, расчитав стоимость улучшений объекта сравнения (по новому УПВС) и отнять эту стоимость от цены продажи. Я не вижу где тут можно зацепиться вашим недоброжелателям кроме как по земле. |
|
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 10:53 |
|
| Цитата: |
| да, согласно книге драпиковского, застроенные участки по сравнительному подходу не считаются. |
Занозка, а по подробнее... шото я не поняла |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 11:03 |
|
ну - там схемка у него нарисована (книга здесь выложена в электронке), что каким методом считается. так вот там нарисовано, что по сравнительному подходу Метод зіставлення продажів используется для незастроенных земельных участков, если я правильно поняла.
"Метод зіставлення продажів застосовується для оцінки земельних ділянок, вільних від земельних поліпшень, і виходить із принципу заміщення: раціональний покупець не заплатить за земельну ділянку більше, ніж йому буде коштувати інша ділянка з такими ж споживчими властивостями. Слід зазначити, що максимально зорієнтований на кон’юнктуру ринку метод зіставлення продажів є найбільш привабливим для визначення ринкової вартості землі. Однак, земельних ділянок, вільних від поліпшень, на ринку зовсім небагато, що обмежує застосування цього методу. Тому при наявному ринку поліпшених земельних ділянок найчастіше використовується економічний метод, відповідно до якого основними аргументами, що визначають ринкову вартість землі, виступають можливий дохід від продажу поліпшеної земельної ділянки і необхідні витрати на її поліпшення."
то есть я не правильно выразилась - не по сравнителньому ПОДХОДУ, а по методу сопоставления продаж. Юль, я тоже стабильно туплю.
Ковалу - а не может же вроде как оценщик ФГИУ делать отдельные отчеты по земле? |
|
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 11:08 |
|
теперь я ваще в ступоре.......а можна нормальными слованми, обяснить, что хотел сказать Драпиковский? сравнивать застроенные з.у? по площади домостроения? или что? или как? я ниче не понимаю.......... |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 11:14 |
|
да ты скачай книгу - там все очень подробно расписано, очень толково. там видно, что и как.
метод сравнения продаж - самый простой, поэтому его и колбасят все, кому не лень.
а для застроенных самый простой - метод остатка, как кинк пишет.
хотя он, по-моему, иногда дает перекосы |
|
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 11:35 |
|
ладна, скачаю........я землю отдельно не ценю, делает это другая оргнаизация, мне интересует как считать дом с з.у.
Далаю так как написано выше в примерах, но вот Франко , например , с этим не согласен..... |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Богдан
Редкий Модератор
Возраст: 41
Сообщения: 328
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 11:55 |
|
Уппс, немного опоздал: вчера написал ответ в тему но не опубликовал (инет выбило). Думаю моя писанина еще актуальна и сможет чем-то помочь.
Так давайте сначала подойдем к вопросу с теоретической стороны.
1. Я так понимаю что у человека есть право собственности на землю и дом, который стоит на этой земле. И оценку нужно провести только в рамках сравнительного похода. Так что отталкиваюсь от этого.
2. Мы имеем земельный участок с улучшениями (дом + земля = земельный участок с улучшениями). Т.е. мы можем продать земельный участок вместе с домом и ни как их нельзя продать по отдельности.
3. Дальше проводим оценку согласно: П О С Т А Н О В А «Про експертну грошову оцінку земельних ділянок» від 11 жовтня 2002 р. N 1531, раздел «VI. Оцінка забудованих земельних ділянок»
| Цитата: |
36. При зіставленні цін продажу подібними визначаються забудовані земельні ділянки, що мають:
• однакову функцію використання землі і характер земельних поліпшень (будівлі, споруди, багаторічні насадження, водойми);
• спільний район розташування;
• близькі фізичні характеристики (розмір, конфігурація, ухил поверхні, стан грунтів, режим грунтових вод та паводків, заболоченість, прояви небезпечних геологічних процесів, рівень інженерної підготовки, фізичний стан об'єктів нерухомого майна).
На вартість забудованої земельної ділянки може впливати:
• правовий режим земельної ділянки;
• умови продажу та пов'язане з ним фінансування;
• дата продажу (різниця в часі між операціями з продажу, пов'язана із зміною ринкових цін на нерухомість);
• особливості місця розташування;
• фізичні характеристики земельної ділянки та стан забудови;
• умови та обмеження щодо використання земельної ділянки. |
Как раньше говорилось земельный участок с улучшениями и сравниваем с «подібними» земельними которые имеют или не имеют улучшения. Как и другие вышеприведенные факторы влияющие на стоимость земельный участка рассчитываются согласно восьмому пункту методики.
| Цитата: |
8. За методичним підходом, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, вартість земельної ділянки визначається на рівні цін, які склалися на ринку. При цьому вартість земельної ділянки встановлюється шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земельних ділянок, що ураховують відмінності в умовах угод та характеристиках, які впливають на вартість.
Поправки визначаються на основі попарного порівняння або статистичного аналізу ринкових даних.
Скоригована ціна продажу подібної земельної ділянки визначається за формулою:
m
Цза = Ца + E дельта Цаj,
j=1
де Цза - скоригована ціна продажу а-ї подібної земельної ділянки (у гривнях);
Ца - фактична ціна продажу а-ї подібної земельної ділянки (у гривнях);
m - кількість факторів порівняння; дельта
Цаj - різниця (поправка) в ціні (+,-) продажу а-ї подібної земельної ділянки стосовно ділянки, що оцінюється, за j-м фактором порівняння.
E - сума.
Вартість земельної ділянки визначається як медіанне або модальне значення отриманих результатів.
За основу визначення вартості земельних ділянок шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється.
За наявності великої кількості продажів подібних земельних ділянок на ринку для визначення вартості шляхом зіставлення цін продажів можуть бути застосовані методи математичної статистики. |
Далее идут расчеты приведенные выше, в частности kinkом так что не буду повторяться. |
|
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 12:16 |
|
Примерчиком покажи. Копировать книги мы научились еще в первом классе. |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
SanTim
Возраст: 55
Сообщения: 582
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 12:22 |
|
Я поддерживаю расчет Кинка.
При необходимости учета отличий между аналогом и объектом оценки возможные корректировки просто нужно разделить на 2 группы: 1) те, которые относятся к зем.участку; 2) те, которые относятся к улучшениям. И затем их применять не к объекту в целом, а отдельно к стоимости земельного участка аналога (результату шага 1 расчета) и к ст-ти улучшений (результату шага 4 расчета Кинка). |
|
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 14:05 |
|
Принимаю эстафету. Если честно, то тут без пива не разобратся . Я когда то долго голову над этим ломал - в итоге выпустили неправильную оценку. Но это ничего. Цифра в итоге получилась нормальная. А то что ошибка в расчете - так его же невооруженным взглядом не видно. В общем пришел к выводу.
Если в данном случае у нас аналогичный объект с аналогичным земельным участком, я бы провел расчет немного по другому.
Сравнивая аналог, условно делим землю на 6 + 1,5
тогда
стоимость домовладения будет равна
200000/300*200+1,5*1500=135 583,33
Вот. |
|
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 14:18 |
|
Нет. Єто слишком грубо. |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 15:22 |
|
а цифра получилаьс близкая |
|
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 15:24 |
|
Все что не так как у меня - есть неправильно |
|
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 15:53 |
|
| zanoza писал(а): |
| а цифра получилаьс близкая |
Средняя температура по палате тоже похожая... |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 15:56 |
|
Наташа, а почему грубо? вот это выражение 1,5*1500 есть не что иное как денежная поправка на больший земельный участок. |
|
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 16:13 |
|
Потому что вначале, когда ты делишь общую стоимость с учетом земли 200 000 на площадь здания и умножаешь опять на площадь здания объекта оценки, ты предполагаешь что участки одинаковы по своим физическим характеристикам и месторасположению, а потом с бухты-барахты прибавляешь дополнительные полторы сотки земли.
| kink писал(а): |
| С=134 833 у.е. |
| Андрей писал(а): |
| С=135 583,33 у.е. |
|
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 16:23 |
|
Короче ты добавляешь 5% стоимость квадратного метра жилого дома за счет того что не вычел стоимости земли. Причем на ровном месте и они появляются из воздуха. Но тут даже не в цифрах проблема, а в самой методике расчета. |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 16:24 |
|
Извините ребята, тут нужно не прибавить, а отнять
| Цитата: |
стоимость домовладения будет равна
200000/300*200+1,5*1500=135 583,33 |
200000/300*200-1,5*1500=131083,33 |
|
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 16:26 |
|
о почему отнять? |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 16:37 |
|
Потому что у аналога земели больше на 1,5 сотки |
|
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 16:40 |
|
у нас больше! |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 16:41 |
|
И ВАЩЕ КАКАЯ РАЗНИЦА ПРИБАВЛЯТЬ ИЛИ ОТНИМАТЬ, ЕСЛИ РАСЧЕТ НЕКОРРЕКТЕН! |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 17:01 |
|
у кого нибудь еще есть мнение по этому поводу? |
|
|
|
|
|
Богдан
Редкий Модератор
Возраст: 41
Сообщения: 328
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 17:04 |
|
| Trinichka писал(а): |
| Примерчиком покажи. Копировать книги мы научились еще в первом классе. |
Я видь сказал, что полностью согласен с расчетом Кинка и с ним же согласились ряд других людей. Спор же продолжался именно в факторах которые влияют на стоимость – вот они были выложены. Хорошо, выкладываю тоже самое, только в профиль.
1. Условимся что кроме дома (улучшения) никакие другие факторы не влияют на стоимость земли. Таким образом стоимость земли под объектом оценки = земли под объектом аналогом = 15 у.е./м2. Т.к. площадь его не указывается, предположим, что он сходный с объектом аналога.
15*600 = 9 000 у.е.
2. Рассчитаем поправку на фактор наличия улучшений (дома), т.е. то что подняло стоимость земли выше 15 у.е./м2.
200 000 – (15*750) = 188 750 у.е.
Далее определяем стоимость 1 м2 недвижимости в данном районе без учета земельного компонента.
188 750 / 300 = 629,17 у.е./1м2
Таким образом стоимость дома (улучшений) составит
629,17 * 200 = 125 834 у.е./1м2
3. Теперь определяем стоимость Объекта оценки.
Цза = 9000 + 125 834 = 134834 у.е.
Если присутствуют другие факторы влияющие на объект оценки их небходимо также учесть и скорректировать стоимость объекта аналога. |
|
|
|
|
|
FRANKO
Сообщения: 174
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 18:08 |
|
| Цитата: |
| никакие другие факторы не влияют на стоимость земли |
...а якщо впливають ? .................. наприклад площа ділянок |
|
|
|
|
|
Богдан
Редкий Модератор
Возраст: 41
Сообщения: 328
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 20:19 |
|
| Цитата: |
| ...а якщо впливають ? .................. наприклад площа ділянок |
Будь який фактор який впливає на вартість Об’єкта оцінки при наявній можливості необхідно враховувати та проводити відповідні корегування. Відповідно корегування необхідно обґрунтувати ринковими даними.
Наприклад: статистичний аналіз нежитлової нерухомості міста Києва показав, що приміщення площею від 100 до 350 м2 користуються підвищеним попитом та мають вищу ціну на 5-10% від приміщень до 100 м2 та більше 350 м2. Даний фактор обов’язково враховується при порівняні Об’єкта оціни та об’єкта аналога. |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Ср, 31 Май 2006 21:03 |
|
| кинк писал(а): |
| так как известно, что улучшения могут повышать стоимость земли под ними и вокруг них, впрочем как и уменьшать |
| Богдан писал(а): |
| 1. Условимся что кроме дома (улучшения) никакие другие факторы не влияют на стоимость земли. |
господа, а вот с этого места давайте подробней... это каким же образом улучшения влияют на РЫНОЧНУЮ стоимость земельного участка?
Когда дочитал до этого:
| Заноза писал(а): |
| да, согласно книге драпиковского, застроенные участки по сравнительному подходу не считаются. |
то написал
| Цитата: |
| блин... та неужели!!!!! Дайте мне эту книгу... охренеть можно!!! |
затем перечитал, что дальше написала Заноза... как я понял, всё не так паршиво... просто Занозка не так поняла авторов... я так думаю, что здесь главные слова
| Цитата: |
| Однак, земельних ділянок, вільних від поліпшень, на ринку зовсім небагато, що обмежує застосування цього методу |
Согласен, если рынок ограничен, то тогда шо поделать... остается метод остатка или экономический метод, а если есть аналоги земельных участков, то для их оценки НУЖНО использовать сравнительный подход... пофиг, застроен участок или нет, его РЫНОЧНАЯ стоимость от этого не изменится никоим образом... нет разницы, что построено на земельном участке дом или сарай, его рыночная стоимость не изменится.
Другое дело, что при определении рыночной стоимости недвижимости (земля+улучшения) затратным подходом мы считаем рыночную стоимость земельного участка при ТЕКУЩЕМ ИСПОЛЬЗОВАНИИ и вот здесь стоимость земли будет зависить от застройки, но это тут нипричем... как я понимаю мы сейчас говорим о РЫНОЧНОЙ стоимости земельного участка.
| Цитата: |
| Ковалу - а не может же вроде как оценщик ФГИУ делать отдельные отчеты по земле? |
нет, не может... я, кажется, и не говорил, что может... хотя... я ж ценил... см. "Витрину" ... только подписывали другие |
|
|
|
|
|
Богдан
Редкий Модератор
Возраст: 41
Сообщения: 328
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 01 Июн 2006 10:46 |
|
Так давайте тогда вернемся к основам, с чего и начинал – определимся с понятиями, которые мы используем. И для этого не будем изобретать велосипед, а воспользуемся нормативной базой:
| Закон_Про оцінку земель вiд 11_12_2003 № 1378-IV писал(а): |
земельна ділянка - частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами
|
| Постанова КМУ_Про експертну грошову оцінку земельних діляноквiд від 11 жовтня 2002 р. N 1531 писал(а): |
земельні поліпшення - зміна якісних характеристик земельної ділянки унаслідок розташування в її межах будинків, будівель, споруд, об'єктів інженерної інфраструктури меліоративних систем, багаторічних насаджень, лісової та іншої рослинності, а також унаслідок господарської діяльності або проведення робіт (зміна рельєфу, поліпшення грунтів тощо);
|
Основная мысль: то что земля и дом (земельные улучшения ) является неразделимым целым. (вот правда у нас его умудряются разделить).
| КовАл писал(а): |
господа, а вот с этого места давайте подробней... это каким же образом улучшения влияют на РЫНОЧНУЮ стоимость земельного участка?
|
Мысль того, что здание есть земельными улучшениями, а соответственно земельным участком заложена и нормативную базу а соответственно земельные улучшения влияют на стоимость земельного участка.
| Постанова КМУ_Про експертну грошову оцінку земельних діляноквiд від 11 жовтня 2002 р. N 1531 писал(а): |
38. Вартість землі може бути від'ємною величиною у випадках, коли сума витрат на ліквідацію непридатних для використання будівель або екологічно небезпечних об'єктів, розміщених у їх межах, перевищує вартість забудованої земельної ділянки.
|
|
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 01 Июн 2006 10:50 |
|
ковалу - нет, вы мне предложили для банка сделать ДВА отдельных отчета.
а так да - я тупила, в чем честно призналась, поэтому неправильно выразились.
кста - я вот о чем. столкнулась с такой фигней, как стоимость земли по сравнительному подходу гораздо меньше, чем по методу остатка.
объект правда странный - элитная недвижка в центре города, цены там безумные. но и свободные земучастки подбирались тоже в центре.
так вот в четыре раза больше получается стоимость земли по методу остатка. отчего бы это? |
|
|
|
|
|
Богдан
Редкий Модератор
Возраст: 41
Сообщения: 328
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 01 Июн 2006 11:06 |
|
Тогда несколько вопросов:
1. Свободная земля и под застроенная имеет одинаковое функциональное назначения + имеет ли она все необходимые разрешение на возведение аналогичного сооружение.
2. Был ли корректор рассчитано стоимость коробки (все затраты на возведение + прибыль застройщика) + был учтен фактор времени: здание мы имеем сейчас и оно на порядок дороже нежели новое здание которое будет через несколько лет.
Если все это было учтено, то тогда возможно повлияли:
1. Риски возведение нового здание (демонстрации против нового строительства, палки в колеса со стороны чиновников…)
2. Возможно спрос на недвижемость которая будет возведена – невелик и цены упадут, через год два, соответственно никому она не нужна.
3. И наконец – может это просто перекос рынка ;о) |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 01 Июн 2006 11:28 |
|
функциональное назначение - да. разрешения - ну скорее всего да, потому что здание не высотка, просто по индивидуальному проекту и дорогая дизайнерская отделка и т.п.
затраты на коробку были выданы владельцем, проиндексированы с 2000 года в текущие цены. прибыль застройщика там сидит, как я понимаю.
вот - это просто перекос рынка, я так и пыталась объяснить банковскому сотруднику. но вообще - как тогда согласовывать это? или просто считать землю одним методом? |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 01 Июн 2006 18:58 |
|
2 Заноза
| Цитата: |
| прибыль застройщика там сидит, как я понимаю. |
не правильно понимаете... там сидит прибыль подрядчика, а вот прибыль застройщика сидит какраз в той разнице о которой вы говорите... хотя в 4 раза... ищите где-то ошибку... как вариант, в том месте, где расположен, оцениваемый земельный участок вообще нет аналогов... значит определить его стоимость по сравнительному подходу довольно сложно... т.е. тяжело посчитать корректировку на местоположение, которую вы применяете к аналогам, а взятая по формуле СТЭЛЯ она может давать такую ошибку.
2 Богдан
То, о чем ты говоришь... про минуса... это замля при текущем использовании... при расчете РЫНОЧНОЙ стоимости земельный участок рассматривается, как вакантный и с учетом НЭИ, так шо звыняй, но улучшения не влияют на РЫНОЧНУЮ стоимость земли. На РС может влиять правовой режим, конфигурация и т.д., но не улучшения. Когда определяешь РС земли, то забываешь о том, что построено на зем. участке... определяешь его НЭИ и вперед... если какой-то идиот на участке построил жилой дом, хотя там нужно было построить кафе, то земля в этом не виновата... её РС не меняется... хотя меняется её РС при ТЕКУЩЕМ использовании. |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 01 Июн 2006 19:51 |
|
почему не сидит? я, честно, не совсем различаю эти все понятия, вот тут http://www.appraiser.ru/info/method/met50.htm - правильно?
мне владелец объекта дал данные о затратах на строительство - они заказали кому-то проект, его им разработали, по нему эта же фирма построила и сдала объект. с ними расплатились - вот все эти затраты и дали. объект строили под себя изначально, а не купили у кого-то. |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 01 Июн 2006 20:19 |
|
Подрядчик - складывает кирпичи.
Застройщик (девелопер) - покупает зем. уч-ток и заказывает (или строит сам, тогда он же и подрядчик) строительство объекта, а затем реализует его. Прибыль ложит себе в карман это в двух словах, а по той ссылке все более подробно расписано.
| Цитата: |
| объект строили под себя изначально, а не купили у кого-то. |
правильно... строителям (подрядчику) заплатили, а прибыль предпринимателя осталась в кармане. Но всё равно, как по мне, так в 4 раза расхождение это слишком. |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 01 Июн 2006 20:31 |
|
да вот и я о том же.
"там будет все, чего тебе нельзя" - так вот и банку тут нужен был расчет земли по сравнению со свободными участками, и желание приплюсовать землю к стоимости объекта по сравнительному, и объект нестандартный (какого недвижимость в центре настолько дорогая?! - ну, это даже не защита капитала, это ПОНТЫ!)
короче, выбросила я из отчета расчет по методу остатка и сдала. |
|
|
|
|
|
Гость
|
| Добавлено:
Пт, 02 Июн 2006 16:16 |
|
2 Ковал
Вы признаете РС условно свободного участка земли при НЭИ, но в том то и дело, как вы указали, принцип НЭИ должен учитывать в том числе юридическую разрешенность и экономическую целесообразность. Ведь с другой стороны, стоимость земли учитывает выгоды или недостатки местоположения - что в этом районе (участке или зоне) можно и целесообразно. А что такое местоположение (с географией это понятно - долгота, широта, восток запад и т.п.) как не совокупность характеристик окружения, в которые входит и характер застройки, и наличе или отсутствие социальной инфраструктуры, благоустройств. Есть магазин - нету магазина, или 3 км до него - разница в местоположении. Вот и подумайте сами, влияют ли улучшения на РС земли. ИМХО почемушто есть еще спрос и предложение. Типичный пример - развитие пригородов больших городов |
|
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пт, 02 Июн 2006 16:21 |
|
сорри, это был мой пост. Опять забыл зарегистрироваться... |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 02 Июн 2006 20:40 |
|
Дратуйте... приехали... вы говорите о улучшении данного участка или о его окружении?
Чи лыжи нэ йидуть, чи... шось трапылось зи мною... мабуть я шось не зрозумив... выбачтэ.
Окружение влияет на стоимость всех земельных участков, а вот конкретные улучшения на самом участке не влияют на его РС. |
|
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 06 Июн 2006 13:24 |
|
| Цитата: |
| пофиг, застроен участок или нет, его РЫНОЧНАЯ стоимость от этого не изменится никоим образом... нет разницы, что построено на земельном участке дом или сарай, его рыночная стоимость не изменится. |
вот этого от вас не ожидал - и если там заросли бурьяна 4 метра высотой для вырубки которого надо будет потратить время и деньги (а рядом аналогичный участок без бурьяна) или вишняком все поросло, а рядом газонной травкой засажен участок...
| Цитата: |
| На РС может влиять правовой режим, конфигурация и т.д., но не улучшения. |
правильно, а если участок под застройкой (минизавод по производству пластиковых пакетов), то меняет ли это рыночную стоимость - меняет (правовой режим другой), так что застройка не меняет РС?? меняет ведь....
а если о жилищном строительстве то тут РЕАЛЬНО 99,999999% не рассматривает покупку участка если он застроен - его покупают вместе с постройками (так сказать автоматом), исходя из этого тоже можно сказать что застройка или ее отсутствие влияет на стоимость... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 06 Июн 2006 13:49 |
|
| Цитата: |
у меня другая цифра вышла.
1) если оценка земли 15 у.е/кв.м, то стоимость зем.уч-ка аналога 15*750=11250у.е
2) .... |
если вы такое предположение в жизнь внедряете то пункта 2, 3, 4 и остальных уже не может быть - они будут неверны как и это предположение, потому как это оценка (15 у.е.) соседнего, пусть даже "аналогичного" участка, но никак ни нашего!!!!!! и наш - даже если он через забор от аналога и не отличен по конфигурации, все-равно может иметь (и скорее всего имеет) другую стоимость квадратного метра, а ее (стоимость) может определить опять же та контора что делала оценку аналога (т.е. з.у.).
| Цитата: |
| особенно к словам «Ну вы даете, госпожи оценщицы!» |
а я добавлю "...и оценщики" кроме Франко - он видимо решил не спорить а я допишу его мысль:
нельзя сравнивать как аналогичные и не имеющие разницы в цене КВАДРАТНОГО МЕТРА ЗУ даже если они по соседству - есть такие факторы как удаление/приближенность к объектам социальной инфраструктуры, к парковым зонам, к санитарно-защитным зонам, к магистралям, к районам с повышеным уровнем загрязнения (грунтов, воздуха), зоны затопления и грунтовых вод.........и много другого
да, пан Франко может сказать что я все это списал с нормативной оценки, но не кажется ли вам ВСЕМ что каждый из этих факторов (при наличии инфы о них) нужно учитывать и в экспертной оценке, ведь если у соседа в погребе вода стоит круглогодично а у меня нет - то мой участок лучше!!!!!!!!! Конечно граница любой из зон может проходить и у вас по участку...но это уже другая тема... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 06 Июн 2006 13:51 |
|
с Кинком не согласен
ща дам свой вариант |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 06 Июн 2006 15:46 |
|
как я знаю разницы (для продавцов/покупателе у вас) в правовом статусе нет - в привате земля или нет, то применительно к данной ситуации, Юля, я тебе посоветую:
1) не брать во внимание ЗУ вообще, при условии что участки примерно одинаковые по всем условиям (конфигурация, месторасположение, наличие инженерно-технических комуникаций, удаленность от любого производства, приближенность к центру, магазинам, рынкам и тп, любым местам отдыха - парк, пляж), что конечно сложно!
2) считать коректировки по земле если участки отличны по вышеуказанным и иным условиям, которые реально влияют на стоимость;
3) считать коректировки по недвижке:
- на наличие хозпостроек (например баня, сауна, гараж это плюс) а вот 2 или 3 сарая - особого значения не имеет;
- на физ состояние и ремонт - тут понятно и без коментов;
- на наличие/отсутствие воды, газа, канализации, отопления (причем не только на участке а и на улице, т.е. возможность подключения);
- условия продажи - залоговое, срочная продажа, иное;
- наличие других "спожывчых якостей" - отдельный въезд, общий двор, иные сервитуты, планировка помещений, и тэдэ и тэпэ
можно много других корректировок придумать - красивый вид из окон (вид на церковь или мусорку), благоустройство участка (елочки, туи, клети для павлинов), домофон и электрозамок.......... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 06 Июн 2006 15:48 |
|
цифры не пишу нет смысла - много выйдет
еще возможность продажи части участка, если он в привате(!) особенно если он больше 1000 м.кв.
а если вставляешь в отчет затратку - то там обязательно право пользования участком (у нас умудряются пропустить этот пункт) |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 06 Июн 2006 15:56 |
|
Вот пример для расчета:
объект оценки
дом - 200 кв.
земельный участок - 600 кв.м
объект аналог:
дом 300 кв.м
земельный участок- 750 кв.м
ст-ть объекта аналога- 200 000 у.е.
ст-ть кв. м оцениваемого земельного участка (как условно свободного, посчитанного организацией с Лицензией на оценку земли)- 15,0 у.е.
т.е Ваш варинт Филин:
200 000 / 300 = 667 у.е /кв.м
667 х 200 = 133 400 (чст-ть всего оцениваемого объекта) в том числе ст-ть земли 15 х 600 = 9000.,
т.е ст-ть "коробки"= 133400-9000= 124 400 у.е |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 06 Июн 2006 16:19 |
|
| SHE писал(а): |
ст-ть кв. м оцениваемого земельного участка (как условно свободного, посчитанного организацией с Лицензией на оценку земли)- 15,0 у.е.
|
только при условии что "15 х 600 - это постчитала уже лицензировная контора [glow=red:0bfe9e38a4]ИМЕННО этот з.у[/glow:0bfe9e38a4]. как условно свободный ( для нотариуса) и получили 9000!"
мой ответ - "ДА"
ну и скорректировать на площадь - все-таки 200 и 300 кв.м. это большая разница... |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 06 Июн 2006 16:50 |
|
| SHE писал(а): |
| т.е ст-ть "коробки"= 133400-9000= 124 400 у.е |
но с обязательным указанием что это стоимость коробки без учета земельной компоненты (и даже той на которой стоит та самая коробка)
и если
| SHE писал(а): |
| ст-ть объекта аналога- 200 000 у.е. |
без учета стоимости земельной компоненты (определенной для того участка на которой стоит тот самый аналог)
а если 200 000 у.е. это стоимость всего (ЗУ и коробки), то и:
200 000/300=667*200=133 400 то это уже с землей...только обязательно корректировать на все те (и иные) условия которые я указывал (и не указывал) выше...
| SHE писал(а): |
| т.е Ваш варинт Филин |
и не надо так вроде я как минимум преклонных лет мы ж с тобой на "ты" вроде...  |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вт, 06 Июн 2006 21:14 |
|
2 Филин Андрей
| Филин Андрей писал(а): |
| Цитата: |
| пофиг, застроен участок или нет, его РЫНОЧНАЯ стоимость от этого не изменится никоим образом... нет разницы, что построено на земельном участке дом или сарай, его рыночная стоимость не изменится. |
вот этого от вас не ожидал - и если там заросли бурьяна 4 метра высотой для вырубки которого надо будет потратить время и деньги (а рядом аналогичный участок без бурьяна) или вишняком все поросло, а рядом газонной травкой засажен участок... |
Вот и зря, Батенька, не ожидали… дело в том, что участочек ваш, который газонной травкой засажен это ничто иное, как участок с улучшениями… и стоимость данного участка будет равна стоимости данного участка с улучшениями минус стоимость улучшений (в данном случае устройство газона).
| Филин Андрей писал(а): |
| Цитата: |
| На РС может влиять правовой режим, конфигурация и т.д., но не улучшения. |
правильно, а если участок под застройкой (минизавод по производству пластиковых пакетов), то меняет ли это рыночную стоимость - меняет (правовой режим другой), так что застройка не меняет РС?? меняет ведь.... |
Мда… вы же сами сказали, что ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ДРУГОЙ… вот правовой режим влияет на стоимость з.у. но никак не застройка… дело в том, что это застройка должна соответствовать правовому режиму з.у.
| Филин Андрей писал(а): |
| а если о жилищном строительстве то тут РЕАЛЬНО 99,999999% не рассматривает покупку участка если он застроен - его покупают вместе с постройками (так сказать автоматом), исходя из этого тоже можно сказать что застройка или ее отсутствие влияет на стоимость... |
не понял… можно для меня тупого на примере? Рядом два абсолютно идентичных участка. На одном построен дом, второй вакантный. Вопрос, какой из этих з.у. будет иметь большую Р.С. и почему? Как по мне, так их Р.С. одинакова, поскольку для определения Р.С. з.у. мы рассматриваем его как вакантный и с точки зрения НЭИ.
2 Андрей
| Андрей писал(а): |
стоимость домовладения будет равна
200000/300*200+1,5*1500=135 583,33 |
мммм… интересно получается, если в прицепе стоимостью 1000 грн находится 10 кг. угля стоимостью 50 грн/кг, то сколько это будет стоить?
Давайте посчитаем: 1000 + 50х10 = 1500 грн. Думаю, что с этим вопросов нет.
Но дальше, если следовать вашей, Андрей, логике, стоимость прицепа со 100 кг угля составит:
1500/10*100 = 15000 грн.
Вам не кажется, что здесь что-то не так? Ведь если посчитать, что уголь в прицепе стоит 100 х 50 = 5000 грн, тогда получим стоимость прицепа 15000 – 5000 = 10000 грн. Т.е. прицеп, от того, что в нем оказалось 100 кг угля вместо 10, подорожал в 10 раз!!!
А теперь попробуйте сделать замену: прицеп на земельный участок, а уголь на земельные улучшения.
З.Ы. Еще раз... согласен с расчетом Кинка, хотя, конечно, он тоже не лишен минусов, но, как мне кажется, их гораздо меньше.
Одна из проблем данного расчета в том, что он основан на РС земли и здесь отсутствует такое понятие, как стоимость вклада… т.е. дополнительные 0,5 сот. земли могут и не увеличить стоимость данного участка на эти 15 у.е./м.кв, т.е. на 15 х 50 = 750 у.е. они могут и вообще не увеличивать стоимость данного домовладения… на них покупатель вообще может не обратить внимание… представим себе дом в селе с пл. ЗУ 40 соток и наоборот, может оказаться, что каждый метр плюс, будет увеличивать ст-ть 1 м.кв… ну, это уже особенности рынка. |
|
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 07 Июн 2006 09:38 |
|
| Цитата: |
| представим себе дом в селе с пл. ЗУ 40 соток и наоборот, может оказаться, что каждый метр плюс, будет увеличивать ст-ть 1 м.кв… ну, это уже особенности рынка. |
здесь согласен, а вот здесь:
| Цитата: |
| 15 у.е./м.кв, т.е. на 15 х 50 = 750 у.е. |
вообще больше об єтом не говорите (уважать перестану )- нельзя сопоставлять один участок с другим в стоимости квадр.метра без предварительного расчета стоимости одного и другого участка отдельно...
| Цитата: |
| ...который газонной травкой засажен это ничто иное, как участок с улучшениями... |
хорошо вы правы, а про бурьян/вишняк забыли - это не улучшения и не насаждения - это просто запущен участок (вы знаете способность вишни разрастаться?? за каких-либо 5-7 лет если на соседнем участке (ухоженом) растет хоть одна вишенка, то на нашем ее выкорчевывать прийдется очччень долго)...
| Цитата: |
| Мда… вы же сами сказали, что ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ДРУГОЙ… вот правовой режим влияет на стоимость з.у. но никак не застройка… дело в том, что это застройка должна соответствовать правовому режиму з.у. |
да! но если есть застройка - значит и правовой режим соответствующий...и не будем крутить - что первое появилось яйцо или земля - курица или застройка..а соответственно и стоимость ЗУ меньше или больше (за счет даже того что надо менять целевое назначение, а это время и деньги...)
| Цитата: |
| не понял… можно для меня ... на примере? Рядом два абсолютно идентичных участка. На одном построен дом, второй вакантный. Вопрос, какой из этих з.у. будет иметь большую Р.С. и почему? Как по мне, так их Р.С. одинакова, поскольку для определения Р.С. з.у. мы рассматриваем его как вакантный и с точки зрения НЭИ. |
да ст очки зрения НЭИ но и не откидывая в сторону уже существующего назначения!!! если покупатель - физлицо и покупает для жилищного строительства, то скорее всего застроеный участок будет дороже (если не руины а нормальный дом на нем стоит) объясню на примере:
вы купили дом за 3000 дол. отремонтировали крышу на 500 дол., так что ваш дом теперь стоит 3500??? ошибаемся....
теперь он лучше стал не на стоимость ремонта...а больше из-за отсутствия проблем связаных с приведением его в нормальное состояние (например 3700), потому что новому владельцу не надо теперь тратить на ремонт ни деньги ни время/нервы/здоровье (которое и есть разница между 3700 и 3500)
поэтому покупателю ЗУ для застройки ее жильем проще купить жилье и реконструировать его проще достроить чем с нуля построить(хотя конечно не всегда). |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Hard_Pragmatic
Возраст: 53
Сообщения: 7195
Откуда: Kiev
|
| Добавлено:
Ср, 07 Июн 2006 13:30 |
|
| Цитата: |
вы купили дом за 3000 дол. отремонтировали крышу на 500 дол., так что ваш дом теперь стоит 3500??? ошибаемся....
|
С этим ни кто не спорит, более того стоимость ДОМА может быть совершенно разная как больше, так и меньше 3500.
| Цитата: |
теперь он лучше стал не на стоимость ремонта..., а больше из-за отсутствия проблем связаных с приведением его в нормальное состояние (например 3700), потому что новому владельцу не надо теперь тратить на ремонт ни деньги ни время/нервы/здоровье (которое и есть разница между 3700 и 3500)
|
Просто все эти параметры в оценке называются одним словом – Фактор времени.
Который как известно меняет и рыночное окружение и/или требование к объекту, и/или физическое состояние объекта.
И вот если ДОМ через КАКОЕ-ТО ВРЕМЯ но с ремонтом стоит уже 3700 то ЗЕМЛЕ от этого не холодно не горячо, потому что она будет стоить столько сколько стоит ЗЕМЛЯ на ТОТ момент самое главное столько же сколько ЗЕМЛЯ на «соседнем» участке. |
|
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 07 Июн 2006 14:27 |
|
| Цитата: |
| ЗЕМЛЕ от этого не холодно не горячо, потому что она будет стоить столько сколько стоит ЗЕМЛЯ на ТОТ момент самое главное столько же сколько ЗЕМЛЯ на «соседнем» участке. |
если речь идет об условно свободном участке - то "да"
а у нас конкретные аналоги и конкретный объект оценки и речь, в данном случае, не идет о том что там будет магазин или парковка...а будет просто жилье - поэтому НЭИ у всех одинаковое, но вот благоустроеный участок будет стоить (возможно) больше нежели меньше (если там нормальный с точки зрения жилья и возможности достройки дом, а не руины)...
я живу в Кировограде и у нас еще выгоднее достроить/перестроить старый дом, чем построить новый - не каждый себе позволяет такую роскошь и так на бОльшей территории Украины, массово строятся только Киев, Днепр, Донецк, Одесса, Ивано-Франковск и еще пара-тройка крупных городов, в остальных городах это просто не выгодно...а у нас уже строится и т.н. средний клас - которые себе не позволят (по деньгам) с нуля построить дом - и поэтому отдадут предпочтение застроеному участку и со временем перепланируют его под себя, а на пустом им делать нечего - он им не интересен...
вспомните вишняк - прокоментируйте его!
это не застройка, не благоустройство?
хорошо давайте возьмем гнилые/сухие деревья - это благоустройство! ведь так? так вот будет чистый участок рядом стоить дороже? конечно - ведь на ликвидацию 40 деревьев и пней надо силы потратить, а вы говорите что улучшения не влияют на стоимость земли....ну как же? они же на этой же земле и стоят!
это условно свободные участки "через забор" одинаково могут стоить, а реальные - которые мы и ценим не могут и не будут....за оооооочень редким исключением, которое не может быть предметом спора. |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Ср, 07 Июн 2006 19:36 |
|
Ой... ну... ААААААААААААААААААААААА!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
... блин... хнык... шмыг... я уже не знаю, как объяснять... если мы определяем РС, то считаем участок УСЛОВНО СВОБОДНЫМ... и если даже он застроен, то мы его всё равно считаем УСЛОВНО СВОБОДНЫМ!!!!!
Ваши деревья это ланшафт, если участок расчистили, то это уже участок с улучшениями!!!!!! Любое... понимаете... ЛЮ-БО-Е действие с з.у. это уже улучшения... яму вырыли... дом построили... деревья выкорчевали... ЭТО ВСЁ УЛУЧШЕНИЯ!!!!
По вашим другим возражениям:
| Цитата: |
| нельзя сопоставлять один участок с другим в стоимости квадр.метра без предварительного расчета стоимости одного и другого участка отдельно... |
да с этим никто и не спорит... просто это не цель задачи... мы все считаем, что уже все посчитали... откорректировали и получили ст-ть земли под аналогом равную стоимости земли под объектом оценки... СУТЬ ВОПРОСА БЫЛА НЕ В ЭТО.. вот и всё.
по поводу:
| Цитата: |
| но если есть застройка - значит и правовой режим соответствующий...и не будем крутить - что первое появилось яйцо или земля - курица или застройка..а соответственно и стоимость ЗУ меньше или больше (за счет даже того что надо менять целевое назначение, а это время и деньги...) |
я уже раз 100 говорил, что я согласен и НИКОГДА НЕ СПОРИЛ с тем, что на стоимость емли влияет правовой режим участка... ну причем тут застройка?????????? Вы рассматриваете данный з.у. как вакантный, но с данной функцией... например строительство жил. дома... вот и всё... причем тут застройка??????? |
|
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 08 Июн 2006 14:21 |
|
Уважаемый КовАл, прониклась вашим возмущением. Народ действительно полез в дебри. согласна. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
еще один начинающий
Гость
|
| Добавлено:
Чт, 08 Июн 2006 14:34 |
|
Господа, читал-читал, ничего не понял практически.. если кому не сложно, подскажите пжалста.. есть дом, пусть метров 60 площади, земля не приватизирована.. как его считать для залога?
я бы сделал так. затраткой посчитал стоимость самого здания, а вот с землей проблема - как сформулировать в данном случае право пользования ЗУ? этож не долгосрочная аренда, но и земля не куплена, хотя приватизация небольшого участка под уже существующим домом - долларов 500 обойдётся - это ж немного. так вот, я тогда дружно отмараживаюсь и считаю методом аналогов (пишу формулировку - домовладение и усё)..
подскажите, как же все таки правильно делать в данном случае? |
|
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 08 Июн 2006 14:45 |
|
Делаете просто сравнительным не обаращая внимания на землю, старайтесь подобаррь аналоги с максимально схожими по площади з.у, что бы не мучаться с корректировкой на площадь з.у.
500 у.е, шо у вас дорого....у нас по области приватизация 350 грн. Ст-ти домов на приватизированных и неприватизированных участках не оличаются, почти.
Я затратку не делаю. Банку она не нужна, а возни с ней куча. но если банк требует, то делайте и затратку-возмите у хозяев документ, шо они платят за землю- прокапитализируйте- вот вам земельная составляющая для затратки.(я так понимаю) |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 08 Июн 2006 16:28 |
|
Абсолютно согласен с SHE. |
|
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 08 Июн 2006 16:29 |
|
Извините ВСЕ кто читал то что тут написано - действительно вышли за рамки вопроса.
Вопрос изначально был - как считать дом с землей?
Я предлагаю, как уже сказала Юля - максимально схожие аналоги (в т.ч. и з.у. минимум корректировок и ....о чудо.... отчет готов!!!)
Советы: землю не вычленять (считаем домовладение!!!), если уж пришлось - то корректировать на размер участка, например* через определение права пользования участками (через средние ставки налога (указаны в "З А К О Н У К Р А Ї Н И Про плату за землю")) хотя изменения стоимости столь малы что лучше их и не делать ))
Попутно отвечая на вопрос о том как определить право пользования з.у. привожу пример в циферках:
для сравнения 2 участка площадью 750 и 600 м.кв. и город - Одесса
1. Впз Ставка податку на рік для групи населених пунктів з чисельністю населення від 1 млн.. грн. /кв. м 0,6363 0,6363
2. П Площа земельної ділянки, кв.м кв.м 750,00 600,00
3. ВпзхП Річний податок за користування земельною ділянкою, грн. грн. 477,23 381,78
4 Ск Ставка капіталізації % 0,100 0,100
5 Впкз Вартість права користування земельною ділянкою (округлено) грн. 4772,3 3817,8
разница= 945,0 746,0
т.е. формула Впкз= Впз*Пз/Ск
разница 200 долл. - если аналоги для объекта стоят в районе 200 000 дол, то это всего 0,1% корректировок!!!!!!!
Можно их проигнорировать....
а если участки 500 и 1300 м.кв., то тут уже и полпроцента наросло....
да и для Кировограда для аналогичных участков (правда при стоимости в 5-10 раз меньшей), при тех же рисках разница составит 0,3-0,5%, а при 500 и 1300 м.кв.=1,5-3,0% а это уже нормальная корректировка на разницу в метраже!!!!!!!!!!!
* - потому что считать что 15 у.е. (оценка нашего участка) будет стоить и аналог - в корне на верно, а другого правильного варианта никто не предложил . |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 08 Июн 2006 16:32 |
|
Уважаемая SHE, т.е. вы предлагаете, найти аналоги с похожими характеристиками, не разделяя на каробку и землю, например для нашего объекта - площадь 200-250, площадь участка 6-7 соток.
Провести необходимые корректировки и получить стоимость нашего объекта. |
|
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 08 Июн 2006 16:37 |
|
| Андрей писал(а): |
Уважаемая SHE, т.е. вы предлагаете, найти аналоги с похожими характеристиками, не разделяя на каробку и землю, например для нашего объекта - площадь 200-250, площадь участка 6-7 соток.
Провести необходимые корректировки и получить стоимость нашего объекта. |
Пусть я не SHE... , но я бы так и сделал без лишних корректировок(даже тех что в прошлом моем посте указал), т.е. без лишнего мозго....  лишней мозговой атаки
но если уж слишком заделаться надо и отчет суперский придумать - см. предыдущий пост. |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 08 Июн 2006 17:01 |
|
Да, филин не SHE, но смысл тот же.
Андрей, если вы внимательно прочтете, чего там мы наваяли, то поймете, что пришли к общему знаменателю, "не вычленять" ничего ни из кого. т. е. делаете, все "комплексом". т.к. у вас з.у не приват, то его никто не ценит и не трогает |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
FRANKO
Сообщения: 174
|
| Добавлено:
Чт, 08 Июн 2006 19:44 |
|
Філін ...... "отчет суперский придумать - см. предыдущий пост" ......
не вийде суперського .....
я за, що використовувати в звітах елементи нормативної грошової досить зручно (не зовсім вірно, але зато дуже спокійно), але привязувати земельний податок взагалі не вірно.
1. Право користування - це всього навсього право користування а не вартість земельної ділянки, яка знаходиться у власності.
2. Ці ставки з. п. мяко кажучи взяті зі стелі. і до них привязуватись в цьому випадку не можна.
3. Крім того право користування розраховується для визначення вигод місця розташування (для врахування у витратному)(я вже мовчу зовсім, про те що ми його не правильно розраховуємо взагалі).
А найкраще зробити таким чином: просто проаналізувати ринок в якомусь даному районі....... і визначити середю вартість земельних ділянок 500-600 м кв і 600-800 м кв. От різниця у вартості 1 м кв цих груп і буде просто суперською поправкою. |
|
|
|
|
|
FRANKO
Сообщения: 174
|
| Добавлено:
Чт, 08 Июн 2006 19:51 |
|
а найбільш вірно взагалі не робити поправку на площу ділянки у складі домоволодіння бо це не серйозно. Або не звертати уваги на площу, або підбирати аналоги подібні. |
|
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 08 Июн 2006 20:44 |
|
Вот и к общему решению пришли - не корректировать на разницу в площади вообще!!!
а про это:
| FRANKO писал(а): |
...але привязувати земельний податок взагалі не вірно.
1. Право користування - це всього навсього право користування а не вартість земельної ділянки, яка знаходиться у власності.
......
А найкраще зробити таким чином: просто проаналізувати ринок в якомусь даному районі....... і визначити середю вартість земельних ділянок 500-600 м кв і 600-800 м кв. От різниця у вартості 1 м кв цих груп і буде просто суперською поправкою. |
я и не говорю что правопользования = право собственности, а попробовал применить простое соотношение "если то, значит это", т.е. из разницы в праве пользования вывести соотношение в процентном выражении и применить его уже к аналогам!!! я не настаиваю на 100% правильности - это было всего-лишь предположение - для обсуждения...
а про курсив - то в Кировограде это вообще не реально, как и во многих других городах...хотя конечно вы правы - поправка была бы действительно суперская если бы только инфа была |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пт, 09 Июн 2006 16:47 |
|
Для учета площади зем. уч-ка очень хорошо подходят матрица и регрессия. Я вообще Сивцу бы памятник поставил за участие в разработке методики оценки с помощью матриц... очень гибкий и удобный инструмент... есть возможность для "маневра", и в тоже время довольно серьезны шаг к формализации расчетов. |
|
|
|
|
|
Филин Андрей
Ведущий Филин
Возраст: 44
Сообщения: 5034
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 09 Июн 2006 17:07 |
|
| Цитата: |
| матрица и регрессия |
честно признаюсь - не дошел еще до єтого |
_________________
Желай большего, мечтай о невозможном.
Everything is possible! |
|
|
|
Богдан
Редкий Модератор
Возраст: 41
Сообщения: 328
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вс, 11 Июн 2006 12:48 |
|
| КовАл писал(а): |
2 Богдан
То, о чем ты говоришь... про минуса... это замля при текущем использовании... при расчете РЫНОЧНОЙ стоимости земельный участок рассматривается, как вакантный и с учетом НЭИ, так шо звыняй, но улучшения не влияют на РЫНОЧНУЮ стоимость земли. На РС может влиять правовой режим, конфигурация и т.д., но не улучшения. Когда определяешь РС земли, то забываешь о том, что построено на зем. участке... определяешь его НЭИ и вперед... если какой-то идиот на участке построил жилой дом, хотя там нужно было построить кафе, то земля в этом не виновата... её РС не меняется... хотя меняется её РС при ТЕКУЩЕМ использовании. |
| КовАл писал(а): |
Дратуйте... приехали... вы говорите о улучшении данного участка или о его окружении?
Чи лыжи нэ йидуть, чи... шось трапылось зи мною... мабуть я шось не зрозумив... выбачтэ.
Окружение влияет на стоимость всех земельных участков, а вот конкретные улучшения на самом участке не влияют на его РС.
|
Это все конечно хорошо – рассмотрели мы стоимость этого участка как вакантной, просчитали что кафе здесь наиболее выгодно (НЭИ), но вот такая бяка – на участке то стоит руина в аварийном состоянии царя гороха (без никаких документов – просто гора мусора которую надо убрать). И затраты на ее уборку выше дохода который будет получен после продажи готовых помещений кафе. Так что РС стоимости земельного участка изменилась. !!!НЕЛЬЗЯ ОПРЕДЕЛИТЬ РЫНОЧНУЮ СТОИМОСТЬ БЕЗ УЧЕТА ТЕКУЩЕГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ И СОСТОЯНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА!!!
Ту Филин Андрей.
Все факторы о которых ты говорил (площадь, расположение и т.д.) да их надо учитывать и учитывать их именно настолько они влияют на стоимость.
Поддержу обеими руками КовАла «матрица и регрессия…» это именно то средство, которое позволит четко показать влияние того или иного фактора на стоимость Объекта оценки и тем самым сделать
| КовАл писал(а): |
серьезны шаг к формализации расчетов
|
|
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Вс, 11 Июн 2006 22:46 |
|
| Богдан писал(а): |
| рассмотрели мы стоимость этого участка как вакантной, просчитали что кафе здесь наиболее выгодно (НЭИ), но вот такая бяка – на участке то стоит руина в аварийном состоянии царя гороха (без никаких документов – просто гора мусора которую надо убрать). И затраты на ее уборку выше дохода который будет получен после продажи готовых помещений кафе. Так что РС стоимости земельного участка изменилась. !!!НЕЛЬЗЯ ОПРЕДЕЛИТЬ РЫНОЧНУЮ СТОИМОСТЬ БЕЗ УЧЕТА ТЕКУЩЕГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ И СОСТОЯНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА!!! |
Понимаешь, дело в том, что это не стоимость земельного участка изменилась, это изменилась стоимость земельного участка с улучшениями... т.е. в данном случае улучшения (руины) вносят отрицательный вклад в стоимость всего комплекса (земля+улучшения). Рыночная стоимость земли не меняется от того, что на ней строят, меняется стоимость всего комплекса (земля+улучшения), и улучшения могут вносить как положительный, так и отрицательный вклад в стоимость этого комплекса, и этот вклад может быть настолько велик, что он перекроит стоимость земельного участка... например, РС земли 100 грн, а вклад зем. улучшений -150 грн (стоимость разборка за вычетом РС стройматериалов) вот и считай 100 - 150 = -50 грн. Но как только этого хлама на зем. уч-ке нестанет, то стоимость всего комплекса будет равна стоимости з.у., т.е. 100 грн. вот и всё... а стоимость земли, как была 100 грн так и осталась. |
|
|
|
|
|
Trinichka
Возраст: 42
Сообщения: 3605
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 12 Июн 2006 08:51 |
|
Точно... идеально было бы через матрицу решить этот вопрос!!! |
_________________
Я не всегда права, но никогда не ошибаюсь. |
|
|
|
Богдан
Редкий Модератор
Возраст: 41
Сообщения: 328
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 12 Июн 2006 13:17 |
|
to КовАл
Хорошо, давай тогда еще раз разберемся в том, что мы вкладываем в понятие «земельный участок» и «земельные улучшения». Не буду еще раз приводить определение из нормативки а попробую изложить своими словами. Земельный участок – это четко очерченные границы земной поверхности. Земные улучшения – это то что изменяет потребительские характеристики земного участка и сразу становятся неотъемлемой целостностью и единым целым с земным участком. Или другими словами земные улучшения – это то чем отличается один земной участок от другого и все. Но не в коем случаи нельзя отделять и давать их по отдельности.
Возвращаемся к нашему примеру: земельный участок будет стоить именно -50 грн.
Перенесем это на недвижимость: ремонт – это будет «улучшениями» только для недвижимости, но мы не в коем случаи не говорим, что помещение стоит 100 грн. + ремонта 50 грн.
P.S.: земной участок + земные улучшения -> земной участок
земной участок ≠> земной участок + земные улучшения |
|
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 12 Июн 2006 13:52 |
|
| Цитата: |
Перенесем это на недвижимость: ремонт – это будет «улучшениями» только для недвижимости, но мы не в коем случаи не говорим, что помещение стоит 100 грн. + ремонта 50 грн.
P.S.: земной участок + земные улучшения -> земной участок
земной участок ≠> земной участок + земные улучшения |
Эти утверждения в корне не верны. Если у нас есть земельный участок, часть которого покрыта асфальтом, а НЭИ говорит, что здесь наибольшая стоимость участка для выращивания лука репчатого, то налицо обратное утверждение: улучшения + участок < участок.
Так эти улучшения приносят минусовую поправку в стоимость объекта (земли + улучшения).
Согласен с уважаемым КовАлом
| Цитата: |
| Рыночная стоимость земли не меняется от того, что на ней строят, меняется стоимость всего комплекса |
. |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Пн, 12 Июн 2006 15:09 |
|
| Богдан писал(а): |
| другими словами земные улучшения – это то чем отличается один земной участок от другого и все |
земельные участки друг от друга отличаются местоположением, ланшафтом, площадью, конфигурацией и т.д. но не земельными улучшениями... это комплекс (земля+недвижимость) может отличаться от другого комплекса земельными улучшениями.
| Цитата: |
| Но не в коем случаи нельзя отделять и давать их (зем. участок и улучшения) по отдельности. |
Ок, попробую объяснить так... для того, что бы определить РС колеса, которое в данный момент стоит на автомобиле нужно представить, что это колесо продается без автомобиля и этот автомобиль не влияет на его стоимость... тоже и с земельным участком, для того, что бы определить РС земельного участка необходимо представить, что данный участок продается БЕЗ улучшений, потому как если мы будем учитывать улучшения, то получим стоимость зем. уч-ка с улучшениями, а если мы будем учитывать ВЛИЯНИЕ этих улучшений, то получим РС зем. уч-ка при существующем использовании, а нам необходимо получить просто РС зем. уч-ка
| Богдан писал(а): |
P.S.: земной участок + земные улучшения -> земной участок
земной участок ≠> земной участок + земные улучшения |
сори, но я в этом ничего не понял |
|
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Ср, 14 Июн 2006 09:22 |
|
По-моему уважаемый Ковал так разжевал вопрос, шо уже все поняли. Спасибо большое. Полностью вас поддерживаю, не поняла откуда вообще тут вылезли эти разногласия..... |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Гость
|
| Добавлено:
Ср, 14 Июн 2006 11:08 |
|
Коллеги, есть вопрос. Постараюсь правильно его задать. Например, есть дом и земельный участок. Цель оценки для залога. Определим стоимоть домовладения и отдельно улучшения и отдельно земля. Если стоимость земли мы определим методом сравнения как условно незастроенного участка, то в нашей системе (домовладение и участок) улучшения будут стоить дешевле, как разница стоимостей домовладения и стоимости участка. Т.е. земля заберет часть стоимости улучшений.
На курсах я слышал что в данном случае надо определять стоимость земли или методом сравнения застороенных участков или другими методами.
Рассудите. |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 15 Июн 2006 10:41 |
|
| Цитата: |
| в нашей системе (домовладение и участок) улучшения будут стоить дешевле |
не совсем понял, дешевле чего? Если дешевле, чем стоимость этих улучшений, посчитанная по затратке, то возможно это и правда... сами понимаете... УПВСы (средняя температура по больнице)... износы (особенно экономический, да и про другие ненужно забывать... расчет физ. износа по 52-му приказу тоже не есть рыночная информация, с определением функционального, как правило, тоже проблемы)... в общем есть где набраться блох.
| Цитата: |
| Т.е. земля заберет часть стоимости улучшений |
мммм... врядли земля что-то заберет... земля может потерять в стоимости... это в том случае если землю используют не по её НЭИ, но это будет не РС земли, а РС земли при существующем использовании. |
|
|
|
|
|
Андрей
Возраст: 44
Сообщения: 1186
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 15 Июн 2006 11:01 |
|
Все понял, точно. Т.е. рыночная стоимость участка при существующем использование может быть меньше чем рыночная при НЭИ.
Если у нас домовладение и требуется разграничить улучшения и землю - то определяемая стоимость участка - при существующем использовании. |
|
|
|
|
|
КовАл
Завсегдатай
Сообщения: 3883
|
| Добавлено:
Чт, 15 Июн 2006 21:28 |
|
| Цитата: |
| рыночная стоимость участка при существующем использование может быть меньше чем рыночная при НЭИ. |
да
| Цитата: |
| Если у нас домовладение и требуется разграничить улучшения и землю - то определяемая стоимость участка - при существующем использовании |
зависит от задачи, которую перед вами поставили... что заказали то и определяете. |
|
|
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 11:37 |
|
Подскажите начинающему оценщику, есть склад на окраине города областного значения, земля на праве постоянного пользования. Пытаясь определять земельную составляющую в затратном подходе я зашла в тупик.  Капитализировать арендную плату нельзя, потому что у предприятия нет прав сдавать эту землю в аренду. А методом остатка получается отрицательная стоимость потому что стоимость улучшений по затратке 630 тысяч, а стоимость всего объекта доходным подходом примерно 350 тысяч. И что делать? Не считать затраткой вообще? Отчет для реализации имущества через налоговую (имущество в налоговом залоге). Помогите!
Добавлено спустя 20 минут 23 секунды:
А если посчитать методом распределения, то как мне определить долю, приходящуюся на земельный участок...С аналогами не густо...Откликнитесь кто умный! |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 12:16 |
|
Считайте капитализацией дополнительного дохода, исходя из того, что препдриятие НЕ ТРАТИТСЯ на аренду. Т.е. экономит себе какие-то деньги.
Или, как вариант, при расчете по методу остатка не учтен экономический износ земельных улучшений. или функциональный. |
|
|
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 12:29 |
|
Я так считала (капитализацией арендной платы) в отчете, который подавала на экзамен. Там была такая же ситуация. Экзаменаторы из фонда госимущества сказали что так нельзя считать исходя из того что у предприятия нет права сдавать это имущество в аренду....Я уже все перечитала что могла и пришла к выводу все равно привязываются в этом методе к аренде или к земельному налогу (по-другому видимо никак). Хоть и говорят что нельзя капитализировать земельный налог.
Может проще не считать затраткой вообще и обосновать это? Или налоговая будет придираться? Как думаете?
Добавлено спустя 2 минуты 52 секунды:
А по поводу износа - да, я не считала ни функциональный, ни внешний, но их обоснование без конкретных цифр (анализа по аналогам) такое хлипкое и субъективное на мой взгляд. Хотя он конечно существенно уменьшит стоимость. Чем его реально обосновывать, проще наверное отказаться от затратки вообще. |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 12:51 |
|
| Цитата: |
| Экзаменаторы из фонда госимущества сказали что так нельзя считать исходя из того что у предприятия нет права сдавать это имущество в аренду.... |
Неожиданный момент. Оно же и не сдает ничего в аренду. Оно само просто ее не платит. За счет чего экономит себе денег на фоне остальных предприятий.
| Цитата: |
| Хоть и говорят что нельзя капитализировать земельный налог. |
тут вот есть новые разъяснения фонда: http://www.vikno.com.ua/altfm/viewtopic.php?t=9220&start=0&postdays=0&postorder=asc&highlight= |
|
|
|
|
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 13:31 |
|
| zanoza писал(а): |
Считайте капитализацией дополнительного дохода, исходя из того, что препдриятие НЕ ТРАТИТСЯ на аренду. Т.е. экономит себе какие-то деньги.
Или, как вариант, при расчете по методу остатка не учтен экономический износ земельных улучшений. или функциональный. |
+1 |
|
|
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 13:32 |
|
Да, согласна. Это разные моменты. Но их мнение было такое. Раз предприятие не может сдавать землю в аренду, то и считать арендную плату уже в принципе некорректно Может в связи с этим письмом оно изменится, потому что я его тоже почитала и думаю - что-то не то - все равно вылезает арендная плата или земельный налог. |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 13:39 |
|
Зайка, делайте по письму, на него же и сошлитесь. |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 13:51 |
|
| Зайка писал(а): |
| ...... Отчет для реализации имущества через налоговую (имущество в налоговом залоге). Помогите! |
Попробую помочь
Судя по тому что я оставил из Вашего поста продается СКЛАД без ЗУ или ППЗУ ибо первое не продается так как принадлежит другому собственнику, а второе будет получено новым пользователем автоматом. Мало того новый пользователь склада не получит "права постоянного пользования" он будет вынужден или выкупать ЗУ или заключать договор аренды. Но это БУДЕТ, а не есть на дату оценки.
Отсюда, в затратке вообще не нужно определять стоимость ЗУ (ППЗУ).
А вот со сравнением и доходным проблема. Тут из полученного результата (РС склад + ЗУ (ППЗУ)) нужно будет убирать стоимость ЗУ или ППЗУ. Зависит от того какие аналоги берутся, с приват. ЗУ, или с ППЗУ по договору аренды. То бишь, нужно будет отдельно считать РС ЗУ (ППЗУ) и минусовать от цифр по сравнению и доходному.
Удачи |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 14:24 |
|
rudge, спасибо БОЛЬШОЕ, вы правы 100%  Я даже не подумала о том, что ППЗУ не перейдет автоматом к новому собственнику....А по поводу считать стоимость ППЗУ отдельно, оно конечно головняк полнейший , но зато стоимость меньше получится
А есть предложения как посчитать стоимость ППЗУ отдельно в этом случае? Может все-таки капитализацией дополнительного дохода, то есть арендной платы? Или это будет капитализация земельного налога...Что-то я запуталась... |
|
|
|
|
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 14:24 |
|
Коллега Рудж, не стал бы.
И чем будет обосновывать свою позицию оценщик? На каком основании минус в соимости? Категорически не согласен с Вами, коллега. Хех, не получилось ограничиться +1 для Занозы... Зайке - предлагаю обоснование своей позиции, которое сам использую, излагая в ограничениях и дополнительных условиях:
| Цитата: |
| При виконанні розрахунків застосовуються дані щодо аналогів пропозицій земельних поліпшень з прилігаючими земельними ділянками, заявленими як у праві власності, так і у користуванні громадян; розбіжності у характеристиках площ усуваються за допомогою математичного корегувального апарату. Відповідно до ст.120 Земельного кодексу України: «1. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об’єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. 2. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об’єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. 5. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду фізичними або юридичними особами, які не можуть мати у власності земельних ділянок, до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташований жилий будинок, будівля або споруда, на умовах оренди. 6. Істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об’єкти». На підставі викладеного, визначена ринкова вартість може бути застосована при укладенні цивільно-правової угоди з його відчуження з одночасним переходом права користування на земельну ділянку до нового власника. |
|
|
|
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 14:35 |
|
Юрий Андрусенко, ну смотрите, вы говорите о том праве пользования, которое есть у любого собственника по факту приобретения права собственности на недвижимость, но в данном конкретном случае - это же пользование на основании Акта на право постоянного пользования. И Рудж прав, что новому собственнику придется оформлять право пользования землей на себя, проходить всю эту недешевую процедуру.
То право пользования о котором говорите вы оно юридически формально есть, но в данном случае мне кажется надо говорить о праве пользования на основании конкретного документа (Акта на ППЗУ) и его стоимости.
И Рудж на мой взгляд прав, что оно не перейдет к новому собственнику, а аналоги для сравнения у меня-то или ППЗУ или договор аренды на землю...
Я думаю надо минусовать.
Добавлено спустя 2 минуты 51 секунду:
Юрий Андрусенко, еще раз перечитала ваш пост - вы предлагаете мне вообще не считать земельную составляющую в затратном подходе, потому что право пользования перейдет автоматически? И тогда получается это право пользования ничего не стоит? Раз мы его не считаем... |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 15:07 |
|
| Зайка писал(а): |
| Может проще не считать затраткой вообще и обосновать это? |
99%.
| Зайка писал(а): |
| Или налоговая будет придираться? Как думаете? |
Вряд ли. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 15:11 |
|
Аха, спасибо за мнение, Grey Horse Наверное так и сделаю |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 15:12 |
|
Уважаемый коллега Юрий Андрусенко
Давайте рассуждать логично.
Вы покупатель я продавец.
Я продаю здание как замельное улучшение которое стоит на ЗУ которое находится у меня в постоянном пользовании.
Вы покупаете. Теперь что вы покупаете?
Вариант 1
1. Здание
2 ППЗУ по Вашей логике.
Платите конкретно РСздания + РСппзу = РСобщая.
Давайте просчитаем что будет стоить РСппзу. По нашим канонам это про капитализированный ЧОД который равен Аз - Нз (Аз - арендная ставка на ЗУ, Нз - налог на ЗУ)
То бишь мы берем для расчета рыночные данные по арендным ставкам и Нз. Получаем РСппзу и прибавляем к РСздания = РСобщее. Обращаю внимание что тут Вы как покупатель УЖЕ ЗАПЛАТИЛИ ЗА ППЗУ ВСЮ СУММУ С ПОЛНА.
Теперь вариант тот о котором я говорил ранее.
Вариант 2
1. Вы покупаете здание без стоимости ППЗУ. Платите РСздания
Далее согласно нашим законам (Вы их процитировали) к Вам переходит ПРАВО на ЗУ в виде полного (выкуп) или частичного (аренда). ПЕРЕХОДИТ но не продается. Вы только получаете ПРАВО на выкуп или аренду.
Какое ПРАВО Вы как покупатель выберете я не знаю, да и не интересно мне как продавцу.
Далее Вы в варианте выкупа ЗУ платите за ЗУ (РСзу)
В варианте аренды Вы опять платите, но уже в виде периодических платежей где РСппзу будет равна тому же про капитализированному ЧОД о котором я выше говорил.
А теперь смотрите что произойдет с Вами как покупателем по Вашей логике.
Вы купите по варианту 1 РСобщее = РСздания + РСппзу и потом, после перехода здания в собственность, Вы (по закону) получите право на выкуп или аренду И ВТОРОЙ РАЗ ЗАПЛАТИТЕ ЗА УЖЕ УЧТЕННОЕ В РСобщее тоже самое РСппзу (РСзу)
На это меня как то ткнул носом один из заказчиков. Давно это было. Но тогда я все пересчитал без стоимости ППЗУ. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 15:16 |
|
| Зайка писал(а): |
| И чем будет обосновывать свою позицию оценщик? На каком основании минус в соимости? Категорически не согласен с Вами, коллега. |
А я вот категорически согласен. Ибо платить нужно за то. что ты получишь по итогам сделки. Соответственно, и оценивать нужно то, что собственник может реально продать.
А реалии таковы, что если предприятие, владеющее земельным участком на праве постоянного пользования и реализующее недвижимое имущество, расположенное на таком земельном участке, должно вернуть часть земельного участка, на котором расположено такое недвижимое имущество владельцу, т.е. передать его в распоряжение местного органа власти, уполномоченного управлять от имени государства данным активом. Фактически предприятие может реализовать только недвижимое имущество и потом новый собственник на основании права владения недвижимым имуществом будет оформлять земельный участок для себя, только уже либо аренда либо выкуп.
Отсюда и есть необходимость корректировки.
Один раз была такая работа оценки гос. имущества на земле в постоянном пользовании. Прошла рецензирование в центральном аппарате ФДМУ абсолютно без вопросов. Но гемору в расчетах и описании было по самые ... |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 15:20 |
|
Да забыл
| Юрий Андрусенко писал(а): |
И чем будет обосновывать свою позицию оценщик? На каком основании минус в соимости? |
На основании
1. Отсутствия документов подтверждающих права собственности которое дает право полного распоряжения.
2. Отсутствия документа на право передачи ЗУ, который находится у собственника здания на правах постоянного пользования, права передавать ЗУ в аренду/субаренду.
3. Исходя из задания. (тут оценщику нужно при заключении договора четко оговаривать, с ЗУ или без ) |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 15:33 |
|
Ув. Зайка, в идеале следовало бы вычесть сумму затрат на оформление права пользования (Ув.Рудж, к Вашему последнему посту - сюда же Тогда все ваще супер. Но, согласитесь, мы тут распространяемся в сентенциях, что весьма просто, а искать пятый угол в "ситуации" - смысл занижать стоимость таким весьма сомнительным способом, мягко говоря?
И не предлагал я Вам не считать - как раз наоборот - считать, но ни в коем случае не вычитать в рыночных подходах оценки! |
|
|
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 15:41 |
|
Я все-таки согласна в Рудж, что купив недвижимость по стоимости определенной доходным подходом покупатель ЕЩЕ РАЗ заплатит за ППЗУ, поскольку будет оформлять его, а в доходном подходе оно уже учтено.
Юрий Андрусенко, а как посчитать реально, но или хотя бы приблизительно, стоимость оформления права пользования - я думаю обосновать это нереально, по каким документам?
Уважаемые коллеги, вопрос все-таки остается - как же мне посчитать ППЗУ в данном случае - капитализацией арендной платы (земельного налога)? |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 15:56 |
|
| Юрий Андрусенко писал(а): |
| Ув. Зайка, в идеале следовало бы вычесть сумму затрат на оформление права пользования (Ув.Рудж, к Вашему последнему посту - сюда же Тогда все ваще супер. |
В идеале да можно учесть и затраты на оформление. Только где? В каком подходе?
В сравнении и доходном? Можно если такие затраты для покупателя типичны для рынка.
В затратке? Однозначно можно.
Вот только одно НО. Сумма таких затрат (я не беру налоги они по закону однозначно трактуются) столь ничтожна что укладывается в нашу "точность" расчетов. По этому и не заморачиваемся
| Цитата: |
| ...... - смысл занижать стоимость таким весьма сомнительным способом, мягко говоря? |
Это Вы как продавец или как покупатель спрашиваете?
| Цитата: |
| И не предлагал я Вам не считать - как раз наоборот - считать, но ни в коем случае не вычитать в рыночных подходах оценки! |
Ну для того что бы вычитать нужно для начала по считать то что нужно вычитать. И опять же вопрос. Это ж почему так категорично
| Цитата: |
| не вычитать в рыночных подходах |
(я так понял составляющую ЗУ)???
Значится в отношении других составляющих РС, на пример отсутствие, в сравнении с аналогом, отопления, его стоимость можно вычитать, а ЗУ нельзя. Как то не логично коллега. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 16:00 |
|
Зайка, я думаю, скажу больше - уверен - все можно обосновать. Ясно, никто этим заниматься не будет, но как бы то ни было, "немалые затраты" вряд ли скорелируются с рыночной стоимостью права пользования. Не хочу полемизировать более на эту тему, повторюсь еще раз: вычет ППЗУ в общем случае - весьма неосмотрительное действие, частных случаев не исключаю, но во всяком случае смотрите на цель оценки и кто и для чего будет ее использовать и какие голы забивать. Касательно Вашего вопроса. как минимум, два оценщика предложили Вам капитализировать арендную плату. Решайте
Добавлено спустя 1 минуту 16 секунд:
| rudge писал(а): |
Сумма таких затрат (я не беру налоги они по закону однозначно трактуются) столь ничтожна что укладывается в нашу "точность" расчетов. По этому и не заморачиваемся
|
Совершенно верно, коллега! |
Последний раз редактировалось: Юрий Андрусенко (Вт, 15 Фев 2011 16:03), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 16:03 |
|
Вот мысли по поводу перехода прав на землю и кто-что делает...
Чинним Земельним кодексом України передбачено, що права постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності набувають підприємства, установи та організації певного статусу.
У разі ліквідації державного чи комунального підприємства, установи, організації землі, які перебувають у їх постійному користуванні, за рішенням відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування переводяться до земель запасу або надаються іншим громадянам та юридичним особам для використання за їх цільовим призначенням.
Згідно ч.2 ст. 120 Земельного Кодексу якщо будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Згідно ст. 125 Земельного кодексу право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
У випадку набуття права постійного користування земельною ділянкою в результаті набуття права власності на об’єкти нерухомості типовим інвестором, що не має права набувати ділянку в постійне користування, виникає неможливість його реєстрації. Реєстрація права користування ділянкою буде можливою після укладення договору оренди/викупу. Таким чином, після переходу права постійного користування земельною ділянкою типовий раціональний інвестор буде економити на платі за землю, тобто сплачувати земельний податок в розмірі 1% від НГО замість орендної плати в розмірі від 3% до 12% від НГО, до моменту, коли виникне необхідність реєстрації права на земельну ділянку, наприклад, проведення реконструкції об’єкта нерухомості, нового будівництва в межах ділянки і т.п.
|
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 16:03 |
|
| Зайка писал(а): |
| ...... что купив недвижимость по стоимости определенной доходным подходом.... |
по чему только......???????
ведь в аналогах для сравнении те же "грабли"
| Цитата: |
| Юрий Андрусенко, а как посчитать реально, но или хотя бы приблизительно, стоимость оформления права пользования - я думаю обосновать это нереально, по каким документам? |
Зем Ресурсы Вам в помощь.
| Цитата: |
| Уважаемые коллеги, вопрос все-таки остается - как же мне посчитать ППЗУ в данном случае - капитализацией арендной платы (земельного налога)? |
Дык я же прописал основную формулу. А вообще, смотрите РУКОВОДЯЩИЕ ДОКУМЕНТЫ. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ...
Последний раз редактировалось: rudge (Вт, 15 Фев 2011 16:21), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 16:15 |
|
Отож, Рудж, отож. Принцип доказывания - что проще доказать, тому и верю. А как писал Эпиктет, всегда помни об общем принципе, и никогда не будешь нуждаться в совете. А нам советы всем очень нужны. Потому что Закон у нас - не закон, а кубик Рубика. Остается одно - минимизировать риски, по возможности. |
|
|
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 16:31 |
|
| Юрий Андрусенко писал(а): |
| Отож, Рудж, отож. Принцип доказывания - что проще доказать, тому и верю. А как писал Эпиктет, всегда помни об общем принципе, и никогда не будешь нуждаться в совете. А нам советы всем очень нужны. Потому что Закон у нас - не закон, а кубик Рубика. Остается одно - минимизировать риски, по возможности. |
Ну не скажите коллега. Вопрос учитывать или нет ЗУ, на пример при оценке усадьбы как ЗУ с улучшениями, возник в тот момент когда Закон обязал оформлять право собственности раздельно для ЗУ и для улучшений.
Когда то мы считали под залог строения на приватизированной ЗУ. Так нам пришлось отдельно считать ЗУ (1-й отчет) и улучшения без ЗУ (2-й отчет). Если бы мы не посчитали так (не вычитали ЗУ из общей стоимости ЗУ + улучщения), то банк не дал бы кредит. И был бы прав. Получалась завышенная стоимость на стоимость ЗУ. Вот и вся правда жизни.
Только я одного не пойму, почему совершенно логичные доводы воспринимаются в штыки. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 16:48 |
|
| Yourick писал(а): |
| Таким чином, після переходу права постійного користування земельною ділянкою типовий раціональний інвестор буде економити на платі за землю, тобто сплачувати земельний податок в розмірі 1% від НГО замість орендної плати в розмірі від 3% до 12% від НГО, до моменту, коли виникне необхідність реєстрації права на земельну ділянку, наприклад, проведення реконструкції об’єкта нерухомості, нового будівництва в межах ділянки і т.п. |
А по-моему, это не типовый инвестор, а нарушитель законодательства. Хотя по реалиям жизни это одно и тоже.
Опять таки, чтобы платить земельный налог надо быть собственником земельного участка, а право собственности возникает с момента соответствующей гос. регистрации такого права. А так платишь неизвестно за что. Как минимум повод для интереса налоговой при повышении затрат без документарного основания. Может, пока собственник недвижимости не обращался в гос. органы (типа экономил) для оформления прав собственности, этот участок уже передан кому-то.
А так, с учетом того, что собственник улучшений имеет право первоочередного бесконкурсного выкупа земельного участка не вижу повода ныкаться и что-то там мифически экономить, если можно на законных основаниях выкупить и платить тот же 1%.
Обычно аренду оформляют, чтобы что-то построить на участке и потом опять-таки безконкурсно выкупить. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 16:54 |
|
rudge, по поводу зем ресурсов в помощь - вы давно там были? Если давно, то зем ресурсы это как правило орава злющих теток, которые умеют только орать на чересчур нахальных (в их понимании) посетителей и ничегошеньки не соображают юридически - попробуйте у них добиться документов для подтверждения теоретически возможной стоимости переоформления ППЗУ - да они список документов для реального земельного участка когда ты приходишь его оформлять дать не могут (или не хотят), а вы говорите...это нереально....
Добавлено спустя 1 минуту 9 секунд:
"Обычно аренду оформляют, чтобы что-то построить на участке и потом опять-таки безконкурсно выкупить" - аха, 100%, или узаконить потом как самострой |
|
|
|
|
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 16:56 |
|
| rudge писал(а): |
мы считали под залог строения на приватизированной ЗУ. Так нам пришлось отдельно считать ЗУ (1-й отчет) и улучшения без ЗУ (2-й отчет). Если бы мы не посчитали так (не вычитали ЗУ из общей стоимости ЗУ + улучщения), то банк не дал бы кредит. И был бы прав. Получалась завышенная стоимость на стоимость ЗУ. Вот и вся правда жизни.
Только я одного не пойму, почему совершенно логичные доводы воспринимаются в штыки. |
Коллега, зачем мы усугубляем в рамках данной темы? И почему это, позвольте полюбопытствовать, банк не дал бы кредит? Давал, и был прав, потому как не мог не дать, ибо в случае принудительной реализации.... см. приведенные ранее статьи земельного кодекса! Оценку земли при этом добавлять не надо, ибо стоимость земельного участка даже не является существенным условием договора купли-продажи (прописано законодательно). А то все проблемы банков. Какая здесь логика? Хочется очень вычесть затраты на оформление зу - пожалуйста. Но опять-таки, фактически они являются общеобязательными, на каком основании минус? И никаких штыков, коллега |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 17:01 |
|
И если честно, то меня все больше посещает мысль, что вот эта вот статья по поводу переходя прав от бывшего владельца к новому касается исключительно прав собственности на вторичном рынке. Та реально новый собственник платит бывшему за право и идет его переоформляет.
В других же случаях эта статья не действует никак, в жизни так точно.
Например, договор аренды с гос. или ком. землей при продаже улучшений будет разорван со старым арендатором, а новый все оформляет по новой, при этом еще и с пересмотром арендной платы. При действии этой статьи реально механизм перехода был бы тупо переподписание аналогичного договора с новым владельцем улучшений на оставшийся срок и на тех же условиях.
Право постоянного пользования перейти не может, опять таки новый собственник улучшений все оформляет по новой.
Так где же переход прав на тех же условиях? |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 17:01 |
|
| Юрий Андрусенко писал(а): |
| ... Оценку земли при этом добавлять не надо, ибо стоимость земельного участка даже не является существенным условием договора купли-продажи (прописано законодательно). .... : |
Это Вы нотариусу скажите. |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 17:07 |
|
Нотариус как раз об этом ЗНАЕТ, коллега, его цель - два договора вместо одного
Добавлено спустя 2 минуты:
| Серый писал(а): |
| договор аренды с гос. или ком. землей при продаже улучшений будет разорван со старым арендатором, а новый все оформляет по новой, при этом еще и с пересмотром арендной платы. |
Все верно в чем проблема? Вычитать же право пользования не будем? |
|
|
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 17:10 |
|
Вообще, по-моему, оценка ППЗУ очень скользкая тема, и нормативно толком ничего не прояснили, даже с учетом последнего письма ФГИУ по поводу оценки земли. Все равно масса вопросов и возможностей для неоднозначного понимания и толкования....
Добавлено спустя 3 минуты 25 секунд:
А я столкнулась недавно что нотариус не оформляет сделки с недвижимостью без кадастрового номера земельного участка (получить который стоит около 10 тысяч)...капец какой-то...а на вопрос как это связано они отвечают что так написано в Гражданском кодексе. Извините, если немного не в тему... |
|
|
|
|
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 17:14 |
|
Совершенно верно, Зайка. Я бы даже больше сказал, вся оценка - очень скользкая тема, особенно в случае принудительных продаж, поэтому не позволяйте внушить себе, что можете не досчитать 1 грн на основании того, что что-то там не перейдет. Все там перейдет, все оформится, максимум - суд, про деньги не говорите, все влезет. |
|
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 17:16 |
|
| Серый писал(а): |
| Опять таки, чтобы платить земельный налог надо быть собственником земельного участка, а право собственности возникает с момента соответствующей гос. регистрации такого права. А так платишь неизвестно за что. Как минимум повод для интереса налоговой при повышении затрат без документарного основания. |
Можно платить плату за землю в размере земельного налога - масса объектов недвижимости, где по земле только инвентаризация - т.е. никаких прав и кто платит? собственник зем.улучшений.
После продажи недвиж. продавец, шоб не платить за землю пишет в местный совет заяву - прошу отчудить у меня право на...зем.участок в связи с отчуждением объекта...И кто теперь будет платить за Землю?
| Серый писал(а): |
А так, с учетом того, что собственник улучшений имеет право первоочередного бесконкурсного выкупа земельного участка не вижу повода ныкаться и что-то там мифически экономить, если можно на законных основаниях выкупить и платить тот же 1%.
Обычно аренду оформляют, чтобы что-то построить на участке и потом опять-таки безконкурсно выкупить. |
После того, как выкупил землю радости от уплаты зем.налога не много |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
rudge
Сообщения: 4973
|
| Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 17:17 |
|
| Серый писал(а): |
И если честно, то меня все больше посещает мысль, что вот эта вот статья по поводу переходя прав от бывшего владельца к новому касается исключительно прав собственности на вторичном рынке. Та реально новый собственник платит бывшему за право и идет его переоформляет.
В других же случаях эта статья не действует никак, в жизни так точно...... |
+ 10000000000 |
_________________
Век живи век учись, а ...................
Самая большая ошибка это боязнь совершить ее!
Афоризм
... Если вы хотите завести себе кровных врагов - возьмитесь с друзьями за общее дело ... |
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 17:22 |
|
| Юрий Андрусенко писал(а): |
| Совершенно верно, Зайка. Я бы даже больше сказал, вся оценка - очень скользкая тема, особенно в случае принудительных продаж, поэтому не позволяйте внушить себе, что можете не досчитать 1 грн на основании того, что что-то там не перейдет. Все там перейдет, все оформится, максимум - суд, про деньги не говорите, все влезет. |
Вы меня не убедили все равно. Ну не перейдет это ППЗУ новому собственнику в таком же объеме как оно было у старого, потому что не переоформят на нового собственника автоматически Акт на право пользования, все придется оформлять сначала - скорее всего брать в аренду.
А даже если новый собственник не будет его оформлять, то он не будет владеть земельным участков на тех же основаниях что и старый собственник.
Так почему он должен за него платить за это право? Если не вычитать стоимость ППЗУ из стоимости по доходному или сравнительному подходу?
Я конечно не претендую на истину в последней инстанции, я пока только учусь. Поправьте меня если я не права. |
|
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 17:23 |
|
Кстати, коллеги, если кто умеет "распределять доход" от улучшеннго земельного участка на доход от собственно зем.участка и доход от земельных улучшений - научите, плз... |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 17:26 |
|
Да, да, и меня тоже.... Поддерживаю!
Добавлено спустя 1 минуту 47 секунд:
Тут я так понимаю по аналогам должны быть данные отдельно по стоимости земельных улучшений и отдельно земельного участка - тогда можно вычислить долю земли в общей стоимости и провести аналогию с объектом оценки. Я права? |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 17:30 |
|
этого никто толком делать не умеет. можно только пытаться придерживаться законодательной базы. и то все сразу уходит в такие дебри.
| Цитата: |
| по аналогам должны быть данные отдельно по стоимости земельных улучшений и отдельно земельного участка |
а еще лучше брать аналоги с ППЗУ на праве акта постоянного пользования. |
|
|
|
|
|
Юрий Андрусенко
Сообщения: 912
Откуда: Херсон
|
| Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 17:31 |
|
Зайка, я не ставил цель переубедить Вас, всего лишь показал, как сделал бы я. И показал, на каких основаниях. Обезопасьте себя от дебильных вопросов. Удачи Вам! |
|
|
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 17:34 |
|
Ну да, лучше конечно. Но приходится брать то что есть. Особого выбора нет. Я по Макеевке (это Донецкая область, большой город) даже не смогла найти информации о том, проведена ли нормативная денежная оценка земли...как будто ее скрывают эту информацию Взяли бы и обобщили и напечатали эту информацию....
Добавлено спустя 47 секунд:
| Юрий Андрусенко писал(а): |
| Зайка, я не ставил цель переубедить Вас, всего лишь показал, как сделал бы я. И показал, на каких основаниях. Обезопасьте себя от дебильных вопросов. Удачи Вам! |
Спасибо! Буду еще разбираться во всех этих нюансах. |
|
|
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Вт, 15 Фев 2011 21:58 |
|
Из Налогового Кодекса...
287.6. При переході права власності на будівлю, споруду (їх частину) податок за земельні ділянки, на яких розташовані такі будівлі, споруди (їх частини), з урахуванням прибудинкової території, сплачується на загальних підставах з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно. |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Владимир Владимирович
Сообщения: 769
Откуда: Краснознаменный ЧФ
|
| Добавлено:
Чт, 03 Мар 2011 11:01 |
|
|
|
|
Зайка
Сообщения: 147
|
| Добавлено:
Чт, 03 Мар 2011 11:14 |
|
Да видела я этот сайт. Вроде информации много, а того что ищешь конечно же нет...
Но в любом случае спасибо за ссылочку |
|
|
|
|
|
nz
Сообщения: 9
|
| Добавлено:
Чт, 22 Янв 2015 11:52 |
|
ДОбрый день. Подскажите, плиз. А то запуталась.
Нужно оценить гостинницу + 3 земельных участка в собственности для залога.
Например, землю считаем отдельным отчетом. ГОстинницу тоже отдельным отчет срравнительным подходм. Но некоторые аналоги продаются с землей, а у некоторых земля в аренде. То есть нужно вычитать землю?
так как если я не вычту то у меня получитася стоиомтьс гостинницы с учетом земли, и и+ еще раз стоимость земли. Это вроде как неправильно.
Как правильно сделать? |
|
|
|
|
|
Mary
Возраст: 44
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 22 Янв 2015 13:14 |
|
Аналоги представляют собой стоимость земли с улучшениями, даже если земля в аренде (с арендой может быть дешевле, но не всегда). Землю можете вычесть или из цен аналогов гостиниц до проведения корректировок или потом (но тут надо учесть корректировку на коэф.соотношения пл.земли/пл.улучшений). |
_________________
Стань донором - спаси жизнь |
|
|
|
nz
Сообщения: 9
|
| Добавлено:
Чт, 22 Янв 2015 13:48 |
|
Mary
Спасибо.
Вопрос усложняется.
Обьект гостинница (комлплекс куда входит и ресторан, и котельная), и 3 зем. участка на которые оформлены гос. акты и у всех трех разное назначение (земли ресторана, земли гостиннциы и земли лечебного корпуса). соотвественно эти земельные участки будут считаться каждый отдельно.
А по недвижимости я то буду считать как весь комплекс, тогда какую стоиомсть земли брать чтобы ее вычесть с аналогов? |
|
|
|
|
|
Mary
Возраст: 44
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 22 Янв 2015 13:52 |
|
Чтобы сейчас построить подобный комплекс, достаточно купить участок под коммерческую застройку |
_________________
Стань донором - спаси жизнь |
|
|
|
nz
Сообщения: 9
|
| Добавлено:
Чт, 22 Янв 2015 14:01 |
|
но мне нужно посчитать недвижимость отдельно. Так как вычесть землю тогда? |
|
|
|
|
|
Mary
Возраст: 44
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 22 Янв 2015 14:09 |
|
| Mary писал(а): |
| Землю можете вычесть или из цен аналогов гостиниц до проведения корректировок или потом (но тут надо учесть корректировку на коэф.соотношения пл.земли/пл.улучшений). |
и
| Mary писал(а): |
| Чтобы сейчас построить подобный комплекс, достаточно купить участок под коммерческую застройку |
Пошагово - считаете землю коммерции и считаете недвижимость, предварительно убрав землю из цен аналогов.
Бинго |
_________________
Стань донором - спаси жизнь |
|
|
|
Gorets11
Гость
|
| Добавлено:
Чт, 22 Янв 2015 14:35 |
|
| nz писал(а): |
ГОстинницу тоже отдельным отчет срравнительным подходм. |
Можно, конечно, и так... Но если рассматривать здание, как "гостиницу", то неплохо бы здесь вспомнить, что "гостиница" - это специфических БИЗНЕС... Это подчеркивается и тем обстоятельством, что гостиничная деятельность - лицензируемый вид деятельности... Другими словами - не является покупатель лицом, удовлетворяющим лицензионным требованиям - "гостиницей" данный объект выступать не может... Для оценки бизнеса, логичнее, использовать доходный подход, а не сравнительный... И, естественно, необходимо наличие специализации 2.1. Это если подходить к вопросу оценки трепетно...  Кстати, о том, что для оценки гостиниц используется ТОЛЬКО доходный подход, писалось и в зарубежной литературе, и в "Практике оценки". Правда, в "ПО" это писалось лет 10 назад...
Вывод: если хотите использовать сравнительный подход - оценивайте НЕ "гостиницу", а просто "нежилое строение". |
|
|
|
|
|
Mary
Возраст: 44
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 22 Янв 2015 14:43 |
|
| Gorets11 писал(а): |
| Это если подходить к вопросу оценки трепетно... |
Хватит уже трепет нагнетать |
_________________
Стань донором - спаси жизнь |
|
|
|
nz
Сообщения: 9
|
| Добавлено:
Чт, 22 Янв 2015 14:55 |
|
так я оцениваю и не бизнес, а недвижимость которая используется под гостинницу. |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 22 Янв 2015 15:12 |
|
| Mary писал(а): |
| Хватит уже трепет нагнетать |
| nz писал(а): |
| так я оцениваю и не бизнес, а недвижимость которая используется под гостиницу. |
Вот, открытый момент для тех, кто оценивает недвижимость такого типа.
| НС №3 писал(а): |
| 36. Оцінка об'єктів у матеріальній та нематеріальній формах, вартість яких визначається вартістю цілісного майнового комплексу, що створений на їх основі (об'єкти, асоційовані з бізнесом), проводиться згідно з цим Стандартом з відповідним коригуванням та обґрунтуванням у звіті про оцінку доцільності застосування положень цього Стандарту для таких об'єктів. |
Формально гостиница не как бизнес - это действительно объект недвижимости. Направление первое.
С другой стороны, п. 36 говорит, что оценивать ее нужно с учетом требований Стандарта 3. Направление второе.
Может ли оценщик без открытого второго направления пользоваться Стандартом 3?..
Оценивать гостиницы, АЗС и пр.
Кому-то встречался ответ? Или практические ситуации? |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Mary
Возраст: 44
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 22 Янв 2015 15:17 |
|
|
|
|
Gorets11
Гость
|
| Добавлено:
Чт, 22 Янв 2015 15:17 |
|
| Mary писал(а): |
| Gorets11 писал(а): |
| Это если подходить к вопросу оценки трепетно... |
Хватит уже трепет нагнетать |
Хорошо... Не буду...
Добавлено спустя 3 минуты 50 секунд:
| nz писал(а): |
| так я оцениваю и не бизнес, а недвижимость которая используется под гостинницу. |
А какая разница, как недвижимость "используется"? Разве у Вас стоит задача оценить "в существующем использовании"?
Для оценки имеет значение лишь то, как данный объект выгодно использовать в соответствии с принципом НЭИ... |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 22 Янв 2015 15:23 |
|
| Mary писал(а): |
| Что не целостный комплекс, а комплекс оцениваемых активов - то не 2 |
100%.
Но идиотский вопрос - может ли в своей работе (оценочной) применять Стандарт №3 тот, кто имеет только первое направление? Потоки там считать, мультипликаторы... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 22 Янв 2015 15:24 |
|
| nz писал(а): |
так я оцениваю и не бизнес, а недвижимость которая используется под гостинницу.
|
Так тогда и в аналогах у вас должны быть просто здания гостиниц. А не предложения к продаже действующих гостиниц, где учтены множество факторов: имущество (кровати, тумбочки, постельные принадлежности), кадровый потенциал, положение на рынке или репутация заведения (то что называется Гудвилом, если таковой имеется).
Вообще, вам правильно указали. В наших стандартах это нет (вернее, указано вскольз в НС3), а вот в международных это как раз таки нормально описано. Есть такие объекты, стоимость которых ассоциируется со стоимостью бизнеса, который ведется на их основе. К таким объектам относятся гостиницы, санатории, заправки и подобные объекты. И оценка их ведется как раз с точки зрения бизнеса на их базе, а не как объекта недвижимости. Ибо без этого бизнес-потенциала этот объект недвижимости в этом месте может ничего не стоить ибо он там не нужен. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Mary
Возраст: 44
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 22 Янв 2015 15:26 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| Но идиотский вопрос - может ли в своей работе (оценочной) применять Стандарт №3 тот, кто имеет только первое направление? Потоки там считать, мультипликаторы... |
| Цитата: |
| НС2 - 14. Метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошового потоку) передбачає таку послідовність оціночних процедур: |
А первое направление - это типа марки клеить на конверты? Или считать кирпичи? Наезд, однако |
_________________
Стань донором - спаси жизнь |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 22 Янв 2015 15:33 |
|
| Mary писал(а): |
| Наезд, однако |
Упаси Бог, уважаемая коллега Mary. Никаких наездов...
Просто, наоборот, вот что-то захотелось подуть на воду...
И вот это, кстати:
| Цитата: |
| НС2 - 14. Метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошового потоку) передбачає таку послідовність оціночних процедур |
Ну и что? Я ж не про технику говорю, а про связь используемых нормативных документов (НС) с квалификационными документами и направлениями тех, кто эти НС использует. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Mary
Возраст: 44
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 22 Янв 2015 15:40 |
|
Имхо, применять-то можно, но только в общетеоретических моментах, которые попадут в подобные строки НС№2
| Цитата: |
інші оціночні процедури, які характеризують дохід на
інвестований капітал та повернення інвестованого капіталу і
обґрунтовані у звіті про оцінку майна. |
|
_________________
Стань донором - спаси жизнь |
|
|
|
nz
Сообщения: 9
|
| Добавлено:
Пт, 23 Янв 2015 10:29 |
|
Спасибо за советы!
Так а вычитать стоимость с аналогов у которых земля в аренде? |
|
|
|
|
|
Mary
Возраст: 44
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 23 Янв 2015 10:32 |
|
| nz писал(а): |
| Так а вычитать стоимость с аналогов у которых земля в аренде? |
Вы совсем тупой или притворяетесь?
Попробуйте перечитать ВСЕ (ВСЕ-ПРЕВСЕ) ответы на Ваши вопросы и где-то среди них найдете ответ и на этот вопрос. |
_________________
Стань донором - спаси жизнь |
|
|
|
Roman_33
Сообщения: 154
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 23 Янв 2015 11:22 |
|
| Mary писал(а): |
| nz писал(а): |
| Так а вычитать стоимость с аналогов у которых земля в аренде? |
Вы совсем тупой или притворяетесь?
Попробуйте перечитать ВСЕ (ВСЕ-ПРЕВСЕ) ответы на Ваши вопросы и где-то среди них найдете ответ и на этот вопрос. |
Или не найдете. |
|
|
|
|
|
Miracle
Сообщения: 4
Откуда: Житомир
|
| Добавлено:
Пн, 26 Янв 2015 11:27 |
|
Добрий день! Не знаю до якої теми віднести це питатання ! Збираюсь вчитисяся на оцінювача по напрямку 1.1. , питання наступне чи варто це робити зараз????? Є "слушок " , що будуть зміни у навчанні стажуванні ! Хтось має якусь інформацію. Дякую! |
|
|
|
|
|
privet
Сообщения: 1250
|
| Добавлено:
Ср, 28 Янв 2015 19:46 |
|
какой сейчас срок действия отчета ? |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Ср, 28 Янв 2015 20:16 |
|
| privet писал(а): |
| какой сейчас срок действия отчета ? |
Ничего не менялось... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Mary
Возраст: 44
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 28 Янв 2015 21:21 |
|
| privet писал(а): |
| какой сейчас срок действия отчета ? |
Как в договоре на оценку, только для аренды год, а налогообложения 6 месяцев |
_________________
Стань донором - спаси жизнь |
|
|
|
privet
Сообщения: 1250
|
| Добавлено:
Ср, 28 Янв 2015 21:46 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| privet писал(а): |
| какой сейчас срок действия отчета ? |
Ничего не менялось... |
во, спс., а то гос нотариус клиентам начинает талдычить про 3 месяца (это еще я так понял со времен НО)
Добавлено спустя 1 минуту 11 секунд:
| Mary писал(а): |
| privet писал(а): |
| какой сейчас срок действия отчета ? |
Как в договоре на оценку... |
так НС устанавливает минимум 6 месяцев!?! |
|
|
|
|
|
Mary
Возраст: 44
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 28 Янв 2015 21:50 |
|
НС устанавливает, что как в Договоре, если нет требований законодательства. Налогообложение в постанове (кажется) прописано 6 месяцев.
3 месяца - пусть нотариус покажет, где черным по белому такое написано |
_________________
Стань донором - спаси жизнь |
|
|
|
Студент1
Сообщения: 136
|
| Добавлено:
Чт, 05 Фев 2015 14:00 |
|
Здравствуйте. Прошу прощение что не по теме. Обратилась райбольница сделать для аренды оценку одного кабинета, а исходных данных и документов вообще нет, ни площади, ни права собственности, технического паспорта на все здание, ничего... есть только уставные документы.. Думал сделать совместный с заказчиком акт измерений данного кабинета. Может у кого была такая проблема, если не трудно поделитесь как вы ее решили, и какие документы могут быть использованы в данной ситуации. Если есть образец акта буду очень благодарен. |
|
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Чт, 05 Фев 2015 14:13 |
|
Акт обстеження (пример) |
| Описание: |
|
Downloads |
| Имя файла: |
обстеження_пример.doc |
| Размер файла: |
38 Kб |
| Скачан: |
25 раз |
|
|
|
|
Remi
Возраст: 46
Сообщения: 125
|
| Добавлено:
Чт, 05 Фев 2015 14:13 |
|
| Студент1 писал(а): |
| Думал сделать совместный с заказчиком акт измерений данного кабинета. |
Разве у вас и у больницы есть разрешительные документы, позволяющие проводить техническую инвентаризацию объекта оценки? |
_________________
Умение задать вопрос, демонстрирует способность понять ответ. |
|
|
|
Agrestic
Сообщения: 94
Откуда: земля Богдана і Тараса
|
| Добавлено:
Чт, 05 Фев 2015 14:36 |
|
| Remi писал(а): |
| Разве у вас и у больницы есть разрешительные документы, позволяющие проводить техническую инвентаризацию объекта оценки? |
згідно НС №2 п.8: "вихідними даними про фізичні характеристики земельних поліпшень можуть бути: ... У разі відсутності будь-якого із зазначених документів подається документ, що підтверджує проведення натурних обмірів або обстеження фізичного (технічного) стану власником (балансоутримувачем) об'єкта оцінки або особою, яка уповноважена управляти цим об'єктом оцінки, скріплений печаткою та підписом керівника суб'єкта господарювання, або оцінювачем, який безпосередньо проводить оцінку об'єкта оцінки, скріплений печаткою та підписом керівника суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання;" |
|
|
|
|
|
Плытий Петр
Возраст: 47
Сообщения: 776
Откуда: м. Київ
|
| Добавлено:
Чт, 05 Фев 2015 14:37 |
|
| Remi писал(а): |
| Разве у вас и у больницы есть разрешительные документы, позволяющие проводить техническую инвентаризацию объекта оценки? |
А ув. Студент1 разве говорит о технической инвентаризации?
ув. Студент1 Вам никто не запрещает проводить измерения и составить документ об этом. Только нужно правильно измерить. И желательно чтобы был присутствующий будущий арендатор (дабы Вы не остались крайним). |
_________________
Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". |
|
|
|
Студент1
Сообщения: 136
|
| Добавлено:
Чт, 05 Фев 2015 14:37 |
|
Kink спасибо за оперативность. Я так понимаю, что в данный акт нужно внести информацию о кабинете который буду оценивать внутренние размеры и материалы из которого построен сам кабинет, а данные обо всем здании буду умалчивать..
Добавлено спустя 3 минуты 30 секунд:
Плытий Петр спасибо за совет. |
|
|
|
|
|
Remi
Возраст: 46
Сообщения: 125
|
| Добавлено:
Чт, 05 Фев 2015 15:38 |
|
НС №2 п.8 это конечно хорошо.
Можно как-бы и самому померять, особенно если заказ потерять нехочется.
А вот многие ли из нас знают правила подсчета площади согласно ДБНов?
Что площадь помещения определяется по размерам, определенным на уровне пола, без учета плинтусов.
Включается или нет площадь чердака, тех.этажа и подвала в площадь жилого дома?
Что общая площадь помещений общественного назначения, встроенных например в жилые дома, подсчитывается по правилам определенного ДБНа.
И т.д. и т.п.
Я к чему это веду. На месте автора поста, я бы с рулеткой сам не ходил бы. Извините, но все-таки это коммунальное имущество, и кто потом придерется к отчету - Х/з.
Вот пусть собственник и делает натурные обмены, без меня. А мне справочку, с печатью. Или техпаспорт БТИ. |
_________________
Умение задать вопрос, демонстрирует способность понять ответ. |
|
|
|
Agrestic
Сообщения: 94
Откуда: земля Богдана і Тараса
|
| Добавлено:
Чт, 05 Фев 2015 16:30 |
|
| Remi писал(а): |
А вот многие ли из нас знают правила подсчета площади согласно ДБНов?
Что площадь помещения определяется по размерам, определенным на уровне пола, без учета плинтусов.
Включается или нет площадь чердака, тех.этажа и подвала в площадь жилого дома?
Что общая площадь помещений общественного назначения, встроенных например в жилые дома, подсчитывается по правилам определенного ДБНа.
И т.д. и т.п. |
На мою думку, більшість оцінювачів не знають тонкощів, які використовують в своїй роботі БТІшники, а що ще більш цікаво, мало хто взагалі знає про існування нормативної документації (типу ДБНів) призначеної для вимірювань і розрахунків різних параметрів.
З іншої сторони, якщо вже сказали про існування ДБНів, то той, хто задавав питання (Студент1) знає де потрібно "рити", щоб прикрити "Ж". До того ж, там все просто-елементарно. Про чердаки і веранди читати не потрібно, якщо потрібна інфа як обміряти кімнату. Доречі, і без ДБНів можна спробувати не помилитись при обмірі приміщення, ця процедура прописана в УПВСі, і по логікі вона має бути такою ж, як і процедура розрахунків значень певних параметрів в ДБНах.
Якщо відправити замовника за справкою БТІ чи ще якоюсь, то 99% що він вже не повернеться (відмовиться від замовлення). |
|
|
|
|
|
Mary
Возраст: 44
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 05 Фев 2015 16:34 |
|
| Agrestic писал(а): |
| де потрібно "рити", щоб прикрити "Ж" |
Это всё можно нарыть в НС, без ДБН Но почитать - нужно |
_________________
Стань донором - спаси жизнь |
|
|
|
Remi
Возраст: 46
Сообщения: 125
|
| Добавлено:
Чт, 05 Фев 2015 16:47 |
|
| Agrestic писал(а): |
| то той, хто задавав питання (Студент1) знає де потрібно "рити" |
Автор надумал сделать совместный акт. Имхо не стоит. Пусть отвественность за достоверность данных возьмет на себя заказчик.
| Agrestic писал(а): |
| Якщо відправити замовника за справкою БТІ чи ще якоюсь, то 99% що він вже не повернеться (відмовиться від замовлення). |
Так и будет, заказчик пропадет.
| Agrestic писал(а): |
На мою думку, більшість оцінювачів не знають тонкощів, які використовують в своїй роботі БТІшники, а що ще більш цікаво, мало хто взагалі знає про існування нормативної документації (типу ДБНів) призначеної для вимірювань і розрахунків різних параметрів. |
Даже для себя, если возникнет ситуация с обмерами чего-то жилого, всегда можно открыть ДБН Будинки і споруди ЖИТЛОВІ БУДИНКИ. ОСНОВНІ ПОЛОЖЕННЯ ДБН В.2.2-15-2005. Весь его читать дело долгое, но кратенький "Додаток В" в конце прочесть нетрудно.
Или, если не волнует прикрытие своей "Ж", можно и не морочить себе голову
|
_________________
Умение задать вопрос, демонстрирует способность понять ответ. |
|
|
|
Плытий Петр
Возраст: 47
Сообщения: 776
Откуда: м. Київ
|
| Добавлено:
Чт, 05 Фев 2015 17:17 |
|
| Remi писал(а): |
| ДБН Будинки і споруди ЖИТЛОВІ БУДИНКИ. ОСНОВНІ ПОЛОЖЕННЯ ДБН В.2.2-15-2005 |
не подставляйте колегу, он хочет провести обмеривание кабинета
Добавлено спустя 2 минуты 53 секунды:
Но если по правилам то http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/z0582-01/print1360334642365455 |
_________________
Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". |
|
|
|
Remi
Возраст: 46
Сообщения: 125
|
| Добавлено:
Чт, 05 Фев 2015 17:27 |
|
| Плытий Петр писал(а): |
Smile не подставляйте колегу, он хочет провести обмеривание кабинета |
Никто и не думал подставлять, я для примера привел источник по правилам обмера для жилых объектов. |
_________________
Умение задать вопрос, демонстрирует способность понять ответ. |
|
|
|
Плытий Петр
Возраст: 47
Сообщения: 776
Откуда: м. Київ
|
| Добавлено:
Чт, 05 Фев 2015 17:32 |
|
| Remi писал(а): |
| Никто и не думал подставлять, я для примера привел источник по правилам обмера для жилых объектов. |
да я в шутку. Не обижайтесь. Мы все хотим помочь человеку. |
_________________
Ніколи не бійся робити те, що ти не вмієш. Ковчег був споруджений любителем. Професіонали побудували "Титанік". |
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 05 Фев 2015 18:16 |
|
В данном случае разрешительный документ - кажется, Методика 1891 для гос. имущества.
Пункт - не помню сразу, к сожалению. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 05 Фев 2015 18:30 |
|
|
|
|
Студент1
Сообщения: 136
|
| Добавлено:
Чт, 05 Фев 2015 18:30 |
|
все логично, я акт помогу составить и помогу сделать все замеры, но подписывать и печать будет ставить заказчик, мне не трудно это сделать, если у кого потом будут вопросы, так документ от заказчика.. все верно ... |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Чт, 05 Фев 2015 18:56 |
|
Студент1, и прав Remi
| Цитата: |
| Пусть отвественность за достоверность данных возьмет на себя заказчик. |
|
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 05 Фев 2015 22:04 |
|
С упорством, достойным лучшего применения...
| Цитата: |
38. Вихідними даними про фізичні характеристики основних засобів, що можуть бути віднесені до нерухомого майна (крім земельних ділянок), та незавершеного будівництва є:
документи бюро технічної інвентаризації;
проектно-кошторисна документація щодо будівництва об'єкта оцінки у разі, якщо під час ідентифікації об'єкта оцінки оцінювачем не виявлено розбіжностей між фактичними фізичними характеристиками об'єкта оцінки та такою документацією;
документи натурних обмірів об'єкта оцінки та документи, що засвідчують фізичний (технічний) стан поліпшень, здійснених спеціалізованими організаціями, які відповідно до вимог законодавства мають право проводити зазначені роботи;
у разі відсутності будь-яких із зазначених вище документів - документ, що засвідчує здійснення натурних обмірів або обстеження
фізичного (технічного) стану, що виконані власником майна (балансоутримувачем) або особою, що уповноважена управляти цим майном, скріплений печаткою та підписом керівника суб'єкта господарювання, або безпосередньо оцінювачем, який проводить оцінку, скріплений печаткою та підписом керівника суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання... |
ПОСТАНОВА КМУ
від 10 грудня 2003 р. №1891 "Про затвердження Методики оцінки майна".
...Это что, уже 11 лет прошло?..
Половина, можно сказать, жизни... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
edgar_po
Сообщения: 966
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Чт, 05 Фев 2015 22:31 |
|
| Студент1 писал(а): |
| все логично, я акт помогу составить и помогу сделать все замеры, но подписывать и печать будет ставить заказчик, мне не трудно это сделать, если у кого потом будут вопросы, так документ от заказчика.. все верно .. |
так делают большинство оценщиков, ведь вы же консультируете заказчика по многим вопросам. откуда ему знать, что написано в наших нормативных актах и что он может провести обмеры сам, те более комнаты 4*3 м (практика показывает, что если нет злого умысла, то площадь завышается по сравнению с будущим паспортом БТИ)? ему (заказчику) нужен отчет для расчета арендной платы за первый месяц аренды и все. далее идет индексация, а через 6 месяцев истекает срок годности отчета. погрешность при измерении внутренней площади перекрывается помесячной индексацией. так что вперед, не забудьте сделать рецензию для гос-(ком-) имущества. |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Чт, 05 Фев 2015 22:37 |
|
| edgar_po писал(а): |
| погрешность при измерении внутренней площади перекрывается помесячной индексацией. |
Глубокое заблуждение, коллега edgar_po! Уменьшение размера арендной платы за гос. недвижимость - тоже ущерб государству.
Вам никогда не приходилось защищать Отчет об оценке для целей аренды перед правоохранительными органами?.. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Tima
Сообщения: 21
Откуда: Одеська
|
| Добавлено:
Чт, 05 Фев 2015 22:39 |
|
В Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації прописана процедура підрахунку площ (загальної та забудови) та об'ємів. Колеги праві, якщо відправити в БТІ, то можливо замовник не повернеться.
Нюанси: заглиблення, виступи, площа під клітиною сходів, площа мансарди при похилих стінах та інш. |
|
|
|
|
|
Студент1
Сообщения: 136
|
| Добавлено:
Чт, 05 Фев 2015 22:58 |
|
|
|
|
edgar_po
Сообщения: 966
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Пт, 06 Фев 2015 06:35 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| тоже ущерб государству |
назовите цифру ущерба при площади 12 м.кв. и ставке аренды 20%, разницей в площади 5% (при стоимости 1 м.кв. 300 у.е. и оф. курсе 17 это примерно 51 грн). Очень сомневаюсь, что кого-то из правоохранителей заинтересует ущерб в 51 грн. в месяц. если площади большие тогда может быть, но там точно без техпаспорта никто не делает.
и арендодателя точно заставят сделать техпаспорт и через год провести новую оценку и внести изменения в договор аренды.
| Grey Horse писал(а): |
| Вам никогда не приходилось защищать Отчет об оценке для целей аренды перед правоохранительными органами?.. |
за 14 лет первый раз слышу, поделитесь что за объект, его площадь, стоимость 1 м.кв. и как ваша ситуация связана с вопросом о комнате и ее аренде?
Где идет речь об уменьшении арендной платы: я же написал, что площадь завышается, т.к. не учитываются проемы, выступы, ниши и т.д. и в прямоугольной комнате, о чем идет речь в вопросе, таких мест просто нет. как можно ошибиться в прямоугольнике 3*4 м.
не надо делать бла-бла-бла (из мухи слона) |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 06 Фев 2015 11:34 |
|
| edgar_po писал(а): |
| Очень сомневаюсь, что кого-то из правоохранителей заинтересует ущерб в 51 грн. в месяц. если площади большие тогда может быть, но там точно без техпаспорта никто не делает. |
... Тем более, речь вообще-то шла о Вашей фразе о том, что погрешность при измерении площади (метры квадратные) перекрываются индексацией (процентами?.. долями единицы?.. гривнями?.. дурдом).
| edgar_po писал(а): |
| не надо делать бла-бла-бла (из мухи слона) |
Та... как по мне - не вопрос.
Не хотите - не делайте. Усё в Ваших руках. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Студент1
Сообщения: 136
|
| Добавлено:
Пт, 06 Фев 2015 16:27 |
|
Спасибо всем за участие в обсуждении моей проблемы, но ситуация еще больше проблематична чем я думал. Оказывается заказчик сдает не одну комнату, как мне было сказано ранее а пол здания сельского ФАПа 1915 г. постройки, у которого оказывается три комнаты, коридор, веранда, в общей сложности шесть!!!! помещений, а не одно как было заявлено заказчиком ранее. И теперь в данной ситуации назвать помещение №1, №2,№3 и измерять их площадь и проводить оценку по отдельности или оценивать только эту часть здания, но ни схемы ни технической документации нет, или назвать все строение как нежилое помещение общей площадь. 50кв.м ...??? В БТИ идти не хотят дорого в бюджете нет денег и арендатор неготов спонсировать.. вопрос что делать??? |
|
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пт, 06 Фев 2015 18:07 |
|
| Студент1 писал(а): |
| вопрос что делать??? |
переложить ответственность на заказчика, пусть идут в "верха" решать проблему с площадями, если им интересен арендатор. Например, посоветуйте заказчику обратиться за советом в орган, который будет согласовывать аренду (это коммунальное майно, насколько я понял?) |
|
|
|
|
|
zanoza
Spammer
Сообщения: 12986
|
| Добавлено:
Пт, 06 Фев 2015 20:06 |
|
kink прав, пусть хоть откуда-то принесут вам бумагу с размерами и печатью-подписью. |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Пт, 06 Фев 2015 20:55 |
|
| zanoza писал(а): |
| пусть хоть откуда-то принесут вам бумагу с размерами и печатью-подписью. |
Пусть, конечно...
Только вот они не пошевелятся. Пока коллега Студент1 будет размышлять, они найдут кого-нибудь позговорчивее. И меньше думающего... и будет им счастье оценка. Увы.
Я ни к чему не призываю. Так, размышления вслух на счет благих пожеланий пусть принесут... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 07 Фев 2015 10:51 |
|
| Grey Horse писал(а): |
Только вот они не пошевелятся. Пока коллега Студент1 будет размышлять, они найдут кого-нибудь позговорчивее. И меньше думающего... и будет им счастье оценка. Увы.
Я ни к чему не призываю. Так, размышления вслух на счет благих пожеланий пусть принесут...
|
Но есть и обратная сторона медали. Все, что мы принимаем/делаем на свой страх и риск при любой спорной ситуации обратится против нас. В случае чего, вторая сторона с радостью скажет: "Это он сам, мы тут ни причем" и умоет руки чтобы защитить свою ... сами знаете что.
А проверяющим органам без разницы какое дело елозить. Тем более, что за маленьким объектом и крыши нету, вариант сбить хоть что-то весьма велик.
Если все брать на себя, то скоро дойдет до того, что заказчик будет так презрительно, мол видишь помещение, мне вообще влом шевелиться, я тебе тут заплатил, давай, побежал все делать сам, и отчет завтра принесешь. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Студент1
Сообщения: 136
|
| Добавлено:
Сб, 07 Фев 2015 12:13 |
|
в данном моем случае именно так и есть, им всем все равно, что нет ни одного нормального документа, им лишь бы была бумага и стояла стоимость. Вот и вынужден сам "изобретать" новый "велосипед"... |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Сб, 07 Фев 2015 12:32 |
|
Уважаемый коллега Серый
100%.
Кто ж спорит...
Каждый сам для себя решает, как балансировать в такой ситуации между двумя крайностями. |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
edgar_po
Сообщения: 966
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Сб, 07 Фев 2015 16:57 |
|
| Студент1 писал(а): |
| сам "изобретать" новый "велосипед" |
пусть техник БТИ во внеурочное время проведет замеры своей лазерной линейкой, без выдачи официальной бумаженции нарисует схему на 1 листе (это займет у него пару часов), сельсовет поставит печать на схеме и по этим исходным данным делайте. вопрос только как далеко БТИ от сельского ФАП и сколько денег запросит техник.
Добавлено спустя 9 минут 26 секунд:
| Grey Horse писал(а): |
| Тем более, речь вообще-то шла о Вашей фразе о том, что погрешность при измерении площади |
тем более, что в вопросе студента речь шла об одной комнате
| Grey Horse писал(а): |
edgar_po писал(а):
не надо делать бла-бла-бла (из мухи слона)
Та... как по мне - не вопрос.
Не хотите - не делайте. Усё в Ваших руках.
|
вы ничего не предложили сами, а только всем указуете, что все не то и все ни так
| Grey Horse писал(а): |
то ж спорит...
Каждый сам для себя решает, как балансировать в такой ситуации между двумя крайностями. |
| Grey Horse писал(а): |
zanoza писал(а):
пусть хоть откуда-то принесут вам бумагу с размерами и печатью-подписью.
Пусть, конечно...
Только вот они не пошевелятся. Пока коллега Студент1 будет размышлять, они найдут кого-нибудь позговорчивее. И меньше думающего... и будет им счастье оценка. Увы.
Я ни к чему не призываю. Так, размышления вслух на счет благих пожеланий пусть принесут... |
Очень конструктивные у вас подсказки получаются.
Добавлено спустя 2 минуты 21 секунду:
| Grey Horse писал(а): |
| Я ни к чему не призываю. |
классная позиция - вы все делаете не правильно, только как правильно я вам не скажу, потому что сам не знаю... |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Сб, 07 Фев 2015 18:14 |
|
| edgar_po писал(а): |
| Grey Horse писал(а): |
| Тем более, речь вообще-то шла о Вашей фразе о том, что погрешность при измерении площади |
тем более, что в вопросе студента речь шла об одной комнате |
Так с Вас же пример беру... к сожалению... дурной пример, дурной.
Коллега Студент1 же об одной комнате спрашивал? Так на фига Вы ему про погрешность, про площади... сопоставляли метры с гривнями и процентами Вот про комнату и рассказывайте - причем только про комнату и про только одну!
| edgar_po писал(а): |
| Очень конструктивные у вас подсказки получаются. |
Вы об этом... неконструктивно, говорите...
Дайте телефончик, пожалуйста - я, пожалуй, Вам лично, но на слух изложу Таблицу Умножения. В подробностях. С приложениями. И проверю, как Вы усвоили. А через 2 дня - еще раз.
Для закрепления и конструктивизьму, тассскать... 
Sorry. Не заедайтесь и мысли излагайте чётче.
Добавлено спустя 10 минут 3 секунды:
О, вот еще, оказывается, кстати:
| edgar_po писал(а): |
| вы ничего не предложили сами, а только всем указуете, что все не то и все ни так |
Пожалуй, в дискуссии с Вами пойду по пути аргументации типа Gorets No.. Скользкому и не очень... эээ... пути, ну да ради Вас.
Пожалуйста, раз все не то и все не так, будьте добры, приведите не вырванные из контекста примеры-цитаты мои в количестве 6 штук, О.К.?
А я пока пойду освежу в памяти Таблицу Умножения... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
edgar_po
Сообщения: 966
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Вс, 08 Фев 2015 01:02 |
|
| Grey Horse писал(а): |
| А я пока пойду освежу в памяти Таблицу Умножения... |
а че с таблицей умножения совсем туго... |
|
|
|
|
|
Grey Horse
Сообщения: 5937
Откуда: Центральное Правобережье
|
| Добавлено:
Вс, 08 Фев 2015 08:51 |
|
| edgar_po писал(а): |
| а че с таблицей умножения совсем туго... |
А то...
Знать бы, чё оно так...
Самое тяжелое дело - эта Таблица. После еще вот Таблицы Квадратов Натуральных Чисел.
Дальше 312=961 - не идет дело ну никак... |
_________________
Две тени врезались в пространство. Путь открыт.
И вечность искрами летит из-под копыт...
(С) Шарль Бодлер
|
|
|
|
ga21k45
Сообщения: 38
|
| Добавлено:
Вс, 08 Фев 2015 19:14 |
|
| Студент1 писал(а): |
| Думал сделать совместный с заказчиком акт измерений данного кабинета |
Скажите, а Вы когда нибудь национальный стандарт № 2 читали? Особенно пункт 8? |
|
|
|
|
|
Студент1
Сообщения: 136
|
| Добавлено:
Пн, 09 Фев 2015 15:47 |
|
| ga21k45 писал(а): |
Скажите, а Вы когда нибудь национальный стандарт № 2 читали? Особенно пункт 8? |
да, неоднократно, именно поэтому я все и сделал как там написано, + заказчик дал справку о техническом состоянии данного объекта. |
|
|
|
|
|
ga21k45
Сообщения: 38
|
| Добавлено:
Пн, 09 Фев 2015 17:05 |
|
| Студент1 писал(а): |
| казчик дал справку о техническом состоянии данного объекта. |
Да не надо балансодержателю давать справку о состоянии объекта. Это Вы, как оценщик сами можете (и должны) сделать. Вам должны дать документ с печатью о размерах объекта оценки. Если они этого не могут (не хотят), то проводить обмеры и ставить печать прийдется Вам. Так трактует п.8 стандарта "2. |
|
|
|
|
|
nz
Сообщения: 9
|
| Добавлено:
Пт, 20 Фев 2015 12:02 |
|
Mary писал(а):
Хватит уже трепет нагнетать
nz писал(а):
так я оцениваю и не бизнес, а недвижимость которая используется под гостиницу.
Вот, открытый момент для тех, кто оценивает недвижимость такого типа.НС №3 писал(а):
36. Оцінка об'єктів у матеріальній та нематеріальній формах, вартість яких визначається вартістю цілісного майнового комплексу, що створений на їх основі (об'єкти, асоційовані з бізнесом), проводиться згідно з цим Стандартом з відповідним коригуванням та обґрунтуванням у звіті про оцінку доцільності застосування положень цього Стандарту для таких об'єктів.
Формально гостиница не как бизнес - это действительно объект недвижимости. Направление первое.
С другой стороны, п. 36 говорит, что оценивать ее нужно с учетом требований Стандарта 3. Направление второе.
Может ли оценщик без открытого второго направления пользоваться Стандартом 3?..
Оценивать гостиницы, АЗС и пр.
Кому-то встречался ответ? Или практические ситуации?
Так если считать доходным подходом, то нужно 2 направление? |
|
|
|
|
|
Gorets11
Гость
|
| Добавлено:
Пт, 20 Фев 2015 15:48 |
|
| nz писал(а): |
Так если считать доходным подходом, то нужно 2 направление? |
Разве доходный подход применяется лишь для расчета бизнеса?
Вы же сами написали:
Формально гостиница не как бизнес - это действительно объект недвижимости. Направление первое.
С другой стороны, п. 36 говорит, что оценивать ее нужно с учетом требований Стандарта 3.
Давайте рассмотрим ситуацию, насколько данное строение "ассоциировано" с конкретным бизнесом?
Во-первых, гостиничное хозяйство - лицензированный вид деятельности.
Из чего следует первое требование: чтобы рассматривать данное здание в качестве "ассоциированного с бизнесом" - здание должно продаваться в комплекте с Лицензией.
Далее следует "во-вторых": чтобы данное здание было "ассоциировано" именно с "гостиницей", оно должно находиться в собственности того юрлица, которое владеет Лицензией, и продаваться таким образом, что все условия Лицензии сохраняются и переходят к новому владельцу. Это важно, поскольку если мне не изменяет память, одним из важных условий для получения Лицензии является наличие в штате сотрудника, имеющего высшее специальное образование или стаж работы в гостиничном бизнесе. Если под лицензионные условия "шел" владелец фирмы, который с ее продажей с фирмы уходит - то и Лицензию придется получать заново. Правда, эти сведения об условиях лицензирования могут быть устаревшими, поэтому, лучше Вам самостоятельно их почитать.
Отвечая на вопрос, можно сказать, что доходным подходом, видимо, придется пользоваться по-любому: здание ведь тоже нужно оценивать не менее, чем двумя подходами... Если Вы не "фанатик" затратного подхода - то от доходного Вам не уйти... |
|
|
|
|
|
Студент1
Сообщения: 136
|
| Добавлено:
Пт, 20 Мар 2015 13:21 |
|
Здравствуйте. Подскажите, может кто сталкивался с оценкой части подземного газопровода от основной магистрали к частному дому, если у кого есть опыт, поделитесь опытом и примером отчета, если можно.. |
|
|
|
|
|
HUGO
Возраст: 46
Сообщения: 1260
|
| Добавлено:
Пт, 20 Мар 2015 13:24 |
|
Ну, тут, как мне кажется, мы имеем дело со специализированным имуществом. Согласно НС - оценка такого имущества выполняется как правило в рамках затратного подхода. А вот далее - на Ваш выбор :
1. либо по УПВС (метод единичного показателя) - самый дешевый для Вас метод
2. либо путем составления сметы на прокладку - самый дорогой для Вас (требует привлечения сметчика и оплаты его работы). |
|
|
|
 |
|
privet
Сообщения: 1250
|
| Добавлено:
Вт, 12 Май 2015 12:49 |
|
Для составления договора на пожизненное содержание просят оценить квартиру, подскажите - что писать в цель оценки ? |
|
|
|
|
|
edgar_po
Сообщения: 966
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Вт, 12 Май 2015 13:46 |
|
| privet писал(а): |
| что писать в цель оценки ? |
определение рыночной стоимости объекта оценки для заключения гражданско-правового договора |
|
|
|
|
|
Francuzzz
Возраст: 40
Сообщения: 508
Откуда: г. Полтава
|
| Добавлено:
Вт, 12 Май 2015 13:49 |
|
я пишу: для укладання договору довічного утримання |
_________________
Кто понял жизнь работу бросил |
|
|
|
privet
Сообщения: 1250
|
| Добавлено:
Ср, 13 Май 2015 09:05 |
|
|
|
|
Gorets11
Гость
|
| Добавлено:
Ср, 13 Май 2015 10:00 |
|
| edgar_po писал(а): |
| privet писал(а): |
| что писать в цель оценки ? |
определение рыночной стоимости объекта оценки для заключения гражданско-правового договора |
| Francuzzz писал(а): |
| я пишу: для укладання договору довічного утримання |
Выскажу личное мнение.
На мой взгляд, в данном случае цель оценки следует писать такую же, как при продаже. Иные формулировки были верны тогда, когда действовала ПКМУ231. Ведь что получается: ПКМУ231 распространялась только на продажу и мену, что было четко указано в Постанове, а на иные случаи, когда требуется оценка - распространялись общие правила. С принятием ПКМУ358 отдельная оценка для целей купли-продажи и мены была устранена. Но при этом, та же ПКМУ358 распространяется теперь на ВСЕ случаи, когда речь идет об обязательных платежах в бюджет. При заключении договора пожизненного содержания оценка необходима именно для расчета величины налогов и иных обязательных платежей в бюджет. |
|
|
|
|
|
Mary
Возраст: 44
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 13 Май 2015 12:27 |
|
Законы почитывать ваще не любим?
http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/n0023323-11
| Цитата: |
4) вартісна оцінка майна, що відчужується за договором.
Оцінка вартості відчужуваного майна визначається за згодою сторін.
При встановленні оцінки вартості нерухомого майна, що є
предметом договору, необхідно виходити з того, що вона не може
бути меншою за інвентаризаційну оцінку такого майна, визначеною
технічною документацією бюро технічної інвентаризації, відповідним
органом державного земельного кадастру; |
http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/1440-2003-п/print1421587311665274
| Цитата: |
У разі коли у нормативно-правових актах з оцінки майна,
договорі на проведення оцінки майна або ухвалі суду не
зазначається вид вартості, який повинен бути визначений у
результаті оцінки, визначається ринкова вартість. |
|
_________________
Стань донором - спаси жизнь |
|
|
|
Gorets11
Гость
|
| Добавлено:
Ср, 13 Май 2015 13:00 |
|
| Mary писал(а): |
Законы почитывать ваще не любим?
|
Это Вы к кому обращаетесь? Если ко мне - то я люблю...
Наверное, так будет разумнее изложить:
ПОДАТКОВИЙ КОДЕКС УКРАЇНИ
Стаття 172. Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна
| Цитата: |
172.4. Під час проведення операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості між фізичними особами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна......................................
172.8. Для цілей цієї статті під продажем розуміється будь-який перехід права власності на об'єкти нерухомості, крім їх успадкування та дарування.
172.11. Порядок визначення оціночної вартості нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва, що продаються (обмінюються), визначається Кабінетом Міністрів України.
|
Как видим, согласно НК четко установлено, какой именно вид стоимости должен определяться. Также четко установлено,что ЛЮБОЙ переход права собственности, кроме наследования и дарения, является "продажей" с соответствующим применением норм, прописанных для купли-продажи и обмена.
Другое дело, что есть еще ЗУ про отмывание денег... Согласно тому закону - при продаже необходимо наличие данных о "рыночной" стоимости... Т.е., если все эти законы собрать в кучу, получается, что необходимо делать два отчета: один с "оценочной" стоимостью для целей налогообложения по НК, второй - с "рыночной" стоимостью для целей финансового мониторинга... Но я даже боюсь заикаться об этом...
Добавлено спустя 5 минут 5 секунд:
| edgar_po писал(а): |
Мнение ваше, конечно же интересно, но не всем. А в даном случае, человек задает конкретный вопрос: "что писать в цель оценки?". Ему теперь в цель оценки ваше мнение записать? |
Я так понимаю, человек без Вашей помощи разберется, что ему записать. Различные мнения он получил.
Ели Вам мое мнение не интересно - это Ваше личное дело. Поскольку я писал ответ на конкретный вопрос, меня не особо интересовало,интересует ли Вас мое мнение или не интересует... Не суйте, пожалуйста, свою неудовлетворенность жизнью туда, куда не просят.
Кстати, я уже написал, так, что тоже, как и другие участники форума, можете прочитать, законодательное обоснование того, почему Ваша формулировка никакого отношения к данному случаю не имеет. И не надо высказывать свое мнение по этому поводу: если трактуете приведенные мною ссылки также, как и я, - тихо пользуйтесь, если иначе - используйте те формулировки, которые Вы предлагаете другим. Вот только от комментарием бестолковых воздержитесь. |
|
|
|
|
|
Forto4ka
Сообщения: 200
|
| Добавлено:
Ср, 13 Май 2015 13:38 |
|
Цель оценки четко прописана в П.358:
| Цитата: |
| "для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства " |
|
|
|
|
|
|
edgar_po
Сообщения: 966
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Ср, 13 Май 2015 13:52 |
|
| Gorets11 писал(а): |
Поскольку я писал ответ на конкретный вопрос, меня не особо интересовало,интересует ли Вас мое мнение или не интересует... Не суйте, пожалуйста, свою неудовлетворенность жизнью туда, куда не просят.
Кстати, я уже написал, так, что тоже, как и другие участники форума, можете прочитать, законодательное обоснование того, почему Ваша формулировка никакого отношения к данному случаю не имеет. И не надо высказывать свое мнение по этому поводу: если трактуете приведенные мною ссылки также, как и я, - тихо пользуйтесь, если иначе - используйте те формулировки, которые Вы предлагаете другим. Вот только от комментарием бестолковых воздержитесь. |
извините, но вы не написали ответ на конкретный вопрос, а только бестолковые комментарии, как вы выразились. Поэтому, в очередной раз общаетесь сами с собой. И потише с бестолковостью. |
|
|
|
|
|
Mary
Возраст: 44
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 13 Май 2015 13:53 |
|
| Forto4ka писал(а): |
Цель оценки четко прописана в П.358:
"для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства " |
Это если будут такие платежи
| Цитата: |
| Згідно з пунктом 172.1 статті 172 Податкового кодексу України дохід, отриманий платником податку від продажу не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної статтею 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується. |
А вот
| Цитата: |
| відчужувач зобов’язаний включити такий дохід до загального річного оподатковуваного доходу та подати податкову декларацію за наслідками звітного податкового року, а також сплатити з таких доходів податок на доходи фізичних осіб за ставкою, встановленою пунктом 167.1 статті 167 Податкового кодексу України (15 та/або 17 відсотків). |
|
_________________
Стань донором - спаси жизнь |
|
|
|
Gorets11
Гость
|
| Добавлено:
Ср, 13 Май 2015 14:12 |
|
| Mary писал(а): |
| Forto4ka писал(а): |
Цель оценки четко прописана в П.358:
"для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства " |
Это если будут такие платежи |
Не совсем так.... Перечитайте в моем сообщении выше ст.172.4. Платежей может и не быть, но пакет документов для нотариуса - быть обязан полный... А заключение об "оценочной стоимости" согласно этой статьи входит в комплект документов для отчуждения. |
|
|
|
|
|
Forto4ka
Сообщения: 200
|
| Добавлено:
Ср, 13 Май 2015 14:12 |
|
| Mary писал(а): |
| Forto4ka писал(а): |
Цель оценки четко прописана в П.358:
"для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства " |
Это если будут такие платежи |
Это в любом случае при определении ОЦЕНОЧНОЙ стоимости.
Если нотариус принимает рыночную, без регистрации в базе ФДМУ, то пишу:
"визначення ринкової вартості об’єкта нерухомого майна для нотаріального посвідчення договору відчуження (або конкретно якого)" - как при дарении. |
|
|
|
|
|
edgar_po
Сообщения: 966
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Ср, 13 Май 2015 14:16 |
|
| Forto4ka писал(а): |
| Это в любом случае при определении ОЦЕНОЧНОЙ стоимости. |
из П.358
| Цитата: |
| п.1) оціночною вартістю для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства (далі - оподаткування), є ринкова вартість, розрахована відповідно до національних стандартів та інших нормативно-правових актів з питань оцінки майна і майнових прав; |
|
|
|
|
|
|
Gorets11
Гость
|
| Добавлено:
Ср, 13 Май 2015 14:17 |
|
| edgar_po писал(а): |
извините, но вы не написали ответ на конкретный вопрос, а только бестолковые комментарии, как вы выразились. |
Извините, но если из написанного мною кому-то что-то не понятно и возникают сложности с формированием упорядоченного набора букв с дальнейшим превращение этого набора в слова и далее в предложение - то, извините, нужно тогда либо переспрашивать, либо пойти еще раз поучиться в общеобразовательной школе... |
|
|
|
|
|
Forto4ka
Сообщения: 200
|
| Добавлено:
Ср, 13 Май 2015 14:21 |
|
| edgar_po писал(а): |
| Forto4ka писал(а): |
| Это в любом случае при определении ОЦЕНОЧНОЙ стоимости. |
из П.358 п.1) оціночною вартістю для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства (далі - оподаткування), є ринкова вартість, розрахована відповідно до національних стандартів та інших нормативно-правових актів з питань оцінки майна і майнових прав; |
Правильно. Этот абзац цитирую в разделе "База оценки" и далее по тексту отчета везде термин рыночная. А в Висновке - оценочная. |
|
|
|
|
|
Gorets11
Гость
|
| Добавлено:
Ср, 13 Май 2015 14:23 |
|
| Forto4ka писал(а): |
Если нотариус принимает рыночную, без регистрации в базе ФДМУ, то пишу:
"визначення ринкової вартості об’єкта нерухомого майна для нотаріального посвідчення договору відчуження (або конкретно якого)" - как при дарении. |
Можно узнать, на основании какого НПА Вы приравниваете какой-либо способ отчуждения к "дарению"? |
|
|
|
|
|
Forto4ka
Сообщения: 200
|
| Добавлено:
Ср, 13 Май 2015 14:33 |
|
| Gorets11 писал(а): |
Можно узнать, на основании какого НПА Вы приравниваете какой-либо способ отчуждения к "дарению"? |
Я не приравниваю, а конкретно указываю вид договора: "... для провадження нотаріальних дій щодо оформлення цивільно-правової угоди (договору дарування)" , (договору застави), або інше |
|
|
|
|
|
edgar_po
Сообщения: 966
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Ср, 13 Май 2015 14:44 |
|
| Forto4ka писал(а): |
Правильно. Этот абзац цитирую в разделе "База оценки" и далее по тексту отчета везде термин рыночная. А в Висновке - оценочная. |
Дело в том, что в национальных стандартах, так же как и международных есть только два вида стоимости: рыночный и нерыночный, а оценочный, который записан в НКУ - это плод фантазий ПОЦев
Согласно НС1
| Цитата: |
"оціночна вартість - вартість, яка визначається за
встановленими алгоритмом та складом вихідних даних;" |
и далее
| Цитата: |
19. До неринкових видів належать вартість заміщення, вартість
відтворення, залишкова вартість заміщення (відтворення), вартість
у використанні, споживча вартість, вартість ліквідації,
інвестиційна вартість, спеціальна вартість, ліквідаційна вартість,
чиста вартість реалізації, оціночна вартість та інші види, порядок
визначення яких встановлюється окремими національними стандартами. |
На сегодняшний день никаких отдельных стандартов по определению оценочной стоимости нет. Как вы этот вид стоимости определяете, да еще и выводах утверждаете, что определили какую-то оценочную стоимость? |
|
|
|
|
|
Forto4ka
Сообщения: 200
|
| Добавлено:
Ср, 13 Май 2015 15:10 |
|
По поводу "оценочной" стоимости говорено-переговорено. Тем не менее, ПКодекс и нотариат требует определения именно оценочной стоимости.
А вообще я не вижу состава преступления. Заказчик ставит нам цель: определение оценочной стоимости. Она определяется согласно П.358, где приравнена к рыночной, т.е. далее определяется согласно НС1. |
|
|
|
|
|
Андрей KV
Сообщения: 1061
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 13 Май 2015 16:33 |
|
На простой вопрос столько написали.
Мы банально пишем определение рыночной стоимости.
А что будет делать заказчик, куплю продажу, дарение или договор довичного утрымування, ну мягко говоря неинтересно. Пока рекламаций не было. С точки зрения форумных задротов, мы скорее всего что то делаем не так |
_________________
Sex, drugs, rock-n-roll |
|
|
|
edgar_po
Сообщения: 966
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Ср, 13 Май 2015 17:58 |
|
| Андрей KV писал(а): |
На простой вопрос столько написали.
Мы банально пишем определение рыночной стоимости.
А что будет делать заказчик, куплю продажу, дарение или договор довичного утрымування, ну мягко говоря неинтересно. Пока рекламаций не было. С точки зрения форумных задротов, мы скорее всего что то делаем не так |
+100 |
|
|
|
|
|
privet
Сообщения: 1250
|
| Добавлено:
Чт, 14 Май 2015 10:15 |
|
| Forto4ka писал(а): |
...
А вообще я не вижу состава преступления. Заказчик ставит нам цель: определение оценочной стоимости. Она определяется согласно П.358, где приравнена к рыночной, т.е. далее определяется согласно НС1. |
если вы не видете, то это не означает, что его нет Почитайте внимательно что вы пишите - оценочная - это рыночная ст-ть (даже, если и просто приравниваете), но на законодательно уровне установлено:
| edgar_po писал(а): |
...
| Цитата: |
19. До неринкових видів належать вартість заміщення, вартість
відтворення, залишкова вартість заміщення (відтворення), вартість
у використанні, споживча вартість, вартість ліквідації,
інвестиційна вартість, спеціальна вартість, ліквідаційна вартість,
чиста вартість реалізації, оціночна вартість та інші види, порядок
визначення яких встановлюється окремими національними стандартами. |
На сегодняшний день никаких отдельных стандартов по определению оценочной стоимости нет. Как вы этот вид стоимости определяете, да еще и выводах утверждаете, что определили какую-то оценочную стоимость? |
Это тоже самое, что белое приравнять к черному - вы приходите в автосалон покупать автомобиль черного цвета и оплатили деньги, а Вам отдали автомобиль белого цвета, т.к. манагер его прировнял к черному
Добавлено спустя 1 минуту 14 секунд:
| Андрей KV писал(а): |
На простой вопрос столько написали.
Мы банально пишем определение рыночной стоимости.
А что будет делать заказчик, куплю продажу, дарение или договор довичного утрымування, ну мягко говоря неинтересно. Пока рекламаций не было. С точки зрения форумных задротов, мы скорее всего что то делаем не так |
и это верно решение |
|
|
|
|
|
Forto4ka
Сообщения: 200
|
| Добавлено:
Чт, 14 Май 2015 11:03 |
|
Уважаемый, Привет, - все Ваши возмущения обращайте не ко мне, а к составителям ПКМ 358. где четко прописано, что
"оціночною вартістю для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства (далі - оподаткування), є ринкова вартість, розрахована відповідно до національних стандартів та інших нормативно-правових актів з питань оцінки майна і майнових прав." Я именно об этом, а Вы о чем?
Да, и еще хочу спросить, как же Вы заполняете графу "оценочная стоимость" в фондовской анкете при регистрации в базе, я так понимаю, с Вашей точки зрения, это преступно? |
|
|
|
|
|
edgar_po
Сообщения: 966
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Чт, 14 Май 2015 14:03 |
|
еще раз: в национальных стандартах, так же как и международных есть только два вида стоимости: рыночный и нерыночный, а оценочный, который записан в НКУ - это плод фантазий ПОЦев, который на сегодня исправлен постановой 358, на которую вы ссылаетесь (т.к. внести изменения в НКУ гораздо сложнее чем в постанову КМУ). Графа в реестре ФДМУ не менялась со времен ПОЦев, но это не значит что оценочная стоимость равна рыночной. Вы, как продвинутый оценщик, не можете определить такой вид стоимости, как оценочный, т.к. нет алгоритма его определения. Вы можете написать что в данной работе определяете рыночную стоимость, которая приравнивается к оценочной согласно П.358, а не наоборот. |
|
|
|
|
|
privet
Сообщения: 1250
|
| Добавлено:
Пн, 20 Июл 2015 11:10 |
|
Сделал оценку для продажи, занес данные в базу и нажал "зберегти (опубликувати)", подскажите пжлс, как проверить - внесен ли объект оценки в базу, а то осталась возможность редактировать анкету ? |
|
|
|
|
|
Mary
Возраст: 44
Сообщения: 753
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 20 Июл 2015 11:19 |
|
В списке всех анкет есть столбец "опубликовано" - там да/нет
Опубликованые показывают возможность редактирования, но при переходе выдает запрет |
_________________
Стань донором - спаси жизнь |
|
|
|
privet
Сообщения: 1250
|
| Добавлено:
Пн, 20 Июл 2015 11:26 |
|
Mary
понял, большое спасибо |
|
|
|
|
|
Moderator3
Moderator
Сообщения: 685
|
| Добавлено:
Чт, 06 Авг 2015 21:16 |
|
Сообщения на тему осмотра были перенесены СЮДА |
_________________
Я живу на своїй, Богом даній, землі! |
|
|
|
alexeysh94
Сообщения: 1
|
| Добавлено:
Пн, 20 Июн 2016 12:19 |
|
Когда то я сам с толкнулся с проблемой оценки недвижимости. А денег на то, чтобы нанять эксперта не было. Брат посоветовал посмотреть довольно таки неплохие статьи на этом 
После ознакомления, стало намного проще ориентироваться в данном вопросе. |
|
|
|
|
|
Lovchiy
Сообщения: 359
Откуда: Лучшая страна на планете
|
| Добавлено:
Вт, 21 Июн 2016 07:56 |
|
А потом брат посоветовал прорекламировать сайт своей конторки на форуме оценщиков... |
_________________
Распределение ролей – вот пьесы ключевой момент |
|
|
|
melt
Сообщения: 131
|
| Добавлено:
Вт, 21 Июн 2016 13:34 |
|
| Lovchiy писал(а): |
| А потом брат посоветовал ... |
Брат плохого не посоветует. Надо же с чего-то начинать |
_________________
Эксперт — любой человек не из нашего города. Правило Марса |
|
|
|
Sasha_S
Сообщения: 19
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 08 Авг 2016 17:06 |
|
Доброго дня шановне панство! Маю до вас питання, яким чинном вводите коригування на площі приміщення з різним функціональним призначенням! Дякую. |
|
|
|
|
|
edgar_po
Сообщения: 966
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Пн, 08 Авг 2016 22:45 |
|
| Sasha_S писал(а): |
| вводите коригування на площі приміщення з різним функціональним призначенням |
такі приміщення не є подібними, а тому не можуть бути аналогами. |
|
|
|
|
|
Sasha_S
Сообщения: 19
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 09 Авг 2016 07:34 |
|
Доброго ранку ви звачайно праві! Але ж є обєкти в які складаються з офісної та виробничо-складської частини, і у різних обєктів ця частка різна. |
|
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Вт, 09 Авг 2016 14:52 |
|
Sasha_S, якщо йдеться про якусь частку офісів (або як кажуть "адміністративно-побутових приміщень") у складі виробничо-складського об'єкту, то задача оцінки може бути вирішена по різному, в залежності від збираної інформації та допитливості оцінювача. І результати можуть бути відповідні .
Якось я, проаналізувавши вибірку об'єктів нерухомості в промислових зонах міст Дніпропетровської області (крім м. Дніпра та Кривого Рогу), прийшов до висновку, що наявна зворотня залежність – з якогось моменту (найбільш типові для ринку подібного майна значення співвідношення знаходились в інтервалі 0,1-0,3) збільшення долі адміністративно-побутових приміщень в загальній площі виробничо-складських об’єктів призводить до зниження вартості об’єкту. Що свідчить про ефект надлишковості площ АПК, наявність яких не призводить до належного цим площам збільшення вартості об’єкта.
В Дніпрі ж навпаки - більше офісів, зростає відповідно вартість |
|
|
|
|
|
Sasha_S
Сообщения: 19
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 09 Авг 2016 15:07 |
|
Дякую досить цікава інформація. |
|
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 21 Апр 2017 08:20 |
|
Вопрос....
есть жилой дом, продается по частям... просят оценить 1/2 , я ж могу? ну естественно без раздела, просто "оценка рыночной стоимости 1/2 жилого дома "....и ты.ды. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Пт, 21 Апр 2017 08:31 |
|
Как говорит знакомый нотариус, сейчас можно продать часть дома (здания), только при условии, что эта часть сформирована как самостоятельный объект:
- часть (типа 5/1 была сформирована в прошлом и по ней прошла трансакция
- часть сформирована как объект недвижимости - (квартира, помещение, группа помещений) |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 21 Апр 2017 08:32 |
|
| Yourick писал(а): |
Как говорит знакомый нотариус, сейчас можно продать часть дома (здания), только при условии, что эта часть сформирована как самостоятельный объект:
- часть (типа 5/1 была сформирована в прошлом и по ней прошла трансакция
- часть сформирована как объект недвижимости - (квартира, помещение, группа помещений) |
но оценивать я могу ж 1/2
кстати, уже не первый клиент на такую оценку 1/2 для продажи. без раздела. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Пт, 21 Апр 2017 09:55 |
|
оценить для чего?
если часть дома не сформирована как объкт прав, а цените для продажи, то без спец. допущений не обойтись |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 21 Апр 2017 10:07 |
|
| Yourick писал(а): |
оценить для чего?
если часть дома не сформирована как объкт прав, а цените для продажи, то без спец. допущений не обойтись |
цель оценки для договора к-п.
оцениваю все потом просто высчитываю стоимость 1/2.
только думаю .как объект оценки писать "1/2 жилого дома" та к можно? |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Пт, 21 Апр 2017 10:42 |
|
разрешено ВСЬО, что не запрещено.
...
когда клиент хочет (требует) чего-то "особенного", рекомендую:
- прописать что-нибудь внятное в допущениях по определению стоимости и ограничениях по применению отчета
- в договоре на проведение оценки (а ткаже можно и в Висновок добавить) вписать пункт, что клиент ознакомлен с таким-то положением такого-то нормативного документа. |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
seta
Сообщения: 140
|
| Добавлено:
Пт, 21 Апр 2017 10:46 |
|
| SHE писал(а): |
| Yourick писал(а): |
| ...как объект оценки писать "1/2 жилого дома" та к можно? |
Предпочтительно конечно писать так, как в правоуст. документе. |
И, мне нотариус говорила, что если оформляется (например дарение) часть квартиры, то можно сделать отчёт об оценке целой квартиры, а нужную часть нотариус сам высчитает. |
|
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 21 Апр 2017 10:48 |
|
| seta писал(а): |
| SHE писал(а): |
| Yourick писал(а): |
| ...как объект оценки писать "1/2 жилого дома" та к можно? |
Предпочтительно конечно писать так, как в правоуст. документе. |
И, мне нотариус говорила, что если оформляется (например дарение) часть квартиры, то можно сделать отчёт об оценке целой квартиры, а нужную часть нотариус сам высчитает. |
мне тоже так говорили, потому сейчас в тупике от просьбы.... |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
seta
Сообщения: 140
|
| Добавлено:
Пт, 21 Апр 2017 10:59 |
|
| SHE писал(а): |
мне тоже так говорили, потому сейчас в тупике от просьбы.... |
Так в чём проблема? Как в доках написано?
Ещё вариант, в выводах написать строчку со стоимостью целого и ниже добавить строчку со стоимостью нужной части.
Я в таких случаях звоню нотариусу и мы, после ссылок на нормативную базу приходим к общему мнению. Обмениваемся мнениями - я прихожу со своим, а ухожу с её мнением. |
|
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 21 Апр 2017 11:06 |
|
| seta писал(а): |
| Цитата: |
| мне тоже так говорили, потому сейчас в тупике от просьбы.... |
Так в чём проблема? Как в доках написано?
Ещё вариант, в выводах написать строчку со стоимостью целого и ниже добавить строчку со стоимостью нужной части.
Я в таких случаях звоню нотариусу и мы, после ссылок на нормативную базу приходим к общему мнению. Обмениваемся мнениями - я прихожу со своим, а ухожу с её мнением. |
у меня объект оценки какой? 1/2 или 1 ? во тв чем суть. потому как сделка будет идти по 1/2 .я и регить должна в реестре 1/2 и номер у каждой из двух 1/2 будет отдельный
все, я запутался (с) |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пт, 21 Апр 2017 11:13 |
|
| Yourick писал(а): |
| - в договоре на проведение оценки (а ткаже можно и в Висновок добавить) вписать пункт, что клиент ознакомлен с таким-то положением такого-то нормативного документа. |
Вопрос спорный. Кто оценщика обязывал ознакамливать клиента с какими-то НПА. Наша задача - соблюсти свое оценочное законодательство. В идеале, мы можем предоставить заказчику дополнительную консультацию на предмет возможных последствий/неудобств и т.д., которые у клиента могут возникнуть (если мы в этом вопросе компетентны и четко уверены). Но, с учетом того, что это выходит за компетенцию оценщика, вверенную ему по законодательству, такие консультации - исключительно в устной форме, в таком случае мы и клиента проконсультировали (даст Бог, клиент не посчитает нас хапугами, которым лишь бы урвать с него денег - а там хоть трава не расти, и может станет постоянным клиентом или порекомендует своим друзьям/знакомым, что может расширить клиентскую базу) и за рамки оценочного законодательства не вышли.
А вот прописать ограничение, что при оценке данной доли она не выделена в натуре и поэтому ее стоимость определяется как часть от стоимости целого объекта и при последующем выделении данной доли в натуре ее стоимость может измениться - это было бы нужно, в том числе в том же выводе об оценке.
Другими словами, законодательством не запрещено провести оценку доли, значит мы можем это сделать, в конце концов, спильну сумисну власнисть у нас еще никто не отменял или имущество еще может быть неподильным, это тоже не наша компетенция. А сможет ли потом что-то сделать клиент - его проблема. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
seta
Сообщения: 140
|
| Добавлено:
Пт, 21 Апр 2017 11:20 |
|
| SHE писал(а): |
...сделка будет идти по 1/2 .я и регить должна в реестре 1/2 и номер у каждой из двух 1/2 будет отдельный
все, я запутался (с) |
Как в правоустанавливающем документе указаны (расписаны) доли собственников? 1/1? По 1/2?
Если объект оценки часть дома или квартиры (1/2 или 1/5), я в реестр так и записываю, как в отчёте: Об'єкт оціки - 1/2 частина двокімн. квартири или 1/5 частина житлового будинку. В анкете соотвественно, объект оценки так и записывается.
Если отчёты делаются отдельно на каждую часть, то в реестр соответственно данные и заносятся отдельно под разными порядковыми номерами. |
|
|
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 961
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Пт, 21 Апр 2017 11:56 |
|
Коллеги, прочитав вопросы и ответы, сложилось мнение, что никто толком не знает о существовании таких форм, как "общая долевая собственность" и "общая совместная собственность" и в чем между ними разница... И никто не учитывает того, что оба эти вида деления недвижимости никак не связаны с выделением в натуре...
Поясняю. Если собственность "общая долевая" - можно оценивать соответствующую долю. Если собственность "общая совместная" - оценивать необходимо ВЕСЬ объект, указывая в качестве владельцев ВСЕХ собственников (практически, такой вид собственности встречается только при приватизации). К выделению или не выделению долей в натуре - все это никакого отношения (для оценки) не имеет. Никаких ограничений по регистрации прав собственности на доли - нет и никогда не было...
Добавлено спустя 2 минуты 39 секунд:
| Yourick писал(а): |
Как говорит знакомый нотариус, сейчас можно продать часть дома (здания), только при условии, что эта часть сформирована как самостоятельный объект:
- часть (типа 5/1 была сформирована в прошлом и по ней прошла трансакция
- часть сформирована как объект недвижимости - (квартира, помещение, группа помещений) |
Предложите Вашему знакомому пройти внеочередное повышение... Или просто держитесь от его советов подальше... |
|
|
|
|
|
seta
Сообщения: 140
|
| Добавлено:
Пт, 21 Апр 2017 12:57 |
|
| Gorets11 писал(а): |
Коллеги, прочитав вопросы и ответы, сложилось мнение, что никто толком не знает о существовании таких форм, как "общая долевая собственность" и "общая совместная собственность" и в чем между ними разница... И никто не учитывает того, что оба эти вида деления недвижимости никак не связаны с выделением в натуре...
Поясняю. Если собственность "общая долевая" - можно оценивать соответствующую долю. Если собственность "общая совместная" - оценивать необходимо ВЕСЬ объект, указывая в качестве владельцев ВСЕХ собственников (практически, такой вид собственности встречается только при приватизации). К выделению или не выделению долей в натуре - все это никакого отношения (для оценки) не имеет. Никаких ограничений по регистрации прав собственности на доли - нет и никогда не было...
|
Тонкости понятия совместной собственности, долевой или общей понятны всем. Непонятно только было в самом вопросе, как эти доли указаны (расписаны) в данном правоустанавливающем документе. |
|
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 21 Апр 2017 13:23 |
|
Коллеги, в то -то и фишка что в правоустанавливающем указано 1/1 (я вроде бы указал это изначально) , а вот оценить надо 1/2 ...просто 1/2
по сути, Серый, ты меня понял ,я так и написала в ограничении, допишу еще,что если че-то там отдельно выделят, то стоимость будет иной.
вот . |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Yourick
Сообщения: 708
Откуда: Киев и область
|
| Добавлено:
Пт, 21 Апр 2017 13:40 |
|
1000 извинений перед коллегами за мой комментарий о возможности продажи части здания.
Названные мной варианты имели отношение к возможности продажи части дома (здания) без присвоения кадастрового номера земельному участку для этого дома (здания) . |
_________________
"я не оценщик, я только учусь" |
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 961
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Пт, 21 Апр 2017 13:40 |
|
| seta писал(а): |
Тонкости понятия совместной собственности, долевой или общей понятны всем. |
Я этого не заметил. Поэтому и написал то, что написал.
Добавлено спустя 10 минут 50 секунд:
| SHE писал(а): |
Коллеги, в то -то и фишка что в правоустанавливающем указано 1/1 (я вроде бы указал это изначально) , а вот оценить надо 1/2 ...просто 1/2
по сути, Серый, ты меня понял ,я так и написала в ограничении, допишу еще,что если че-то там отдельно выделят, то стоимость будет иной.
вот . |
Из нюансов, указанных Вами в разных сообщениях, можно сделать вывод, что речь идет о частном доме с одним собственником, владеющим полностью всем домом. Следовательно, Вы вполне можете оценивать так, как Вам заказали: 1/2 часть. Никаких "ограничений" и прочей лабуды можно не писать: просто возьмите в качестве объектов сравнения не "дома", а "части домов". В объявлениях о продаже - их, как грязи... При этом, можете смело учитывать, что, навскидку, примерно 3/4, если не больше, этих предложений доли сособственников в натуре не выделены. Можете спросить у знакомых риэлторов, когда они последний раз сталкивались с частью дома, выделенной в натуре... Уверен, не каждый риэлтор даже сможет вспомнить такой случай...
Добавлено спустя 4 минуты 25 секунд:
| Yourick писал(а): |
1000 извинений перед коллегами за мой комментарий о возможности продажи части здания.
Названные мной варианты имели отношение к возможности продажи части дома (здания) без присвоения кадастрового номера земельному участку для этого дома (здания) . |
Тогда немного понятнее Ваше сообщение... Действительно, без кадастрового номера ЗУ продать часть здания, как и само здание, нельзя... Но при наличии кадастрового номера, по-прежнему, никаких ограничений на продажу части здания нет... Хотя, появляются "заморочки", связанные с правами на ЗУ... |
|
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 21 Апр 2017 13:59 |
|
Gorets11
та ну ...как раз в большинстве случаев продают 1/2 выделенные ( с отдельным входом, тех.паспортом и прочим)
Вы правильно поняли, у меня один собственник и оценить он просит 1/2. я оцениваю весь дом и потом просто прописываю стоимость 1/2 от этого дома.
но объект оценки "1/2 часть коттеджа" (у меня коттедж), сравниваю целый коттедж с такими же целыми, и потом вычисляю 1/2 |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
miss appraiser
Сообщения: 93
|
| Добавлено:
Пт, 21 Апр 2017 15:22 |
|
| SHE писал(а): |
Gorets11
та ну ...как раз в большинстве случаев продают 1/2 выделенные ( с отдельным входом, тех.паспортом и прочим)
Вы правильно поняли, у меня один собственник и оценить он просит 1/2. я оцениваю весь дом и потом просто прописываю стоимость 1/2 от этого дома.
но объект оценки "1/2 часть коттеджа" (у меня коттедж), сравниваю целый коттедж с такими же целыми, и потом вычисляю 1/2 |
Объект оценки -целый дом. Просто в выводе арифметически выделите стоимость 1/2 части.
в реестре я обычно регистрирую стоимость целого дома.
Но если нотариусу втемяшилось, что оценить и внести надо по 1/2 части, то что тут поделаешь )
Какая-то мода пошла на сделки по 1/2, наверное, что-то поменялось в законодательстве... |
|
|
|
|
|
kaza4ello
Сообщения: 13
|
| Добавлено:
Пт, 21 Апр 2017 15:57 |
|
Товарищ Gorets11 все правильно отписал, просто в отчёте указать общую стоимость и "з них 1/2 вартості становить:" |
|
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Пт, 21 Апр 2017 16:50 |
|
| miss appraiser писал(а): |
| SHE писал(а): |
Gorets11
та ну ...как раз в большинстве случаев продают 1/2 выделенные ( с отдельным входом, тех.паспортом и прочим)
Вы правильно поняли, у меня один собственник и оценить он просит 1/2. я оцениваю весь дом и потом просто прописываю стоимость 1/2 от этого дома.
но объект оценки "1/2 часть коттеджа" (у меня коттедж), сравниваю целый коттедж с такими же целыми, и потом вычисляю 1/2 |
Объект оценки -целый дом. Просто в выводе арифметически выделите стоимость 1/2 части.
в реестре я обычно регистрирую стоимость целого дома.
Но если нотариусу втемяшилось, что оценить и внести надо по 1/2 части, то что тут поделаешь )
Какая-то мода пошла на сделки по 1/2, наверное, что-то поменялось в законодательстве... |
именно |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 961
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Пт, 21 Апр 2017 17:05 |
|
| SHE писал(а): |
Gorets11
та ну ...как раз в большинстве случаев продают 1/2 выделенные ( с отдельным входом, тех.паспортом и прочим) |
Не знаю, возможно, что в Одессе так... В Харькове и области - даже в случаях "отдельного входа" встретить часть дома, выделенную в натуре, практически невозможно... И тому есть вполне объективная причина: при выделении части в натуре, площадь, которую можно выделить, никогда не совпадает с площадью, так называемой, "идеальной" доли... А перераспределение долей - процесс, мало того, что небесплатный, но еще и слегка "гемороистый"... Поэтому, не обольщайтесь, когда видите дом "на два входа"... Читайте внимательно правоустанавливающие документы: если доля выделена в натуре - там должны быть прописаны все помещения, принадлежащие конкретному собственнику в данном доме. Причем, ТОЛЬКО эти помещения! Если же помещения не прописаны и не указана их (а не всего дома) - площади, то никакого выделения в натуре не было.
Кстати, техпаспорта тоже могут быть (а, часто, так и есть) у всех собственников по экземпляру... Но в этих Техпаспортах описан ВЕСЬ дом, а не часть...
| miss appraiser писал(а): |
Объект оценки -целый дом. Просто в выводе арифметически выделите стоимость 1/2 части. |
Можно у Вас поинтересоваться, КАКОЙ ВИД СТОИМОСТИ Вы таким образом получаете?
Спрашиваю не из праздного любопытства... Просто, насколько я понимаю определение "рыночной" стоимости (а именно ее чаще всего приходится определять), то мне сложно представить себе на реальном рынке реального адекватного покупателя, который готов будет заплатить за половину дома сумму, соответствующую арифметической половине стоимости всего дома... Все-таки, часть дома имеет определенные неудобства относительно целого дома... Разве не будет логичным предположить, что покупатель захочет, чтобы вызванные неудобства были для него компенсированы, хотя бы ценой? Интересно было бы узнать, лично Вы готовы были бы заплатить за половину дома сумму, равную половине стоимости всего дома?
Добавлено спустя 8 минут 41 секунду:
| SHE писал(а): |
Вы правильно поняли, у меня один собственник и оценить он просит 1/2. я оцениваю весь дом и потом просто прописываю стоимость 1/2 от этого дома.
но объект оценки "1/2 часть коттеджа" (у меня коттедж), сравниваю целый коттедж с такими же целыми, и потом вычисляю 1/2 |
Вдогонку...
А Вы не думали убедить заказчика отчуждать не "1/2 дома", а сразу определить какие именно помещения будут отчуждаться, просчитать долю этих помещений в общем домовладении и оценивать уже эту долю? Понимаю что дополнительный геморрой, но зато на выходе Ваш заказчик получит уже выделенные в натуре части дома: и оставшуюся ему часть, и часть, которую он переоформляет... |
|
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Сб, 22 Апр 2017 07:00 |
|
а если бы это была 1/5 без выделения в натуре? искать аналоги 1/5?
я не вижу другого способа определить стоимость 1/2 (без выделения) как определение ее из общей стоимости, расписав при этом ограничительные условия.
отчуждается 1/2 без раздела. продает человек долю и все. одну мужу ,вторую жене. все. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 22 Апр 2017 12:45 |
|
| SHE писал(а): |
а если бы это была 1/5 без выделения в натуре? искать аналоги 1/5?
я не вижу другого способа определить стоимость 1/2 (без выделения) как определение ее из общей стоимости, расписав при этом ограничительные условия.
отчуждается 1/2 без раздела. продает человек долю и все. одну мужу ,вторую жене. все.
|
Никого не слушай. У тебя доля не выделена в натуре, значит считаешь весь дом и просто делишь стоимость на два.
А у кого там как в Харьковской области - это их проблемы. А если кому-то там геморно, дорого и т.д. - то это их проблемы. Это каким надо быть дибилом, чтобы отдать свои деньги неизвестно за что. Если площади не выделены в натуре и не закреплены конкретно за каждым собственником, то это значит, что все собственники во всех помещениях дома имеют равные права пропорциональной своей доле, т.е. имеют право доступа во все помещения в любое время суток. Т.е. ни одна из сторон даже элементарно не может поставить замок для какого-то уединения в отдельном помещении, элементарный вызов полиции и заставит поснимать все замки. Сегодня стороны в нормальных отношениях и договорились о таким разделе, а завтра поскандалили и договоренности идут в ... задний проход или в передний (кому как удобно). Такие вещи с покупкой невыделенной доли (да даже и выделенной) практикуют особые махинаторы, покупают такой объект, поселяют туда особый контингент (забулдыги, бомжи и т.д.), делают жизнь второй части жильцов невыносимой и вынуждают вторую часть продать подешевке. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 961
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Сб, 22 Апр 2017 14:43 |
|
| SHE писал(а): |
а если бы это была 1/5 без выделения в натуре? искать аналоги 1/5? |
Нда... А вот если бы Вы проводили, как положено, осмотры при оценке, и смотрели в документы ВНИМАТЕЛЬНО, у Вас даже вопроса такого не возникло бы...
| SHE писал(а): |
| я не вижу другого способа определить стоимость 1/2 (без выделения) как определение ее из общей стоимости, расписав при этом ограничительные условия. |
Опять же, рекомендую Вам начать осматривать объекты оценки, особенно, когда отчуждаются части, сравнивать имеющиеся документы с фактическим состоянием объектов... Да, и, конечно же, освежить в памяти нормы Гражданского Кодекса Украины... Полагаю, это поможет Вам довольно быстро "увидеть" и другие способы...
| SHE писал(а): |
| отчуждается 1/2 без раздела. продает человек долю и все. одну мужу ,вторую жене. все. |
Неужели Вы и правда в описанном Вами случае не видите СТАНДАРТНОЙ сделки? Т.е., Вы описываете процедуру сделки купли-продажи НЕВЫДЕЛЕННОЙ в натуре части и рассказываете, что такая продажа является чем-то неординарным... Хоть на свои же собственные слова обратите внимание и задумайтесь, с чем именно Вы имеете дело в данном случае и насколько много или мало за прошедшие 30 лет в Украине могло появиться домов с такими же стартовыми условиями, в появлении которых Вы сейчас принимаете непосредственное участие... Если уж, других Вам слушать так не хочется...
| Серый писал(а): |
| SHE писал(а): |
отчуждается 1/2 без раздела. продает человек долю и все. одну мужу ,вторую жене. все.
|
Никого не слушай. У тебя доля не выделена в натуре, значит считаешь весь дом и просто делишь стоимость на два. |
Я уже задавал этот вопрос ранее. Пока miss appraiser не ответила, может быть SHE или Серый смогут ответить на простенький вопрос:
Можно у Вас поинтересоваться, КАКОЙ ВИД СТОИМОСТИ Вы таким образом получаете?
Спрашиваю не из праздного любопытства... Просто, насколько я понимаю определение "рыночной" стоимости (а именно ее чаще всего приходится определять), то мне сложно представить себе на реальном рынке реального адекватного покупателя, который готов будет заплатить за половину дома сумму, соответствующую арифметической половине стоимости всего дома... Все-таки, часть дома имеет определенные неудобства относительно целого дома... Разве не будет логичным предположить, что покупатель захочет, чтобы вызванные неудобства были для него компенсированы, хотя бы ценой? Интересно было бы узнать, лично Вы готовы были бы заплатить за половину дома сумму, равную половине стоимости всего дома?
Я так понимаю, учитывая вашу общую убежденность в своей правоте, хоть кто-то из Вас без труда "заткнет" меня и обоснует, почему РЫНОЧНАЯ стоимость половины дома равна стоимости всего дома, деленной на два... Принимаются обоснования, как с точки зрения банальной логики, и с точки зрения законодательных норм... Хоть какое-то обоснование... А то, пока только, "никого не слушайте"... |
|
|
|
|
|
seta
Сообщения: 140
|
| Добавлено:
Сб, 22 Апр 2017 15:53 |
|
[quote="Gorets11"]
| SHE писал(а): |
Я так понимаю, учитывая вашу общую убежденность в своей правоте, хоть кто-то из Вас без труда "заткнет" меня и обоснует, почему РЫНОЧНАЯ стоимость половины дома равна стоимости всего дома, деленной на два... Принимаются обоснования, как с точки зрения банальной логики, и с точки зрения законодательных норм... Хоть какое-то обоснование... А то, пока только, "никого не слушайте"... |
Гы. Вы же сами выше давали ответ на этот свой, последний вопрос. Вы хвастались, что никто кроме Вас не отличает общую совместную и общую долевую собственность? Таким образом,
Вы лучше всех должны понимать, что, согласно законодальству, если доли не выделены в натуре в общей собственности и не зарегистрированы в установленном законом порядке, то рыночную стоимость 1/2 доли можно считать как стоимость всего объекта делённую на два. |
|
|
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 961
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Сб, 22 Апр 2017 17:34 |
|
| seta писал(а): |
Гы. Вы же сами выше давали ответ на этот свой, последний вопрос. Вы хвастались, что никто кроме Вас не отличает общую совместную и общую долевую собственность? |
Вообще-то, если говорить немного поближе к тексту, то не "хвастался, а "удивлялся", и не тем, что "только я знаю", а тем, что "другие не знают"... Но это не суть важно... В конце концов, кому интересны точности в формулировках?
| seta писал(а): |
Таким образом,
Вы лучше всех должны понимать, что, согласно законодальству, если доли не выделены в натуре в общей собственности и не зарегистрированы в установленном законом порядке, то рыночную стоимость 1/2 доли можно считать как стоимость всего объекта делённую на два. |
Спасибо хоть за такое обоснование. Правда, берут меня сомнения, что в этом случае уместно говорить о "рыночной" стоимости... Тем не менее, я бы принял обоснование, но я не совсем понял, каким именно законодательством Вы в данном случае руководствуетесь... Ведь идеальные доли (это те, которые НЕ выделены в натуре) спокойно продаются / покупаются на свободном открытом рынке, за них реально платят реальные деньги. Никаких ограничений в товарном обороте они не имеют. Также точно реальные доли (это те, которые выделены в натуре), совершенно свободно продаются / покупаются на свободном открытом рынке, за них также платят реальные деньги, никаких ограничений в товарообороте они не имеют. Есть "промежуточная" градация, когда реальные доли выделены самими владельцами путем составления Договора конкретного пользования... Это такой, промежуточный вариант, ведь при переходе прав собственности на какую-то долю, права по Договору конкретного пользования к новому собственнику не переходят... И вот эти виды долевой собственности я соотношу с правами на ВЕСЬ объект. И вопрос мой относился именно к разнице между стоимостью всего объекта и стоимостью двух половинок этого объекта. А в Вашем ответе я увидел то же самое, что и было: я другого варианта не знаю, поэтому буду "делить на два" (Вы извините, что я не дословно цитирую, но смысл, как я понял, в Вашем сообщении именно такой)...
А что касается долей, "не зарегистрированных в установленном законодательством порядке", то здесь не совсем понятно, что Вы имели ввиду. Если доля определена - значит она определена по закону, если не определена - значит не определена по закону... В обсуждаемом случае доля определена: она равна "1". Т.е., собственник владеет всем домом и он вправе распоряжаться любой частью этого дома... Хоть 1/2, хоть 1/10... Вы, как мне кажется, просто перепутали с общей совместной собственностью... В таких объектах считать доли конкретных совладельцев мы, действительно, не можем... И тогда мы считаем стоимость всего объекта, а как и какой вид стоимости используется в дальнейших документах - не наше дело... Но данный случай к обсуждаемому вопросу отношения не имеет. |
|
|
|
|
|
VladimirVI
Сообщения: 186
|
| Добавлено:
Сб, 22 Апр 2017 18:21 |
|
Відповідно до статті 368 ЦК України спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю.
Так, спільною сумісною власністю, зокрема, є:
- майно, набуте подружжям за час шлюбу, якщо інше не встановлено договором або законом (статті 60 - 74 Сімейного кодексу України (далі - СК));
- майно, набуте в результаті спільної праці та за спільні грошові кошти членів сім'ї, якщо інше не встановлено договором, укладеним у письмовій формі. Для визначення члена сім'ї можуть використовуватись їх ознаки, наведені у статті 3 СК, статті 1 Закону України від 7 квітня 2011 року № 3206-VI "Про засади запобігання і протидії корупції";
- квартира (будинок), житлові приміщення у гуртожитках, передані при приватизації з державного житлового фонду за письмовою згодою всіх повнолітніх членів сім'ї, які постійно в них мешкають, у їх спільну сумісну власність (стаття 8 Закону України від 19 червня 1992 року № 2482-XII "Про приватизацію державного житлового фонду");
- майно, яке використовується для ведення особистого селянського господарства, відповідно до закону (стаття 6 Закону України від 15 травня 2003 року № 742-IV "Про особисте селянське господарство").
Спільна власність вважається частковою, якщо договором або законом не встановлена спільна сумісна власність на майно (частина четверта статті 355 ЦК), тобто діє презумпція спільної часткової власності. Частки у праві спільної часткової власності вважаються рівними, якщо інше не встановлено за домовленістю співвласників або законом. Отже, якщо розмір часток у такій власності не було визначено і учасники спільної власності при придбанні майна не виходили з рівності їх часток, розмір частки кожного з них визначається з урахуванням вкладу кожного із співвласників у придбання (виготовлення, спорудження) майна.
Частка суб'єкта права спільної сумісної власності визначається, зокрема, при поділі майна, виділі частки зі спільного майна, зверненні стягнення на майно учасника спільної власності за його боргами, відкритті після нього спадщини.
ЗК України
Стаття 120. Перехід права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю або споруду
2. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Тобто, після набуття права власності зберігається той порядок, який діяв між попередніми власниками і наступні власники набувають вже існуючий стан |
|
|
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 961
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Сб, 22 Апр 2017 19:42 |
|
| VladimirVI писал(а): |
ЗК України
Стаття 120. Перехід права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю або споруду
2. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Тобто, після набуття права власності зберігається той порядок, який діяв між попередніми власниками і наступні власники набувають вже існуючий стан |
Если я правильно понял, ст. 120 Вы привели в ответ на мое заявление о том, что Договор конкретного пользования не переходит к новому владельцу?
Если так, то хочется спросить: а к правоотношениям, возникающим при переходе прав собственности на автомобили, или картины, или мобильные телефоны, Вы тоже применяете нормы Земельного Кодекса Украины?
Это я к тому, что ссылка на ЗКУ в данном случае не совсем уместна, поскольку каждый законодательный акт имеет свою сферу применения. И ЗКУ применим лишь в отношении земель.
По сути, все вышеприведенное, естественно, не вызывает вопросов. Может, Вы поможете ответить на дурацкий вопрос о том, соответствует ли рыночная стоимость половины дома величине целого дома, деленной на два? Во всяком случае, Вы стали бы покупать половину дома (не важно, выделена в натуре или нет) по такой же стоимости за квадрат, сколько и при покупке целого дома? |
|
|
|
|
|
VladimirVI
Сообщения: 186
|
| Добавлено:
Вс, 23 Апр 2017 13:09 |
|
Відповідно до ч. 4 ст. 120 ЗК України порядок користування спільною земельною ділянкою, у тому числі тією, на якій розташовані належні співвласникам жилий будинок, господарські будівлі та споруди, визначається насамперед їхньою угодою залежно від розміру їхніх часток у спільній власності на будинок, суд відповідно до ст. 88 ЗК України, бере до уваги цю угоду при вирішенні спорів як між ними самими, так і за участю осіб, котрі пізніше придбали відповідну частку в спільній власності на землю або на жилий будинок і для яких зазначена угода також є обов'язковою.
Відповідно до вимог ч. 1,2 ст. 358, ч. 1 ст. 369 ЦК України співвласники спільної часткової власності визначають порядок володіння та користування ним за своєю згодою, а співвласники спільного майна володіють і користуються ним спільно. Ст. 391 ЦК України передбачено, що власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування своїм майном. Відповідно до вимог ч. 3 ст. 358 ЦК України кожен із співвласників має право на надання йому у володіння та користування тієї частини спільного майна у натурі, яка відповідає його частці у праві спільної часткової власності. Зазначені вимоги закону передбачають, що при вирішенні вимоги одного із співвласників щодо виділу у натурі його частки, слід враховувати права і іншого співвласника на такий же виділ. Як було зазначено раніше, частки у праві спільної часткової власності вважаються рівними, якщо інше не встановлено за домовленістю співвласників або законом.
Добавлено спустя 17 минут 24 секунды:
При оцінці часток у праві власності потрібно, перше за все, прописувати у завданні на оцінку (договорі) ті приміщення, які припадають у користування на вказану частку (наприклад: житлова кімната літ. «1-1», половина приміщень загального користування). Тоді у оцінювача з'являються підстави вирахувати ту частку у спільному майні, яка фактично знаходиться у користуванні (у кв.м) і у подальшому визначити ринкову вартість з огляду на обмеження, які притаманні спільній власності (спільне користування загальними приміщеннями, що найбільш відповідає гуртожиткам) із застосуванням або методу пооб'єктного зіставляння цін продажів (пропонування) , або шляхом розрахунку коефіцієнта мультиплікації.
Вказані процедури оцінки доволі прості, але їх застосування пов'язане із додатковими описами, дослідженням ринку нерухомості. Тому на практиці простіше загальну вартість поділити на частки і зекономити купу часу. |
|
|
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 961
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Вс, 23 Апр 2017 13:56 |
|
| VladimirVI писал(а): |
Вказані процедури оцінки доволі прості, але їх застосування пов'язане із додатковими описами, дослідженням ринку нерухомості. Тому на практиці простіше загальну вартість поділити на частки і зекономити купу часу. |
Во-первых, можно узнать источник данных этого выражения? Бред в предыдущем абзаце даже обсуждать не вижу смысла... Во всяком случае, применительно к обсуждаемому вопросу.
В-вторых, поскольку изначально речь шла о рыночной стоимости, то меня по-прежнему интересует Ваше мнение по поводу того, как поступите лично Вы, будучи информированным Покупателем, если перед Вами будет выбор: купить целый дом, скажем, общей площадью 50 кв.м., или 1/2 часть дома общей площадью 100 кв.м.? При условии, что оба объекта идентичны, кроме указанной разницы, цена обоих объектов абсолютно равна (во втором случае - стоимость целого дома, деленная на 2). Можете ответить прямо на вопрос о том, каким образом Вы будете "оценивать" рыночные преимущества и недостатки дома, если за эти преимущества и недостатки Вам придется платить из собственного кармана?
Просто, считаю, что пока ответа на данный вопрос нет - не совсем понятно, что именно мы обсуждаем? Хотя, конечно, я признателен Вам за копирование выдержек из законодательных актов, подтверждающих сказанное мною раньше. |
|
|
|
|
|
VladimirVI
Сообщения: 186
|
| Добавлено:
Вс, 23 Апр 2017 14:09 |
|
| Gorets11 писал(а): |
Бред в предыдущем абзаце даже обсуждать не вижу смысла...
Во всяком случае, применительно к обсуждаемому вопросу.
В-вторых, поскольку изначально речь шла о рыночной стоимости |
У Вас вся рыночная стоимость по 49 тыс. грн.
По-моему, чья бы корова мычала... |
|
|
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 961
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Вс, 23 Апр 2017 15:28 |
|
| VladimirVI писал(а): |
У Вас вся рыночная стоимость по 49 тыс. грн.
По-моему, чья бы корова мычала... |
Я Вас сильнее удивлю: на прошлой неделе были несколько объектов, рыночной стоимостью от 7000 до 35000 гривень... Так, что, 49000 - это может быть и весьма высокой стоимостью... При этом, вполне себе рыночной..
А ответ на вопрос будет? Или так сложно представить себя на месте типичного покупателя, а не оценщика, который арифметические действия выучил и больше его ничто не тревожит?
Вообще, смешно как-то получается... Спросил про источник данных - в ответ тишина... Задал конкретный вопрос касательно типичной мотивации типичного покупателя - в ответ тишина... Зато какое-то странное упоминание о каких-то "49000грн." и "чья бы корова мычала"... Дискуссия переходит в категорию "сам дурак"? |
|
|
|
|
|
VladimirVI
Сообщения: 186
|
| Добавлено:
Вс, 23 Апр 2017 15:43 |
|
Хамить в ответ на рассуждения, отличные от собственных, как и считать по 49 тыс. грн конечно проще простого.
Ведь для содержательной аргументации необходимо, как минимум, иметь соответственный кругозор и не только в отрасли оценки имущества. |
|
|
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 961
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Вс, 23 Апр 2017 15:56 |
|
| VladimirVI писал(а): |
Хамить в ответ на рассуждения, отличные от собственных, как и считать по 49 тыс. грн конечно проще простого.
Ведь для содержательной аргументации необходимо, как минимум, иметь соответственный кругозор и не только в отрасли оценки имущества. |
Странно, в каком месте моего сообщения Вы увидели "хамство"? Неужели в напоминании о заданных мною вопросах? Ну, извините... Но ведь сами виноваты: ответили бы просто на вопросы и все...
Я уже даже молчу по поводу рассуждений, отличных от моих... Я пока не увидел вообще никаких рассуждений с Вашей стороны... Только выдержки из законодательных актов...
Про 49 тысяч - вроде, ответил... Чем Вам не понравился ответ? Вы. действительно, считаете, что в Украине нет недвижимости, рыночная стоимость которой 49 тысяч грн. и даже ниже? Или чего Вы прицепились к этой цифре? Извините, но понимаю...
Про мой кругозор, думаю, отвечать не следует... Нам ведь достаточно будет Вашего кругозора, правильно? Что подсказывает Ваш кругозор, какой из объектов для покупки Вы выберете в приведенном мною ранее вопросе? Про "почему именно этот", думаю, даже спрашивать глупо... Тут, дождаться хотя бы одного конкретного ответа, отличающегося от категории "сам дурак"... |
|
|
|
|
|
VladimirVI
Сообщения: 186
|
| Добавлено:
Вс, 23 Апр 2017 16:05 |
|
| Gorets11 писал(а): |
| Бред в предыдущем абзаце даже обсуждать не вижу смысла... |
Это, по-вашему, уважительное обращение к собеседнику или, может быть, уменьшительно-ласкательная форма общения с незнакомыми коллегами... |
|
|
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 961
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Вс, 23 Апр 2017 16:44 |
|
| VladimirVI писал(а): |
| Gorets11 писал(а): |
| Бред в предыдущем абзаце даже обсуждать не вижу смысла... |
Это, по-вашему, уважительное обращение к собеседнику или, может быть, уменьшительно-ласкательная форма общения с незнакомыми коллегами... |
Ах, это... Где здесь хамство? Это просто характеристика того, что написано... Я ведь не характеризовал ни Вас, ни Ваш кругозор, ни Ваши знания... Именно для того, чтобы не хамить... Если Вам интересно, почему именно я так охарактеризовал то, что Вы написали - прочитайте мои сообщения в этой ветке за последние два-три дня... Там все написано! В том числе и то, для какого, достаточно редкого, случая описанный Вами подход применим...
Предлагаю завершить обсуждение вопросов "хамства". Тем более, что у меня больше оснований упрекать в хамстве Вас...
Я предлагаю вернуться к обсуждению основного вопроса ветки. Начать, наверное, надо с самого начала и попробовать выяснить, как может или должен поступать типичный покупатель, действующий на открытом, конкурентном рынке, если ему предлагаются за одну и ту же цену два идентичных объекта, один из который является целым домом, второй - частью дома такой же площади. Как по Вашему мнению в подобной ситуации поступили бы лично Вы в качестве покупателя? |
|
|
|
|
|
Доцик
Возраст: 44
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Вс, 23 Апр 2017 21:37 |
|
На сайті СЕТАМу масово реалізується нерухомість по часткам від 1/2 до...., є там і публікації з ціною реалізації цих лотів.
Наскільки правильно вважати ці ціни продажу ринковими, це вжк питання іншої дискусії, але такий ринок існує і впринципі методично ми враві їх використовувати. |
_________________
Роби, що повинен і будь що буде!!! |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вс, 23 Апр 2017 22:04 |
|
| Gorets11 писал(а): |
| SHE писал(а): |
а если бы это была 1/5 без выделения в натуре? искать аналоги 1/5? |
Нда... А вот если бы Вы проводили, как положено, осмотры при оценке, и смотрели в документы ВНИМАТЕЛЬНО, у Вас даже вопроса такого не возникло бы...
| SHE писал(а): |
| я не вижу другого способа определить стоимость 1/2 (без выделения) как определение ее из общей стоимости, расписав при этом ограничительные условия. |
Опять же, рекомендую Вам начать осматривать объекты оценки, особенно, когда отчуждаются части, сравнивать имеющиеся документы с фактическим состоянием объектов... Да, и, конечно же, освежить в памяти нормы Гражданского Кодекса Украины... Полагаю, это поможет Вам довольно быстро "увидеть" и другие способы...
| SHE писал(а): |
| отчуждается 1/2 без раздела. продает человек долю и все. одну мужу ,вторую жене. все. |
Неужели Вы и правда в описанном Вами случае не видите СТАНДАРТНОЙ сделки? Т.е., Вы описываете процедуру сделки купли-продажи НЕВЫДЕЛЕННОЙ в натуре части и рассказываете, что такая продажа является чем-то неординарным... Хоть на свои же собственные слова обратите внимание и задумайтесь, с чем именно Вы имеете дело в данном случае и насколько много или мало за прошедшие 30 лет в Украине могло появиться домов с такими же стартовыми условиями, в появлении которых Вы сейчас принимаете непосредственное участие... Если уж, других Вам слушать так не хочется...
| Серый писал(а): |
| SHE писал(а): |
отчуждается 1/2 без раздела. продает человек долю и все. одну мужу ,вторую жене. все.
|
Никого не слушай. У тебя доля не выделена в натуре, значит считаешь весь дом и просто делишь стоимость на два. |
Я уже задавал этот вопрос ранее. Пока miss appraiser не ответила, может быть SHE или Серый смогут ответить на простенький вопрос:
Можно у Вас поинтересоваться, КАКОЙ ВИД СТОИМОСТИ Вы таким образом получаете?
Спрашиваю не из праздного любопытства... Просто, насколько я понимаю определение "рыночной" стоимости (а именно ее чаще всего приходится определять), то мне сложно представить себе на реальном рынке реального адекватного покупателя, который готов будет заплатить за половину дома сумму, соответствующую арифметической половине стоимости всего дома... Все-таки, часть дома имеет определенные неудобства относительно целого дома... Разве не будет логичным предположить, что покупатель захочет, чтобы вызванные неудобства были для него компенсированы, хотя бы ценой? Интересно было бы узнать, лично Вы готовы были бы заплатить за половину дома сумму, равную половине стоимости всего дома?
Я так понимаю, учитывая вашу общую убежденность в своей правоте, хоть кто-то из Вас без труда "заткнет" меня и обоснует, почему РЫНОЧНАЯ стоимость половины дома равна стоимости всего дома, деленной на два... Принимаются обоснования, как с точки зрения банальной логики, и с точки зрения законодательных норм... Хоть какое-то обоснование... А то, пока только, "никого не слушайте"... |
почему "если бы проводили осмотры"? я их провожу....целый дом, на один вход, неделимый и не деленный (это не коммуна, которая прописывается изначально как 27/1000, там все понятно, тут целое продают по частям)...сделка так состоит из двух частей, откуда мне знать почему так? сейчас как хочешь делают лишь бы сэкономить.
Серый, спасибо. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 961
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Вс, 23 Апр 2017 23:08 |
|
| SHE писал(а): |
почему "если бы проводили осмотры"? я их провожу....целый дом, на один вход, неделимый и не деленный (это не коммуна, которая прописывается изначально как 27/1000, там все понятно, тут целое продают по частям)...сделка так состоит из двух частей, откуда мне знать почему так? сейчас как хочешь делают лишь бы сэкономить.
|
Странно... Простите, а причем тут "целый дом"? Предмет оценки у Вас какой? Вы писали, что объект оценки - 1/2 часть дома... А Вы уперлись в "целый дом" и ничего больше видеть вокруг не желаете... Мне кажется, напрасно...
SHE, можно поинтересоваться у Вас, по какой причине Вы не стали отвечать на вопрос по поводу Ваших предпочтений в случае двух идентичных объектов по одной цене, один из которых 1/2 дома, другой - целый дом?
Добавлено спустя 7 минут 37 секунд:
| Доцик писал(а): |
На сайті СЕТАМу масово реалізується нерухомість по часткам від 1/2 до...., є там і публікації з ціною реалізації цих лотів.
Наскільки правильно вважати ці ціни продажу ринковими, це вжк питання іншої дискусії, але такий ринок існує і впринципі методично ми враві їх використовувати. |
Вообще-то, предложений "продам часть дома" навалом на любом сайте, где публикуются объявления о продаже недвижимости... Причем, по крупным городам даже сложно навскидку сказать, каких предложений больше: целых домов или частей...
Брать на сайте СЕТАМа аналоги для определения стоимости на открытом рынке, на мой взгляд, неверно... Все-таки, там предлагается имущество, реализуемое в принудительном порядке, а такой порядок "рыночным" не является... |
|
|
|
|
|
miss appraiser
Сообщения: 93
|
| Добавлено:
Пн, 24 Апр 2017 09:01 |
|
Мы сейчас выделили 3 варианта определения стоимости частей домовладений, не выделенных в натуре:
1. Объектом оценки указываем часть домовладения, в качестве аналогов подбираем подобные части
2. Объектом оценки указываем часть, в качестве аналогов подбираем целые дома, вводим корректировку на то, что оценивается часть
3. Оценка целого дома, по итогу выделение в общей стоимости соответствующей части.
Так может каждый вариант имеет место быть? В зависимости от технических и правовых особенностей объекта оценки, выбираем наиболее подходящий.
1-й вариант больше подходит, когда части можно рассматривать, как отдельные объекты на рынке продаж. Т.е. в доме хотя бы имеются отдельные входы, в тех.паспорте зачастую расписаны площади поквартирно. Кроме того, я им пользовалась, когда оценивалась часть дома в состоянии под снос. При этом оставшиеся 2/3 дома уже были разобраны, и на их месте построено новое строение. Т.е. части существенно различались по тех.состоянию.
2-й и 3-й вариант для домов, которые по имеющимся тех. характеристикам на дату оценки не предполагают пользования несколькими собственниками. Опять-таки общий вход.
При этом, 2-й вариант в части расчетов больше соответствует истине при реальной продаже на рынке.
Что касается 3-го варианта, то я рассуждаю так: объект оценки целый дом, мы определили его рыночную стоимость. По просьбе пользователя отчета, из общей стоимости была выделена стоимость 1/2 части (это же может сделать и нотариус)
Может, что-то упустила - поправляйте, дополняйте |
Последний раз редактировалось: miss appraiser (Пн, 24 Апр 2017 09:09), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
Доцик
Возраст: 44
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Пн, 24 Апр 2017 09:05 |
|
| Gorets11 писал(а): |
| Вообще-то, предложений "продам часть дома" навалом на любом сайте, где публикуются объявления о продаже недвижимости... Причем, по крупным городам даже сложно навскидку сказать, каких предложений больше: целых домов или частей... |
В 99з100 випадках це окремо виділене житло з окремим входом, лічильниками і т.д і. т.п., а тут я так розумію спільна часткова власніть в одні двері
Добавлено спустя 16 секунд:
| Gorets11 писал(а): |
| Вообще-то, предложений "продам часть дома" навалом на любом сайте, где публикуются объявления о продаже недвижимости... Причем, по крупным городам даже сложно навскидку сказать, каких предложений больше: целых домов или частей... |
В 99з100 випадках це окремо виділене житло з окремим входом, лічильниками і т.д і. т.п., а тут я так розумію спільна часткова власніть в одні двері |
_________________
Роби, що повинен і будь що буде!!! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Пн, 24 Апр 2017 09:32 |
|
| miss appraiser писал(а): |
| 1. Объектом оценки указываем часть домовладения, в качестве аналогов подбираем подобные части |
Подобные какие? Если не выделенные в натуре (идеальные доли), то да, вариант возможен и правильный.
| miss appraiser писал(а): |
| 1-й вариант больше подходит, когда части можно рассматривать, как отдельные объекты на рынке продаж. Т.е. в доме хотя бы имеются отдельные входы, в тех.паспорте зачастую расписаны площади поквартирно. |
Мы не имеем права как-то объект делить на все усмотрение и приписывать их какому-то владельцу. Даже если в доме два входа, то один может быть на улицу, другой - в огород, один на светлую сторону с нормальным солнечным освещением, второй на темную. Как и кому из владельцев мы должны приписать какую сторону. Пока за конкретным собственником правоустанавливающими документами не закреплена некая часть - мы не имеем сами это делать.
Если объекты расписаны поквартирно, то это уже выделение в натуре конкретного объекта - квартиры. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 961
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Пн, 24 Апр 2017 09:45 |
|
| miss appraiser писал(а): |
Мы сейчас выделили 3 варианта определения стоимости частей домовладений, не выделенных в натуре:
1. Объектом оценки указываем часть домовладения, в качестве аналогов подбираем подобные части
2. Объектом оценки указываем часть, в качестве аналогов подбираем целые дома, вводим корректировку на то, что оценивается часть
3. Оценка целого дома, по итогу выделение в общей стоимости соответствующей части.
Так может каждый вариант имеет место быть? В зависимости от технических и правовых особенностей объекта оценки, выбираем наиболее подходящий.
|
Не знаю, как кто... Но в этом я с Вами согласен полностью.
Но, думаю, придет кто-нибудь, типа, Серого, и безапелляционно и без обоснований скажет, что "всё не так"... Есть здесь такие любители... И ведь их СЛУШАЮТ! Совершенно не понятно, ПОЧЕМУ...
| miss appraiser писал(а): |
1-й вариант больше подходит, когда части можно рассматривать, как отдельные объекты на рынке продаж. Т.е. в доме хотя бы имеются отдельные входы, в тех.паспорте зачастую расписаны площади поквартирно. Кроме того, я им пользовалась, когда оценивалась часть дома в состоянии под снос. При этом оставшиеся 2/3 дома уже были разобраны, и на их месте построено новое строение. Т.е. части существенно различались по тех.состоянию.
2-й и 3-й вариант для домов, которые по имеющимся тех. характеристикам на дату оценки не предполагают пользования несколькими собственниками. Опять-таки общий вход.
При этом, 2-й вариант в части расчетов больше соответствует истине при реальной продаже на рынке.
Что касается 3-го варианта, то я рассуждаю так: объект оценки целый дом, мы определили его рыночную стоимость. По просьбе пользователя отчета, из общей стоимости была выделена стоимость 1/2 части (это же может сделать и нотариус)
Может, что-то упустила - поправляйте, дополняйте |
Я бы предложил иной вариант применения указанных вариантов. Лично я поступаю следующим образом:
1 вариант - используется ВСЕГДА, когда доли указаны в правоустанавливающем документе. Также, этот вариант используется тогда, когда части выделены в натуре. Кроме того, поскольку в большинстве случаев когда в жилом доме части выделяются в натуре, меняется и адресация этих частей с присвоением им адресов, типа "квартира 1", "квартира 2" и т.д., для таких квартир также использую данный вариант, поскольку по своей сути такой объект остается "частью дома", категория покупателей на такие объекты та же самая, что и на части дома, в объявлениях о продаже такие "квартиры" все равно часто указываются, как "часть дома", а не "квартира", поэтому, прописывая соответствующие допущения, лично я в качестве аналогов для таких объектов использую "части дома".
2 вариант - используется в тех же случаях, что и вариант 1, но при отсутствии достаточного наличия объектов сравнения. Обычно, его целесообразно использовать для оценки в маленьких населенных пунктах (селах), где части домов продаются крайне редко, поскольку с потребительской точки зрения не имеют особого спроса.
3 вариант для домов не используется вообще. Он больше применим к квартирам с общей совместной собственностью. Но даже в квартирах, если общая собственность переведена в долевую (выделены идеальные доли), то в этом случае уже более целесообразным к применению выглядят вариант 1 и вариант 2.
Добавлено спустя 4 минуты:
Ха... Как в воду глядел: пока писал. пришел Серый и, как всегда, ничего не обосновывая, начал рассказывать, что "все не так"... |
Последний раз редактировалось: Gorets11 (Пн, 24 Апр 2017 10:00), всего редактировалось 1 раз |
|
|
|
miss appraiser
Сообщения: 93
|
| Добавлено:
Пн, 24 Апр 2017 09:52 |
|
| Серый писал(а): |
Если объекты расписаны поквартирно, то это уже выделение в натуре конкретного объекта - квартиры. |
Специально подняла документы по одному объекту-расписано поквартирно, но при этом конкретные доли не закреплены за владельцами. Заказчица только собиралась оформлять договор о выделении долей, Тех.паспорт при этом старый
Добавлено спустя 10 минут 23 секунды:
Gorets11, при использовании 1-го варианта для домов с одним входом, как быть? Вводить поправку на наличие общего входа? |
|
|
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 961
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Пн, 24 Апр 2017 10:08 |
|
| Серый писал(а): |
Мы не имеем права как-то объект делить на все усмотрение и приписывать их какому-то владельцу. Даже если в доме два входа, то один может быть на улицу, другой - в огород, один на светлую сторону с нормальным солнечным освещением, второй на темную. Как и кому из владельцев мы должны приписать какую сторону. Пока за конкретным собственником правоустанавливающими документами не закреплена некая часть - мы не имеем сами это делать. |
Серый, можно попросить Вас поделиться опытом? Расскажите, пожалуйста, какие поправки и каким образом Вы используете, когда в Вашем объекте оценки окна выходят, скажем, на восток, а в объектах сравнения - на север, запад, юго-запад и северо-восток? Ведь, если мне не изменяют мои знания школьного курса географии, именно стороны света влияют на такую характеристику, как светлая сторона" / "темная сторона" / "темно-светлая сторона" и т,д. Надеюсь, у Вас нет оснований отказывать в просьбе поделиться опытом!
Добавлено спустя 19 минут 29 секунд:
| miss appraiser писал(а): |
Gorets11, при использовании 1-го варианта для домов с одним входом, как быть? Вводить поправку на наличие общего входа? |
Я не ввожу. Ведь, поскольку я не осматриваю объекты сравнения, у меня нет данных о количестве входов в тех объектах, которые подбираются в качестве аналогов. А ограничивать себя в выборе аналогов теми объявлениями, в которых четко указано, что "отдельный вход" или "общий вход", считаю недопустимым, поскольку таким образом придется существенно сузить и количество, и качество используемых аналогов. Ведь данная особенность планировки указывается гораздо реже, чем не указывается. |
|
|
|
|
|
miss appraiser
Сообщения: 93
|
| Добавлено:
Пн, 24 Апр 2017 12:18 |
|
| Gorets11 писал(а): |
Я не ввожу. Ведь, поскольку я не осматриваю объекты сравнения, у меня нет данных о количестве входов в тех объектах, которые подбираются в качестве аналогов. А ограничивать себя в выборе аналогов теми объявлениями, в которых четко указано, что "отдельный вход" или "общий вход", считаю недопустимым, поскольку таким образом придется существенно сузить и количество, и качество используемых аналогов. Ведь данная особенность планировки указывается гораздо реже, чем не указывается. |
Тогда надо бы вводить ) если Вашими же словами, то покупатель не заплатит за часть дома с общим входом столько же, сколько за часть с отдельным входом. Большая часть предложений на рынке-это все-таки части с выделенной входной группой, и лишь небольшая толика - с возможностью обустройства отдельного входа. Ну, и мы ж прозваниваем аналоги Хотя отписались красиво
Можно, например, брать поправку в размере затрат на обустройство входа.
Вообще меня этот вопрос с частями давно мучает. А так порассуждаем, и придем к какому-то общему алгоритму) |
|
|
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 961
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Пн, 24 Апр 2017 13:19 |
|
| miss appraiser писал(а): |
Тогда надо бы вводить ) если Вашими же словами, то покупатель не заплатит за часть дома с общим входом столько же, сколько за часть с отдельным входом. Большая часть предложений на рынке-это все-таки части с выделенной входной группой, и лишь небольшая толика - с возможностью обустройства отдельного входа. |
Справедливости ради, замечу, что я этого не говорил. Хотя, я с Вами согласен: поправку, действительно, вводить следовало бы...
Но здесь стоит сделать уточнение, что я описывал, все-таки, оценку именно для налогообложения... В тех редких случаях, когда заказчику нужна РЕАЛЬНАЯ стоимость - естественно, я подобные вещи учитывать пытаюсь. Но это единичные заказы, естественно, по совсем другой цене. Там можно позволить себе "роскошь" посчитать качественно.
| miss appraiser писал(а): |
| Можно, например, брать поправку в размере затрат на обустройство входа. |
Можно, конечно. Но все зависит от бюджета. Да, приходилось проводить и такие исследования: приглашаются три независимые ремонтно-строительные бригады, составляют смету с печатью и с идентификацией... Но ни разу подобного не доводилось делать для домовладений: бюджет и сроки не позволяют...
Каким образом сделать данную поправку "дешево" и "быстро" - на сегодняшний день я пока еще не придумал... Попытки провести исследования рынка на предмет, каким же образом наличие отдельного входа влияет на конечную стоимость упирались всегда в недостаток точных сведений: ведь на этапе предложения данный фактор не учитывается, а информации о том, за какую цену в конечном итоге была произведена сделка - недостаточно для того, чтобы вывести какой-то достаточно обоснованный коэффициент...
| miss appraiser писал(а): |
| Вообще меня этот вопрос с частями давно мучает. А так порассуждаем, и придем к какому-то общему алгоритму) |
Тот алгоритм, который я описал, использую уже длительное время и никаких нареканий по его использованию никогда не поступало. Кроме того, данный алгоритм укладывается не только в нормы законодательства, но и в его "дух"...
Лично у меня сложности вызывают случаи, когда кто-то уже чего-то с долями "начудил"... Нотариусы время от времени этим занимаются... Попадались случаи, когда нотариус по просьбе продавца при описании объекта отчуждения прописывает конкретные отчуждаемые помещения, которыми пользовался продавец, при этом, не меняя доли... И получается, что при пересчете площадей, площадь доли не совпадает с суммой площадей тех помещений, которые указаны в документе... В таких случаях приходится согласовывать свои действия с нотариусом, который будет проводить сделку. Ведь, если совсем уж строго следовать законодательным нормам, то по таким документам никаких действий проводить нельзя, а человека нужно отправлять на сделку по перерапределению долей или на переделку договора... Как правило, нотариусы, как и мы, борются за клиентов, поэтому на подобные нестыковки "закрывают" глаза... И здесь, одни нотариусы просят указать в качестве площади площадь, приходящуюся на долю, другие нотариусы просят считать по площади помещений. Лично я считаю, что право собственности - незыблемо, поэтому правильнее в таком случае в качестве площади объекта оценки принимать площадь идеальной доли. Но это мое субъективное мнение. |
|
|
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Вт, 25 Апр 2017 13:40 |
|
это я .
новая тема.
есть объект - квартира, обычная оценка (дарственная доли между родственниками), вопрос в чем в справке о составе семьи из ЖЭК указано тех состояния здания "ветхое", оно в таком состоянии и есть. на стоимости это отражается в виде корректировки на тех состояние здания? по УПВСу? а это не говорит, о том,что дом под снос: оценивать такое можно?
а тут же сразу, квартира на первом этаже и с ней подвал, он идет просто как подсобные площади квартиры, ни во что не выделен, хотя вход в него один и тот с улицы. ВСЕ идет одной площадью, одним объектом. могу ли я этот подвал пустить по стоимости первого этажа с корректировкой из УПВС на разницу между стоимостью 1 этажа и подвала (там 0,8 на сколько я помню). |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
edgar_po
Сообщения: 966
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Вт, 25 Апр 2017 15:34 |
|
| SHE писал(а): |
| с корректировкой из УПВС на разницу между стоимостью 1 этажа и подвала |
я видно не в теме. А какое отношение УПВС имеет к рыночной стоимости в целом и к встроенным помещениям квартиры в частности. Можно ли проектировать строительство всего жилого дома используя УПВС и выделять затем из всего дома ваше встроенное помещение? У вас есть строительные объемы всего дома? Не встречал еще УПВС для квартиры? |
|
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Чт, 27 Апр 2017 10:20 |
|
Навздогін щодо оцінки частин (часток) домоволодінь... я так зрозумів Горе-тс "топить" за повсюдне використання об'єктів порівняння, що представляють собою частини домоволодінь. Так, цих об'єктів вистачає на ринку. Як правило, це автономне житло, інколи з окремими калитками та ділянками. Продавці навіть часто позиціонують ці частини як "виділене в натурі" (хоча фіг його знає що там в документах).
Так от колеги, мені здається, щоб при оцінці казати (в аналізі НЕВ ) чи є це окрема частина або ідеальна частка, та відповідно використовувати в якості об'єктів порівняння частини домоволодінь або цілі, треба зрозуміти (незалежно від того, що вказано в правоустановлюючих, хоча і це треба враховувати, авжеж) - чи може бути це виділене взагалі з точки зору здорового глузду, технічно. Це і окремий вхід, і необхідний склад житлових та підсобних приміщень, "свої" мережі та ін. (навіть окрему адресу отримують при виділенні). Все необхідне для того, щоб власник частини міг володіти і розпоряджатися своєю власністю, не порушуючи прав інших власників. Процедура виділення частки домоволодіння в натурі відома, в цьому сегменті існують послуги юристів, експертиз та ін., це коштує певних грошей та часу.
З квартирами так не вийде апріорі. Тільки частка. Ну якщо це не якийсь ексклюзив... |
|
|
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 961
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Чт, 27 Апр 2017 11:22 |
|
| kink писал(а): |
[/i] Процедура виділення частки домоволодіння в натурі відома, в цьому сегменті існують послуги юристів, експертиз та ін., це коштує певних грошей та часу.
З квартирами так не вийде апріорі. Тільки частка. Ну якщо це не якийсь ексклюзив... |
Как по мне, Вашему сообщению - грош цена... Знаете почему? Последние три предложения, где Вы утверждаете, что с квартирами выделение частей в натуре невозможно... Чтобы показать Вам, что Вы заблуждаетесь, назову только одно распространенное слово: "коммуналка"... В большинстве коммунальных квартир произведено выделение частей в натуре! Конечно, общие площади остаются общими... Но Вы путаете понятия "изолированное жилье" и "часть жилья, выделенная в натуре"... Можно назвать еще одну довольно распространенную формулировку: "гостинка"... Тоже, по своей сути, является частью помещения, выделенной в натуре, имеет как четко обозначенные, выделенные в натуре, собственные помещения, так и помещения общего пользования.
Добавлено спустя 7 минут 48 секунд:
| kink писал(а): |
| Навздогін щодо оцінки частин (часток) домоволодінь... я так зрозумів Горе-тс "топить" за повсюдне використання об'єктів порівняння, що представляють собою частини домоволодінь. Так, цих об'єктів вистачає на ринку. Як правило, це автономне житло, інколи з окремими калитками та ділянками. Продавці навіть часто позиціонують ці частини як "виділене в натурі" (хоча фіг його знає що там в документах). |
Вы невнимательно читали! Я два или три дня "топил" за то, чтобы мне хоть кто-нибудь ответил, готовы ли "фанаты арифметического деления" свои собственные деньги тратить так, как они предлагают считать, а именно, готовы ли лично покупать часть дома по стоимости квадратного метра, высчитанной для целого дома... И чего-то, НИКТО не ответил! Разве это не показатель того, что никто из этих "фанатов", на самом деле, не считает, что рыночная стоимость кв.м. в части дома равна рыночной стоимости кв.м. в целом доме? По-моему, все уже ясно и тему можно не продолжать. Это я к тому, что Вы со своими попытками съехидничать опоздали... |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 27 Апр 2017 11:41 |
|
| kink писал(а): |
Навздогін щодо оцінки частин (часток) домоволодінь... я так зрозумів Горе-тс "топить" за повсюдне використання об'єктів порівняння, що представляють собою частини домоволодінь. Так, цих об'єктів вистачає на ринку. Як правило, це автономне житло, інколи з окремими калитками та ділянками. Продавці навіть часто позиціонують ці частини як "виділене в натурі" (хоча фіг його знає що там в документах).
Так от колеги, мені здається, щоб при оцінці казати (в аналізі НЕВ ) чи є це окрема частина або ідеальна частка, та відповідно використовувати в якості об'єктів порівняння частини домоволодінь або цілі, треба зрозуміти (незалежно від того, що вказано в правоустановлюючих, хоча і це треба враховувати, авжеж) - чи може бути це виділене взагалі з точки зору здорового глузду, технічно. Це і окремий вхід, і необхідний склад житлових та підсобних приміщень, "свої" мережі та ін. (навіть окрему адресу отримують при виділенні). Все необхідне для того, щоб власник частини міг володіти і розпоряджатися своєю власністю, не порушуючи прав інших власників. Процедура виділення частки домоволодіння в натурі відома, в цьому сегменті існують послуги юристів, експертиз та ін., це коштує певних грошей та часу. |
Все вірно, за одним "але". Оцінювачам ніхто не надавав повноважень приймати такі рішення, чи може воно бути поділене, яким саме чином і так далі. Поділ цілого обєкта на частини потребує всебічного врахування безлічі факторів, за сукупністю яких обєкт взагалі може бути визнаний неподільним. І навіть якщо власники при розподілі начебто погодились поділити певним чином, не факт що це буде остаточний варіант. Тому це не наша компетенція. Ми повинні виходити з наданих правовстановлюючих документів: якщо частка ніяк не виділена і не закріплена за певним власником, значить ми розглядаємо такий обїект і не фантазуємо, що тут можна поділити так, або власники домовились поділити так. Якщо за певним власником закріплена певна частина приміщень - розглядаємо конкретні приміщення і враховуємо всі його особливості (повністю автономна частина, автономні тільки окремі приміщення, а також в сумісній власності приміщення загального користування і так далі). Виходячи з цього і виконуємо оціночні процедури.
Аналогічно і з квартирами. Одна справа коли за певним власником закріплена певна житлова кімната, а всі місця загального користування в сумісній власності з іншими власниками кімнат (свого роду комуналка) і зовсім інше, коли частка ніяк не виділена, а просто 1/2 чи 1/5.
Як на мене. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
SHE
Настоящая Блондинка
Возраст: 47
Сообщения: 4667
Откуда: Одесса
|
| Добавлено:
Чт, 27 Апр 2017 13:18 |
|
Серый, именно, я с тобой. спасибо. |
_________________
а знаешь, всё ещё будет! |
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 961
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Чт, 27 Апр 2017 15:23 |
|
| Серый писал(а): |
Одна справа коли за певним власником закріплена певна житлова кімната, а всі місця загального користування в сумісній власності з іншими власниками кімнат (свого роду комуналка) і зовсім інше, коли частка ніяк не виділена, а просто 1/2 чи 1/5.
Як на мене. |
Букаф много... СЧИТАТЬ КАК?
Сколько можно толочь воду в ступе? Когда же Вы ответите на вопрос, почему, по Вашему мнению, все покупатели должны быть настолько тупы, что будут считать, что кв.м части дома должен стоить столько же, сколько стоит кв.м. в целом доме?
Вас почитаешь - вообще можно умом тронуться! Сначала Вы пишете, что часть дома нужно считать путем расчета стоимости ЦЕЛОГО дома, потом стоимость части определять путем арифметической операции деления... А потом рассказываете, что, оказывается, есть разница даже в том, КАК произведено выделение долей! Не пора ли Вам определиться, наконец, стоимость квадратного метра зависит от того, оценивается ЦЕЛЫЙ дом, или оценивается ЧАСТЬ дома? А то если поставить рядом Ваши разные сообщения, то одно Ваше сообщение опровергает другое... Раздвоение личности, что ли? |
|
|
|
|
|
Доцик
Возраст: 44
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Чт, 27 Апр 2017 16:39 |
|
Єдиний ринок подібного майна є продаж через СЕТАМ, зрозуміло що ціни там нижчі ринкових в рази, але з іншої сторони хто захоче викупити таку частку і проживати з чужими людьми, як не сам власник або аферист що намірений змусити продати нерухомість, можливо навіть по заниженій ціні. Щодо готельки чи комуналки це зовсім інша нерухомість по своїм експлуатаційним характеристикам. |
_________________
Роби, що повинен і будь що буде!!! |
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 961
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Чт, 27 Апр 2017 17:23 |
|
| Доцик писал(а): |
| Єдиний ринок подібного майна є продаж через СЕТАМ, зрозуміло що ціни там нижчі ринкових в рази, але з іншої сторони хто захоче викупити таку частку і проживати з чужими людьми, як не сам власник або аферист що намірений змусити продати нерухомість, можливо навіть по заниженій ціні. Щодо готельки чи комуналки це зовсім інша нерухомість по своїм експлуатаційним характеристикам. |
СЕТАМ может быть аналогом только для одной категории объектов недвижимости: реализуемой в принудительном порядке. Для других объектов брать в качестве аналогов данные СЕТАМ - будьте добры сделать поправку на юридические отличия в сделке... Если сможете =- используйте!
А вообще, мне не совсем понятно: неужели так сложно набрать в верхней строчке браузера "часть дома купить", увидеть тьму-тьмущую предложений по всей Украине и понять, что купля-продажа частей домов идет не менее активно, чем целых домов и выдумывать тут ничего не надо? Просто, как и при оценке любого другого объекта, подбирать качественно аналоги и считать... Можно даже провести натурные расчеты: взять группу аналогичных объектов "дом" и "часть дома" и посчитать стоимости квадратного метра... Чтобы сравнить, зависит ли стоимость кв.м. от того, часть продается или нет... И посмотреть, соответствует ли полученный результат предлагаемому здесь многими варианту "стоимость целого дома делить на соответствующую часть"... Что в этом сложного? Ничего не понимаю... |
|
|
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Пт, 28 Апр 2017 09:09 |
|
| Gorets11 писал(а): |
| Чтобы показать Вам, что Вы заблуждаетесь, назову только одно распространенное слово: "коммуналка"... |
| kink писал(а): |
| Ну якщо це не якийсь ексклюзив... |
| Gorets11 писал(а): |
| Вы невнимательно читали! |
Добавлено спустя 7 минут 28 секунд:
| Серый писал(а): |
| Все вірно, за одним "але". Оцінювачам ніхто не надавав повноважень приймати такі рішення, чи може воно бути поділене, яким саме чином і так далі. Поділ цілого обєкта на частини потребує всебічного врахування безлічі факторів, за сукупністю яких обєкт взагалі може бути визнаний неподільним. |
В крайньому випадку, коли питання гостре, проблема вирішується замовленням технічної експертизи |
|
|
|
|
|
Gorets11
Сообщения: 961
Откуда: Харьков
|
| Добавлено:
Пт, 28 Апр 2017 12:58 |
|
| kink писал(а): |
| Gorets11 писал(а): |
| Чтобы показать Вам, что Вы заблуждаетесь, назову только одно распространенное слово: "коммуналка"... |
| kink писал(а): |
| Ну якщо це не якийсь ексклюзив... |
| Gorets11 писал(а): |
| Вы невнимательно читали! |
|
Ой, не напомните, когда это коммунальные квартиры стали в Украине "эксклюзивом"? А то я, похоже, пропустил этот важный момент... |
|
|
|
|
|
Доцик
Возраст: 44
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Вт, 13 Июн 2017 11:41 |
|
Виникло питання з оцінкою приміщення заг.пл. приміщень 130м2, + 20 м2 в спільному користуванні - коридор, як оцінювати о ті 20м2????, може хтось стикався з подібним. |
_________________
Роби, що повинен і будь що буде!!! |
|
|
|
kink
Возраст: 51
Сообщения: 868
Откуда: Днепропетровск
|
| Добавлено:
Вт, 13 Июн 2017 12:42 |
|
Доцик, помножити на вартість 1 кв.м об'єкта оцінки та поділити на кількість співвласників? це житло чи щось офісне? |
|
|
|
|
|
Доцик
Возраст: 44
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Вт, 13 Июн 2017 14:07 |
|
| kink писал(а): |
помножити на вартість 1 кв.м об'єкта оцінки та поділити на кількість співвласників?
|
Це вже виділена площа під конкретного власника, питання в тому чи коректно включати цю площу до загальної, хоть бери і право користування рахуй на цю площу)))
Добавлено спустя 1 минуту 9 секунд:
| kink писал(а): |
| це житло чи щось офісне? |
це комерція |
_________________
Роби, що повинен і будь що буде!!! |
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Вт, 13 Июн 2017 17:56 |
|
| Доцик писал(а): |
| Це вже виділена площа під конкретного власника, питання в тому чи коректно включати цю площу до загальної, хоть бери і право користування рахуй на цю площу))) |
Ці площі закріплені за власником в правовстановлюючих чи ні?
Питання коректності тут, як на мене, може виникати тільки в співставності з аналогами. Звісно, можна було б сказати (типу як книжка пише), потрібно знайти такі ж самі аналоги з такою ж бідою
Наприклад, в професійних торгівельних і офісних центрах при оренді до площі основних приміщень ще певним коефіцієнтом докидується площа місць загального користування і по факту орендар фактично займаючи одну площу, платить за більшу з урахуванням цих площ загального користування.
Може як вихід підшукати в якості аналогів окремі приміщення, в складі яких є не тільки основні приміщення (наприклад, кабінети оісного призначення), а і є місця загального користування. тут звісно відмінність буде, бо у вашому випадку цими пролащи користуєтьяс напевне не тільки власник основних приміщень, тоді як в аналогах - тільки певний орендар. Але це все одно частково врахує наявність у складі обєкта як основних приміщень, так і допоміжних. В ідеалі, ще й і врахувати пропорцію основних і допоміжних приміщень в оцінюваному обєкті і в обєктах співставлення. |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Доцик
Возраст: 44
Сообщения: 208
|
| Добавлено:
Ср, 14 Июн 2017 09:46 |
|
| Серый писал(а): |
| Ці площі закріплені за власником в правовстановлюючих чи ні? |
закріплені
Добавлено спустя 7 минут 53 секунды:
| Серый писал(а): |
| Питання коректності тут, як на мене, може виникати тільки в співставності з аналогами. Звісно, можна було б сказати (типу як книжка пише), потрібно знайти такі ж самі аналоги з такою ж бідою |
та отож
ринок таких приміщень обмежений, питання виникло тому що дана площа була додатково вписана "від руки" у витяг про реєстрацію, крім того зі слів нотаріуса відчуження цих площ відбувається за згодою співвласників  :" border="0" /> |
_________________
Роби, що повинен і будь що буде!!! |
|
|
|
edgar_po
Сообщения: 966
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Пт, 10 Ноя 2017 12:13 |
|
| tefanga писал(а): |
| и летательных аппаратов |
Боинг или Мрия |
|
|
|
|
|
Трейдер
Возраст: 46
Сообщения: 51
Откуда: Рівне
|
| Добавлено:
Пт, 28 Сен 2018 09:27 |
|
Добрий день, хтось робив оцінку майбутньої квартири (будівництво на початковій стадії, фундамент, хочуть отримати суду в банку). Якщо хтось, щось підкаже буду вдячний.
Добавлено спустя 42 минуты 10 секунд:
Можливо хтось має хоч якийсь звіт з такої оцінки |
|
|
|
|
|
edgar_po
Сообщения: 966
Откуда: козацький край
|
| Добавлено:
Пт, 28 Сен 2018 14:22 |
|
| Трейдер писал(а): |
| оцінку майбутньої квартири |
це напрям 2 - оцінка майнових прав? |
|
|
|
|
|
Трейдер
Возраст: 46
Сообщения: 51
Откуда: Рівне
|
| Добавлено:
Пт, 28 Сен 2018 14:46 |
|
| edgar_po писал(а): |
| Трейдер писал(а): |
| оцінку майбутньої квартири |
це напрям 2 - оцінка майнових прав? |
що значить напрям 2? |
|
|
|
|
|
privet
Сообщения: 1250
|
| Добавлено:
Вт, 13 Авг 2019 18:21 |
|
какой год ввода в эксплуатации дома жилого указывать в реестре/базе, если нет данных о годе, а при регистрации отчета обязательно требуется ввести этот год ? |
|
|
|
|
|
Трейдер
Возраст: 46
Сообщения: 51
Откуда: Рівне
|
| Добавлено:
Ср, 14 Авг 2019 16:46 |
|
Прикінь по будівлі, якого року могли таке чудо побудувати. У мене була ситуація, коли нотаріус приципився до року побудови. Будинок 80-х років, априбудова з підвалом ніби як 2016 року. В тех паспорті рік не вказаний, яставлю 80 ті, а він чуділо мені "перереєстровуй на 2016 рік бо оцінку не прийму", а я йому "то ми ідемо до другого нотаріуса". Пішли оформилися, а ввечері тогож дня він телефонує і каже "ладно приходьте, я на це очі закрию"
Добавлено спустя 3 минуты 26 секунд:
| Трейдер писал(а): |
Добрий день, хтось робив оцінку майбутньої квартири (будівництво на початковій стадії, фундамент, хочуть отримати суду в банку). Якщо хтось, щось підкаже буду вдячний.
Добавлено спустя 42 минуты 10 секунд:
Можливо хтось має хоч якийсь звіт з такої оцінки |
Береш подібні об'єкти, це оголошення новобудов,такі які ще на початку будівництва, найкраще того самого забудовника, якщо немає інших. Мінімум поправок. І все. |
|
|
|
|
|
OrlovaOlyaaa
Гость
|
| Добавлено:
Вт, 20 Авг 2019 14:13 |
|
Нужно в интернете поискать, к кому обратиться на этот чет. Кстати, вдруг вам будет интересно, с их помощью моно провести приём платежей в России без регистрации ИП или ООО. Выплата на банковский счет иностранной компании или на кошелек в платежной системе WebMoney https://www.paysto.com/ru/priyom-platezhej-dlya-nerezidentov-rossii/ . Это вдруг будет актуальным в вопросе с приобретением недвижимости и т.д. |
|
|
|
|
|
Ліра
Сообщения: 34
|
| Добавлено:
Пн, 28 Окт 2019 11:25 |
|
Підскажіть, в яких документах роз'яснюється
що входить до (Вид об’єкта нерухомості: гуртожиток, житловий будинок коридорного, у тому числі галерейного, готельного типу
(будинок для малосімейних) та його частини) |
|
|
|
|
|
leno
Возраст: 46
Сообщения: 5
Откуда: Мукачево
|
| Добавлено:
Вт, 12 Ноя 2019 22:17 |
|
Здравствуйте. Давно не оценивал для аукционов, поэтому не постесняюсь уточнить, ничего ли не поменялось:
- при оценке коммунального имущества для последующей приватизации кроме отчета нужна также рецензия другого оценщика?
Спасибо. |
|
|
|
|
|
VladimirVI
Сообщения: 186
|
| Добавлено:
Ср, 13 Ноя 2019 08:58 |
|
|
|
|
Bogatyr
Сообщения: 39
Откуда: Украина
|
| Добавлено:
Ср, 13 Ноя 2019 19:26 |
|
А кто может подделать отчет? Сам же оценщик. Сделал отчет, накатил свою же печать на струйнике, попросил расписаться похожей подписью. Если все нормально, то вопросов нет. А если нет, то это не я, меня подделали и подставили. |
|
|
|
|
|
Александр_777
Сообщения: 540
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Чт, 14 Ноя 2019 19:29 |
|
Видимо, так нужно было. И опять же - все решения принимались коллегиально. И крайнего, как всегда, не найдут. Ну а если найдут - развалят дело в суде (если конечно, оно до суда дойдет). Не в первой. |
|
|
|
|
|
Panovit
Гость
|
| Добавлено:
Сб, 16 Ноя 2019 08:51 |
|
|
|
|
farzan
Сообщения: 24
|
| Добавлено:
Вт, 19 Ноя 2019 17:48 |
|
Большой плюс новостройки - новые коммуникации и современные материалы (напр. пластиковые трубы вместо металла) |
|
|
|
|
|
Один из 9000
Сообщения: 236
|
| Добавлено:
Вт, 19 Ноя 2019 21:55 |
|
| farzan писал(а): |
| Большой плюс новостройки - новые коммуникации и современные материалы (напр. пластиковые трубы вместо металла) |
Если выше 10 этажей, то трубы канализации - чугунные. |
_________________
Нас 9000! Кому-то - это очень много. |
|
|
|
privet
Сообщения: 1250
|
| Добавлено:
Вт, 19 Ноя 2019 22:18 |
|
| Один из 9000 писал(а): |
| farzan писал(а): |
| Большой плюс новостройки - новые коммуникации и современные материалы (напр. пластиковые трубы вместо металла) |
Если выше 10 этажей, то трубы канализации - чугунные. |
пластик нельзя? |
|
|
|
|
|
OrlovaOlyaaa
Гость
|
| Добавлено:
Пн, 16 Дек 2019 15:15 |
|
Мы решили с квартиры переехать в дом. Вот сейчас подобрали на сайте подходящий вариант земельного участка https://zml.com.ua/ - на котором будем строиться. А сейчас занимаемся продажей нашей недвижимости, двух квартир и оценка нам тоже очень интересна. |
|
|
|
|
|
Kilometr
Возраст: 36
Сообщения: 11
|
| Добавлено:
Вт, 17 Дек 2019 14:14 |
|
|
|
|
Один из 9000
Сообщения: 236
|
| Добавлено:
Вт, 17 Дек 2019 23:37 |
|
| privet писал(а): |
| Один из 9000 писал(а): |
| farzan писал(а): |
| Большой плюс новостройки - новые коммуникации и современные материалы (напр. пластиковые трубы вместо металла) |
Если выше 10 этажей, то трубы канализации - чугунные. |
пластик нельзя? |
нельзя |
_________________
Нас 9000! Кому-то - это очень много. |
|
|
|
krutiknel
Сообщения: 6
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Ср, 12 Авг 2020 15:03 |
|
Нормативная оценка земельных участков проводится только субъектами оценочной деятельности, получившими лицензию на проведение работ по землеустройству. |
_________________
жена пчеловода
https://med-na-dom.com/ |
|
|
|
Kulandis
Сообщения: 24
|
| Добавлено:
Ср, 30 Дек 2020 23:49 |
|
|
|
|
Анатоль
Сообщения: 645
|
| Добавлено:
Сб, 02 Янв 2021 10:06 |
|
Коллеги, а как быть с оценкой объекта, который предлагается к аренде, но требующий серьезных вложений арендатором прежде чем его можно будет эксплуатировать ? Раньше нужно(можно) было применять комбинированный подход (доходный-сравнительный минус затратный: обґрунтувати застосування методичних підходів, методів та
оціночних процедур, у разі потреби - застосування спеціальних
методів оцінки та оціночних процедур (комбінування кількох
методичних підходів або методів). { Абзац шостий пункту 53 із
змінами, внесеними згідно з Постановою КМ N 231 ( 231-2013-п ) від
04.03.2013 - Постанова втратила чинність на підставі Постанови КМ
N 358 ( 358-2014-п ) від 21.08.2014; із змінами, внесеними згідно
з Постановою КМ N 146 ( 146-2015-п ) від 25.03.2015 } ), а сейчас вот что: 6. Витратний підхід доцільно застосовувати для проведення
оцінки нерухомого майна, ринок купівлі-продажу або оренди якого є
обмеженим, спеціалізованого нерухомого майна, у тому числі
нерухомих пам'яток культурної спадщини, споруд, передавальних
пристроїв тощо. Для визначення ринкової вартості інших об'єктів
оцінки витратний підхід застосовується у разі, коли їх заміщення
або відтворення фізично можливе та (або) економічно доцільне. плз... |
|
|
|
|
|
Серый
Оценщик футбола
Возраст: 46
Сообщения: 6068
Откуда: Киев
|
| Добавлено:
Сб, 02 Янв 2021 12:10 |
|
А что внесение корректировки на техническое состояние в рамках сравнительного подхода уже запретили?
Или в рамках доходного подхода метода дисконтирования денежных потоков учет необходимых кап. инвестиций тоже запретили? |
_________________
Один раз сделаешь не подумав, сто раз подумав-не переделаешь |
|
|
|
Анатоль
Сообщения: 645
|
| Добавлено:
Сб, 02 Янв 2021 12:54 |
|
| Серый писал(а): |
А что внесение корректировки на техническое состояние в рамках сравнительного подхода уже запретили?
Или в рамках доходного подхода метода дисконтирования денежных потоков учет необходимых кап. инвестиций тоже запретили? |
спасибо. Я никогда такими объектами не занимался, хотелось бы по быстрому сориентироваться... |
|
|
|
|
|
HUGO
Возраст: 46
Сообщения: 1260
|
| Добавлено:
Сб, 02 Янв 2021 14:25 |
|
По быстрому в рамках ДП не получится. Напарываетесь на непрямую капитализацию, и соответсвенно на смету в рамках первоначальной инвестиции в ремонт. |
|
|
|
|
|
Анатоль
Сообщения: 645
|
| Добавлено:
Сб, 02 Янв 2021 18:21 |
|
| HUGO писал(а): |
| По быстрому в рамках ДП не получится. Напарываетесь на непрямую капитализацию, и соответсвенно на смету в рамках первоначальной инвестиции в ремонт. |
я имел ввиду сориентироваться... спс |
|
|
|
|
|
libmet
Сообщения: 87
|
| Добавлено:
Вт, 05 Янв 2021 11:14 |
|
Упомянутые выше Постанови 231 и 358 никакого отношения не имели к описанному случаю |
|
|
|
|
|
VladimirVI
Сообщения: 186
|
| Добавлено:
Ср, 19 Май 2021 18:22 |
|
|
|
|
ИринаКа
Сообщения: 192
Откуда: Венера
|
| Добавлено:
Ср, 04 Окт 2023 09:13 |
|
Що відбувається з базою звітів? Щось технічні роботи непристойно затяглися. Як працюєте? |
_________________
Глупо бояться будущего, ведь оно - не настоящее.. |
|
|
|
mirosha
Сообщения: 17
|
| Добавлено:
Ср, 04 Окт 2023 12:04 |
|
|
|
|
Один из 9000
Сообщения: 236
|
| Добавлено:
Ср, 04 Окт 2023 13:20 |
|
Подскажите, база работает с ключами их налоговой (key-6, key-11)-? |
_________________
Нас 9000! Кому-то - это очень много. |
|
|
|
ИринаКа
Сообщения: 192
Откуда: Венера
|
| Добавлено:
Ср, 04 Окт 2023 14:00 |
|
| Один из 9000 писал(а): |
| Подскажите, база работает с ключами их налоговой (key-6, key-11)-? |
Точно не працює приват, укргазбанк і податкова. Зараз колега робить ощадівськи, перевірить - відпишусь |
_________________
Глупо бояться будущего, ведь оно - не настоящее.. |
|
|
|
ИринаКа
Сообщения: 192
Откуда: Венера
|
| Добавлено:
Ср, 04 Окт 2023 15:41 |
|
ощадівські ключі працюють
Добавлено спустя 42 секунды:
І приватівські вже теж! |
_________________
Глупо бояться будущего, ведь оно - не настоящее.. |
|
|
|
|
|
|
Следующая тема
Предыдущая тема
Вы не можете начинать темы
Вы не можете отвечать на сообщения
Вы не можете редактировать свои сообщения
Вы не можете удалять свои сообщения
Вы не можете голосовать в опросах
Вы не можете прикреплять файлы в этом форуме
Вы не можете скачивать файлы в этом форуме
|
|
